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1、 新天地龙城广场招商方案新天地龙城广场招商方案及执行计划一、 招商背景在市政府的正确领导下，诸城市的经济发展保持着良好的势头。2009年全市预计完成地区生产总值410亿元，同比增长13。实现财政总收入40.4亿元，增长23.8。随着诸城市的发展建设，人民生活水平日益提高，物质、文化生活的需求加大，消费市场随之发展壮大起来，不断催生出新的商业空间。市政府为了更好的发展消费市场，提高市民的生活水平，提升城市形象档次，促进经济发展，对城区内旧有商业项目进行改造，大力发展新兴商业项目。在此发展良机下，新天地龙城广场项目应运而生。这是适合市场发展需要，顺应城市发展规律，迎合人民消费需求，把握商业发展时机
2、的重点工程。二、 组织建设和保障2.1 组织机构保障新天地龙城广场的招商工作，是一项系统工程，需要设置专门的招商机构，安排专业人员全程专职负责，才能有效整合新天地龙城广场项目现有资源，充分发挥项目专业团队的整体优势与专业价值。充分利用新天地集团的优势，处理好老项目改造搬迁工作，树立新天地集团良好形象，才能确保其招商成功。基于此，应以龙骏公司新天地龙城广场项目组为主体，新天地集团公司全力配合，全面负责龙城广场的具体招商工作，给予全程运作的职责和权利保障。2.2 人员保障完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一就是招商队伍的组建及招商人才的培训
3、。 组长：项目总经理执行组长：业务副总执行人员：招商部全体人员2.3 招商团队组织架构项目总经理业务副总招商经理招商经理招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管招商经理招商经理招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管合同管理员三、 招商基本原则原则一： 顺应诸城市商业发展潮流诸城市新兴商业业态发展迅猛，传统农贸市场的商业模式已被打破。纵观未来发展趋势，新兴业态的优势将更加明显，竞争力将更强大。新天地龙城广场正是为老业户提供了一个新的、巨大的发展空间与便利条件，同时丰富了市场资源，提升了城市形象。在新天地龙城广场的招商策略上，我们应充分把握时机，顺
4、应诸城市商业发展的潮流，在全面安置、整合老市场资源的前提下，招入品牌影响力大、实力强、经营效益好、竞争优势明显的主力店、次主力店及符合诸城市民需求的品牌和业态进驻，为龙城广场的发展开辟一条平坦的道路。原则二：透彻了解、精确把握新天地龙城广场现有各方面条件的优劣势。透彻了解、精确把握新天地龙城广场现有各方面条件的优劣势,能保证先期合理、妥善安置搬迁业户，后期制定针对主力店、次主力店及目标品牌、目标业态招商的科学、合理的方案。以求业态配比的最佳组合，避免招商的盲目性。四、招商策略 在对诸城市场进行充分调研后，结合本项目实际情况，将项目招商分为前后两个阶段。第一阶段为龙城市场老业户拆迁、安置阶段。第
5、二阶段为非拆迁安置区域的招商工作。第一阶段的招商重点为如何建立老业户对项目的信心，使其积极配合拆迁安置工作。此阶段要以营销策略，推介宣传为主。多角度、全方位的营销手段，配合良好的优惠政策，奠定老业户的信心，摆脱其观望的态度，加快安置进程。针对此次拆迁的特点，一定要把握住先机，更多的吸引老业户入驻。提供便利、优惠、保障等条件，妥善、快捷的处理好老业户普遍关心的问题，吸引老业户的关注，使其在众多商业项目中选择本案。第二阶段要制定科学合理的业态规划，考虑到成熟业态做强，各种业态互补，优势业态带动，填补市场业态空白等诸多方面。以各类业态规划定位中的重点业种、结合招商选择、评定后的招商目标为重点，以先期
6、进驻业种带旺整个招商工作的开展。并根据所确定的功能区分，以不同专业的龙头客户为重点，带动其他中小客户的进驻。五、 市场环境5.1 市场环境总况诸城市城市面积2183平方千米，共有常住人口107万人。2009年完成地区生产总值410亿元，同比增长13。实现财政总收入40.4亿元，其中地方财政收入24.6亿元，分别增长23.8和20.6。完成全社会固定资产投资215亿元，增长22.6。县域经济基本竞争力位居全国百强县（市）第35位。城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到15500元和8500元，均增长10。居民消费价格指数下降1.3。目前诸城市共有商业、餐饮业、服务业网点1.3万多个，从业
7、人员20余万人。一个以和平街中间地带为中心商业区，大型专业市场为骨干，专业店、便利店、连锁超市相结合的市场流通网络体系初步建立。形成了批发与零售相衔接，大中小相配套，综合与专业相结合的格局。市大中型的商业零售企业主要集中分布在城区中心地带，如龙城市场、密州商城等大型综合性市场，也有现代化商业如利群集团旗下利群商厦、利群诸城商厦、百盛商场、国美电器超市、人民商场、家佳乐超市等等。5.2 各业态汇总（根据市调数据）名称数量面积（万）占比备注百货、零售414.2025.11专业市场15220.6836.56酒店、服务1015.5627.51餐饮952.143.78娱乐542.374.19休闲、洗浴1
8、801.442.55健身、美容30.170.30合计49856.56100备注：在建项目除外。5.3 重点竞争项目汇总、分析5.3.1 新郎国际商贸城优势：新郎国际商贸城项目整体建筑面积50万平方米，其中商贸、农贸、批发市场面积34万。业态设置全面，系统，区域规划科学合理，有利于整合资源，提高整体综合经营能力。项目周边住宅楼盘集中，已经形成一定规模的消费群体，且城市住宅项目多向东发展，容易聚集人气。劣势：经营定位较低，不利于大型综合性现代化商场的经营运作。物业建筑结构呆板，单户面积较大，影响经营的灵活性。由于与本案在业态结构、运营方式上存在重合，将是重点竞争对手之一。5.3.2 杨春国际商贸城
9、优势：大型专业化商业项目。市场定位准确，便于经营；专业性强，有利于发展；物业结构比较实用；竞争项目较少。劣势：综合竞争力相对较弱，营销推广工作滞后，缺乏科学规范的经营管理，后期发展前景不明朗。5.3.3 蓝博湾商业广场优势：地理位置优越，地处市中心繁华地段，物业结构合理，运营管理规划性好，有良好的发展潜力。劣势：项目启动较慢，前期入驻优惠条件较少。5.3.4 阳光春天优势：同样具有优势地理位置，业户入驻优惠较大。租金0.5元/天，免物业费、免入场费，零公摊，免费试做半年等优惠条件吸引业户投资、经营。劣势：整体体量较小，经营品类受限，业态单一，综合竞争力减弱。距利群商厦较近，竞争压力大。5.3.
10、5 其它 诸城市新兴商业项目重多，例如明思克家居广场、黄海数码广场、时尚巴黎商业步行街、佰思特购物广场以及部分在建、拟建的商业项目均对本案产生影响。5.4市场分划原则市场区隔 市场区隔可从消费者消费行为的类型划分，作为拟订市场区隔、招商租赁的目标及策略的重要前导，决策分析者应从产品区隔、消费者区隔及营销反应区隔三个方向构思。 5.4.1 产品区隔：为达到营销推广的目的，采取从产品区隔出发，尝试了解消费者对产品需求主观的认定贡献程度，经由贡献程度来客观衡量贡献度差异，再经由量化分析的结果，做市场划分的依据。 5.4.2 消费者区隔：招商租赁的目标是希望各商店能提供消费者最需要的产品，由于消费者对
11、产品的需求大多有其需求的动机。不同消费者区隔也可从其年龄、性别、职业、所得水准等变数分析，是市场区隔的重要参考因素。不同时机中，消费者也有不同的消费行为。5.4.3 营销反应区隔：招商租赁必须符合营销推广的目的，因此营销推广策略所运用的媒体广告、热场及促销活动等，均能预测相当成果的预期消费者反应。营销反应可获得消费者、产品、策略效果等资讯，以利产品区隔策略的运用，达到招商租赁的目的。 六、招商计划6.1 一般原则6.1.1 前期遵循“高品位，低门槛”的原则。 6.1.2 先主力大店，后散户。首先引进具有品牌效应的人气店然后再借其人气优势，拉动散户进场。 6.1.3 先紧后松：对目标主力客户群适
12、当放松，严格挑选吸纳商户，在开业前再放松各级散户，力求“满场开业”的效果。 6.2 基本要求招商需要做到“三快三省” 。“三快”：快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端； “三省”是指，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。七、租金策略 7.1 基本策略租金在服务商的经营成本中占有较大的比例，租金的高低直接影响到其营业的利润，因此租金是其考虑的关键因素之一。建议在本项目的运营过程中，采用不同业态使用不同租金的方式。例如A栋百货类业态中，服装的租金应高于其他业态；休闲娱乐业态租金可与主力店的知名度以及将来有可能的贡献程度而设定。在制定引进主力店租金费用以及免租期等政策时，应充分考
13、虑到该主力店对整体项目的生存和发展所起到的作用。本案租金策略按招商策略分为两个部分。第一部分以安置老龙城业户为主，吸收部分其他业户为辅。租金方案应重点参考老龙城市场租金情况，结合新天地龙城广场实际情况。在保证龙城广场正常经营成本与收益的同时，尽量减少业户负担，快速、妥善的安置拆迁业户，奠定良好的经营基础，为后期经营发展创造条件。7.2 租金核算原则l 根据诸城市区域市场调研数据l 同类业态租金价位l 同类物业竞争对手价格l 商户整体租赁面积可承受价位7.3 其他商业项目租金分析诸城市商业项目综合统计项目名称开发商物业形态规模商户总数经营时间租金情况优惠政策（建筑结构）（）（年）（均价/天）百盛
14、商场百盛5层6万15001985扣点1530%根据品牌实际情况而定新利群利群上4层，负1层4.7万6502008超市11-13%老利群利群上5层，负1层1万4802001鞋衣类17-25%中百商场新天地5层2.5万5802009扣点18%舜邦A座财政局5层2.77万60020093.00元舜邦B座财政局3层6.69万承包20103.50元免3月房租，免5年物业春天购物城潍坊阳光春天2层150011020053.50元阳光春天得利斯置业上下沿街2层1.8万36020101.00元第二年上调3%-5%杨春商贸城杨春集团上下沿街2层26万计划20100.40元新郎商贸城新郎集团上下沿街2层50万计划
15、2010待定按上交税金地方留成部分享受2年等额扶持及3年50%扶持各商业项目平均租金汇总项目名称状态商户总数租金均价优惠政策（元/天）龙城市场成熟2.85舜邦A座成熟6003.00免3月房租、5年物业舜邦B座成熟承包商3.50免3月房租、5年物业春天购物城成熟1103.50阳光春天新开3601.00免物业费、入场费，零公摊，免费试做半年杨春商贸城招商0.40针对家具招商新郎商贸城招商待定免20年物业费、暖气费，并按上交税金地方留成部分享受2年等额扶持及3年 50%扶持分析：从诸城市整体商业项目租金情况来看，成熟商业项目的租金较高。同时由于部分业户收取转让费转租后，经营户成本增加；加之商业项目较
16、多，竞争压力加大，经营户利润空间减小，已经没有租金增幅的可能性。龙城市场搬迁安置业户大多对本案持观望态度，一是有诸多新的商业项目选择，二是在等待合适的经营条件，对租金等优惠的期望值较高。新兴的商业项目为了增加招商竞争力，吸引经营商户，纷纷出台大量优惠政策，以期招揽人气，达到满场开业的效果。这同样加大了本案的租金竞争压力。所以本案租金制定应重点考虑同类物业竞争对手的价格以及商户租赁可承受价位这两项。八、招商方案8.1 A栋北区F1、F2层（A1区F1、F2层）A1区已销售495户，共计4847.88，面积占比43.84。其中自营户175户，经营面积占比14.35；托管户320户，面积占比29.4
17、9。A1区原有业态划分缺乏科学分配，没有形成系统的业态布局分划条件，对于招商方案、租金方案的制定及后期运营管理将产生不利影响，相对减弱了项目整体竞争实力，以至于A栋整体规划都受到牵制。因受到销售情况影响，无法进行业态重新划分，只能按照原有业态划分进行招商。并视具体条件在不影响全局的情况下可进行适当微调，以适应科学经营的需要。招商方向主要面向龙城市场业户，同时注意吸纳新业户入驻经营。考虑到B栋与其他竞争项目招商造成部分业户分流，应重点借助项目自身优势与经营实力，加之优惠政策，做好营销宣传与推广工作，吸引老市场经营业户与其他经营户。同时可鼓励托管业户拓展招商资源。8.2 A栋南区F1、F2、F3层
18、（A2区），A1区F3层A栋南区F1、F2、F3层（A2区）与A1区F3层在业态引进上主要考虑依靠项目整体定位，并要与A1区F1、F2层形成优势互补的局面。使A栋形成各业态联合，相互带动，相互促进的经营格局。这样符合项目整体招商策略，顺应商业发展趋势，迎合消费群体需求，有利于项目整体经营与发展的要求。8.2.1 业态划分A2区业态划分主要考虑与A1区百货类业态形成错位经营、业态互补，以营造专业市场为主。A2区F1层建筑面积10000平方米，规划为诸城首家“汽车用品商城”。F2层、F3层营造诸城市“精品家居广场”。A1区F3层整体考虑以娱乐休闲为主，致力打造诸城首家“大型休闲娱乐广场”。逐步健全
19、诸城娱乐休闲消费市场，引领休闲娱乐消费方向。8.2.2 目标业态分析 从诸城市场调查整体情况来看，诸城市专业市场大多为建材、家具类，大部分集中在密州商城、九龙商贸城和新郎欧美尔国际装饰城。从商业市场宏观面分析，专业市场种类不够健全，且存在部分市场经营年数较长，经营管理不完善、经营状态较差等情况。新郎欧美尔国际装饰城是各专业市场中比较现代化且经营状态良好的一个，但地理位置偏于城市东部。随着诸城市房地产业的蓬勃发展，人们对家具、家居、建材类商品的需求量仍会呈现上升势头，而且对其要求也会增高。现代化、专业性强的市场必定会受到青睐。从诸城市场调查整体情况来看，诸城市目前为止没有大型综合性休闲娱乐广场，
20、市民休闲娱乐场所较单一，且经营档次、文化品味较低。通过调查数据表明，现有休闲娱乐场所无法满足市民对文化休闲娱乐的更高要求。A1区F3层业态规划表（大型休闲娱乐广场）业态面积（）占比%美食广场1650.0019.41品牌特色餐厅900.0010.59中餐1572.0018.50美容468.005.51美发158.001.86足浴782.009.20KTV1865.0021.94酒吧699.408.23棋牌室404.454.76合计8498.85100具体业态分划图A2区F1层业态规划图（汽车用品商城）A2区F2层业态规划图（精品家居广场）A栋F3层业态规划图（精品家居广场）B栋整体规划B栋整体用
21、以安置龙城市场国有资产与非国有资产。拟将龙城市场经营业户按经营业态、品类统一规划，进行科学、合理的业态划分。既考虑到拆迁安置的可行性，又考虑到B栋后期的经营与发展。拟将B栋13层用于安置龙城市场14号厅及福泰厅经营业户和2号厅产权经营户。安置后B栋三层仍留有部分面积可用于调剂使用。B栋四层、五层规划为商务酒店，可使项目整体业态完善，科学，并符合项目长期发展需要。B栋接收范围与业户安置情况汇总表经营业态产权经营户（）租赁经营户（）经营面积合计（）安置面积（）副食、酒水批发0545.00545.00545.00洗化用品0545.00545.00545.00日杂塑料02222.002222.0022
22、22.00小家电322.00152.60474.60475.00钟表18.4018.4036.8037.00音像制品82.8064.40147.20148.00饰品9.20239.60248.80245.00玩具128.8027.60156.40158.00工艺品36.80073.6075.00文体广告147.20522.20669.40670.00婚庆用品36.80138.00174.80175.00箱包皮具0144.20144.20145.00窗帘布匹0652.00652.00652.00针织0598.00598.00603.50床上用品0220.00220.00220.00童装童鞋034
23、4.00344.00344.00鞋1122.00174.801296.001296.00男装0664.00664.00665.80女装02872.002872.002872.00总计1904.6010179.2012083.8012093.30以上安置内容包括龙城市场14号厅和福泰厅经营业户、2号厅全部产权经营户。非国有资产业户安置方案另附。B栋13层业态规划图B栋一层业态划分图B栋二层业态划分图B栋三层业态划分图图中红色字体部分为安置后机动调剂部分（3503.36），同时已经按照现代商业经营规律进行业态分划。C区农贸批发市场规划C区主要负责吸收安置龙城市场农贸市场经营业户，同时注意引进新业户
24、经营。C区将是完善项目整体性的重点部分之一，在完善业态结构、聚拢人气等方面起了重要作用。龙城市场农贸批发市场对应新天地农贸批发市场情况业态经营面积（）业户数量项目面积（）面积差额（）蔬菜批发991.00351463.50472.50味品厅1142.00741402.34260.34熟食厅490.0054580.3490.34肉厅432.4077576.97144.57水产厅920.0047889.24-30.76粮油配送厅550.00111121.00571.00活 禽600.003000观赏鱼花卉270.001300合计5395.403416033.391507.99龙城市场农贸市场业户需安
25、置在龙城广场农贸大棚的共298户，实用面积合计4525.4，龙城广场建筑面积：10500实用面积为6033.39，可剩余1507.99可作为机动调剂。同时将建设露天菜市场5000。老市场活禽、观赏鱼、花卉业态未规划至内，可考虑在农贸大棚外建实用面积为870的小屋。新天地农贸市场业态布局图C区安置流程公布政策业户登记备案选取铺位签约付款入驻二装正式营业铺位选取采用抓阄的方式。统一时间，召集登记备案的业户进行抓阄，抓取选铺次序，按照次序进行铺位的选取。九、租金方案9.1 A栋北区F1、F2层租金方案（A1区F1、F2层）A1区租金应按照租金核算原则，重点考虑同业态竞争项目租金情况与业户承受能力两方
26、面，同时兼顾新市场的前期培养策略。9.1.1老龙城市场平均租金表厅号业 态位置租金（元/天）1针织、婚庆、服装、百货、床品一楼3.60窗帘、布匹二楼2.102小家电、工艺品、婚庆、文体、玩具、音像、图书、鞋优势4.50一般3.003服装厅位4.30服装摊位4.004服装一楼2.30副食、洗化、文体、日杂、婚庆、一楼1.30服装、家具、饰品二楼2.205农贸1.20平均租金2.849.1.2老龙城市场平均租金分析龙城市场由于经营历史较长，且其中各厅经营方式不统一，市场没有整体规划、经营模式，租金收取也没有统一标准。加之部分经营业户转让经营权等情况，导致市场就租金问题形成各自为政的局面，严重影响到
27、长期经营和发展。现有龙城市场租金根据业态不同，位置不同，经营年限不同，造成价格区间过大的问题，而且出现了相同位置由于业态不同，租金差异较大；相同业态不同位置，租金不一致等诸多问题。对后期拆迁安置的租金测算与收取造成严重影响。9.1.3A1区F1、F2层租金策略建议根据诸城市相关商业项目调研结果，结合竞争与制约因素，切合本案实际情况，兼顾经营预期，预设平均租金基数为1.5元/天。位置业态铺位数租金方案（元/天）面积占比平均元/天均价ABA1区一层A1副食1200.500.600.400.210.87A2洗化、日杂1130.500.600.400.23A3小家电、钟表、音像等1131.001.10
28、0.900.19A4工艺品、文体、婚庆1261.001.100.900.22A5箱包、皮具931.501.601.400.16A1区二层B1窗帘、布匹761.001.100.900.112.17B2针织621.001.100.900.10B3床上用品1031.001.100.900.16B4童装、童鞋841.501.601.400.13B5男装1341.501.601.400.21B5女装1151.501.601.400.16B5鞋791.501.601.400.12按照经营位置差异，划分A、B租金区域，作出租金分划。A区对应均价涨幅510，B区对应均价降幅510。 A栋北区F1层平均租金基数
29、为0.87元，F2层租金基数2.17元。平均租金基数1.52元/天。面积以使用面积计算。9.1.3 A1区F1层租金区域划分图9.1.4 A1区F2层租金区域划分图租金区域划分是根据A1区铺位划分位置、通道位置、主要人流方向，按照“回”字形设计，目的在于将铺位位置差异在租金方面体现，符合一般商业项目铺位划分原则与特点。A1区F1层A类铺位面积3264平方米，占比64；B类铺位面积1834平方米，占比36。A1区F2层A类铺位3697平方米，占比60；B类铺位2404平方米，占比40。注：以上铺位租金划分图中未扣除已销售部分。9.1.5租金优惠l 第一次签约，合同期为3年，实行免2年租金的优惠。
30、即交一年租金，经营3年。l 免物业管理费2年。l 税金地方留成部分享受5年等额扶持。l 对于某业态中具有代表性的业户，考虑其对项目招商和后期经营的贡献，可以适当延长优惠期或者其他形式优惠。9.1.6 管理保证金1）签约面积15平方米以下商户，需缴纳300元保证金；2）签约面积15平方米以上商户，需缴纳500元保证金；合同终止后，无欠费情况，30个工作日内无息返还。9.1.7 租金调整方案方案一主要考虑到市场培养与长远发展。以签约三年为例，以合同期为单位，第二合同期按照第一合同期租金的3增加，即第四、五、六年均按照第三年租金的3增加。第三合同期在参照上一合同期租金水平的同时，结合市场运营情况适当
31、增加浮动比例。方案一租金收益测算（单位：元）日租金面积30（日）12（月）年租金第三年第四年3第五年面积租金收益面积租金收益租金收益元/天元元/天元元/天元A1890.400.50160272.00700.130.52131064.340.52131064.34A21047.640.50188575.20620.080.52116078.980.52116078.98A3696.151.00250614.0045.601.0316908.481.0316908.48A4795.061.00286221.60146.881.0354463.101.0354463.10A5694.161.5037
32、4846.40496.161.55276857.281.55276857.28B1725.871.00261313.20725.871.03269152.601.03269152.60B2385.991.00138956.40227.211.0384249.471.0384249.47B31015.441.00365558.40930.661.03345088.731.03345088.73B4670.831.50362248.20580.401.55323863.201.55323863.20B52551.381.501377745.201750.801.55976946.401.55976
33、946.409472.923766350.606223.792594672.572594672.57租金测算表中“面积”为实际收取租金面积，第三年已扣除销售自营户面积，第四年起扣除全部销售面积。销售数据截止至2010年2月28日。方案二综合考虑项目整体运营预期情况，收益预期等条件。第四年按照第三年租金的3增加。第五年按照上一年租金的6增加。第六年按照上一年租金的9增加。第七年在参照上一年租金水平的同时，结合市场运营情况适当增加浮动比例。方案二租金收益测算（单位：元）日租金面积30（日）12（月）年租金第三年第四年3第五年6面积（）租金（元/天）收益（元）面积（）租金（元/天）收益（元）租金（元
34、/天）收益（元）A1890.400.50160272.00700.130.52131064.330.55138625.74A21047.640.50188575.20620.080.52116078.970.55122775.84A3696.151.00250614.0045.601.0316908.481.0917893.44A4795.061.00286221.60146.881.0354463.11.0957635.71A5694.161.50374846.40496.161.55276857.281.64292932.86B1725.871.00261313.20725.871.032
35、69152.591.09284831.38B2385.991.00138956.40227.211.0384249.461.0989157.2B31015.441.00365558.40930.661.03345088.721.09365190.98B4670.831.50362248.20580.401.55323863.21.64342668.16B52551.381.501377745.201750.801.55976946.41.641033672.329472.923766350.606223.792594672.572745383.65租金测算表中“面积”为实际收取租金面积，第三年
36、已扣除销售自营户面积，第四年起扣除全部销售面积。销售数据截止至2010年2月28日。9.2 A栋南区（A2区）F1、F2、F3层，A1区F3层租金方案9.2.1 专业市场租金调查市场名称经营品类面积（）平均租金（元）卫浴厨卫、卫浴86670.60灯具灯具、灯饰、配套电器22600.70家居、建材家具、装饰材料、家具、厨具、卫浴1882760.40茶叶茶叶6901.60花卉花卉、观赏鱼37000.26汽车用品配件、装具、装饰62601.20A2区F1、F2、F3层租金方案l 租金核算原则参考市调同业态实际租赁价格及市场可承受租金价格，拟定A2区F1、F2、F3层平均租金。区域业态平均租金（元/天
37、）A2区F1层汽车美容、装潢、汽车用品1.00A2区F2层精品家居广场0.80A2区F3层精品家居广场0.50l 合同租赁期3年，最长不超过5年。l 租金交纳周期及优惠政策。以商户签订正式合同开始计租1） 第一次签约，合同期为3年，实行免2年租金的优惠。即交一 年租金，经营3年。2） 免物业管理费2年。3） 商户第二次付款自合同期第四年开始。4） 装修期计入合同期外。l 付款方式1）第一年按年度交纳。2）第四年起按年度交纳，提前30天交纳次年租金。l 租金年调整方案5年合同（F1层）合同期限递增比例租期金额（元/日）第一年免租1.00第二年免租1.00第三年无1.00第四年151.15第五年2
38、01.385年合同（F2层）合同期限递增比例租期金额（元/日）第一年免租0.80第二年免租0.80第三年无0.80第四年150.92第五年201.105年合同（F3层）合同期限递增比例租期金额（元/日）第一年免租0.50第二年免租0.50第三年无0.50第四年150.58第五年200.70商户租金，年限，递增，装修期，免租期，可根据进驻品牌的影响力等因素本着“一事一议”的原则进行另案汇报处理。9.2.2 A1区F3层租金方案大型娱乐业租金调查名称经营品类面积（）平均租金（元/天）KTV量贩式KTV153500.32电玩游戏、游乐10800.53网吧上网、网游61040.50健身健身、瑜伽、跆拳
39、道16500.35台球厅台球11400.87餐饮业态：餐饮根据其面积大小分为大型餐饮和中小型餐饮。根据市场调研分析，由于餐饮业的成本相对来讲比较高，平均毛利润约占营业额的30%左右，同时餐饮业前期投入较大。因此，餐饮能够承担的租金价格相对来说较低，特别是大型餐饮。酒吧、KTV业态：由于利润比较高，平均利润空间在40%-60%之间。因此，租金价格可相应提高，但也要考虑到前期投入大的影响。 对于最先签约入驻且面积大的商家，可以考虑适当的延长免租期（一般可延长3-6个月）或者其他形式的附加优惠政策。租金方案 根据现业态的运作行规，本着“高租金、大优惠、长租期、”的原则，制定A1区F3层租金测算原则及
40、优惠政策。l 租金核算原则参考市调同业态实际租赁价格及市场可承受租金价格，参照A2区F3层租金，拟定A1区F3层平均租金为0.40元/平方米/天。l 合同租赁期5年，最长租期不超过15年。l 租金交纳周期及优惠政策。以商户签订正式合同开始计租1） 商户一次性付清第三年租金，享受合同期前三年所属商铺使用权。2） 免物业管理费2年。3） 商户第二次付款自合同期第四年开始。4） 装修期计入合同期外。5） 品牌知名度高、对项目贡献程度大的业户可适当考虑补贴部分装修费用。l 付款方式1）第一年按年度交纳。2）第四年按年度交纳，提前30天交纳次年租金。l 租金年调整方案5年合同合同期限递增比例租期金额（元
41、/日）第一年免租0.40第二年免租0.40第三年无0.40第四年150.46第五年200.55商户租金，年限，递增，装修期，免租期，可根据进驻品牌的影响力等因素本着“一事一议”的原则进行另案汇报处理。特别说明押金收取标准：500平米以下(含500平米)按2000元收取500平米1000平米(含1500平米)按5000元收取1500平方以上按10000元收取针对主力商户对本项目整体品牌拉动及其他商户租金提升等方面的考虑，可以适当延长免租期时间和合同时间，涉及到的具体内容将以谈判情况另案汇报。9.3 C区（农贸批发市场）租金方案老龙城市场农贸租金分析业态龙城市场租金(元/天)面积（）户数蔬菜批发配送