2011北京海淀新保利蓟门桥项目深入研究报告119p.ppt

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1、新保利蓟门桥项目深入研究报告,2011-06,汇报框架,1,2,3,5,整体定位,居住类物业定位,商业类物业定位,其他问题解答,4,经济测算与风险应对,基本定位,以居住为核心的城市综合体,作为居住类的住宅、公寓产品市场价值高，实现性好 非传统商业聚集区，商业收益水平不高 酒店2.5万平米规模小，属还建工程硬性投入，无直接经济效益,属性界定,从居住角度出发的特性判断,高成本要求高售价,绝对的位置,稀缺性强,城市豪宅,蓟门桥以北600米 周围高校院所林立 周边配套有一定的文化氛围较成熟，居住价值高,总体层面：城市核心极少有土地供应，以二手房为主 竞争层面：一手供应的分布以东部为主，本项目在西部地区

2、非常稀缺,地块历史复杂：须还建2.5万平米酒店，投资不少于3.5个亿 土地成本：17.6亿元 估算可售面积79573平米，若按单方造价10000元/平米，综合成本将不低于37700元/平米,整体定位,整体定位策略,策略： 以稀缺性、高价值为前提 充分挖掘自身的居住价值 发挥学院区的人文价值 以西部人文底蕴为基础（教育、政府机关、部队） 打造富有文化、品位高、功能协调的城市综合体,整体定位,整体定位,北京 首席 城市 文化综合体,首席：核心位置、北京西部的稀缺性 城市：周边的居住氛围、成熟度 文化：周边的文化遗迹、学院区文化、西部人文氛围 综合体：住宅、公寓、酒店、商业等多物业开发,整体定位,功

3、能角色定位策略,策略： 审时度势 在高成本高品质高价值下以快速回款为目标 居住类产品为主保证高投入下的经济效益 酒店作为综合体的标志和综合价值的载体之一，同时能够提供高档商业配套,分物业定位：住宅,整体定位,“新居住文化豪宅”,控制面积控制总价体现性价比，保证项目整体档次，以舒适三居比为主 主力：舒适高品类150-160平米三居产品，约占50%-60%；高性价比类100平米左右二居产品，约占30%-40% 其他：少量200平米以上跃层四居作为楼王产品,分物业定位：公寓,整体定位,“时尚文化交流公寓”,以不同档次的热销公寓产品为主 档次上与高端住宅相匹配，面积上适当拉开产品层次 作为居住产品的补

4、充，增加项目回款,分物业定位：居住类,整体定位,时尚文化交流公寓,新居住文化豪宅,作为项目整体的居住价值标杆,完 善,文 化 豪宅,分物业定位：商业类,整体定位,“电影文化主题酒店” 五星级精品酒店,客房 会议 精品餐饮及商业 俱乐部（休闲会所）,分物业定位：商业类,电影文化主题酒店 会议、客房、商业、俱乐部,高端公寓,高端住宅,高端商务需求,提升,提升配套层次,高标准管理,高端商务需求,资源共享,资源共享,整体定位,文 化 豪 宅,文化主题酒店（商业）,生态人文,功能角色定位,北京 首席 城市 文化综合体,整体定位,以上的判断来自于分物业市场的专题研究与分析,开发目标,业主需求： 资金占用多

5、、政策不确定、希望快速回款 树立“品质豪宅”，真正做出“卖座又较好”的产品,又高又快,分物业市场专题研究的主要切入点,沿着这一开发目标深入探讨项目开发方向,汇报框架,1,2,3,5,整体定位,居住类物业定位,商业类物业定位,其他问题解答,4,经济测算与风险应对,功能角色定位： 综合体核心物业、核心功能 高投入下快速回款的主力产品,城市高端住宅,城市高端住宅,城市高端住宅 产品定位 产品建议 城市高端公寓,相关政策,竞争市场,客户需求,分析角度,京限购细则 核心内容,限购： 已经拥有一套住房的户籍居民家庭；持有有效暂住证、在本市无住房且连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住

6、房； 禁购： 拥有两套及以上住房的本市户籍家庭；拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭，以及无法提供本市暂住证、连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；,信贷政策： 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍,从政策规定层面来看，拥有多套房产的高端客户暂失购房资格，相对受影响更大,1,2,政策内容,影响人群,拥有多套房产的高端客群 部分外地客户,部分改善升级客户，延迟置业计划,2011年2月16日，京版国八条落地，北京严格执行新国八条，且限购措施更加严厉,城市高端住宅,政策目的：非摧毁楼市，旨在抑制房价过快过热增长，促

7、使供需平衡，从而达到稳定楼市的目的 政策性质：当前政策是权益之计，并非长久之策：执行细则已说明是暂行，并为将来的调节和退出机制留出余地。另外，在地方政府找到新的可替代的经济增长点之前，地方财政和GDP还需要楼市的安定、发展与繁荣，过严的政策不具有长期可执行性；,调控基调不变，伴随预期效果的逐步实现及政治变动因素，政策在未来2-3年内会走向逐步缓慢退出的过程,政策未来走势预测,市场价格线,稳中有升,小幅波动 仅小部分降价促销,降价促销幅度增大 房价下行,上下波动 有回升迹象,时间线,逐步稳定 略有上升,2011.01,2011.03,2011.05,2011.07,2011.09,2011.11

8、,2012.01,2013,市场理性化，加之政府换届，政策将逐步退市,楼市降价，价格渐趋合理，房产市场逐渐理性,市场与政策博弈期，楼市不会大幅价格,城市高端住宅,第 21 页,新政对住宅影响：业内访谈,高端置业需求依旧存在，虽受到政策抑制，但并未对高端住宅产生实质性根本影响,1、瑞安君汇营销总监佟女士：这么严的政策，肯定有一定影响，但出得起这么高价购房的人也不是普通人，他们自己就会想办法购买,2、圣世一品营销经理朱先生：客户自己想办法，来我们这的客户好多都有自己的公司，他们会以公司的名义购买，只是多交点税，全价房款70%的2%，也就几十万，客户也不敏感,3、龙湖长楹销售主管刘先生：没有太大的影

9、响，我们也没打广告，只是短信通知老业主，他们就介绍客户过来，从来访量上看，比新政前少很多，但一般来的十之八九就是买的，客户质量上来了,4、世茂宫园营销经理郑女士：我们的态度就是客户能买就买，不能买我们也没办法，我们不会承担帮客户取得资格这样的风险，一般他们以家里老人、子女、亲朋好友啊等的名义购买，具体问题客户自己解决,城市高端住宅,将市场上售价4万元/平米的城市豪宅类项目进行分类，大致有以下三种：,城市高端住宅,研究范围界定,那么，哪类最适合本案？,本案用地条件并不具备顶级豪宅的资源属性，加之政策下较大的去化压力所带来的操作风险，不建议选择顶级豪宅类产品,城市高端住宅,伟业建议： 不适宜选择顶

10、级豪宅类产品线,顶级豪宅,1、用地条件： 本案并不具备成为顶级豪宅的特殊城市资源 2、市场表现： 即便在市场好的情况下，顶级豪宅去化缓慢基本停滞，在现行政策下，顶级豪宅去化压力空前 3、客户深访： 基本上没有客户选择,综合主力面积和户型结构来看，整体上比较舒适，但相比顶级豪宅，舒适高品豪宅和高性价比豪宅更注重实用性,城市高端住宅,舒适高品与高性价比的比较分析,舒适高品豪宅： 舒适两居三居,高性价比豪宅： 兼顾经济和舒适的两居、三居,主力户型：舒适二户型，130-150平米的二居、160-230平米的三居,主力户型：以更经济的舒适二居、舒适三居为主,主力产品,城市高端住宅,畅销户型,舒适高品与高

11、性价比的比较分析,舒适高品豪宅： 130-160两居三居,高性价比豪宅： 100平米左右两居,从畅销户型来看，舒适高品豪宅和高性价比豪宅的两居、三居产品普遍得到市场的认可，与主力产品有一致性,综合去化和回款速度来看均好于顶级豪宅，有较好的消化速度更适应当前的市场环境，总体上高性价比豪宅略好于舒适高品豪宅,城市高端住宅,舒适高品与高性价比的比较分析,舒适高品豪宅： 3500-4500万,高性价比豪宅： 5000-6000万,销售情况,从市场价值来看，舒适高品豪宅和高性价比豪宅价值相近，均低于顶级豪宅（8-10万元/平米），在高价值中价格性价比更优,城市高端住宅,舒适高品与高性价比的比较分析,舒适

12、高品豪宅（假定本案）： 不低于5万元/平米，总价千万左右,高性价比豪宅（假定本案）： 不低于4.5万元/平米，总价600万上下,价格有区域差异，预判本项目选择舒适高品产品应不低于5万元，总价1000万左右,价格有区域差异，预判本项目选择高性价比产品应不低于4.5万元/平米，总价600万上下,价格,从客户需求来看，舒适高品豪宅和高性价比豪宅具有潜在的客户需求,城市高端住宅,客户需求,舒适高品豪宅（假定本案）：,高性价比豪宅（假定本案）：,倾向此类产品的客户摘录： 赵女士（机关的）：100-150平米，大两居或者小三居，单价万元以内 金先生（北京人、常驻浙江）：面积适中，够住即可 方先生（中粮、贸

13、易）：小面积的，80-90平米，总价不是很高,倾向此类产品的客户摘录： 高女士：200平米，不超过千万，自住 齐先生（中关村，岁）：150-200平米，4-5万元 孙女士（山西人）：三四居，总价不要太高 李先生（行业）：160-200平米，4.5万元平米,深访,高端住宅,选择一 舒适高品豪宅 舒适两居、三居 主力产品畅销 月回款：3500-4500万元 5.1-5.6万元/平米,选择二 高性价比豪宅 兼顾经济与舒适二居 主力产品畅销 月回款：5000-6000万元 4.5-5万元/平米,从市场看，以“又高又快”为前提，本案可以选择舒适高品豪宅和高性价比豪宅两种产品线,特性：绝对位置、稀缺性强、

14、高售价 政策：有影响，程度有限 市场：舒适高品豪宅和高性价比豪宅两种选择 开发目标：又高又快,城市高端住宅,综合分析与定位策略,策略： 品质上：不盲目追求顶级，站位舒适高品豪宅，从而整体上实现较高的产品尺度和结构档次 产品上：以市场主流为导向，在政策的强干预期内做畅销产品，舒适高品豪宅三居作为主力产品，辅以高性价比豪宅两居提高去化速度保证快销,参考项目主力面积集中于：80-110平米、130-170平米两个区间，其中尤以后者供应比例稍大,城市高端住宅,产品定位,供应比例：总体来看，两大面积区间供应比例相当，130-170平米的舒适户型略高,80-110平米,140-170平米,130-140平

15、米,150-170平米,主力面积：不同项目居室有差异，但主力面积区间集中于：80-110平米，130-170平米,主力产品供应,从销售表现来看，畅销户型呈现一致性，主要集中于两个面积区间：100平米左右二居、160平米左右三居,城市高端住宅,市场畅销户型（需求）,畅销户型,产品定位,保证项目整体档次，舒适三居比例高，控制面积控制总价体现性价比 主力：150-160平米三居，约占50%-60%；100平米左右二居，约占30%-40% 其他：少量200平米以上跃层四居作为楼王产品,城市高端住宅,市场供应,畅销户型（需求）,价格定位策略,城市高端住宅,策略： 参照舒适高品豪宅不低于5万元/平米 高单

16、价下控制面积 控制总价（1000万以下/套） 体现一定性价比,价格定位,城市高端住宅,主力产品： 总价：1000万以内 单价：5.3-5.6万/平米 楼王产品： 总价：1500万以内 单价：6万/平米,客户定位策略与定位,城市高端住宅,高性价比豪宅 圣世一品：CBD周边高管、私企老板为主，部分港澳台及国外客户 瑞安君汇（蓄客阶段）：周边客户为主，商界名流（汪晓菲意向购买），少量西部意向客户 德胜君玺、戛纳35号：主要是北部、西部地缘性客户，东部客户极少,舒适高品豪宅 世茂宫园：CBD区域高管、私企老板为主，部分港澳台及国外客户 悠唐麒麟公馆：2栋整售给外交部，其余主要面向周边中海油、中石油等大

17、型国企人员 学院派紫鑫阁：主要为周边高校教授、学区人员（父母为优质教育资源，为子女购买）、影视圈的、海淀的高管,高性价比豪宅客户：面积相对较小、总价低，主要吸引周边地缘居住客户,舒适高品豪宅客户：突出特点以区域地缘性为主（与顶级豪宅客户泛化不同）,客户定位策略与定位,城市高端住宅,策略与定位： 以北京西部、北部地缘性高端客户为主，作为项目潜在客户的标杆 吸引周边高校教授、大型国企或垄断资源企业员工及演艺界人士，少量看重区域软环境的家长,瑞安君汇营销总监佟女士：来我们这儿的西部客户反映，西边供应少，高端住宅更是稀缺，东边多，就过来了,居住类物业定位,城市高端住宅 产品定位 产品建议 城市高端公寓

18、,第 39 页,城市高端住宅,新居住文化豪宅,在本案住宅定位于文化综合体、文化豪宅的前提下，我们引入“新居住文化”的理念： 功能配置合理化 室内装修普及化 人居环境生态化 庭院景观园艺化 社区氛围亲情化 服务设施信息化 物业管理社会化,“新居住文化豪宅”,第 40 页,城市高端住宅,5个主要亮点： 单体 立足于文化之上的精神归所 设备设施 “看不见”的居住软环境 物业 人性化、个性化、可信任 立面 低调的奢华，文化内涵 园林 人文意境，高雅精致园林,新居住文化豪宅亮点,第 41 页,第 41 页,关键词：文化内涵 精神归所 品质超越 精装豪宅 产品亮点 舒适的居住空间 完善的功能体系 豪华主卧

19、套 精致格调装修 主力户型 100平米左右二居 150-160平米三居,产品亮点建议,城市高端住宅,第 42 页,100平米左右二居,两室两厅一卫 户型方正，南北通透 动静分区，互不干扰 主卧附带观景阳台 面积利用以实用、舒适为原则,城市高端住宅,德胜君玺 98平米,第 43 页,三室两厅两卫 南北通透，大面宽小进深，居住舒适 入户玄关设计，礼仪感 主卧豪华，步入式衣帽间、全明卫生间,150-160平米三居,城市高端住宅,北京绿城诚园 160平米,书房,豪华主卧,240-260平米舒适四居 四室两厅四卫； 卧室均南向布置； 强调社交空间及主卧空间，其它空间满足基本需求； 外接南北阳光露台，增强

20、居室舒适度，体现尊贵品质； 上层南向豪华主卧空间设套内多功能房（可根据需求进行个性改造）、步入式衣帽间和独立洗浴室； 豪华主卧室设置飘窗,下层,上层,豪华主卧套,上跃户型建议,城市高端住宅,240-260平米舒适四居 首层花园入户； 下沉花园有助于地下采光； 挑空起居空间，彰显气派,地下层,上层,起居挑空,首层花园,下沉庭院,下跃户型建议,城市高端住宅,设备设施营造软环境,城市高端住宅,安防系统：完备严格保安监控系统、可视对讲系统、巡更系统，以及入户智能化终端系统等 家居生活：国际品牌的户式中央空调、全置换式新风系统等 新科技应用：建议选择以下2-3个新技术，如隔热断桥铝门窗、家居智能化、车辆

21、管理智能化等,可信任放心物业,城市高端住宅,国际知名度物业公司 高品质物业服务多对一，高品质服务，体现项目业主备受尊贵的心理感受 物业费在6元/平米/月以上,外立面建议,石材+贴砖组合的外立面，工程造价约500-600元/平米,外力面风格： 欧式风格，融入中式元素，中西合璧，整体感觉低调又不失华丽； 外立面材质： 进口干挂石材，档次高；局部可贴砖，增加建筑灵动性和生活性。,城市高端住宅,室内精装修建议,精装修报价4000-4500元/平米，工程造价约2000-2500元/平米,城市高端住宅,园林精装修建议,园林风格：中西结合，精致园林 园林内容： 情景水系：曲幽小桥、沙石水岸、潺潺溪水； 多级

22、植被：必不可少的绿地，层次鲜明、四季常青的成树； 小品雕塑廊亭：高档石材铺造充满意境、玲珑灵气的走廊与楼亭，加之高档石材雕塑，构筑经典、精致建筑小品,报价1000-1200元/平米，工程造价300-500元/平米,城市高端住宅,功能角色定位： 住宅的辅助产品 档次与住宅匹配,城市高端公寓,城市高端公寓,城市高端住宅 城市高端公寓 产品定位 产品建议,用地条件,相关政策,竞争市场,客户需求,分析角度,综合分析,结论： 多重产品体系，扩大客群覆盖面，争取更多市场空间； 充分挖掘项目居住价值，回避投资客户过多的潜在风险,政策解读：严格监控，但有回旋空间 市场研究： 主力产品：40-70平米紧凑一居、

23、80-100平米舒适两居； 价格：单价40000元/平米，总价200-300万元/套、350-500万元/套 去化速度：紧凑型30-35套/月、舒适型20-25套/月 客户：地缘，自住、投资 项目特性：高校、文化、宜居 开发商需求：快速回款,城市高端公寓,城市高端公寓,公寓具体定位策略,策略： 结合用地的文化价值、居住价值 借力酒店的间接带动效应 以不同档次的热销公寓产品为主 档次上与高端住宅相匹配，面积上适当拉开产品层次 突出居住性、实用性，兼顾投资性,在高端住宅定位明确的情况下：,小户型产品：满足基本居住功能前提下，突出会客等交际功能 中等户型产品：居住功能完善，部分功能空间放大（如书房）

24、，品质提升，体现较高居住价值；,产品定位,城市高端公寓,城市高端公寓,城市高端住宅 城市高端公寓 产品定位 产品建议,第 57 页,时尚文化交流公寓,在居住类物业整体定位于“文化豪宅”的基础上，本案公寓相对住宅将更加现代、开放和时尚，我们要打造的是一种“时尚文化交流公寓” 5个主要亮点： 时尚的立面和内部装修 现代感强烈的园林 大尺度空间的大堂和活泼的内部公共休憩空间，体现开放与交流 注重书房、客厅等文化交流空间 匹配高标准服务,城市高端公寓,公寓产品外立面建议,造价标准：800-1000元/平米,外力面风格： 现代简约，体现项目品质的高端与人文艺术气息； 外立面材质： 选用进口石材及玻璃幕墙

25、，高档质感，又不乏时尚感，有内涵的建筑。,城市高端公寓,公寓室内精装修建议,精装修报价3500-4000元/平米，造价约1500-2000元/平米,城市高端公寓,第 60 页,现代雕塑体现文化感与时尚感,雕塑 现代雕塑一方面烘托公寓的现代气息，另外也体现项目的文化气息,城市高端公寓,第 61 页,大堂与内部休憩空间建议,大堂 恢弘挑高大堂，开阔气派，给业主良好的入户仪式感,内部公共休憩空间 可引入中庭设计，每几层设置公共休憩共建，达到观景、采光、休憩的目的,城市高端公寓,第 62 页,第 62 页,关键词： 功能齐全 豪华精装 会客功能 产品亮点 客厅餐厅联动，彰显尊贵大气 私密卧室营造专属生

26、活空间 临窗客厅，空间及功能放大,50-70平米公寓,城市高端公寓,小户型产品：满足基本居住功能前提下，突出会客等交际功能,第 63 页,第 63 页,50-70平米公寓：开间,一室一厅一卫一厨，功能齐全； 客厅餐厅联动，宽阔空间彰显尊贵大气； 卧室相对私密，营造专属生活空间； 客厅临窗，且空间放大，凸显会客功能；,客厅,餐厅,卧室,城市高端公寓,第 64 页,第 64 页,关键词： 舒适居住空间 豪华精装 文化气息 产品亮点 阳光主卧、客厅 主卧、客厅附带观景阳台 书房,80-90平米公寓：1.5居,城市高端公寓,中等户型产品：居住功能完善，部分功能空间放大（如书房），品质提升，体现较高居住

27、价值；,第 65 页,第 65 页,80-90平米公寓：1.5居,一室两厅一卫，附带一书房； 空间相对宽松，舒适度高； 功能完善，户型设计灵活； 起居、主卧设置大面宽阳台，景观资源好 书房设计，呼应时尚文化公寓的文化气息,书房,城市高端公寓,第 66 页,酒店式物业管理 管家式服务,基础服务： 保安/消防服务（咨询/引导服务、临时存放物品、 失物招领服务) 房内设施设备维修保养服务（空调系统季节性保养、灶具/油烟机保养 、电器设备调试服务) 家居清洁服务地毯清洗(大理石抛光、结晶木地板打蜡) 社区服务(重大节日物业牵头在社区组织相关活动，建立老年活动组织，开办老年学习课堂) 加分服务： 家居服

28、务（如约车、订水、订奶) 商务服务(文印、传真、快递) 交通服务(自行车出租、存放自行车、三轮车打气、补胎) 医疗服务(物业提供以下应急药品 创可贴、纱布、棉签、胶布),城市高端公寓,汇报框架,其他问题解答,1,2,3,5,整体定位,居住类物业定位,商业类物业定位,4,经济测算与风险应对,功能角色定位： 提升居住物业配套层次 满足居住物业高端商务需求 与公寓形成联动，支撑公寓价值,酒店,酒店,五星级酒店定位,市场分析,用地条件,还建功能要求,分析角度,酒店,经济指标条件,本案酒店规划地上建面2.5万平米，与市场常规五星级酒店相比，规模小,打破常规，差异化定位,酒店,还建功能要求,有与五星级酒店

29、相适应的大堂及总服务台。 客房数量按照五星级酒店标准设置，包括行政楼层及至少有一套总统套房。 有3个以上中、西餐厅，其中中餐厅应有3个以上的宴会单间及大宴会厅。 有酒吧、茶室、咖啡厅等。 有与酒店规模相适应的大小会议室（厅）。 有与五星级酒店相适应的康体、娱乐功能。 有与酒店规模相适应的地上、地下停车场。 五星级酒店应具备的其它功能。,五星级，高标准,资料来源：蓟门资料0519 word版,酒店,定位策略,结合片区特点（学院区、人文气息） 差异化定位、以质取胜 走精品路线、主题化经营,主题定位,电影文化主题酒店,酒店,核心特色定位,影院休闲俱乐部,建议引入影院文化俱乐部或行业协会进行合作，组织

30、、管理、运营各类电影讲座、论坛等活动 针对高端客群，特别设置主题型商务休闲俱乐部，也可作为酒店自身配套的一部分 同时酒店为俱乐部提供办公、会议、宴会服务及各种室内外活动场地,酒店,档次定位,五星级,酒店,客房数量,参考案例：选取档次接近且酒店总规模与本案较为接近的五个项目作为参考 建议：参考案例酒店规模在3-8万平米之间，客房数量从300-700间不等，加权密度141.6间/平米，鉴于本案地上2.5万平米的酒店体量，建议本案控制客房数量在180-250间为宜,建议客房数量控制在180-250间范围内,加权,141.6,酒店,客房面积,参考案例：就参考已营业酒店情况来看，标准房面积加权面积为32

31、平米左右，行政房尺度略大，比标间大10-20平米/间， 建议：本案标间30-40平米，行政客房50-60平米，套房面积区间为80-100平米,建议标房面积30-40平米，行政房面积50-60平米，套房面积为80-100平米，提高居住舒适度，与国际五星酒店接轨,加权,32,53,酒店,客房配比,参考项目：参考项目来看，标准间是各大酒店绝对主力房型，占比不低于70%，行政房占比10%-30%不等 建议：本案酒店标间占70%-80%，行政客房占比20%-30%，豪华套、总统套等套房少量布置,建议标间占70%-80%，行政客房占比20%-30%，豪华套、总统套等套房少量布置,说明：套房包括豪华套、总统

32、套，因数量极少，故不作区分,酒店,餐饮设施（数量、类型）,数量：建议配备6个高品质且独特的餐饮设施 类型： 3个特色餐厅，分别为精品餐厅、亚洲餐厅及西餐厅； 精品餐厅供应以海鲜类为主的中式精品私房菜，如谭家官府菜，体现特色的主题餐饮 亚太餐厅可设计成全日制餐厅，主要提供日式、韩式料理，以及泰国菜、印度菜等 西餐厅提供经典英式大餐、传统英式下午茶，形成别具一格的独特风味 1个大堂吧：提供各类饮品、现磨咖啡、西式点心、小食品等 1个咖啡厅：全天候提供丰富的西式零点菜单；国际自助餐 1个酒吧：威士忌主题型酒吧，名酒荟萃，配有点歌器，各种游戏及趣味玩具,酒店,餐饮设施（用途、配比、布局）,香格里拉餐饮

33、营业面积近2000平米，占总建面4%，可作为本项目酒店餐饮营业面积的参照,用途： 精品餐厅：接待各类商务、团体及休闲客群；承接大量商务用餐和活动 西餐厅：面向高端小众客群，吸引国内外美食爱好者 亚洲餐厅：面向国际、国内各类休闲、商务及团体 大堂吧：自助婚宴、站立式冷餐会和鸡尾酒会等 咖啡厅：承办高级商务用餐及公司宴会等宴会 酒吧：主要接待高端休闲、商务客人,营造精致、小众化的用餐环境,量化建议：,酒店,会议及宴会设施,体量：会议及宴会设施面积占酒店比例为10-20%较为集中，本项目定位为精品主题酒店应控制会议规模，建议2500-3500平米（参考值10%） 功能：分别设置宴会厅、多功能厅、董事

34、会议室、秘书室、贵宾室、新娘房等功能空间 通过分隔宴会厅、多功能厅，使会议室的结构更具灵活性 宴会厅层高为6.5-8米，其它功能空间净层高不低于3米,多种会议功能，2500-3500平米,酒店,休闲娱乐设施,类型：健身、康体、美体服务 健身 - 健身房、游泳池、瑜伽馆等 康体 - spa、桑拿、蒸汽浴、足疗中心等 美体 美容、美发、美甲沙龙等,室内游泳池、SPA、桑拿/蒸气浴是五星级必备的康体项目,游泳、SPA、桑拿为高端客群最关注的休闲度假活动； 目前星级酒店的室内健身场使用率不高，但室内游泳池、SPA、桑拿等都是客人喜好的休闲方式。,酒店,产品定位总结,客房建议 数量：客房数量控制在180

35、-250间 面积：建议标房面积30-40平米 行政房面积50-60平米 套房面积为80-100平米 配比：建议标间占70%-80% 行政客房占比20%-30% 豪华套、总统套等套房少量布置,五星级 精品酒店,餐厅建议 数量：建议配备6个餐饮设施 类型：精品餐厅供应中式精品私房菜， 亚太餐厅全日制餐厅，提供亚洲特色菜肴 西餐厅提供经典英式大餐、英式下午茶 大堂吧提供饮品、咖啡、点心、小食等 咖啡厅全天候西式零点菜单；国际自助餐 酒吧威士忌主题型酒吧，配有游戏等 配比及用途：精品餐厅150座，顶层； 接待各类商务、团体及休闲客群 亚太餐厅260座，大堂层；面向个人及团体 西餐厅60座，顶层；面向高

36、端小众客群 大堂吧100座，大堂层；承接自助婚宴等 咖啡厅80座，大堂层；承办高级商务等宴会 酒吧，30座，大堂层；高端休闲、商务客人,会议及宴会设施 体量：会议及宴会设施面积 占酒店比例为10-20%较为集中， 本项目定位为精品主题酒店应控制 会议规模，建议3000-4000平米 功能：分别设置宴会厅、多功能厅、 董事会议室、秘书室、贵宾室、 新娘房等功能空间 分隔设计：通过分隔宴会厅、多功 能厅，使会议室的结构更具灵活性 层高：宴会厅层高为6.5-8米，其它 功能空间净层高不低于3米,休闲娱乐设施 类型：健身、康体、美体设施 功能： 健身 - 健身房、游泳池、瑜伽馆等 康体 - spa、桑

37、拿、蒸汽浴、足疗中心等 美体 美容、美发、美甲沙龙等,酒店,第 84 页,商业物业定位策略,策略： 与酒店相互配合，打造酒店客人、社区业主共享商业资源； 结合酒店的商业业态功能综合考虑，减少不必要的投资,东侧规划： 用地性质：商业金融用地 用地面积1.72公顷 容积率3.5 总建筑规模：6万平米（拟建酒店规模：2.5万平米，剩余可规划面积3.5万平米）,会所与配套商业,第 85 页,酒店商业与住宅配套商业,高档住宅较少设置商业，酒店商业已经涵盖相关高档生活型商业功能，建议可不必另外设置商业,根据市调实际情况：小型高端项目基本不设置商业，部分中等规模项目设置少量住宅底商； 商业设置原则：与项目定

38、位相匹配，尽量减小或对业主日常生活不造成侵扰； 主营业态：高档零售、休闲水银等生活型业态；,会所与配套商业,高端住宅会所,高端项目多配有小型会所，主题多为运动休闲，仅对社区业主开放，私属性较强,根据市调实际情况：高端项目多配置小型会所； 经营方式为仅对社区业主开放，以增强私密、专属性； 会所主题多为运动休闲：游泳、健身、spa等；,第 86 页,会所与配套商业,第 87 页,酒店俱乐部与住宅会所,建议将本案住宅会所功能融入酒店的影院休闲俱乐部规划，节省投资,会所与配套商业,汇报框架,1,2,3,5,整体定位,居住类物业定位,酒店及商业定位,其他问题解答,4,经济测算与风险应对,测算前提,地上建

39、筑面积,地上建筑主要由住宅、公寓、公租房、酒店四大部分； 住宅和公寓为项目主要的销售回款产品，因酒店还建、公租房量小价低均为核算收益。,可售建筑面积：住宅部分约44400平米，公寓部分约31200平米,测算前提,地下建筑面积,根据项目定位住宅及公寓的车位配比均为1：1.5，故其车位分别有468、668个，每个车位参考单位面积为40平米，则其地下面积分别为18720、26700平米； 酒店部分地下建筑面积为5000平米，停车位按80车位，约3200平米计算（估算200间客房，0.4辆/间房，车位参考单位面积为40平米），其余面积视作酒店其他配套； 住宅、公寓车位全部核算收入，并补交土地收益；酒店

40、地下建筑因作为配套，并未核算收入及土地收益补交。,可售建筑面积为住宅及公寓部分停车位，分别约为18720平米、26700平米,测算前提,建安成本,根据目前市场上相关类别产品开发商开发经验、房地产行业经验、伟业顾问多年积累的相关类别产品建安成本范围，考虑到本项目的项目品质、档次等因素，对本项目建安成本做出假设：,据估算，项目建安成本约9.3亿元,测算前提,销售假设,根据市调实际情况，并结合项目定位，假定项目各种可售产品静态价格为：,根据项目定价情况，项目销售收入为：,测算结果,项目总投资,经测算：项目总投资约35.82亿元，其中： 土地成本约18亿元（含土地出让契税、地下土地收益补交等）； 建安

41、成本约9.3亿元； 其它成本：依据行业经验，项目管理费、不可预见费按照开发期内建安成本等成本之和的百分比计取；,测算结果,项目盈利能力,经测算，项目总投资35.82亿元； 在未计算酒店及公租房收益的前提下，项目可实现销售收入41.88亿元（含车位收入）； 关于土地增值税：基于项目土地等成本较高，且在实际操作过程中，可以通过技术处理实现免征这部分税费； 项目税后利润约为4.5亿元； 税后成本利润率约为13%，项目可实现赢利（视规划设计情况可考虑地下空间的利用为项目增加收益）,测算结果,项目敏感性分析,第 96 页,风险应对,风险,商改住相关政策的风险,将公寓统一于酒店，作为酒店的高端服务式公寓，

42、由短期收益转为长期回报,应对方式,第 97 页,测算说明： 本次测算旨在探明，假设公寓部分不能销售，只能作为持有型出租物业时项目的收益情况。,风险应对,测算思路,测算前提：经济技术指标,地上建筑面积,地上建筑主要由住宅、公寓、公租房、酒店四大部分； 住宅和公寓为项目主要的销售回款产品，因酒店还建、公租房量小价低均为核算收益。,可售建筑面积：住宅部分约44400平米，公寓部分约31200平米,测算前提：经济技术指标,地下建筑面积,根据项目定位住宅及公寓的车位配比均为1：1.5，故其车位分别有468、668个，每个车位参考单位面积为40平米，则其地下面积分别为18720、26700平米； 酒店部分

43、地下建筑面积为5000平米，停车位按80车位，约3200平米计算（估算200间客房，0.4辆/间房，车位参考单位面积为40平米），其余面积视作酒店其他配套； 住宅、公寓车位全部核算收入，并补交土地收益；酒店地下建筑因作为配套，并未核算收入及土地收益补交。,可售建筑面积为住宅及公寓部分停车位，分别约为18720平米、26700平米,测算前提：成本假设,建安成本,根据目前市场上相关类别产品开发商开发经验、房地产行业经验、伟业顾问多年积累的相关类别产品建安成本范围，考虑到本项目的项目品质、档次等因素，对本项目建安成本做出假设：,据估算，项目建安成本约9.3亿元,测算前提：总投资,项目总投资,项目总投

44、资34.77亿元； 其它成本：依据行业经验，项目管理费、不可预见费按照开发期内建安成本及装修成本之和的百分比计取；,销售价格假设,住宅部分： 根据市场研判及项目定位，假设本案住宅静态售价为56000元/； 据伟业市场监测中心数据，北京高端别墅市场价格年均涨幅在5-20%不等； 本案虽具有产品稀缺性，但考虑政策等不确定性因素，伟业建议稳妥起见，稳健入市，逐步溢价，起始售价及价格涨幅为：,测算前提：销售假设,公寓部分： 本次测算，公寓部分只考虑出租型，结合市场调研实际情况，伟业建议起始租金及价格涨幅（涨幅周期假设三年）为：,销售推盘策略,测算前提：销售策略,根据开发商要求及项目体量较小的特性，伟业

45、建议本案，所有物业同期开发建设（保证公租房及酒店满足政府及村民还建要求的前提下），同期开盘销售，即借助住宅部分销售回款，减轻项目前期开发资金压力，并实现快销,测算结果,项目现金流量图,测算结果,项目赢利能力,经测算，项目总投资34.77亿元； 在未计算还建酒店、公租房及公寓部分停车位收益的前提下，项目可实现总收入56.9亿元； 静态的看，税后利润约为9.95亿元； 动态的看，税后财务净现值-6112万元，税后内部收益率为9%，投资回收期月17年；,据测算，若项目公寓产品持有，税后内部收益率能实现9%，投资回收期约17年，但其税后财务净现值不是很理想，故建议尽量设法销售公寓产品,汇报框架,1,2

46、,3,5,整体定位,居住类物业定位,商业类物业定位,其他问题解答,4,经济测算与风险应对,现方案规划建议 总体规划符合项目特性和定位要求，在设计可行的情形下，建议考虑以下修改方向； 将公寓集中设计，避免人流混杂；但是在公寓和酒店进行统一经营和管理，共享公共空间的前提下，也可以接受现方案； 若考虑已有方案的规划组织形式，则建议将公寓出入口统一调整至用地内部，从花园入户，以提升客户的入户体验。,公寓,酒店,规划,住宅和商业的交通组织方式 住宅和商业部分的地下人行和车行流线建议考虑联通； 通过物业管理的形式，确保常规状态下两区的车行流线互不干扰，并且可以处于关闭状态，以避免商业酒店车流对住宅区的打扰

47、； 现方案的商业地下一层与住宅区地下一层以及商业地下二层和住宅区地下三层设联通的人行、车行通道即可。 车库分区问题 住宅和公建区的车库分区设计，可以保留通行的设计可能，但是在实际运营中应避免互相干扰； 公寓和酒店部分的车库在设计规划上可以统一考虑，最终公寓部分的销售车位和酒店商业停车位的分隔可以通过物业完全解决，不建议在空间设计上严格分区。 建筑退线问题 建议建筑外墙面和车行道路红线的理想距离最好在5m以上，但是在山墙部分3m也 可以满足需求,规划,户式中央空调与中央空调对比,相同点 原理相同,区别 适用物业不同 管控及物业管理不同 舒适度不同 运作成本不同,户式中央空调与中央空调对比,户式中

48、央空调是中央空调的小型化和家庭化，两者工作原理相同,相同点：原理相同,户式中央空调与中央空调对比,户式中央空调主要适用于住宅类物业 中央空调主要适用于大型商业项目，如高档写字楼,区别一：适用物业不同,户式中央空调与中央空调对比,户式中央空调 美观，据用户需求与偏好选择安装方案； 用户产权，单户形成独立操作系统，且能实现各房间独立控制； 实现分户计量，按使用量计电费； 无附加物业管理费,中央空调 统一安装，样式相对单一； 统一管理，空调运作安排相对统一； 物业统一收费标准，维护费转化为物业管理费；,区别二：管控及物业管理不同,户式中央空调与中央空调对比,户式中央空调 舒适度高，冷（热）风均匀分布

49、到各房间，形成“零”温差；根据各个房间朝向、功能等增加或减少送风（热）量,中央空调 实现区域内夏季供冷、冬季供暖和春秋季通风换气的全年性空调效果，舒适度平均，难以满足住宅高个性化要求,区别三：舒适度不同,户式中央空调与中央空调对比,户式中央空调 减少投资，不设机房，无需占用设备层，减少公用设施和土建投资； 有效利用开发资金，可根据物业发展情况，分期分批投资添置各用户的空调系统有效利用开发资金； 成本为单机购买成本； 无物业管理成本,中央空调 统一安装，统一控制，增加设备成本； 同一时间安装，占用大量资金成本； 按平米计购买成本； 定时空调维护费,区别四：运作成本不同,户式中央空调与中央空调对比,优势一：舒适度高 优势二：美观，人性化 优势三：产权明确，分户计量 优势四：经济实用,户式中央空调优于中央空调,总结,高端居住类项目更适合户式中央空调,户式中央空调与中央空调对比,户式中央空调受市场高端项目热捧,唐宁ONE,国悦府,世贸