【住宅地产营销策划】中原2010年无锡创世纪鸿威·鸿景华庭项目营销策划报告.ppt

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1、房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv, 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879,故事的缘起,城市化进程的加速，必然伴随着区域发展不平衡的阵痛 也赋予了那些远见者，创世纪的可能,无锡市区,锡北镇,锡山区,放眼整个无锡，城市正在步入 现代化、国际化的快车道,锡山区，尤其锡北镇在这种发展中所承担的角色却非主流，从某种意义上而言，它已经远远落后于大无锡的步伐,区域房地产市场表现得十分混乱，没有形成自身的区域特质，也没有趋向性的客户群体。 购房者只是简单的地缘客户，销售者亦不清楚该何去何从，只是在单纯的买卖住宅。 如果没有一种新的理

2、念冲击市场，这里将是一潭死水,华夏青城,一品茗筑,芙蓉山庄,鸿威地产 凭远见 创未来,第一幕 当鸿景华庭邂逅锡北,对于这座城市而言，这是一次贡献。 对于这里的居住而言，这是不同的视野。 对于这里的生活而言，这是一个新的样板。,Who am I ? 解读鸿景华庭,项目卖点分解方程式 鸿+景+华+庭=鸿！景！华！庭！,鸿景华庭的鸿 携鸿威的品牌及多年开发经验，以一种新的理念方式来审视这片未开垦的处女地。,鸿威带来的除了多年的建筑开发、物业管理经验，更是一种城市理念的碰撞！,深圳,无锡,鸿景华庭的景 将天然的自然美景融入生活，创造出别样的人文情怀。,项目本身景观资源一般，但是周边的自然和生态条件相当

3、出众！,鸿景华庭的华 品质的，舒适的，大盘，以王者尊贵气度御临城市。,户型方正，尺度舒适！,鸿威品质，深圳细节！,现代立面，简洁大方！,16万方低密度社区！,鸿景华庭的庭 以亲情为纽带，链接周边教育人文资源，塑造一个大型的，开放的合居生活乐园。,八士中学,金马幼儿园,鸿景华庭的鸿是区别于其他项目的关键因素 凭借鸿威多年开发经验，以深圳先进的理念解读产品，将景、华、庭有序的结合起来，创造出了属于鸿威的新世纪。,What is the life? 解读鸿景华庭生活,大盘卖未来 小盘卖个性 中盘卖风格 大盘的时间周期长，资金流转要求不高，可以以价值远景吸引客户 小盘，则是希望在第一时间获得好评和口碑

4、，快速去化，同时即时回笼资金， 中等楼盘则重要的是建立自己的风格趋向，创造出一种市场追求的生活状态，以此来打动客户。,鸿景华庭生活的解读方法,如果水果也有欲望 那我就要做全世界最著名的,同样卖电子产品，只是MP3和个人笔记本那么简单， 是什么让它如此声色具佳，推崇备至？ 个性、名称、色泽或者口号。 或者是一些潜藏在产品下面的秘密。,所谓风格-经典诠释,苹果的伟大在于： 通过贩卖情感成为 亿万富翁 把重点放在设计的层面和情感的方面， 人情味和时尚感十足的“I系列”， 以性感和可触感的名义，改变了苹果的属性和世界的流动趋势，从而超越电子消费品本身，而成为根植于民众的文化现象， 一个时代的偶像，甚至

5、成为了广告拜物教的蓝本。,创意与财富的代言人的平起平坐,连接消费者，用绳子还是情绪 苹果的成功之一，就是那根白色的绳子， 它让MP3成为时尚的标记和随身携带的玩伴， 如果没有这根白色的绳子，苹果的风格度会下降很多， 在本案当中，我们如何才能找到这样一根“绳子”， 把产品与创意捆在一起，把顾客和楼盘棒在一处。,态度对了，一切都对了 只是普通的运动运动产品， 最终却上升到了意识形态的高度， 一双鞋能启发一个时代的精神，我们实在不能小看广告的力量， 广告，为你树立一种健康、时尚的精神气质， 让你对未来充满幻想和渴望，才是关于产品的大创意， 态度正确了，你的人生才值得被打勾，得满分。,所谓风格-经典诠

6、释,目标准确，才能扣篮得分 他们所遵循的态度，我们给他们深化， 他们未体验到的态度，我们替他们提炼， 风格，就是观点更鲜明，语境更清晰。,一个家具商场的奇闻1： 没事，去吃个饭也好,一个家具商场的奇闻2： 可能是全世界样板房最多的地方,全世界关于宜家的广告，无不是以生活的场景作为最佳的广告道具。同时，他自己的现场也是最具生活化和场景感的，你甚至可以在他的几百个样板房中，坐一个下午，打个瞌睡。,所谓风格-经典诠释,不只是做产品，更是过生活,所谓风格-经典广告,OK，回到项目，先让我们听一组来自其他社区业主的声音：,我所在的小区就紧挨商场，看上去很繁华，居住起来嘈杂的要命！ 王先生,我想要点新鲜的

7、空气，大城市工业污染太严重，让人受不了。 李小姐,小区的物业让人伤脑筋，住着没有一点安全感，昨天还听说东边王阿姨家失窃了。 张阿婆,我想和小朋友们一起玩，我不要住大房子，整天冷冰冰的。 小豆豆,现在的住处，与其说是家，不如说是旅馆，就是用来居住的，家的感觉，邻里的交流越来越淡薄了。 艾先生,好的小区啊，品质相当重要，一是工程质量要好，二是房子要漂亮，景观要美，亲戚朋友来玩，咱也有面子不是。 佘先生,思考：鸿景华庭的生活或者说它的风格应该是什么样子？,品质的！将深圳的住宅品质观念注入无锡，我们必然在品质和细节上是最好的。,自然的！近郊的生活，贴近自然，享受生态环境，远离都市的喧嚣。,人居的！打破

8、传统社区的瓶颈，更注重人际交流，亲情互动。,典范的！告诉市场，现代生活应该是什么样的，我们将是整个无锡的一个模板。,我们与其他产品的不同在于，我们创造了一个典范，告诉市场，生活应该是这样子的，有品质，能贴近自然，重视人际交流，从简单的满足居住条件到提倡人的精神追求，我们在无锡做出了创新。,鸿景华庭是品质的，从建筑的立面，到建材的选择，每一步我们都力求完美。,鸿景华庭是讲究细节的，不大的空间，却被勾勒的有声有味。,鸿景华庭是精致的，户型尺度舒适，讲究生活品位。,鸿景华庭是温馨的、质朴的，没有市中心豪宅富丽，却有亲近邻里关系孩子们一起玩耍，小狗追逐嬉戏。,鸿景华庭是清新的、自然的，没有高楼的繁华，

9、却有绿荫环抱着的家鸟儿在枝头歌唱，阳光在叶尖上舞蹈。,邻里的谦让互助，这里随处可见！,休闲时间，我们更乐意去周边的生态园与大自然亲密接触！,鸿景华庭是典范化的，它不再是简单的一种用来居住的建筑，而是一种生活的理念和方式，从高档的物业管理到日常的服务享受，时时流露出一种让人临摹的气质。,阳光 、鲜花 、欢笑！ 我们与大自然亲密接触。,亲情 、爱情 、友情！ 我们的生活充满感情。,鸿景华庭为全无锡人民而打造！ 鸿景华庭是未来整个城市的生活样板！ 鸿景华庭是鸿威地产在无锡创世纪的矩作！,鸿景华庭已不再是物理意义上的提供居住的实体，而是一种城市生活的样板，是自然、亲民、交流、尊重生活的社会公众精神与人

10、文关怀的产物。,居住改变生活,“鸿景华庭”生活的四大特征,品质 建筑,自然 主义,生活 样本,亲情 人居,硬件支撑,软件支撑,低密度、品质立面、优选建材、宜居产品户型 部分贴心公建配套如游泳池、网球场等,内景：社区景观，深圳知名团队建造 外景：斗山沿线的生态茶园、崇村荡等,紧接区域两大教育资源、人文氛围 邻里交流空间、特色亲情文化,鸿威深圳城市生活居住理念 超越区域一般水平的物业精心管理,产品热卖的基础,区域环境的衍生,人文诉求的结合,品质生活的提炼,低密度 品质 生态花园 典范社区,项目优势彰显,与周边的区隔体现项目档次,尊重自然、人文和亲情,示范性，成为市场模仿对象，好的物业,SLOGAN

11、,平面视觉意向,SHOW,城市篇,对于这座城市而言，这是一次贡献。 2010年的无锡，迎来了城市迅猛发展的一年，而地处无锡北部的住宅居住品质，也将得到一次前所未有的提升。 当鸿威邂逅无锡，我们深知，惟有深耕于此、用心营筑，给予城市更多价值与利益，才能赢得追求生活品质者的肯定。 正如你所见，鸿威鸿景华庭，集都市与田园之大成品质之作，产品在建筑空间结构之上全面升级，锡北居住典范随之诞生。 图片说明：精神之树 The tree of the spiritual 这是纽约艺术家约翰桑德斯John Sanders所创作的以废铁火焊的扭曲张扬线条。他最注重的是节奏(Rhythm)和流动(Movement)

12、，且他偏好冷调的材质，如钢铁或石头，在冷峻的材质中注入了生活的能量和热情，是他的作品特别之处。,对于这里的居住而言，这是不同的视野。 所谓品质建筑，并非仅局限于传统意义上高官权贵的居所，而是对高层建筑居住形式的重新定义。 当鸿威邂逅无锡，我们深知，惟有在景观与建筑皆出类拔萃的基础上，给予居住者更高眼界与品质，才能获得追求格调者的圈层认同。 正如你所见，鸿威鸿景华庭，集都市与田园之大成品质之作，呈现出高屋建瓴，以及睿智与超凡。诚然，居住于此的人，亦如是。 图片说明：心灵之树 The tree of the mind 这是法国设计师克里斯托弗皮雷Christophe Pillet的一件艺术作品。他

13、的作品多半以Art Deco风格为代表，重新用艺术的眼光去审视每一件作品。他摈弃了现代人所极力推崇的极简主义，转而通过不断的反思去解构现代极简主义的精华，使之深华出感动人心灵的力量。,居住篇,对于这里的生活而言，这是一个样板。 感谢所有关注锡北发展的那些热爱生活的人们，感谢你们亲临现场，热烈真诚，对新兴品质大型社区满怀憧憬。 当鸿威邂逅无锡，我们深知，正是因为有你们，一群最可爱的人，你们懂得欣赏建筑美学、讲究居住品质、合理要求成熟配套，才赋予我们一个适时的开发契机。 正如你所见，鸿威鸿景华庭，集都市与田园之大成品质之作，将美学元素、高舒适度、美好环境、成熟配套完美组合。您内心的居住梦想，亦可实

14、现。 图片说明：生活之树 The tree of the life 这是鸿威鸿景豪庭社区内很多树中的一棵，是园林专家精挑细选的其中之一，它们根据不同的生长期、落叶期，净化空气指数与观赏性布局，营造温润的景区气候与和谐氛围，它们以不同气质和性格，向居住在这里的人们倾诉成长历程，不绝对，但丰富。,生活篇,LOGO,信纸名片,信封,邀请函,手提袋,引导,礼品伞,纸杯,高炮,围板,第二幕寻找创世纪的见证人,他们热爱生活，他们渴望贴近自然， 他们孜孜追求一种自我的展现。 他们，将见证鸿景华庭创世纪。,他们认同先进的生活方式和理念； 他们关爱家人、关注健康，渴望生活乐趣； 他们对现代时尚有敏感，追求一定的

15、生活品位，快乐生活成为比富足更重要的生活理想 他们在日益快餐化和工业化的城市中，努力寻找适合自己居住的空间，远离喧嚣与噪音，但又保持与这个城市的进步紧密联系。 他们,从前面的生活描摹来看，本项目的客户将具备以下特征：,鸿景华庭,创造自然人居生活新典范,单身,年轻家庭,有孩子的年轻家庭,单亲家庭,成熟家庭,空巢家庭,活跃老年人,生命周期,支付能力,低,中,高,首次置业,单人工作丁克家庭,常年工作流动人士,双人工作丁克家庭,有婴儿的夫妇,单亲家庭,成熟家庭,富足成熟家庭,空巢家庭,大龄单身贵族,活跃老年人,生命周期与承受力的差异是产生客户细分的主要原因,小两居,务实之家，80-90的 两居少数小三

16、居,务实之家 社会新锐， 主力客群 小三居，大三居,社会新锐 富裕之家， 大三居、四居,健康养老，注重居住环境,望子成龙型，以子女教育成长支配生活,社会新锐,从客户的需求来看,目标客户细分,本案补充客户,本案辅助客户,本案主力客户,各户型针对客户,鸿景华庭特性决定了长期而言，它的客群最终不会局限于区域，而是面对整个大无锡。 鸿景华庭创世纪的过程，决定了它的客群变化将是一个由区域向全市发散的过程。 因此，我们面对的客群将是“立足区域 面向无锡”,区域客群,外来人口，多为在镇上做生意以及在工厂上班打算在无锡安家的外地人，他们购买商品房的主要目的是用来居住或者落户，购房注重总价合理、居住适宜、配套便

17、捷。 本地居民，部分年轻人，婚房需求，向往城市生活，要求项目要有时尚个性，能够体现个人品位。 本地居民，家里有老房子或拆迁房，但渴望改善，寻找有品质、能体现自身档次，区别于原有邻居，购房注重品质、舒适安居、强调物业，要求能够体现身份。,大无锡客群,为项目生活理念所吸引，对生活品质有追求的客群 对生态、自然有需求，渴望远离城市喧嚣，享受生活的客群，如退休的老人,项目客群分层图解,客群关系,鸿景华庭,产品线,大无锡客群,区域客群,为理念生活而来,受产品感召而来,形象线被认可度越高，对区域客群的挤压效应越明显,区域客群的建立，带来的口碑效应也将愈发刺激大无锡客群的认同。,自然生态,深圳理念,人文亲情

18、,85两房,110三房,135四房,形象线,第三幕 如何让世人认识鸿景华庭,创世纪，从无到有，是一个制定规则的过程 需要时时以神迹向世人展示,营销背景 工程进度&市场情况,一期,二期,2010年9月中旬一期工程可以拿到预售证,售楼处,样板房,2010年9月初样板房完工,2010年8月售楼处可进场,工程进度节点安排,市场情况,09年受市场大势影响，需求量增加相当惊人，与此对应的是区域供应量基本趋于稳定； 受宏观环境影响，2010年市场的需求量最多保持或者甚至低于09年的水平。,区域物业供需情况分析,锡北镇与全市商品住宅价格走势对比,从成交价格走势看，锡北镇的价格随着市场的波动应势而上，但始终距离

19、城市均价有一定差距，保守估计即使按照目前的上增速度，2010年区域的均价也仅仅为4500元/平米左右。,未来三到五年锡北镇区域潜在供应67万平米，整个锡山区潜在供应160万平米；,未来市场新增供应,从2010年市场整体情况来看,后续3-5年的新增供应量为67万方，年需求量初步估计将维持在9万方， 2010年锡北物业均价预计为4500元/平米,未来供需矛盾突出，销售竞争激烈 依靠自身的天赋条件 只会陷入众多竞争项目的红海 只有充分挖掘产品特性，采用超常规的推广手段 才能使项目跳出区域的本土形象 打造成真正意义上的鸿景华庭,营销思考,考量1：如果项目营销局限于区域，最终将沦落为区域楼盘，没有销量、

20、没有价格、没有口碑。 考量2：项目是鸿威地产在无锡的创世纪矩作，将成为锡城地产新典范模板 考量3：项目亲自然生态，人文亲情的特性，得天独厚的地理优势 项目的特性决定了项目的营销模式,鸿景华庭,公众影响力,产品销售力,如何打造项目的影响力，竖立起项目城市生活样板区的形象，以唤起无锡人的对居住品质感和生活方式的追求，将决定了项目的实际销售力，同时本项目形象的打造也将在整个无锡范围内引起共鸣，为全案的销售打好基础。,决定了,鸿景华庭营销模式,产品线 一期多层、小高层公寓,形象线 创造自然人居新典范,公众影响力 Public influence,公众影响力释义：就项目而言，公众影响力包括项目的口碑、知

21、名度，公众谈到项目的感性认识。当上述认识普及到一定范围时，就会产生一种群聚的影响力，通过口耳相传，达到人尽皆知、人尽认可的效果。,公众影响力 = 项目无形价值,鸿景华庭项目营销核心点,营销策略 形象突围&产品推广,打造“鸿威鸿景华庭”公众影响力,形象突围策略,深圳成熟团队运作，全新开发理念、产品整体形象概念包装,策划 事件性、无锡少有的空前性的活动，引起受众关注，达到口碑传播效应,宣传紧扣项目属性定位与倡导的生活方式，进行内涵丰富外延扩展,多媒体多渠道投放，平面、视频、户外同时推广，音、形、貌，做到立体推广,新的视野,公关为王,理念营销,立体推广,渠道营销,公众营销,建立一个良好的推广通道准备

22、，为后期项目推广、产品推荐、客户积累做好一个可利用的平台,将斗山的生态概念与项目相结合，形成作出公众营销。,产品推广策略,体验营销,结合项目特点做出样板房，将物业直接引入销售处作展示,新的视野,项目的深圳成熟运营团队，打造项目的品质化形象，所以在概念、形象、包装上都打造项目全新的生活气质。建议先声夺人，举办城市生活发展高端论坛，深圳运营团队见面会等PR活动，塑立项目高品质化、创新化的形象。,形象突围策略,创造自然人居生活新典范 鸿威鸿景华庭深圳团队见面会暨城市化发展趋势高峰论坛,活动内容： 在形象导入期，召集项目规划建筑设计主设计师、园林景观主设计师、设备材料供应商、物业管理公司负责人等，邀请

23、媒体和热心客户共同参加，举办产品说明酒会，详细讲解项目的各方面优势与利益点，并以此为契机开展城市化发展趋势高峰论坛 活动目的： 通过邀请项目专业合作单位，详细讲解项目的核心利益点，通过真实地再现，让客户体会平常之下的不平凡细节，同时促进客户的口碑传播。而延续的城市化发展高峰论坛，则能进一步对项目的品质理念进行宣传。 媒体邀请： 无锡电视台、无锡日报、江南晚报、现代快报、扬子晚报、无锡商报，网络媒体等,本项目通过采取富有影响力的一系列公关活动，借助百姓相信的知名品牌或代言人等，与目标客户互动，提高沟通的有效性，同时提升口碑传播。,公关为王,明星楼盘明星代言 鸿威鸿景华庭陆毅现身说法,推广主题：

24、售楼处开放当天，邀请明星来现场捧场，并作为项目形象代言人 活动目的： 利用售楼处开放的时机，通过明星现身说法事件热炒，迅速击响市场，聚拢全城视角焦点，达到轰动效应，同时表现项目特质档次，区别于周边的一般楼盘，借助明星良好的形象，一方面能积累人气，另一方面触动客户对生活品质的追求，以带动销售 运作形式： 售楼处开放前段时间，锡城热播明星相关连续剧，开放当天由明星现说法，并接受成为形象代言人，现场举办盛大售楼处开放仪式，各新闻媒体结合前期炒作，中场追踪直播，引发锡城轰动效应。 传播效应： 活动传媒全城播报炒作，各媒体全线出击报道。,形象阳光、自然有品位 与项目的调性相吻合,活动目的： 邀请无锡的主

25、流媒体参观鸿威深圳总部和深圳的项目，借助媒体报道，展现开发商实力，坚定市场信心，突出项目特色。 邀请对象： 无锡电视台、无锡日报、江南晚报、现代快报、扬子晚报、无锡商报，网络媒体等 操作方式： 前期和后期的媒体事件炒作,参观深圳项目 感受时代气息 鸿威鸿景华庭无锡媒体深圳行,理念营销,宣传紧扣项目属性定位与倡导的生活方式，进行内涵丰富外延扩展，着力塑立项目的自然人居生活新典范。通过定期举办农家生态游、亲子活动、媒体活动等，持续制造新闻点进行宣传项目的自然人居生活新典范概念。,回归自然 感受自我 鸿威鸿景华庭金秋家庭生态游行,活动内容： 联系区域的幼儿园、小学学校的秋游活动，与项目进行结合，进行

26、家庭亲子活动。 活动目的： 借助斗山的人文特色，宣传项目的自然生态特性，主打亲子牌，囊括区域客，潜移默化地推广项目。 媒体合作： 无锡电视台、无锡日报、江南晚报、现代快报、扬子晚报、无锡商报，网络媒体等,立体推广,在推广媒体选择上，目前整个无锡媒体中报广的效果日益减弱，建议多媒体选择，立体化的交叉进行推广，针对区域的特殊情况，可以一方面通过政企合作，由上往下推广，另一方面，一些区域化的专项SP活动、乡镇的DM直投等都可考虑在内。,渠道营销,主要是为建立一个良好的推广通道准备，为后期项目推广、产品推荐、客户积累做好一个可利用的平台；鉴于项目的档次、定位，该渠道建设在重点客户范围展开；通过本阶段的

27、渠道建设，为项目的后期推广界定一个可能的目标群及区域范围；渠道建设将重点考虑通过各种行业协会、区域组织、商家联盟等来建立。,产品推广策略,区域客户资源江南坊、中大诺卡小镇等区域代表性楼盘代理累积的5000份客户资源 长期合作单位车友报、锡商、主流媒体网站等5000份客户资源,中原独有的无锡的数据库资源,渠道1中原渠道,渠道对象： 无锡行业协会、锡山区私营业主协会等 合作方式： 通过行业协会、商会渠道等组织、行业内部刊物等传播鸿景华庭的项目信息，邀请锡山区 乃至整个无锡的行业协会客户共同参与“鸿景华庭”的推广活动，对于各类商会的活动进行赞助支持，针有意向的客户进行跟踪。 合作目的： 通过现有组织

28、寻找目标客户，为后期项目推广奠定锁定目标人群，建立推广渠道。,渠道2商会协会渠道,渠道对象： 建立自己的俱乐部，以项目特色和主打的自然人居生活吸引客户，通过与商家等合作的方式，吸纳会员。 合作方式： 与商家联盟合作，双方客户均可获得消费优惠。 合作目的： 通过商家通道建设提高项目的附加值，为本项目业主取得更多的各类消费特权，体现作为本项目业主的尊贵身份，同时扩大项目目标客群及项目的知名度和影响力。,渠道3建立鸿威的品牌渠道,公众营销,公众营销模式,创造自然人居生活新典范作为项目精神主轴，通过公众性的手段，融入到项目的整体营销过程中，不同阶段有着不同的公众主题（内容、人物、时代、文化）的串联，结

29、合项目产品的推出，实现推广主题的延续性和丰富性。将周边的斗山等自然生态氛围与项目相联系，再进行销售。,参与式营销,以具轰动性效应的公关活动为主，如：斗山生态形象代言人选秀，冠军可以获赠鸿威深圳行等，重在参与，让目标客群在参与活动的过程深刻感受项目的魅力。,开放式营销,变销售中心封闭式营销为开发式营销，何谓开放式营销，将整个斗山生态园等作为项目的泛售楼处，处处与生态和自然联系起来。,体验营销,在锡山区甚至到整个无锡， 体验式的营销依然是缺失的部分， 当具有吸引力的报纸稿把消费者引到现场来， 如何用强大的磁场和气场，让他们再三留步。,洛城橄榄郡 风格：荡气回肠， 大场面，顶尖5星级大堂，震撼视觉。

30、,他山之玉,金科观天下,风格：细节取胜， 用端景和人性化的考量来获得归属感。,他山之玉,金科观天下 风格：细腻、柔软、舒适的生活氛围。,鸿景华庭 体验式营销建议 售楼处布置 一目了然的楼盘性格,售楼处的立场与态度 率真：没有心计的对白，坦诚相见的第一好感度。 单纯：通透的玻璃和钢筋的美学组合，传递出现代的时尚质感。 明朗：户外山景/景观样板段清晰呈现。,品牌墙,大声说出我们的观点,观念、立场立体化，符号化,品牌体验区,更多留白与通透,无累赘产品陈述，更多想象力,卖点陈列区,掩不住的光芒万丈,顶级时尚品牌的陈列方式,沙盘：把斗山纳入居住体系中,扩大产品的内涵与外延,视听室,多媒体触摸屏查询系统应

31、用,高科技的设备引入,将后期的物业管理提前在售楼处展示，增进客户对后期的信心，创造自己的卖点。,推广策略 推广节奏&媒体策略,先概念、做品牌形象再推广项目、卖产品 先：区域炒作概念炒作品牌炒作 后：卖居住理念卖住宅卖生活方式,先：品牌概念导入 鸿威城市运营商 自然人居生活新典范概念,后：产品浮出水面 住宅产品核心卖点,第一阶段弱化产品形象，强调鸿威自然人居生活新典范的概念，打造鸿景华庭的公众影响力。,第二阶段产品整体形象浮出水面,推广节奏,两线并重 集中投放 多点开花,由于本项目的定位，需区别于周边其他楼盘的推广手段，中原认为我项目推广形象与产品线需同时推，其中前期需要着重在形象上下大功夫，通

32、过多渠道选择，重点打造项目公众影响力。,媒体策略,户外广告投放,媒体投放渠道一,1、整体策略 考虑到项目位置略偏，客群的分散性较高，建议着重强调锡山区的重要交通道路封锁。 为打造公众影响力可在市中心LED屏等方向选择短期的轰炸。,2、具体投放 太平洋百货LED屏投放 东亭锡沪路 城市外环线,3、形式内容 可以选择两面/三面户外，面积适中即可 以鸿威品牌与项目理念为诉求，整年投放，以第一眼认知为传播目的,1、整体策略 以在无锡主流报纸投放为主 以在有政府公信力报纸投放，以江南晚报为主 围绕各阶段推广节点进行集中性投放,2、具体投放 江南晚报为主， 扬子晚报 现代快报 无锡日报为辅,3、形式内容

33、以通栏、半版为主，形象期可少量整版、跨版 以区域炒作项目形象落地阶段划分报纸投放 硬广、软文、新闻交错进行；在区域解读、活动报道上以软文新闻为主，销售节点则以硬广为主,报纸广告投放,媒体投放渠道二,1、整体策略 品位杂志+网络+影院+电视台+新媒体广告投放 配合报广做阶段性推广,2、具体投放 杂志： 锡商 车友报；少量，以软文+整版广告为主 网络：搜房网、益房网等；活动直播/开辟专门项目博客/浮动广告为主，软文/新闻为辅 影院：在无锡各大影院进行大片上映前广告贴片/展架宣传 电视台：针对当地消费群体，在无锡电视台进行相关冠名 新媒体：针对新区等写字楼楼宇广告,其他媒体广告投放,媒体投放渠道三,

34、第四幕 鸿景华庭创世纪计划,上帝创世纪用了七天 鸿景华庭创世纪同样需要过程,1）项目一期的销售周期为约为20个月，第一批（2010.9-2010.11）预期消化2.5万方，第二批（2010.12-2011.2）预期消化1万方，第三批（2011.3-2011.6）预期消化3万方，至2011年6月一期基本销售完毕。 2）从2010年3月开始蓄势，总共分为三次推案阶段。 3）三次推案阶段中都以形象为主线的沸点营销事件作为该阶段的推广节点高潮。,一期推案计划,一期住宅总体量6.4万方，按照区域现在的消化能力，必须要分批次推出，策划上建议多批少量，通过“开盘-蓄水-开盘”的方式按区块方式逐一消化。,第一

35、批次,第二批次,第三批次,2010年9月 约220户，样板房开放，主推户型都有样板可看,2010年11月 约150户，延续销售火爆，推出小高层试水,2011年3月 约220户，新春后第一波攻势，房源位置较好,一期推广节点,整案形象导入期,第二批房源蓄水期,一期第一批房源蓄水期,第三批房源蓄水期,1期余房+2期蓄水准备,临时售楼中心入住,现场售楼中心入住,样板房开放,首次开盘,二批加推,三批加推,说明：按照鸿景华庭的推案体量，首次开盘必须保证蓄水量，因此，2个月不到的蓄水期相对不足，中原建议，在2010年5月中下旬左右，就可以在东亭寻找位置相对合适的地方建立临时售楼中心，对外进行推广接待客户。,

36、10.3,10.6,10.9,11.1,11.6,10.11,形象期 （3个月）,蓄水期 （4个月）,开盘强销期 （2个月）,二批加推 （3个月）,三批加推 （3个月）,推广节奏,推广主题,推广渠道,以户外媒体、重大PR活动为主,以户外/各类主流媒体、PR活动为主,以户外/各类主流媒体、重大SP活动为主,以DM、短信等短平快媒体、各类PR活动为主,鸿威，在无锡创世纪,生活新样板人居新典范,那一天，我们改写历史,回归自然，寻回自我,亲情生活，典范物业,以户外/各类主流媒体、各类SP、PR活动为主,10.5,10.9,11.3,10.11,一期推广战术图解,推广活动,城市化人居生活论坛 无锡媒体深

37、圳行,样板房开放，明星楼盘明星代言等,联合国自然人居生活奖项颁布 业主会建立,学生秋游，亲子家庭活动，秋季自驾游,物业生活展示等 邻里亲情活动,一期项目定价,区域基价,开发商口碑,深圳理念与建筑品质,独特自然人居典范,项目的公众影响力,鸿景华庭核心价值 自然人居生活新典范,华夏青城 4600元/,一品茗筑 4200元/,项目的单价决定于项目公众影响力，只要能充分打响，我们有信心实现1期整案5500元/平米的单价,一期销售计划,第五幕 创世纪需要伙伴,作为一个知名品牌，鸿威地产不缺经验与实力 但是，他还需要一个向导,Expert 上海中原锡山区物业营销专家,华夏名都、江南坊、中大诺卡小镇 中原一

38、直在关注无锡锡山区物业的营销模式探索 锡山区无锡即将腾飞之地 鉴证着中原物业的营销成功之道!,案例：无锡江南坊,项目背景： 位于无锡查桥（城郊结合部），中式风格的别墅+洋房项目，楼盘位于尾盘阶段，销售出现停滞 2008年11月-12月中原接案前连续2个月零成交 2008年1月-6月中原驻场，累计完成销售逾百套,案例：中大诺卡小镇,项目背景： 位于无锡锡山区，欧式风格的住宅小区，楼盘位于持续销售阶段，销售出现停滞 2008年11月中原接案前单价3988元/平米起，月度销售低于20套 2009年，中原帮助开发商完成总销3.7亿元，完成销售套数658套，月均55套，其中9月更荣登无锡住宅销售榜冠军，

39、目前价格也已达到6500元/平米,Expert 上海中原狼性销售团队的开启,与其他销售团队不同 中原提倡赢之道 以规范化为基础 充分调动每个销售人员的潜力,无锡茂业 4小时=180套 开创无锡毛坯房的最高单价,无锡蓝墅 73套一年售罄 创下无锡别墅销售最短周期的纪录,中原销售团队的狼性,中原销售团队的规范模板,Expert 上海中原楼盘企划包装大师,赋予项目灵魂 最大化提升项目形象 中原依靠企划包装 将一个个项目送上高峰,THE END THANKS 谨以此献给逝去的21世纪第一个10年，并祝愿那些仍在 奋斗的人们共同开创新的世纪!,内容简介： 一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工

40、程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量 二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火 四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛 五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG,郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！ 由于篇幅所限，以下仅列出2010年更新的部分资料 如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，

41、联系客服验证！ 更多详情介绍请登陆： www.tuanyuan.tv 联系QQ：1323556639,2010年沿海赛洛城华北地区市场营销部汇报报告-62页 pdf 2010年武汉万科城二期营销推广计划-39页 ppt 同致行2010年长沙市庄园双河湾项目营销策划报告-133页 ppt 尚美佳2010年南昌滨江一号整合推广构想-115页 ppt 2010年西安大都市新北城领地未来城营销策略-56页 ppt 2010年武汉三金国际鑫城B区营销推广案-101页 ppt 2010年海南海口半岛壹号营销策划报告-123页 ppt 2010年7月8日青岛保利百合花园案例分析-87页 ppt 2010年吉

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