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1、正商新蓝钻营销策略,LOGO,观局,Look situation,纵观中原地产风起云涌，集结号遍地响起，群雄蜂拥而来。一座座高楼大厦、一片片私家庄园，悠然而生。群城四起，万象更新，一个造城的时代悄然而至,造城时代的到来,零散的城市改造者,用自我的眼界关注着城市的改造，近似乎用辛勤的劳动让城市更加非常，但是，缺少了城市内心的支点，仅仅是修剪城市的外貌，也只能是零散的城市改造者而已,真正缔造一个城市，仅是外貌的更新不能胜其言，没有牢固的根基，没有内心的势气，没有从内而外的绸缪，终不能为城市造城造城，需要一个支点。,造城，从内而外,造城，内力比拼,百商竞技争鸣，群雄眼光汇聚一个焦点； 造城，是争霸大
2、战，是内力的比拼，是城市在寻找舍我其谁的逐鹿者,源自于中心城市的积淀，源自于内城核心的爆发， 一个运营城市的主导者，正式宣言，正商地产，为中心城市，造城,造城，先锋主导,观颜,Look situation,营销定位,Sales strategy,城市中心 76万世界籍大城梦想,城市中心,2004年，政府对郑州进行重新规划。提出到2020年，郑州市将发展成为东西长70公里、南北宽20公里的带状城市。这将全面囊括整个西南板块，城市又一次回归均衡发展的轨道上。图谋中原城市群崛起。 东南板块位于机场组团、市中心组团、开发区组团的交汇处，是连接三大组团的纽带。随着原107国道被改建为中州景观大道，未来大
3、道全线拉通，区域潜力巨大。这里已经成为城市中心。 项目所在的中心城区，大概念定位，强化突出区域价值，突出项目优势。,76万世界籍大城梦想,76万：项目体量。突出项目体量大。 世界籍：一个全球通用的国籍，意味着住的这里就像一个世界。包罗万象、生活便捷。也意味着项目档次高。 大城梦想：这是一座大城，在这里不出街区，就有完善的医院、大卖场、幼儿园、小学、中学购物、休闲、娱乐一步到位。,SLOGEN,向主流看齐,主流,mainstream,做主流 享生活,主流，是丰富多彩，是海纳百川，是天地人和 主流，是思想的汇聚，是意识的融合，是梦想成真的人们的共鸣，是功成名就的人们的共聚，是颐养天年的人们的祈福！
4、,主流,mainstream,郑州主流论,寻找一种思想，发现一个方向，来自一座城市内心深处的呐喊！ 郑州主流论，为大郑州未来欢呼，为城市中心喝彩。,主流,mainstream,主流,无边界,没有轨迹，没有界限，没有定律法则 主流，一个城市永无止境的未来 思无定论，想无边界,主流,mainstream,主流,新思想,用智慧的眼光，发现生活的方向，用 包容的胸怀，积淀主流的思想 主流伊始 城市，为新思想漂移,主流,mainstream,主流,享生活,换位城市中心注目的焦点，收藏 城市中心绝版的生活 争做大郑州主流，奢享新荣耀人生,主流,诞生于品牌之上,从2000年不被人们提及的航海路 到2001年
5、目光聚焦的金色港湾，正是以城市中心为源头的正商地产 让中心城的力量迸发的恢弘浩荡 花都港湾诞生、世纪港湾诞生、东方港湾诞生 正商品牌的强势发力 从此开创了城市中心主流版图的范畴,正商地产 城市版图的主流论,从2000到2009，从金色港湾到BU蓝钻 正商地产谱写了航海路的传奇 以此为核心绿岛港湾、花都港湾、蔚蓝港湾、幸福港湾、蓝海港湾 呼应呈现，一切突如其来的改变，真正将郑州东南板块 纳入了城市中心的主流版图。,城市中心的传奇变迁,千万景观，百万豪宅，650亩浩淼大盘让郑州东南 纳入城市中心的主流版图 一起蓝海生活 呼唤起了城市边际的人们，对中心有了新认识 中央百万大盘更让北城快速晋升为了郑州
6、主流生活版图 正商地产 从此奠定了城市中心的主流版图地位。,主流地产商 让城市主流版图漂移,从一城独秀到群城共起，正商，改变一种行为，从群城共起 到主流漂移，正商，改变一种意识 传承正商地产城市中心内力 2009，正商新蓝钻，厚积诞生 正商地产 让大郑州城市中心的主流版图漂移,正商 新蓝钻 来自城市中心的主流,当郑州东南板块的纳入城市中心 正商，一览众山小 2009年，正商新蓝钻，震撼入市 千亩大盘，打造郑州中心城市的第二次崛起 运营郑州城市中心主流版图。,正商 新蓝钻 让城市主流版图欢呼,城市中心，76万世界籍大城梦想，全球通用的国籍 像世界一样包罗万象 高尚人居迅速崛起，郑州最热区域， 购
7、物、休闲、娱乐一步到位。,新蓝钻 新主流 新生活,在你的面前，在你的心里，发现世界最温馨的 正商 新蓝钻 斟酌每个生活细节，关心居者真诚的内心交流 令自由的人文精神随处可见,全郑州向主流看齐,梦想成真为主流欢呼，功成名就为主流喝彩，颐养天年为主流纳福。 天地人和，海纳百川，全郑州向主流看齐！,观心,Look situation,目标人群归属,Inner world,争上游 做主流,一座城市的主流生活，为大郑州主流专属,主流,mainstream,精锐思想的 统领者,他们，名利场的主宰者，始终把握世界的方向。 他们，并非贪图享受，但绝对懂得调剂生活，对虚荣吝啬。 他们，对真切生活更懂得投入，善于
8、制造乐活事件。,主流,mainstream,longping Yuan 袁隆平,领袖行业的 先驱者,他们，占据了某一领域的主导地位，开创了行业巅峰。 他们，德高望重，财富丰厚。既有成熟的思想境界，卓越的教育背景；并且通过多年的经营积累了可观的个人财富。,主流,mainstream,Jinxi Wang 王进喜,影响时代的 号召者,他们，用坚毅的精神和品位影响着时代的思想， 以个人实力支撑起城市的身躯。 他们，对未来充满信心，敢于挑战，自信果敢， 有抱负，更有志向。,主流,mainstream,Jiacheng li 李嘉诚,传奇财富的 创造者,他们是整体城市的俊士名流，事业成功 身份、地位卓尔
9、不群 一举一动皆震撼城市脉搏，主宰城市去向 他们非富即贵，或许出身不凡、声名显赫 或许是公司高管或私营企业主，财富倾城 他们不但有经济实力 而且极有品位和涵养，同时工作繁忙 昔时如金,主流,mainstream,Chenglong 成龙,公众形象的 倡导者,他们正处于个人事业、生活的上鼎盛时期 财富对他们而言，没有概念 他们对人生处世、生活品质以及行为方式 都有着较高认识和要求 他们是城市运转的动力所在 他们的价值和审美取向反映了城市生活 即将发生的变化,主流,mainstream,Lijun Deng 邓丽君,勇攀巅峰的 超越者,他们，拒绝平庸，拒绝重复 不随波逐流，思想灵动，偶尔逆向思 维
10、却时常灵光闪现 他们看时间比金钱更重要，高效 善于把控时间并分配时间,目标客群一：住宅主力客群综述,他们希望找到一个在改善居住之余，这还能带给他们财富的保值、增值的高品质住房。 基本特征： 主力客群是政府公务员、区域内中层管理者、部分企业主 和个体工商户、需要改善居住条件的原住居民。 他们年龄在30-40岁之间，大多已经有购房经历，事业 有一定的基础。,心理特征：,一方面， 他们希望自己的居住相比以前有品质上的提升， 希望弥补之前居住的缺陷，享受这几年努力带来的成功； 另一方面， 他们有很强烈的投资意识，希望房产具有先保值、 再增值的保障性。,目标客群二：小户型主力客群综述,他们希望找到一个总
11、价既能承受，又能给自己关于身份和 关于未来的肯定的更高层次的居所； 基本特征： 主力客群以区域内的企业白领、年轻人为主。大多数是首次置业，他们年龄在25-30岁之间，事业处于起步期。 同时，他们是都市生活的精灵，他们崇尚消费、并在消费 中寻找自己、娱乐自己，他们会三天不购物便觉面目可 憎，他们需要并离不开这个可以不断提供消费的有机城市,心理特征,他们梦想永远大于现实，他们自信未来成功 我的未来（收入、地位）要比现在好 他们雄心勃勃、思想开放、锐意创新、感性完美 他们既对价格敏感，但对生活品质有所要求 消费是他们的共同语言,目标客群三：商务楼主力客户群综述,他们希望找到一个能优化商务成本又具有可
12、预见 投资潜力的商务居住场所 基本特征： 市区及周边城市，有投资意识的客群，在郑州 有频繁商务活动的客群,心理特征：,1、对投资者来说 东南版块可以预见的商务需求 项目位于郑州唯一贯穿东西的主干道、东至机场高速 10分钟畅游全城 交通的便利往来产生了大量对于较长时间商务办公的需求 2、对企业来说 购买主要是为了降低商务成本,目标客群四：商铺主力客户群综述,他们希望找到一个未来具有很大投资潜力 又能有较高投资保障的地方 基本特征： 市区及周边城市有投资意识的客群 已在郑州其它区域有投资的客群，品牌产品区域 代理或经销的客群,心理特征：,1、区域的未来决定了该区域 必将成为比老城中心更为繁华的中心
13、所在 2、大型SHOPPING MALL的开发 将填补区域内商业的空白，也会给商铺的经营带来 巨大的人流，保障商铺的收益稳定。 3、综合体内有大量稳定的高层次客群 这为商铺的经营奠定了基础。,客群共性：,他们是一群和世界经济紧密相连的“国际人”，是郑州城市经济的主题，是未来郑州经济的掌控者，他们事业正处在上升期，他们对自己的未来有很大期许，对自己未来成长充满信心。 同样也相信城市的成长性，希望自己和城市一起发展，选择居住地，他们眼界更为开阔，更愿意选择城市的未来中心。 他们将长期生活在郑州，对郑州有强烈的感情， 他们需要在郑州有一个长期居所， 因为长期居住他们会考虑未来把房子以财富的形式传递给
14、后代； 因此，他们会考虑房子的保值增值； 他们要选择一个可以传家的房子。,客群定位：,25-45岁，主力客群为30-45岁 有眼光，渴望在东南区域投资置业，并以此 获得区域优势带来的优越感与满足感 首次与多次置业并存,观质,Look situation,Core values,主流价值观,生态资源,人文资源,城市资源,+地位附加值,+环境附加值,+心理附加值,精度,深度,高度,顶级品牌,精神世界,天宇,顶级奢侈,家族图腾,至高梦想,品质感,归属感,荣誉感,价值观: 价值积淀/生态传递/品质共享/科技共享/ 文化恒久/责任无限/便捷专属/教育品牌 世界观: 无国界生活圈 (从全球化到无国界,由籍
15、贯至心境) 人生观: 宇航级享受 (从国际化到宇航级,由公权至特权),360,名居,1、生活360 正商新蓝钻的生活就是3600优尚生活，就是中原上层生活的3600典范。 更代表着全城的择居标准。 、群体360 中原塔尖人群的家园，中国明星的栖居地。 、精神360 涵养、素质、品位，每一种精神需求，只有在正商新蓝钻才能得到大满足。 、居住360 中原现代人居标准的制定者，居住满足的最大供应者。,360,名星,1、市场知名360 2009，中原楼市3600闪耀的超级明星。 、社会舆论360 2009，占据中原楼市头版的舆论明星。 、中原影响360 2009，人居先锋影响力的缔造者。 、行业领袖3
16、60 2009，正商转型、正商爆发、地位奠定的拳头作品。,正商地产，中原地产航母 2009，以城市运营的视角，运营郑州千亩大盘,在东南板块的发展中，正商独当一面，绿岛港湾、花都港湾、蓝钻、启航大厦、幸福港湾等都可谓是东南板块的标志性建筑。 正商地产继以上高档人居之后，2009年，打造郑州中心城第二次崛起，倾力奉献正商新蓝钻，千亩大盘，运营郑州东南版块！,郑州人居中心豪宅版块,大城“嬗变”郑州人居,东南板块位于机场组团、市中心组团、开发区组团的 交汇处，是连接三大组团的纽带 随着原107国道被改建为中州景观大道，未来大道 全线拉通，区域潜力巨大,同时，航海路的拓宽工程、长江路的修建 未来大道和紫
17、荆山路的打通使东南板块畅通南北 郑汴路与东西大街的改造 使市中心与东南板块直线连接，随着道路的畅通 郑州东南板块高尚人居迅速崛起 成为郑州最热的区域。 郑州东南高尚生活区景色优美空气清新交通便利 居住舒适无与伦比,航海路VS未来大道 黄金十字架带领东南隆起,“四横四纵”交通网络核心 中州大道市区中心干道之一 航海路，唯一贯穿东西交通干线，拓宽改造直通中州大道 未来大道是郑州东部的一条南北主干道 它的贯通带动东南部板块价值提升 长江路，即将打通与中州大道相连接 紫荆山路即将打通直通南三环和正在建设的环城高速 交通网络的布局 使东南版块成为郑州最具投资价值的区域,地铁2号线VS快速公交 中州大道V
18、S机场高速VS郑州东门户 直达京港澳高速 世界就在家门口 事业跟随交通提速,地铁2号线：9月份，地铁2号线一期工程全面动工，航海东路站就在项目周边，2015年竣工，地铁提速项目潜力。 快速公交（BRT）：快速公交就在项目门口，每三分钟一班，快速出行，无需等待； 中州大道快速路：沿航海路2分钟直达中州大道快速路，中州大道市区中心干道之一，畅游全城，不在堵点之列。 机场高速路：沿航海路5分钟直达机场高速路，15分钟到达机场，全球畅游，便捷随心，事业随着交通提速；,八大社区核心街区 领航东南商业财富高地,项目航海路、未来路、银鸽路等八大地块商业 围合成大商业街区，以2万商业为中心形成80万生活街区，
19、商业便利 周边近20大高端社区，航海路数十万人流 保障商业经营 为项目社区业主提供生活便利。,投资大盘，积累与创造之道,大盘大涨 低开高走 投资飙升 大盘规模大，开发周期长，升值快，价格优势更胜一筹购买大盘，升值潜力大。 东南版块快速升值、区域房价飙升、投资潜力大； 正商品牌支撑，后期物业附加值高，投资保障；,大师之作，呈东南展翅之势 尚风尚水，简约而不简单的现代国际化品质， 引先10年的居住品质,项目是正商地产继金色港湾、蓝钻等高端楼盘之后的又一升级力作。项目由享誉中外的设计大师项秉仁主持规划、国内著名景观大师虞金龙担任首席景观设计师，堪称汇聚众位大师创意与智慧的殿堂级作品。 项目从设计之初
20、便注重人本主义理念，3.5低密度生态社区，高层、多层有机结合，疏密得当；8390左右两房、110140左右雅致三房经济实用，社区幼儿园、商业、写字楼配套完善，美好生活，即时享有。,所谓共生 共生是为了更好地保护个体,项目倡导共生城市规划理念，让人与文化、人与自然、理性与感性、人与技术、历史和未来、内部和外部、部分整体共生，为城市发展，更为个体私享。,24K醇品生活，品质改变生活,还原你对生活的N种憧憬和想象,贵乎稀有的纯金品质，点滴入微的精致用心，每个细节 都散发人性的温暖和创造的灵感 正商新蓝钻，还原你对生活的N种憧憬和梦想,最精致、最简约户型设计！,品鉴居住，生活之美 引领中原“第五代”居
21、住理念,第五代生态文化型住宅，亦被称为品牌性住宅 被认为是当今人类最理想的居住形态，项目具备天然生态环境、配套 完善，是最适合居住的中原“第5代”居住社区,回归生活原本的健康状态,娱乐：航海广场、水上乐园、航海体育场、世纪欢乐园、七里河绿化长廊等休闲娱乐资源，风景怡人； 紧靠金色港湾小区，南邻七里河滨河公园，东隔路为蓝钻品质社区，居住氛围浓郁。,一切为了孩子！ 书声墨香，传承贵胄文化 十所中小学校齐聚，一站式教育,学校：社区3个幼儿园、鹤立幼儿园、贝斯特、福斯特幼儿园；小学：港湾小学、启元小学、贝斯特小学、管城回族区外国语小学等。中学：63中、新11中、39中、另外小区旁边规划的还有一所重点中
22、学。,每个人心中 都有一个钻石人生,大盘云集，聚众城市高端人群 “蓝钻贵族”聚集地 这里是金融圈/财富圈/商业圈/生活圈/生态圈,与芦邢庄改造项目近在咫尺的金色港湾1500个精英家庭已经成功入住，蓝钻已有1800多个家庭成功入住，这里云集中原商贾、艺术、金融等各界顶尖人士，与全省及国内的精英，形成省会大东区，最大的豪门生活区。一个圈子一个世界，这里是真正的“蓝钻贵族”聚集地，这里是金融圈、财富圈、商业圈、生活圈、生态圈。,观势,Look situation,关于航海路的传奇,从2000年前，不被人们提及的航海路 到2001年目光聚焦的金色港湾，航海路一个突如其来的改变 将郑州东南赋予了中心城市
23、的版图 因为，正商金色港湾，在2001年，荣耀诞生,改变，从金色港湾开始,以别具风情的品质生活，为城市注入了新的活力 让人们本以为的城市生活，焕然一新金色港湾的诞生 让城市遗忘了原本的生活 成就了一个高端人居版块的代言,正商，迸发内城的力量,从2001到2006，从金色港湾到BU蓝钻 正商地产，掀起了中心城市的传奇之变，绿岛港湾诞生 花都港湾诞生，世纪港湾、蔚蓝港湾、颍河港湾 东方港湾荣耀崛起 以中心城市为源头的正商地产，让内城的力量迸发的恢弘浩荡 正商，内城生活的主导者。,2009，正商主导造城,从一城独秀到群城共起，正商，改变一种行为 从群城共起到内城迸发，正商，改变一种意识 接连正商地产
24、中心城市内力，幸福港湾、蓝海港湾呼应崛起 2009，内城优势无可替代 正商主导造城,观市,Look situation,市场，缺什么？,有了生活的风情、有了生活的高调、有了追求的品质、有了生活的阶层 城市仍然没有停止前进的步伐，因为，生活无止境 审视城市走过的轨迹，谁曾想到城市N年后的今天，会有如此之貌 眺望城市发展的未来，我们大胆试问，城市的未来应该怎样发展？ 没有目标，因为没有方向；没有方向，因为没有内力 试看中原地产群雄争鸣，谁能主宰未来沉浮？,一、围合竞争下的市场分析,本案,本案,橄榄城,美景鸿城,美景鸿城,项目简介：七里河村改造项目，项目规划住宅、酒店、办公、休 闲，商业购物为一体的
25、复合型业态。 规划设计：德国维思平国际规划设计公司、华高莱斯战略规划专家 推广主题：150万平米新中原精神城邦 该项目把类似于“门”的建筑作为前期对外推广的重点， 该“门”高26层，横跨双向八车道南北主干道腾飞路，悬 空跨度达60米 前期动态：5月20日圆形售楼部开放,设计特点：以“赠”、“景”、“变”、“创”、“精”户型规划手法 房源介绍：一房小户型位于7#，属于点式住宅，赠送花园阳台。 两房户型，属于板式住宅，纯南向采光 三房户型板式住宅，赠送花园阳台。 项目动态：自5月份开始推广，6月5日开始认筹，截止到7月22号， 已排卡约800张，积累客户较多。 认筹优惠：交5000元购房意向金，选
26、房时可冲抵10000元房款。,主力户型,一房建筑面积约：56,二房建筑面积约：85,三房建筑面积约：120,三房建筑面积约：140,橄榄城,凤凰城,该项目是由升龙企业下属的河南捷宏置业有限公司负责开发。 凤凰台城中村改造项目位于郑州市金水区，郑汴路与未来大道交 汇处，总用地面积470亩。 通过招拍挂方式取得，地价约170万/亩。 规划有商业、写字楼、住宅、酒店式公寓等多种物业类型 总建筑面积近170万平方米，其中商业面积为50万平方米 定位为家居建材MALL.,项目定位于提升、补充和完善原有的建材、家居、家电市场，同时包含写字楼、商业和配套住宅于一体的城市功能区。 项目从2007年9月开始动迁
27、，目前已完成规划设计，72万平方米安置房已全面动工。 对外销售时间：预计下半年11月,区域内重点竞争楼盘概况,区域内即将入市项目概况一览表,来自城市内心的呐喊 缺少一个主流板块运营商,用智慧眼光，发现主流的方向；用包容胸怀，积淀主流的思想 传承正商地产，中心城市品质生活典范 呼唤内城版图，主流未来中原大势 城市中心，未来大道，海纳百川的城市主流版图 一座城市的主流生活，漂移而生,观微,Look situation,项目概况,各地块指标,一期B区概况,正商地产做为城市建设者和运营者，怀着一个企业的责任多盘建造，提升城市形象和居住水平！,本案和幸福港湾、蓝海港湾、BU蓝钻各有特色，又优势互补。,正
28、商四大品牌项目规模,33万平米,80万平米,60万 平米,80万 平米,正商新蓝钻,正商BU蓝钻,正商幸福港湾,正商蓝海港湾,正商四大品牌项目区位图,正商四大品牌项目区域概述： 正商蓝海港湾：京广线与陇海线交汇处的陇海村，也是距离火车站最近的一个村，坐拥紫荆山路中心位置，堪称大郑州中轴线，周边商户圈林立。 正商幸福港湾：城东路与航海路交汇处 ，周边交通便捷，地铁2号线与地铁5号线途经周边。,正商新蓝钻：项目位于中州大道、航海大道交会处，是老城区、CBD、郑州经济技术开发区黄金衔接点，城市动脉航海路、中州大道等9条主干道及17条公交线路通达全城，机场高速路、环城公路、京珠高速路环绕，南行直达新郑
29、机场，北行即是郑州老城区与新城区，扼守出城入城的咽喉动脉，未来规划中的地铁5号线环绕郑州东南板块。,正商四大品牌项目人群概括：,正商蓝海港湾：紧邻商户圈，以周边的商户、附近的厂矿职工、等首次置业的刚性购房需求型客户为主要消费群体。 正商幸福港湾：以郑州及周边地市的中坚力量为主要客户群体，以首次置业为主，2535岁为主要的消费年龄段。,正商新蓝钻：是正商地产继蓝钻之后的又一品质标杆，以高端的客户为主要消费群体，是高端住宅的代名词，以中原商贾、艺术、金融等各界的顶尖人士，中原的都市贵族，都市财富的掌控者为主要客户群体，他们身份、地位皆卓尔不群，是中原乃至全国的上流一族。,正商四大品牌项目户型,80
30、-100平米二室 130-143平米、 140-160平米三室 高舒适度、低容积率,40-45平米一室 70-90平米二室 100-120平米三室 舒适型产品,新蓝钻 BU蓝钻,享受型与 舒适型的 差异化,幸福港湾 蓝海港湾,三房、两房为主力户型,区域市场商户为主， 地市客户比例大 年龄段集中在35-50岁 以改善型居住为主,郑州市购房者居多 年龄段集中在25-35岁 以首次置业居住为主， 投资型和改善型为辅,新蓝钻 BU蓝钻,改善居住与刚性 需求的互补性,幸福港湾 蓝海港湾,客户关系,主力价位45-70万 首付15万以上 一次性比例较大,主力价位在30-50万 首付在6-9万 按揭比例较高
31、一次性比例少,新蓝钻 蓝钻,改善居住型与刚性需求型的梯级消费,幸福港湾 蓝海港湾,价位线,品牌维护关系,品质、标杆形象 提升品牌形象,新蓝钻 蓝钻,稳固与提升共同建造品牌,幸福港湾 蓝海港湾,扩大品牌影响力 巩固品牌的基础,正商地产承载做为一个以城市建设和运营为责任的企业使命；同时，正商新蓝钻是继正商BU蓝钻之后的又一个品质标杆！,观思,Look situation,目标,一,整体开发节奏 首期开发：B地块，地段好可迅速实现回款。 2期开发：C地块，位置好，体量小，可迅速实现回款。 3期开发：A地块，地块大，位置好，延期开发抬升项目价值。 4期开发：G地块，长江路发展不断转好，有助项目价格提升
32、，开发更成熟。 5期开发：E地块，黄金位置，随着商业开发，价值不断攀升。,一,二,三,四,五,首先入市,B地块销售任务分解,B地块2009年销售任务,首批房源一举 快销1亿 瞬间激发全城购房者热情 开盘前1200组客户来访确保目标,节奏,二,蓄势期,首次开盘,第3次开盘,第一销售期,第2次开盘,第二销售期,第三销售期,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,4月,2月,3月,2009年,B地块全盘总节奏，三批推出房源，三次开盘节奏,强势热销,5月,引爆热销,6月,推出房源：1#、2#、4#、6#东一单元 404套,5#、6#东二单元、3#的东3东4单元 261套,3# 28套,客户积累
33、,8月,9月,10月1日,11月,8.12售楼中心开放 推广亮相,第一阶段：亮相期,第二阶段：认筹期,第三阶段：开盘期,9.12开始认筹,10.10开盘,B地块2009年首批房源营销总节奏划分,根据开盘前的营销推广时间，将推广周期划分为3大阶段，每个阶段根据需要，做不同的营销手段制定！ （1）第一阶段：亮相期 时间：8月12日-9月12日，周期31天，首次在市场上亮相！ （2）第二阶段：认筹期 时间：9月13日-9月30日，周期17天，为认筹的强势宣传。 （3）第三阶段：开盘期 时间：10月1日-10月10日，周期10天，传达开盘信息。,3轮冲击波 轰开快销大门,做势,Look situati
34、on,势为先,如何亮相？ 如何认筹？ 如何开盘？,第一波,一,巨石激起千重浪,8月12日9月12日 31天霹雳行动 一次震撼全城的亮相 一场全城客户争夺战 一场区域竞争手刃战,8月12日户外亮相，现场包装,8月19日报纸广告亮相,8月31日，中原主流高尚人居论坛,以快打快：报纸、网络、广播、短信、画册速递、海报、条幅,营销关键词,概念悬疑入市 互动亮相模式 活动引发关注,阶段营销主题,主流是什么？ 正商地产/城市中心主流论 76万平米世界籍大城震撼公开,营销意图： 采用悬疑问答式的主题，与全城人的思想引起共鸣。以这样的互动模式，迅速传播“新蓝钻与主流”概念。,阶段媒体传播,硬广 广播 网络 ,
35、1）硬广,第一版,新主流是什么 正商地产/城市中心主流论 76万平米世界籍大城震撼公开 请您致电 正商 新蓝钻 66822333 66822666,第二版,新蓝钻 新主流 新生活 城市中心76万平米世界籍大城 正商 新蓝钻 主流生活全案解决者 请您致电 66822333 66822666,3）广播,影视音乐频道 每天8次连续广播 共248次“主流”声音传遍全城,4）网络,网络覆盖虚拟时空,阶段渠道传播,户外 短信 画册 海报 条幅 ,1）户外拦截,“户外”全面干扰 美景宏城、滨河名家、凤凰城、尚庄、橄榄城等竞争者,2）短信攻击波,40万条短信攻击波 第一速度发布 新蓝钻信息,3）画册,50万份
36、4p画册 地毯式覆盖大东区,4）海报,400份海报 张贴金色港湾、蓝钻、花都、绿岛。,5）条幅,30条条幅 悬挂金色港湾、蓝钻、花都、绿岛。,郑州首届主流人居论坛隆重开幕,活动时间：8月31日，周日 活动地点：酒店待定 活动议题： 郑州城市规划与人口聚居趋势 主流地产商与主流人居板块的关系 主办单位：郑州晚报 承办单位：河南正商置业,主流是什么？,阶段活动延展,活动邀请人员 世界著名建筑大师 项秉仁 中国著名景观设计大师 虞金龙 郑州市房管局局长、规划局局长、城中村改造办公室主任 管城区委书记 河南财经学院教授 河南大学美术系教授 正商集团总裁 张敬国 附近区域板块的开发商代表 郑州晚报、大河
37、报、河南商报各大媒体记者 基本物料准备：宣传户外、背景布。,后续媒体炒作： 郑州晚报9月3号连续2版新闻报道,活动费用：2万元,第二波,二,长江后浪推前浪,9月12日9月30日 18天卷客行动 主流汇会员全城招募 300组客户成功跟进,9月12日，正商汇会员招募，盛大认筹,以快打快：报纸、网络、广播、短信、画册速递、海报、条幅,9月26日新蓝钻VIP会员产品鉴赏红酒会,营销关键词,办卡任务首当其冲 信息传播以快打快 活动延展扩大影响,阶段营销主题,9月12日 新蓝钻VIP卡 公开办理,阶段媒体传播,硬广 广播 网络 信息跟进 ,1）硬广,第一版,9月12日 新蓝钻VIP卡 公开办理,硬广,第二
38、版,主导中心城 晋身新主流 76万平米世界籍大城VIP优惠卡公开办理,硬广,第三版,世界籍大城 新主流生活 76万平米世界籍大城VIP优惠卡公开办理,3）广播,影视音乐频道 每天8次连续广播 共248次“认筹”声音传遍全城,4）网络,网络覆盖虚拟时空,阶段渠道传播,户外 短信 画册 海报 条幅 ,1）户外主题,9月12日 新蓝钻VIP卡公开办理,2）短信攻击波,40万条短信攻击波 第一速度发布 新蓝钻信息,3）画册,30万份4p画册 引爆全城办卡狂潮,4）海报,400份海报 张贴金色港湾、蓝钻、花都、绿岛。,5）条幅,30条条幅 悬挂金色港湾、蓝钻、花都、绿岛。,阶段活动延展,9月12日主流汇
39、 优惠卡公开办理,1）认筹时间：9月12日 2）认筹地点：销售中心、金色港湾会所 3）客户回访工作 A、要求 摸清房源面积、楼层、心理价位比较； 根据基础报价了解判断客户购买意向、房源、楼层。 邀约客户在10日以前到销售部领取VIP会员优惠卡须知和了解具体房源。 全面通知所有客户参加VIP会员优惠卡办理活动。 B、回访时间：9月10日全面开始。 C、回访对象：所有来访客户,活动1,要求：每日检查。 登记分类 A类客户，明确表示要过来交钱的客户。 B类客户，犹豫型的客户，表示认筹当天可能过来交钱。 C李客户，表示不会过来参加小户型认筹活动。 4)准备工作 VIP卡、序号单、序号登记表、办卡须知展
40、板、办卡须知单页、VIP卡登记表、条幅、各种导视牌。 扬声器2个、三角尺2个、桌子四张、椅子40把、别针2盒 活动区域的划定、警戒线划分（准备人：保安） 音箱2个、面包牛奶150份、水笔30支 媒体报道组的邀请 验钞机1台、复印纸若干、公章、票据等收款用具 5）具体方案另行提交 6）费用预算：1.5万元,活动2,9月26日 新蓝钻VIP会员产品鉴赏红酒会,活动时间：9月26日晚上7：30 活动对象：VIP客户，部分老带新成交客户 活动目的： 本次答谢就会，旨在让这些客户更加信任正商新蓝钻，促进选房成交率的提高，拉动老带新客户的积极性。 活动地点：酒店待定 活动内容：演出节目、互动游戏、自助餐等
41、 活动流程： 7：00-7：30业主报到 7：30主持人登场、领导代表讲话 7：40业主代表讲话 7：50小户型产品推荐PPI 8：00-8：20业主用餐 8：2010：00演出活动结束,第三波,二,排山倒海 汹涌澎湃,10月1日10月10日 11天开盘行动 打造1亿开盘盛况,10月1日，国庆节,以快打快：报纸、网络、广播、短信、画册速递、海报、条幅,10月10日新蓝钻盛大开盘,10月7日， 开盘报广亮相,营销关键词,开盘成功登顶1亿 梳理客户大于宣传 国庆机遇不可多得,阶段营销主题,10月10日 新蓝钻开盘,1）硬广,10月10日 新蓝钻开盘,3）广播,影视音乐频道 每天8次连续广播 共80
42、次“认筹”声音传遍全城,4）网络,网络覆盖虚拟时空,阶段渠道传播,户外 短信 画册 海报 条幅 ,1）户外主题,10月10日 新蓝钻开盘,2）短信攻击波,40万条短信攻击波 第一速度发布 新蓝钻开盘信息,3）画册,10万份4p画册 引爆全城办卡狂潮,4）海报,400份海报 张贴金色港湾、蓝钻、花都、绿岛。,5）条幅,30条条幅 悬挂金色港湾、蓝钻、花都、绿岛。,阶段活动延展,10月10日主流汇 全城盛大开盘,目的：进入最后的销售期，所有推广结果都是为今天的收获。 地点：销售中心现场 内容：开盘剪彩仪式、小型文艺演出、选房活动。 详细开盘方案另做。 活动预算：1万元,活动1,做实,Look si
43、tuation,项目定价建议,一、项目整体概况分析 1、项目概况,一期 开发面积30亩；套数：693； 楼栋：6栋；,（三）推出房源概况,一批推出总套数：318套； 总面积: 3.2万平米；,二批推出总套数：320套； 总面积: 3.2万平米；,三批推出总套数：55套； 总面积：7920平米,（四）、本期开盘户型图详解,综上分析，根据市场客观对比，芦刑庄B地块的高层均价合理运作空间为：46254725元/平米,结合正商BU蓝钻现余房源销售价格，制定本项目参考建议价： 蓝钻剩余多层均价：6100元/平米 ，高层：4500元/平米,综合以上对比分析，建议多层整体均价范围：6000-6500元/平米
44、 高层整体均价范围：4650-4700元/平米 后期价格采取阶段上调策略，保证在快销的同时，争取更大的开发利润。,2#比3# 低90元/平米,4#比5# 低30元/平米,1# 比6# 低80元/平米,6#比5# 低20元/平米,（六）、1#楼户型分析图,西户：139.83 优：主卧及客厅宽敞，南向采光好,通透性好 劣：客厅有一定的浪费面积,南户：91.74 优：两卧室+客厅均朝阳 劣：通透性差,东户：112.93 优：各功能空间都具有较好的采光，通透性强。 劣：北卧布局较差，动静分区不明确,东北户,西户,东南户,2# 楼 户 型 分 析 图,西户,东户,东户、西户：141.54 优：户型南北通
45、透，采光通风效果好，客厅、餐厅相对独立，私密性好；动静分区合理，流线性好；主卧宽敞 劣：书房空间过于狭长,3#楼户型分析图,东户、西户：141.54 优：户型南北通透，采光通风效果好，客厅、餐厅相对独立，私密性好；动静分区合理，流线性好；主卧宽敞 劣：书房空间过于狭长,西户,东户,4#楼户型分析图,西北户：77.79 优：西北方向,客厅较宽敞，户型紧凑，利用率高。 劣：卫生间为暗卫。,东北户：80.58 优：东北方位,客厅较宽敞，户型紧凑，利用率高 劣：卫生间为暗卫。,西北户,西南户,东南户,南2户,南1户,东北户,5#楼户型分析图,西南、东南户：89.31 优：两房适中，客厅较宽敞，户型紧凑
46、，利用率高。 劣：暗卫，客厅利用率相对低,南户：54.21 优：南户小户型，稀缺 劣：卫生间较暗,西南户,东南户,南2户,南1户,西北户,东北户,西北户：77.36 优：客厅较宽敞，户型紧凑，利用率高。 劣：暗卫、西北方位,东北户：80.12 优：客厅较宽敞，户型紧凑，利用率高，入户可设屏风 劣：暗卫，东北方位。,西户：130.67 优：南北通透，采光、通风效果好。 劣：进门位置有浪费空间,南户：88.67 优：客厅，两卧室朝南，采光较好,客厅面积宽敞。 劣：通透性差,东户：118.90 优：南北通透，客厅，两卧室朝南，采光较好,客厅面积宽敞。 劣：采光受两端户型影响,西户,东户,南户,6#楼
47、户型分析图,（六）、户型价格排序图,1#东2单元,1#东1单元,2,1,3,2,1,4,1#楼户型价格排序图,2#楼户型价格排序图,2#东2单元,1,3,2,3,2#东1单元,3#东1单元,3#东2单元,3#东3单元,3#东4单元,2,3,1,1,3,3,4,3#楼户型价格排序图,3,4,5,5,4#楼户型价格排序图,1,1,2,3,4,5,4#楼,5#楼户型价格排序图,5#东2单元,6#楼户型价格排序图,（七）、户型差价图,1#,1,2,3,3号比1号低50,3号比2号低20,2号比1号低30,2,2#,1,1,2,3,4,5,2号比1号低100,3号比2 号低30,5号比4号低30,5号比3 号低120,4号比3 号低90,4#,（八）、楼层差价图,1、多层楼层差价图(2号楼),比高100,比高 100,比高130,比高 370,比高300,比高 39,比高 19,比高 43,比高 65,比高 25,比高 8,比高 91,比高 19,1、 高 层 楼 层 差 价 图 6 号 楼,做备,Look situation,一、蓝钻售楼部改造,预算,Look situation,开盘营销推广费用总预算,表现,Look situation,Thanks,