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1、 团结南路地块项目可行性研究方案 摘摘 要要 本次可行性研究报告是对团结南路一真实项目所做的。首先，根据项目开 发商对项目开发建设的设想以及项目的基本情况，在实施全面的市场调查的基 础上，对项目进行初步定位；其次，根据前阶段的研究成果，及项目用地状况、 开发商的设想和有关城市规划的要求等，提出项目规划设计的指导思想、原则 和方案；然后，对拟开发项目实施进度进行安排，拟定营销方案；最后，在完 成以上阶段的基础上，对项目进行投资估算，财务评价和不确定性分析，同时 对开发商提出相关意见和建议，最终确定本项目是可行的。 关键字：房地产，项目，可行性研究，市场 The 6th Feasibility S
2、tudy of a Project in Tuan Jie Nan Lu Abstract This paper is composed for the project in Tai Bai Nan Lu. Firstly, according to the conceive of the developer to the project and the projects basic complexion, on the bases of complete market research, make the primary positioning for the project; second
3、ly, according to the disquisition fruit of former phases, the situation of the terra using for the project, conceive of the developer, requirements about city programming, and so on, bring forward the lodestar, principles and blue print for programming design of the project; thirdly, arrange the act
4、ualizing schedule for the project to be developed, study out marketing scheme; finally, on the bases of upwards phases, estimate the investment of the project, evaluate the project in finance and analyze the uncertainty, moreover, make some opinions and suggestions to the developer，finally make sure
5、 that this project is feasible. Key Words: real estate, project, feasibility study, marketing 第 1 页 目目 录录 1 总论1 1.1 项目概况 .1 1.1.1 项目简介 1 1.2 可行性研究编制目的 .1 1.3 可行性研究编制依据 .2 1.4 结论及建议.3 1.4.1 结论 3 1.4.2 相关建议 3 2 国内房地产宏观环境分析.5 2.1 全国经济形势5 2.2 2006 年房地产业的发展 5 2.3 影响房地产业的宏观调控政策6 2.4 2007 年房地产业发展预测.8 3 西安市
6、房地产现状分析 .9 3.1 西安市房地产概况 .9 3.2 宏观经济形势9 3.3 西安市房地产市场.10 4 高新区房地产市场状况分析 13 4.1 西高新及其房产市场简介.13 4.2 市场调研分析.13 5 调研结论 23 第 2 页 5.1 项目的市场情况分析 23 5.1.1 项目的 SWOT 分析 .23 5.1.2 项目对策分析24 5.2 市场分析结论与开发建议 25 5.3 项目定位.27 5.3.1 客户定位 .27 5.3.2 形象定位.28 5.3.3 功能定位 .28 5.3.4 价格定位 .28 6 项目建设条件34 6.1 开发建设的用地情况 34 6.2 项目
7、周边配套设施 34 7 项目规划、设计方案36 7.1 项目总体规划方案 36 7.1.1 总体规划设计方案原则 36 7.1.2 总体规划设计方案的指导思想 36 7.2 住宅建筑设计方案 37 7.2.1 住宅建筑的平面布置 37 7.2.2 住宅建筑的结构设计 .37 7.2.3 建筑单体和户型设计 38 7.3 小区配套设施建议 39 7.3.1 停车场设计 .39 7.3.2 多功能会所设计 .39 7.3.3 公园设计 39 7.4 环境艺术设计建议 40 7.4.1 绿化设计 .40 7.4.2 小区入口和道路设计 40 7.4.3 小区色彩和整体形象设计 40 第 3 页 7.
8、5 经济技术指标 41 8 项目进度安排.42 8.1 项目进度安排的依据 42 8.2 项目实施的进度安排 42 8.3 销售计划 43 9 营销方案44 9.1 小区楼盘的卖点.44 9.2 4P 理论的应用45 9.2.1 产品策略.45 9.2.2 价格策略.46 9.2.3 促销策略.46 9.2.4 渠道策略.47 9.3 付款方式.47 9.4 销售面积实现计划 48 10 项目投资估算.49 10.1 项目总投资估算的依据49 10.2 项目总投资估算的原则 .49 10.3 项目的总投资估算 .49 10.4 资金筹措方案 .53 11 项目财务评价55 11.1 财务评价基
9、础数据的测算 .55 11.1.1 基准收益率的确定 55 11.1.2 项目计算期的确定 .55 11.1.3 项目价格的确定 55 11.1.4 项目销售税金及附加的确定 56 11.1.5 利润总额及所得税 56 11.2 盈利能力分析 .56 第 4 页 11.2.1 损益表与静态盈利能力分析 56 11.2.2 现金流量表（全部投资）与动态盈利能力 .57 11.2.3 现金流量表（自有资金）与动态盈利能力 .58 11.3 清偿能力分析 .58 11.4 评价结论 .59 12 不确定分析.60 12.1 盈亏平衡分析 .60 12.2 敏感性分析.61 13 结论及建议.64 1
10、3.1 结论 .64 13.2 存在的问题及建议 .64 主要参考资料66 附件67 附件 1: 高新区房地产个案分析.67 附件 2: 西安市房地产市场需求调查问卷.72 附件 3 财务报表75 致谢83 第 1 页 1 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目简介 本项目名称为“建赏高新” ，位于西安市丈八东路路与科技路 相交处的西北角，是西高新建设集中和较繁华的地段。基地总占地面 积为 62468 平方米，为居住及商业配套用地性质。该处离市中心不远， 区位适中，交通便捷。 该项目周边不仅有易初莲花、爱家超市、世纪金花等大型购物超 市，有便利的商业活动环境；而且其周边的医院、学校、银行、商
11、场 等生活设施配套齐全。 项目所处地块的具体位置如下图所示： 第 2 页 图 11 项目所处地块的具体位置 1.2 可行性研究编制目的 可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化、减 少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效 益。 房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉 及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先要做好可行 性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础 资料得到切实的解决和落实，提出合理的结论，使开发商的决策建立 在科学的而不是在经验或感觉的基础上。 本报告通过研究该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等是
12、 否可行，以及对项目开发的产品有无销路、有无竞争能力、投资效果 等进行研究，从而得出该项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会 取得最佳的效果，并使其作为开发建设项目投资决策的依据；筹集建 设资金的依据；与有关部门签定协议、合同的依据和编制下阶段规划 设计的依据。 1.3 可行性研究编制依据 （1）国家和西安市的经济建设方针、政策和长远规划； （2）批准的项目建议书和同等效力的文件； （3） 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设 施； （4） 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； 第 3 页 （5） 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料； （6） 国家所规定
13、的经济参数和指标； （7） 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备 选规划设计方案等。 1.4 结论及建议 1.4.1 结论 表 1-1 评价结论汇总表 财务评价指标计算结果评价标准是否可行 全部投资季度内部收益 率 19%13%是 财务净现值3101 万元0是 投资回收期2.4 年2.5 年是 借款偿还期1.5 年 从上表看，项目的各主要指标均满足评价标准，所以该项目是可 行的。 1.4.2 相关建议 （1）建议开发商对消费者精确定位，将项目的主要目标客户设 定为当地的中高层收入的人群、在经济技术开发区、西安市工作的高 级白领以及管理人员，同时开发周边地区。 （2）建议开发商在项
14、目的开发过程中加强资金和投资的管理， 开发进度上也要慎重考虑和严格安排，同时，在项目的销售过程中， 开发商要加强销售收入的管理。 （3）建议开发商好好把握房地产开发项目的规模效益和成本优 势，尽可能的加强与原料供应商和承包商的合作，通过材料统购和签 第 4 页 订大的总包合同降低单位成本，同时也能够降低其间发生的各种手续 费用和管理费用，最大限度的节约成本，降低总投资。 （4）建议开发商能够积极开发全方位的服务，一方面能够为消 费者和业主提供更加周到的物业服务，提高项目和开发商的品牌价值， 另一方面也能够尽可能的利用现有的资源在更多的方面为项目创造额 外收益。 第 5 页 2 国内房地产宏观环
15、境分析 2.1 全国经济形势 2006 全年国内生产总值 209407 亿元，比上年增长 10.7%。其中， 第一产业增加值 24700 亿元，增长 5.0%；第二产业增加值 102004 亿 元，增长 12.5%；第三产业增加值 82703 亿元，增长 10.3%。第一、 第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为 11.8%、48.7% 和 39.5%。居民消费价格比上年上涨 1.5%，其中服务价格上涨 1.8%。商品零售价格上涨 1.0%。工业品出厂价格上涨 3.0%。原材料、 燃料、动力购进价格上涨 6.0%。固定资产投资价格上涨 1.5%。农产 品生产价格上涨 1.2%。70 个
16、大中城市房屋销售价格上涨 5.5%。从 2006 年情况来看，城乡居民消费增长势头不错，在住房、汽车、电 子通讯、互联网消费方面保持活跃的状态。而这一状态对带动汽车包 括电子通讯这些产业发展的力度不会减弱。建筑业、包括汽车工业对 重化工、原材料带动力度也不会减弱。由此，可以乐观地推测 2007 年我国国民经济仍会持续、快速、健康发展。 2.2 2006 年房地产业的发展 （1） 房地产投资： 2006 年全国房地产完成投资 19382 亿元，比上年增长 21.8%， 同比上升 2 个百分点，低于全社会固定资产投资增长率 2.2 个百分点。 房地产投资占全社会固定资产投资额的 17.6%，同比下
17、降 0.2 个百分 点，房地产业投资过快增长的态势得到初步控制。 但在市场需求持续旺盛、房价居高不下、有行业外部资金进入的 情况下，2007 年房地产开发投资增速可能会保持 20%以上，其中，住 宅投资增速可能会有所上升。 第 6 页 （2）房地产开发现状： 土地开发面积和新开工面积均达到 2000 年以来的最高，但是土 地购置和竣工面积与 2005 年相比均有所减少。从商品房的销售来看， 2006 年各类商品房销售面积均达到了 2000 年以来的最高值，从一个 角度和一定程度上反映出需求旺盛。2006 年住宅、办公楼和商业用 房销售面积分别达到 2000 年的 3.3 倍、2.8 倍和 3.
18、0 倍。 （3） 2006 年，房地产开发投资东部低于中西部的格局不变。 1-11 月，东部地区房地产开发投资比上年同期增长 195，增幅虽 比 2005 年同期高 17 个百分点，但比同期中西部地区分别低 136 个和 129 个百分点，与中西部地区的差距比今年 1 季度分别扩大 17 个和 69 个百分点；而中西部地区比上年同期增长均超过 300，分别达 331和 324，增幅比 2006 年 1 季度分别高 36 个和 88 个百分点。 （4）商品房的价格： 2000 年以来，除办公楼销售均价上下有所波动外，各类商品房 价格一直上涨。2003 年以后各类商品房价格上涨加速，就是说从 20
19、00 年以来，各类商品房一直上涨，但是上涨速度快的还是 2003 年 以来期间。其中 2006 年的住宅价格是 2003 年的 1.4 倍。从商品住宅 来看，2000 年以来，全国商品住宅开发建设投资额、新开工面积、 销售面积一直增长，2006 年达到最大值。住宅投资占全部房地产投 资额的比重 2006 年达到最大，为 70.2%。 2.3 影响房地产业的宏观调控政策 从宏观政策的角度看，2006 年中国房地产市场经历了有史以来 最猛烈、最严厉的政策调控， “国六条”及十五条意见等政策的相 继出台，在很大程度上影响着中国的房地产市场的发展： 首先， “国六条”中对住房供应结构作了明确的调整“重
20、点 发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。 第 7 页 各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要 求。 ”接着，针对这一要求，十五条意见又进行了进一步的规定，要 求自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型 建筑面积 90 平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须 达到开发建设总面积的 70%以上。这一规定，无疑将会使整个房地产 市场的住房供应结构发生巨大改变。然而，这一规定很可能会引起大 房型住宅由于稀缺而价格上升。同时，要达到 70%这一指标，对于大 中城市而言，政府至少要建设超过 50%的中低价商品房和经济
21、适用房， 在很大程度上加重了政府的财政负担。 其次还表现在以下几个方面： （1）登记前不得转让：为防止房屋炒作，现房买卖网上签约时， 认购和签约的购房人名称不得随意变更，合同上购房人署谁的名字事 先一定要考虑好，转移登记前房屋不得转让他人。 （2）住宅分户验收：开发商在向购房者交房时，必须提供采暖 系统安装质量，给水、排水系统安装质量等 8 项房屋质量检查和整改 记录，并公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的 相关信息。 （3）维修资金上网：房地产开发企业、物业管理企业、业主委 员会须进入北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台进行办公。 业主可随时上网查询维修资金的使用情况及去
22、向。 （4） 空置房停止优惠：凡符合空置商品房免税政策条件的纳税 人，须在 2005 年 12 月 31 日以前向税务机关申报办理减免税手续。 （5）大户预征增值税：2006 年 1 月 1 日以后，凡单栋号内户 (单套房间)平均建筑面积超过 140 平方米以上的，一律按 0.5%的预 征率征收土地增值税，对于 140 平方米(含)以下的不予预征土地增值 税。 （6）房贷执行新利率：2005 年 12 月 25 日 20 时，客户贷款不 第 8 页 存在欠款的，贷款利率按 2006 年 1 月 1 日当日人民银行公布的同期 同档次商业性贷款基准利率下浮 10%执行；仍积欠本金和利息的，贷 款利
23、率按 2006 年 1 月 1 日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷 款基准利率执行。 从上述分析可以看到，政府对控制房地产价格上涨的决心，而且， 政府的调控也将慢慢会有效果，但通过阅读网络上的其他文章，以及 那些文章中给出的数据和理由，我认为，今天全国整体的房价还是会 稳中有涨，通过西安房地产信息网上获得的西安地区近半年来的价格 走势来看，可以证明今年的房价还是稳中有涨的。 2.4 2007 年房地产业发展预测 随着国家和地方政府各项调控措施的不断落实，预计 07 年房地 产投资增速将与今年持平，其中，中小户型、中低价位的普通住房以 及经济适用房投资规模有望扩大。受税收政策限制、利率调整和
24、外资 准入门槛提高的影响，投机性需求和投资性需求将继续减少，房地产 供求矛盾将有所缓解，07 年房地产价格涨幅将进一步趋缓。 同时还可以看出，随着住房体制的完善，非理性需求继续减少， 自住性需求将呈回温迹象。随着调控政策的不断完善和落实，针对投 机性需求的调控政策效力还会继续显现，投机性需求将会继续受到抑 制。同时，各地的城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性 需求也会有所下降。与此同时，具有真实需求的消费者的心理预期开 始恢复正常，观望心态正缓慢释放。 同时，房地产价格涨幅趋缓。近几年国家出台的系列调控措施， 其政策效果将在明年继续显现。而各地方政府贯彻落实中央精神的积 极性有所提高，
25、对当地房地产市场的调控将更加有效，预计 07 年房 地产价格涨幅将趋缓。 第 9 页 3 西安市房地产现状分析 3.1 西安市房地产概况 对于西安来说，西安的房地产业炒房行为较少，市场运行平稳， 价格增长速度不大，成交量稳步放大，可以说是供需两旺， “国六条” 的出台对于西安房地产市场的影响是有限的。 随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策 的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的 房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长， 说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另一方面由于国 家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环
26、境，进一 步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育 品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有 充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进 成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房 行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。 未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业 成熟期的一些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一 定的增长速度。 3.2 宏观经济形势 1.西安市生产总值 2006 年西安市国民经济继续保持良好运行态势。经陕西省统计 局评估，2006 年全市实现地区生产总值 1450.02 亿
27、元，比上年同期 增长 13%。其中第一产业增加值 70.73 亿元，增长 7.2%；第二产业增 第 10 页 加值 615.26 亿元，增长 14.3%，第三产业增加值 764.03 亿元，增长 12.4%。 2.房地产投资 西安市 2006 年房地产完成投资 285.76 亿元，增长 26.9；商 品房销售面积 621.50 万平方米，增长 25.0；商品房销售额 206.15 亿元，增长 20.3。 3.西安市人均收入 从西安市 2006 年各城区分物业均价数据我们可以看出：普通住 宅类物业均价城内区最高，西高新位居第二，其次是城南区，城西比 城东略高，城北最低；商服用房均价城内区依然是最
28、高，城南第二， 西高新为第三，城西区排行第四，其次是城东，城北为末位；写字楼 仍以城内为最高，其次是差别不大的高新和城南，再次是城西和城东， 城北依然是最末；别墅类物业该期仅城南有成交。从 2006 年统计数 据对比显示，西安市目前城内在住宅、商服用房和写字楼上均居于首 位，城内土地紧缺状况日益严重。其次是西高新住宅、写字楼均价也 相对较高，成为房地产开发商投资重点区域。整体来看西安市房价与 其他同类城市相比，房价比较稳定且价格相对较低，而西安市快速发 展的经济和人们日益增长的收入水平必然带动房价的上涨，因此，西 安房地产市场也吸引了大量开发房地产的投资。 3.3 西安市房地产市场 通过以上西
29、安市房地产市场供给市场与需求市场的分析，我认为 西安市房地产市场具有以下特点： 1、政府调控职能趋于深化 随着房地产市场的纵深发展以及政策面的深层次影响，西安商品 房市场在政策的引导下总体表现出良好的发展趋势。尽管市场瞬息变 化会导致房地产市场出现短暂的波动，但是西安市房地产市场已经站 在了一个新的历史高度，走向相对成熟的市场。 第 11 页 2、产品供应结构趋于合理 伴随着政策的引导，以及市场购房者需求主流的演变，西安市商 品房市场供应结构渐趋合理。同时，伴随着楼市竞争的日益趋于激烈， 购房者深层次的需求逐渐被开发商所关注，并成为市场开发的导向之 时，也预示着商品房市场正逐步向“买方”市场转
30、移，而西安商品房 市场目前正处于这种转型阶段，市场需求已经逐渐成为市场开发之指 向。 3、旅游产业的发展带动房地产市场的繁荣 随着西安市旅游业的快速发展和人居环境的改善，西安市房地产 市场必将伴随之带来更大的繁荣景象。伴随政府公共设施的改善和西 安市经济、环境的发展变化，西安市房地产业将与旅游业相互促进， 形成自身的古城特色。 4、西安市房地产信息化 西安市以西安市房地产网为主干建立了比较完善的信息服务系统， 为政府提供房地产市场行情，为房地产投资决策提供了参考信息，加 强了广大开发商与购房者的双向交流，为规范和繁荣西安房地产市场 做出了一定的成绩。西安市房地产行业在信息化必将推动西安市房地
31、产业的快速发展，并且为分析西安市房地产市场情况，预测房地产发 展趋势提供了重要的保障。 5、2006 年西安商品房销售平均价格每平方米 4047.2 元，总体 上涨 3.5，涨幅比 2005 年回落 0.6 个百分点。其中，住宅类销售 平均价格每平方米 30441 元，上涨 3.9，非住宅销售平均价格每平 方米539.5 元，上涨 2.1。经济适用房、多层和高层住宅价格分 别上涨 1.8、5.3和 4.2。由于国家限制别墅用地审批，西安市 别墅价格上涨 5.7。受国家和地方一系列政策和土地需求过旺影响， 2006 年西安市土地交易价格上涨 4.5。其中，普通住宅、工业和商 业娱乐用地与 200
32、5 年同期价格相比分别上涨 5.3、3.4和 4.1。此外，二手房交易价格上涨 4.4。2006 年西安市房地产开 第 12 页 发增幅趋缓，价格稳步上行。房屋销售价格上涨 3.6，土地交易价 格上涨 4.5，房屋租赁价格上涨 1.2，物业管理价格上涨 0.2。 6、目前西安市房地产市场可以分为七大板块，分别为城内、城 东、城西、城南、城北、城西、高新区和长安区。由于政府保护旧城 及城市规划的需求，城内目前在建项目较少，房价也居高；城东原为 西安纺织工业基地，居住环境和人气都较差，但随着城市经济的发展 和工业的合理调整，加上浐灞生态区的开发，东城日益显出良好的人 居环境，房价也在不断攀升；城西
33、是西安重工业基地集中地，原居住 环境较差，然而西咸共建，城西在前，环境的改善和潜在的升值能力， 使这里也集聚了多个住宅项目，甚至在西咸共建区世纪大道上也出现 了如金泰丝路花城、奥林匹克花园等中高端住宅；城南始终是西安 人购房就业的首选之地，这里有小寨商圈和文化气息浓重的大学城， 曲江的开发更为该地区注入了新的活力，房价也是一高再高；城北较 之其他各区，历来被认为治安环境差，经济、文化环境落后，但政府 北迁决定的实施，未来火车站北移，以及西安经济技术开发区的蓬勃 发展，使得新北城发展潜力不可估量，居住环境日益改善，升值潜力 巨大； 西安高西区作为西安的 CBD，经济优势越加明显，住宅市场 也开始
34、活跃起来，投资市场十分火热，目前这里的房地产项目十分集 中，房价也是居高不下，高新区成为西安房地产市场新的两点；长安 区自从撤县改区后，依托靠近城南商圈和便捷的交通优势，逐渐吸引 开发商进入该地区开发住宅项目，房价也由最初的低价格逐步攀升， 房地产市场逐步升温。 第 13 页 4 高新区房地产市场状况分析 4.1 西高新及其房产市场简介 西安高新区建成区域面积为 35 平方公里，占西安市土地面积不 足 5，但其经济总量占到西安市的 1/5，对西安的经济发展发挥着 重要的示范、带动和支撑作用。近年来，西安高新区主要经济指标一 直保持 30%以上的高速增长。近几年随着西安市的高速发展，西高新 凭借
35、其独特的地理位置并由政府相关政策的大力扶植，其已经成为西 安市经济最繁华的地段。 其巨大的商业发展潜力更是招徕了西安本土包括外来许多知名的 房地产开发公司纷纷进军于此，正是在这样的一个环境下，西高新的 房地产市场具有其独特的开发及营销模式。西高新集中了大量的本地 发展商开发的社区大盘。西高新也是外地大发展商的首选开发热点片 区，由于该片区高新企、新兴企业扎堆，同时由于企业发展带动了整 个区域的经济发展，成为西安最具备活力、最现代、最时尚、最具备 经济发展动力的主流区域。它和二环外的南郊形成与老城区鲜明对比 的新城区。大量外地人口在这片新城区工作、生活，使这一片区内的 地产消化量最快、供需最为活
36、跃，同时，这里也是中小户型开发量最 大的片区。 4.2 市场调研分析 这次调研主要是针对以下三个方面进行的：1、基本需求信息 （图 1-8） 。2、消费者偏好（图 9-11） 。3、消费者个人信息 （12-15） 1、购房目的： 第 14 页 我们一共对四百位消费者进行了调研，其中有 51%的人都以改善 住房条件作为自己的购房目的，还有 3%是因为拆迁才再次购房的， 用作本人居住或是给亲人居住用的占了 31%，而以投资为目的的人占 了 15%,这说明该地区的住房目的仍是一自住为目的的。具体分析如 下表： 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 改善住房条件 拆迁 自己或亲人住 投
37、资 系列1 2、建筑类型： 通过对消费者对住宅的建筑类型的调研发现，49%的消费者认为 小高层更适合现代人居住，同时还有 33%的人认为自己会首选高层住 宅，还有 4%的人认为双拼根适合自己，同时还有 7%和 9%的人认为连 排别墅或单体别墅会使自己的首选类型。通过对消费者对建筑类型的 调研可以发现目前消费者所青睐的建筑类型仍然是小高层和高层，这 就要求我在设计建筑类型的时候主要要考虑的建筑类型应该是小高层 和高层建筑。 第 15 页 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 小高层 高层 双拼 连体别墅 单体别墅 其他 系列1 3、户型结构的要求： 在对消费者所进行的户型结构调研
38、发现，大多数消费者更青睐的 户型结构是两室一厅一卫、两室两厅仪卫、三室两厅以卫这三种户型 结构，其中所占的比例分别是 23%、23%、23%。相对于这三种户型结 构以外的其他户型结构则不时抬受消费者的欢迎，所以，在户型结构 设计的时候，就要更多的考虑这三种受消费者欢迎的户型结构。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 一室一厅一卫 两室一厅一卫 两室两厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫 其他 系列1 4、住宅面积的需求： 在被调查者中有 1%的消费者希望购买 45 平米以下的房子，有 3% 的消费者希望购买 4570 平米以的房子，有 23%的消费者希望自己 的住宅面积是 700-90
39、平米，有 37%的消费者希望自己的住宅面积是 第 16 页 90110 平米的，有 24%的消费者希望自己的住宅面积是 110140 平 米，同时还有 8%的消费者希望自己的住宅面积是 140 平米以上的， 通过这些数据我们可以发现大多数消费者理想的住宅面积仍然是以大 中户型为主的，只有很少的一部分消费者希望购买小面积或超大面积 的住宅的，在设计中我不仅要考虑到消费者的实际需求愿望，更要结 合国家的相关的政策法规，尽量不要打户型面积的住宅，严格控制在 90 平米左右，最好是能控制在 90 平米以下。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45平方米以下 45-70
40、平方米 70-90平方米 90-110平方米 110-140平方米 140平方米以上 5、住房单价: 被调查者中能接受的价位在 3500-4000 元的占了 67%，单价在 40004500 元房子有 19%的消费者能够接受，单价在 45005000 元 住宅有 7%的消费者认为自己能够接受，单价在 50005500 元计 5500 元以上的住宅分别有 4%和 1%的消费者能够接受，由此可见在制定销 售价格时不能把价格定得太高，以 3500-4000 为好，这样更能让消 费者接受，从而有利销售工作的进展。 第 17 页 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 35
41、00-400元 4000-4500元 4500-500元 5000-5500元 5500元以上 6、付款方式的选择： 在被调查者中有 35%的人选择了一次性付款，又 65%的消费者选 择了银行贷款按揭。说明大多数人一次性付款的能力不强，多数人选 择按揭贷款。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 一次性付款 银行贷款按揭 7、家庭月收入： 在被调查的消费者中，其中家庭月收入在 20004000 元的最多 占了 50%，2000 元以下的占了 19%，4000-5000 元占了 12%，5000 以 上的占了 20%。可以看到大多数家庭收入仍然是中等水平，所以在定 价时应
42、从分的考虑到这种现状，制定合理的价格水平。 第 18 页 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2000元以下 2000-3000元 3000-4000元 4000-5000元 5000以上 8、消费者的预算总价： 通过对消费者的预算支付能力的调查可以发现，能支付房价在 2040 万元的消费者占多数，分别为 32%和 31.5%支付能力在 1020 万元的消费者占 14.5%，10 万元以下的占了 3%，4050 万元的占了 14%，50 万元以上的占了 2%，通过这些数据可以发现，大多数家庭的 理想的总房价为 20 到 40 万元，价格偏低或过高的住宅几乎是很少有 人买的。 0
43、% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 10万以下 10-20万 20-30万 30-40万 40-50万 50万以上 9、空间形式的选择： 通过该表可以看出有 9%的消费者喜欢错层，有 21%的消费者喜欢 跃层的空间形式，有 31%的消费者选择复式的形式，有 36%的消费者 第 19 页 选择了平层的形式，而只有 3%的消费者选择了 loft 形式，可见，大 部分消费者仍然喜欢平层的空间形式，复式形式其次，所以在住宅的 空间形式选择上应当多考虑这两种形式。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 错层 跃层 复式 平层 loft形式 10、装修标
44、准的要求： 在被调查者中有 38%消费者认为房屋还是毛坯房比较好，同时还 有 25%的消费者认为全房简装修业比较好，同时有 23%的消费者认为 可以使全房精装修，有 13%的消费者认为可以是厨卫精装修，只有 1% 的消费者认为可以是厨卫简装修。通过该项调查可以发现，大部分消 费者还是喜欢毛坯房和全房简装修，这在调研的过程中通过和消费者 的交谈也可以看了解到. 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 毛坯房 厨卫简装修 厨卫经装修 全房简装修 全房精装修 11、住宅风格的选择： 第 20 页 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 中国古
45、典现代简洁现代丰富其他 通过对消费者对建筑风格的调研可以发现，对于大多数西安的消 费者而言，他们都更倾向于现代简洁的建筑风格，同时中国古典和现 代丰富的建筑风格各有 15%的消费者倾向于该建筑风格。这就要求我 在设计建筑风格时要更多的考虑到消费者的这种消费偏好，结合西安 悠久而丰富的历史，设计出更具有西安特色的建筑。 12、消费者年龄： 25岁以下 25-30 30-35 35-40 40-45 50岁以上 通过调研可以发现，具有购房意向的消费者的年龄都多集中在 25 到 30 岁之间，其中:2 岁以下的消费者占的比例是 25%，2530 岁 之间的消费者所占的比例是 29%，30035 岁的
46、消费者占 20%，3540 占 15%，40-45 的消费者占 9%，50 岁以上的消费者占的比例是 10%，可见青年消费者占的比例是最多的，这就要求开发商在惊醒设 计时要多考虑青年消费者的需求偏好，从建筑风格到户型设计都要尽 第 21 页 量符合青年人的消费心理和偏好。 13、消费者的职业状况调查： 个体经营者 公司职员 中层管理者 高层领导 自由职业者 股市投资者 退休 通过调研可以发现，有购房意向的多是公司职员，占总调研人数 的 38.5%。个体经营者占总调研人数的 12.5%，中层管理者和高层管 理者分别占总调研人数的 18%和 2%。自由职业者和股市投资者分别占 7%和 1%，剩下的
47、由于其他原因不得而知。通过调研结果可以发现， 有购房意向的人多是公司职员或中层管理者，这些人大多有固定的工 作，有相对固定且相对较高的收入，所以这些人会考虑购房，这就要 求开发商针对这部分消费者开发出适合该人群的住房，从而会减少销 售带来的压力。 14、教育程度： 高中及其以下 中专大专 本科 硕士及其以上 通过对消费者的教育程度的调研可以发现，大多数消费者的教育 程度都集中在中专以上，其中高中及其以下的人占到总调研人数的 第 22 页 12%，中专和大专的人数占总比例的 38.75%，本科学历的占到 37.75%，硕士及其以上的占了 5.5%。 15、目前居住形式： 商品房 租赁房 自建房
48、房改房 其他 通过调研发现，有 32%的消费者目前居住的已经是商品房，有 36%的 人目前仍是居住的仍然是租赁房，有 10%的消费者居住的市自建房， 有 6%的人居住的是房改房，有 16%的人选择了其他。大多数的消费者 由于居住的仍是租赁房，所以他们还是有很强的购房的欲望的，所以 只要开发商开发出适合这部分消费者的住房，市场应该是很广阔的。 第 23 页 5 调研结论 5.1 项目的市场情况分析 5.1.1 项目的 SWOT 分析 A项目开发优势（S） a地段：位于高新区丈八北路与科技路的交汇处西北角，属商 业与居住两相宜的成熟繁华地段，政府大力提倡和鼓励新区发展，优 惠的开发政策、购房政策。
49、 b交通：交通便利，游 7、14 路、201 路、202 路、225 路、 604 路、711 路、721 路等交通工具直达门口，出行方便快捷。 c商业配套：紧邻易初莲花、爱家超市、世纪金花等，生活配 套完备。 d金融配套：项目附近有农行、华夏银行、中国银行等商业性 银行。 e医疗配套：有高新医院、军工三院、庆安医院。 f教育配套：高新一中、二中、高新一小、二小；西安外事学 院。 g该项目具有强大的规模优势，占地 117 亩，净用地达 97 亩， 在高新区具有如此强大的规模用地是不多的，同时，紫薇房产在西安 具有一定的品牌知名度，消费者对其也有一定的品牌认可度。 B 项目开发劣势（W） a就目前的现状来看，该地段还是相对较偏，地块以西还没有 进行大规模的开发建设，所以略微显的有些偏僻。 第 24 页 b高档商品房较多，竞争压力大。 c、随着政府北迁，城北的房地产市场将更受人们的关注，消费 者的购房首选地段将会是城北，这也将对该项目的营销带来一定的影 响。 C 项目开发机会（O） a项目周围繁荣的商业环境可极大地吸引客户的关