休闲旅游区开发项目可行性研究报告 doc 49页.doc

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1、SYSYSYSY 野奢休闲旅游区野奢休闲旅游区野奢休闲旅游区野奢休闲旅游区 项目可行性研究报告项目可行性研究报告项目可行性研究报告项目可行性研究报告 香港香港香港香港 ZTZTZTZT 基金会有限公司基金会有限公司基金会有限公司基金会有限公司 二二二二XXXXXXXX 年十二月年十二月年十二月年十二月 - 1 - 报告目录报告目录报告目录报告目录 第一章第一章第一章第一章 项目总论项目总论项目总论项目总论- 3 - 1.1 项目概述.- 3 - 1.2 项目建设背景.- 3 - 1.3 项目建设规模及内容.- 4 - 1.4 项目建设单位.- 5 - 1.5 项目建设计划.- 7 - 1.6

2、项目投资说明.- 7 - 1.7 项目建设意义.- 8 - 第二章第二章第二章第二章 项目建设必要性项目建设必要性项目建设必要性项目建设必要性- 10 - 2.1 顺应城乡统筹改革的大潮.- 10 - 2.2 城乡一体化发展的需要.- 10 - 2.3 符合地方旅游经济发展的需要.- 11 - 2.4 建立起农民长效增收机制.- 11 - 第三章第三章第三章第三章 项目选址分析项目选址分析项目选址分析项目选址分析- 12 - 3.1 项目位置.- 12 - 3.2 人文优势.- 12 - 3.3 旅游环境.- 13 - 3.4 交通环境.- 14 - 3.5 自然环境.- 14 - 3.6 消

3、费习惯.- 15 - 3.7 选址分析.- 16 - 第四章第四章第四章第四章 项目建设内容项目建设内容项目建设内容项目建设内容- 17 - 4.1 乡村野奢度假区.- 17 - 4.1.1 乡村野奢酒店群落- 17 - 4.1.2 乡村林盘会馆群落- 18 - 4.1.3 原乡田园俱乐部- 19 - 4.1.4 原乡休闲街区- 20 - 4.1.5 原乡旅游房车营地- 21 - 4.2 创意天下汇.- 22 - 4.3 现代农业示范区.- 24 - 4.3.1 观光体验农业基地- 24 - 4.3.2 生态立体农业基地- 25 - 4.3.3 生态涵养林带- 26 - 4.4 新农村集中安置

4、区.- 27 - 4.5 生态景观系统.- 27 - 4.5.1 景观生态系统- 27 - 4.5.2 自然通风- 28 - 4.5.3 植物种类及景观的多样性- 28 - 4.5.4 生态水系和生态水池- 28 - - 2 - 4.5.5 地表水循环- 29 - 第五章第五章第五章第五章 项目经营分析项目经营分析项目经营分析项目经营分析- 30 - 5.1 项目经营模式.- 30 - 5.2 游客类型对比分析.- 30 - 5.3 收入构成分析.- 31 - 5.1 观赏过程收入.- 31 - 5.2 参与性游乐.- 31 - 5.3 夜间娱乐.- 32 - 5.4 旅游购物.- 32 -

5、5.5 特色餐饮.- 32 - 5.6 特色住宿.- 33 - 5.7 康体消费.- 33 - 5.8 疗养消费.- 33 - 第六章第六章第六章第六章 项目市场分析项目市场分析项目市场分析项目市场分析- 34 - 6.1 旅游业现状.- 34 - 6.2 花卉及香味植物市场分析.- 35 - 6.3 项目的旅游差异化竞争优势.- 36 - 6.4 项目的农业产业化分析.- 37 - 6.5 项目的销售策略.- 38 - 6.5.1 品牌打造- 38 - 6.5.2 分类销售- 38 - 6.5.3 市场风险分析- 39 - 第七章第七章第七章第七章 项目建设计划项目建设计划项目建设计划项目建

6、设计划- 40 - 第八章第八章第八章第八章 项目投资和效益分析项目投资和效益分析项目投资和效益分析项目投资和效益分析- 41 - 8.1 项目投资概算.- 41 - 8.2 项目经济效益.- 42 - 8.3 农民就业与增收.- 43 - 8.3.1 农民就业- 43 - 8.3.2 农民增收- 44 - 8.4 环境保护效益.- 44 - 8.4.1 水资源系统保护- 44 - 8.4.1 大气保护系统- 45 - 8.4.3 噪音防治- 45 - 8.4.4 生物多样性- 46 - 第九章第九章第九章第九章 项目结论项目结论项目结论项目结论- 47 - - 3 - BY FW 第一章第一

7、章第一章第一章 项目总论项目总论项目总论项目总论 1.11.1 项目概述项目概述 项目名称：SY 野奢休闲旅游区 项目投资单位：香港 ZT 基金会有限公司 项目建设单位：四川 SY 建设投资管理有限公司（拟建） 项目主管部门：成都市郫县政府 郫县旅游局 项目建设性质：新建 项目建设地点：成都市郫县团结镇白马村 1.21.2 项目建设背景项目建设背景 郫县，历史悠久，积淀深厚，拥有丰厚乡村旅游文化资源。旅 游资源的开发和利用，是统筹城乡新农村建设的重要支撑力量；打 造文化休闲产业，是统筹城乡新农村建设的重要支撑产业；大力发 展乡村旅游文化产业，是统筹城乡新农村建设的重要模式。 在成都作为中国统筹

8、城乡综合配套改革试验区的宏观背景下， 郫县提出了以乡村旅游文化产业带动大成都经济圈旅游休闲产业的 整体发展规划，对郫县丰富的乡村旅游资源进行全方位整合与再构， 实现区域经济的可持续发展。 旅游产业作为第三产业的核心产业，是郫县实现由传统县域经 济向都市近郊型经济转型的关键产业和重要着力点。在此基础上， 郫县提出了紧紧围绕“古蜀文化、乡村旅游、观光农业、商贸物流、 - 4 - 生态人居”等五大重点，加快推进望丛古蜀文化产业园、农科村景 区、横山运动休闲营地、滨河沿线生态休闲旅游产业带以及沙西线 生态休闲旅游产业带、 “三河”流域（走马河、沱江河、清水河）湿 地生态经济产业带等特色示范基地建设，推

9、动特色旅游产业聚集发 展的城市发展规划。 1.31.3 项目建设规模及内容项目建设规模及内容 本项目规划面积 4950 亩，其中乡村野奢旅游区规划面积 420 亩， 创意天下汇 105 亩、现代农业示范区 4300 亩，新农村集中安置小区 125 亩。规划建设项目如下： 项目建设内容项目建设内容建设规模（亩）建设规模（亩） 乡村野奢酒店群落 120 乡村林盘会馆群落 100 原乡田园俱乐部 100 原乡休闲街区 40 乡村野奢度假区 420 亩 原乡旅游房车营地 60 创意天下汇 105 亩 105 观光体验农业基地 860 生态立体农业基地 3010 现代农业示范区 4300 亩 生态涵养林

10、带 430 新农村集中安置区 125 亩 125 合计合计 49504950 本项目以保护耕地为原则，在统筹城乡综合配套改革试验区及 - 5 - 城乡一体化的宏观政策支持下，以成都市农村集体土地流转政策为 依据，在总共 4950 亩的规划整理面积中，通过占补平衡，拆院并院， 集中 650 亩农村集体建设用地，以建设和打造极具有川西韵味的 “SY”野奢休闲旅游区和新农村集中安置小区。 “SY”项目以区域内最具四川田园特色的原生态林盘资源为核 心，通过对周边农田耕地的农业产业结构调整和优化，以高品质乡 村野奢度假酒店为引导，建设集乡村旅游休闲、生态涵养林、观光 体验式农业、生态立体化农业、农产品深

11、加工和新农村集中安置区 于一体的综合性乡村休闲旅游项目。 本项目根据项目功能分区，合理细分土地性质，最大化发挥区 域资源功效，打造高端旅游产品，拉动区域经济整体可持续性发展。 1.41.4 项目建设单位项目建设单位 香港 ZT 基金会有限公司系由在港、澳、台地区及海外营商多 年的商界人士联合投资组建，港府合法注册，并获得国际金融组织 和基金的大力支持，资金来源丰富。ZT 基金会有限公司总部位于香 港湾仔庄士敦道 181 号，注册资本为港币 6.9 亿元。为促进国内业 务发展，公司在北京设立了国内总部，在四川投资组建了永安和中 为两大企业集团。 香港 ZT 基金会有限公司主要致力于香港和内地间的

12、经济、科 技、文化交流，特别是在新的历史条件下配合国家在文化和旅游、 - 6 - 能源和环保等建设方面的发展，着力于对内地最优秀的文化、旅游、 节能环保等专案进行投资，向那些能够发挥示范性、辐射性、可持 续发展的专案提供支援和帮助，并确保在这些方面的投资能够惠及 最广泛的社会群体。 香港 ZT 基金会有限公司经过数年的发展，在内地的投资总额 累计已达 140 多亿元，涉足旅游、文化、金融、能源、环保、流通、 地产、公共服务和实业投资等领域。香港 ZT 基金会有限公司从创 立伊始就全方位借鉴国际市场的先进技术和经验，形成了卓越高效 的管理团队，标准化的作业流程，开放的学习氛围，拼搏进取的团 队精

13、神，成为内地企业开拓国际市场的伙伴和内地与香港之间经济、 科技、文化交流的桥梁。 永安集团系香港 ZT 基金会有限公司全资集团子公司，资产已 经超过 30 亿元人民币。公司以房地产开发为龙头，集金融投资、机 - 7 - 械制造、环境保护、商品贸易、商业服务等为一体，包括四川永安 投资置业有限公司、成都万通北站商场有限公司、成都九洲宾馆有 限公司、成都朗正贸易有限公司、成都行舟物流有限公司等企业， 集团年均税后利润达 5000 多万元，并保持了年均 10%以上的增长 速度。公司在投资传统产业的同时，大力打造成都火车北站商圈， 为成都经济的发展作出了贡献。 中为集团是由香港 ZT 基金会有限公司在

14、中国内地投资组建的 战略性投资机构，负责其在中国内地进行区域经济投资与开发；目 前在中国西部地区主要是采取参与地方政府的区域性经济建设模式 进行项目投资及投资管理服务，为政府打造有特色的、可持续的区 域经济并促进地方经济的发展。公司秉承“体系运作、科学经营、 建章立制、突破目标”的管理理念，形成了具有中为集团特色的企 业文化体系，凝聚了一大批优秀人才，集团中高层管理人员均具有 博士、硕士学位。中为集团拥有先进的投资理念和较强的运作实力， 致力于发展成为国内领先、西部一流的企业财团。四川中为循环经 济建设投资管理有限公司是中为集团的核心企业。另外，集团公司 还下设成都草堂古玩城经营管理有限公司等

15、子公司。 1.51.5 项目建设计划项目建设计划 “SY”野奢休闲旅游区总建设周期为 36 个月，项目预计从 20XX 年 3 月启动，至 2010 年 3 月完成建设。 - 8 - 1.61.6 项目投资说明项目投资说明 项目总投资：12.5 亿元。 资金来源：企业自筹资金 9.92 亿元，引进项目资金 2.58 亿元。 主要经济指标：项目年收入 2.47 亿元，年上缴税收 5098.25 万 元。 1.71.7 项目建设意义项目建设意义 乡村旅游文化休闲产业是一个富民产业，对于参与农户的收入 支持，超过对税收的贡献，是新农村建设中最容易直接带动农民增 收的产业。乡村旅游文化产业的发展，将大

16、大推动农村村容的改变， 推动卫生条件的改善，推动环境治理，推动村镇整体建设的发展。 所以，乡村旅游文化产业是目前新农村建设中的最佳产业模式。 “SY”野奢休闲旅游区项目以乡村田园资源、乡村风景资源、 乡村民俗文化资源、乡村历史文化资源等等为依托，构建中国西部 原生态乡村旅游文化资源与国际旅游产业理念相结合的乡村旅游产 业链，致力于成为中国乡村旅游文化的精品项目。本项目突破了传 第一产业第一产业第一产业 生态观光农业、高新高生态观光农业、高新高 效农业、四季花卉、经效农业、四季花卉、经 济林木济林木 产业模式产业模式产业模式 单一产业单一产业 产业效益产业效益产业效益 效益较低效益较低 第二产业

17、第二产业第二产业 农副产品深加工、乡农副产品深加工、乡 村纪念品、特色野奢村纪念品、特色野奢 品的生产品的生产 产业模式产业模式产业模式 产业提升产业提升 产业效益产业效益产业效益 效益递增效益递增 第三产业第三产业第三产业 以野奢酒店为核心的服务以野奢酒店为核心的服务 业，以休闲度假为内容的业，以休闲度假为内容的 乡村旅游产业乡村旅游产业 产业模式产业模式产业模式 复合产业复合产业 产业效益产业效益产业效益 效益倍增效益倍增 - 9 - 统旅游产业单一发展的模式，结合成都进行新农村建设的一系列政 策，进行一、二、三产业的复合架构与循环发展，促进乡村经济的 可持续发展。 本项目通过循环经济理念

18、在项目区域内的运用，以及对水资源 的循环利用和保护，实现整个区域循环经济技术的优化示范，在中 国乃至世界提供一个充分利用循环经济技术的中国乡村旅游文化的 旅游目的地； 本项目通过乡村旅游文化产业的运作，在创造经济效益的同时 兼顾社会效益和生态效益的发展，为区域经济的腾飞创造稳定、持 续的税收，大量解决农村社会劳动力的就业和增收问题。 - 10 - 第二章第二章第二章第二章 项目建设必要性项目建设必要性项目建设必要性项目建设必要性 2.12.1 顺应城乡统筹改革的大潮顺应城乡统筹改革的大潮 20XX 年 6 月 7 日，国家发展和改革委员会下发国家发展改 革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城

19、乡综合配套改革试验 区的通知 。该通知要求试验区要从实际出发，根据统筹城乡综合配 套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域 和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机 制，促进城乡经济社会协调发展。郫县作为成都的重要卫星城，经 济发展迅猛，在城乡统筹改革中将成为引领改革的先锋力量，而本 项目的建设正是顺应城乡统筹改革的大潮，通过大力发展乡村旅游 业带动农业产业结构调整，建立农民长效增收机制的有效途径。 2.22.2 城乡一体化发展的需要城乡一体化发展的需要 自 20XX 年以来，成都市就实施了以推进城乡一体化为核心、 以规范化服务型政府建设和基层民主政治建设为

20、保障的城乡统筹、 “四位一体”科学发展总体战略，实施了一系列重大改革，开创了城 乡同发展共繁荣的可喜局面。项目拟建地目前还是以传统农业为主， 随着工业向园区集中，土地向业主集中，农民向城镇集中的“三个 集中”政策的逐步推进， “SY”项目的实施为推动城乡一体化发展、 改善乡村居住环境和健全各项综合基础配套有着积极的促进作用。 - 11 - 2.32.3 符合地方旅游经济发展的需要符合地方旅游经济发展的需要 成都作为中国的“第四城” ，已凸现大都市的风范，区域内旅游 资源十分丰富。旅游业不仅具有强大的经济拉动效应，同时还是一 种“绿色经济” 。 “SY”项目的实施，可实现旅游资源差异化发展， 实

21、现区域旅游资源风格的互补，为都市不同结构、不同层次人群提 供风格迥异的服务。同时，本项目顺应郫县旅游发展规划，是沙西 线生态休闲旅游产业带中的重要组成部分，是对郫县整体旅游形象 和服务功能的提升。 2.42.4 建立起农民长效增收机制建立起农民长效增收机制 农民增收是“三农”问题的核心。加快农业和农村经济发展、努 力增加农民收入是农业农村工作的重中之重。本项目的建设通过对 项目规划区域内的农业产业结构的调整和优化，通过项目引进的农 业投资和农业科技企业为支撑，形成全新的农业产业结构，促进农 民增收长效机制的建立，并延长了产业链，特色化和品牌化的农副 产品为农民长效增收提供有力的支撑。同时乡村旅

22、游和观光农业的 发展还将提供大量的技能培训和工作机会，使传统农民向个体经营 和产业工人转变，为农民增收创造更多的条件和机会。 - 12 - 第三章第三章第三章第三章 项目选址分析项目选址分析项目选址分析项目选址分析 3.13.1 项目位置项目位置 “SY”野奢旅游休闲区项目位于成都市郫县团结镇白马村。团 结镇位于成都西北郊的府河水源头，郫县的东部距成都市区 13 公里， 县城 10 公里，北邻成彭公路，南靠国道 317 线，成都市沙湾西延线 8 车道高等级公路横穿全镇，成为通行成都的主要快速通道。犀团 路（犀浦至团结）由北向南纵贯全镇，与国道 317 线相连，镇域范 围内村村通沥青公路，形成四

23、通八达的交通网络。因府河起源于镇 内的石堤堰，故有“府河第一镇”美称。全镇地势平坦、土地肥沃、 水资源丰富、排渠通畅，幅员面积 28.86 平方公里，总人口 26500 余人。府河自北向南纵贯全镇镜内形成了府河水为主的自流灌溉渠 系。 3.23.2 人文优势人文优势 郫县，作为古蜀国历史上鼎盛时期杜宇王朝建都立国之地，是 古蜀文化的发祥地，其境内古蜀 文化遗址众多，蜀文化资源沉淀 丰厚。相传皇帝杜宇深爱百姓， 死后化为一只杜鹃，每逢春季都 飞来唤醒老百姓重视农耕，嘴巴 啼得流出了血，染红了漫山的杜鹃花，这便成为成语“子规啼血” - 13 - 的来历。 “SY”野奢旅游休闲区项目崇尚自然，回归纯

24、粹天然的田 园生活，与古代蜀王的重农品性形成了跨越千年历史的的呼应。 团结镇，位于郫县东北部，因成都市的母亲河府河起源于 镇内，故有“府河第一镇”之称。镇人民政府驻地太和场有着悠久 的历史，是川西平原著名的水码头，曾是郫县四大集镇之一。团结 镇高校林立，镇内入驻了成都理工大学影视学院、四川师范大学成 都学院、新华科技职业学院、五月花计算机学院、成都旅游职业中 专等一批具有影响力的大中专院校，在校师生 3 万余人，是一座名 副其实的“学子麋集之城” ，商住条件良好，市政配套设施齐全，项 目可以为本地及附近消费群体提供完善的配套服务。郫县良好的人 文环境也为本项目的建设和运营提供了最好的支撑。 3

25、.33.3 旅游环境旅游环境 在大力发展旅游业的形势下，成都市市委政府高度重视旅游产 业的发展，通过多项政策着力挖掘区域内旅游资源，指导旅游产业 的发展方向。郫县政府也出台了“郫县旅游发展总体思路”和“郫 县国际乡村度假村控制性详细规划” ，以科学发展观统领旅游产业发 展全局，强力实施休闲主题的旅游开发工程，不断配套完善基础设 施，优化整合旅游资源，精心打造旅游精品，强力开展宣传促销， 持续推进区域合作，加快旅游业发展。随着社会劳动率的不断提高 和城镇社会经济的迅速发展，城镇居民闲暇时间愈来愈多，外出旅 游的客观需求愈来愈强烈，形成了巨大的旅游客源市场。 - 14 - 3.43.4 交通环境交

26、通环境 航空：成都双流国际机场，是全国七大航空港之一，现有国内 航线 245 条，开通了成都至香港、新加坡、加德满都、曼谷和巴黎 等国际航线 7 条，航班 204 个，年客流量 500 万人次。经成都市绕 城高速公路，郫县至双流国际机场 20 分钟车程。 铁路：成都火车站是西南地区最大的客货运输中心站，年货物 周转量 145 亿吨/公里，年旅游周转量 45.6 亿人/公里。已建成的成 都火车站西客货站位于郫县境内，县城距火车西客货站 8 分钟车程， 距火车北站 25 分钟，距火车南站 20 分钟。 公路：东西方向国道 317 线、成灌高速公路、沙西线等高等级 公路横贯全境，是通往都江堰、九寨沟

27、、黄龙、卧龙等黄金旅游胜 地的必经之路。南北方向成都绕城高速公路、温-郫-彭快速通道纵 贯该县境，形成通达快捷的交通网络。目前，已开通 305、304、221、96、54 等 5 条公交线，可直达成都市区，各镇之 间已全部开通城市公交线路。 3.53.5 自然环境自然环境 郫县属亚热带湿润气候，冬无严寒，夏无酷署，四季常青。历 年平均气温 15.7 摄氏度，平均降雨量 1000 毫米，基本无水灾发生。 平均湿度 84%，空气污染指数 API45 以下，常年空气质量保持在 级。在气候方面，郫县非常适合人居和度假休闲，利于发展休闲旅 游业。 - 15 - 在地质方面，郫县属岷江冲洪积扇区，地形较平

28、坦，相对高差 不大，海拔高度 550.00 米左右，地表水流自西向东。地貌属岷江流 域级阶地。郫县地势由西北到东南逐步下降，相对高差 1-2m，地 表无复杂地质构造，平均海拔为 550 米。 3.63.6 消费习惯消费习惯 成都作为中国知名的休闲旅游城市，是一座“来了就不想离开 的城市” ，在国际上具有较大的影响，它是乡村休闲旅游产业发展的 最大动力。而郫县乡村旅游资源异常丰厚，具有进行资源整合、整 体打造、系统开发、持续运作的优势和条件。乡村环境、田野体验、 高尚休闲将成为都市新贵人群最喜爱的生活消费方式。 根据城市消费范围的研究：第一个为餐饮消费圈，以城市为中 心，大型城市周边 50 公里

29、，中型城市周边 25 公里，小型城市周边 15 公里范围区域，都是城市居民餐饮消费出行区域；第二个为休闲 - 16 - 消费圈，以城市为中心，大型城市周边 250 公里，中型城市周边 150 公里，小型城市周边 80 公里范围区域。在这两个圈范围内的农 村，都具备发展乡村旅游休闲产业的基本条件。 3.73.7 选址分析选址分析 本项目拟建地具备发展乡村旅游的各项基本条件。项目规划片 区毗邻沙西线和府河，从地理位置、资源和环境条件方面与“SY” 项目崇尚自然、追求纯粹天然的田园生活的建设理念不谋而合。并 且项目拟建区位于四川黄金旅游线路的必经之处，有利于形成游客 规模聚积。据统计，每年通过这条线

30、路的中外游客达 400 万人次以 上，本项目会借助这一优势迅速扩大影响，并通过成都向全国乃至 海外目标市场辐射。 - 17 - 第四章第四章第四章第四章 项目建设内容项目建设内容项目建设内容项目建设内容 “SY”野奢休闲旅游区项目包括四大建设内容，分别是乡村野 奢度假区、创意天下汇、现代农业示范区和新农村集中安置区。 4.14.1 乡村野奢度假区乡村野奢度假区 4.1.1 乡村野奢酒店群落乡村野奢酒店群落 乡村野奢酒店群落是以酒店服务业和文化旅游产业为特征的第 三产业。在区域内原生态的林盘资源的基础上优化建设。 野奢酒店（Rustic Luxury Hotel）是以山野、乡野、郊 野、田园等区

31、域为背景，以 原生态建筑为外观，内部设 计豪华奢侈，是近年国际新 兴的高端休闲旅游度假产品。野奢酒店能满足高端消费者对于自然 和奢侈的双重欲求。野奢酒 店是新一波追求舒适和奢侈 的浪潮的开始，它将建筑和 自然结合在一起，将荒野的 魅力同奢华的享受结合在一 起，如此反差的消费方式能够满足当代人追求时尚、刺激、个性、 私密空间的需求。 - 18 - 在本项目中，我们将野奢酒店的概念和范围进行了升华和扩张， 最大化的诠释“野”与“奢”两大主题。乡村野奢酒店群落结合郫 县乡村天然就有的纯朴与自然，依托成都作为西部中心城市强大的 消费资源和市场辐射能力，规划建设与地域、民俗、历史文化相协 调的乡村野奢酒

32、店，并配套建设高档休闲游乐设施。 建设规模：120 亩，总建筑面积 32016。 建筑特点：群落由 18 间不同大小、不同建筑风格的野奢主题 酒店组成，其表现主题包括影视、时尚、设计、艺术、复古、 科幻、IT、原始、运动等方面。 功能目标：乡村野奢酒店群落面向高收入、高智商和高品位 的个人消费群体，形成私密性、时尚性较强的高端消费氛围， 将成为国内著名的高端度假休闲地之一。 经营管理：乡村野奢酒店群落共拥有 400 余间度假房，委托 著名的酒店管理集团管理。预计年吸引高端游客 4 万人次， 经营收入达 5200 万元/年。 4.1.2 乡村林盘会馆群落乡村林盘会馆群落 林盘是成都平原最具有代表

33、性的一种建筑形式，典型的林盘聚 落主要分布于成都平原 的都江堰灌区，林盘与 都江堰灌溉水系构成的 川西农耕环境，是世界 上唯一由人工技术调节、 - 19 - 具有数千年历史、至今还发挥作用的农耕区域。 郫县林盘资源十分丰富。但由于内部缺乏必要的基础设施，功 能不足，部分林盘虽形态尚存，但已人去房空。本项目规划的乡村 林盘会馆群落在保护林盘原生形态的同时，通过基础配套设施建设、 建筑和生态环境的优化，从而维护林盘生态资源，并以此为依托发 展乡村旅游、生态观光等林盘经济。 建筑规模：100 亩，建筑面积 26680。 建筑特点：由 16 栋代表国内各种地方建筑特色的林盘会馆组 成，林盘会馆看似无序

34、却与周边环境有机融合。通过乡村林 盘会馆的建设一方面留住传统居住文化，同时还极大的保护 了川西平原的自然生态环境。 功能目标：乡村林盘会馆面向国内外 500 强企业、各地行业 商会、经济协作组织等机构群体，成为展示企业形象、进行 高端决策和员工激励，以及为行业间、地区间提供经济交流、 商务拓展和投融资的平台。 经营管理：乡村林盘会馆群落由专业物业管理集团统一管理。 预计年吸引商旅客户 3 万人次，经营收入达 2800 万元/年。 4.1.3 原乡田园俱乐部原乡田园俱乐部 按照五星级标准建设的原乡田园俱乐部是为高品质野奢酒店群 落和林盘会馆群落提供运动康体、商务接待、洽谈与交流的配套场 所。原乡

35、田园俱乐部由各类健身康体设施、天然泳池、乡村 SPA 体 验区、网球场、划艇以及各式中西餐厅、酒吧、咖啡厅等组成。 - 20 - 建设规模：100 亩，建筑面积 26680。 建筑特点：原乡田园俱乐部采用开放、简约的建筑风格，利 用独特的乡野隐逸环境，打造高品质的田园俱乐部，为社会 名流及国内外游客 提供高端田园生活、 运动和乡野 SPA 体 验的高档度假休闲 场所。 功能目标：原乡田 园俱乐部面向高收入、高智商和高品位的高端消费群体，完 善的功能配套和高品质的硬件环境及田园氛围将吸引大量的 高端客群云集，从而促进整个乡村野奢旅游区形象和品质的 提升。 经营管理：委托专业的酒店管理集团统一经营

36、和管理。预计 年吸引消费客流 20 万人次，年经营收入达 6500 万元。 4.1.4 原乡休闲街区原乡休闲街区 原乡休闲街区是不同于任何城区或风景区的配套商业街。原乡 休闲驿站街区为整个乡村野奢度假区提供超市、美食快餐、高档餐 厅、酒吧、茶坊、电影吧、画廊、艺术精品店等配套服务。原乡休 闲街区独具匠心的水岸互动设计，使整个街区与周边环境融为一体， 本身就是一道充满情趣的风景线。 建设规模：40 亩，建筑面积 16008。 - 21 - 建筑特点：原乡休闲街区由 150 余家大小不同、主题鲜明、 特色各异的小店和乡村工艺坊 组成。街区从建筑风格、空间 结构、氛围营造等方面处处体 现出田园、生态

37、、环保和创意的特点。街区与周边环境的完 美融合，使得漫步原乡休闲街区，在享受田园风光和清洁空 气的同时，还可以欣赏到不同风格和流派的建筑风貌和店堂 风格，感受大自然和人类创意为视觉、听觉、乃至味觉带来 的巨大冲击。 功能目标：面向项目周边尤其是成都的休闲度假人群，以及 来各地来川旅游人群。为上述人群提供度假休闲、家庭聚会、 郊游踏青、享受田园风光和购买特色乡村工艺品的场所。 经营管理：专业物业管理公司，统一管理和运营。预计年吸 引客流 100 万人次，年经营收入达 2000 万元。 4.1.5 原乡旅游房车营地原乡旅游房车营地 房车旅游是一种新型的旅游形式，为旅游业增加了新的旅游理 念，加入了

38、新的元素，具有自由、方便、经济等多种优势。据相关 资料显示，目前旅行房车在 美国、欧洲已经是人们休闲 旅游甚至生活中的一部分， 国外房车消费的主要目的是 - 22 - 旅行、打猎、钓鱼等休闲活动。随着国内经济的发展，对于很多人 来说，拥有一辆自己的房车已不在是一种奢求，国内房车旅游的大 潮即将展开。 建设规模：60 亩，建筑面积 4002。 营地特色：原乡旅游房车营地拥有迷人的风景，在营地的入 口处设有休憩区和和宽敞的停车位。每辆房车的停靠湾都拥 有独立的接电口、引水管道、排污口、有线电视和电话插口。 在房车营地，房车 爱好者可以泡吧、 打球、游泳、健身、 划艇、垂钓、购物、 就餐。同时营地还

39、 设有专业安全的露 营区和野炊区。营地周围高大的生态涵养林和密集的矮林保 证所有使用营地的游客拥有足够的隐私。 功能目标：原乡旅游房车营地为房车业主提供房车接待和休 憩享受的场所，同时也是乡村野奢度假区的停车场和换乘站。 经营管理：委托专业的营地管理公司进行管理，预计可同时 接待旅游房车 50 辆，普通车辆 500 辆，年吸引房车露营游客 2 万人，年经营收入达 1000 万元。 - 23 - 4.24.2 创意天下汇创意天下汇 创意人群喜欢有创意的城市和区域，喜欢在风光优美的地方进 行创作和生活，而这正是郫县的独有优势。本项目规划的创意天下 汇将汇集了各类创意产业人群。创意天下汇将为以野奢度

40、假酒店为 核心的旅游产业构筑新的吸引内核，同时人们需要有创意、有趣味、 有艺术性的休闲体验消费内容，创意天下汇的建设和打造也为旅游 业的发展提供了新的内容。当旅游产业融入了创意产业提供的有价 值的创意内容后，将极大增强对游客的吸引力，无论从游客数量还 是消费额都会有明显的提升，创意产业将为旅游业提供更高的附加 值。 建设规模：105 亩，建筑面积 84042。 建筑特点：采用多元化的建筑设计风格，外观大胆前卫、彩 色绚丽，与周边环境形成强烈的对比，在色彩碰撞和风格冲 击中取得完美的和谐。 功能目标：创意天下汇为各种广告设计、 建筑设计、工艺设计、时尚设计、电影 与电视、互动软件、音乐、表演、动

41、漫 设计以及艺术创作等领域的创意人群提 供原创设计、作品展示和文化交流的场 所。 经营管理：创意天下汇将不定期的举办 各种时尚活动，包括电影首映和开机仪 - 24 - 式、服装发布会、艺术品拍卖、音乐晚会以及各种艺术博/展 览会等活动。由专业的运营管理公司进行管理和经营，预计 可吸引各类创意人群建立个人工作室 150 余间，形成创意集 群优势。并通过各类活动的组织，吸引不低于年 20 万人次的 旅游和观光人群，年经营收入达 5200 万元。 4.34.3 现代农业示范区现代农业示范区 现代农业示范区包括以观光体验为主的观光体验农业基地和以 生态立体农业为主的生态立 体农业基地，是以基本农业 种

42、植为特征的第一产业，示 范区首先在项目所在的团结 镇白马村范围内的耕地上进 行产业结构调整，通过与农 业投资集团、农业科技企业的全面合作，完成现代农业示范区的建 设。 现代农业示范区生产的农业产品不仅为“SY”野奢休闲旅游区 提供绿色、无污染的食品，同时其种植的经济作物和观赏作物还为 项目规划的以乡村工艺和加工产业为主的第二产业提供原材料，保 障产业链完整并不断延伸，促进区域内农业经济的可持续发展。 4.3.1 观光体验农业基地观光体验农业基地 结合郫县气候和地理地质条件，观光农业体验区主要确定了以 - 25 - 香料作物为主体的观光农业体验带。基地引导农民种植香茅、枫茅、 依兰、香花椒、珠兰

43、、竹叶椒、瘦果苏木、素馨花、茉莉花等经典 的观赏香料作物（具体种植产品需根据植物外观和国际市场需求最 终确定） ，同时其产品还可以供应本项目规划的原乡休闲街区的乡村 工艺坊进行精细加工和二次开发，发展以第二产业为主的生产和加 工产业。 建设规模：860 亩，分为 760 亩农业观光区和 100 亩 农业体验区。 建设特点：农业观光区主 要种植观赏性香料作物， 给游客带来视觉和嗅觉的 双重感受。观光体验农业 基地设置专门的农业体验 区，以“原始农业” 、 “封 建农业”和“近代农业” 为农业体验时间主线，游客可以通过不同时段的农业体验， 了解中国农业发展史，使游客仿佛置身于历史长河中，刀耕 火种

44、，纺纱织布，垂钓打猎，犁地酿酒一一再现于眼前。 建设效益：观光体验农业基地预计年吸引观光游客 80 万人次， 乡村工艺产品年销售额达 800 万元，观赏性香料经济作物年 收入达 250 万元。 - 26 - 4.3.2 生态立体农业基地生态立体农业基地 本项目的生态立体农业基地以“花、林、果、蔬、渔”为五大 主题特色。生态立体农业基地除了可以提供体验式观光农业以外， 其“花、林、果、蔬、渔”产品还满足了项目运营后对无公害绿色 的生态食品的需求，并提供景观配套、环境美化等方面的支持。 生态立体农业基地利用高矮秆、早熟和晚熟特色作物的不同特 点进行套种，把葡萄、黄瓜、西红柿等高秆作物和萝卜、芹菜、

45、白 菜等矮秆蔬菜兼种，充分利用农作物的成熟周期，合理搭配早晚熟 品种，增加复种次数。池中养鱼，池边种果，果边种花，花边植草。 通过立体农业，提高 了农业的产量，并为 “SY”野奢休闲旅游 区提供纯正绿色的食 品来源。同时其优质 农产品还可通过品牌 化运作，特供高端消 费群体。 生态立体农业基地通过专业的农业投资和管理集团的集约化、 系统化运作，通过科技引导，循环利用，提升土地利用效率。生态 立体农业基地限制和控制农业化肥污染，保障所提供的农产品的绿 色和安全，提升农产品的品质和价值，从而达到农业增收的目标。 建设规模：3010 亩。 - 27 - 建设效益：生态立体农业基地年收入约 950 万

46、元。 4.3.3 生态涵养林带生态涵养林带 “SY”野奢休闲旅游区项目在规划区内的河流两侧种植大量特 色林木，形成集景观性和生态性于一体的特色生态涵养林带。不仅 可以有效的保护区内的水资源环境，还能改善园区生态环境，丰富 绿化和景观层次。 建设规模：430 亩 4.44.4 新农村集中安置区新农村集中安置区 建设新农村建设集中安置区是“SY”野奢休闲旅游区项目的重 要组成部分。通过土地整理，集中安置，在保持农田及建设用地平 衡的基础上，最大化的提高土地资源效益。新农村集中安置区建筑 风格简约但极富川西乡村风格。 建设规模：125 亩，建筑面积 150075，可集中安置三千多 名农民。 - 28

47、 - 4.54.5 生态景观系统生态景观系统 4.5.1 景观生态系统景观生态系统 本项目整个景观生态系统由中心湖区、生态涵养林带和遍布区 内的综合绿化景观组成。建设复合型的景观生态系统的目的是降低 噪音、排放氧气、洁净空气、减少热岛效应、促进生物多样性、美 化区内环境、提供休闲、娱乐及交流等方面。 4.5.2 自然通风自然通风 本项目将农业天然绿色作物渗入度假区内部，使住度假区绿地 与农业绿地形成一个紧密的整体；在度假区内部以环状公共绿地为 纽带，通过各主题功能区进行连接，形成绿色生态网络；同时绿道 方向与夏季风向一致，利于夏季通风。 4.5.3 植物种类及景观的多样性植物种类及景观的多样性

48、 本项目采用乔、灌、草结合的群落式种植手法，形成具有生态 演替过程、层次分明的复层群落。并通过不同的配置方式，形成多 种植物景观，在发挥生态效益的同时，形成春花、夏荫、秋色、冬 绿的丰富景观。同时本项目大量采用当地树种，尤其鼓励植栽果树， 利用具有生态保健功能的香料植物来杀菌和净化空气，提高环境质 量。 4.5.4 生态水系和生态水池生态水系和生态水池 本项目的景观生态 水系内的水生植物演替 迅速，一年四季有不同 - 29 - 多变之景象，营造了极佳的旅游观赏环境，同时生态水系也是雨水 回收系统的供应基地。生态水池以种植原生水生植物为主，此外还 为了增加生物栖息场所，设置堆置物或生态岛。 4.

49、5.5 地表水循环地表水循环 利用自然水资源，加强地表水循环。本项目环境设计中的各景 观水池可以留存雨水，表现为小型湿地、浅沼泽、池塘等多种形式。 在度假区的建筑结构 中都进行了贮存雨水 的设计，并将贮存的 雨水汇入以中心湖区 为主的生态水系，同 时建筑屋顶绿化和墙 面垂直绿化的设计， 还能有效的改善屋顶的小气候环境。 - 30 - 第五章第五章第五章第五章 项目经营分析项目经营分析项目经营分析项目经营分析 “SY”野奢休闲旅游区项目在对规划区域内的农田耕地进行全 面的保护通过综合开发团结镇农业资源，在不占用任何耕地的前提 下，充分利用现有的土地资源，建设农业旅游观光区，将 4950 亩土 地资源打造成综合性观光休闲旅游产品，为当地农业发展提供全新 的运作模式，创新农业生产手段，实现旅游与农业互动。 5.15.1 项目经营模式项目经营模式 “SY”野奢休闲旅游区项目为度假型休闲旅游区，旅游度假产 业配套设施完备，经营收入链长且完整。本项目不同于其他旅游项 目以门票为主导的经营模式，在本项目中，经营收入涵盖吃、住、 行、游、购、娱等多个层面，并围绕上述 6 大要素设计了 8 大主题 的经营模式。 5.