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1、万盛新区项目可行性研究报告万盛新区项目可行性研究报告 东兴责任有限公司 2010年12月 目 录1、 总 论 31项目背景 32项目概况 43问题与建议 62、 市场预测 61 市场调查 62 产品供需预测 93、 市场分析 101. 成都商品住宅价格走势 102. 温江市场供求关系分析 11四、投资项目策划研究 121. 市场定位 122. 目标市场定位 135、 投资估算与资金筹措 141. 主要经济技术指标 142. 估算汇总表 153. 资金筹措 156、 投资项目财务分析 161. 财务评价 162. 项目投资利润率 投资回收期 187、 不确定性风险分析 181. 风险分析 182
2、. 不确定性分析 193. 投资风险的控制 208、 房地产投资综合评价分析 211. 推荐方案的总体描述 212. 推荐方案的优缺点描述 223. 结论与建议 23 一、总 论1项目背景1.1项目名称:万盛新区1.2承办单位概况东兴房产开发有限责任公司代理编写可行性研究报告,承办单位是金强实力有限责任公司，注册资本8000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。东兴公司的经营宗旨是：为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、
3、丰富多彩；为社会创造价值-服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现东兴公司的社会价值；1.3可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及成都市颁布的相关法律、法规、政策（3）成都市温江区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（4）成都市2009年国民经济和社会发展统计公报（5）成都市城市总体规划（2002-2020）（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（7）成都市市区基准地价（8）投资项目方签定的协议书或意向书（9）编制报告的委托合同（10）其他有关依据资料1.4项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产
4、经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发万盛新区。成都市温江区拥有成都海峡两岸科技产业开发园，全国四家之一、西部地区唯一的国家级海峡两岸科技产业开发园，是四川省、成都市重要的现代轻工业基地和台商投资聚集区,也是成都市重点建设的三家国家级开发区之一。也有成都后花园的美称。2项目概况2.1拟建地点拟建于江区南熏大道四段温江青少年宫旁2.2建设规模与目标自有
5、资金为12000万元，万盛项目规划总用地10433.85平方米、合15.65亩，容积率2.4，绿地率30%，建筑密度30%。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“万盛新区”，致力于为在温江区大学城白领阶层周边高校院所的知识分子，入住温江区的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。2.3项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金8000万元，再加上房屋预售款，共投入总资金12828.67万元。 本项目完成后，预计销售收入为15687.5万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加862.9万元、所得税766.7325万
6、元、提取法定盈余公积金及公益金300.6135万元后，预计累计未分配利润为2204.499万元。2.4主要技术经济指标技 术 经 济 指 标项目单位数量占地总面积平方米10433.85总建筑面积平方米25041.24居住建筑面积平方米22541公共建筑面积平方米2500.41居住居数户250.46平均每户建筑面积平方米90平均每户居住人数人3容积率2.4绿化率%30住宅栋数栋3平均层数层16停车位个2503问题与建议考虑到万盛新区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择
7、上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于大学城的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。二、市场预测1市场调查在经历了2008年的自然灾难和全球金融危机的影响后，成都经济在2009年总体上保持稳步增长。前三季度GDP同比增长14.2%，高出全国平均6.5个百分点。对西南地区巨大的区域市场辐射作用使成都的社会商品零售总额在今年1至11月同比增长19.9%。与沿海地区出口遇冷形成对比，部分行业巨头向西部转移生产带动了成都出口的快速增长，1至11月出口增长60.3%。同期合同外资和实际外资分别增长80.5%
8、和10.0%。而固定资产投资在基础设施建设和震后重建等因素的刺激下也增长明显，1至11月同比增长24.1%。其中，房地产开发投资在上半年虽然为负增长，但市场的快速回暖推动了其增长率在下半年止跌回升，1至11月同比增长4.6%。 在这样的宏观背景下，2009年成都房地产市场亦是一片热火朝天的景象：全年房地产完成投资近600亿元。优质写字楼市场随着供应的增加和需求的波动，空置率有所上升，租金水平维持小幅调整；由于地铁的即将开通，09年成都市商铺市场异常火爆，租售价格均大幅暴涨，预期还会保持上升势头，住宅市场整体上呈现较大幅度的量价齐升趋势；豪宅市场价格止跌为升，销售量与去年同期相比上升较快，几大别
9、墅圈已经趋于成熟；优质零售物业市场由于全年供应有限以及稳定的消费需求，租金和空置率基本保持平稳。物流设施物业市场租金总体平稳，个别新增供应集中区域租金和空置有所波动。 据统计局数据显示，11月70个大中城市房价同比上涨7.7，同比涨幅连续7个月回落，环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。而据成都搜房网数据监控中心统计数据显示：截止到11月30日，成都市主城区住宅交易均价为8371元/平方米，环比上涨0.5个百分点。同比2009年，涨幅达到9.0%。从市场反应来看，当前环境下，成都买卖双方仍然处于深度博弈中；投资型和改善型需求购房者虽然有所减少，但庞大的刚需群体依旧迫切需要买房，因此在
10、经历了大半年的调控后，成都房价却并没有明显下降，反而逆市上涨。据搜房网数据监控中心统计，自今年1月以来，成都市主城区的住宅均价呈明显上升趋势，虽然经历了两次调控，但房价并没有像预期那样下降，统计显示，成都市主城区11月主城区住宅交易均价为8371元/平方米，较10月上涨0.5%。同比去年，涨幅为9.0%。二次调控之后，成交量虽然有所下跌，但仍然处于高位运行。在今年一次调控（4.17新政）之后，成都市城区普通商品住宅出现变化，在新政刚满月时，成都市主城区有15%的楼盘价格下降，另有37%的楼盘价格未变，价格停长和降价楼盘的比例为52%，但仍然有38%的楼盘价格依旧持续上涨，相比于新政出台前，大部
11、分楼盘价格持续上涨的局面虽然有所改善，但涨价楼盘依旧占据了相当比重。2产品供需预测据2009年成都市房指数报告显示:房地产综合物业价格为 7500元/平方米，住宅平均价格为 7000 元/平方米，写字楼平均价格为 8000 元/平方米。从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前成都市住宅市场供应上,住宅面积在，50平方米以下的占总量的25%，50-90平方米占总的40%,住宅面积在90-130平方米的占总量的20%,130170平方米占总量的10%,170平方米占5%，从以上统计结果看,90平方米以下，的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。我公司此时开发小户型是
12、正确的。2009年到2010年成交套数不是很但，主要受到政策影响，但政策的松动，预计2011年，刚性需求将得到释放，购房需求将大大加大。二手房的市场受到政策的控制，特别对那些炒房者的打击，二手房市场将受到限制，二手市场房价的推高，将推动购房者购买新房。2010年成都市新开工面积为1413.62万平方米，下降20.8%，其中住宅新开工面积下降20%，商业类下降21.6%，办公类增加16.1%，全市商品房销售面积为2693.10万平方米，增长111.5%，其中住宅增长112.5%，商业类增长38.7%,写字楼增长136.1%。全市空置率下降31.6%。综上可以分析出2011年房地产将供给小于需求，
13、市场前景好。项目所在地温江，市场前景更是乐观，温江区楼价在4500元/平方米到7000元/平方米间，各个楼盘销售状况较好，特别是御景湾均价在7000元/平方米，恒大城和巨龙环岛也在均价6000元/平方米。特别是温江光华大道的和成温邛高速的连接成都和将要修建的地铁和轻轨将大大拉近成都与温江的距离，将带来大量的外来温江购房者。综上分析，我们公司此时开发商品房是迎合市场需求的。三、市场分析3.1成都商品住宅价格走势 2010年总体应该是处于调整阶段。去年的房产市场在价格和价值上是不平衡的，价格超越了价值，所以今年房地产的价格会呈理性平缓的状态，今年的房产价格不会像去年一样出现大幅上扬，但同时也不排除
14、局部区域会有特例，一些规划的发布、一些个案的出现比如地铁经济，都有可能让一些区域的房价出现波动。市中心的房子面积会越来越小，户型多以高层小户型为主，比较适合年轻的上班族。而大户型会逐渐向郊区转移，这种郊区化住宅比较适合中产阶层。2010将是调整的一年。首先今年国家出台了很多政策来调控市场，这是一种信号。国家在政策上明确提出对保障性住房的关注，另外，普通商品房的供应也在加强，同时对投机炒作行为和炒房者进行了严厉打压。年下半年，房地产市场出现了升温，国家通过财税政策跟进，今年上半年加大了督促和政策落实，目前去年下半年的上涨趋势已经有所缓和。2010年成都的房价不会大起大落，应该会是一种较平稳的状态
15、。分析指出，国家在控制房价上会加大力度，比如首付40%就已对投机性购房者有了一定的抑制作用。而对于开发商来说，国家也出台了一些制度。由于去年在楼市上赚到了钱，目前开发商暂时没有调整，但如果一季度过后资金回笼不好的话，开发商就会进行一些调整，所以房产市场是会有反复的。从国家对地产市场的调整来看，既要打压房价，但又不能过度，因为房地产业对中国经济的拉动有很大影响，过度打压不利于国民经济的发展。所以房地产市场会维持一个健康平稳的发展态势。房产3.2温江市场供求关系分析 2010年房地产市场供求偏紧，房价将出现盘整，增速将趋缓。市场供求偏紧主要原因有以下几个：一是竣工面积和土地购置面积均在2008年有
16、所减少，2009年明显减少，对2010年市场的供给至少形成预期性的压力。二、是以趋势估算，2009年销售量属趋势之内，2008年积累的需求在2009年并没有得到多大程度的释放。三、是2010年宏观经济环境大大好转，消费者的收入预期开始向好，消费信心开始增强。四、是经济环境的好转使2010年房地产市场开发投资较2009年继续提高，对捂盘惜售的打击扩大增量。另一方面房地产建设投放市场有一个滞后期，同时在调控政策影响下，2009年后半年出现的房地产开发企业扩张的态势会有所收缩。 五、是住房市场化以来房地产销售量除2008年下降外一直连续增长，尚未出现缝制，有继续增长的势头，因此2009年依然偏紧的状
17、况。四、投资项目策划研究 4.1市场定位 4.11 、项目优势和价格定位和周边其他竞争楼盘相比本项目有其自身特有的优势：环境、规模、文化氛围、交通便利、绿化及现代景观、智能及商务配套，这六大优势集中了当今温江成功开发楼盘的精髓。 温江地区已成为成都市楼价涨幅较大的区域，政府每年几十亿的基础设施投资，大量公司的涌入，必将在近期内大大改善温江地区的居住生活条件，创造更多的就业机会和商机，抓住发展机遇，抓住商机是现代人选择居住场所的重要因素。“万盛新区”紧邻温江中央区，该区域在近年内将实现温江开发服务、金融投资、商务贸易、信息交流与展示、居民生活配套和商务配套六大功能，其升值潜力是非常巨大的。成都市
18、住宅市场存在着同质化现象。无是新概念的运用、户型设计还是小区内楼盘看上去都大同小异。住宅开发项目有在概念上炒作的嫌疑。现在的成都市房地产市场已步入成熟，消费者在对住宅的选购上也非常理智，所以本项目应注重产品的制造（包括：户型设计、外立景观及新技术等）和硬件设施的配套。另外本区物业购买者主要为当地白领阶层，而且中等户型特别是90平方米左右的户型占据本区域目前市场销售的主力，所以应适当考虑户型配比，以取得更佳的经济效益。 此外我们将对我们的目标销售区域对本楼盘进行充分的宣传，积极抢占温江住宅的高端市场。4.2目标市场定位 4.21目标区域 地块周边3公里半径内主要为中低素质商品和康居住宅，高素质住
19、宅较少。新近开盘的瑞景澜庭、鹭湖宫、巨龙环岛国际社区逐渐提升该区域住宅品质。同时显示该区高素质住宅的市场前景。 4.22目标客户即物业管理的方案 由于温江的迅速发展，该区域的居民趋于高学历、高知识、高素质的知识经济产业人群，高新技术企业、金融证券信息业界白领人士、欲改善居住条件的置业者、周边高校的教师以及工作者为居民的主要构成。 “万盛新区”是为了适应大学城附近的白领阶层和各高校的老师购房和适应光谷住房需求而开发的，具有商务、智能化和人文品位高的基本特征，进而要求住房具有舒适性、健康性、智能化、文化性。舒适性是以人为本的体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，因而要追求一种舒适方便的安静的
20、居住环境，让人享受生活的社区。健康性就是绿色住宅的概念。现在不但要讲“以人为本”的观念，也要讲发展到讲人与自然的和谐共存，发展。所以提出一种口号：建设绿色住宅，营造健康家园。智能化体现在小区以联想集团为依托的网路系统，通讯系统及安全系统的齐备。文化讲的是人文环境。现在很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅的档次。五、投资估算与资金筹措 5.1主要经济技术指标万盛小区项目规划总用地10433.85平方米，建筑面积25041.24平方米，其中住宅22541平方米，公建面积2500.41平方米。总居住户数250 户，规划总居住人口 750人，容积率2.4 ，绿化覆盖率 30% 。项目单位数量
21、占地总面积平方米10433.85总建筑面积平方米25041.24居住建筑面积平方米22541公共建筑面积平方米2500.41居住居数户250.46平均每户建筑面积平方米90平均每户居住人数人3容积率2.4绿化率%30住宅栋数栋4平均层数层16停车位个250二5.2估算汇总表根据概算定额指标，确定单位工程造价根据开发项目的工程量可得：总投资估算汇总表序号项目费用名称 金额（万元）1土地开发费59472建设工程费4507.44建筑工程费3004.96安装工程费1502.483其他投资费445.434项目管理费222.725不可预见费111.367合计11135.975.3资金筹措本项目资金由金强实
22、业提供。六、投资项目财务分析6.1财务评价6.11销售收入、销售税金及附加估算表销售收入估算项目计算期合计一季度二季度三季度销售面积（平方米）750075001000025000销售单价（元/平方米）605062006500销售收入（万元）4537.54650650015687.5销售税金及附加（万元）249.6255.8357.5862.9营业税（万元）226.9232.5325784.4城市维护建设税及教育费附加（万元）22.6923.2532.578.446.12成本估算表成本估算表序号项目取费标准/（万元）总费用/万元单位建筑成本/万元1土地费用1.1土地出让金地上建筑面积5947.5
23、5947.52前期费用184.82.1擦侧费用0.50%2.2设计费用2.50%2.3监理费及质量检测费0.95%3.4招投标费0.06%4建安工程费1800元/平方米4507.445建设期管理费222.726财务费用年利率为407不可预见费111.368销售费用销售收入的3% 470.63总成本（不含销售税费）11484.450.4586196.13 利润表利润表项目投资利润表合计序号项目计算期第1季度第2季度第3季度1销售收入4537.54650650015687.52总成本费用11484.453经营税金及附加249.6255.8357.5862.94土地增值税5利润总额3340.156所
24、得税766.73257税后利润835.03757.1盈余公积300.61357.2应付利润07.3未分配利润2204.499利润率0.178540253586.2项目投资利润率 投资回收期 项目总投资额为12347.35万元，总销售收入为15687.5万元，总销售利润额为2204.499万元（见收入和利润分配表）投资利润率平均利润总额/总投资额10017.86投资回收期1年七、不确定性风险分析7.1风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。7.2不确定性分析1.自然风
25、险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2.政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金
26、融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3.经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4.技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。5.社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会
27、环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。6.内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。7.3投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：1.通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目
28、建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度、利用法律手段、来保证迁址工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金 的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。2.通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。3.通过
29、加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。9、 房地产投资综合评价分析81推荐方案的总体描述成都市温江区，是成都的后花园，是许多购房者的首选之地，同时地铁和轻轨的开通，使得温江就在成都旁，通过研究本区域的经济发展趋势, 调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。82推荐方案的优缺点描述1.优点1）项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展
30、、住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。2）项目在经济上具有较强的可行性该项目总建筑面积约25000平方米，2012年分3季度预售，分别销售价格为6050元/平方米，6200元/平方米，6500元/平方米，预计销售总额15687.5万元，预计开发总成本为12828.67万元，税后利润为2204.499万元,税后投资回报率17.86%3）项目具有突出优势 万盛新区的定位属中档次，在同一供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大 公司的资金具有优势 项目拥有较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）
31、 项目所处地块的发展前景较好4）项目开发经营风险较小 本项目属于小面积、小规模开发，在项目开发过程中受经济的影响小，应能稳获预期投资收益。2.存在问题 1）项目规模较小，工期紧，开发过程中各方面工作协调难度大。 2）项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。 3）房地产行业竞争激烈，公司需要建立一支高素质的营销队伍，或采取委托销售的方式。 4）意见：开发小户型83结论与建议1.结论从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。该方
32、案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且温江的房地产经济注入了新鲜血液，有力的推动了温江的房地产经济发展，起到了搞活经济的作用。从社会效益来说：万盛新区建成后，可提供住宅250套，有效地解决温江刚性住房需求问题。因此社会效益极为可观。从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的修养圣地，改善环境带来较大的影响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。2.建议 强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。 （1）加强管理 （2）公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。 （3）要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。 （4）项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。 （5）注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用.26