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1、美林购物中心建设单位：美林宏基房地产开发有限公司编制时间：2010年3月 一、清远市经济发展概况1、清远概况清远市位于广东省中北部、北江中游、南岭山脉南侧与珠江三角洲的结合带上。全境总面积19152.89平方公里，至2007年底全市户籍总人口403.01万人，全年常住人口365.87万人，暂住人口22.3万人。2、经济发展状况清远统计数据显示，2007年全市实现生产总值(GDP)597.4亿元，比上年增长32.3%，连续三年创历史新高。其中，第一产业增加值90.1亿元，增长5.9%；第二产业增加值322.7亿元，增长50.3%；第三产业增加值184.6亿元，增长21.4%。工业化进程明显加快，
2、三次产业结构由上年的18：48：34发展为15：54：31。人均GDP达到16427元，增长31.1%。2003-2007年生产总值及其增长速度 2007年，固定资产投资全社会完成固定资产投资487.1亿元，增长48.0。其中房地产开发完成投资64.9亿元，增长65.2；全年商品房销售面积239.7万平方米，增长71.2，其中住宅销售面积230.2万平方米，增长76.8。2007年，市区居民人均可支配收入11827元，比上年增长12.6%。人均消费性支出8443元，其中食品支出3870元，市区居民家庭恩格尔系数45.8%。在岗职工年平均工资23641元，增加3349元，增长16.5%。城镇居民
3、现有住房总建筑面积人均28.55平方米。农村居民人均纯收入4281元，比上年增长9.2%。农村居民生活消费人均支出3413元，增长8.2%，农村居民家庭恩格尔系数48.4%。农村居民现有住房总建筑面积人均26.98平方米。二、清新县经济发展状况1、地域特征清新县位于广东的西北部，与清远市区相连，是珠江三角洲与粤北山区的过渡地带。面临珠三角，与清远市区紧密相连，距新建广州花都国际机场30公里，距广州68公里。总面积2579平方千米，辖太和、飞来峡、山塘、三坑、太平、龙颈、禾云、浸潭、石潭9个镇，总人口73万人。2、优势资源清新县拥有丰富旅游资源，有国家AAAA级温泉旅游度假区清新县温矿泉以及太和
4、古洞、笔架山漂流等10多个旅游景区景点，大批旅游资源有待开发。拥有“漂流之乡、温泉胜地、自然生态”三大品牌和“清新温矿泉、太和古洞、桃花湖燕子岩、玄真漂流、飞来峡水利风景区”五大亮点，获广东省首个“旅游强县”称号。珠三角陶瓷场转移定点县城,工业园8万亩,各种投资厂,进驻清新.3、经济地位据统计数据显示，“十五”期间，全县GDP年均增长14.9%。至2007年，GDP总量达100.4亿元(按常住人口计，人均GDP达15519元)，增幅实现“四连冠”，经济总量在全省县级的排位由2004年的39位跃升至20位，主要经济指标从全市的中下位置跃升到全市的前列。2008年，全年一般预算收入完成44,471
5、万元,完成年初预算116.7%，同比增长40.04%，综合增长率32.84%，增长水平全市第一。GDP总量及其增长发展趋势 单位：亿元 （RMB）数据来源：清新县2007年国民经济和社会发展统计公报注： 2008年上半年GDP总量为49.8亿元，同比增长20.3%（2008年全年度实际统计数据未公布）产业结构发展变化 单位：亿元 （RMB）生产总值第一产业第二产业第三产业结构比200331.912.27.712.138.2:24.0:37.8200440.113.512.414.233.7:31.0:35.3200552.713.621.917.225.8:41.7:32.7200673.71
6、4.837.721.220.0:51.1:28.82007104.417.558.927.916.8:56.5:26.7 从以上图表可知：清新县三产产值不断增长，但第二产业的增长速度明显高于第一、第三产业；三产结构比例由2003年的38.2:24.0:37.8而转变为2007年的16.8:56.5:26.7，第二产业的经济主导地位突显，但作为一个旅游资源丰富的“旅游强县”，其第三产业的比重明显偏低，这也说明清新县第三产业的发展潜能尚未得到充分挖掘，特别是在旅游、商贸领域还有很大的增长空间。3、近三年房地产开发投资、销售变化2005年，清新全县全年全社会固定资产投资29.16亿元，比上年增长97
7、.9%，其中房地产开发投资3.17亿元，占全社会固定资产投资的10.8%，增长3.63倍；全年房屋建筑竣工面积54.41 万，增长97.49% 。2006年，全社会固定资产投资45.8亿元，比上年增长57%，其中房地产开发投资达5.7亿元，增长80%。全年商品房销售面积30.24万，增长64%，商品房销售额3.41亿元，增长23.8%，其中县城住宅价格增长近30%。2007年，全年全社会固定资产投资75.62亿元，比上年增长65.2%，其中房地产开发投资12.13亿元，增长114.0%，全年竣工房屋面积186.13万，增长107.3%，商品房销售面积61.5万（其中住宅60.1万，商业营业用房
8、1.4万），增长88.7%。 从以上数据变化情况可知，清新社会固定资产投资、房地产开发投资从2005年始呈爆发式增长，其中房地产开发投资增长速度远远大于全社会固定资产投资增长速度，房地产开发、销售在2007年达到高峰。4、人口结构及其变动趋势2007年年末户籍总人口73.5万人（全年常住人口约67.7万），比上年增长1.33%。其中非农业人口8.3万人；全县人口出生率为11.69，自然增长率为6.08。县城内人常住人口18.5万人，外来常住人口10.5万人，预计3年后增到35万人。 5、居民收入状况2007年全县在岗职工平均工资21926元，比上年增长17.5%；农民人均纯收入4593元，比上
9、年增长11.1%，2008年上半年，在岗职工平均工资9042元，同比增长2.7%；农村居民人均现金收入2950元，同比增长14.5%。三、清新商业市场分析 1、商业分布概述清新县商业整体被清和大道分为南北两部分，北面为清新老城中心区，南面为县城新区，南北商业分布并无太大特点。老城区主要商业集中于“滨江路清和大道府前路”范围，滨江路与太和市场、清新公园互通相连，传统商业形态集贸市场与现代百货、超市等商业形态、公园休闲娱乐并存，吸引当地大量居民在此购物消费与休养闲娱乐，从而使“滨江路太和市场”成为清新的核心商业旺地，平均日人流量在5万人次以上。2、主要街区商业分布状况清新商业整体分布比较散乱，沿街
10、分散，相对商业集中区域多因集贸市场的发展存在而形成，从各街区业态功能界定可以看出，政府的良苦用心，但实际上名不符实，没有到预期效果，这主要有两个原因：一是政府没有真正从城市规划的角度对当地商业进行规划与引导；二是清新目前尚处于工业化发展的起步阶段，城市化发展刚刚起步，城市化水平低，商业的发展有赖于城市化的发展而不断完善与提升。（三）、清新商业发展现状特征 清新商业总体来说尚处于现代商业发展的初级阶段，其现状特征如下：1. 商业呈散点式分布，沿街而立，主要分布于滨江路、清和大道、中山路、笔架路、玄真路，以街铺主为、集中商业为辅。2. 新型商业形态与传统集贸市场相互并存，“脏、乱、差”现象突出。3
11、. 各街区都由政府统一规划命名，赋予其一定的商业功能定位，但有名无实。4. 新型商业形态如购物中心、超市等已在当地得以移植，但没有得到健康发展，开发理念、规模、档次、环境、商品品类、卖场规划、经营管理等与新型商业形态的发展要求存在较大差距，真正意义上的百货、购物中心业态缺乏。5. 零售卖场以超市为主，但规模档次低，规模性超市大卖场缺乏。6. 各商业卖场分散、龙头商业缺乏，使商业缺乏规模聚集效应，商圈辐射力受限，大多属社区型商业，服务于邻里居民区。7. 除超市及家具卖场外，其它具1000平米以上的商业物业大多被分割成独立店铺进行销售与独立出租经营，使各商业卖场缺乏统一的经营管理，商业形象难于提升
12、。8. 区域型购物中心、现代百货的缺失，未能满足清新县中高档消费群体的购物消费需求，清新与清远老城区的一体化以及清远老城商圈的辐射，导致清新中高端消费者舍近求远，大多选择清远老城区进行购物消费。四、清新旅游及酒店市场分析（一）旅游业概况清新旅游资源得天独厚，具有巨大的开发潜力。据初步调查，全县地质地貌、自然奇观、历史文化古迹、江河湖泊、农业观光、民族风情、特色温泉等各类资源有40多处。已开放的景区（点）有清新温矿泉旅游度假区、太和古洞旅游风景区、红不让农业科技园、薰衣草世界、笔架山原生态旅游风景区、碧水滩漂流、“小三峡”北江游、飞来峡水利枢纽、飞来岛度假村、金龙洞、明霞古洞、玄真古洞生态旅游度
13、假区、天子山瀑布风景区、清远桃源生态旅游区、乡村古寨旅游区、鸸鹋生态园、清新名将（体育）俱乐部、碧沙洲旅游风景区、西沙野趣岛等；今年在建的景区（点）两个：飞来峡温泉旅游度假区、天湖旅游风景区、国家射击训练基地等；正在规划的景区（点）五个：天鹅湖旅游度假区、太和古洞五星级酒店、高田山水乐园、五星旅游度假区、三坑滩生态旅游娱乐渡假区等。近年来，清新着力打造旅游“三大品牌”：即以国家4A级清新温矿泉旅游度假区和在建的飞来峡温泉度假区两个温泉为主的旅游板块，打造“温泉圣地”品牌；以笔架山、玄真古洞、碧水滩三个漂流为主的旅游板块，打造“漂流之乡”的品牌；以太和古洞、桃花湖燕子岩生态旅游特色为主的旅游板块
14、，打造“自然生态”品牌，目前已初步形成以“温泉圣地、漂流之乡、自然生态”三大品牌，具备了发展大旅游、大产业的经济格局。清新旅游业“行、游、住、食、购、娱”六大要素日趋完善，旅游接待能力大大提高。至目前，全县已有旅行社（营业部）4家，星级宾馆5家，旅游接待定点饭店10间，向游客开放的景区（点）19处。2007年，清新县旅游业累计接待游客478万人次，旅游营业总收入达22.08亿元，同比增长36.3%；酒店住宿、餐饮业营业收入达2.65亿元，同比增长29.1%。（二）酒店市场发展规模及分布状况清新旅游业带动酒店业发展。清新县酒店业主要分布于旅游景区及县城清和大道、清新大道、玄真路一带，初步统计在县
15、城区内酒店总量达40多家，营业规模约20万平方米；中高档酒店有清新花园酒店、凯逸大酒店、清新丽晶酒店、玄真假日酒店，营业面积累计达14万平方米；中小型经济酒店有清新大道的富豪酒店、如家假日酒店、安逸宾馆，玄真路的王子酒店，府前路的安惠、鸿冠楼，而清和大道则分布着开心假日旅店、丽日酒店、金来酒店、鸿运宾馆、佳豪宾馆、金宝酒店、富仕商务宾馆（日式）、北江酒店、泰和酒店、宝马宾馆、天下客酒店等近20家酒店。（三）酒店需求分析清新旅游市场近几年来得到省内外特别是珠三角游客的青睐，游客数量连年增长。据市统计, 2007年，清新县旅游业累计接待游客478万人次，旅游营业总收入达22.08亿元。2008年“
16、十一”黄金周全市共接待国内外游客78.68万人次，同比增长22.88，旅游总收入达2.92亿人民币,同比增长20.16，星级酒店共接待过夜游客12.6万人次,平均出租率达80以上。2009年春节黄金周期间全市共接待海内外游客61.88万人次，同比增长2.79%；旅游总收入1.97亿元人民币，同比增长18.67%。每当国内重要节假日来临，清新县内酒店行情火爆。除旅游业带动酒店消费需求增长外，商务人士、探亲、本地人口对酒店宾馆也有较大的需要。商业项目与区位发展环境分析一、项目地块基本情况 区位：项目位于笔架路东侧，北临明霞路、东接美林宏景新城居住区、南靠府前路。 规模：占地约20000平方米。 概
17、貌：地块平整、方正，呈长方形。二、项目区位环境一）、项目区域规划及交通环境 如图所示，项目位于笔架路东侧2号区，所处区域笔架路1、2号区为城市主要居住区，北面为笔架山景区、诚展鞋业公司，西南侧约300米处为清新商业、金融、行政中心，东南侧约500米处为清远飞来湖公园景区。三）、项目区域人口分布 1、笔架路、府前路主要住宅区人口预估 就目前笔架路、府前路已建、在建在售主要楼盘来看，其居住人口将达到28790人左右。序号主要居住小区住宅套数估计可居住人口预计（按3.5人/户计）1阳光丽居30010502东骏名苑1906653盛世家园100035004河畔名居70024505怡德居2609106广硕
18、花园40014007东逸花园2809808洛富园2007009美林宏景新城34001360010龙泉花园20070011富康花园26091012康怡花园380133013清雅园170595合计674028790 2、项目1.5公里半径范围人口规模与结构在项目1.5公里半径范围内，即玄真路以东、清和大道以北、环城东路以西区域内，除以上笔架路、府前路主要居住区外，还有滨江苑、颐景园、嘉和苑、太和花园等老住宅小区及村民自建房，常住人口数量不低于30000人，即项目1.5公里半径范围内的常驻人口数量达60000人左右。另外加上外来经商、打工人口及行政、企事业单位工作人口，还有大量学生，初步预计在项目区
19、域范围内的潜在消费人口总量将达到80000人以上。从人口分布及目前新开发楼盘的目标消费群体来看，项目区域内的潜在消费人口主要由公务员、私营业主、企事业单位员工、外来打工人员、学生构成。 市场调研结论与初步方案一、市场调研结论n 从宏观层面看，对房地产业的调控已由从紧变为适当宽松，“扩内需政策”的实施，加上金融政策的支持，使商业地产迎来了新的发展契机。n 清新近几年来工业、旅游业快速发展，经济实力不断增强，居民收入的增加，为商业地产的发展提供了良好的经济基础。n 清新商贸、商品流通及餐饮业发展的相对落后，区域性规模商业缺失，意味着商业具有较大的发展机会与增长空间。n 本项目在可预计的开发时间在优
20、先于其它项目，这为本项目的发展获得市场先机。2. 根据当地市场、消费者及项目地块发展环境的分析，对项目的发展定位如下：n 因清新目前商业发展的相对落后，现有商业业态已不能满足消费者的消费需求，大多数消费者希望清新拥有中高档或中档一站式购物业中心业态的出现。n 清新商业处于发展初级阶段，且整体消费力有待提升，项目区位偏离城区中心，且大量街铺呈供不应求，周边无大商业中心，因此在商业体量上可中档偏大。n 清新旅游市场发展潜力巨大，酒店业特别经济型商务酒店还存在较大的市场发展空间；但对于投资型和自用型的写字楼和公寓产品，是清新当地人和外来房产投资客的需求，市场的需求量有，因此在物业产品组合上对于写字楼
21、和公寓型产品在量上要给予充分考虑。n 在项目功能上，除日常购物外，同时拟具有休闲娱乐、餐饮美食、儿童游乐等功能，以满足多样性的消费需求倾向。n 清新本地消费的主流消费群体为中等收入阶层，且以居家日常易耗品为主，主要为日常用品、食品与服装，因此在商品品类上应充分考虑消费者的消费结构比例。二、项目发展定位初步思路 根据前述市场调查情况及其结论，对本项目的发展提出如下初步建议： 1、虽然大多数消费者期望新的一站式购物中心定位为中高档，这也符合城市发展方向，有助于提升商业及城市形象，但项目在档次定位上需结合当经济发展水平与消费水平，应以满足当地主流消费群体的消费需求为主，因此在项目档次定位上建议为多元
22、化的商业综合体，在现有市场基础上超越，但在整体形象上宜拨高，突出此地标性建筑的内涵。 2、购物中心需有百货、超市等零售主力店来支撑，目前清新百货及超市大卖场业态缺乏，发展百货及超市大卖场是一个市场机会，但当地目前消费力、人口规模尚难支撑一个中等档次百货业态的经营发展，做超市大卖场是一个比较稳健的选择；按通常超市大卖场的做法，其规模一般控制在1800024000，外加其它商业业态组合，建议本项目商业经营面积体量控制在45万平方米。 3、改变目前当地商业服务功能单一的局面，打造集购物、休闲娱乐、餐饮美食、酒店住宿、写字楼、公寓、游乐等为一体的购物中心，在业态组合上以零售大卖场为主，其它休闲娱乐、餐
23、饮美食、酒店、写字楼、公寓、游乐等业态为辅，业态组合比例初步为：零售（以超市为主，其它家电、家居卖场、品牌服装专卖店为辅）约占50%、餐饮美食（中西餐馆、美食广场）约占30%、休闲娱乐（KTV、儿童游乐场、网吧或电子游戏室、健身中心）及其它商业配套约占20%。 4、根据清新旅游市场发展前景及酒店发展现状，建议建设经济连锁酒店，重点引进如七天连锁、如家快捷、城市客栈、莫泰168等具有一定品牌知名度的经济连锁酒店。 5、对于写字楼和小户型公寓，根据市场需求，主要因为外来投资者和当地人的意识提高，从发展眼光及提升项目价值角度考虑，可以适度开发，但在总量上宜控制，面积在10000上下，写字楼为5000，公寓为6000。 6、以发展的眼光进行整体规划设计，增加地下停车场，控制地上停车面积，以满足停车需求及避免地上停车对人流交通的影响，同时规划前休闲广场，以聚集客流。 7、因本项目以原“美林宏景新城”为一个项目体，一个开发公司开发，那此商业中心的名称易简，定位要高，初步定为“美林广场”。 2010年3月13