2009北仑核心商务区泰山路南8#地块项目定位建议报告79p.ppt

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1、海尚名城 筑御锋之作 北仑核心商务区泰山路南8#地块项目定位建议报告,宁波迪赛 2009年11月,谨呈：浙大网新,2,前言,首先，迪赛非常荣幸能够为网新北仑项目前期提供战略建议和策略提案。 作为浙大网新进军北仑房地产市场的第一个开发项目，迪赛所想的不仅仅是在项目规划本 身提供切实可执行的预案，更重要的是希望能够从企业战略高度为项目出谋划策。 由此，迪赛针对性提出泰山路项目的核心战略纲领： “一个中心、两个基本导向，四大基本目标”,3,一个中心：以锁定项目目标客户稳健需求导向为中心。 项目中心战略是先行锁定目标客户，以目标客户住宅产品需求导向研究为主线，确立项目 可行性产品价值体系。 两个产品定

2、位基本导向： 1、产品导向：准确锁定区域住宅开发产品线中适合本案的高利润产品组合。 2、成本导向：有效把握地块控规约束条件，寻求项目成本投入的有效率、性价比最佳方案。 实现项目四大基本目标： 1、核心目标：项目产品线应首先确保项目相对稳健安全的高利润率。 2、效率目标：由产品线延伸的营销策略优先保障项目开发节奏与资金回笼的高效率。 3、升级目标：能有效促进区域相关产业升级（商业、住宅分项打造）。 4、品牌目标：能够快速实现浙大网新品牌在北仑区域落地。,4,研究思路,区域背景指导及地块价值研判,地块价值,城市发展,地产态势,目标客户的可能来源？ 目标客户的基本特征？,市场空间研判,客户调研访谈,

3、+,住宅竞争市场分析,商业网点分析,自身条件,交通,环境,配套,开发目标,利润,效率,升级,品牌,市场定位,开发模式,客户定位,项目定位,营销策略对接,5,报告目录,一、项目背景 -北仑城镇发展指导价值 -地块已有价值梳理 -北仑城区房地产态势 二、市场空间研判 -住宅市场竞争分析 -商业网点梳理分析 三、市场定位 -客户群定位 -开发模式分析 -项目定位 产品定位建议 规划布局建议 设施配套建议 价格定位建议 四、开发策略建议 -开发策略 -分期策略对接,6,一、项目背景,-北仑城镇发展指导价值 -地块已有价值梳理 -北仑城区房地产态势,7,北仑中心城区城市发展规划导向价值,与地块相关： “

4、中提升”即城市主核心区，向西与钱塘江路产业园连接，向北与老城相连，向南则南部居住区连成整体，构筑北仑经济文化中心，并形成六个高品质居住区。 “南拓”即对村镇用地的调整改造，结合泰山路及同三高速沿线规划，布置北仑城区次级中心，并形成特色居住新区。,中提升、北延、南拓、西产业的发展思路。西部重点发展工业及高新产业，同三线以东泰山路以北所围合的中部区域为行政和高端居住，南部为区域次级中心，承接中部的居住区域；恒山路以北至北仑港区则为老城区区域配套，形成旧城居住及商业服务中心。,项目所属区位划进中央核心住宅区 大区域价值：CLD核心区位,8,一、项目背景,-北仑城镇发展指导价值 -地块已有价值梳理 -

5、北仑城区房地产态势,9,曼哈顿广场,宁波职业技术学院,泰山路,10,地块已有价值体系提炼,核心： 1、地段价值：北仑主城烫金地段，已成规模的成熟CLD中央生活区。 2、成熟配套：北仑最成功MALL商圈曼哈顿广场最佳辐射。 3、便捷交通：新大路、泰山路、绕城高速、轻轨一号线等组合便捷交通环境。 4、人文气息：职院、明港中学、东海实验学校形成学院氛围。,11,一、项目背景,-北仑城镇发展指导价值 -地块已有价值梳理 -北仑城区房地产态势,12,北仑整体市场走势：2003-2008年之间，成交价格呈稳步上升趋势，价格从2003年的2800元/，上涨到2009年的6986元/；2004年成交面积达到顶

6、峰，后期受到安置房及宏观政策的影响，出现下滑，但2009年上半年再次出现反弹，成交面积达到52.52万方。,至09年10月新城区市场成交关系情况,13,北仑当季市场走势：08年市场出现下行，全年成交约28万平方米，月均成交202套；09年1-10月市场成交快速上升，月均成交458套。价格体系目前冲至8000-10000元/平方米。,至09年10月市场供应成交关系情况,08年月均成交202套,09年月均 成交458套,14,世茂世界湾 8500-10000,好时光 9000-11000,里仁花园 8500-10000,东海明园 8000-9500,民和和园 8000-8500,四季桂花园 850

7、0-9500,金城花园 10000-11000,惠金佳园 7500-8500,派舍提香 7500-8800,荣安花园 8000-9200,核心区板块：以中提升项目为主，行政办公金融功能将会是板块的主要功能体系，区域整体形象大幅提升，主力价格体系在8000-10000元/平米之间。世茂世界湾后期的开发将是整个板块的标杆。,钱塘江路以西板块：高新及工业板块为主，居住为辅，主力价格体系在8000-9000元/平米之间，新盘少。,恒山路以北老城板块：长江路以东以次新房为主，主力价格体系在7000-8000元/平米之间，以西则有高端新盘，价格体系8000-9500元/平米之间。,钱塘江路以东同三高速以西

8、板块：目前新盘为主，价格体系在8000-9000元/平米之间；,城市板块与价格体系划分,新隆华府 8000-9500,15,项目展示,基础资料,客户解析,小面积产品以结婚购房为主，投资占小比例，客户中以工薪阶层为主。 中大面积产品以北仑当地个体老板、企业中高层管理者为主,典型案例：四季桂花园,16,项目展示,基础资料,亮点解析,小面积主要为公司职员、本地首次置业的年轻人购买； 主力客户主要为私营业主、附近企业的管理人员,个案分析,客户分析,17,项目展示,基础资料,客户分析,当地的私营业主、企业高管、外籍人士为主，其他主要为公务员、本地居民,个案分析,18,项目展示,基础资料,客户分析,以大碶

9、客源为主，拆迁户、白领、教师、个体老板及保税区管理人员,个案分析,19,项目展示,基础资料,客户分析,以大碶客源为主，拆迁户、白领、教师、个体老板，另有部分宁波投资客,个案分析,20,项目展示,基础资料,客户分析,公务员、国企事业人员、企业高管、私企老板,个案分析,21,项目展示,基础资料,客户分析,以北仑当地客户为主，多为周边学校老师、医院医生等,个案分析,22,项目展示,基础资料,客户解析,多以政府公务员、事业单位中高层、企业高级职员和私营老板为主，也有部分投资客，以及教师和医生，年龄层2545岁之间。 客户中，120平米以上基本为本地客户，90以下的房源以含部分投资客；,个案分析,23,

10、城区在售典型个案汇总信息：,价格标杆,价格标杆,价格标杆,供应断档,老牌主力客户稳定，出现新增主力客群,09热销典型,当季热销典型,24,1、首次置业的市场容量较大，90平以下，成交率较高，达到90%； 2、110-130，市场成交量较大，是首改市场主流之一，但总价段目前明显上浮； 3、130-150，市场容量大，是再改市场主流，成交率达89%，存在机会点； 4、目前市场中大户型的供应量较少，180-200平米上下成为市场中的一个高点，面积继续做大，市场接受度相对降低低。,北仑市场当前供求结构,25,市场态势1：楼市重入上升快车道，抢购在继续。 北仑房地产市场随宁波整体大环境上扬走势，同步大幅

11、度拉升。 市场态势2：2010年，公寓主打，住宅短期缩量。 注：北仑城区住宅土地供应源头严控模式与宁波基本接近，同时现售住宅个案均处扫尾或售罄阶段， 4-6个月内，短期供应断档。 而2010年上市项目中商务公寓比例大幅增高，住宅上市项目重点归属世贸2期，2500套。 市场态势3：价格标杆不断涌现，北仑主城房价迈入万元体系。 项目所属区位房价处于北仑城区高位，以金城花园、世贸二期为代表的标杆价格均达万元以上。 市场态势4：90平米、110-130面积段产品持续热销，大户型需求呈崛起态势。 注：世茂项目定位北仑区域标杆，真切拉动大户型抬头趋势兴起。 市场态势5：新增大批新主力购买人群拆迁户 注：具

12、调查信息反馈，未来数年内，北仑拆迁体量仍将逐渐上升。,26,二、市场空间研判,住宅市场竞争分析 商业网点梳理分析 区域客户需求调查,27,2010年底前后6个月城市供应关系,1、土地 2008年-2009年，北仑主城区共成交15幅经营性用地，其中商用地块10幅，约有15.49万方，居住用地5幅，约20.71万方。 2009年年底至2011年，北仑主城区将计划出让3幅居住用地，1幅商用地块，其中居住用地约为40.38万方，商用地块约1万方。,28,城市供应关系,2、预计上市量 2010年上半年，北仑主城区将以消化尾盘为主，2010年下半年至2011年年底，18个月内预计累计上市住宅项目总建筑面积

13、在150万方左右，除本案外预估2010年底前后6个月内上市面积60万方左右，公寓上市面积在55万方左右。,29,目前市场上的库存大约在16万方，未来待推约65万方，未来供应约81万方。 在库存产品中，多以客户以签约，但系统未备案为主，实际库存量将小于10万方。 未来待推的土地中，产品定位上仍将集中在中户产品为主，该面积竞争市场需求长久稳定，因此成为竞相定位的主力。,北仑未来18个月内住宅核心竞争项目分析,30,2010年预计与本案直接形成竞争的重点项目,通过价位、地段区隔出五大竞争个案： 1、世茂世界湾2期：约2500套 个案分析：上市最早，体量最大。 对本案重点影响：截留大批中高端客户，但预

14、期再创北仑新价格标杆。 2、里仁花园4期：预计400套左右 个案分析：实际上市时间待定 对本案重点影响：客户截留影响待定，其预期售价同样比肩世茂2期。 3、黄金海岸5期：预计800套左右 个案分析：上市时间预计与本案接近 对本案重点影响：直接竞争。 4、庐山路新隆安置项目：预计300套左右 个案分析：作为商品房出售套数预计不超过200套 对本案重点影响：截留客户能力稍弱，但具备价差空间。 5申洲新大路1号地块：预计1期上市量在500套上下。 个案分析：与本案土地同期挂牌，预计上市周期类同 对本案重点影响：核心竞争对手,市场领先品牌，在预期市场未来一年相对稳定状态下，是引领价格体系上升的主力军。

15、预计早于本案5-6个月开盘，直接竞争相对弱化。,两大核心竞争项目 2010年底预计竞争量在千套以上。,31,二、市场空间研判,住宅市场竞争分析 商业网点梳理分析 区域客户需求调查,32,项目周边商业网点调查,A、地块周边商业,主要为大润发及学校周边沿路商铺，其中大润发的街铺分为两个档次，一组为单层街铺，40-50平米为主，租金在4元/天平米-10元/天平米之间，另一组为挑高6米左右商铺，主力面积在100-160平米之间，租金在1元/天平米-5元/天平米。学校周边沿路商业以社区底商为主，以餐饮为主。约有120家店铺，新社区店铺空置较多，沿新大路的店面一般在30000元/平米。,33,项目周边商业

16、网点调查,34,项目周边商业网点调查,35,项目周边商业网点调查,B、电信大厦以北，沿新大路1公里范围,以新大路和明州路交界为中心（电信大厦位置），以北主要是老街商区，沿新大路1公里内的主要商铺多为民居改建或老社区商业用房类型，较破旧，以小面积店铺为主，主力面积在15平米50平米，日租金在4元/平米天10元/平米天左右。主要以服饰为主，其中有部分大卖场和百货大楼，近200家商铺。,36,项目周边商业网点调查,C、电信大厦以南，沿新大路1公里范围,电信大厦以南，新大路1公里以内的主要业态相对于老街来说较新，店铺多位新建商业用房，近200家的商铺，商铺主力面积在20平米50米的，日租金在10元/平

17、米天左右。,37,项目周边商业网点调查,项目展示,基础资料,现状分析,君临的违规销售与富邦的接手，导致目前整个商业处于停滞的状态，目前仅家乐福开业，人气不足。,大型商业个案调查,38,项目周边商业网点调查,E、主要社区商业项目调研,39,商业用房信息总结,对本案指导意义： 1、城区商业模式尚处社区商业区+零星大型MALL卖场模式，地块紧邻的曼哈顿广场商业业态比重以生活购物消费占主导。 2、整个主城区主流业态为生活消费类配套，休闲娱乐业态虽已兴起，但具备规模影响力的集中式纯商业项目缺乏。 3、价格想象空间，新大路居住社区沿街商业用房1F商业价格已达3万元为基准。,40,三、项目定位,开发模式 客

18、户定位 项目定位 -产品定位建议 -规划布局建议 -设施配套建议 -价格定位建议,41,开发模式建议,8#地块天然一分为二，细分开发。 开发模式建议1：高尚住宅区（8#-1地块）+时尚休闲商业街区（8#-2地块） 开发模式建议2：商业街区基本2F商业为主，沿街部分3F，其余容积率面积均归置于住宅产品。 五大由来： 虽然8#-2地块允许“商业用房及住宅+公寓+商务”的混搭，但基地面积仅1.15万平米。 1、项目利润：北仑各大商业主街，商业用售价基本达到2-3万元/平米，部分甚至接近4万/平米，在本地块内不论选择哪种产品与商业用房混搭，为社区空间考虑，势必将最高利润产品线商铺体量大幅缩减。 2、社

19、区管理：地块内设计住宅、公寓产品，由于商业嘈杂及道路阻隔因素，对于后期社区管理要求复杂，建议放弃。 3、市场需求导向：办公产品在北仑乃至整个宁波，均销售平淡，同时售价与住宅倒挂现象严重，利润低，销售压力巨大，建议放弃。 4、商业潜力：本案得曼哈顿商业广场强势支撑，日常9：00-21：30商业人流密集，基本全时段经营。 5、商业模式导向：以特色餐饮/时尚休闲/酒吧演艺为主打的商业业态在北仑已然零星兴起，但亮点突出、具备一定规模的集群商业体不多，本案具备优质条件。,42,项目子地块独立定位,对话城市顶尖阶层，暗喻城市住宅巅峰之作,海尚之都，时尚新地标,43,三、项目定位,开发模式 客户定位 项目定

20、位 -产品定位建议 -规划布局建议 -设施配套建议 -价格定位建议,44,客户群定位推导,45,客户群置业目的推导,46,类同项目销售反馈,世茂世界湾 访谈对象：策划部经理、销售部经理,1、客户 多以政府公务员、事业单位中高层、企业高级职员和私营老板为主，年龄层2545岁之间。 2、产品需求 台塑的普通员工、本地的首次婚房置业、外企的中层等需求以90平米为主； 本地客户，包括拆迁户，则以120-140平米为主，也有一些客户购买2套180平米直接打通 大面积，尤其超过200平米的房源比较难卖 还是喜欢楼层低一点的房源，但是对高层的抗拒也不大，尤其是在看完世茂上海项目后，抵触明显减少 3、客户心态

21、 90平米以下客户对首付、契税都很敏感 4、推案方式 前期通过多轮次的客户产品介绍，包括组团前往参观上海世茂项目，同时发售VIP卡，在发卡之后，通过销售人员多次的与客户沟通，明确客户的面积、楼层、价格等意向，将客户分门别类，并在开盘前按照分类邀约客户，确保了销售效果 5、后续产品及展望 2010年将有2500套左右的房源发售，90平米以下约有40%，如75平米的2房，240平米大户，主力仍集中在110-160平米之间，如果市场按照今年的走势，预计开盘价格会在12000元/平米-14000元/平米之间。,47,6、后续客户展望 北仑从近两年开始，拆迁也从实物补偿变成货币补偿，城中村每户大概能够补

22、偿100万以上，而2010年起，周边将有三个村子进入拆迁，这还不包括下边的乡镇，这部分拆迁客户拿到钱之后，首先想到的是买房。 另外，随着周边企业规模的扩大，如台塑、电厂、保新钢铁等，将会有更多的新员工进入； 本地客户仍然会是市场的主流，也将占据110-140平米的主流产品 7、本项目周边预期 泰山路目前正在改造，在未来，泰山路将只有轻轨（高架）和小汽车专用通道，而原来的集装箱、大卡车等，将搬迁到其他专用道路； 大润发的商业也是北仑比较发达的，那块位置也已经是发展比较成熟的区域了。 预期只要面积不是做得特别大，最好不要超过200平米，11000的价格是不愁的。,48,本案重点目标客户锁定,由地段

23、、预期售价等因素推导，项目住宅目标客户将锁定五类主打购房群体。 第一主力客户群：北仑主城（新碶辅以大碶）企业主改善性居住客户 置业分布：多次改善客户主打，辅以首改客户 第二主力客户群：北仑城区拆迁户（主城+乡镇），同样归属改善性客户 置业分布：首改为主，二次为辅 第三主力客户群：公务员、教育系统、医疗系统等重点优质客户 置业分布：首置、首改、多改平衡 第四主力客户群：以北仑电厂、台塑、大榭开发区等多个大型国内外企业为代表的企业中层 置业分布：首置为主、首改为辅 辐射客户群：较高收入的新北仑人 置业分布：首置为主,大户型或超大户型,中大舒适户型,首置小户型为主,客户量比例评估,49,三、项目定位

24、,客户定位 开发模式 项目定位 -产品定位建议 -规划布局建议 -设施配套建议 -价格定位建议,50,项目产品定位建议住宅产品段及配比建议,依据项目五大目标客户群量级及置业偏向锁定项目大致产品段及配比，同时对应市场去化稳定型产品。,51,规划布局建议8#-1地块,思考8#-1地块的规划布局之前，首先梳理影响本地块规划布局的重点问题： 1、周界：用地南北向长度75米左右，东西用地长度超650米。 2、朝向：用地偏西南。 先行评估两大大影响因素可延伸的产品规划思路！,660米左右,75米左右,规划意见：1、南北两排高层排列。2、主力户型建议短进深，长面宽。 建议选项： 1、建筑朝向：迪赛建议东南朝

25、向。 2、建筑形态：建议点式为主。 考虑因素：首先客户喜好是第一原则；其次从营销策略角度看，板式产品多单元设计，从立面、边中套户型搭配角度考虑，同幢户型面积势必出现较大差异，而单一单元点式高层可以规避，产品大批量均为三面采光，同时形成同质同档产品组团化，营销推广布局清晰；再次，从建筑成本角度分析，点式成本增幅不大，对利润影响率相对较小。,52,规划布局建议8#-1地块,布局参考建议： 产品组团化：由西至东分布，依产品线类型布局。,18F,24F,24F,26F,26F,24F,53,规划布局建议入户大堂,三大堂，回家理念创新 1、地下车库大堂 电梯直接下到地下车库，并采取园林化、采光化设计，形

26、成大堂，改变过去地下停车库阴暗潮湿。 3、架空层开放式大堂 针对东侧200平米楼王户型，底部架空层加高，同时打造只针对楼王业主的服务 性配套大堂，安排开放式泳池、健康、休闲等设施 2、入户公共大堂 以豪华的大堂作为建筑创新的突破点，不但架空层的空间形式要创新，大堂的主题功能也要要出特色，引绿入堂，引水入堂，模糊大堂室内外的空间感 功能大堂酒店化，形成第二社交客厅的概念 空间悬挑，外挑，水岛等形态创新 特色园艺空间，例如花卉馆、植物馆等,54,首层架空，切实营造泛会所、邻里空间功能,建议：住宅首层架空3米以上。 1、切实导入泛会所、邻里空间的功能。 2、真正精装，同时导入精品园艺景观。,55,规

27、划布局建议园艺景观主题,海洋意向，情景园林 以泰式皇家园林作为基本元素，以现代化手法重新演绎，形成酒店化的园林氛围 载体化重新思考景观要素的承载平台，例如盆景化，植物园化，温室化 装饰化强调园林自身的装饰 艺术化调动石、水、溪、泉等多元造景元素，丰富化 融合化强调建筑与景观融合，通过立面装饰、植被覆盖等手法，与园林一体 细节化每一寸土地都经过修饰,56,57,58,规划布局建议主力户型参考建议,120-130平米户型亮点： 1、点式两户设计，三面采光。 2、面宽建议在11米以上，进深9-10米。 3、三室两厅两卫舒适功能空间。 4、私家电梯入户设计，前室私享。,59,规划布局建议大户型户型参考

28、,180-200平米户型亮点： 1、点式两户设计，三面采光。 2、面宽建议在16-18米，短进深。 3、四室两厅两卫舒适空间。 4、私家电梯入户设计，前室私享。,60,规划布局建议200平户型参考建议,61,规划布局建议高层立面建议方向,风格建议：无需复杂对待，毋庸置疑归属网新成熟的ART DECO风格！ 四大建议缘由： 1、品牌延续性。对本案而言，可以成为宁波网新主打开发产品系列品牌又一代表。 2、风格经典性。在宁波区域ART DECO风格产品已经标上高尚住宅的烙印，深得客户认可。 3、风格差异性。在北仑区域，已经充斥了绿城风格、西班牙风格、现代简约风格，简欧风格等等，唯有ART DECO尚

29、未高调登陆。 4、“样板”营销优势。未来本案在营销推广周期内，建筑样板区直接可以在宁波找到蓝湾、蓝海两大经典落成个案。,立面用材建议： 面砖为主，石材为辅。,62,规划布局建议8#-2地块规划建议由来,核心问题思考： 1、在曼哈顿先行树立北仑大商业广场mall的前提下，本案商业如何不是简单的借势，而是应该重点考虑创造新形态，融入区域商业的“造圈运动”。 2、如何确保商业体量做足，但又不影响街区开放性。 3、商业如何在视觉上创造出地标感，形成区域核心亮色。,63,规划布局建议8#-2地块规划建议由来,商业街区知名项目：苏州阳澄食街,商业街区知名项目：上海新天地,64,65,策略锁定,本 案 漫游

30、街形态/酒店化界面 差别中凸显亮色,曼哈顿广场/Mall+传统内街形态,大碶老式商业街形态,66,规划布局建议8#-2地块,2F,67,漫坡引导的小街 地上应尽可能做足商业体量。 创新在于改变过去多层商业垂直平直交通的方式，引入“漫坡道”，部分形成层层是首层的沿街底铺感受，增加价值；同时，在消费体验上，也形成了与曼哈顿广场截然不同的商业形态,68,漫坡引导顾客行进中自然走过，更好的实现空间融合,69,商业建筑效果建议近德式风格（趋近建议住宅风格新古典主义）,出发点： 1、与住宅社区相对协调统一。 2、店铺规整方正。,70,内外街商业效果其他参考建议,出发点： 1、与住宅社区区隔性强烈。 2、建

31、筑时尚感佳。,71,规划布局建议整体效果,住宅体量：约127000平米 商业体量：约10000平米 地下室开挖：预计35000平米 物业用房：410平米 物业经营用房：550平米 其他用房：平米 容积率：2.19 建筑密度：16%左右 总户数：约户 住宅区地下车位解决：个 商业地上车位解决：个,地下室建议：人防异地安置，全部规划产权车位。 注：北仑异地安置标准2000元/平米。远低于实际开挖建设成本。,72,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,世茂世界湾2期,中心区E地块1期,大港北仑中心区6#地块,6,2010年,2011年,中心区C地块1期,申洲新大路1#地块2期,黄金海

32、岸五期（待定）,中河路东地块,里仁花园4期（待定）,住宅价格参照：2010年-2011年初北仑住宅价格运动预计以万元为起点，以1-1.5万元为运动区间持续上扬。,第一轮领涨标杆：预计1.1-1.4万/平米,申洲新大路1#地块1期,新隆华府2期,空档期,73,第一批,第二批,楼王,根据标杆价格走势并结合本项目推出时间和推出节奏，评估项目住宅价格体系： 第一批以90平米为主，将依靠性价比房源拉动销售，强势入市，目标均价10000元/平米； 第二批则以110-130平米户型为主，结合部分180-200平米产品，主力面对城市中的改善需求及高端需求，目标均价13000元/平米； 第三批为项目楼王，结合本

33、项目的整体情况推出，主力面对城市高端需求，为项目完美收官奠定胜局，目标均价15000元/平米； 则住宅目标总销为14.62亿元，住宅整体销售均价为10836元/平米。,74,价格评估重点：外街一楼商铺定价盯紧社区商业标杆价格，依据商业综合体定价方式对项目进行基准定价。 因此，结合本项目特点，外街一楼商铺目标价格为35000元/平米， 依据二楼、三楼，内外街之间的价格换算比（1F：2F：3F=4：2.5：1.5，沿街：内街=1.5-2：1）得出： 外街二楼均价20000元/平米；三楼均价10000元/平米 内街以一通二销售，整体均价20000元/平米； 商铺目标实现整体均价为22000元/平米，

34、预计实现总销售金额为2.2亿元。,商业步行街价格参照：通过市场中标杆社区商业及周边商业的优势对比，以及商铺销售的整体策略，制定商铺静态基准价格。,75,五、开发策略建议,开发主策略 分期策略对接,76,开发策略,1、项目主开发周期锁定2010年-2012年。 依据北仑房地产市场依据供应主线，2010-2012年三年周期内城区住宅供应预期呈现“2010年上半年缩量2010年下半年回升2011年上半年初步放量-2010年下半年集中上市2012年充分供应”态势。 针对性建议：项目开发进程速度为先，争取2010年底前达到预售条件。 原开发序列预计： 2、项目营销周期战略目标： 第一步、大步快跑，高频出

35、击，12个月完成住宅90%销售，同时保证万元以上实际成交均价。 考虑由来：2009年上半年世茂1期开盘前累计3000组购买VIP卡以上意向客户，2月售罄，到2009年11月新隆华府207套开盘当日清盘，登记客户近1500组的火爆场面，住宅需求人群仍处于供不应求状态，结合2010年全年预计供应平稳的前提，本案住宅大批量上市的风险性不大。 第二步、商业街区准现房销售，创造利润奇迹。,77,五、开发策略建议,开发主策略 分期策略对接,78,推售分期策略及静态资金回笼预算 最终静态预计可实现销售金额为16.62亿元，其中住宅目标均价为11000元/平米，商铺目标均价为20000元/平米。,79,五、开发策略建议,微地形利用 分期策略对接 营销策略对接,