XX装备中心教育采购管理办公室招标文件.doc

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1、招 标 文 件委托编号：BJD2011140-20111279B招标编号：0项目名称：物业管理委托单位：某某某某某装备中心教育采购管理办公室招标机构：某某某某某设备招标公司2011年12月目 录 投标邀请 投标须知 用户需求 采购合同（样本） 合同特殊条款. 评标办法 附 件1投标书2开标一览表3服务规格对比表4商务条款对比表5. 对合同条款的应答6. 法定代表人授权书7. 关于资格文件的声明函8资格文件9中标费承诺书格式10投标人基本情况表11. 拟派驻本项目机构管理人员一览表12. 物业管理经验一览表13提交的其他文件一览表14. 退投标保证金说明函第 部 分投 标 邀 请某某某某某设备招

2、标公司投 标 邀 请某某某某某设备招标公司受某某某某某装备中心教育采购管理办公室委托，就广东理工职业学院所需的物业管理项目进行国内公开招标，欢迎合资格的投标人参加投标。2. 项目名称：物业管理；3. 项目编号：0612-1141C3050251；4. 招标服务名称、数量：见第部分；5. 交货时间：见第部分；6. 交货地点：见第部分；7. 招标文件发售时间：2011年12月9日至2011年12月10日上午9:0012:00,下午2:005:00(北京时间,节假日除外)；8. 招标文件售价：人民币150元，标书售后不退，国内邮购须另加50元人民币；9. 投标时间：2011年12月16日上午。(北京

3、时间)；10. 投标截止和开标时间：2011年12月16日。(北京时间)；11. 投标、开标地点：某某某某某设备招标公司10楼大会议室。招标机构：某某某某某设备招标公司；地 址：广州市环市中路316号金鹰大厦10-11楼；邮 编：510060；电 话：(020)83546306；传 真：(020)83541719；E-mail：；联 系 人：王。第 部 份投 标 须 知目 录 1. 说明 1.1 适用范围 1.2 合格的投标人 1.3 定义 1.4 投标的费用 2. 招标文件 2.1 招标文件的组成 2.2 招标文件的澄清 2.3招标文件的补充和修改 3. 投标总则 3.1 投标文件的编写 3

4、.2 投标文件的组成 3.3 投标 3.4 投标有效期 3.5 投标保证 3.6 投标的修改 3.7 投标的撤回 3.8 开标、评标和授标 3.9 评标过程的保密性 4. 签约及中标费投 标 须 知1. 说明1.1 适用范围 本招标文件仅适用于本招标文件投标邀请中所叙述的招标内容。1.2 合格的投标人：（1）投标人必须是中国境内注册的独立法人,注册资金不低于人民币200万元，不接受联合体投标；（2）供应商应具备政府采购法第二十二条规定的条件；（3）投标人必须是具有物业管理三级或以上资质的物业管理公司。（4）投标人必须具有2009年以来同类高校物业管理经验（提供合同要点复印件）。1.3 定义（1

5、）“委托人” 指某某某某某装备中心教育采购管理办公室，本项目的委托单位； （2）“招标代理机构”指某某某某某设备招标公司，本项目的招标代理机构。（简称“招标公司”）； （3）“投标人”指向招标公司提交投标文件的法人； （4）“买方”指最终使用单位，合同的一方当事人； （5）“卖方”指中标的投标人，合同的一方当事人； （6）“服务”系指符合本招标文件第三部分用户需求要求的物业管理服务。 1.4 投标的费用无论投标过程和结果如何，投标人应承担所有与其参加投标有关的全部费用。2. 招标文件2.1 招标文件的组成 招标文件包括以下部分： （1） 投标邀请； （2） 投标须知； （3） 用户需求； （4

6、） 采购合同（样本）； （5） 合同特殊条款；（6） 评标办法；（7） 附 件。2.2 招标文件的澄清投标人若对招标文件有疑问，应将要求澄清的问题以文字形式于投标截止时间15天前直接送达或传真通知招标公司。投标人在规定的时间内未对招标文件提出澄清或疑问的，招标公司将视其为无异议。对招标文件中描述有歧意或前后不一致的地方，评标委员会有权进行评判，但对同一条款的评判应适用于每个投标人。2.3招标文件的补充和修改2.3.1招标公司可以用书面补充通知的方式对招标文件进行补充和修改。2.3.2所发出的补充通知将于投标截止时间前发给所有购买招标文件的投标人。该补充通知作为招标文件的一部分。投标人在收到该通

7、知后须予以签收确认。2.3.3考虑到补充通知的影响，委托单位和招标公司可决定推迟投标截止时间。3. 投标总则3.1 投标文件的编写3.1.1投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，并按招标文件的规定及附件要求的内容和格式，提交完整的投标文件。3.1.2投标语言和计量单位投标文件和来往函件用中文书写，计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位，货币以人民币为计量单位。（除非招标文件中另有规定）3.1.3投标人应按招标文件规定的招标范围进行投标。3.1.4投标人应用人民币报价（投标报价表参照附件）。若由单价计算得出的总价与投标总价不一致，以单价计算得出的总价为准。若中文文字形式表示的数值与数字形式表示的

8、数值不一致，以中文文字形式表示的数值为准。3.1.5投标人应对投标内容提供完整的详细的服务说明。投标人投标的内容与招标文件的服务、商务要求有偏离时，无论这种偏离是否有利于买方，投标人都应按附件的格式如实填写服务规格对比表和商务条款对比表。3.1.6投标人应确保，采购人在中华人民共和国使用投标人提供的服务或服务的任何一部分时，免受第三方提出侵犯其专利权、商标、工业设计权或其他任何权益的起诉。3.1.7 如果因为投标人投标文件填报的内容不详，或没有提供招标文件中所要求的全部资料及数据，由此造成的后果，其责任由投标人承担。3.2 投标文件的组成投标人提交的投标文件应至少包括以下部分： 1) 投标书（

9、格式见附件1）； 2) 法定代表人授权书（法定代表人为投标人代表并亲自签署投标书的可不提交）； 3) 投标报价文件； 4) 服务说明文件； 5) 投标资格文件； 6) 投标保证金。缺以上任一项的投标将被视为无效投标。 3.3 投标3.3.1投标人投标时提交的全部材料都必须密封，具体包括：（1）投标文件一式1份；（2）开标信封，内放开标一览表复印件、退投标保证金说明函和投标保证金（对于支票、汇票等必须原件才能兑现的方式，必须提供原件。对于电汇、银行进帐等不须原件就能兑现的方式，允许用银行支付凭证复印件代替）；（3）投标文件的WORD格式电子文档1份（以U盘或刻录光盘形式与投标文件正本一起密封提交

10、）。3.3.2投标文件应使用A4规格纸张，应有明显的指引目录，每页应有页码。投标文件正本、副本、电子文档的内容应一致，如果正本与副本或电子文档不符，以正本为准。投标文件应由投标人的法定代表人或经正式授权并对投标人有约束力的代表在投标文件上签字。任何行间插字、涂改和增删，必须由投标文件签字人用姓或首字母在旁边签字才有效。3.3.3投标人对投标文件全部内容的真实性负责。3.3.4所有投标文件应在规定的投标时间送达投标地点，任何迟于投标截止时间的投标将被拒绝。3.3.5所有投标文件必须装入密封的信封或封套，并在封口上加盖投标人的公章。无密封的投标文件将被拒绝。投标文件的正本和副本应分别封装，并在每一

11、信封或包装的封面上写明：（1）正本或副本；（2）招标公司名称及地址；（3）投标地点及时间；（4）招标编号；（5）项目名称；（6）投标人名称及地址。3.3.6招标公司对因投标文件未装订成册而造成的投标文件的损坏、丢失不承担任何责任。3.3.7招标公司对不可抗力事件造成的投标文件的损坏、丢失不承担任何责任。3.3.8招标公司不接受电报、电话、电子邮件、传真投标。3.4 投标有效期3.4.1投标有效期是投标截止日起，投标文件所有报价和承诺保持有效的时期。3.4.2要求投标有效期为90天。在特殊情况下，招标公司可于投标有效期满之前要求投标人同意延长有效期，要求与答复均应以书面形式。投标人可以拒绝上述要

12、求而其投标保证金不被没收，同意延期的投标人原投标有效期内应享有之权利、应负之责任及所有承诺也相应延续。3.5 投标保证金3.5.1投标人应向招标公司提交人民币43800元的投标保证金。 3.5.2投标保证金应为人民币，可以选择下列方式中任何一种，在投标时与开标一览表复印件装入同一单独信封密封提交。电汇、支票（建议方式）、银行汇票或招标公司认为可以接受的方式，应同时符合下列规定：收款人：某某某某某设备招标公司；开户行：中国工商银行广州市一支行；帐 号：3602000109000326441；用 途：“0612-1141C3050251”投标保证金（请务必在汇款用途栏上注明）。3.5.3投标保证金

13、包括下列条件：（1）如果投标人中标，投标保证金将保持全部的约束力，直到中标人与采购人签订了合同并向招标公司缴交了中标服务费；（2）如果投标人在投标截止时间后撤回其投标；或被通知签约后拒绝签约；或未能执行缴交中标服务费的规定，则招标公司有权没收投标保证金。3.5.4招标公司在中标通知书发出后的五个工作日内按招标公司规定程序无息退还未中标投标人的投标保证金。招标公司收到中标人提交的一式二份的合同原件五个工作日后无息退还其投标保证金。采用非电汇方式交投标保证金的投标人，须凭保证金收据到招标公司办理手续。3.6 投标的修改在投标截止时间前投标人可以修改其投标，但必须以书面形式通知招标公司，投标截止时间

14、后不得修改其投标。3.7 投标的撤回投标人在投标截止时间前可以撤标，但在投标截止后不允许撤标。3.8开标、评标和授标3.8.1 招标公司将在投标邀请中规定的时间和地点组织开标。3.8.2 招标公司组织和主持开标会，投标人代表在开标签到表签到。3.8.3 开标时，招标公司将当众宣读投标人名称、投标内容、投标价格、投标保证金，以及招标公司认为合适的其他内容。招标公司将做开标记录，开标记录包括在开标时宣读的全部内容，并由投标人代表签字确认。3.8.4评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件范围或者改变投标文件的实质性内容。3.8.5评

15、标委员会将只对确定为实质性响应招标文件要求的投标进行评价和比较。3.8.6没有实质性响应招标文件要求的投标文件将被视为无效投标。投标人不得通过修改或撤消不合格的偏离从而使其投标成为实质性响应的投标。出现但不限于下列情况之一的，其投标将被视为无效投标：4 投标人不符合“合格的投标人”要求的；5 投标人未按招标文件要求的金额和形式提交投标保证金的；6 超出经营范围投标的；7 投标文件不完整的；8 投标文件无法定代表人签字，或签字人未被法定代表人有效授权的；9 投标有效期不足的；10 投标文件有不符合招标文件带“*”要求的内容的；11 投标文件附有采购人不能接受的条件的；12 投标总价超出财政预算的

16、，但若投标报价明显低于其成本，投标人应作出合理书面说明；13 投标方案或投标报价不是唯一的。3.8.7评标委员会将按已定原则进行评标，详见评标办法。3.8.8评标委员会在定标以前有权按照有关法规拒绝任何或全部投标，对由此造成对投标人的影响不负任何责任，同时对此不做解释。3.8.9评标委员会将按综合总得分由高到低的排名顺序推荐中标候选人，综合总得分最高的为第一中标候选人，其余按综合总得分由高到低依次替补，由采购人依法确定中标人。3.8.10招标结果在网上公告后，由招标公司向中标人发出中标通知书；向未中标的投标人发出中标结果通知书。中标人应依时与买方签约。3.8.11采购人与招标公司没有义务向未中

17、标的投标人解释不中标的理由。3.9.保密要求3.9.1凡与审查、澄清、评价、比较投标有关的资料以及授标意见等内容，任何人均不得向投标人及与评标无关的其他人透露。3.9.2从投标截止日起到定标日止，投标人不得与参加评标的有关人员私下接触。在评标过程中，如果投标人试图在投标文件审查、澄清、比较及推荐中标人方面向参与评标的有关人员和甲方施加任何影响，其投标将被拒绝。3.9.3本项目任何当事人应当遵守保密原则，除法律、法规另有规定外，未经采购人和招标公司书面许可，不得泄露与本项目有关的商业秘密和业务资料。4. 质疑及投诉5.1投标人如认为本次招标有违公开、公平、公正原则，可先向某某某某某设备招标公司质

18、疑。联系电话：02083544461，传真：02083541719，联系人：郑瑜5.2向广东省财政厅政府采购监管处投诉方式：广州市仓边路26号8楼；电话：（020）83188515；联系人： 第 部 份用 户 需 求1 项目概况本项目是对广东理工职业学院物业管理项目进行国内公开招标。用户是广东理工职业学院。2 总体要求*1、投标人必须是中国境内注册的独立法人,不接受联合体投标；*2、投标人必须是具有物业管理三级或以上资质的物业管理公司。*3、投标人必须具有2009年以来同类高校物业管理经验（提供合同要点复印件）。5 招标范围及服务内容3.1、招标范围物业基本情况1、座落位置：中山市2、内有学生

19、公寓、宿舍楼9幢，合计面积53600平方米，总床位9270个。3、体育场地：篮球场8个；网球场4个；羽毛球场10个；排球场2个；7人小型足球场1个。4、树木、绿化面积12740平方米。5、主要设施、设备：独立生活供电系统、供水系统和消防系统及相应配套设施、设备。6、学生食堂1个，面积4950平方米，餐位1950个（经营权另行招标）。9、商铺5间（经营权另行招标）。3.2、委托管理内容：1、房屋建筑整体（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅）的日常维修、养护和管理。2、房屋建筑整体公用设施设备（给排水系统、排粪管、照明、天线、低压电房、水泵房等）的日常

20、维修、养护、管理和运行服务。3、本物业范围内属物业管理范围的公用设施（空地、道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、路灯、自行车房棚、停车场）的日常维修、养护和管理。4、专用设备日常维修、保养、运行和管理：电梯、消防系统设备，高低压电房、抽水房。5、本物业范围内公用绿地、花木等的养护与管理。6、学生公寓大楼宿舍室内外环境卫生管理，包括首、二层饭堂、每间房间内部走廊、楼梯、电梯及电梯厅、设备房和单车棚、道路、运动场地等卫生清洁、垃圾的收集、清运和公共区域、除“四害”工作。7、体育场地的养护与管理。8、学生公寓交通与车辆停放秩序的管理。9、学生公寓、宿舍内外（含首二层及门卫值班）治安保卫工作，

21、并配合和协助学校保卫处及当地公安机关进行安全监控和巡视等治安防范工作。协助学校处理应急事项。10、学生宿舍的生活秩序管理。11、学生宿舍的床位分配管理，及时编制住宿手册，协助学院搞好新生接待工作。12、学生公寓大楼宿舍全部（表后）供水、供电运行管理及水电表抄表计费工作。13、建立和保存物业管理档案、资料。14、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项和协助学校处理有关应急事项。3.3、物业管理服务标准（工作规程：符合物业管理ISO9002体系）（一）设施设备管理1、服从甲方对学生住宿的总体安排和要求。房屋完好率100%。2、保证学生宿舍（公寓）水电的正常供应。每半年至少对学生公寓供水供电设施

22、进行一次检修。3、负责水电公共设施的线网、管网、高低压配电柜、加压水泵、电器等水电设备设施的管理、维修和运行。路灯、照明、走廊、楼梯、卫生间等照明要及时维修、更换，完好率达98%以上。4、对水电设备、设施定期检修，保证全部设备、设施均符合安全运行的技术性能指标，终端设备完好率达到100%，水电网络中闸掣等完好率达到100%。由甲方进行抽查，如达不到管理质量指标，按差额的百分比扣罚管理承包费。5、加强对学生宿舍区的家具、风扇、门窗、门锁等维护和维修完好率95%以上，如有损坏及时维修及更新，维修及时率100%6、负责电梯的维修保养和管理工作，每月对电梯进行一次检修，每年进行一次年检。电梯桥箱地面、

23、内壁每天扫抹一次。7、一般维修任务，原则上当天报修，次日以前安排上门维修，因故不能及时安排维修，应向学生做出解释。设备设施发生突发故障，保证随报随到，及时处理和抢修。维修工程质量合格率100%。维修服务回访率90%以上。8、负责消防设施、饮用水、热水设备设施的维护与管理，设备的完好率要求达到100%。9、设置24小时维修专用电话和投诉电话，接受维修服务和服务质量、服务态度问题投诉。（二）安全管理和秩序维护1、加强学生宿舍楼的消防治安管理，做好经常性的检查工作，防范于未燃。没有未经允许的人员进入；发生治安问题，及时报告甲方并积极配合处理，保证学生宿舍区的稳定。2、对宿舍、商铺和饭堂的水电表每月抄

24、表一次，将各户水电计费表于每月5号前报送总务处、财务处。学生水电费在该栋学生宿舍楼附近的宣传栏内公示。要求抄表、计量、计费准确，误差率不超过2%.3、楼管员熟悉每间宿舍的学生，按流程做好学生宿舍调换工作，及时更新学生宿舍花名册，保证住宿学生帐实相符。（三）保洁绿化1、小区内地面每天打扫两次，并进行巡回保洁。地面排水、排污明渠每天清一次，保证无积淤物，沟渠畅通无积水。沙井每月清理二次，沟渠每天清理一次，公厕每周用硫酸及消毒药物清洗一次，沙井、水沟每个月喷洒消毒液一次。化粪池每半年清理一次。2、负责垃圾有废弃杂物的清运工作，生活垃圾和卫生清洁垃圾，做到当天收集当天清运到校外；废弃物不准乱堆乱放污染

25、环境，要运到学校规定的垃圾停放点，统一运到校外。3、遇到流行疾病传播流行，每周至少进行三次预防消毒，防止疾病传播，并遵照甲方的整体部署执行。4、学生宿舍走廊、公用部位整洁无杂物；学生宿舍走廊及区内地面每天打扫两次，并巡回保洁；楼梯、楼梯扶手每周扫抹2次。每月冲洗走廊、楼梯，抹净信箱、消防箱等一次。清洁保洁率99%以上。5、公共厕所无粪便、无污垢；公共地面干净，无剩饭；公共洗手间地面、洗手盆、尿槽每天清洗两次，保证洁净无积垢，洗手间、天花板每月打扫一次，宿舍厕所、下水道堵塞要即报即修。天面水池和地下水池每季度清洗一次。6、每年进行一次白蚁防治工作，平时发现蚁害要及进行治理。7、对台湾草、大叶草分

26、别实行二级和三级保养；在每年410月对草地进行修剪，台湾草剪3次，大叶草剪6次；草地修剪后要清理，机剪不到的地方要用人工修剪整理。8、及时对各类植物进行淋水、施肥和喷药杀虫，无明显病虫害。每季度对花卉、树木、草坪施肥一次、保持苗壮、叶茂。草坪每三个月进行预防性打药杀虫一次，每三个月要对树木施肥一次，每半年对树木进行预防性打药杀虫一次。有病虫害时要及时采取防治措施。9、做好草地的杂草清除工作，草坪和主干道两边绿化带基本上无杂草；台湾草要求无杂草。10、各种乔木，根据实际一般每年截枝一次，人行道树修剪要达标；对树木的残枝每季清理一次，无枯枝烂头。11、在每年410月的绿篱修剪期内，要对各种绿篱修剪

27、6次。12、对各类枯死的乔、灌木、花卉、草坪及时补种；无死树、枯树。13、经常巡查，发现草地、花基等水龙头、自动喷头漏水要关好水源，节约用水。14、绿化完好率98%以上，各项指标达到广州市花园式单位要求。（四）除“四害”工作。1、设立灭鼠屋。每月投放鼠药，下药堵塞鼠洞等，做到防治结合，降低老鼠密度。2、清理卫生死角，清除低洼积水，每季度喷药一次，下药消除蚊蝇滋生地。3、每季度对下水道、化粪池打炮喷药一次灭蟑螂，防止疫病的传播。3.4、人员配置要求：最低标准：52人，其中管理人员3人，楼层管理18人，治安保卫13人，电工、综合维修工5人，绿化保洁13人（含除“四害“人员），电工、消防、治安保卫人

28、员必须持证上岗。6 商务要求4.1、服务方式4.1.1服务地点：广东理工职业学院。4.1.2服务期限：三年，2012年3月1日至2015年2月28日止。4.2、付款条件每年物业管理服务费按月支付，当月10日前支付上月管理服务费，每次付款时中标方需附上上期物业管理工作小结及各大楼使用单位意见，同时开具国家完税发票给校方。第 部 份合同书格式（服务类） 政府采购合 同 书（服务类）采购编号： 项目名称： 注：本合同仅为合同的参考文本，合同签订双方可根据项目的具体要求进行修订。物业管理服务合同委托方：广东理工职业学院（以下简称甲方）受托方： 根据国家及地方的有关法律、法规及广东省教育单位物业管理项目

29、（招标编号： 0612-1141C3050251，代理机构：某某某某某设备招标公司）招标结果和招、投标文件，经双方协商一致，签订本合同。第一章 总 则第一条 项目基本情况1校区内有学生公寓、宿舍楼9幢，合计面积53600平方米，总床位9284个。2体育场地：篮球场8个；网球场4个；羽毛球场10个；7人小型足球场1个。3树木、绿化面积12740平方米。4主要设施、设备：独立生活供电系统、供水系统和消防系统及相应配套设施、设备。第二条 物业管理服务期限服务年限：2012年3月1日至2015年2月28日第二章 物业管理服务内容及要求第三条 服务内容1房屋建筑整体（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等

30、承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廓通道、门厅）的日常维修、养护和管理。2房屋建筑整体公用设施设备（给排水系统、排粪管、照明、天线、低压电房、水泵房等）的日常维修、养护、管理和运行服务。3本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（空地、道路、室内外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、路灯、自行车房棚、停车场）的日常维修、养护和管理。4专用设备日常运行和管理：电梯、消防系统设备，高低压电房、抽水房。5物业规划红线范围内公用绿地、花木等的养护与管理。6学生公寓大楼宿舍室内外环境卫生管理，包括首、二层饭堂、每间房间内部走廊、楼梯、电梯及电梯厅、设备房和单车棚、道路、运动场地等卫生清洁、垃圾的收集、清运和

31、公共区域、除“四害”工作。7体育场地的养护与管理。8学生公寓交通与车辆停放秩序的管理。9学生公寓、宿舍内外（含学生公寓首二层及门卫值班）治安保卫和消防安全工作。接受学校保卫处和当地公安机关监管。10协助学校管理部门处理突发事项。11学生宿舍的生活秩序管理。按照广东理工职业学院学生公寓管理条例做好学生公寓和宿舍的日常管理工作，发现有违反条例的现象应及时制止，事后须作登记并上报学生处和有关院系。12学生宿舍的床位调配管理。及时、准确编制住宿名册，宿舍及床位变动纳入高校宿舍信息管理系统。13协助学校搞好新生接待和毕业生离校工作。14学生公寓大楼、宿舍全部（表后）供水、供电运行管理及水电抄表计费工作，

32、配置高校宿舍信息管理系统进行管理，当月3日前公示上月抄表数和计费结果。15建立和保存物业管理档案、资料。16法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项和协助学校处理有关应急事项。第四条 服务要求（一）严格规范南区保安服务管理工作贯彻落实省教育厅、省公安厅关于进一步加强和规范高校校卫队及保安服务社会化管理的通知（粤教保200824号）精神，严格规范和加强南区安全保卫工作。乙方在取得公安行政管理部门认可，从事安全保卫工作人员持有保安员资格证且经培训和考核，可自行组建保安队伍，承担南区保安工作，由学校保卫处与乙方签订安全防范服务监管协议；如不符合上述条件，由乙方自行向所在区保安服务公司聘请保安员，承

33、担南区保安服务工作，由校保卫处与乙方签订安全防范监管协议并接受其指导和监督。（二）学生宿舍1服从甲方对学生住宿的总体安排和要求。房屋完好率100%。2保证学生宿舍（公寓）水电的正常供应。每月对学生公寓供水供电设施进行检查，发现问题马上维修，保证水电设施完好率达到100%（包括地下管网设施）。3负责水电等公共设施的线网、管网、高低压配电柜、加压水泵、电器等水电设备设施的管理、维修和运行。路灯、照明、走廊、楼梯、卫生间等照明要及时维修、更换，完好率达98%以上。4对水电设备设施定期修检，保证全部设备、设施均符合安全运行的技术性能指标；终端设备完好率达到100%；水电网络中闸掣等完好率达到100%。

34、由甲方进行抽查，如达不到管理质量指标，按差额的百分比扣罚管理承包费。5学生宿舍走廊、公用部位整洁无杂物；学生宿舍走廊及区内地面每天打扫两次，并巡回保洁；楼梯、楼梯扶手每周扫抹2次。每月冲洗走廊、楼梯、抹净信箱、消防箱等一次。清洁保洁率达99%以上。6公共厕所整洁无污垢；公共地面干净、无剩饭；公共洗手间地面、洗手盆、尿槽每天清洗两次，保证洁净无积垢，洗手间、天花板每月打扫一次，宿舍厕所、下水道堵塞要即报即修。天面水池和地下水池每季度清洗一次。7小区内地面每天打扫两次，并进行巡回保洁。地面排水、排污明渠每天清一次，保证无积淤物，沟渠畅通无积水。沙井每月清理二次，沟渠每天清理一次，公厕每周用硫酸及消

35、毒药物清洗一次，沙井、水沟每个月喷洒消毒液一次。化粪池每半年清理一次。8负责垃圾、废弃杂物的清运工作。生活垃圾和卫生清洁垃圾，当天收集当天清运到校外；废弃物不准乱堆乱放污染环境，要运到学校规定的垃圾停放点，统一运到校外。9做好疾病预防工作，定期进行消毒工作，防止疾病传播。遇到流行疾病传播配合学校和政府卫生行政管理部门做好预防消毒工作。10加强学生宿舍楼的消防治安管理，做好经常性的检查工作，防范于未然。学生宿舍防火巡查应至少每两小时一次，防火检查每月至少一次。发生治安问题，及时处理并报告甲方，因乙方过失造成人员财产被盗或其他损失的承担相应的法律责任。加强物业规划红线范围内的治安管理，做好来访人员

36、登记，确保学生和教职工人身和财物安全。11加强对学生宿舍区的家具、风扇、门窗、门锁等维护和维修完好率达95%以上，如有损坏及时维修及更新，维修及时率100%。12负责电梯的保养和管理工作，每月对电梯进行一次检修，每年进行一次年检。电梯桥箱地面、内壁每天打抹一次。13每年进行一次白蚁防治工作，平时发现蚁害要及时进行治理。14宿舍及一、二楼学生食堂水电表每月抄表一次，抄表数和计费结果公示后，将各用户水电计费表于每月5号前报送总务处、财务处。要求抄表、计量、计费准确，误差率不超过2%。15一般维修任务，原则上当天报修，次日以前安排上门维修，因故不能及时安排维修，应向学生做出解释。设备设施发生突发故障

37、，保证随到随到，及时处理和抢修。维修工程质量合格率100%。维修服务回访率90%以上。16负责消防设施、饮用水、热水设备设施的维护与管理，设备的完好率要求达到100%。17设置24小时维修专用电话和投诉电话，接受维修服务和服务质量、服务态度问题投诉和监督，并做好投诉回访工作，回访率达95%以上，每半年进行一次服务满意度调查，满意率达90%以上。（三）绿化管理1对台湾草、大叶草分别实行二级和三级保养；在每年410月对草地进行修剪，台湾草剪3次，大叶草剪6次；草地修剪后要清理，机剪不到的地方要用人工修剪整理。2及时对各类植物进行淋水、施肥和喷药杀虫，无明显病虫害。每季度对花卉、树木、草坪施肥一次、

38、保持苗壮、叶茂。草坪每三个月进行预防性打药杀虫一次，每三个月要对树木施肥一次，每半年对树木进行预防性打药杀虫一次。有病虫害时要及时采取防治措施。3做好草地的杂草清除工作，草坪和主干道两边绿化带基本上无杂草；台湾草要求无杂草。4各种乔木，根据实际一般每年截枝一次，人行道树修剪要达标；对树木的残枝每季清理一次，无枯枝烂头。5在每年410月的绿篱修剪期内，要对各种绿篱修剪6次。6对各类枯死的乔、灌木、花卉、草坪及时补种；无死树、枯树。7经常巡查，发现草地、花基等水龙头、自动喷头漏水要关好水源，节约用水。8、绿化完好率98%以上，各项指标达到广州市花园式单位要求。（四）除“四害”工作。1设立灭鼠屋。每

39、月投放鼠药，下药堵塞鼠洞等，做到防治结合，降低老鼠密度。2清理卫生死角，清除低洼积水，每季度喷药一次，下药消除蚊蝇滋生地。3每季度对下水道、化粪池打炮喷药一次灭蟑螂，防止疫病的传播。（五）物业管理公司人员配备要求最低标准：52人。即管理人员3人（含水电收费1人）；楼层管理18人；综合维修工5人（含仪器维护）；绿化清洁13人（含除“四害”人员）；治安保卫人员13人。电工、消防、治安保卫人员必须持证上岗。第三章 双方权利义务第五条 甲方权利义务1甲方应同乙方加强沟通，相互尊重，按照国家相关法规履行其职责。2代表和维护产权人、使用人的合法权益。3审定、颁布乙方拟定的物业管理服务制度。4检查监督乙方物

40、业管理工作的实施及制度的执行情况。有权要求乙方对违反服务承诺的事项进行限期整改并按合同约定执行违约金条款；有权要求采纳甲方提出的合理要求；有权对乙方不称职的人员提出撤换的建议。5支持、协助乙方做好物业管理服务工作，不得干涉乙方正常的经营管理工作。6如果甲方对乙方所提供的物业管理服务质量有问题或不满意时，甲方有义务对乙方反馈，并提出整改意见，同时乙方应采取有效措施给予纠正、预防、并改进。对甲方提出的情节较严重的问题，若乙方在合理的时间内仍不能改进的，双方协商解决。若协商不成，甲方有权利延付或扣减部分物业管理服务费用而不承担任何责任，直至解决。7如果乙方违反政府有关劳动用工和薪酬的管理法规和政策并

41、造成管理责任事故，甲方有权终止管理服务合同并追究乙方的赔偿责任。8甲方有权督促乙方加强与住宿学生沟通交流。9乙方依照合同配置管理人员并将管理人员有关资料送交甲方存查备案。人员变动10日内报甲方备案。甲方抽查时如发现人数不符合合同规定，每少一人扣减当月管理费2%；人数少于合同规定人数的10%，扣减当月管理费50%，甲方有权单方解除合同并追究乙方违约的经济责任。第六条 乙方权利义务1乙方应同甲方加强沟通，相互尊重，接受甲方的监督。乙方应同时加强与其他管理部门和住宿学生沟通并接受监督。2根据有关法律法规及本合同的约定，拟订各项物业管理服务制度，经甲方审定后，严格贯彻执行。3对甲方提出的有关物业管理服

42、务的意见和建议及时落实处理。4设立本项目物业管理服务中心，代表乙方具体负责各项物业管理服务工作，并配备足够的服务人员。5乙方有权要求甲方办公人员（含学生）遵守有关的物业管理制度。6对违反本项目物业管理制度的行为，给予规劝、制止。情节严重或规劝、制止无效的，报告甲方处理。7建立本项目的物业管理服务记录并负责及时记载有关变更情况。8及时向甲方提交各类重大和突发事件处理的报告。9向甲方提交年度工作总结和计划报告。10加强乙方员工职业道德和法制教育。11严格执行政府有关劳动用工和薪酬管理法律法规政策，如因违反法律、法规规章和政策发生劳动纠纷、工伤事故责任由乙方全部承担，并承担终止物业管理服务合同和赔偿

43、甲方损失的责任和后果。12本合同终止时，乙方必须向甲方移交管理用房、各项物业管理记录及在接管时甲方移交的全部资料。第四章 物业管理费用第七条 物业管理费用及支付方式1物业管理费用总额为￥ 。三年合同总金额 该物业管理费用总额为合同的执行价。物业管理费用总额除包括投标报价一览表中的物料费用、管理费用、不可预见费用、税费、利润等外，还具体包括电梯维修保养费（含年审费）、自动报警消防系统维修保养费、高低压电维护保养费（含年审费）、垃圾清运费、除“四害”费用、电器及公用设施设备维修费保养等项目费用以及因管理而发生的不可预见费用在内。2每年物业管理服务费按月支付当月10日前支付上月管理服务费，每次付款时

44、乙方需附上上期物业管理工作小结及各大楼使用单位意见，同时开具国家完税发票给校方。3根据甲方需求，乙方可提供合同约定以外的其它专项服务，服务费用由甲方另行支付。第五章 违约责任第八条 甲方违反合同约定，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿，并承担相应的法律责任。第九条 乙方违反合同的约定，未达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿，并承担相应的法律责任。第十条 双方代表每月不定时对物业管理服务内容对照要求进行三次以上抽查，每次随机抽查一定的合同项

45、目内容。抽查合格率低于90%的，每降低1%，扣减当月物业管理服务费2%。一年累计三个月合格率低于80%，甲方有权终止合同。第十一条 甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付违约金数额为年物业管理总额的20%；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予足额赔偿。第六条 奖惩措施第十二条 乙方向甲方交纳人民币伍拾万元履约保证金，乙方未完成合同规定的各项物业管理服务，甲方有权没收履约保证金。第十三条 乙方全面完成合同规定的各项物业管理服务，甲方可对乙方进行适当的奖励。第十四条 合同期满后，乙方可参加甲方的物业管理服务招投司法并在同等条件下，可优先获得管理权，但根据法规政策被取消投标资格或优先管理资格的除外。第七章 附 则第十五条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。第十六条 本合同之附件为合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。该附件必须经甲、乙双方签字认可，附件之间如有冲突，双方协商解决。第十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及