中原-2007年成都新世界商业项目整体报告.ppt

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1、新世界项目研究报告,二零零七年五月,携手,站在市场的最高处看市场，找到市场突破口； 在产品的最高处看产品，找到产品的核心竞争力； 在营销的最高处看营销，实现巨大的产品号召力。 积聚香港深圳广州成都案例精华,视界决定世界,品牌目标: 确立新世界高品质楼盘的开发形象 产品目标: 打造全国知名高品质楼盘区域一流产品 营销目标: 实现项目价值的快速销售 利润目标: 利润最大化风险较低 销售目标: 1期:3-4年时间实现56万平方米销售,以及50亿左右销售回款,开发目标,骨子里的国际生活,项目定位,项目界定,宏观研究,板块特征,客户需求,大城南宏观,竞争分析,政策影响,项目定位,市场预期,制约因素 规避

2、策略,发展趋势 目前现状,景观朝向面积户型等,潜在竞争 竞争方向 客户需求,地块条件 资源优势,发展趋势 目前现状,规划设计优化,本报告研究思维结构图,入市时机,入市价格,开发步骤,形象定位,推盘策略,营销策略,价格客户 产品经济测算,有利于价格攀升小体量推盘优势位置提价,价格实现 的手段,可执行,竞争策略,发展战略,利润最大化 风险最小 风险规避措施,市场领袖 差异化 高性价比 客户需求,第一部分,工作方法:市场研究采用市场调查与资料分析相结合的方式进行。 重点客户访谈;深度访谈;重要楼盘考察;统计资料分析,国际化成都 辐射、文化、经济,成都总人口达1082万；城市影响力已经跻身国内一线城市

3、，其辐射力西南区域第一！ 从1996年开始，成都国内生产总值的年平均增长率达到13.92，成都人均国内生产总值的年平均增长率达到12.74。 成都的经济在近10年保持了快速、平稳增长的良好态势，这为我项目的开发提供了良好的宏观市场环境。,地铁1号线一期工程于2009年底全线试通车 先完成的是地铁1、2号线(红色为1号线，蓝色为2号线)。,地铁城市,HOT,HOT,HOT,HOT,开发热点集中在二环到三环之间，而城东成为新的热点。 南延线以及光华大道已经蓄势待发南延线5年内的市场放量在1500万方左右.,开发热点,“供需两旺” 区域内竞争激烈,纵观近三年成都市场住宅价格走势，均价上涨1226元。

4、 2006年度城东区域的均价涨幅较高 城南的价格仅次于城中达到5107元,领导了房地产发展.虽然处于较高价位,但代表了市场信心,预计将持续走高,价格走稳,领导者,从2005年的国八条开始，房地产行业进入一个宏观调控的阶段。 中原认为对未来房地产发展产生重要影响的是2006年颁发的国六条中的70/90规定。这在2006年拍卖的土地中均得到了体现。 中原认为，随受限于90/70后，中、小户型的市场供应量将大大增加，同质化更加严重。,成都经济发展稳定，我项目开发有一个良好的宏观市场环境； 南延线区域的房地产行业在08年将进入快速开发期，竞争将日趋激烈； 90/70的政策调控，势必加大中、小户型这一细

5、分市场的竞争。 InnoValue产品创新价值将发挥出较高竞争力,InnoValue产品创新价值将发挥出较高竞争力,宏 观 市 场 分 析 结 论,关 于 政 策 调 控,项目界定,宏观研究,板块特征,客户需求,大城南宏观,竞争分析,政策影响,项目定位,市场预期,制约因素 规避策略,发展趋势 目前现状,景观朝向面积户型等,潜在竞争 竞争方向 客户需求,地块条件 资源优势,发展趋势 目前现状,规划设计优化,本报告研究思维结构图,入市时机,入市价格,开发步骤,形象定位,推盘策略,营销策略,价格客户 产品经济测算,有利于价格攀升小体量推盘优势位置提价,价格实现 的手段,可执行,竞争策略,发展战略,利

6、润最大化 风险最小 风险规避措施,市场领袖 差异化 高性价比 客户需求,七大发展组团：南部新城总规划面积205平方公里，包括站南组团、新园组团、琉璃组团、航空港组团、大源组团、牧马山组团、华阳组团等七大发展组团。 新城中心：成都南部新区总占地面积约15.6平方公里、规划人口17万的,天府大道人民南路南延线是成都城市向南组团发展的主轴线，站前、科技商务、市民（市政）、中央绿化（公园）4大广场，广场周边则分布着城南新区的主题组团6大功能片区，即站前交通集散及商业广场、科技商务办公区、科技文化博览区、科技创新园区、出口加工区和生态居住区。 综合性次中心：华阳分区是以发展城市公共服务综合功能、高新技术

7、产业、生活居住为主的生态型城区；至年，华阳分区实际居住人口万人，年为万人；分区建设用地区年为平方公里，年为平方公里。,城南-华阳新城市规划,高 新 区,站南组团,大源组团,新园组团,起步组团,华阳组团,高新+华阳5组团展示,绕城高速,迎宾大道,成仁路,公园众多,公园+河流,国防公园 新世纪公园 滨河公园 新益州城市公园,华阳公园极地海洋公园 在华阳组 团甚至整个南部新区配套中具有重要意义,华阳板块商业 网点规划较多,关于房地产市场 城南是成都房地产市场开发最成熟的区域之一，目前形成了玉林、棕树、桐梓林、紫荆等多个较为成熟的生活居住区。城南区域道路交通便捷、生活配套齐全、居住环境优美，使得城南一

8、直是成都房地产市场的热点区域。 随着城南三环内可开发土地的稀少，未来城南发展重心在于：三环外，人南沿线周边区域（即站华路大源组团）。该区域目前有多个高档项目动工，预计将在2007年推入市场，如南城都汇、世纪城等。 大批知名实力开发商，如和黄、新鸿基、雅居乐、中海、华润等，这些大开发商为南延线住宅市场提供了众多高品质楼盘 城南的价格仅次于城中达到5107元,领导了房地产发展.虽然处于较高价位,但代表了市场信心,预计将持续走高,千亿资本战城南,数十家跨区域一线发展商共同做市,由于城南房地产开发成熟，各种环境较好、住宅项目品质较高等原因，使城南住宅价格一直很高，甚至偶尔超过城中住宅均价。 2006年

9、城南住宅均价波动较小，呈稳步增长趋势，且增长幅度较大。2006年城南住宅均价（不含别墅）为5107元/平方米，仅次于城中整体房价，居第二位，较上年增长16%。 随着三环外大量高档住宅项目入市销售，虽然处于较高价位,但代表了市场信心,预计将持续走高,城南-市场信心所在,城南区域的交通状况优良通达性好； 城南区域的环境状况以公园加河流构成了优美的环境体系； 预计城南区域房地产供应量在未来5-8年会迅猛增加在未来3-5年成为大成都购房首选热点板块之一； 城南区域具有先天的品牌优势; 我项目所在区域区域规划的重点板块之一，发展前景较大。 区域商业教育配套是制约客户选择的主要问题 虽然处于较高价位,但代

10、表了市场信心,预计将持续走高 中原认为，发展健康的宏观市场环境为本项目的开发提供了良好的市场机遇，,城南区域分析结论：天时、地利,项目界定,宏观研究,板块特征,客户需求,大城南宏观,竞争分析,政策影响,项目定位,市场预期,制约因素 规避策略,发展趋势 目前现状,景观朝向面积户型等,潜在竞争 竞争方向 客户需求,地块条件 资源优势,发展趋势 目前现状,规划设计优化,本报告研究思维结构图,入市时机,入市价格,开发步骤,形象定位,推盘策略,营销策略,价格客户 产品经济测算,有利于价格攀升小体量推盘优势位置提价,价格实现 的手段,可执行,竞争策略,发展战略,利润最大化 风险最小 风险规避措施,市场领袖

11、 差异化 高性价比 客户需求,为提高本分析报告的针对性和有效性，中原选择以人民南路延线为研究范围，南延线至华阳板块为目前成都的热点开发区，项目较多，因此在进行市场摸底过程中采取有针对性地选择。 项目选择依据 体量较大，对本项目具有直接参照性； 本项目地块周边； 各板块内代表性项目。 侧重于高密度产品调研，低密度产品仅作参考。 研究低密度的目的在于把物本区域客户的背景特征以及购买动机 研究方式:楼盘调查 深度访谈,针对项目研究,低密度项目：蜀郡,项目地址 双流县区华阳迎宾大道 开发商 中铁二局四川星慧投资置业有限公司 总占地面积 400亩 建筑形态 联排别墅、花园洋房 住宅建筑面积 42万 总户

12、数 2015容积率1.26绿地率42.2 户型区间 一期联排别墅130300 二期联排别墅281460三期为花园洋房，面积尚未公开 四期产品形态尚未确定 开盘时间 2006.6.推出一期515套 2007.3.推出二期149套 预计2007.910月推出三期 景观主题 1200米原生水岸 车位数量 2213 车位配比 1.1 物管公司 成都中铁宏源物业管理有限公司 近期走势 二期于3月31日推出149套房源，均价8500元/，目前剩余约50%。,对本项目的借鉴意义： 该项目一期的热销说明当时客户对南延线板块长远发展的肯定，而至二期推出时区域内同类型竞争楼盘的竞相入市，对其客户形成了较大的分流。

13、 其客户来源主要为城南区域高端客户，以此作为第一居所，相对来说，外地客户比例低。 新鸿基项目作为一个区域内体量大的大盘，在推出阶段过程中将与华润凤凰城、雅居乐项目以及麓山国际的高层部分将会形成激烈的市场竞争，,低密度：三利宅院白云渡,项目地址 成都外南元华大道南段（在建道路） 与华阳迎宾大道交汇处 开发商 成都双流三利房地产有限责任公司 景观设计 ADS阿尔本建筑城市设计公司 建筑形态 独栋别墅398593 联排别墅263359 总占地面积 246亩 销售价格 独栋别墅为530万950万 联排别墅为190万300万 总户数 318户 住宅建筑面积 10万方 容积率 0.74 绿化率 30% 开

14、盘时间 2006.12开盘 近期走势 目前剩余约50%,对本项目的借鉴意义 该项目客户来源为城南区域高端客户以及四川省内客户，比例约为50%与50%。客户多样性的状态. 该项目目前销售率在50%左右，滞销户型主要为大面积户型，产品竞争力差，作为纯低密度别墅项目与本项目可比性不强，但就参考本项目而言，对产品形态应在一定程度上做到多样化，从而满足不同层次的客户群需求。,低密度项目：蓝山美树,项目地址 人南延线终点广场左侧 开发商 三佳集团四川国坤投资有限公司 总占地面积 500亩 建筑形态 多层、花园洋房、小高层、山地别墅总户数 一期398户 二期226户三期226户 容积率 0.81 绿地率 4

15、2 开盘时间 2005.10推出一期 2006.4推出二期 2007.4月推出三期 景观设计 蓝海（香港）国际环境设计顾问有限公司 近期走势 2007.4推出三期岭上226套房源，目前剩余128户。花园洋房价格区间为40006000元/，叠拼别墅50007000元/ 。 该项目较好的利用了坡地的高差设计，通过高差的变化来增加观景面，赠送大面积花园露台。,对本项目的借鉴意义 该项目的坡地建筑手法在成都平原地区固然差异化明显，其一期于2005年推出时受到了市场的热捧，但在后续二、三期的营销推广过程中却没有进行适时变化，一直至目前三期仍是以坡地、退台式建筑为营销卖点，市场新颖度不足。 针对本项目而言

16、，由于体量庞大，因此在分期阶段性推出过程中应着重考虑每一阶段产品的差异化卖点，在营销包装中做到每阶段均有亮点呈现。,低密度项目：麓山国际社区,项目地址 人民南路南延线 开发商 万华地产 总占地面积 4000亩 建筑形态 洋房、叠拼、独栋 容积率 0.9 绿化率: 46% 销售均价 洋房：7000-8000元/ 别墅（独栋）：13000元/；17000-18000元/(临球道) 物管公司 成都麓山物业管理有限公司 物业收费 别墅：3.5-4.2元/ 洋房：1.2-1.8元/ 近期走势 2007年7月将推出72套叠拼，户型200-300，价格待定。,万华地产采用PUD（计划单元综合开发） 模式开发

17、，引进北美成熟居住形态与先 进的住宅体系,用高尔夫式的景观为主线 贯穿所有别墅组团；而另一个片区是高 密度住宅区，以欧洲小镇为蓝本的麓镇 是这个片区的精神与灵魂。 点评：以高尔夫式的景观为项目主线， 将土地分为很多单元，每个阶段都按照 当时的市场需求做详细规划或改变，并 将商业中心集中并与别墅区分隔开，这 种“大盘小做”的思路充分保证住宅部 分的居住品质。集中并与别墅区分隔开， 这种“大盘小做”的思路充分保证住宅 部分的居住品质。,高层部分，形态待定,低密度项目：麓山国际社区,对本项目的借鉴意义： 该项目客户来源以成都高端客户为主，约在40%，上海、北京、广州、深圳等外地客户 比例约在30%，

18、另有部分海外客户，主要客户获得渠道为客户圈带动。 该项目地块紧邻本项目，其持续5年以上的开发模式，必然对该区域楼市发展具有极大的 促进作用，也为本项目的开发铺垫了较好的整体市场环境。 同时，该项目的高品质开发思路必然会率先拔高城南高端地产市场，这也为本项目地块 的开发提供了极好的借鉴性。 该项目的客户带动模式较为成功，本项目可在客户互动，挖掘老客户资源方面投入更多 精力。,低密度项目：麓山国际社区,潜在低密度项目：蔚蓝卡地亚,项目地址 成都南延线末端蓝山美树后方 开发商 成都阳明地产 建筑形态 联排别墅 叠拼别墅 双拼别墅 总占地面积 500亩 总户数 1303户 容积率 0.9 绿地率 45

19、% 总建筑面积：260000平方米 公共建筑面积:18200平方米 住宅总建筑面积:241800平方米 联排别墅面积:145080平方米 叠拼别墅面积:96720平方米 商业面积:8000平方米 道路：60096平方米,目前状况：封闭施工中,该项目尚未推出，数据非最终确定数据。,高密度项目：首座,项目地址 人民南路四段48号 开发商 招商（蛇口）成都公司 占地面积 40亩 建筑形态 2幢为30层高板式结构 建筑 1幢29层高建筑 总建筑面积 17万 总户数 694 容积率 5.06 绿地率 30 户型区间 80130 开盘时间 2006.9.2推出住宅594户 车位配比 1：1.1 配套 五星

20、级酒店泛会所、SPA 馆、露天恒温泳池 销售均价 7800元/ 近期走势 剩余房源约90套，以170左右套三为主，商业部分含商住楼还未销售。,对本项目的借鉴意义： 该项目位于南延线起点，地理位置优越，其客户构成为城南外企高层以及市内外国客户，比例达到70%以上。 该项目从面市到现在，销售走势都比较缓慢，这也是以大户型为主的项目的特点。但因其独特的广告包装和推广方式，其在市场的声音和影响力都较高。因此，除了拥有海洋公园等的资源优势，采用独特的包装方式和差异化推广对本项目入市将有很关键的作用。,高密度项目：天府长城柏南郡,项目地址 高新区天长路6号 开发商 成都深长城地产有限公司 总占地面积 约5

21、00亩 总住宅建筑面积 100万 商业建筑面积 约10万 总户数 4000多户 景观设计 加拿大奥雅园境事务所 车位配比 1：0.7 电梯品牌 西子奥的斯 会所 1个 物管公司 长城物业,三期柏南郡 建筑形态：两栋18层板楼，三栋34层塔楼 容积率 4.21 绿地率 30.6 户型区间 80-144 开盘时间 2003.11.15一期 丽日清风开盘 2006.6.3二期 嘉南地开盘 2007.4.15三期 柏南郡开盘，销售均价5200元/ 近期走势 三期先推出340多套房源，目前剩余20%，各类户型走势平均。,对本项目的借鉴意义 该项目从销售缓慢到热销的销售走势的变化，充分证明了购房客户对本板

22、块的认可度上升。 该项目作为一个整体品质较高的项目，自2006年推出二期，依然销售平稳，并未呈现热销局面。这说明本区域由于大盘大量进驻，竞争激烈，在园林或建筑上没有凸现优势、特征的项目不具备明显的竞争优势。 中原建议本项目应抓住海洋公园的显著特征，扩大项目影响力。,高密度项目：世纪城天鹅湖,项目地址 人民南路南延线（新会展中心） 开发商 成都世纪城新国际会展中心 总占地面积 1500亩（住宅约600亩） 住宅建筑面积 约41万 容积率 0.119（含 户型区间 47-130 总户数 约3500户 景观 400亩生态湖面，上万棵大树，6000余株银杏；1500亩的生态公园、高尔夫球场。 销售均价

23、 5800元/（清水） 6800元/（精装） 近期走势 一期剩余少数大户型，二期推出时间待定。,湖水贯穿整个一期，具备较大的楼间距与景观视野。,对我项目的借鉴意义： 天鹅湖项目与本项目具有一定共性：都临近公共性规划项目（新会展中心与海洋公园）。天鹅湖开发模式为先建配套设施，如会展、景观等，配套设施呈现后方开展销售，对开发商实力要求极高，但对于新鸿基这样实力雄厚的开发商而言，可考虑此类开发模式。 会展带来的客户较多 产品在市场上引起轰动,高密度项目：世纪城天鹅湖,高密度项目：远大都市风景3期优悠风景,项目地址 天府大道城南副中心南侧 开发商 成都远大房地产开发有限责任公司 总占地面积 1000亩

24、 物管公司 成都远大创新物业管理公司 三期优悠风景 建筑形态 两栋32层，三栋18层 总建面 8万 容积率 3.23 绿地率 40 户型区间 95-260 总户数 538户 车位配比 1：0.7 开盘时间 2004.12.10一期 风景HOUSE开盘 2006.3.25二期 都市风景开盘 2007.4.21三期 优悠风景开盘 三期第一批次推出340余套房源，均价 4400元/现余134套房源，户型走势 平均。,典型户型评价,建筑面积95.77 两室两厅一卫 明厨明卫，采光通风良好；赠送大面积的空中花园，扩展活动空间。 户型缺点： 客厅到餐厅的浪费面积过大，动静分区不明显。,建筑面积136.14

25、 三室两厅双卫 布局合理；赠送大面积的空中花园，使得三房户型拥有生活阳台、入户花园和2个空中花园，极大的扩展活动空间，增加房间通透性；明厨明卫的设计，使得采光通风良好。 户型缺点： 次卧开间过窄，空间局促；一次卧的门正对入户花园门，私密性较差。,高密度项目：远大都市风景3期优悠风景,对本项目的借鉴意义 本项目由热销到销售平稳，再到热销局面，可看出，虽然本区域现已成为开发热土，但 目前市场已不是简简单单给各概念就可以引起市场追捧的时代了。 该项目目前热销的主要由于耀眼的建筑立面引起市场关注；客户认可本区域具有升值潜 力，加之性价比较高的原因导致；由目前的销售走势看，套2 的户型与套三的户型一样，

26、 走势均衡，主要是由于其套二户型不佳造成的，由此可看出，目前客户以自住型居多， 除了性价比外，比较看重户型结构。 因此，中原建议本项目在产品打造上应考虑居住舒适度，打造出优秀的户型结构；若能 注意建筑外观的设计则更有利于后期的销售。,高密度项目：远大都市风景3期优悠风景,潜在高密度项目：华润凤凰城,项目地址 东邻站华路和天府大道南延线 开发商 华润置地（成都）实业有限公司 销售均价 5500元/ 总占地面积 约356亩 建筑形态 高层，一期27层 总住宅建筑面积 总70万 容积率 4.5 绿地率 35 户型区间 70-170 总户数 一期2498户 近期动态 一期于2007年7、8月亮相,对本

27、项目的意义 大型知名开发商的进驻，对于炒作本区域的来说是有利无害的。 该项目同本项目同属高层物业形态，建议持续关注该项目动态。,潜在项目：雅居乐,雅居乐,项目地址 成都市双流县万安镇韩婆岭 开发商 四川雅居乐房地产开发有限公司 总占地面积 约2008亩；一期600亩； 建筑形态 别墅、小高层、高层、多层 总住宅建筑面积 约172万 一期50万 一期价格 电梯价格4000元/起，低开高走 容积率 1.20 绿地率 30% 相关配套 1.5 万平方米的大型娱乐休闲会所，设恒温泳池、中西餐厅、咖啡馆、棋牌室、健身房。 近期动态 一期力争2007年8月开盘销售，在开盘同时，推出80%的社区配套以及针对

28、无车一族的楼巴车队。,潜在项目：南城都汇,项目地址 高新区站华路至南三环路外侧 开发商 和记黄埔（地产）有限公司 总占地面积 约810万 建筑形态 小高层（一期均为16层），后期产品未定 总住宅建筑面积 约250万 容积率 3 绿地率 36% 户型区间 一期90-400 开盘时间 预计2007年6月底7月初销售均价预计6000元以上 总户数 一期约1500套 车位配比 1：0.7 物管公司 和记黄埔物业管理部门 近期动态 现处于客户积累期，自2006年5月至今，入会人数达17000人，售楼部将在2007年6月开放。,可参考价值： 南城都汇地块闲置期已长达数年，因政府查处后方对其进行一期开发，从

29、目前其销售准备 上来看，准备十分仓促，对项目的规划开发均尚不十分明确。,潜在项目：南城都汇,潜在项目：中海兰庭,项目地址 新会展片区站华路 开发商 中海地产 总占地面积 约110亩 建筑形态 高层，24-25层 总建筑面积 30.8万 户型区间 80-145 开盘时间 预计2007年7月 物管公司 中海物业 销售均价 预计5000元/以上 近期动态 售楼部2007年7月开放,潜在高密度项目：新鸿基项目,项目地址 成都南延线 开发商 ：新鸿基 建筑形态 ：30层高层 总占地面积：250亩左右 总建面 61万 容积率 3.84 绿地率 30% 面积：90120160180,该项目尚未推出，数据非最

30、终确定数据。,目前尚在产品调整阶段，预计第一批次房源推出时间在2008年底。,极地海洋世界作为其附加价值的体现 两梯三户设计的舒适度,户型分布情况： 90125140180,潜在高密度项目：新鸿基,潜在高密度项目：新鸿基,140sm unit,90sm unit,90sm unit,90sm unit,125sm unit,125sm unit,该项目的产品形态与本项目十分类似，预计将与本项目形成极强的竞争关系， 其核心卖点为海洋公园，本项目应当强调自然生态。 因此，河畔新世界的竞争核心应放在对配套设施的完善以及其他差异化上,例如智能化。,对本项目的参考意义,区域市场供应情况,区域市场发展前景

31、预测,项目界定,宏观研究,板块特征,客户特征,大城南宏观,竞争分析,政策影响,项目定位,市场预期,制约因素 规避策略,发展趋势 目前现状,景观朝向面积户型等,潜在竞争 竞争方向 客户需求,地块条件 资源优势,发展趋势 目前现状,规划设计优化,本报告研究思维结构图,入市时机,入市价格,开发步骤,形象定位,推盘策略,营销策略,价格客户 产品经济测算,有利于价格攀升小体量推盘优势位置提价,价格实现 的手段,可执行,竞争策略,发展战略,利润最大化 风险最小 风险规避措施,市场领袖 差异化 高性价比 客户需求,蓝山美树成交客户调查分析报告 “2006年12月2日，我公司蓝山美树二B正式开盘，而一期及二A

32、的销售已告一段落，现对一期及二A的客户作出相应分析。”,1期：65%成都 2期：50-60华阳客户，二级城市15-20%,居住区域,职业,教育程度,年龄结构,居住环域,上班区域,上班环域,每个环域工作的客户比例较平均距离是一个购房因素，但却不是首要的因素,个人月收入,家庭结构,子女状况,拥有车辆,购房用途,蓝山美树最吸引客户之处,付款方式,总价范围,客户最在意的配套设施分析,穿着特征分析,看房下定次数分析,媒介比例,总价、均价、级别,单位:万元,单位:元,蓝山板块集中千万级富豪群,站南大源板块集中十万级客户,1、富豪集中地 2、百万级客户断层,7000-10000元价格区间断层,购买特征 1、

33、百万级别富豪、有自己的企业或者公司高层 2、10%-20%成都市外客户，如遂宁、达洲、卢洲等 3、对产品品质敏感性等同于价格 4、作为第一居所或者资产投资渠道 5、80%有私家车、2-3次置业、暂时空置 8、需求面积在80-120 9、喜欢的楼盘规模： 中等规模的社区环境，多层、小高层的物业类型 10、置业倾向：生活配套、景观环境、文化品位、居家气氛 11、社区内配套需求： 首先为交通和基本生活商业配套，其次为休闲娱乐、运动，再次为教育 12、距工作地的时间： 20-30分钟 13、对本区域发展持非常乐观态度,客户需求分析,购买特征 客户 1、千万级别富豪、有自己的企业 2、40%-50%成都

34、市外客户，如遂宁、达洲、泸洲等 3、对产品品质敏感性高于价格 4、5+2生活实践者、重视居住享受 5、有多部私家车和家人住在一起，3-4次置业 8、别墅需求面积在200-350 9、喜欢的楼盘规模： 中大规模的社区环境 10、置业倾向：生活配套、景观环境、健康运动、文化品位 11、社区内配套需求： 休闲娱乐、运动，再次为教育 12、距工作地的时间： 30-40分钟 13、对本区域发展持非常乐观态度,总价均价级别,蓝山板块集中千万级富豪群,站南大源板块集中十万级客户,市场机会,1、产品供应形态： 低密别墅、多层 高密现实情况 ：清水电梯公寓18-24F；潜在情况：30-40F 市场空缺：精装修电

35、梯公寓产品 2、客户：百万级客户断层 3、价格7000-10000元电梯公寓价格区间断层,项目界定,宏观研究,板块特征,客户需求,大城南宏观,竞争分析,政策影响,项目定位,市场预期,制约因素 规避策略,发展趋势 目前现状,景观朝向面积户型等,潜在竞争 竞争方向 客户需求,地块条件 资源优势,发展趋势 目前现状,规划设计优化,本报告研究思维结构图,入市时机,入市价格,开发步骤,形象定位,推盘策略,营销策略,价格客户 产品经济测算,有利于价格攀升小体量推盘优势位置提价,价格实现 的手段,可执行,竞争策略,发展战略,利润最大化 风险最小 风险规避措施,市场领袖 差异化 高性价比 客户需求,地块现状

36、占地规模：总占地1600亩。 地块位置：该项目位于成都人民南路延线末端。 地块范围：西北临河.处于南延线开发热点区域,1）优势(S) 本项目紧邻府河生态湿地，自然资源优厚。引水入园的设计方式，充分提 高了项目的整体品质感。地块临近南延线与成仁路，交通便捷； 周边均为知名开发商大体量项目，对于区域价值整体提升有巨大作用； 项目对面极地海洋公园的开发，将提升了本项目的旅游价值和投资价值。 2）劣势（W） 目前，地块周边生活配套严重缺乏，不符合高档次客户生活需求； 3）机会（O） 政府南迁和南延线区域的持续开发，本区域将是未来成都的副中心； 周边大盘的陆续启动给区域居住环境改善起到了巨大的推动作用；

37、 政府人员、孵化园科技人员等高收入人群的不断涌入，增强了区域消费能力。 4）威胁（T） 区域可开发土地资源丰富，未来供应量大，未来市场竞争加剧；,地块SWOT分析,项目界定,宏观研究,板块特征,客户需求,大城南宏观,竞争分析,政策影响,项目定位,市场预期,制约因素 规避策略,发展趋势 目前现状,景观朝向面积户型等,潜在竞争 竞争方向 客户需求,地块条件 资源优势,发展趋势 目前现状,规划设计优化,本报告研究思维结构图,入市时机,入市价格,开发步骤,形象定位,推盘策略,营销策略,价格客户 产品经济测算,有利于价格攀升小体量推盘优势位置提价,价格实现 的手段,可执行,竞争策略,发展战略,利润最大化 风险最小 风险规避措施,市场领袖 差异化 高性价比 客户需求,本报告共140P，试用版删部分内容。 更多精品资料。请订购2008房地产策划实战宝典近100G超大容量 、25000多套精品房地产资料轻松拥有。 市场价：2800元/套 活动特惠价：1800元/套，仅相当于每套资料7分钱（全国货到满意付款） 订购热线：13666100049 QQ：1014899638,