中原-2010年成都市精装房报告.ppt

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1、成都市精装房报告,四川中原二级市场营运中心策略服务部 ChengDu.10.2010,说明 报告编制依据： 数据来源于中原微观系统数据库、中原研究中心。 统计范围： 成都市主城区及周边郊区楼盘。 划分标准： 奢华精装型： 3000元/以上的装修标准 舒适精装型：1500-2500元/的装修标准 实用精装型：800-1200元/的装修标准 各档次存在的空白价格区间不在统计范围内。 统计时间： 截止到2010-9-19（原因：顶级豪装类的嘉里雅颂居于2010-9-16开盘） 统计价格： 分为表面均价（即为优惠前价格）和成交均价（即为优惠后价格），报告内除有标注外，其他均为成交均价。,报告内容,页码

2、,发展背景分析,Part 1,一、精装房相关政策,国家政策：覆盖面广，引导方向明确,一、精装房相关政策,地方政策：国家政策的完善与补充，大力推动地方精装房发展,一、精装房相关政策,成都：地方政策指日可待,目前成都尚未出台相关地方政策，各开发商仍以国家政策为指导； 2010年8月举行的“2010成都全装修住宅发展论坛”上，成都将鼓励发展全装修住宅。成都市建委开发处相关负责人表示，下一步成都将引导开发企业逐步提高这一比例，并力争出台相关鼓励政策。,精装房市场发展迅速，占住宅市场绝对份额 近几年趋势将是向着人性化设计及产业化方向发展,北京,上海,深圳,自2002年北京精装房开始迅速发展，最先引领市场

3、的基本为酒店公寓 2009年，北京精装房面积占所开发面积60%以上，在全国处于领先水平 目前北京正在酝酿出台规定，要求今后新建的廉租房、经济适用房都要一次装修到位，减少住户二次装修的烦恼和浪费。,国内最先发展精装房的一线城市，早在2000年就在15个新建小区内试点推行“菜单式全装修“ 目前上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已达到50%以上 到2010年，精装房占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%-70%,2004年带装修小户型的公寓产品进入市场 深圳清水房将在2010年退出市场 在满足住宅基本居住装修功能的基础上，向更为人性化的设计及住宅产业化方向发展,二、各重点城市发展历程,三、成都精

4、装房发展状况,精装房初现（南苑公寓、锦绣花园） 市场接受度不高,萌芽阶段（1997年以前）,起步规范阶段（1998年-2006年）,迅速发展阶段（2007年-2009年）,完善发展阶段（2010年至今）,近几年在品牌开发商带动下发展迅速 市场机遇将促使精装房更快发展,行业规范出台（ 1994年国家出台住宅工程初装饰竣工验收办法） 品牌开发商试水（粼江峰阁、鹭岛国际社区）,外来开发商加入（万科、龙湖、恒大等） 市场出现细分（一体化装修、豪宅等） 市场接受度大幅度提升,宏观调控下高房价下的市场出路 精装房市场份额历史出现高点,市场分析,Part 2,截止2010年9月精装房供应项目数量同比09年上

5、涨92%,图2.1：成都市在售精装房项目数量（个）,一、成都市场供应市场状况,一、成都市场供应市场状况,图2.2：成都市精装修项目分布图,二、成都市场供应市场状况,从上图可以看出 主城区在售精装修占到成都整个精装房项目供应的56% 成都市奢华型精装房项目5个，舒适型精装房项目19个，实用型精装房项目最多，达24个。 目前在售精装房主要分布在主城区，主城区精装项目有27个，郊区21个。 其中，城南精装项目有9个居首，城西和城北最少。 主城区2环-3环在售精装项目达14个，占整个主城区精装项目供应的52%。,一、成都市场供应市场状况,成都市目前在售精装房物业类型仍然以高层住宅为主，其中高层住宅精装

6、房占到76%。 2010别墅类物业精装房猛增，在2009年别墅类精装房只有双流的雅居乐花园和麓山国际 社区的部分产品，但是目前都江堰青城山大量精装度假别墅项目的上市，整个精装别墅类物业供应猛增。,图2.5：成都市精装房供应物业类型占比,一、成都市场供应市场状况,成都市主城区精装房供应为50以下面积最多，大多以商务公寓的形式面市,图2.6：2010年1月-9月主城区精装房户型各面积段新增供应量,一、成都市场供应市场状况,奢华型精装房户型设计在70以上，而120以上户型只出现在奢华型精装房项目； 舒适型精装房户型设计120以下，各个面积段户型都存在； 实用居家型大部分为公寓式住宅，总价较低的50以

7、下成了供应主体。,图2.7：2010年1月-9月主城区各档次精装房面积段新增供应套数（套）,成都市精装房主要分布在城南及城东，环域集中在2-3环之间,1,供应的物业类型仍以高层为主,2,奢华型精装房只在区域成熟的城中与城南，户型面积段主要集中在144以上,3,舒适型精装房在各个区域均有供应，户型面积段集中在70-90，无120以上户型供应,4,实用居家型装修除城中外，其他区域均有供应，供应的面积段以50以下的小户型为主,5,供应市场小结：,一、成都市场供应市场状况,二、成都市场需求市场状况,主城区2010年1月-9月商品精装房新增供应9902套，新增供应建筑面积73.7万，占商品住宅新增供应总

8、体量的15.1%； 精装房成交体量58.7万，占商品住宅成交总体量的12.6%。,图2.8：主城区2010年1月-9月各档次装修房新增供应比成交情况,二、成都市场需求市场状况,奢华型精装房144以上户型销售较好，其次为90-120的大户型； 舒适型精装房以70-90的中等户型和实用居家型50-70销售量都较高。,图2.9：2010年1月-9月主城区各档次精装房面积段消化量（万）,二、成都市场需求市场状况,奢华型精装房面积越大，销售率越高； 舒适型精装房销售率最高的集中在90-120，其次是50-70； 实用居家型的销售率与户型面积也是成正比关系，销售率较高的集中在50-70和70-90。,图2

9、.10：2010年1月-9月主城区各档次精装房面积段销售率（%）,目前成都市精装房市场供需两旺，客户对精装修房逐渐认可,1,预计未来1年内成都市将有134万精装房面市,2,奢华型精装房的市场消化速度较慢，高端客户倾向于购买144以上奢侈性户型,3,舒适型精装房70-90面积段市场消化速度最快，而90-120的销售率最大,4,实用居家型精装房成交量为中小户型最多,5,需求市场小结：,二、成都市场需求市场状况,誉峰的产品多为180-300的套4以上的大户型 主仆空间设计 大师梁志天装修设计 挑选世界当地名贵石材，传统手工打造艺术。 顶级厨卫装修配套；世界先进智能及配套技术。 客户特征:多为40岁左

10、右的个体工商户；以投资为主,且多为一次性付款。 集顶级住宅、超甲级写字楼、超五星级酒店、一流商业卖场 优势：区位优势，自身配套优势，产品优势 劣势：可供选择户型较少，外立面颜色为紫，灰，白为主，显得不够大气，客户反映也较差。,誉峰,三、重点案例分析奢华装修楼盘,原石滩的概念：最贴近自然和生态的都市桃源 1、汇集世界顶尖设计大师及国际顶级品牌，全面刷新西南精装度假公寓标准； 2、专为跨国公司CEO量身定做，每平米售价1.5-2万元； 3、零距离享受亚洲顶级SPA生活方式。 优势：零距离紧挨外双楠的第二商业中心，具有不可复制的地段优势，带来最完善的商业配套；八大设计大师、高绿化率、水晶国际公寓、鹭

11、岛国际会所。,鹭岛国际社区,三、重点案例分析奢华装修楼盘,00,三、重点案例分析舒适型装修楼盘,由上表可以看出： 在户型设计上主要以70-90的中小户型居多，主要是套2、套3的户型。但郊区的户型面积相对较大。 从月均销售可以看出居家型装修的产品市场认可度很高，其中北城天街月均销售最多；郊区的盘销售则相对城区较差一些，但总体上销售率较好。 实用居家型的装修标准在1000-1600元/不等，但配置差异并不大，而定价与位置有很大关系，位置较好的楼盘，装修标准相对较高。,三、重点案例分析舒适型装修楼盘,商务公寓式楼盘装修标准在差异化较大，在1500-3800元/之间； 户型设计上主要以30-50的居多

12、，主要是标间、套一的小户型； 从月均销售上看公寓式装修楼盘消化度不及实用居家型物业。,三、重点案例分析商务公寓装修楼盘,基础信息： 区域：两者同处于新城区域的核心区； 产品形态：同为区域高端住宅，主打大户型。 景观环境：成都誉峰容积率仅为2.95，打造低密物业；而广州誉峰由于临近珠江，所以以超高层建筑形态出现，有利业主观赏江景；景观设计中均运用大量棕榈科植物，打造东南亚风情雕塑景观园林。,合景泰富誉峰系,三、重点案例分析其他城市楼盘,万科华府系：,基础信息: 区域：均处于高尚生活区域； 产品形态：定位于高层适居型住宅，重点在装修及配套系统的打造； 景观环境：成都项目打造东南亚园林风情，广州项目

13、则偏重于立体景观的打造； 装修配置: 空间设计：均采用适居型两房、三房设计；注重储物空间设计； 装修系统：均采用万科精装修标准化系统；人性化装修尺度设计；科学收纳系统设计。,三、重点案例分析其他城市楼盘,恒大系：,基础资料: 区域：两项目都选择在郊区，突出居住环境及品质； 产品形态：低密住宅，凸显与自然的融合；多种物业形态结合，以中低层及小高层为主。 装修配置: 新欧式风格，体现尊贵感； 多采用木料、石材，突出自然品质。,三、重点案例分析其他城市楼盘,装修风格 多为现代简约风格，代表楼盘誉峰。 在精装房配置方式上 主要采用高端进口品牌建材。在装修配置上采用配送部分名牌家电家私的形式。比如誉 峰

14、赠送冰箱、微波炉、洗衣机等家电以及整体衣柜等家具。,四、精装房配置分析-奢华型精装房,客厅卧室系统 客厅地面主要采用高档石材铺设。 卧室地面则以复合实木地板为主。 墙面的装修以高档乳胶漆为主或为墙纸 加乳胶漆等混合材料装饰 客厅顶部装修多采用石膏吊顶。 卧室顶部则多用阴角线装饰。,四、精装房配置分析-奢华型精装房,厨房系统 主要选择国际知名品牌的整体橱柜。 主要采用防潮石膏吊顶。 厨房用具与电器品牌以西门子为主。,四、精装房配置分析-奢华型精装房,卫浴系统 主要选择国际知名品牌的洁具。 地面多使用防滑地砖，部分项目使用石材。 顶部主要使用防潮石膏吊顶。,公共配置 在公共设施的配置上，主要使用进

15、口石材，电梯品牌多选用日立。 智能系统 多采用高级视频门禁系统、智能安防系统、或紧急呼叫系统。 其他系统 高端电梯豪宅物业一般还配备知名品牌中央空调系统、地暖或水暖系统，如：富力华庭则赠送净水器，可为家庭提供直饮水；一些项目还配备新风系统。,四、精装房配置分析-奢华型精装房,成都的舒适型精装房物业主要分布在主城区三环内。少数项目位于温江和龙泉等郊区。 在精装房配置方式上 在配置方式上多采用品牌建材；对厅房厨卫装修较为完全，并配送部分名牌家电、家私，如燃气灶和抽油烟机等。 公共配置 电梯厅大部分为大理石和地砖，少数项目用瓷砖. 电梯是客户关注度较高的部分，大部分使用国际知名品牌日立、奥的斯。 智

16、能系统 在智能系统方面一般采用智能黑白可视对讲、天然气泄露探测器及紧急按钮。没有设置高端科技智能系统。 其他系统 居家型住宅物业一般会配备新风系统，其他如地暖系统、中央空调一般不会配置。 装修风格 在装修风格上没有太特别的地方，一般为现代简约，即按照每户大小不同进行装修。,四、精装房配置分析-舒适型精装房,客厅卧室系统 客厅地面主要采用地板铺设， 卧室地面以实木复合地板为主 墙面的装修以高档乳胶漆为主， 部分项目采用乳胶漆加其他材质组合而成。 客厅顶部装修多采用石膏吊顶， 卧室顶部则多用阴角线装饰。,四、精装房配置分析-舒适型精装房,厨房系统 地面主要采用防滑地砖。 墙面以面砖为主。 以国际知

17、名品牌的整体橱柜为主， 其中选择欧派橱柜的居多。,主要采用防潮石膏吊顶。 厨房用具与电器品牌以方太为主。,四、精装房配置分析-舒适型精装房,卫浴系统 主要选择国际知名品牌的洁具，主要以toto为主 地面多使用防滑地砖，部分项目使用石材 墙面材料的使用面砖为主 顶部主要使用防潮石膏吊顶,四、精装房配置分析-舒适型精装房,公共配置 电梯厅大部分为大理石和地砖，少数项目用瓷砖。 电梯是客户关注度较高的部分，大部分使用国际知名品牌日立、奥的斯。少数项目使用通力，如万科金域西岭。 智能系统 在智能系统方面一般采用智能黑白可视对讲、天然气泄露探测器及紧急按钮。没有设置高端科技智能系统。 其他系统 居家型住

18、宅物业一般会配备新风系统，其他地暖系统、中央空调一般不会配置。 装修风格 在装修风格上没有太特别的地方，一般为现代简约，即按照每户大小不同进行装修。,四、精装房配置分析-实用型精装房,客厅 地面主要以地板和地砖为主要材料。 墙面主要以乳胶漆为主。 顶部石膏板吊顶。,卧室 地面实木复合地板为主。 墙面采用乳胶漆。 顶部主要采用石膏吊顶。,四、精装房配置分析-实用型精装房,厨房系统 以国际知名品牌的整体橱柜为主，其中选择方太橱柜的居多。 主要采用防潮石膏吊顶。 厨房用具与电器品牌以方太为主。,四、精装房配置分析-实用型精装房,卫浴系统 在洁具的选择上以科勒为主。 地面多使用防滑地砖，部分项目使用石

19、材。 墙面材料的使用面砖为主。 顶部主要使用防潮石膏吊顶。,四、精装房配置分析-实用型精装房,客户需求分析,Part 3,.,.,一、已购买客户群选择倾向,注：表格内选项为超半数客户选择,二、意向客户群选择倾向,注：表格内选项为超半数客户选择,三、客户问卷分析,已交房,建议,存在问题,在合同中明确各装修材料的品牌和型号，在后期装修过程中严格按照合同规定装修 严格控制工程和装修质量，以业主的满意为准 交房时间时可以适当放宽,与购房开发商宣称的精装效果不相符 局部没有按照合同规定使用装修材料 在实际装修时更换更低档次品牌 装修细节考虑不到位 装修细节处理差,四、交房关注点分析,溢价能力分析,Par

20、t 4,一、成都市精装房价格,精装修项目集中的定价区间为6000-8000元/平米 装修价格与销售价格成正比关系，装修价格越高，销售价格亦越高。,二、成都市场精装房溢价特征,报价与装修成本的差价,奢华型装修住宅项目的溢价能力较强,实际精装成本一般占到报价在60%左右 精装房的销售价格一般低于区域清水房售价 一般中低端精装房项目就是以其价格在除去精装标准后的高性价比吸引客户。,誉峰在精装后报价达到22000元/平米，即使除去精装标准（6000元/平米）后，其价格也在16000元/平米左右，整个价格基本上与附近城南1号相当。但是其精装实际标准在3600元/平米左右，其溢价达到2400元/平米，溢价

21、能力十分强。,三、溢价率分析,10%-15%是市场比较平均的溢价空间。 从下图可以看出，溢价率10-15%的占42%，其次0-5%，5-10%，25%以上均占16%，20-25%的溢价率均为11%。,四、二手房精装与清水房溢价率对比,奢华型精装类产品，整体定位高端，溢价空间较大,楼盘档次和装修质量有直接影响,公寓式楼盘，如萧邦，天府长城与周边清水房相比，没有溢价，甚至还没有同项目清水房价格高。由于消费者对待2手房的选择，可以更加直观和理性，在见到装修品质较差的房子，还是有一些抗性。,整体报告启示,Part 6,精装房发展大势所趋,1,步入高速发展阶段，市场占有率不断增加，分布范围逐渐向郊区扩散,2,预计未来精装房市场竞争激烈,3,各物业精装产品配置差异加大；豪宅客户对精装标准要求主要是体现在奢华上；实用居家 客户注重高性价比的精装配置,4,一、报告结论,奢华型精装房高溢价产生高回报。但客户对精装要求高，发展精装应谨慎。,1,舒适型精装房适宜发展，但注意控制精装标准。,2,二、启示,实用型精装房区域条件较好的产品宜发展精装房，配置以高性价比展现。,3,