青岛杨家群项目提案市场部分-45P.ppt

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1、市场研究部分,前言 农历牛年，对于房地产行业而言，这一年的确很“牛”。上半年突如其来的成交放量和价格飙涨，几乎让所有业内人士惊了个目瞪口呆。2008年当囊中羞涩的开发商还在讨论是否能熬过寒冬的时候，转眼间很多售楼处就卖掉了好几年的库存，整个楼市也仿佛一下从寒冬进入了盛夏 09年已经过去，2009年的辉煌不代表2010年还会继续辉煌，2010年的整体市场前景还是充满了较多的不确定性。对于本案目而言，如何从2009年总结中学到经验，从2010年展望中看到市场发展方向，利用好区域的相关利好规划，认真分析所面临的竞争市场，本项目才会在接下来入市之前做好充足准备，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。,2

2、009年回顾以及2010年展望,2009年宏观经 全年GDP保八增长毫无悬念 2008年，金融危机席卷全球，世界各国都在资本市场经历了一场金融风暴的洗礼。在全球经济萎靡的情势下，中国经济也遭到重创，出口贸易频繁受阻，房地产新开工量也是一减再减，各行业都出现了经营业绩下滑的严峻态势。为扭转中国经济下滑的形势，2009年初中国政府出台了“十大振兴计划”，涉及我国10个基础产业振兴政策。在一系列的刺激政策的支持下，2009年中国经济不断复苏， 全年GDP保八增长毫无悬念。,2009年国内生产总值（GDP）增长情况,2009年房地产开发企业投资及增长情况,“天量”信贷释放 催生经济泡沫 2009在中国

3、的货币政策史上必将留下厚重的一页。面对金融海啸冲击，中央果断提出“适度宽松”货币政策，并配合一揽子计划将信贷洪流注入经济体。“天量”信贷前所未有，金融对经济的支撑作用也立竿见影，中国经济率先回暖。 但另一方面， “天量”信贷也引发了产能过剩、资产价格快速上涨、通货膨胀等一系列隐忧，一方面要保住经济好转的成果，另一方面如何如在2010年调整好信贷结构，防范金融泡沫的产生同等重要。,2009年货币供应量走势,2009年新增贷款情况,2009年全国房地产市场 强势回暖，量价齐升 2009年1-11月，全国商品房销售面积75203万，同比增长53.0%。商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。

4、与商品房销售额和销售面积同步，2009年全国70个大中型城市的房屋销售价格指数一路上扬，1-11月累计增长率达到9。,2009年70个大中城市房屋销售价格指数增长情况,2009年全国商品房销售额和销售面积增长情况,2009年青岛市房地产市场 青岛市2009年全年住宅成交总面积8528938，共成交住宅86084套。同2008年相比，成交面积环比增长139.69，成交套数环比增长148.50。整个市场成交量从3月份开始呈明显上升反弹，612月七个月的成交量持续居高不降。同成交量的明显增长相同，青岛市整体房价也有了进一步的提高，特别是在2009年6月以后，整体房价一直呈持续上升趋势。,2009年青

5、岛市住宅成交量走势,2009年青岛市内七区住宅成交均价走势,2009年市北区房地产市场 市北区2009年全年住宅成交总面积667142，成交套数为7438套。同2008年相比，成交面积环比增长175.63，成交套数环比增长213.05。市北区从8月份开始成交量连续成降低趋势，主要由于市北区在售楼盘较少，明显的由于供给量不足导致的成交量的下滑。市场的强势回暖带动了整体房价的不断攀升，从2009年4月份起，尽管后续成交量出现下滑，但市北区整体房价一直呈上升趋势。,2009年市北区住宅成交量走势,2009年市北区住宅成交均价走势,优惠政策的支撑 特别的“宽松的货币政策”对市场的回暖起着直接的促进作用

6、。对于开发商而言，银根的“放宽”，意味着所面临最为主要的资金链断裂的问题就会解决，而项目销售的回款压力也会减小；另一方面，贷款首付的降低和低利率无疑促使购房者走出观望。 购房需求的释放 需求在此可分为刚性需求和投资性需求。在经历了2008年下半年和2009年年初的“观望期”后，刚性需求得到持续释放，直接带动了整个市场的好转。整个市场的好转又将投资性需求带动起来，投资性需求反过来再将市场推向高点。 市场供需的不平衡 2008年经济危机，楼市低靡，土地流拍、大量楼盘推迟施工，直接导致2009年市场供给萎缩。而突如其来的市场回暖，市场需求不断增加，整个市场明显呈现出“供不应求”的状态。,2009年青

7、岛楼市强势回暖 主要有以下三点原因,政策调控 定调2010年房地产发展方向,2010年将保持政策的连续性和稳定性 “稳定”压倒一切，宏观政策环境的稳定是楼市稳定发展的前提 2009年底召开的中央政治局会议明确指出：2010年将继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。 中央政府在对待经济复苏和经济持久发展这个问题上还是持十分审慎的态度。 “经济企稳向好并不等于经济根本好转”，而且经济根本好转也还不等于我们的经济能走上一条可持续发展的轨道。在这种情况下，过早地把促进经济的政策退出的话，就可能前功尽弃，甚至使形势发生逆转。,稳定不代表一成不变 不断高涨的房价可能会将刚刚好转的楼市带回到2008年

8、 在一系列利好政策的刺激下，楼市强势回暖，但房价不断持续高涨的问题同样也显露出来。在保持宏观调控正确、稳定的方向前提下，增强政策的针对性和灵活性：一是抑制投机性购房的不断增加；二是进一步加大住宅的市场供给量。切实做到抑制房价的进一步上涨，从而从根本上稳定放定产市场稳定发展。 为稳定房价，中央政府在2009年12月和2010年1月连续进行了一系列的宏观调控。,2009年12月，中国政府十天内三度出手遏制房价 政策初步收紧 12月9日 国务院做出“二手房营业税优惠政策”的调整 二手房交易营业税免征年限从两年延长为五年。 12月14日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出 “国四条” 一要增

9、加普通商品住房的有效供给；二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。 12月17日 财政部等五部委成出手打击开发商囤地，出台关于进一步加强土地出让收支管理的通知 分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年；首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%；当期应缴土地价款应当一次全部缴清，不得分期缴纳。,2010年1月，中央进一步调控楼市 政策具有明确针对性的收紧 2010年1月10日，国务院正式下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 房贷 二套房首付不低于40% 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的家庭贷款

10、首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 地价 探索土地出让综合评标 合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。严厉打击违法、违规用地和囤地、炒地行为。 售房 须一次性公开全部房源，明码标价 合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。,2010年青岛楼市走向何方 2010年房地产市场能否平稳发展主要取决于房价的走势,我司观点：2010年房价会稳中有升，但绝不会再出现2009年的大幅上涨，整体房地产市场也会整体走向平稳 宏观调控 宏观政策的调控对于楼

11、市的走向具有决定性作用。从2009年12月和2010年1月连续两轮的宏观调控可以看出，宏观政策正在有目的的收紧。如果后期房价还在继续高涨或市场出现较大波动，中央也肯定会继续加大宏观调控的力度。 市场规律 2009年青岛市在售项目的销售均价平均涨幅在2030，这在二线城市当中已是较高的房价增长。如果2010年房价涨幅依然较高，显然是不符合市场规律。 市场供给 2010年是青岛市楼盘整体放量的一年，经过209年市场的调整，2010年无疑会有大量项目入市，市场供给明显的增加会改变目前市场“供不应求”的局面。,区域相关利好规划,项目所处大板块,本案位于市北区最北部，西接四方区，东临崂山区，北面紧靠李沧

12、区，处在是市北、四方、崂山、李沧四区交界区域。 项目所在板块同四方东部新区和浮山新区两个板块紧密相连，由于三个板块都属于未来新开发的热点板块，三大板块之间的开发带动对整个区域价值的提升有很大作用。,浮山新区规划,整个浮山新区规划范围包括长沙以南，海尔路以西，银川路以北，308国道、福州路以东围合区域。浮山新区未来计划要达到6所中学、11所小学、33所幼儿园以及两所9年一贯制中学。除此之外，浮山新区还将规划新浮山商圈。 浮山新区板块对于项目所在板块有较大的影响作用，浮山新区内的成熟配套可被利用，特别是符合同区域入学的条件，浮山新区内未来的丰富教育配套对本案所在板块是一个很好的补充。,四方东部新区

13、规划,四方东部新区位于青岛市中部，东达308国道，西至重庆南路，北临张村河，南至清江路，规划总用地面积为4.78平方公里。 四方区将投资100多亿元，四方东部新区以现代生活居住和商贸服务为主，兼有行政办公、旅游观光功能。 四方东部新区的规划同样对本案所在板块有着很大的影响，不仅是新建配套的共享，随着整体区域开发的深入，整个区域的整体形象会有很大的改变，特别是整体居住氛围的逐渐浓厚对于区域内住宅项目价值会有很大的提升。,三大商圈规划,李村商圈目前是青岛市四大商圈之一，并且在四大商圈内人流量、规模等各方面均排首位。 双山商圈以及浮山后商圈是目前正在规划中的商圈，建成后也将成为青岛市区内新兴商圈。

14、本案位于市内三大商圈之间，处在三大商圈辐射的交汇处，未来整体具有极高的区域价值。,地铁线规划,左图中红色标识线路即为地铁一期M3号线，总长25.1公里，总投资约130亿元，建设年度为2010至2014年 。 地铁M3号线（共22个站点）： 火车站栈桥大学路汇泉广场天泰体育场太平角湛山五四广场江西路宁夏路辽阳西路清江路双山长沙路河西海尔路万年泉路李村君峰路重庆路永平路青岛北站 本项目紧邻地铁M3号线长沙路和海尔路的两个站点。,项目地块,道路交通规划,劲松三路、劲松五路、劲松七路三条交通干道的打通，使得本案所在区域的整体交通环境不再闭塞，同外部的长沙路、308国道形成内、外部便捷的交通体系。,杨家

15、群河改造,改造前,改造后,杨家群河由于河道周边区域截污管道尚不完善，部分污水直排入河，河道脏、乱、差，给胶州湾带来了严重的污染。整治后的杨家群河，在防洪、泄洪安全的前提下，突出河道的自然生态，合理利用现状河道，增添了游人休憩、纳凉之处，彻底改变了以往脏乱的面貌，彻底改善了区域生态环境质量，提高了资源环境承载力，必将有力地带动周边土地升值，促进区域经济发展。,市场，谁在同我们竞争,主要竞争项目分布 面临市北区北部、崂山区北部、四方区东部 三个区域内项目的竞争,新海园品阁,项目位置：市北区合肥路290号 开发商： 青岛新海园房地产开发有限责任公司 整体规划：项目总建筑面积47000，规划9栋多 层

16、住宅 户型设计：52112 主力户型：86、95 两室,施工进度：目前九个楼座已建到地上5层， 所有在建楼座即将封顶 营销进度：项目于2010年1月举行开盘前认筹： 交10万意向金可预订房源，但不享受优惠；交20万意向金可享受50元/优惠； 交30万意向金，可享受100元/优惠；正式开盘预计会在2010年1月底或2月初 预计开盘均价：11000元,主要在售竞争项目,建筑设计,主力户型展示,86,95,城建竹韵山色,项目位置：崂山区海尔路与长沙路交汇处西侧 开发商： 青岛城市建设集团股份有限公司 整体规划：项目共分两期开发，一期规划5栋多层和7栋高层，二期规划9栋多层和7栋高层 总占地面积：13

17、0000，总建筑面积：180000 其中，一期：70000，二期：110000 容积率：1.6，绿化率：40 总户数：1400户（一期：626户，二期：774户） 户型设计：68116 主力户型：多层：99 两室、116 三室 高层：94、96 两室 施工进度：一期期已于2010年1月交房，二期所建楼座目前已全部出地面 营销进度：一期于2009年2月开盘，目前已经全部销售完毕；二期目前正在前期客户积累，预计会在2010年过年之后开盘销售 销售价格：目前二期尚未定价,建筑设计欧洲巴洛克风格,二期主力户型展示,多层116,多层99,高层94,高层96,北国之春,项目位置：崂山北村合肥路两侧 开发商

18、： 青岛北泰置地有限公司 整体规划：规划为A、B、C三个独立分区，其中B区为回迁安置，A、C两个为商品房分区，规划为1218层的高层住宅 商品房A区：总建筑面积63314 ，总套数696套 商品房B区：总建筑面积67402，总套数730套 户型设计：62120 主力户型：91 两室，120 三室 施工进度：目前A、B、C三个分区已全部交付,营销进度：项目于2009年4月正式开盘销售，但实际在2008年下半年即开始收取定金；目前整个项目已是尾盘销售，目前剩余20套左右位于高楼层的房源 销售均价：8800元,建筑设计,主力户型展示,91,110,金光丽园,项目位置：崂山区高科园装饰城北侧，劲松九路

19、以东 开发商： 青岛市房地产开发投资股份有限公司 整体规划：项目规划18栋板式小高层，共分两期开发 总用地面积：83511.6，总建筑面积：201400.97 住宅：150098.72，商业：19384.08 容积率: 2.03，绿地率: 45%，总户数：1714户,户型设计：40210 主力户型：81、89两室，110、119三室 施工进度：一期8个楼座已建到地上36层，剩余楼座正在开挖基坑 营销进度：2009年12月13日开始VIP认筹，交5万元认筹金可成为会员（享受200元/的优惠），开盘当天按照会员卡顺序依次选房；目前一期4个楼座已完全定出，剩余4个楼座在春节后认筹；一期预计会在201

20、0年3月份开盘销售 销售价格：目前销售价格尚未确定,主力户型展示,81,89,110,119,兴旺花园,项目位置：四方区保儿村，临308国道 投资商： 四方区保儿村 开发商： 青岛诚信房地产开发有限公司 整体规划：项目总建筑面积160000，规划为高层住宅以及底商的形态；项目共分三期开发，其中一期规划3高层住宅 一期基本经济指标： 总用地面积：15091 总建筑面积:39905.4，住宅:21787.44 容积率:1.82，建筑密度:21.17% 绿地率:33.1%，总户数：243户 户型设计：78110 主力户型：87、89、90 两室,施工进度：一期三栋高层已建到地面68层，二期、三期尚未

21、动工 营销进度：一期目前已销售完毕，二期预计最早在2010年下半年入市 销售价格：目前二期销售价格尚未确定,主要待售竞争项目,省房杨家群项目 项目位置：市北区杨家群村 开发商：山东省房地产开发集团青岛公司 总占地面积：30721.2 住宅用地：29330.35 商服用地：1390.85 总建筑面积：48260 容积率：1.57 规划建筑形态：多层、高层 施工进度：项目目前尚未进行施工 营销进度：项目目前尚未行前期宣传推广 项目动态：2009年7月山东省房地产开发集团青岛公司以1335 元/的楼面地价竟得该地块,项目位置：市北区长沙路、同德路、劲松三路、劲松五路所围合区域内 开发商： 青岛建设集

22、团股份有限公司、青岛瑞成置业有限公司 整体规划：整个项目分为南北两个分区，其中北区由13栋高层住宅组成；南区由9栋高层住宅组成；整个项目规划建有22栋高层住宅，其中包括一栋廉租住房 总占地面积：95958.06平，总建筑面积：298971 普通商品房： 207442 ，廉租房:10350 容 积 率: 2.59，绿 地率:40.1%，建筑密度:22.75%,施工进度：廉租房部分的一栋高层已经封顶，其余楼座目前处在基础阶段；从目前所确定的开发进度开看，北区要先于南区的开发 营销进度：项目目前尚未进行前期宣传，预计最早会在2010年下半年入市,青建依山半岛,新海园劲松花园 项目位置：崂山区劲松七路

23、以东，劲松九路以西，长沙路以南，合肥路以北 开发商： 青岛新海园房地产开发有限责任公司 整体规划：整个项目规划两个分区开发，整体规划15栋高层、1栋2层商业楼、一座3层幼儿园 A区（西侧）：9座18层高层住宅，90730，共1066套 B去（东侧）：6座18层高层住宅，100640，共1088套 总占地面积：64020，总建筑面积：239606 住宅建筑面积：191370，商业建筑面积：48236 容积率：3.16，绿化率:40.4 建筑密度：19.9，总户数：2256户 施工进度：地块已被围挡围起，但目前尚未进行施工 营销进度：目前尚未进行前期宣传推广，预计最早会在2010年下半年入市,鲁信

24、北村项目 项目位置：崂山区合肥路851号 开发商： 青岛鲁信置业有限公司 总占地面积：90644.9，总建筑面积：258570.34 规划建筑形态：30层高层住宅 施工进度：目前施工的三个基坑，一个基坑已施工到地面，一个正在进行基础施工，一个正在开挖基坑 营销进度：项目目前尚未进行前期宣传推广，预计最早会在2010年下半年入市,开泰北村地块 地块位置：崂山区合肥路以南、劲松七路以东 开发商：青岛开泰置业有限公司 总占地面积：15296 总建筑面积：45000 容积率：2.94 施工进度：目前项目尚未进行施工 营销季度：目前尚未进行前期宣传，预计最早会在2009年下半年入市 项目动态：2009年

25、6月青岛开泰置业有限公司以3160元楼面地价竞得,万科城,项目位置：四方区双山村、保儿村，市北区南山 开发商： 青岛万科房地产开发有限公司 整体规划：整个项目被哈尔滨路分成两个独立地块： 哈尔滨路以北地块 四方万科城（双山、保儿改造） 总占地面积：154600，总建筑面积：395800 容积率：2.56 哈尔滨路以南地块 市北南山项目 总占地面积：68000，总建筑面积：204400 容积率：3.0 施工进度：目前市北南山地块已开始进行基础阶段施工；四方双山、保儿地块目前正在进行土地平整，还有较大面积区域尚未完成拆迁 营销进度：同市北南山地块的施工进度要明显快于四方万科城地块相同，市北南山项目

26、的营销进度也要明显快于四方万科城，目前市北南山项目已开始接受咨询，预计最早可在2010年上半年入市,紧靠的两个地块被分成两个独立项目，且分别有不同的定位,四方万科城 客群定位以首次置业为主，后期会有一定的改善性产品规划，产品层次丰富。户型以75-160平米之间的两居与三居为主，可能会采取精装修交付。 市北南山项目 将会改变区域固有的客群定位，主要面向市区改善型客户。万科会将它开发成拥有大规模景观资源的城市核心高端住宅，该项目会采用万科金色系列G2产品，定位改善型居住，会以套三房为主。,中海清江路项目,项目位置：四方区清江路40号 开发商：青岛中海兴业房地产开发有限公司 占地面积：73000 建

27、筑面积：162000，包含经济适用房：6630 容积率：1.76 项目规划：以小高层住宅为主，以90中小户型为主，客群定位为首次置业 施工进度：目前正在土地平整阶段 营销进度：目前尚未前行前期宣传，预计最早可能会在2010年上半年入市,竞争项目价格参考,目前区域内由于之前较多楼盘已售完，更多的价格只能参考其目前二手房得销售均价。经过2009年区域房价的持续高走，2010年充满了诸多的不确定性。从金光丽园、竹韵山色二期等项目积累客户已有一段时间，但就是销售价格迟迟不能确定，可以看出开发商的定价还是十分谨慎，对于未来房价的走势依然没有十足的把握。,2010年及以后目前已确定的竞争项目住宅总供给量已

28、超过了140万，可以看出本案未来将会面临十分激烈的市场竞争。但不同竞争项目会选在不同的时期入市，如此大的供给体量也会分期分批入市。在2010年的4月和9月两个月，由于房展会和传统销售旺季等因素，这两个月应是项目纷纷选择入市的最佳时机。,未来竞争项目供给量统计,目前竞争市场现状 随着区域内之前新侨花园、褔岭嘉苑、北国之春（尾盘）、鲁岳梦境江南等项目的售罄，整个区域的一股销售高潮也随之过去，目前整个区域进入到“供给极度缺乏”的时期。但这种市场局面不会持续太长时间，品阁已经按耐不住，可能会在年前首先开盘；转过年来，金光丽园和竹韵山色二期也紧随其后；而其他新项目也会陆续入市。 竞争板块 市北区北部、四方区东部、崂山区北部三个主要竞争板块内的住宅项目，由于区位价值基本相同，区域内项目客群定位基本以首次置业为主，产品定位也多以中小面积住宅为主，区域内产品同质化现象十分严重。 竞争项目 省房杨家群项目、青建依山半岛、劲松花园三个项目同本案在区位上最为接近，且产品定位类似，是本案未来所面临的最直接的竞争对手。而对于本案来讲，本案的施工进度和营销进度明显要快于三个主要竞争对手，尽早的入市无疑会占据市场的主动。,