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1、,城市顶级豪宅研究 及名郡核心价值体系,谨呈：金地集团武汉公司,R1：项目定位,豪宅案例研究,本项目价值体系,核心问题,体系匹配,报告框架,目录导航 CONTENTS NAVIGATION 一、项目定位,美联五福路项目,万科城,万景国际,世茂锦绣长江,三阳金城,华润中央公园,大智嘉园,万达广场,金域华府,水岸国际,葛洲坝国际,中华城,橡树湾,积玉桥万达,融科天城,东湖国际,泛海国际,宝利金,武汉天地,金都汉宫,和黄花楼街地块,一类高端,二类高端,三类高端,武汉豪宅分布图： 传统豪宅区域集中在长江两岸和汉口中心区，以高层物业为主， 其他区域资源型个盘呈散点供应，相对集中在占用江景资源片区。,武汉
2、高端项目价格梯队,27000,为保证高端住宅市场分析对名郡项目的参考价值，特对武汉高端楼盘进行细分： 一类高端：单价超过15000-25000，代表楼盘武汉天地、金都汉宫、万达积玉桥公馆 二类高端：单价13000-15000，融科天城、东湖国际 本项目的整体定位： 城市顶级豪宅 定位为一类高端,项目形象定位,从市场定位分析,本项目目前定位的一类高端可实现的价格在1.6-1.8万元/平方米间 备注:武汉天地目前尾盘对外报价2.7万/平米,实际上无成交,三期实际成交均价为1.7万/平方米.尾盘高区在2.2万/平方米有成交.融科天城目前均价1.4万,成交速度缓慢,项目价格定位,因宏观调控制影响,预计
3、2011年价格较2010年基本持平,本项目2011年入市价格约： 18000元/平米以上,项目价格定位,目标客户访谈总结:,项目目标客户定位,打造顶级豪宅是本项目的核心问题，我们需要站在更高的角度探究豪宅 借鉴国内外豪宅案例目的是为构建豪宅价值体系提供参照指标，以利于构建名郡的核心价值体系。,目录导航 CONTENTS NAVIGATION 二、 国内顶级豪宅研究,城市豪宅KPI价值体系研究,选取案例原则： 1、高密度城市豪宅； 2、城市中心或规划中心地段； 3、均价显著高于项目周边普通项目均价。,代表案例： 青岛东海路9号 深圳星河丹堤 杭州金色海岸 深圳红树西岸 上海华府天地 杭州西湖8号
4、公馆 深圳中信红树湾 深圳波托菲诺 香港贝沙湾 香港凯旋门 ,金缔置业对全国范围内顶级豪宅案例进行研究，总结出豪宅的5种核心价值体系,功能转换东海路9号 精装修金色海岸 附送价值蝴蝶谷,顶级配套私享,历史人文,高端智能化,五星级物管,产品创新,核心 驱动力,上海华府天地 杭州西湖8号公馆,红树西岸,东方润园,凯旋门 Brickell Key William island,一、产品创新,东海路9号：以酒店标准打造的青岛滨海超高层豪宅，强烈的地标效应,青岛市区繁华地段 占地约10100平方米，总建面95368平方米，容积率：8.95 目前售价：均价28000元/平 2栋50层塔楼及2层裙楼组成 户
5、型面积：以三房170270平米为主，其中顶层为623的复式公寓 动感的“帆”形外观,豪宅案例3,产品创新,极具地标效应的高度、外形及顶级酒店装修标准的应用，使得项目超越一般居住功能的，功能转换到顶级酒店层级，实现了价值提升,深蓝广场, 引入五星级酒店雷迪森广场酒店物管，打造高端酒店式服务住宅,落于杭州市武林商圈中心黄金地段，紧邻正在建设中的西湖文化广场，北依朝晖路，南临京杭大运河。 项目总占地面积1.8万多平方米，总建筑面积13万多平方米，其中公寓楼建筑面积约6.1万平方米，写字楼建筑面积约3.5万平方米。 酒店式公寓6.1万平米，主推户型约160平方米。（单价30000-35000),金色海
6、岸：最核心是以精装修及阔绰户型为主的顶级豪宅产品打造,产品创新,配合户型的大尺度、阔绰按照欧洲皇室标准，采用世界顶级品牌的装修材质塑造欧洲皇室生活场景，让客户体验皇室贵族的奢华,配合户型的大尺度及大空间，按照欧洲皇室标准进行装修 采用原装进口OTIS电梯，这是国内第一个大规模采用原装进口OTIS电梯的住宅项目 原装进口SIEMENS嵌入式厨房电器 原装进口Siematic橱柜 原装进口汉斯格雅卫浴洁具、龙头花洒等 选用了目前最先进的日本大金VRV户式带新风中央空调系统 ,高科技材料与产品在在细节处体现奢华，保证绝对的高舒适性,隔音楼板/阻隔垂直方向噪音 红树西岸采用美国陶式化学隔音垫和 挤塑板
7、相结合的楼板隔音系统使居住 在红树西岸的业主可充分享受前所未 有的、完全不受干扰的宁静生活空间。,JUST RIGHT热水循环/无需等待 采用美国专利产品品牌JUST RIGHT，保证水龙头随时打开就有热水，无需分秒等待。依靠重力和冷热水比重差异进行比较循环，节约能源、无须动力、分户设置。,户式中央冷暖空调+新风系统 新风系统：保证业主在完全封闭窗户的情况下可以呼吸到室外空气； 户式中央空调智能化控制：减少室外机数量，户内入口上方设有出风口，业主可以根据自己的需求在回家之前通过远程控制预先打开空调；,同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音 红树西岸排水系统采用了有100多年历史的瑞士上市
8、公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博力横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。,进水铜管/保障饮用水质量 采用美国NIBICO进水铜管，保证用户饮用水的质量和进水管的使用寿命。,檫窗机/保持玻璃幕墙的美观,每户避雷器,阳台隔栅/保护隐私减少对视,蝴蝶谷：全新的创新产品突破市场，创造市场神话,户户带花园，360度观景，尽享南湖500亩绝版景观资源，充分体现入住者的尊贵与气度 100的赠送面积,产品创新,二、历史人文,华府天地：构建融入上
9、海历史、文化和未来的奢华生活,位于上海最繁华的淮海路商圈，正对上海历史文化和现代生活形态代表的新天地，“代表上海过去100年及未来100年”。,新天地不仅仅是对淮海路商圈高档餐饮、时尚娱乐、人文景观的简单弥补，更是对海派文化的又一次延展和丰富。新天地是一个国际交流和聚会的地点，不仅吸引上海本地高收入人群和居住上海的外籍人士，还吸引其他城市的名门贵裔。,复古摩登的奢华：挖掘目标客户的心理需求，暗示购买“华府天地”就是购买“上海的奢华生活 ”,时尚的、现代的、国际化的、混合文化的、新奢华生活方式，体现在符合多文化需求的休闲娱乐会所和国际时尚休闲商业街,下沉式地下会所设置专属图书馆、健身房、棋牌室、
10、KTV影视厅、儿童游乐室、桑拿淋浴室、咖啡吧等等,与新天地融合的国际水平的餐饮、购物等功能的时尚休闲商业街,三、顶级配套私享,君汇港,君汇港提倡的崭新的生活概念 CEO Living （行政总裁家居） 是专为商界高尚精英度身而设的 在豪华会所的设置上，在提供传播全面资讯的 CNN 新闻网络上都体现了这一理念,会所外景及园艺花园,时尚的 CEO Living与资讯息息相关，因此在CNN Lounge內摆放了多达 100 部电视，提供 CNN2 個直播新闻频道、 6 个特备节目及 过去 25 年的经典节目,打造CEO商务会所,凯旋门顶级摩天会所，拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现顶级高尚生活
11、，仅为业主专属,59楼的摩天大厅，就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，每一位身临其境的参观者，都会被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的维多利亚港夜景倒映在游泳池畔，显得波光粼粼，令人不禁迷醉。 60楼为宴会及休闲区，星梦宴会厅豪华典雅，天花板垂吊着6盏法国Baccarat水晶吊灯；最令人惊艳的是空中酒廊云霄阁，180度的临海景观，是适合小酌几杯的好地方； 61楼是大型健身中心，在跑步机上跑步，高空俯瞰维港，彷佛空中漫步； 62楼为空中花园，以法国浪漫情怀为蓝本，划分为茶花园、桂花园、松树园、茉莉园、蔷薇园及榕树园，让住户在绿化空间中舒展筋骨。,62楼空中花园,60楼为宴会及休闲区,61楼是大
12、型健身中心,四、五星级酒店服务,杭州地区首个在建的超高层与高层江景住宅区 占地81000平方米，总建筑面积226000平方米，容积率2.8，户型210-360，总户数约700户。价格20000/平米左右，7组80米到138米的高层和小高层（每组两栋）,东方润园： 中国顶级富人俱乐部“上海鸿艺会”入驻，英式管家服务，重金聘请管家，送荷兰皇家管理学院培训,五、高端智能化,红树西岸：极致高科技智能化：连同LG、日讯、CLIPSAL，打造亚洲代表性数字化社区,亚洲最大智能化社区智能化设施： 液晶触摸屏终端：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-T 家庭网关：韩国/HOMEYWELL/HS-50
13、00-G-W 浴室对讲分机：韩国/HOMEYWELL/BathPhone 可视门口机：韩国/HOMEYWELL/HC-6000 12路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5512RVF 8路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5508RVF 4路智能调光器：澳大利亚/CLIPSAL/L5504D2A 4键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5054NL 8键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5058NL PC界面：澳大利亚/CLIPSAL/5500PC 8键遥控器：澳大利亚/CLIPSAL/E5038TX 室内红外线传感器：澳大利亚/CLIPSAL/5751(WE) 智能电锁
14、：韩国/IREVO/TG-smart,社区的物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实现智能化。 以“家庭集成控制”为系统核心，连接网络智能家电、紧急呼叫、门禁、电子门锁以及触摸屏操作终端，实现远程控制终端设备，甚至手机遥控。 全部1301套单元中，其中1000多套单元交楼标准已全部安装了“智慧家居”系统，业主入住后可直接享用，部分超大户型单元，业主可以根据自己的需要，结合个性化装修风格，选择不同的“智慧家居”解决方案，由CNHOORAY为业主量身定做“智慧家居”系统。,目录导航 CONTENTS NAVIGATION 三、 名郡核心价值建议,名郡核心价值建议,如何打造无资源型城市中心豪宅
15、,解决核心的问题,名郡突围方向,如何打造无资源型城市中心豪宅,解决核心的问题,都市顶级豪宅 武汉首个五星级服务豪宅 武汉首个智能化豪宅 武汉首个新奢华文化豪宅,本项目方向,名郡核心价值建议,总结城市豪宅的KPI价值体系，结合武汉客户访谈，武汉客户所理解的城市豪宅价值体系如下：,面子与标签,安全性,项目具有昭示性、标志性 私属领地界定明确 占有稀缺资源 稀缺的的生活方式 与众不同的公共空间,居住尺度的增加 居住功能的增加 居住范围的延伸,人身安全的绝对保障 私密性的不可侵犯 专属的服务,武汉客户对城市豪宅 感知的三大价值体系,舒适度,本项目核心价值体系,会所,CEO会所,建筑智能化,公共空间,精
16、装修,物业管理,隔音楼板/阻隔垂直方向，噪音同层侧向排水系统 水管消音装置 户式中央冷暖空调（大户）+新风系统 家居智能化集成系统、IC卡电梯管理、垃圾集中处理系统 物管智能信息化 安防：身份识别系统；指纹锁、智能锁；,大堂：超5星级酒店大堂、豪华地下行车大堂、 停车场：地下停车分区系统、彩色停车场智能感应及人脸识别; 公共走道:普通住宅1.2倍,成本2500-3000平米精装修、国际知名名牌（含厨卫电器）,达到3500-4000元0平方米效果,金地（品牌）物业+国际酒店管理公司,运动休闲会所,艺术主题会所,天幕空中会所、商务会客室,美容SPA、健身馆、恒温游泳池、亲子空间、棋牌室,艺术展厅、
17、琴室、多功能室、红酒咖啡吧,本项目核心价值体系（本项目特有）,3大主题会所,B栋会所平面（-1、1F) 大堂会客厅 艺术空间展示、客户服务中心,AB栋会所平面 CEO商务会所（24F、顶楼) 商务洽谈室、主题餐厅、 多功能室、,艺术主题会所,商务休闲空间、CEO私人专属空间,A栋休闲会所平面（3F) 健身房、亲子空间、架空层绿化长廊,运动活动区、生态绿化区,本项目价值体系分析,会所功能设置在保证会所高档次的同时，首要考虑满足主力消费群需求与保持可持续运营,CEO会所女主人和商务人士功能设置,男,女人和 小孩,男性,大众,以女人为主力消费群体需求，实现整体赢利,其他功能满足大众需求，完善会所配套
18、，提升整体形象,会所重点满足核心消费群：女主人和商务人士,以重点项目作为会所的经营引爆点，免费与付费项目 相结合，带动其它经营项目的消费,咖啡吧,健身功能,恒温泳池,带动,带动,SPA,瑜伽馆,健身房,将会所部分功能费用适当加入物管费中，实现部分免费项目： 保证会所档次； 吸引客户消费付费项目，并起到连带经营作用,免 费,*公共空间*（三大堂设置） 地下行车大堂 会所大堂 架空层入户大堂,空间入口,中心庭院,小区景观,项目价值体系分析,*家居智能化*,安全性与私密性的智能化系统 舒适度与便捷度高配备系统,项目价值体系分析,*国际顶尖品牌精装修*,必备原因 溢价空间 相应客户群特征 项目城市豪宅
19、形象 避免入伙对客户对长时间干扰 实施建议：本案采取“厨卫豪装，其他精装”的装修模式； 本案精装修成本控制在2500-3000元/平米左右,项目价值体系分析,本案精装修输入细节建议：,Gemdale Corporation,高端商业配套,项目价值体系分析,商业外街建筑风格 点缀的艺术小品、嵌入的历史沉淀风格 迥异、深邃的外立面效果 容易聚集驻留的休闲广场 视觉冲击力的标志物或LOGO 合理设置的店招位,不同高层组团用不同的色彩分， 体现个性化。便于客户寻找最接近其住宅单位的停车区域,项目价值体系分析：顶级地下停车空间,不同栋的停车场以颜色区分 并用灯箱体现夜间的指示效果,雅典娜(ATHENE)
20、酒店，这个酒店的奢华要有足够消费见识的人才能在第一眼看得出来。酒店门外鲜花四季盛开，不是盆栽的，而是真正种在土里的，这使ATHENE酒店像一位丽质天生的美人于闹市中保持着一份卓然超脱的美丽。 座落在高贵的蒙太尼（Montaigne）大道上，距离香榭丽舍大道和浪漫的塞纳河畔仅仅几步之遥，巴黎雅典娜酒店代表了极至和奢华的完美结合。通过那充满魔力的“雅典娜红”标志性主题，其设计、烹饪和生活方式皆为人们所称道。,项目价值体系分析：以世界顶级酒店雅典娜为参考，引入新奢华生活,落地大门,欧式权杖皇冠门拉手,外立面与主入口处设计显示出尊贵的气势。,聘请设计名师，对项目大堂、会所进行设计。内饰设计具备国际水准，软硬件设备与国际接轨。,目录导航 CONTENTS NAVIGATION 四、 附件：参考项目配套设施,公共空间打造：大堂/电梯间层高/材质/装饰/细节,Part2 参考项目配置设施研究,Part2 参考项目配置设施研究,电 梯,空 调,Part2 配置设施研究,入户门、门 窗、玻璃,Part6 配置设施研究,安防、智能系统,Part2 配置设施研究,物业管理服务,谢谢,