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1、蔡翔 2012-7-31,渗漏排查与维修,引言,人类自从建造房屋开始，就与渗漏这个顽疾做斗争，至今为止，在国内无任何一家开发商敢承诺自己的楼盘无渗漏。渗漏是房屋质量通病问题之一，同时也作为给人们造成较大损失的质量问题，一直被人们从各个角度、时段提起。 本次我们共同从一次性对渗漏报修问题进行封闭角度，着重对渗漏问题进行剖析。,渗漏问题特点,社会、媒体关注度高。 损失大。 出现问题难一次修复。 对业主生活影响大。 视觉冲击力大。 维修周期长。 责任方难判断。,案例分享,案例1,06年某项目业主报修室内渗漏，维修后封闭。 07年此户业主室内再次出现渗漏，维修后，业主提出补偿要求，经相关负责人员沟通、
2、安抚等，投诉封闭。 08年此户业主室内再次出现渗漏问题，维修后，业主提出高额补偿要求，经相关负责人员沟通、安抚。投诉封闭。 09年此户业主室内再次出现渗漏问题，业主拒绝维修，并要求高额补偿，在诉求未能得到满足后，业主采用媒体曝光、大闹办公区域、挂条幅、发传单等极端措施，给相关处理人及公司声誉造成很坏影响。 启示：业主不是不给我们机会，就看我们能不能抓住机会，并把这次机会当作是最后一次机会。,案例2,09年某项目1户装修房卫生间门口地板阴湿，工作人员判断为业主房屋使用不当，卫生间地面水外溢造成，以“帮忙”名义为业主更换地板，业主表示万分感谢。（未维修） 10年，卫生间门口处地板再次阴湿，并伴随门
3、口周边大白水印，工作人员判断为卫生间门口防水处理不到位造成，将卫生间门口处重做防水并恢复地板、大白等，业主表示希望这次能够彻底解决。（维修完成未进行盛水实验） 11年，卫生间门口处地板再次阴湿，并伴随门口周边及卫生间两侧墙体踢脚线处大白水印，此次现场判断为卫生间地面过高、门口处无档水坝、且浴缸处下水漏水，使卫生间地面大量积水，造成渗漏，方案为将卫生间地面整体刨除，重做防水，历时15天，且业主已经怀有6个月身孕，此次维修对业主生活影响极大，维修完成后业主所要高额赔偿并要求万科出据此次维修的保证书。 启示：不负责任的施工方案会使我们蒙受不可估量的损失,案例3,某项目一户顶楼业主，在一场大雨中主卧顶
4、棚阴湿，且面积正逐渐加大，业主紧急致电客服，但因正在下雨，客服人员告知业主需等雨停后进行维修，并未到场，后业主又致电物业，电话中心等，得到同样答复。雨停后客服人员到场查看，室内顶棚大面积阴湿，地板、床、被褥、衣物等均被泡损坏，业主要求照价赔偿其所有直接经济损失及由此造成的不能入住、误工、惊吓等间接经济损失，并要求退房。 某项目一户顶楼业主，在一场大雨中主卧顶棚阴湿，且面积正逐渐加大，业主紧急致电客服，客服人员第一时间组织施工单位携带塑料布、水桶、拖布等工具到场，对室内所有物品进行覆盖，并用苫布对整个屋面进行遮盖，对室内顶棚渗漏严重部位对应打孔放水。雨停后室内除大白外无任何损失，业主状态良好并积
5、极配合维修，并对万科工作人员的积极态度表示赞许。 启示：同样的问题，不同的结果，原因何在,案例4,某项目一栋洋房一楼把山户楼下为车库，报修北卧窗下口渗漏，现场判断漏点大致将出现在以下部位： 1、窗外口耐候胶 2、1层窗台保温 3、2层窗台保温 4、车库顶棚（此窗口外侧为车库顶棚，距顶棚高度近200mm）防水 5、墙面保温表面 但经逐一排查，上述五点部位均无问题，且此窗口经淋水也未发生渗漏，但随后一场中雨，渗漏再次出现，故安排吊绳人员从渗漏部位开始对外墙进行破坏性查看，最后确定漏点为屋面屋脊处渗漏，雨水直接从5楼顺外墙保温内部向下流淌，直至流至1楼窗口附近，从而渗入室内。 启示：不是所有的漏点都
6、那么直观,案例5,某项目1户顶楼在交付前1个月的工地开放时，发现自家卧室顶棚漏水，客户现场与项目经理及客服经理面谈，告知我方对此问题很关注，希望能够在入住前解决完毕，我方对业主承诺保证在入住前维修好，业主认可并离开。此期间我司一直在对此问题进行维修，但因天气、人力等其他原因，并未在入住前维修完成，但未与业主进行过任何沟通。 交付当天正逢下雨，验房时此户室内同一部位再次渗漏，业主状态非常激动，要求马上与沈阳公司最高领导沟通，并提出退房要求，声称对万科失去信心，不再信任。 启示：渗漏非小事，且有时并不能保证一次性维修完成，不要对业主进行任何形式的口头或书面承诺。否则只能使业主对我司的信任度大幅下降
7、。,案例6,某项目一户顶楼业主渗漏报修的维修记录 背景：洋房、清水、天沟 1、8月1日上午9点，业主报修渗漏 2、8月2日下午5点，我司片区监理与业主联系，因即将下班，预约8月3日上午9点查看。 3、现场查看完成后，告知业主将钥匙留在客服，以便我司安排维修，业主留钥匙 4、因当日维修任务较多，故联系施工单位8月4日到场查看并判断原因 5、8月4日施工单位负责人到场查看完成后确定为天沟下水口周边防水开焊造成，告知我司负责人防水工人近期家中有事，需8月6日到场维修，我司认可 6、8月5日晚，天气预报第二天、第三天有阵雨，施工单位负责人致电我司，害怕下雨无法施工，故安排人员8月8日到场。（雨未下）
8、7、8月8日施工单位工人到场，对天沟下水口周边防水进行封堵，维修完成 8、8月9日、10日、11日晴。8月12日，中雨。 9、8月13日，负责人到场查看，此部位再次渗漏，现场致电施工单位负责人要求查看。 10、8月14日，施工单位负责人到场查看，判断为天沟防水存在问题，需整体刨除重做，并告知回去组织人力物力，8月18日到场维修。我司认可。 11、8月18日8月20日，防水维修 12、8月21日8月22日，室内大白维修，至此维修完成 提问：本案例中我们哪里做的不对？,总结,防水维修需注意以下几点： 1、漏点判断要全面 2、维修实施要及时 3、工艺材料要合格 4、人员管理要到位 5、过程沟通要保证
9、 6、结果检测要具体,常见渗漏问题及维修方案,坚强决心+方法： 一查：查档案资料、图纸设计等 二看：看渗漏部位、结点做法 三控：方案制定控制、方案实施控制 四验：对结果进行验收,防水材料分析,常见渗漏部位,屋面； 门窗； 造型构件； 外墙； 地下室； 车库； 卫生间 其他,19.5.29,15,烟道,卷材拼接缝,泛水沿,排气孔,雨水口,屋面,渗漏部位：排气帽、卫生间排气管盖帽等 原因分析：排气帽老化、破损、无法起到排气帽作用 简易检查方法：观察 维修方案：改为PVC弯头 建议措施：使用整体性好、耐老化的材料作为排气帽,屋面,渗漏部位：板岩防水接头处 原因分析：接头焊接不牢、搭接长度不足 维修方
10、案：重新焊接、收口 简易检查方法：观察、踩踏 建议措施：按规范要求搭接,屋面,渗漏部位：墙面上返收口部位 原因分析：屋面SBS上返部位无挡水檐，且收口不严，造成SBS上口开口导致渗漏 。 维修方案：1、增加防水檐。2、SBS收口部位做好封边处理，刷聚氨酯防水涉及区域 。 简易检查方法：观察 建议措施：防水收口处增加防水檐,屋面,渗漏部位：女儿墙、分户墙 原因分析：墙顶部开裂、水直接从防水后渗入室内 。 维修方案：1、女儿墙顶部包防水。2、增加滚水坡度 简易检查方法：1、观察。2、拆除。 建议措施：压顶采用砼压顶，防水收入压顶下方不少于50MM,屋面,渗漏部位：雨水管收口部位 原因分析：雨水管收
11、口部位作业面小，防水工程难于施工 。 维修方案：1、防水重新收口，端头部位刷聚氨酯加强 简易检查方法：1、观察。2、拆除。3、盛水 建议措施：使用成品一体雨水管,屋面,渗漏部位：天沟 原因分析：天沟作业面小，不易施工（1）基层防水渗漏；（2）雨水斗根部的渗漏；（3）防水附加层不便于施工操作造成防水收头开裂。 维修方案：分段确定渗漏位置进行维修、整体重做防水 建议措施：天沟加宽、使用成品地漏、防水形成体系,屋面,天沟防水附图,渗漏部位：坡屋面与平屋面交接部位 原因分析： 1、坡屋面防水层没有与平屋面防水层形成有效的封闭防水系统 维修方案：1、防水拆除重做。2、防水连接形成体系。 建议措施：1、防
12、水施工需形成封闭体系。2、施工前严控基层。,屋面,屋面,渗漏部位：防水大面渗漏 原因分析：手法或材料垃圾 维修方案：全部重做 简易检查方法：1、盛水 建议措施：更换队伍,门窗,渗漏部位：窗侧口、下口 原因分析：1、窗口耐候胶封闭不严。2、发泡填充不密实。3、窗口周边墙砖勾缝不严 维修方案：1、重新打胶。2、重新填充发泡。3、窗口周边重新勾缝。 简易检查方法：1、观察。2、淋水。 建议措施：,渗漏部位：窗上口 原因分析：1、墙砖粘贴不严。2、窗与外墙面齐平。3、窗上方有渗漏部位 维修方案：1、明显薄弱部位修补。2、拆除沿水流方向查找 简易检查方法：1、观察。2、淋水。 建议措施：,门窗,渗漏部位
13、：窗下口及楼下顶棚 原因分析：1、预留窗台过低或装修饰面过高，导致水上窗台超过防水层。 维修方案：1、防水包至窗台下，做好收口。2、降低平台高度 简易检查方法：1、观察。 建议措施：平台预留足够高度，确保水不能上窗台超过防水层,门窗,渗漏部位：窗下口及楼下顶棚 原因分析：窗框开裂。 维修方案：1、根据情况修补或更换 简易检查方法：1、观察。2、试水 建议措施：安装时严格检查,门窗,渗漏部位：门口及下方室内顶棚 原因分析：1、门口防水未上返或上返高度不够。 维修方案：1、门口处做至上返台，确保防水与平面有高差。 简易检查方法：1、观察。 建议措施：平台预留足够高度，确保水不能上窗台超过防水层,门
14、窗,构件,渗漏部位：造型下方 原因分析：1、造型固定时破坏防水整体性，且造型根部防水收口不严 维修方案：造型下方重做防水。 简易检查方法：1、观察。 建议措施：防水形成封闭体系,渗漏部位：芬兰木固定点 原因分析：芬兰木固定点，破坏外墙整体性。 维修方案：1、固定点封闭严。2、减少存水部位 简易检查方法：1、观察。 建议措施：施工按工艺规范要求,构件,渗漏部位：铁艺栏杆 原因分析：1、铁艺固定点未进行封堵。 维修方案：1、填实。2、封堵严密 简易检查方法：1、观察。 建议措施：按工艺、规范要求封堵,构件,构件,渗漏部位：玻璃雨棚 原因分析：1、玻璃雨棚倒坡，雨后积水，水自无防水墙面进入室内 维修
15、方案：1、调整玻璃雨棚坡度 简易检查方法：1、观察。 建议措施：按设计工艺要求施工,外墙,渗漏部位：造型节点 原因分析：1、节点造型部位无防水，且易存水造成渗漏 维修方案：做好滚水，局部做防水 简易检查方法：1、观察。 建议措施：减少造型,外墙,渗漏部位：墙砖勾缝 原因分析：1、墙砖勾缝不严导致渗漏 维修方案：1、重新勾缝。 简易检查方法：1、观察。 建议措施：勾缝密实,外墙,渗漏部位：施工工艺孔洞 原因分析：1、门口防水未上返或上返高度不够。 维修方案：1、门口处做至上返台，确保防水与平面有高差。 简易检查方法：1、观察。 建议措施：平台预留足够高度，确保水不能上窗台超过防水层,车库,渗漏部
16、位：顶棚渗漏、墙体根部 原因分析： 1、回填土超过防水层。2、防水收口不严 维修方案：降低回填土标高 简易检查方法：1、观察。2、测量 建议措施：平台预留足够高度，确保水不能上窗台超过防水层,车库,渗漏部位：顶棚渗漏 原因分析：防水未形成封闭体系 维修方案：找补防水，形成体系 简易检查方法：1、观察。 建议措施：设计防水形成体系,车库,渗漏部位：顶棚渗漏 原因分析：施工交叉作业破坏 维修方案：重做防水或引流 简易检查方法：1、观察。2、盛水 建议措施：严格施工过程管理,地下室,渗漏部位：墙体或地面渗漏 原因分析：施工缝处理不到位 维修方案：一、凿开处理（很少使用） 二、1、渗漏点注胶。2、整体
17、做高分子形成防水体系 简易检查方法：1、观察。 建议措施：按工艺规范进行节点处理。,卫生间,渗漏部位：门口两侧 原因分析：卫生间门口防水节点处理不到位 维修方案：,卫生间,渗漏部位：管根部 原因分析：管根防水不到位 维修方案：局部防水加强处理，形成封闭体系 简易检查方法：1、观察。2、淋水 建议措施：交付时100%盛水,卫生间,渗漏部位：门口阴湿 原因分析：装饰地面过高，水自地砖间水泥灰渗出 维修方案：局部加高防水，形成封闭体系 简易检查方法：1、观察。 建议措施：卫生间装饰地面需低于室内地面,卫生间,渗漏部位：门口、楼下顶棚 原因分析：管线出门口时未封堵好 维修方案：将管线封堵好，形成封闭体
18、系 简易检查方法：1、观察。 建议措施：按设计、规范要求工艺施工，严格检查盛水,卫生间,渗漏部位：下水管 原因分析：下水管粘接不牢固 维修方案：重新接管 简易检查方法：1、观察。,卫生间,渗漏部位：厨卫管道井 原因分析：检查口封闭不严 维修方案：拧紧 简易检查方法：1、观察。,卫生间,渗漏部位：顶棚 原因分析：装修防水破坏 维修方案：请物业协调业主自行处理 简易检查方法：1、观察。 建议措施：物业加强装修巡视。,其他,渗漏部位：穿线口 原因分析：穿线口封闭不严 维修方案：采用油麻活油膏封堵 简易检查方法：1、观察。 建议措施：按工艺规范进行封堵,其他,渗漏部位：变形缝 原因分析：1、变形缝封堵
19、不严。2、封堵材料老化破坏 维修方案：更换、重新封堵 简易检查方法：1、观察。 建议措施：按工艺规范进行封堵,其他,渗漏部位：楼体 原因分析：排水不畅 维修方案：疏通 简易检查方法：1、观察。 建议措施：物业、业主及时清理疏通,其他,渗漏部位：车库水倒灌 原因分析：地面高差 维修方案：调整高差，确保室内高于室外 简易检查方法：1、观察。 建议措施：严格按标高施工,渗漏部位：造型花瓦渗漏 原因分析：1、防水做至造型墙洞下口中间部位。 维修方案：1、加长防水，反包至外墙。 简易检查方法：1、观察。2、淋水 建议措施：防水收口节点按设计规范处理,其他,其他,渗漏部位：墙体压顶 原因分析：压顶渗漏，水进入墙体后，由于外墙涂料有阻水防潮功能，导致潮气无法有效排出，导致涂料起皮。 维修方案：压顶做防水 简易检查方法：1、观察。 建议措施：采用砼压顶,经历风雨才能见彩虹，面对风雨、渗漏我们微微一笑，绝对不愁。,感谢聆听！,