2012年梅州市房地产市场专题调研报告.doc

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1、梅州市房地产市场专题调研报告广东创鸿集团攀桂坊项目组2012年5月12日一、 城市概况1、 基本概况梅州市隶属中国广东省，1988年设立。东部与福建省交界，南部与广东省潮州市、揭阳市、汕尾市毗邻，西部与广东省河源市接壤，北部与江西省相连。梅州是中国著名的三乡“文化之乡、华侨之乡、足球之乡”，同时还享有“山歌之乡、金柚之乡、客家菜之乡，单丛茶之乡”美称，梅州同时又是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、中国自驾游最佳目的地、中国十大最具安全感城市、中国十佳绿色环保标志城市、广东首个宜居城乡示范城市。2、 环境状况梅州处于闽粤赣三省交界处，辖梅县、蕉岭、五华、大埔、平远、丰顺、兴宁市和梅江区六县一市

2、一区，总面积15876.06平方公里，地理呈“八山一水一田”，是客家人最主要的集散中心和聚居地。梅州市曾经举办过世界客属恳亲大会和世界客家联谊会，成功在2009年10月承办2009年梅州世界客商首届大会。以后世界客商大会每隔两年在梅州举行。梅州是广东省规划建设的四大区域性中心城市（梅州、汕头、湛江、韶关）之一。梅州又是广东省的重要电力基地之一，全市水火电装机容量达250万千瓦，年发电量超过80亿千瓦时。二、 城市规划1、 十二五城市规划建设生态园林型宜居宜业城市。整合梅州城区与梅县新城，扩大中心城区范围，积极打造雁洋丙松新城和畲江新城，形成一主两次型的组合型城市，以发挥中心城区更大集聚辐射带动

3、作用。其中梅州市区要加快江南、江北建设，江南发展高端商务区、江北打造文化产业城，实现“两城联动”，推动全面优化投资环境和人居环境。加快兴宁市、丰顺县两个区域性副中心城市建设步伐。坚持以城带乡，扩大城市规模，加快“三旧”改造，推进“退二进三”，增强城市实力，提升城市基础设施的配套和服务水平，按现代化中等城市要求提高设施技术标准，大力增强城市功能。实施交通等城市基础设施项目带动战略加快城镇建设，实现城市升级。力争通过10年左右的努力，把梅城打造成为面积100平方公里、人口近百万的粤东北区域性中心城市。等级 中心城镇 规模发展引导 （万人） 市域中心 中心城区 中心城区 60优化空间结构，调整城市功

4、能，增强研发创新能力，大力发展第三产业，将中心城区打造成市域乃至更大区域的休闲旅游中心、商贸中心、文化中心、行政中心、教育中心、研发中心、金融中心、信息中心。 畲江组团 15以工业园建设为契机，将畲江组团打造成为梅州市城市副中心、重要的制造业与物流基地，发展成为梅州市主要的交通枢纽。 雁丙松组团 15以雁洋为中心，发展成为中心城市东北腹地的旅游商贸服务中心。雁洋主要发展健康疗养休闲度假区和材料精细加工；松口打造历史名镇和内河航运枢纽；丙村着力发展矿产业和电力工业。 副中心城市 兴宁中心城区 30以工业与商贸并举，建设成为粤、赣、闽边际地区重要的物资集聚、商贸和休闲旅游中心。 丰顺县城 30以发

5、展电声产业与休闲旅游为主，发展新兴产业与医药产业，在与潮汕的沟通与联系方面发挥积极作用 2、 旅游产业化发展规划1） 截至2010年底，全市拥有国家A级景区11家，其中4A级景区4家：雁南飞茶田景区（2011年1月被评为国家5A级景区）、雁鸣湖旅游度假村、叶剑英纪念园、灵光寺旅游区；国家3A级景区7家；国家森林公园4家；国家水利风景区2家；全国红色旅游经典景区1家；全国农业旅游示范点2家；省级风景名胜区2家、省级旅游度假区2家、省级农业旅游示范点2家、省级乡村旅游示范基地1家、省级科技旅游示范基地1家、省级森林生态旅游示范基地3家、省级红色旅游示范基地3家、省级自然保护区6家。全市拥有星级饭店

6、29家，其中四星级2家；旅行社35家，其中出境游组团社3家；旅游汽车公司4家，游船公司1家，高尔夫球场1家。形成独具客家特色的重点旅游产业群，并成为全市旅游产业的支柱企业。2） 各县（市、区）主动纳入全市旅游产业化发展规划。2006-2010年，各县（市、区）主动纳入全市旅游产业化发展规划，先后编制了兴宁市旅游发展总体规划、梅县旅游发展总体规划、梅江区旅游发展总体规划、雁鸣湖国家森林公园总体规划、广东南台山国家森林公园总体规划、广东镇山国家森林公园总体规划、平远县乡村旅游发展总体规划、大埔县旅游业发展总体规划等，形成大旅游、大规划、大区域、大产业、大环境、大运作的态势。3） 全力打造“一区两圈

7、四线多园”大旅游发展格局，努力创建文化旅游特色区。按照梅州市旅游产业化发展规划中的“旅游产业园区的布局与建设规划”概念，2010年，全市旅游产业发展领导小组成员单位及旅游行业，以“做旺做特”旅游产业为目标，以客家文化和绿色生态两大资源为依托，全力打造与广东省旅游局共建“客家文化生态旅游示范区”，梅赣龙客家文化生态旅游圈、梅潮汕山海文化生态旅游圈，梅县雁洋保健疗养旅游线、大埔名人名居生态旅游线、丰顺五华兴宁温泉度假旅游线、蕉岭平远秀美山水旅游线，梅江区客天下旅游产业园、梅县麓湖山文化产业园和林风眠文化艺术园、平远县南台卧佛山文化旅游产业园，形成“一区两圈四线多园”的大旅游发展格局。以叶帅故园雁洋

8、为核心、努力创建文化旅游特色区为龙头，推动全市旅游产业持续快速发展。三、 2009-2011年宏观经济发展状况1、 宏观经济数据名目单位数据2009年增长率2010年增长率2011年增长率GDP亿元51010%61214%73315%三次产业构成21:40:3920:41:3720:41:37地方一般预算财政收入31 14%39 27%4626%固定资产投资16317%19620%1992%其中：房地产开发投资15-2%2670%4262%商品房销售额亿元2046%3258%4646%商品房销售面积万10238%11917%14421%商品房销售均价元/19615%265635%321721%

9、全市汽车保有量万辆919%1123%1322%其中：私人汽车保有量724%928%1125%全市旅游住宿接待过夜国内外旅客万人55420%523-6%1133117%旅游总收入亿元5517%7333%11660%全市户籍人口万人517全市非农人口134全市常住人口424市区居民年人均可支配收入万元1.38%1.513%1.713%农村居民年人均纯收入0.57%0.618%0.823%城乡居民储蓄存款497 14%582 16%666 14%2、 数据分析1） 梅州市的国民生产总值近两年均保持14%以上的增长率，在省内排名第6，总体经济发展态势平稳。但经济总量仍然较低，2011年梅州市GDP达7

10、33亿元，在省内21个城市中排名倒数第5，在清远、韶关、河源、云浮等山区五市中排名第3。2） 梅州的三次产业结构不合理，第一产业所占比例相对其它周边或山区市较大，以同是山区市，经济总量相近的韶关为例，农业产值所占比例仅为13.8%，梅州则达到20%。第一、二产业比重相对仍较低，其中工业增加值在山区五市中倒数第二，仅为190.86亿元。由于梅州独特的“八山一水一田”的特殊地理环境，政府提倡的 “休闲到梅州、享受慢生活”，促进旅游先锋产业快速发展是未来梅州的重要发展方向。3） 地方一般预算财政收入近两年保持总量稳定且较快增长，总量与揭阳（46.35亿元，增长率19.9%）相当，但增速比揭阳高6%。

11、4） 近三年固定资产投资增长较平稳，均达13%，2011年增速位居全省第4，但投资总额极低，只有198.57亿元，全省倒数第1，与揭阳相比，2011年固定资产投资总额达658亿，是梅州的3倍，而与韶关相比，仅为其40%，投资总量小、规模小、增幅小、投资率低、投资水平低，导致梅州市城镇化进程极为缓慢。5） 房地产开发投资在近两年呈现井喷式增长，平均增长率高达66%。2011年各城市房地产开发数据（政府提供数据，只作为参考）城市房地产开发投资总额（亿元）增长率商品房销售额 （亿元）增长率商品房销售面积（万）增长率商品房销售均价 （元/）清远169 35%158 16%354 8%4479 揭阳44

12、 32%52 145 3570 韶关81 27%86 13%231 -1%3705 梅州42 62%46 46%144 21%3217 河源23 15%26 20%90 6%2837 云浮29 47%28 23%72 13%3824 由上两表分析，梅州市房地产相对其他城市起步较晚，由于2009年基数较低，2010-2011年增长速度较快，从投资总额、销售额、销售面积、销售均价来看，与揭阳市相当。6） 近两年随着城市旅游项目的落成，旅游推广的投入，旅客人数逐年增加，2011年旅客人数高达1133万人，但仍不到清远的一半，旅游总收入高达116亿元，也只有韶关的80%。7） 社会发展中，梅州市户籍人

13、口517万人，而非农人口仅有134万人，农业人口占比高达74%。常住人口424万人，占户籍人口的82%，由于梅州经济发展落后，导致外出务工人数较多。农村居民年人均纯收入仅为8000元，农民收入水平低，也影响了城镇化的进程。市区居民年人均可支配收入1.7万元，与揭阳市相当，并明显高于其他4个山城市，生活水平相对较高，一定程度上有利于消费。2011年城乡居民储蓄存款余额666万元，在5个山城市中排名第1，是揭阳存款余额的82%。四、 2010-2012年梅州市商住用地出让状况（见附件一）1、 2010-2012年梅州市累计出让地块共18宗，其中成交16宗，土地面积81万，折合1215亩，总建筑面积

14、约195万，成交总额20.4亿元，折合每亩168万元；流拍2宗，土地面积14万平，折合216亩，总建筑面积35万，起始总额1.1亿元，折合每亩53万元。2、 从成交地块分布位置看，成交的16宗地块中，13宗位于梅江区，2宗位于梅州市广州（梅州）产业转移工业园区，1宗位于兴宁市。4宗，占地21.6万（324亩），总建35.2万，成交总价16800万元，折合52万元/亩2宗，占地6.4万（96亩），总建16.9万，成交总价13455万元，折合140万元/亩7宗，占地29.6万（444亩），总建约91万，成交总价170460万元，折合384万元/亩五、 房地产市场状况1、 2011-2012年4月梅

15、州市中心城区商品房成交分析表2011年1月到12月信息统计全市已售总建筑面积 （万）已售套数已成交金额 （万元）成交楼房均价城北8 38344439 5568 东郊1 1014523 3441 江南6 45234572 6101 三角4 27722802 5687 西郊0.4 231361 3793 合计19 1236107697 5571 2011年1月到4月信息统计全市已售总建筑面积 （万）已售套数已成交金额 （万元）成交楼房均价东郊0.06 4 172 2840 江南3 192 15585 5973 三角1 35 4401 7050 合计3 231 20159 6119 2012年1月到

16、4月信息统计全市已售总建筑面积 （万）已售套数已成交金额 （万元）成交楼房均价城北3 126 13084 5045 东郊1 66 2140 3526 江南3 207 15248 5293 三角1 101 6532 5096 西郊0.03 2 116 3668 合计7 502 37120 5020 数据来源：梅州市住建网商品房销售信息1） 2011年受房地产大势下滑，梅州市中心城区成交量急剧萎缩，全年成交面积仅19万平，成交总额10亿元。2012年1-4月，由于正兴地产等中大型企业受资金链压力，利用春节及清明等返乡潮，加大优惠力度，一定程度上刺激了销售，成交量有所提升，成交面积7万平，成交金额3

17、.7亿元。2） 价格方面，2012年1-4月与去年同期相比下降了1099元/平，下降幅度高达18%（可能涉及统计口径不一致或市场阶段性货源不同，下降幅度较大）。而环比2011年全年楼市成交价格，下降了551元/平，下降幅度达10%。2、 已取得预售项目成交分析（见附件二）数据来源：梅州市住建网商品房销售信息1） 从项目分布来看，主要楼盘均集中在江南片区，江北片区代表性的只有碧桂园，而江南片区三角镇的“客天下”则一枝独秀。2） 结合预售销售信息分析（据梅江区住建局李局反馈数据真实），项目消化周期较长。部分小项目按目前去货速度推算，消化周期需10年以上，大部分项目的消化周期平均也需要3-5年。其中

18、碧桂园仍然延续其销售策略，快速走货，从已推售的房源销售速度推算，其消化周期只需半年。3） 综合推算，梅州市中心城区的年去货率较低，以项目集中的江南片区为例，只有26%，平均消化周期需4年。3、 市场调研分析1） 梅州市中心城区房地产开发，主要集中在江南、新县城，分散比较代表性的是江北碧桂园及三角镇客天下圣山湖。过去几年随着江南片区的基础设施建设，城市配套的完善，教育资源的成熟，江北改造一直都是雷声大雨点小，城区发展方向逐步往南，江北购房需求极低。但由于江南外扩速度慢，城区开始出现拥堵的状况，外扩已成为一个势在必行的方向。2） 梅州市的预售政策较严格，原则上均需完成项目形象进度2/3才可申请预售

19、，开发前期成本投入较高，也考验开发商的资金实力。调研过程中发现，所有项目在现房或准现房的情况下，仍存较多房源，消化周期较长，这极大的不利于资金周转。2010年梅州房市随市场大势，开发及成交呈井喷式增长，行情一直延续到2011年一季度，而后开始成交量急剧下降。3） 梅州实力强、规模大的开发商主要有四家，分别是正兴地产、鸿艺集团、宝丽华集团及后期进军的碧桂园，其中正兴地产主要从事住宅地产开发；鸿艺集团即是客天下的开发商，开发业态涵盖住宅、商业、旅游及酒店等；宝丽华集团即是雁南飞的开发商，其业态涵盖集工业、三高农业、房地产、商业贸易、旅游开发等大型综合性企业集团。4） 2010年市场行情大好，促进许

20、多开发商回笼了大量资金，由于梅州的大部分开发商规模较小，一般只有1-2个项目在开发，尽管经过一年的市场下滑，其资金压力相对较小，一直处于观望状态，期待下一轮价格回升。正兴地产在2011年竞得江南东片的15亿元地王，其资金压力极大，今年春节开始，就开始大幅度打折，市场成交量有所回升，但其他大部分小开发商仍选择观望。5） 从调研项目产品结构看， 80120平方米的二房、130-160的三房及170-250的四房户型是市场供应的主流，而首次置业者、改善型置业者、准婚族、外地打工族是购房的绝对主力。梅州人的家乡观念很强，外出从商或者务工的人，只要有能力，都会在梅州购房，这包括在外华侨。由于梅州人很重视

21、教育，梅州中心城区的教育资源丰富，也吸引了周边县城的客户群，进城目的主要是为了下一代的教育。梅州整体城镇化进度较慢，基础设施较落后，尽管梅州中心城区生活服务配套还不尽完善，但还是一定程度上辐射了周边县城的改善型客户。6） 截至到2011年年底，江南市场库存40万平方米，新县城库存48万平方米，加上2012年即将上市的楼盘，估计整个梅城在2012年的供应量将超过150万平方米。从销售量上来看，2010年，市场较好的情况下，梅城销售才68万平方米，2011年，销售不到30万平方米。2012年，市场将严重的供过于求。房讯网六、 梅州代表性房地产项目分析1、 碧桂园（详见碧桂园项目分析）2、 客天下七、 总结1、 经过近一周的市场调研，梅州房地产开发现状归纳为3大特点1） 准入成本高，预售监管较严格；2） 项目销售周期长，资金回笼速度慢；3） 梅州人口规模小，其中农业人口比重较大，且农民收入水平低，城镇化进程带来的市场需求增长慢，以目前梅州中心城区的供应量来看，已经严重的过大于求；2、 江北片区已不属于客户群购房的选择范围，片区基本为古宅、旧建筑及改建房，拆迁难得极大。