《土地——农机局土地评估技术说明.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地——农机局土地评估技术说明.doc（10页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、邵阳县农业机械管理局 土地使用权评估技术说明土地使用权评估技术说明一、 土地评估概况邵阳县农业机械管理局的申报评估土地包括塘渡口镇石湾村荘家冲白虎街地段的1宗土地，土地面积共16212.9平方米，土地用途为办公、居住、农机教练，面积为16212.9平方米,为国有划拨用地。二、土地评估范围 邵阳县农业机械管理局的申报评估土地为塘渡口镇石湾村荘家冲白虎街地段的1宗土地，面积共16212.9平方米，土地用途为办公、居住、农机教练。三、评估依据、中华人民共和国土地管理法；、中华人民共和国城市房地产管理法；、中华人民共和国担保法；、中华人民共和国国家标准GB/T185082001城镇土地评估规程；、中华
2、人民共和国土地管理法实施条例；、邵阳县国土资源局城区基准地价、湖南省物价局、湖南省财政厅关于重新发布全省国土资源系统行政事业性收费项目和标准的通知；、湖南省财政厅、湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知；、资产占有方提供的相关资料；、评估人员实地查勘、调查、收集的资料。四、土地评估方法根据城镇土地估价规程土地评估方法一般有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法、基准地价系数修正法。市场比较法：是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。主要适用于房地产市场发达，有充足的具有替代性的
3、土地交易实例的地区的土地评估。收益还原法：是按照资产未来的收益折现的形式而得到被评估土地价格的一种方法，适用于有现实收益或潜在收益的土地评估。成本法：亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。一般适用于新开发土地，或土地市场欠发育、交易案例少的地区的土地价格评估。假设开发法：亦称剩余法，这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法，主要适用于具有投资开发或再开发潜力的土地评估。基准地价系数修正法：适用于基准地价覆盖
4、范围内土地评估。根据待估宗地土地利用特点和土地评估的规定，根据待估宗地的实际情况，在充分收集估价所需资料的基础上，经过综合分析，选取基准地价系数修正法评估待估宗地的土地使用权价格，这是出于以下考虑：一是邵阳县人民政府发布了邵阳县国土资源局城区基准地价，待估宗地所在区域建立了较为完善的基准地价体系，考虑目前仍在使用，可以确定待估宗地所在区域的基准地价，适合采用基准地价系数修正法评估；根据待估宗地实际情况，拟按以下思路评估：依据相关评估成果资料，确定待估宗地所处的土地级别、对应的基准地价、相应的修正系数表和该级别基准地价对应的地价内涵和土地开发程度，通过分析待估宗地地价影响因素，利用基准地价修正系
5、数表，对待估宗地进行区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地的客观价格。通过对待估宗地所在同一供需圈内类似可比土地交易案例分析，通过对可比实例交易日期、交易情况、区域因素和个别因素的修正得出待估宗地使用权价格。五、土地评估过程（1）、前期准备由资产占有方将进入评估范围的土地按评估要求填写评估申报表，评估方派人指导评估申报表的填写工作。由资产占有方提供土地使用权证及出让的原始资料，搜集邵阳县的现行的地价资料，了解当地土地转让需交纳的土地出让金及其他费用标准。（2）、核查原始资料根据单位提供的资产评估申报表，进行核查工作，对土地面积、现有用途、土地使用权证等进行核对，发现有漏填或填得不清楚的地方请被
6、评估单位尽快补齐、填写清楚。（3）、现场勘查评估人员按企业提供的符合要求的评估申报表，由主管人员及现场有关人员陪同，进行现场实地查勘。评估人员在现场对土地及地上附着物的名称、数量、面积、开发程度、周边环境等进行逐项详细的记录，并向有关人员深入了解土地的基础情况。（4）、评估测算根据以上收集到的资料数据，确定相应评估方法，对影响地价的各项因素进行分析修正，以此确定评估值。六、土地评估价值经评估,邵阳县农业机械管理局申报评估的土地使用权评估价值为人民币1,285,904.00元。案例一、邵阳县农业机械管理局土地评估1.评估范围本次评估范围的土地使用权为邵阳县农业机械管理局的申报评估土地包括塘渡口镇
7、石湾村荘家冲白虎街地段的1宗土地，土地总面积为16212.9平方米(合24.32亩)。2.宗地概况土地所有权属国家所有，土地使用权由邵阳县农业机械管理局以国有划拨方式获得，宗地于1989年9月取得，1989年9月13日力理了国有土地使用证，土地使用权证号为邵阳国用1989字第0004号，宗地现状基础设施条件已达到宗地红线外“五通”（即通路、供电、通讯、供水、排水），红线内场地平整。评估宗地土地权属来源合法、产权明晰。此次评估设定评估宗地为办公、居住用地，年限设定为住宅70年，商服40年，开发程度设定“五通一平”，容积率设定为现状容积率。此次评估宗地现行用途主要为居住。3. 地价影响因素分析、区
8、域因素区域概况：估价对象座落于邵阳县塘渡口镇白虎街地段，东以本单位新办公楼墙体外2M为界，外是207国道，南以本单位围墙外缘国界，外是小路及公路段； 西以本单位围墙外缘为界，外是石湾村山林； 北以本单位围墙高坎为界，外是小公路，汽修厂、营业所。供电：区域内电源由邵阳县城区电网接入，由邵阳县供电站供电，区域内为110千伏安变电站，供电保证率达98%以上。通讯：区域内通讯与邵阳县政通讯网相联，已有多家电信商提供电讯服务，可保证通讯线路畅通。环境条件：该区域为邵阳县乡镇。因此：大气、水污染，环境质量较好。自然灾害：该区域基本无水灾隐患。、个别因素评估的土地使用权位于邵阳县塘渡口镇白虎街，为80年代政
9、策性划拨用地。土地使用权的使用权总面积为16212.9平方米(折合24.32亩)。（1）宗地自然条件宗地地质条件较好，区内自然条件较好。（2）宗地形状及临路状况本宗地位于区域概况：估价对象座落于邵阳县塘田市镇紫春路地段，东临207国道，交通较为方便。（3）宗地面积待估宗地评估面积为16212.9平方米(折合24.32亩)。（4）宗地使用及其他影响因素待估宗地现状基础设施条件为宗地红线内场地平整，宗地红线外“五通”（即通路、供电、通讯、供水、排水）。评估宗地交通便利程度较好。宗地所在区域地基承载力25吨/平方米，自然灾害危害程度较小；宗地呈规则四边形。4. 测算过程（1）基准地价系数修正法根据邵
10、阳县国土资源局城区基准地价文件中附的“正常容积率下商业用途、住宅用途及工矿仓储用途的基准地价表”于2011年12月1日公布，并于2011年12月1日开始实施。基准地价的内涵为于2011年12月1日土地开发程度为红线外“五通”（即通路、供电、通讯、供水、排水），红线内场地平整条件下不同级别、不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。邵阳县城区级别基准地价表(如下)土地级别土地用途商业住宅工业I1592556365 II1223458313III 914370267IV 639313228V 397 257197 注：基准期日为2010年6月1日 根据城镇土地评估规程与邵阳县国土资源局城区基准地价，
11、商业用途基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：工业用途基准地价系数修正法评估的宗地地价(P0- Kf )（1Ki）KnKtKvKpKs式中：Po级别基准地价Kf宗地土地开发程度修正Ki宗地区域因素修正系数表中各因素修正值之和Kn年期修正系数Kt评估期日修正系数Kv容积率修正系数Kp宗地位置偏离度修正系数Ks宗地形状与面积修正数、确定待估宗地的土地级别及基准地价(Po)待估宗地位于邵阳县塘渡口镇白虎街，参照邵阳区土地级别与基准地价图，确定待估宗地所处的土地级别和基准地价具体见下表。待估宗地基准地价表宗地使用者设定用途土地级别基准地价（元/平方米）邵阳县农业机械管理局住宅住宅556邵阳县农业
12、机械管理局商业商业一级2919.99由于些次评估的1宗地有780.01平方米门面，结合市场交易情况，预测基准地价为669.73元/平方米。、确定开发程度修正（Kf）本次所使用的基准地价设定的开发程度为“五通一平”，待估宗地评估设定的开发程度为“五通一平”，与基准地价内涵一致，不需修正，故待估宗地土地开发程度修正为0。、确定期日修正系数（Kt）邵阳县基准地价基准日为2010年6月1日，而本次评估的评估基准日为2015年3月31日，需进行期日修正。宗地所处区域路段市场较好，开发项目较多，地价上涨较快；自2010年6月至2015年3月，该区域地价平稳增长，根据邵阳土地市场近来的交易资料统计，2010
13、年6月至评估基准日平均每年地价大约上涨5%。至评估基准日累计上涨23.7%即期日修正系数Kt 1.237、确定土地使用权年期修正系数（Kn）由于邵阳国土资源局城区商业用地基准地价为40年期土地使用权价格，此次评估待估宗地土地使用剩余年期为26.5年，由于是国有划拨用地，故土地使用年期修正系数为：Kn =1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）n=1式中：Kn土地使用年期修正系数r为土地还原利率，采用安全利率加风险调整值法确定，安全利率取一年期存款利率，再加上一定的风险调整值，确定商业土地还原利率为6.75% m待估宗地设定使用年限，为40年 n基准地价设定土地使用年期，商业用地为40年、容积率
14、修正系数（Kv）基准地价对应的容积率为平均容积率，待估宗地规划建筑面积2919.99平方米，待估宗地容积率为1。、确定待估的宗地位置偏离修正系数（Kp）根据相关文件确定的宗地位置偏离修正指标值计算方法，宗地位置偏离度在0.4-0.6之间，待估宗地的宗地位置偏离修正指标值为1。、确定待估宗地形状与面积修正系数（Ks）估价对象地形为四边形，不做面积修正。、编制待估宗地地价区域影响因素说明、优劣程度及修正系数（Ki）表根据邵阳市邵阳县国土资源局城区基准地价，二级商业用途用地地价影响因素说明表及指数表，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数（Ki）表。
15、地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表因素因子优劣度修正系数繁华程度距市级商服中心距离(米)劣-0.1距区级商服中心距离(米)劣-0.1距小区级商服中心距离(米)一般0.3距街区级商服中心距离(米)一般0.2道路通达度临街道路状况较好0.2公交便捷度距公交站点距离较劣-0.1对外交通便利度距机场距离劣-0.2距客运长途汽车站距离劣0.1距客运火车站距离较劣-0.2基本设施完备度水电气综合保证率较好0.1自然条件优劣度地形状况一般0.1地质状况一般0.15自然灾害一般0.1人口状况人口密度一般0城市规划道路规划较好0.2用地规划较好0.1合计0.85、计算评估设定开发程度条件下的宗地地价经以上分
16、析过程，可得到待估宗地评估设定开发程度条件下的土地价格：待估宗地评估设定开发程度条件下的宗地地价：=(P0- Kf )（1Ki）KnKt1.475KvKp1Ks面积=(669.730)1.7511.237111=1449.80元/平方米基准地价系数修正法评估结果如下：委估对象为出让地，使用面积为16212.9平方米，在评估基准日2015年3月31日，评估设定为商业用地，容积率为现状容积率，开发程度为宗地红线外“五通”（ 通路、供电、通讯、供水、排水），红线内场地平整的条件下的土地使用权总价格。土地面积：16212.9平方米土地单价：1449.80元/平方米（折合:96.65万元/亩）土地总价：16212.9平方米1449.8元/平方米23,505,462.00元（取整）土地总价：=单价*面积-挂牌出让金等=23,505,462.00 -4,701,092.00 18,804,370.00元 长沙公立资产评估有限公司 二O一五年四月二日10