2011中信·【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p.ppt

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1、,中信【塘厦蛟乙塘村地块】项目 前期定位方案,瑞峰置业投资顾问有限公司 RUIFENG REAL ESTASE CONSULTANT CO.LTD 事业七部,目录,项目思考 塘厦市场分析 项目分析 案例借鉴 项目定位分析 项目规划建议,2,1.项目思考,1.1 项目基础要求 1.2 塘厦房地产市场情况 1.3 思考,项目基础要求,4,本项目楼面地价约为2800元(含交易税)、建安成本约为2500元 假设项目总成本为Y，预期售价为X，税务成本取售价的25%(含银行利息、管理成本、营销成本等)，投资利润率为20%，列方程组如下：,2800 + 2500 + 25%X = Y （X - Y）/ Y=

2、 20%,X =9086 Y =7572,初定项目预期价格为9000元/以上,塘厦市场情况,5,塘厦市场高端产品的市场价在9000-15000元 本项目预售价为9000元，档次属于塘厦市场的高端产品,高售价与高定位，决定项目发展方向是高端项目，客户组成重要部分是深圳客户,6,深圳客户是项目重要的客户组成，必须开拓深圳市场。但深圳客户比例是多少，是否主攻深圳市场，把项目打造成深圳客户的第一居所?,客户区域:深圳52%,东莞21%,珠三角19%,其他8%; 置业目的:渡假、商务兼投资客户76%,投资客户15%,其他9%;,7,观澜湖高尔夫,推广渠道:户外(深圳、东莞)、报纸(深圳特区报、南方都市报

3、、经济观察报等)、网络(深圳、东莞)、杂志、短信(深圳、东莞)、电梯广告(深圳、东莞)等,没放弃本土市场,东莞客户是重要组成部分,金地湖山大境,8,占地面积：25万 容积率：1.25 绿化率：42% 总户数：一期648户 分期情况：分五期开发,目前在售一期为双拼、联排别墅及洋房实用型、舒适型二、三房,项目定位：莞深双城中心享有山湖资源的别墅大城 客户定位：主攻深圳市场，打造深圳人第一居所：实用型、舒适型二、三房,主攻深圳市场，销售不理想,莞深同城是必然，但两个城市之间的融合还需要很长一段时间； 完善的交通网络吸引大量深圳客户，但交通成本高昂，阻止了深圳人把东莞作为第一居所的步伐； 莞深一体化，

4、东莞作为深圳一级辐射的城市特性愈加明显，客户定位必须要兼顾两地；,9,2.塘厦市场分析,2.1 塘厦宏观环境分析 2.2 房地产市场分析 2.3 结论,塘厦主要经济指标,11,塘厦经济总量大且保持良好的发展势头，对房地产市场发展提供一定的经济支撑； 塘厦城乡居民存款逐年增加，说明居民购买力也逐年增强； 外来人口基数大，且呈增长趋势，大规模的外来人口给房地产市场带来一定的需求支撑。,塘厦产业结构,12,塘厦产业结构目前仍然以第二产业为主，随着产业升级的不断发展，第三产业所占比例有所增长; 目前全镇共有外资企业1300多家、内资企业3500多家，其中包括20多家港澳台上市公司和通用、华强三洋等世界

5、500强企业;产业实力强大；形成以电子信息、电源电池、家用电气为特色的现代工业体系； 以电子电脑为主的发达工业产业为使塘厦衍生出大批量的具有高收入的、较强购买力的群体，,东莞副中心,13,塘厦是东莞规划“一心两带八中心”中的中心镇之一，是东莞东南部区域中心；经济发展潜力巨大； 中心镇的规划定位，必然对塘厦的产业以及城市提出升级要求； 塘厦产业和城市升级对城市功能以及城市环境的要求为塘厦房地产市场带来新的机遇（更有利的规划、三旧改造；,路网发达 东莞东南部交通枢纽,14,龙林高速,莞深高速,轻轨R4线,东深公路,塘厦交通路网发达，R4线、广莞深高速、龙林高速、东深公路、塘龙公路、深圳外环高速等加

6、强塘厦和周边区域的对接； 强大的交通体系为塘厦承接深圳产业转移提供了必要的条件； 产业转移的以及和周边区域对接增强所带来的产业工人、商务商贸人群形成塘厦新的购房需求；,路网发达 东莞东南部交通枢纽,15,清溪,塘厦,东莞R4线,塘深连接线,深圳4号线,深圳12号线,东莞R4轻轨线，今后或将从塘厦境内通过深塘连接线直通深圳观澜并对接深圳4号线和12号线西部延长线； 塘厦深塘连接线从观澜方向沿沙湖大道进入塘厦，往北一直延伸至塘龙公路与R 4线塘厦政府站相接，沿线共设站2个，包括沙坪路站和科苑大道站；其中科院大道站距离项目很近,城际轨道交通的完善必然给塘厦带来更多的自住型客户,城市定位全面升级,16

7、,世界高尔夫名镇和体育赛事中心,东莞特色化培训基地,东莞东南部区域中心,珠江口国际大都会区的商务休闲中心,珠江三角洲现代国际制造业基地,城市定位全面升级，提升塘厦城市功能和居住条件,城市规划全面升级,17,最新规划完善塘厦城市功能，增强城市的吸附能力,塘厦总体规划 ：“一城、一带、四轴”； 一城：是指主城区，“一主四副”的城区空间结构；以本地功能为主，服务于塘厦，辐射周边各镇； 一带：指高尔夫产业带，由石马石鼓高尔夫综合产业区、沙湖高尔夫综合产业区、平山高尔夫休闲商务区、大坪高尔夫休闲度假区、林村休闲旅游度假区构成“一带多点”的外围空间结构，以区域功能为主。,小结,18,居民购买力增强、购房需

8、求增加,衍生大量高收入群体,加强与周边区域经济、文化等的对接，衍生大量商务、商贸人士,有利承接深圳产业专业、带来大量转移人群以及商务商贸人士,城市功能、城市环境不断升级，对周边区域的吸附能力增强,塘厦宏观环境利好房地产开发,2.2 房地产市场分析,塘厦房地产市场格局,20,如右图所示，塘厦住宅市场根据区域的发展情况被分为4个板块 板块一：林村区域 版块二：新行政区 板块三：老城区（暂无项目） 板块四：大坪板块，高尔夫豪宅盘,潜在供应楼盘较多，市场竞争激烈,在售楼盘分析银湖山庄,21,中心区资源大盘，深圳客多,在售楼盘分析万科棠樾,22,目前主推产品,拥有高尔夫资源的度假型高端产品，深圳客户为主

9、,在售楼盘分析金地博登湖,23,临湖景观洋房及高性价比的类别墅，对深圳客户吸引力大,一期90-110洋房深圳客户比例25%，投资为主,二期内景观100-130洋房，深圳客户占40%,二期,二期湖景140-160洋房，深圳客户占60%,二期,二期面向工厂洋房基本是本地客户,二期,二期,联排深圳客户40% 叠加深圳客户60%,在售楼盘分析城蕊首府,24,目前在售产品,中心区地段盘，少部分深圳客户,在售楼盘分析丹缇轩,25,工业区配套盘，几乎无深圳客户,塘厦市场特征总结,26,关键词： 塘厦高售价楼盘主要是资源盘和地段盘两类； 共性特征：无论是地段盘还是资源盘其核心卖点均已成熟体现 客户特征：资源优

10、势产品50%以上深圳客户，投资、度假需求为主，地段盘本地客户为主，约30%深圳客户，中低收入需求为主,27,塘厦深圳客户特征总结,28,塘厦深圳客户渠道总结,塘厦目前深圳客户集中在资源盘，投资、度假需求为主，自住客户比重不大，随着塘厦区域规划及轨道交通与深圳的接轨，塘厦未来深圳客户的比重如何？项目客户如何定位？ 我们首先看一下深圳外溢客户的需求特征,29,深圳房地产市场发展简析,30,1998-2002年，逐渐规化； 2002-2005年，稳步发展； 2005-2006年，快速上升； 2009-今， 调整期； 从2003年开始，深圳房地产市场开始向关外发展，当年深圳出让土地11.7平方公里90

11、%在关外；,2004年开始，随着关内外的交通系统完善，连通关内外东西部和中部的1号、3号、4号线地铁相续开工，关外市场发展奇速，这一年被称为深圳的“关外年”,深圳房地产市场发展简析,31,在深圳房地产向关外进军的初期，凭借价格优势以及交通成本优势，主要吸引临近关口的布吉、龙华和西线等区域的中低收入阶层 随着关口取消，公共交通、轨道交通系统的全面完善，深圳房地产市场迅猛向关外发展，关外成交量和成交均价均大幅攀升，关外开始成为深圳房地产市场的主战场,深圳房地产市场发展趋势,32,深圳,东莞,惠州,随着深圳关外房地产市场的发展和饱和，以及城际轨道交通网络的完善，深圳必然会向东莞 、惠州发展；而且这一

12、现象目前在东莞塘厦、凤岗、惠州惠阳区表现明显； 2010年4月6日，4条跨深莞惠公交班线开通包括观澜至东莞塘厦、凤岗，坑梓至惠州大亚湾、惠阳，增加两地居民出行的便利性的同时，大大降低交通成本，加快一体化进程,33,惠东：深圳客户约占30，个别特殊楼盘如候鸟度假基地占80%，产品主要是度假型公寓及别墅，投资及度假需求,惠城区：深圳客户约占30%，主要是投资性需求，两房、三房 及别墅产品,惠阳、大亚湾：是深圳置业的热点区域，紧邻深圳，惠深公路、南坪快速、地铁三号线等交通网络对接深圳，深圳东拓发展战略，积极把大亚湾融入深圳版图，深圳投资和自住客户比例高达60%以上。,惠州区域深圳客户概况主要分布,惠

13、州区域深圳客户概况特点,34,深圳客户在惠州置业呈现明显的中端自住、投资特征： 在深圳工作，在惠州生活 “交通成本+居住成本”最低化,惠州特别是惠阳区与深圳龙岗区地缘优势、价格优势明显；是深圳客户外溢置业的热点区域之一； 该区域职业客户主要是在龙岗区的白领阶层，置业目的绝大部分是用于自住，部分用于投资； 改部分客户对总价较敏感，倾向于选择性价比高的中高端项目,东莞区域深圳客户概况主要分布,35,松山湖,塘厦,凤岗,长安,深圳,塘厦：深圳客户高端楼盘占50%以上，个别楼盘高达90%，中端产品占30% ；投资、度假、商务第二居等需求，,长安：深圳客户约占30%，产品主要是洋房、公寓，投资为主，部分

14、自住,松山湖：深圳客户约占50%，产品主要是拥有稀缺自然的高端洋房以及别墅，投资及度假需求,凤岗：深圳客户约占70%以上，产品主要是洋房、公寓，自住、投资需求,东莞区域深圳客户概况特点,36,深圳客户在东莞置业呈现明显的 资源性和地缘性特征： 高端产品的商务、度假及长线投资 中端产品的商务、自住及投资,东莞与深圳保安区地缘优势、价格优势、商业商务频繁等优势明显；是深圳客户外溢置业的热点区域之一； 外溢至东莞区域的客户，部分是用于度假、投资的，该部分客户主要集中在有资源优势的松山湖片区以及塘厦高尔夫片区的高端楼盘； 另一部分是用于自住、投资的，该部分客户主要集中在具有区位就近，配套成熟的长安、塘

15、厦中心区和凤岗镇区的中端楼盘；,塘凤区域深圳客户概况特点,37,由于在地理位置上塘厦、凤岗两镇紧邻深圳，随着深莞交通路网的进一步互融升级，两地将成为深莞同城置业的代表； 凤岗凭借自身独特的地理位置以及和深圳交通网络的紧密对接，主要吸引深圳龙岗、平湖区域的中低端自住客户； 塘厦作为东莞东南部中心，以及自身得天独厚的自然条件发展中高端市场，未来和深圳交通路网的无缝对接以及高端产品价格的巨大差别，必然会成为深圳中高端客户青睐的区域,塘厦深圳客户预测,度假兼投资型需求：随着塘厦高尔夫产业的发展，度假投资型需求有上升的趋势，不仅局限在资源盘，高尔夫附近的规模品质大盘也会出现部分度假客户； 投资型需求：塘

16、厦东莞副中心城市地位及交通与深圳接轨，会提升塘厦投资价值，但楼价的上升会迫使部分投资客户向周边转移，预计投资型需求还将维持现在的水平，占30%； 自住兼投资型需求：随着轨道交通及道路对接，塘厦着力打造深圳后花园，吸引高端客户，会吸引深圳中高端自住客户，自住客户的比重加大。,38,瑞峰认为，未来塘厦的深圳客户比例会上升，尤其是自住客户的比例，预计项目深圳客户比例一期可以达到50%-60%，整体逐步拉上，可以达到80%。,3.项目分析,3.1 项目价值分析 3.2 项目指标分析 3.3 项目四至分析 3.4 小结,项目区位价值分析,40,新中心区,旧城区,泛高尔夫片区,深圳观澜,项目位于塘厦蛟乙塘

17、村，毗邻深圳观澜，莞深高速公路出口15分钟车程与深圳地缘优势明显； 项目旁边的蛟坪大道是塘厦主要城市干道之一，便利连接塘厦各区域以及周边镇区 项目位于科苑城信息产业园区域内，规划前景利好；,深圳的后花园，塘厦的松山湖，区位价值潜力巨大,科苑城信息产业园,本案,项目品牌价值分析,成立于1986年，在全国20多个城市累计开发近百个项目，竣工面积超1000万平方米； 东莞分公司扎根东莞19载，开发项目十几个。其中不乏御园、森林湖、凯旋城等有影响力的项目；独创的公园生活方式在东莞已被广泛追捧； 项目发展商教育资源成熟，南开、朝小具有一定教育品牌,41,凯旋城,森林湖,德方斯,阳光假日,阳光澳园,东泰花

18、园,高尔夫球会,凯旋国际,御园,凯旋公馆,风云汇,规模价值分析,42,A地块,C地块,B地块,地块总占地面积约40万 ，建筑面积近百万平米。具有一定的规模优势； 目前一期开发为地块A，所以以下四至分析只针对地块A,地块指标分析,43,该地块规模适中，地块规整，有利于规划排布； 该地块为居住用地，没有商业指标； 该地块是整个项目的一部分，在规划布局时应综合其他两块地块一起考虑；,项目四至分析,44,北面： 目前是一片荒地，无遮挡，视野好，居住价值较高,东面： 东面临规划中的河道，景观资源较好，居住价值较高,西面： 临规划中的市政路，预期会受粉尘和噪音污染，加之无遮挡西晒，居住价值一般,南面： 临

19、蛟坪大道，受粉尘和噪音干扰较大，居住价值不高，但进入性和展示性佳，商业价值较高,项目配套分析,45,项目临近的蛟坪大道和沙湖大道北交汇附近有塘厦第三小学； 项目周边的娱乐消费配套只有一个泰源商务酒店； 其他生活配套以民房首层为主，主要是一些比较低挡的士多和沙县小吃类 项目周边整体生活配套及不完善,项目分析小结,46,优势 Strength 1、项目位于塘厦南部，毗邻深圳观澜，对于深圳具备良好的地理优势； 2、处于莞深高速出口站 15分钟分钟车程，交通路网发达，便利接驳周边区域； 4、项目建面高达百万平米，具有一定的规模优势 5、具中信品牌号召力对项目的整体价值拉升,威胁 Threaten 1、

20、项目配套极少，客户群受到极大限制； 2、塘厦目前存量和潜在供应量巨大，未来竞争加剧 3、项目周边用地多为工业用地，如对科苑城理解不到位容易对项目造成误解；,机会 Opportunity 1、轻轨、广深4线、深塘线规划加深项目和周边区域特别是深圳的接驳，利好项目开发 2、位于政府规划的主城区以及双发展轴中心，未来发展前景无限； 3、 科苑城信息产业园为项目提供了一定的经济和需求支撑,劣势 Weak 1、地块偏离目前塘厦中心区，周边无商业、市政配套 生活不便利 2、项目所临的蛟坪大道车流较多，带来噪音、粉尘污染； 3、项目地块现状无景观资源优势，周边低矮杂乱民宅影响项目形象,46,在塘厦房地产市场

21、以景观资源或者地段价值打天下时，项目无景观和地段优势的情况下，如何以规模优势取胜市场，吸引本地和深圳客户，实现项目价值最大化？ 我们先来看看几个值得借鉴的成功案例,47,4.案例借鉴,4.1 四季花城 4.2 广州碧桂园凤凰城 4.3 增城碧桂园 4.4 小结,49,来自广州【万科四季花城】的启示,50,借鉴案例:四季花城,51,借鉴案例:四季花城,整个小区的交通流线以“湖畔花街”为主线。它不仅是主要的交通流线， 也是由一系列小广场联接而成的活动带，如同南加州的“威尼斯海岸”。,通过内部景观规划布局做到户户有景,52,借鉴案例:四季花城,一期山水情景洋房，创新广州户型产品，以产品引爆市场,四季

22、花城价值线打造分析,53,周边荒凉,规模,内部景观资源再造,配套、交通缺失,配套先行：商业、学校配套的完善,项目原有条件,项目打造着力点,利用规模优势打造配套及景观,品牌开发商当地首次开发,产品创新：山水情景洋房创新户型产品,54,四季花城核心价值提炼,外层价值,中层价值,内层价值,得天独厚的 资源力,创新的产品力,企业的品牌力,项目独特竞争力,片区规模 大社区,本身价值,55,来自广州【碧桂园凤凰城】的启示,可借鉴案例分析-广州碧桂园凤凰城,56,相似点总结,57,在地段上非常相似，都偏于城市中心； 在景观资源上都不具备唯一性与独特性； 在配套上也同样不具备最佳便利性； 在发展商品牌上都具备

23、知名度； 都具有百万超大规模； 都享受市政交通要道； 价格高于或预期价格都高于同区域市场内项目价格。,凤凰城价值线分析,58,定位创新：以“森林、湖泊、新城市”定位，开创广州都市山水新城人居新模式。 自然环境开发：在开发过程中，力求在不改变原有纯自然生态的情况下对现有资源进行美化和 运用，营造出一种建筑与自然合二为一。 配套先行：坚持“配套先行,一次成型”的理念，开创“城市级配套”模式。 文化塑盘：社区能达到“左邻右里，情义共存”生活理念 创新营销模式：而同时推售两个不同苑区、不同价格的洋房也是业内首创的营销模式； 性价比优势：推出价位低于当时市场价,59,凤凰城城市级配套模式,交通中心、康体

24、中心、商业中心,省级标准的凤凰城中英文学校,白金五星级标准建造,集商务、度假于一体的凤凰城酒店,东门商业广场,增城荔枝文化村,从商业起步，带旺片区,后学校出发，教育配套先行,再打造酒店，提升项目档次,后大型商业，塑造影响力，完善配套,旅游景点打造独特文化景区资源,项目启示,60,利用独特区位优势，进行配备规划 配套先行，提升片区和楼盘价值，并成为每次开发入市的宣传点 创造完善的生活系统，不出户即可享城市配套 文化塑盘，赋予楼盘人文理念,61,来自顺德【碧桂园】的启示,62,可借鉴案例分析-顺德碧桂园,相似性总结：,1、地段：郊区，偏离市中心 2、配套：周边景观、配套资源缺失 3、规模：百万平米

25、大盘 4、客户定位：跨界客户,顺德碧桂园价值体系分析,63,五星级生活方式,住宅,家园生活模式,教育地产营销是核心,64,教育地产营销模式分析,规模效应,拳头效应,吸引广州、佛山客户主要原因,对周边镇区、本地客户具有巨大吸引力,项目核心竞争力,顺德碧桂园对项目启示,65,郊区 配套缺失 大社区,原有条件,以教育启动房地产 以学校为依托 并组建五星级会所、俱乐部等社区配套,核心竞争策略：配套先行，教育先行,本项目借鉴方向,小结,66,解决地段偏远，配套不足劣势,以教育吸引客户跨界置业,以高品质、高性价比产品吸引客户跨界置业,高性价比,增加项目亮点，提升项目价值,项目核心驱动力,67,规模造城,教

26、育配套,品牌,核心驱动力,项目百万大盘，以规模打造生活配套完善小镇，吸引本地和深圳客户,塘厦缺乏好的教育资源，开发商教育资源优越，通过学校配套吸引本地客户,利用观澜高尔夫优势，打造异域风情的休闲生活方式，吸引深圳高端客户,产品创新,异域生活方式,利用中信品牌打造公园生活,通过产品创新，提升附加值，形成差异化产品竞争优势,5.项目定位分析,5.1 整体定位 5.2 客户定位 5.3 产品定位,深圳北观澜畔日不落的太阳城 （旅游渡假目的地 神水滋养的 欧陆风情小镇）,整体定位,69,70,案名建议,观澜中信高尔夫,71,我们的使命为客户倡导一种新的生活方式,基于度假生活元素核心价值诉求,我们倡导的

27、生活方式：,时尚的、尊贵的、品味的、闲适的、自然的 公园式高尔夫小镇生活,生活在小镇里的人们： 因为执着事业，所以渴望认同； 因为事业忙碌，所以渴望舒适放松； 追求品位生活，别墅、高尔夫成为品质的代名词； 享乐人生，接近自然，但不离群索居； 在品味自己生活的同时，还不忘走出去看一看这个广阔的世界。,关键词：时尚、尊贵、品味、闲适、自然,小镇生活元素,73,生活元素,“韵”生活,“懒”生活,欧式风情的生活,完善的城市功能,商务配套,酒店式物管服务,和谐的邻里关系,“友”生活,“氧”生活,绿色的生活环境,公园式园林,可参与的园林空间,圈层活动的地点,高尔夫+观澜河,生态的产品,风情文化的建筑表现,

28、风情文化的园林设计,开放的时尚街区,生活配套,氧,韵,懒,友,建筑、绿地、湖滨置身小镇其中，放松的不只是身体，还有精神。发自内心深处的惬意，放缓了时间的脚步,氧,韵,懒,友,小镇的每一份存在都是思忖良久，一件艺术品、一间咖啡馆、一个节庆小镇的每个角落都流淌着悠悠闲情和浓浓品味,小镇提供给它的主人和客人皇室管家般的贴心服务和照顾，从大处到细节都在努力迎合您的高贵和尊崇,氧,韵,懒,友,氧,韵,懒,友,在小区内闲庭信步，散步之余可以坐下来交流；三两个人可坐而相识,置身于水边的绿地之上，享受阳光，享受生活,规模企业企业主约1，000人,企业中高管、技术人员约20，000人,个体工商户/生意人约5，0

29、000人,泛公务员类客户约500人,本地原住民约32，000人,平均年收入在20万以上,平均年收入在100万以上,平均年收入在20万以上,平均年收入在30万以上,平均年收入在10万以上,本项目可能的客户类型、数量以及价值诉求分析,78,产品定位,本项目户型定位于提高附加值并体验商务休闲生活的产品:,79,6.项目开发建议,6.1开发策略 6.2项目配套建议 6.3地块价值评估及物业排布,小镇意象构成元素 表现形式 1、节点 教堂、广场、园林 2、标志物 特色的地标性建筑 3、边界 河流、绿化带、景观街道 4、区域配套 商业街、休闲区、街区,小镇构成元素,关键策略二：“社区制胜”，导入小镇生活理

30、念，上演闲适而尊贵的贵族生活，创造不可复制的竞争优势,小镇开发策略,关键策略三：“风情传神”，风格化的建筑、创新的规划设计体现小镇风情，营造闲适、自然、原味的小镇居住氛围,关键策略四：“配套增值”，丰富而具档次的配套，营造贵族生活氛围，塑造高端形象，提升社区价值,关键策略五：“中心塑镇”，“小镇中心”集中体现核心的造镇理念，传达小镇生活气息,关键策略一：“教育先行”，通过中信教育资源优势的宣传，吸引本地客户,核心教育配套,83,引入南开、朝小，通过教育配套资源吸引本地高端客户,84,一个星级会所酒店+高尔夫文化俱乐部,六大生活配套,一个休闲的高尔夫果岭,一条特色风情商业街,一座高档康体运动休闲

31、中心,一个中心广场+独立式集中商业,一个欧式风情的教堂,作为标志物，是小镇的焦点。启动期的地标性建筑和后续的生活配套 星级会所酒店功能构想 双会所概念：启动期滨水豪华会所（含售楼处+高尔夫文化俱乐部） 后期酒店会所：作为商务酒店，并为 后期社区居民生活配套服务功能,配套之一：星级会所酒店+高尔夫文化俱乐部,世界著名球会的创始人的资料，宣扬高尔夫精神,配套之二：一个休闲的高尔夫果岭,小区景观设置高尔夫果岭，让项目诉求的高尔夫休闲生活在项目落地 项目积极融入观澜高尔夫生活圈，提升项目的价值,87,重要生活配套，满足生活与营销展示功能 功能构想 以特色餐饮、酒吧为主，满足周边人群的就餐需求； 同时餐

32、饮类业种可增加商业街的吸引力与辐射范围，容易存活；,配套之三：风情商业街,配套之四：小镇中心+商业中心,标志性配套，项目生活 及商业中心地位，满足 生活配套需求功能构想 形成小镇中心广场、规 模超市、精品商业等,89,丰富区域生活配套功能 功能构想 内设网球中心、羽毛球场、乒乓球场、蓝球场、游泳池、健身房等，是区域的高端休闲场所,配套之五康体运动休闲中心,丰富区域度假功能 功能构想 欧洲小镇不可缺少部分，它代表一种文化，玄秘、洁净、熏陶、高超。教堂大多建在小镇幽静的一角，四周园林幽美,配套之六欧式风情教堂,处地块尖角位 且不利规划 低价值区域,距离主干道较远， 可打造内景观 中价值区域,临路且

33、离主干道近，进入性及昭示性较好 商业价值较高,地块价值判研,布局建议 1、公建产品（学校）,布局建议 1、主入口 2、功能性的住宅 3、局部商业,布局建议 1、舒适性和功能性并重的住宅 2、中、高端产品 3、局部商业,91,项目中心地带 园林景观核心打造地 高价值区域,布局建议 1、舒适性大于功能性住宅为主 2、局部商业,92,产品布局建议,三心一带两轴线,三心：将项目各个地块打造成主题园林组团，提升各地块价值； 一带：沿现有的河流床道打造项目园林核心景观轴，提升项目整体形象价值； 两轴线：将项目核心景观轴及各个地块园林组团进行有效结合，使园林有效形成体系；,园林景观轴线建议,93,园林景观节点建议,94,THE END,2011.7,