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1、东莞中原研究部2012.9.13前言龙年伊始，银行首套房贷利率下调，央行和住建部先后表态实差别化住房信贷政策，支持首次置业者的贷款需求。而后，北京、武汉、上海、天津和厦门等多个城市陆续上调普通住宅价格标准。另外，央行于2月24日和5月18日先后两次下调存款准备金率，并于6月8日和7月6日实施降息。在一系列利好消息的推动下，楼市进入“刚需年”。今年以来，东莞房地产市场一直有个主流的观点：2012年为刚需年，中小户型持续保持旺销并且一直“供不应求”，而大户型销售情况则普遍欠佳。中小户型被购房者“一抢而空”，而大户型走货则是“步履维艰”。然而，市场真相真是这样的吗？目录一、前8月东莞大户型洋房市场特
2、征分析5二、前8月东莞大户型洋房市场特征总结15三、四季度东莞大户型洋房市场展望17数据统计说明：1、 大户型洋房是指建筑面积120以上的洋房；2、 本报告修正合拼户型，洋房供应、成交、库存套数皆为合拼后的套数；3、 数据统计时间为2012年1月1日至8月31日。一、前8月东莞大户型洋房市场特征分析观点一：前8月大户型洋房供需比重双双下滑，刚需年特征突出。近两年前8月东莞大户型洋房总体供需比较：据东莞中原研究部监测数据显示，2012年前8月，东莞洋房供应22151套，其中120以上的大户型洋房供应7834套，占比35%，与2011年前8月相比较，下降7个百分点。前8月东莞洋房成交26191套，
3、其中120以上的大户型洋房成交8599套，占比33%，同比下降3个百分点。与去年同期相比较，东莞大户型洋房无论是供应还是成交比重都有不同程度的下滑，尤其是供应比重下降7个百分点，降幅明显，2012年刚需年的特征较为突出。观点二：与去年同期相比较，前8月大户型洋房供应、成交、价格等各项指标全线回落。近两年前8月东莞大户型洋房供需比较（面积：万；金额：亿元）：据东莞中原研究部监测数据显示，2012年前8月，东莞大户型洋房供应套数7834套，同比下降12.59%；供应面积121.07万，同比下降19.17%；成交套数8599套，同比下降6.98%；成交面积132.85万，同比下降9.98%；成交金额
4、105.88亿元，同比下降13.73%；成交均价7970元/，同比下降4.17%。与去年同期相比较，2012年前8月东莞大户型洋房供应、成交、价格等各项指标全线回落。观点三：从销售率来看，前8月大户型洋房销售情况仅比去年略有下降。近两年前8月东莞大户型洋房销售率比较（单位：套）：据东莞中原研究部监测数据显示，2011年底，东莞大户型洋房库存套数12216套，另外前8月新增7834套，因此2012年前8月东莞大户型洋房可售套数为12216+7834=20050套。前8月，东莞大户型洋房成交8599套，销售率为8599套/20050套=43%。2011年前8月，东莞大户型洋房销售率为47%。与去年
5、相比较，前8月东莞大户型洋房销售率下降近4个百分点。但2011年东莞楼市有着特殊情况，去年3、4月份受限购传闻影响，东莞部分大户型需求提前释放，尤其以合拼户型为甚。因此，2011年东莞大户型洋房成交量比正常年份偏高。若剔除这一因素，今年前8月东莞大户型洋房销售率与去年相比已所差无几。观点四：前4月大户型洋房成交低位徘徊，5月以来成交量迅速反弹。从2012年前8月东莞大户型洋房成交情况来看，前4个月，由于市场仍未走出下行阴影，市场观望氛围较浓，大户型洋房成交也无甚起色，总体成交低位徘徊。5月以来，随着市场大环境的好转，在刚需产品的带动下，大户型洋房成交也是迅速反弹。5月成交1441套，创下年内月
6、度最高峰，17个月以来仅次于2011年5月。6月份至今，东莞大户型洋房成交继续高温不退，6月成交1439套，几乎追平5月，同比增长23%。7月成交1362套，同比增长26%。至8月，大户型洋房成交的高温仍未退却，8月共成交1389套，不仅环比7月有2%的涨幅，同比去年8月亦大幅增长17%。观点五：降价促销成为2012年东莞大户型洋房走货的主要手段。前8月排行前40名大户型洋房项目成交情况一览表：从2012年前8个月东莞大户型洋房的销售情况来看，降价促销几乎成了东莞大户型洋房市场的主旋律。纵览前8个月大户型洋房项目的成交情况，前40名项目当中，降价的项目达到了26个，占比65%。而前20名当中，
7、降价项目更是达到了16个，显示出降价幅度越大，就越容易出货的特点。典型项目如常平镇的卓越蔚蓝城邦，2011年成交均价为6546元，2012年降至5361元/，降价幅度高达18%。而成交也是节节攀升，从2011年的月均成交4套上升至2012年的14套，销售速度大大提高。另一方面，从2012年新上市的大户型项目来看，理性定价、快速出货不约而同地成为这些新项目的共同选择。11个新项目中，成交均价低于当地大户型洋房价格的有8个，占比73%。典型项目如南城区的中信凯旋公馆，其大户型洋房成交均价为8348元/，比2012年南城区同类产品9159元/的均价低8.85%。开盘至8月，中信凯旋公馆大户型洋房共成
8、交240套，全市排行第6名。2012年新上市大户型洋房项目成交情况一览表：观点六：2011年豪宅大户型洋房成交突出，而2012年则是普通大户型洋房成交占主导。从近两年前8个月东莞大户型洋房成交情况来看，与2011年相比，2012年前8月东莞大户型洋房各总价区间占比大部分相差不大，有较大差别的总价区间主要有两个，一个是总价100-150万元区间，另一个则是200万元以上区间。从上图可以看出，100-150万元区间当中，2012年所占比重是38%，比2011年的29%高出9个百分点；而200万元以上区间当中，2012年所占比重仅有9%，比2011年的14%减少5个百分点。这说明了2012年东莞大户
9、型洋房成交主要分布在总价100-150万元的普通大户型洋房，而2011年则是总价在200万元以上的豪宅大户型洋房成交较多。从物业档次上来看，2011年东莞成交的大户型洋房明显要比2012年高出一筹。印象中，一提到大户型，人们往往会想到豪宅楼盘。但由于今年的大户型洋房成交更多集中在诸如万科金域松湖、万科金域华府、益田大运城邦、中惠香樟绿洲、万科城、金地外滩8号等“刚需”项目，因而给外界留下了今年东莞中小户型供不应求，而大户型产品走货“步履维艰”的错觉。观点七：深圳客的持续入市，成为东莞大户型洋房走货的重要推力。5-8月东莞大户型洋房成交排行榜（前8名）：5月过后，随着市场大环境的好转，东莞大户型
10、洋房成交也是迅速反弹，5-8月期间，大户型洋房成交持续高位运行。在东莞大户型洋房热销的背后，都活跃着一个特殊的群体深圳客。深圳客的持续入市，成为东莞临深镇区大户型洋房走货的主要受益者。5月，塘厦的金众金域半山成交115套，在5月大户型洋房成交榜中排名第一。另外，三正半山豪苑也成交59套，排行第四。6月，樟木头的绿茵温莎堡成交117套，当月排行第一，随后的益田大运城邦成交54套，排行第三。7月，益田大运城邦成交59套，排行第二。8月，益田大运城邦成交40套，排行第四。从5-8月大户型洋房的成交排行情况来看，前8名当中，来自临深镇区的益田大运城邦、金众金域半山、绿茵温莎堡和迎宾豪苑等四个项目就占了
11、一半。观点八：临深镇区及城区大户型洋房销售情况最为理想。前8月东莞各区域大户型洋房成交排行榜：从2012年前8个月东莞大户型洋房成交情况来看，各镇区当中，销售情况最好的是松山湖、塘厦、樟木头、常平、凤岗等临深镇区以及南城、万江等城区。其中前8月南城区成交2224套排名第一，临深区域的松山湖、塘厦分别以599套、595套分列二、三位。另外万江区排行第四，而临深镇区的常平、樟木头、凤岗等镇区成交套数也分别排名6-8位。与2011年前8月相比较，今年前8月南城区大户型洋房成交套数同比大增17%，另外临近深圳的几个镇区同比也有较大涨幅，其中塘厦镇同比大增92%，常平镇增长51%，樟木头镇更是大涨182
12、%。另外长安镇有14%的涨幅，清溪镇亦有38%的增长。总体而言，泛深圳区域的镇区大户型洋房销售情况普遍好于其余镇区。这主要是由于受东莞经济下行的影响，总价较高的大户型物业受到的冲击最大，本土大户型洋房需求下降。因而主打本地客户的区域，除了购买力较强的城区以外，其余镇区大户型洋房走货受到较大影响。而临深镇区的大户型洋房，由于其客户很大部分来源于购买力很强的深圳客户，因而受到的冲击也最小，成交情况也普遍比非深圳区域的镇区好。观点九：东莞各区域成交分化严重，大户型洋房成交集中在少数区域。前8月东莞各区域大户型洋房成交排行榜（排名按成交套数，单位：套）：从2012年前8个月东莞大户型洋房成交情况来看，
13、各区域成交分布极不平衡，大户型洋房成交集中在少数区域。前8月，南城、松山湖、塘厦、万江和寮步等5个区域共成交4431套，占前8月总成交套数的51%，其余28个区域成交比重仅占49%。一些大户型洋房存量较多的区域如虎门、东城、厚街、石龙、莞城等成交情况并不理想。从销售率来看，前8月这几个区域的总体销售率也较低。如虎门的大户型洋房销售率为27%，东城为31%，厚街为27%，石龙为27%，莞城为39%。这主要是因为这些区域的大户型洋房项目主打本地客户，受经济下行的影响，总价较高的大户型物业受到的冲击最大，区域内大户型洋房需求下降。由于各区域成交分化严重，大户型洋房成交集中在少数区域，这也是给外界留下
14、今年东莞大户型洋房走货“步履维艰”印象的又一个重要原因。观点十：东莞目前大户型洋房总体销售率为84%，多数项目的销售率都较为理想。截至2012年8月31日，东莞在售项目中，含有大户型洋房的楼盘共有122个。在这122个楼盘当中，共含有大户型产品76685套，其中已售套数76685套，库存套数11999套，总体销售率为84%。截至2012年8月31日，东莞含有大户型洋房的在售项目共有122个，其中总体销售率在30%以下的有16个项目，占比13%；销售率在30-50%的有12个项目，占比10%；销售率在50-70%的有28个项目，占比23%；销售率70-90%的有45个项目，占比37%；销售率在9
15、0%以上的有21个项目，占比17%。从上图来看，销售率在50%以上的共有94个项目，这些项目占比达到了77%。因此，从这个角度来看，东莞多数大户型洋房项目的总体销售率都较为理想。结合库存套数分析，截至2012年8月31日，东莞大户型洋房库存套数共11999套，其中销售率在30%以下的16个项目中，其库存套数是1534套；销售率30-50%的12个项目中，其库存套数是2035套。也就是说，销售率低于50%的28个项目中，其拥有的3569套大户型洋房套数仅占总体库存的30%。这也从另外一个角度反映了，目前东莞大户型洋房项目的库存情况并不悲观。大户型洋房销售率与项目数、库存套数交叉分析：二、前8月东
16、莞大户型洋房市场特征总结刚需年，东莞大户型洋房依然取得不俗的销售业绩。2012年龙年伊始，银行首套房贷利率下调，央行和住建部先后表态实差别化住房信贷政策，支持首次置业者的贷款需求。而后，北京、武汉、上海、天津和厦门等多个城市陆续上调普通住宅价格标准。另外，央行于2月24日和5月18日先后两次下调存款准备金率，并于6月8日和7月6日实施降息。在一系列利好消息的推动下，楼市进入“刚需年”。从东莞房地产市场情况来看，亦是如此。2012年前8月，东莞120以下的中小户型洋房供应比重达到65%，中小户型洋房的成交比重亦达到67%，分别比上年增加7个百分点和3个百分点。从东莞大户型洋房市场情况来看，前4个
17、月，由于市场仍未走出下行阴影，楼市观望氛围较浓，大户型洋房成交也无甚起色，总体成交低位徘徊。1-4月，东莞大户型洋房仅成交2968套，同比去年同期的4250套大幅下降30%。然而，由于东莞购房者有偏好大户型产品的置业习惯，大户型洋房在东莞仍然具有相当的市场。5月份以来，随着市场大环境的好转，在刚需产品的带动下，大户型洋房成交也是迅速反弹。5、6月份，东莞大户型洋房成交呈现出恢复性增长的势头，其中5月份成交1439套，6月份成交1441套，这两个月的成交套数仅次于2011年5月份的1562套，创下了自2011年1月至今20个月以来第二、第三高峰。7-8月，尽管东莞大户型洋房成交势头有所减缓，但同
18、比2011年7、8月份，依然增幅惊人。其中7月成交1362套，同比增长26%。而8月份更是成交1389套，不仅环比7月有2%的涨幅，同比去年8月亦大幅增长17%。从大户型洋房销售率来看，2011年底，东莞大户型洋房库存套数12216套，前8月新增7834套，大户型洋房可售套数总计为20050套。前8月，东莞大户型洋房成交8599套，销售率为42.89%。与去年同期相比较，东莞大户型洋房销售率下降近4个百分点。但剔除受限购传闻影响东莞部分大户型需求提前释放的因素，今年前8月东莞大户型洋房销售率与去年相比已所差无几。从项目销售率来看，截至2012年8月31日，东莞在售项目中，含有大户型洋房的楼盘共
19、有122个。在这122个楼盘当中，共含有大户型产品76685套，其中已售套数76685套，库存套数11999套，总体销售率为84%。总体而言，刚需年，东莞大户型洋房依然取得不俗的销售业绩。原因分析：2012年以来，东莞房地产市场一直有个主流的观点：2012年为刚需年，中小户型持续保持旺销并且一直“供不应求”，而大户型销售情况则普遍欠佳。中小户型被购房者“一抢而空”，而大户型走货则是“步履维艰”。然而，从前8个月东莞大户型洋房的销售情况来看，事实却并非如此。在中小户型保持旺销的同时，大户型销售情况亦不遑多让。在进入刚需年的2012年，东莞大户型洋房依然取得不俗的销售成绩，这其中的原因何在呢？首先
20、，与许多城市不同，东莞购房者有偏好大户型产品的置业习惯，大户型洋房在东莞具有相当的市场。就目前东莞楼市而言，刚性需求可分为两种，一种是首次置业的刚性需求，另一种则是改善型刚需。前4个月，由于市场仍未走出下行阴影，市场观望氛围较浓，大户型洋房成交也无甚起色，改善型刚性需求处于压抑状态。5月以来，随着市场大环境的回暖，压抑多时的改善型刚需集中释放，因此5-6月期间，东莞大户型洋房成交呈现出恢复性增长的局面，这个势头一直延续至8月。改善型刚性需求的集中释放是近几个月东莞大户型洋房得以保持旺销的首要原因。其次，2012年以来，东莞宏观经济形势较为严峻，一季度GDP仅增长1.3%，上半年也仅有2.5%，
21、经济增速全省垫底。受东莞经济下行的影响，总价较高的大户型物业受到的冲击最大，本土大户型洋房尤其是豪宅洋房需求下降。主打本地客户的区域，其大户型洋房销售不同程度地受到影响。在东莞本土大户型洋房需求下降的情况下，临深镇区的大户型产品由于深圳客的持续入市，有效地弥补了本土大户型产品需求下降的不足。这其中又以5-8月期间最为典型，凤岗镇的益田大运城邦、塘厦的金众金域半山、迎宾豪苑、三正半山豪苑以及樟木头的绿茵温莎堡等项目大户型产品的持续热销，有力地撑起了东莞大户型市场的半边天。再次，2012年开春以后，东莞大户型市场面临着较为严峻的市场形势。一方面，去年四季度以来全国楼市下行的阴影犹在，另一方面，东莞
22、宏观经济形势不容乐观，大户型需求受到的冲击较大。面对着严峻的市场形势，东莞开发商选择主动出击，降价促销。从前8个月大户型洋房项目的成交情况来看，销售排行前40名的项目当中，降价的项目达到了26个，占比65%。而前20名当中，降价项目更是达到了16个，显示出降价幅度越大，就越容易出货的特点。此外，一些新上市的项目也是低价跑量。降级促销的方式促成了不少大户型项目的热销，如中信森林湖、中信凯旋公馆、卓越蔚蓝城邦等项目，均取得了不俗的销售业绩。最后，东莞公积金新政的实施，也是促成东莞大户型产品热销的一个重要原因。从8月1日起，东莞公积金贷款“认房又认贷”：无论之前是否申请过公积金贷款买房，只要是家庭的
23、第二套住房，均按“二套房”认定，首付比例最低5成。而拥有第三套（及以上）住房的，则不能再申请住房公积金贷款。公积金新政的实施，致使不少改善型需求赶搭政策末班车提前入市，促成了6-7月份期间东莞大户型洋房需求迎来了一波释放的小高峰。附：近两年前8月东莞大户型洋房成交项目排名比较：2012年前8月排行：2011年前8月排行：三、四季度东莞大户型洋房市场展望n 随着预调微调力度的加大，宏观经济有望筑底并回升，本土大户型需求将逐渐回升。近日，国务院总理温家宝表示，将坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大预调微调的力度。同时，国务院讨论通过关于促进外贸稳定增长的若干意见，将出台八大举措促外贸稳定增
24、长。从东莞经济来看，近日，东莞市举行“三重”项目签约仪式暨建设工作推进会，一次签约72个项目，投资总额达1025亿元。随着经济政策预调微调力度的加大，宏观经济有望筑底并逐渐回升。而随着经济形势的好转，此前被压抑的大户型需求尤其是本土大户型需求有望逐渐得到释放。前8个月，东莞一些主打本地客户的区域如虎门、东城、厚街、石龙、莞城等大户型洋房成交情况并不理想。在经济形势趋于好转的背景下，这些区域大户型需求将逐渐回升，从而成为四季度东莞大户型市场的一支生力军。n 深圳客的持续入市，将有效的拉动东莞大户型洋房需求。前8个月，受宏观经济不景气的影响，东莞本土大户型需求下降较为严重。而得益于深圳客的持续入市
25、，东莞大户型洋房总体成交并没有受到太大的冲击。展望四季度，预计深圳客将持续进驻，继续有效的拉动东莞大户型洋房需求。深圳客青睐东莞的大户型洋房，有着各方面的原因。首先，从市场大环境来看，2011年在限购等政策的影响下，深圳楼市降价，深圳客到东莞买房的人数减少。而2012年以来，市场趋势回暖，深圳楼价出现回升，东莞价格洼地优势显现，越来越多的深圳客开始回流东莞。另外，随着深圳关内外一体化，城市生活中心向北、向东，形成一个个“副中心”，而房价的涨升亦随之从关内转移到关外，使得部分原关外客群，在邻近外围的深圳镇区置业居住。其次，深圳继续限购，东莞不限购，吸引了大量深圳客入莞投资；而近些年莞深联动成功，
26、赢得了东莞开发商的口碑，不少做得比较专业的深圳中介机构将会在东莞深耕。再次，相较周边城市，东莞山水资源丰富，居住品质优越，东莞的楼盘在绿化、小区布局、容积率上都有很大优势，但价格相比则还处于洼地，在深圳仅能购买小户型的总价，可以在东莞购买大户型等改善型产品，这对深圳客有很大的吸引力。另外，随着东莞交通、配套设施等硬件的完善，对深圳客的吸引力也是日益上升。n 降价促销策略仍在持续进行，大大加快了大户型洋房的出货。从2012年前8个月东莞大户型洋房的销售情况来看，降价促销几乎成了东莞大户型洋房市场的主旋律。纵览前8个月大户型洋房项目的成交情况，前40名项目当中，降价的项目达到了26个，占比65%。
27、而前20名当中，降价项目更是达到了16个，显示出降价幅度越大，就越容易出货的特点。随着金九银十置业旺季的到来，改善型刚性需求也逐渐上升，入市积极性提高。与此同时，东莞大户型洋房库存水平仍然较高，且四季度亦有不少新的大户型项目上市。面对着金九银十这一难得的机遇，再加上四季度大户型市场竞争较为激烈，此前一些走货并不理想的大户型楼盘将继续实施降价促销的策略，来加快项目的销售。降价促销的持续进行，将有效加快四季度大户型洋房的出货。n 库存货源充足，新品上市较多，将有力促进大户型洋房的销售。截至2012年8月31日，东莞大户型洋房库存面积为208.25万，合计11999套。按照过去12个月的月均消化量测算，东莞目前库存大户型洋房的消化周期约为12个月。另外，四季度期间，东莞仍有不少大户型新项目上市，其中不乏纯粹的大户型项目。充足的库存货源，再加上为数众多的大户型新品，随着上半年被压抑的改善型刚性需求持续释放，将有力的促进四季度东莞大户型洋房的销售。东莞库存大户型洋房项目一览表（按套数排行，取前20名）：四季度东莞含有大户型洋房的潜在新项目：小结：随着金九银十置业旺季的到来，购房者积极入市，上半年被压抑的改善型刚性需求将逐渐释放。在宏观经济逐渐筑底回升、深圳客持续入市、降价促销持续进行、大户型洋房可售货源充裕的背景下，若无新的调控政策出台，四季度东莞大户型洋房的销售前景无疑是值得期待的。