《2011湖南道县房地产市场调查报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011湖南道县房地产市场调查报告.doc（15页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、 道县房地产市场调查报告第一部分、道县概况一、基本概况道县，又称道州。位于湖南南部，紧邻广东、广西，素有“襟带两广，屏蔽三湘”之称。是湖南通往广东、广西、海南及西南地区的交通要塞，是珠三角产业转移的承接基地。二、行政区划截至2010年12月31日，道县辖2个街道办事处、9个镇、9个乡、4个民族乡。三、交通概况洛湛铁路、207国道纵穿南北，323省道横贯东西，通乡、通村水泥硬化道路遍布全县乡村。建设中的厦蓉、道贺高速公路穿境而过，规划中的福贵（福州至贵州）铁路、洞道（洞口至道县）高速也将从道县经过。从道县北上长沙，南下广州，西出南宁，均可半天抵达，距桂林国际机场、永州机场也只有两小时车程。道州历
2、来为湘南桂北物质集散地和兵家必争之地。东距郴州170公里，与京广线，京珠高速公路相接；西距桂林180公里，与湘桂线，衡昆高速公路相接；北上长沙、武汉，南下深圳、珠海，西出南宁、海口，均可朝发夕至。207国道贯穿南北，1863、1806省道横贯东西，潇水河入湘江过洞庭可直达上海。县城北郊还有一个56万平方米的机场，是湘南及两广北部地区十余县市，飞机播种、杀虫、物探、航测的作业基地。洛湛铁路今年已经开通，昆台高铁也将从道县经过，正在建设的二广、厦蓉、道贺三条高速公路交汇于道县，届时道县将成为南方新崛起的重要交通枢纽。四、资源优势（1）、山水资源：境内有国家重点文物保护单位，出土了稻谷遗存和陶片，被
3、列为1995年全国十大考古发现之一，距今12000多年，是目前世界上发现时代最早的人工栽培稻标本和陶片，被誉为“天下谷源，人间陶本”的玉蟾岩。有都庞岭国家自然保护区、湘源温泉生态景区、天下一绝月岩景区，以及“四奇”、“八景”。（2）、人文资源：宋代大思想家、理学鼻祖周敦颐，清代大书法家何绍基及近代革命家何宝珍等历史名人都诞生在这片热土上。唐代著名文学家元结、宋朝名相寇准等在此为官。红军师长陈树湘等众多革命先烈在道县留下许多气壮山河的英雄事迹。2008年，道县被列为革命老根据地。（3）、矿产资源：是湖南省有色金属之乡。已探明有开采价值的矿产达20多种，其中锰铁矿储量居全省之冠，具有发展冶炼工业的
4、独特优势。锡、钨矿的储量和品位均居全省第二位，金属锂、铷矿为湖南省独有，蚣坝镇后江桥和祥霖铺镇的大型金属矿床在全国榜上有名。据勘探，全县锡钨矿的保有储量达160万吨、铅锌矿220万吨、锰矿3400万吨、铁矿1500万吨、锂矿40万吨、铷矿16万吨、高岭土2000万吨。境内水系发达，水能资源十分丰富，小水电开发潜力大，全县水能蕴藏总量达36.18万千瓦，2002年被列为国家以电代燃料生态工程试点县。（4）、农业资源：水稻、脐橙、厚朴、油茶、蔬菜等均在全省占有一定位置，优质稻、优质水果、优质工业原料林、优质烟、优质蔬菜、优质家禽等已发展成新农村建设的“六优”产业。五、经济概况 科技讲座现场 农机科
5、技技术演示道县经济发展迅速。近年来，道县县委、县政府坚持以科学发展观统揽经济社会发展全局，围绕“加速崛起，跻身全省经济强县”目标，全力实施“工业强县”战略，大力深化改革，强力招商引资，积极承接产业转移，全力夯实发展基础，经济社会得到了全面、快速发展。2008年，完成地方生产总值59.04亿元，增长13.6%，三次产业比为31.9：22.9：45.2；全社会固定资产投资34.5亿元，增长44.9%；实现财政收入2.16亿元，增长20.1%；城镇居民人均可支配收入10820元，增长12%；农民人均纯收入4788元，增长18.3%。特别是工业经济来势较好，完成工业总产值35.8亿元，增长27%，农林
6、产品加工、冶炼、电子、化工、纺织、模具等产业发展较快，道县工业园初步建成制鞋、五金电子模具、能源化工、纺织制衣、纸品包装五大基地；以优质稻、优质水果、优质工业原料林、优质烟、优质蔬菜、优质家禽等 “六优”产业为主的农业经济平稳发展，完成农林牧渔业总产值34.6亿元，增长8.8%，万亩基地、万头猪场不断涌现，规模农业实现新的突破。目前，道县已被确定为全国加工贸易梯度转移重点承接地、湖南省承接产业转移发展加工贸易试点县，全国粮食生产大县、厚朴生产基地县、秸杆养牛示范县、长江流域柑桔优势带项目县以及全省外向型蔬菜基地县、生猪调出大县和农业综合开发重点县。第二部分、道县房地产市场情况一、道县房地产市场
7、板块划分：未来道州，将形成一城四板块的城市空间发展格局：东北部产业转移承接核心工业园区;北部政务、商务板块；老城区商业、商贸核心板块南部城市中央居住核心板块。目前房产开发主要集中在政务板块、南部板块，其中政务板块有4个项目，包括和一公馆、万和世纪城、锦绣花园、滨水花园；南城板块有5个项目，包括华城新域、松林苑、都市阳光、玉龙湾、奥苑新城；老城区只有锦江花园。二、道县重点楼盘分析：（一）政务板块：1、项目名称：万和世纪城项目简介：总占地200亩左右，总建筑40万，绿化40%，一期共推出672套，4栋18层，5栋12栋，5栋6层楼梯房，12层电梯有4栋纯板房，配有游泳池、地下停车场，24小时物业管
8、理、幼儿园。户型区间：122-143之间122192套，占29%；13572套，占11%；13672套，占11%；13772套，占11%；14172套，占11%；143144套，占21%。价格：目前未开盘，预估价2300元/平米左右。优惠政策：开盘前60名政府官员买房优惠60元每平米近期动态：5月16号设在琅东大酒店的展示点正式对外开放，全天来访客户35组左右，其中有7-8组是在步步高设外展点带过来。其中有7-8组是住酒店顺便看一下的无意向客户。项目优势：项目位于道县市政府规划新城区，周边有汽车北站、道县第一实验学校、涉外职院，交通便利，位于道县未来城市中心升值潜力大，道县目前最大楼盘，宜居型
9、楼盘也是代表性楼盘。2、 项目名称：和一公馆项目简介：共占地近50亩， 总建筑4万左右，绿化35%，共推出272套住宅，1栋多层，2栋18层，外加一栋酒店，按五星级标准打造的四星级酒店，配有游泳池、网球场。价格：楼梯房历史起价1700元每平米，均价1900元每平米，电梯房历史起价1880元每平米，均价2000元每平米，目前楼梯房起价2218元每平米，均价2400元每平米，电梯房起价2408元每平米，均价2550元每平米。户型区间：125-16612536套，占13%，12636套，占13%，12924套，占9%，13072套，占27%，14268套，占25%，16636套，占13%，优惠政策：
10、按揭9.9折、分期9.8折、一次性9.6折销售情况：预热三个月，办卡300多张，元月一号开盘，开盘当天销售98套，开盘一个星期后卖到130多套，目前已卖到250套左右，销售周期4个半月。客户群体：政府官员、教师、医生、外地务工人员、周边乡镇。备注：此项目是属于政府招商项目，也是目前道县唯一一个代理公司销售项目。代理公司是长沙倍利地产。3、 项目名称：锦绣花园项目简介：规划有25万平米，目前售楼部模型上只展现了一半，另一半据置业顾问说因地的原因目前不确定。项目分三期开发，目前一期已售完，二期预估计10年初推出。目前剩的是顶楼复式204平米2套，一期价格最初为900-1000元/平米，现在一般价格
11、在1800-2100元/平米，户型99平米、125平米、138平米、152平米、164平米、204平米，绿地率40%，购房客户主要是公务员、教师，占75%，20%为私营业主，大部分为返乡投资创业的企业老板。（二）南城板块：1、 项目名称：华诚新域：项目简介：总占地145亩，总建筑面积22平米，住宅207177万平米左右，商业7907平米，绿地率40%，共有39栋，分13个庭院，由三栋4+1洋房，25栋多层洋房和11栋小高层电梯房组成，共1600多套，小区配有幼儿园、社区街坊，4000平米活动广场、红外监控系统、访客识别系统、背景音乐、电子门禁系统，24小时巡更系统。户型区间：平层126-140
12、平米，复试160-174，二期电梯有96平米。商铺1层，层高4.2米，暂时不卖，只招租。价格：一期2010年12月5日，开盘多层均价1800元每平米，小高层2100元每平米，二期小高层预估计起价2300左右。目前多层1900元/，花园洋房2300元/小高层2200元/优惠政策：按揭9.8折、分期9.7折、一次性9.5折销售情况：目前一期只剩1套，126平米，在6楼；2套复试楼。二期3月38日开始办卡。购房人群：已备案326户，县城93户，占寿雁，忪具72户，祥霖铺18户，仙子脚16户，梅花14户，营江8户，桥头16户，其余较均匀分布在其他乡镇。项目优势：园林绿化实景，现房出售，独特的院落设计，
13、让人耳目一新；欧式风格的建筑外观彰显品位；4+1情景洋房户型设计创新品质，智能安保系统，物业给人以安全感，医院、学校、菜市场隔得很近，生活便利，距市中心近，公交方便2、 项目名称：玉龙湾项目简介：在滨水路二段，潇水河边，共30万平米，一起6栋电梯房加部分多层，估计在800-900户左右，沿街有4层商业，一楼层高5米左右，他们2008年就开始修建防洪大堤，后因污水处理延误工期1年多，目前估计住宅10月推出，目前还没有专门的售楼中心，也没有专门的置业顾问。（三）老城区板块：1、 项目名字：锦江花园项目简介：位于步步高附近，邻近潇水，第一期2009年10月开盘，共192套，据置业顾问介绍，开盘当天就
14、卖完。车库5-8万，没有产权。目前二期因为拆迁不顺利还不知道什么时候开始，目前已登记近1000组，二期1栋多层加1栋17层小高层，三期一栋多层加一栋17层小高层，之前卖得早，当时价格在1400-1800之间，目前估计2400-2500.临江有两层商铺，目前还没有销售。3、 住宅市场总结:1、 道县房地产仍属初期发展阶段，楼盘质素层次不齐，整体档次不高，但发展速度相对较快，未来前景看好，道县房地产将迎来新的发展时期。2、 尽管国家对房地产宏观调控加大，但道县作为一个房地产起步不久的县城，购买人群仍以刚性需求为主，所受政策影响极少，房地产开发风险不高。3、房地产开发仍以本地开发商为多，一般为自主销
15、售，开发商越来越视重楼盘品质的提升，并出现了万和世纪城这样40万方的大盘，一些楼盘通过前期实景展示，收到一定的成效。4、道县住宅市场主流以多层+小高层为主，住宅小高层整体均价在2100-2400元/ ，多层价格在1800-1900元/左右，各楼盘总体价格相差并不大，价格涨幅平稳，不会出现短期内跳跃上涨的形式。5、从户型上看，以三房、四房为主，户型创新不多，多以方正实用性户型为主，面积在122-140之间居多，两房较少，说明道县购买人群一般以居家型为主，刚性需求为主，无投资住房。 6、首次置业者和改善型刚性需求客户是道县住宅消费主力军，其中乡镇客户占据较大比例，客户在房产购买过程中比较注重眼见为
16、实的直观体验。7、客户对户型有一定的认识，设计合理的户型产品比较受欢迎，客户群体以居家为主，小区交房后入住率较高。8、各楼盘销售策略上以办卡蓄客为主，通过对VIP客户优惠的形式吸引客户提前下订。9、道县回乡置业趋势明显，特别是在过年时期，大量的回乡人群带动了房屋的销销。县城内购买房产的主要人群为：私营业主、政府官员及职员、周边乡镇居民、企事业单位高层及职员。第三部分、商业市场分析目前整个道县楼盘在销售的共计9个，除了道县的道州商业步行街有大板块商业步行街以外，其它楼盘大多是社区底商。以下写几个当地代表性楼盘。1、 道州商业步行街基本情况：位于道县中心地段，步步高斜对面。项目总投资3亿元，商业面
17、积：5万平方米，项目总建筑面积：12万平方米。打造的是主流时尚生活街区，门面面宽多为4米至6米之间，进深多为15米至18米之间。层高：4.6米、5.3米、临街的有6.0米。总共分4层（负一楼、一楼、二楼、三楼）规划中的业态分布：负一楼为：沃尔玛慧选超市、停车位、茶具、工艺品、金银首饰、服装皮具、特色餐饮、通讯、药房、音像制品。一楼为：休闲、饮食、通讯数码、美容美发、品牌形象店等。二楼为：苏宁电器、精品服饰、中西餐厅、茶楼、大型餐饮等等。三楼为：银行、大型百货、SPA、健身馆、茶楼、KTV、电玩、网吧、餐饮等。四楼为：（北京）金典影院 在四号栋，仅有一栋带四层。项目规划：共10栋，一栋住宅于20
18、08年底至2009年初售罄，价格在1700元/平米左右。其它9栋均为商业，预计一、二、三、层面积在一万平米左右。现在招进来的大商家有：沃尔玛、肯德基、苏宁电器、金典影院，有大型百货公司和华天大酒店正在洽谈中。目前销售情况：一楼销售达90%左右，价格：临街门面均价4万左右，最高价45000元/平米，最低价格16000元/平米，商业内街地段的19000元至28000元不等，1至六号栋是2010年1月12日开盘，临街的和中心街铺的是2010年5月份开的盘，一楼共221个门面，负一楼和二楼正在办理VIP卡，一万抵两万。预计5月底或6月初开盘，负一楼和二楼预计价格在5000元到8000元左右。租金状况：
19、负一楼：是以返租形式，返租三年，年回报7% 。一楼：临街的门面预计租金在120元一平方每月。二楼：35元一平方每月。三楼：目前为开发商自己保留，将来只租不卖。租金预计在18元一平米每月，以上租金均可以洽谈，根据面积大小，租的越大优惠越高，价格弹性在5元至10元之间。（项目正对面，现在商业步行街已经营业的门面，150，租金30万一年。 十字路口，新华书店斜对面：80，租金为20万左右一年）。所以，项目周边的老商业街门面租金预计在200元/300元/之间。门面面积配比：100160的：10个，占一层门面的4.5% 60 80 的：49个，占22%40 60 的：118个，占54%20 40 的：4
20、4个，占20% 其中最小的面积是20，最大的面积是156。客户群体：外出务工的返乡投资客，政府官员，道县当地做生意的商家。付款方式：90%为按揭买铺，首付比例为50%，贷款银行是在信用社。2、 万和世纪城：规划中1、2、3期共有4万平米商业，目前只有一期少量商业在沙盘上体现，现在数了一下，一楼有40多个门面，共3层。5月16日才正式对外开放。其它数据未定，项目目前还是一块地，据现场了解，开发商是规划想做大面积商业，但现在还不想这么快推出，开发商也在看市场情况而定。三、和一公馆：商业面积共计3362平米，为两栋住宅下面的底商，一栋电梯房，一栋多层。电梯房下面商业面积：754.77 。 多层下面商
21、业：2608.1 。一层共30个门面，面宽3.5米至4米左右，进深15米，层高4.6米。一楼共1600平米左右商业。4、 锦绣花园：共计16个门面，临希望路有11个，是位于12层电梯房的第一层，开间在3.8米到5米之间，进深近15米，层高4.2米，面积在50到70左右。在电梯房的链接处有5个门面，开间3.2米，面积在30左右。所有门面估计在2013年开始销售，预计价格是现有房价（2500/）的35倍。道县商业总结：1、从道州步行街的铺面销售看来，目前道县市场的客户有一定的消费能力和投资心理，喜欢买商铺做为一个升值的产业。如道州商业步行街的一楼门面，从最便宜的几十万到几百万，都有人购买。分析其主
22、要原因：一、道县市场上目前没有一个购物环境较好且较大的商业步行街。二、整体招商情况较好，招进一些大的商家提高人气。三、项目本身处在的地理位置是县城中心地段，不愁人气。2、步行街周边的成熟商业大多是临街门面为主，业态多以服装、鞋业店、小吃店为主，租金从150元/月到300元/平米/月左右，很多都是私房下的老门面。3、道州商业步行街对面的义乌小商品城，在步步高的上面，步步高在负一层，义乌小商城在一层、二层、三层。据客户调查，义乌商城里面的租金是按2006年2007年的售价的7%返租。预计租金150元/月左右，售价13800元/。义乌小商品城里面的业态：一层大多是以卖手机的为主。二层是服装店为主。三楼是游戏厅和网吧。 4、整个道县从城市规划而言，商业分布不明确，无较集中且购物环境较舒适的场所。因此，从道县未来的发展前景来看，道县的商业还是有很大的空间和机遇，但商业发展是一个长足的过程，道县商业的升级仍需要时间培育。 15