成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告.doc

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1、成成灌灌快快铁铁沿沿线线环环境境综综合合整整治治示示范范项项目目 可行性研究报告可行性研究报告 成都市工程咨询公司成都市工程咨询公司 成成都都德德信信隆隆工工程程咨咨询询有有限限责责任任公公司司 二二 00 九九年年 八八 月月 项目名称：成灌快铁沿线环境综合整治示范项目 项目业主： 成都市西汇城市建设有限公司 可研编制单位： 成都市工程咨询公司 成都德信隆工程咨询有限责任公司 项目负责人：彭世久 高级工程师 注册咨询工程师 编制人员： 常文兵 注册咨询工程师 胡本刚 高级工程师 柴 魏 工程师 审 核： 彭世久 高级工程师 注册咨询工程师 编制时间：二 00 九年八月 成灌快铁沿线环境综合整

2、治示范项目可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总总 论论.1 1.1 项目概况1 1.2 项目可行性研究依据2 1.3 可研报告内容摘要2 1.4 结论和建议6 第二章第二章 项目业主项目业主.8 2.1 项目建设业主8 2.2 公司成立背景8 2.3 公司性质8 2.4 公司注册资本及经营地址8 2.5 公司经营范围9 2.6 公司法人治理结构9 2.7 公司组织结构9 2.8 人力资源及管理团队9 2.9 公司运作机制10 2.10 公司财务状况11 第三章第三章 项目的提出和建设的必要性项目的提出和建设的必要性.12 3.1 项目的背景12 3.2 项目的提出15 3.3 项目建设

3、的必要性16 第四章第四章 项目建设内容及规模项目建设内容及规模.19 4.1 综合整治的原则19 4.2 项目规划条件19 4.3 项目建设内容及建设规模20 4.4 技术要求21 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 第五章第五章 项目建设条件项目建设条件.31 5.1 地质与地貌31 5.2 气候31 5.3 水文与水资源32 5.4 植被32 5.5 土壤32 5.6 自然资源33 5.7 工程地质条件33 第六章第六章 项目实施进度安排项目实施进度安排.35 6.1 项目建设期及进度计划35 6.2 土地出让进度计划35 第七章第七章 建设环境影响分析建设环境影响分析.37

4、 7.1 概述37 7.2 本项目的拆迁和建设工程对环境的影响分析和对策建议38 7.3 减缓工程环境影响的对策建议39 7.4 环境影响评价41 第八章第八章 房地产市场分析房地产市场分析.42 8.1 房产市场分析42 8.2 土地市场分析44 8.3 项目亮点及土地价值分析50 第九章第九章 项目投资估算及资金筹措项目投资估算及资金筹措.56 9.1 投资估算范围56 9.2 投资估算编制依据56 9.3 投资估算内容56 9.4 资金筹措58 9.5 资金使用及土地开发计划58 第十章第十章 财务评价财务评价.60 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 10.1 项目运作方案

5、及思路60 10.2 基础数据60 10.3 成本估算61 10.4 财务评价62 第十一章第十一章 社会效益分析社会效益分析.66 11.1 本项目的建设将推进郫县区域发展66 11.2 加快郫县城镇化进程66 第十二章第十二章 风险分析及对策风险分析及对策.68 12.1 风险分析68 12.2 对策68 第十三章第十三章 结论与建议结论与建议.73 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 附附 表表 1、附表 1 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目总投资估算表 2、附表 1-1 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目征地拆迁费用估 算 表 3、附表 1-2 成灌快铁沿线环境综合整治示范项

6、目基础设施建设投 资估算表 4、附表 2 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目建设期资金来源 与 运用表 5、附表 3 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目土地开发及出让 计划表 6、附表 4 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目土地出让收益估算 表 7、附表 5 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目财务现金流量表 （全部投资） 9、附表 6 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目财务现金流量表 （自有资金） 10、附表 7 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目建设及还款期资 来 源与运用表 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 11、附表 8 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目借款还本付息估 算 表 附附 件

7、件 暂缺 附附 图图 1、成灌快铁沿线环境综合正式示范项目范围图 2、成灌快铁线路示意图 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称项目名称 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目 1.1.2 项目性质项目性质 旧城改造及城市基础设施建设 1.1.3 项目建设单位项目建设单位 单位名称：成都市西汇城市建设有限公司 单位性质：国有独资公司 单位地址：成都市郫县何公路 28 号 1.1.4 项目位置及面积项目位置及面积 成灌快铁沿线环境综合整治示范范围位于郫县郫筒镇北部，西至 郫县北外街，南至一环路北段，东界郫县长青街，北达成灌公

8、路，沱 江河贯穿其中，总面积约 659.5 亩。 1.1.5 项目建设任务项目建设任务 按照郫县分区规划，并积极利用兴建成灌快铁带来的发展机遇， 对成灌快铁沿线进行环境综合整治示范建设，通过拆迁和土地整理， 完善主要道路和市政管网，配套建设部分基础设施，改善城市环境， 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 2 提升成灌快铁沿线土地开发利用价值，发展快铁经济，展示郫县城市 建设新面貌，推进郫县经济发展。 1.2 项目可行性研究依据 1、 成都市郫县分区规划（2003 年2020 年） 2、郫府办（2004）16 号郫县人民政府办公室关于成立成都市 西汇城市建设有限公司的通知 3、国家发

9、展改革委、建设部发布建设项目经济评价方法与参 数 （第三版） （2006 年） 4、建设部房地产开发项目经济评价方法 （2000 年） 5、项目业主提供的相关资料 1.3 可研报告内容摘要 1.3.1 项目的提出和建设的必要性项目的提出和建设的必要性 1、 项目的提出项目的提出 2008 年 11 月，成都至都江堰快速客运专线正式动工建设。根 据规划，成都至都江堰快铁正线起自成都铁路枢纽西环线，经郫县、 都江堰到达青城山。这条铁路按照城际铁路和服务于城市公共交通的 要求规划设计，在郫县境内设有犀浦、红光、郫县东、郫县、郫县西、 安德站，快铁将于 2010 年 3 月试运行，5 月 12 日将正

10、式通车。建成 后的“成灌快铁”将采用公交化运行，全程运行时间控制在 30 分钟 以内。目前成都至郫县西段的设计时速为 120 公里，运行时间可控制 在 15 分钟以内，容量是普通公交车的好几倍，发车时间将和地铁有 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 3 效对接。在技术上，快铁承载能力可以达到每 3 分钟发一趟车。本次 成灌快铁沿线环境综合整治示范片区位于郫县郫筒镇，片区有较多居 民住户、企事业单位和“城中村”农户，区域需进行合理的规划建设， 目前片区内基础设施不足，建筑杂乱，危旧房多。为改善民生、促进 经济发展，郫县政府抓住成灌快铁建设的契机，将快铁沿线环境综合 整治列入城市改造计

11、划，通过拆迁改造危旧房和建设完善市政道路、 管网，建设城市新区，改善郫县郫筒镇人民居住环境和城镇面貌。 2、项目建设的必要性、项目建设的必要性 （1）成灌快铁沿线环境综合整治示范将提高郫县公共服务功能 及西部新中心辐射范围和影响力，同时带动郫县整体建设水平提升。 项目的实施有利于统筹郫县社会经济发展，推进郫县城镇化进程。 （2）成灌快铁将成为“成都都江堰” 主要联系通道之一，必 将带来大量人气的聚集。抓住快铁建设机遇，进行沿线环境综合整治， 完善基础设施，有利于发展快铁经济。 （3）项目的实施有利于郫县城区土地资源的优化配置，推进郫 县社会经济发展，促进郫县统筹城乡改革建设。 1.3.2 项目

12、建设内容和规模项目建设内容和规模 主要内容包括： 市政道路、公共绿地、雨水、污水管网，电力、自来水、天然气、 通讯等市政管网、旧城改造范围内的征地拆迁。 1、成灌快铁沿线环境综合整治总面积和土地拆迁安置内容和规 模。 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 4 成灌快铁沿线环境综合整治总面积 659.5 亩，拆迁土地面积 560.5 亩，其中： 农村集体土地 274 亩 城镇土地 286.5 亩 表表 1-1 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目基本情况表成灌快铁沿线环境综合整治示范项目基本情况表 序号序号指标名称指标名称单位单位指标值指标值 1改造总面积改造总面积亩亩560.5 1.1城

13、镇国有土地面积亩286.5 1.2农村集体土地面积亩274 2农村集体土地拆迁情况农村集体土地拆迁情况 2.1拆迁农户户221 2.2农村拆迁人数人497 2.3拆迁农房面积平方米88006 2.3.1营业房面积平方米8694.6 2.3.2楼（平）房面积平方米61742.2 2.3.3瓦房面积平方米17569.2 3城镇国有土地拆迁情况城镇国有土地拆迁情况 3.1拆迁城镇居民户数户1364 3.2拆迁城镇居民人数人3410 3.3拆迁企业事业单位家9 3.4拆迁房屋面积平方米328462.16 3.4.1住宅面积平方米260912.32 3.4.2营业房面积平方米13894.61 3.4.3

14、办公用房面积平方米34778.7 3.4.4厂房面积平方米0 3.4.5其他用房面积平方米18876.53 2、配套基础设施建设内容及规模 1）道路工程 面积 22720 平方米； 2）交通及照明工程 2272 米； 3）排水工程 2726 米； 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 5 4）供水、电力、通讯、光纤、燃气等专业管线工程各长 5907 米。 1.3.3 项目建设期项目建设期 1.项目建设期 根据业主项目安排成灌快铁沿线环境综合整治示范项目建设规模， 确定本项目建设期为 2 年（不含前期准备） ，至第 2 年底完成项目拆 迁安置和各项工程建设任务，建设期第 2 年开始形成

15、可供出让的地块。 2.整理后地块的出让期 密切注视未来数年成都市及郫县周边房地产市场走势，拟于第 2 年下半年开始将整理后的地块逐年适时适量投放市场，整个土地出让 期按不超过 3 年考虑。 1.3.4 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 1、项目总投资 经测算，本项目总投资为 125335 万元，其中征地拆迁安置费 121999 万元，市政道路建设投资 2040 万元，规划、勘测、设计、监 理及其他费用共投资 31 万元，建设管理费投资 24 万元，预备费投资 1240 万元。 2、资金筹措 项目资金方案拟采取引进合作投资方与项目业主郫县西汇公司共 同成立项目公司，由项目公司筹措资金和向银行

16、融资解决。 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 6 根据测算，本项目总投资为 125335 万元，资金筹措方案如下： 1）自筹资金 35335 万元，占项目总投资的 28.19%； 2）申请银行贷款 90000 万元，占总投资的 71.81%。 1.3.5 资金使用及土地出让计划资金使用及土地出让计划 1、资金使用计划 本项目建设期 2 年（不含前期准备） ，其资金使用和筹措计划按 工程进度分2 年逐步到位，满足建设要求。 （资资金金使使用用计计划划详详见见附附表表2） 。 2、土地开发及出让计划 本项目土地开发总量为 560.5 亩，拟在 5 年内开发完成，形成可 出让土地 32

17、7 亩，从第 3 年开始出让，每年土地出让量控制在全县土 地出让总量的 30%以内，第 5 年出让完毕。 1.3.6 财务分析及主要技术经济指标财务分析及主要技术经济指标 1、财务分析 经测算，本项目可出让土地全部出让完毕后，将实现土地收益 99464 万元，本项目财政拨款 110000 万元，计算期财务内部收益率 为 912%，财务净现值(ic8%)为 3580 万元，投资回收期为 4.58 年 （含土地开发期） 。还款期累计本息偿还保障率260%，完全能够满足 贷款偿还要求。按贷款要求测算，在5 年内可全部偿还贷款。财务分 析结果表明，本项目财务效益较好，在财务上是可行的。 2、 主要技术

18、经济指标 （本项目主要技术经济数据和评价指标见表（本项目主要技术经济数据和评价指标见表 9 1） 。 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 7 1.4 结论和建议 本项目的建设符合成都市城乡综合配套改革试验要求和对郫县的 规划发展定位，通过完善城市周边基础设施及配套，进一步改善郫县 郫筒镇环境和居住、商贸发展条件，配合成灌快铁建设进行沿线环境 综合整治示范，对改变郫县城镇的面貌，利用快铁经济拉动郫县城乡 经济社会发展有着显著作用。本项目具有良好的社会效益和经济效益， 项目具有较强的抗风险能力，且在技术、经济等方面可行，建议及时 启动本项目的建设。 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行

19、性研究报告 8 第二章第二章 项目业主项目业主 2.1 项目建设业主 成都市西汇城市建设有限公司 2.2 公司成立背景 为“率先构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的成 都西部新中心” ，经成都市人民政府批准同意 按照经营城市的思路组建成立西汇公司。 经郫县县政府第 6 次和第 9 次常务会研究，县政府以郫府办 200416 号文批准组建西汇公司，并于 2004 年 3 月 19 日在成都市工 商行政管理局登记注册。郫县县委、县政府明确西汇公司是按照新的 运行机制、新的建设管理办法、新的人才结构构建的经营城市的投融 资主体。 2.3 公司性质 西汇公司是依照中华人民共和国公司法规定，按

20、照现代企业 制度要求组建，实行自主经营，独立核算的国有独资公司。公司推行 全面企业化管理，严格规范操作。 2.4 公司注册资本及经营地址 2004 年 3 月 19 日，公司在成都市工商行政管理局登记注册，首 期注册资本金人民币 3 亿元，经营地址为成都市郫县何公路 28 号。 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 9 2.5 公司经营范围 成都市工商行政管理局 2004 年 3 月 19 日颁发了公司营业执照， 自 2005 年 6 月 10 日起经营范围有所改变，核定其经营范围：从事基 础设施、公益设施建设项目的投资、融资、投融资管理、资产经营管 理及资本运作、投资咨询服务等；从

21、事基础设施、公益设施的开发建 设、土地整理；房地产开发经营等。 2.6 公司法人治理结构 西汇公司设有董事会、监事会。董事会由五位成员组成，监事会 由三位成员组成。张峻任公司董事长、总经理。 2.7 公司组织结构 西汇公司是严格按照公司法注册成立的企业组织，法人治理 结构完善，成立了董事会、监事会，实行董事会领导下的总经理负责 制。 项目建设主要涉及公司下属工程造价部、投资发展部、资金管理 部、财务会计部、招投标比选部、土地整理部、规划设计部、房建部、 市政工程部、采购供应部等 10 余个职能管理部门或业务运作部门。 2.8 人力资源及管理团队 公司经过五年的发展，已建立了一支具有专业水准和职

22、业素养的 员工队伍，打造了一个勇于开拓创新、团结向上、管理规范、经验丰 富、年龄结构、知识结构合理的管理团队。公司现有职工人数 148 人， 其中研究生 7 人、本科 60 人、专科 81 人。高级职称 6 人、中级职称 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 10 66 人。主要管理人员都具有较高的文化素质、技术水准和丰富的管 理经验。主要管理人员如下： 张峻，男，44 岁，公司总经理，研究生学历，曾任成都市计委 物资能源处副处长、成都市计委投资处副处长、郫县人民政府县长助 理。具备先进的管理理念和知识，富有创新开拓精神，善于接受新思 想，具有敏锐的洞察力，拥有良好的社会资源，与政府

23、相关部门保持 友好关系，在公司中主要把握企业的总体战略，负责企业全面运作。 曾荣获 2005 年“感动郫县十杰人物” 、 “2006 四川年度青年经济人物” 、 “2007 年度郫县优秀企业家”等荣誉称号。 王黎靖，男，35 岁，副总经理，专科学历，工程师。曾任郫县 建设工程项目交易中心主任、郫县清河镇政府协理员、西汇公司拆迁 安置部部长、总经理助理、县投融资中心副主任。具有多年的城镇土 地整治拆迁经验以及极强的政府关系协调能力。 顾军，男，39 岁，项目总经理，本科学历，高级工程师，曾任 四川蓝光集团（和骏股份）项目总经理、成都熊猫万国商城有限公司 工程总监、总工、成都市建五公司副总工，具有

24、丰富的项目管理经验。 郭琳琳，女，35 岁，财务负责人，本科学历，注册会计师，具 有多年的财务管理经验和融资经验。 李勇进，男，39 岁，投融资总监，研究生学历，会计师，曾任 长丰通信集团股份有限公司总会计师、北海国际招商（集团）股份有 限公司财务经理、总经理助理，财务管理经验和融资经验丰富。 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 11 2.9 公司运作机制 西汇公司作为郫县按市场经济规则运作的投资主体和投融资平 台。主要从事两大类业务：一级土地开发以及代建政府工程。 一级土地开发方面，成都郫县地区政府将其新增土地整治和旧 城改造的土地整治全部授权给西汇公司进行。整治后的土地交由国土

25、 管理部门依法拍卖出让，拍卖所得除上缴中央、省、市土地税费外， 其余全部安排给西汇公司封闭运行，专项用于郫县基础设施建设。 在成立初期，公司主要采用项目合作开发的模式，吸引投资方 的资金来进行土地整治业务，当业务完成之后，由西汇公司给予一定 比例的收益分成。经过三年的发展，公司实力大大增强，2007 年公 司与金融机构的合作有了实质性进展，在融资手段上实现了新突破， 现公司新开工土地整治项目资金主要来源于银行贷款和公司自筹。 作为郫县政府投融资及城市建设的平台，西汇公司承担着众多 的代建政府工程项目，主要有市政工程、新居工程等。西汇公司一般 采用 BT 模式，寻求合作方共同开发建设，并承诺给与

26、一定比例的投 资收益，完成后回购并移交政府。 2.10 公司财务状况 截至 2009 年 6 月 30 日，公司资产总额为 887898 万元，负债总 额 565750 万元，所有者权益 322148 万元，资产负债率为 63.71%。2008 年，公司实现营业收入 42829 万元，净利润 4035 万元。 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 12 第三章第三章 项目的提出和建设的必要性项目的提出和建设的必要性 3.1 项目的背景 3.1.1 地理位置及城市规划定位地理位置及城市规划定位 郫县位于川西平原腹心，地处西南特大中心城市成都市区西 北近郊，距成都市区 20 公里，交通十

27、分便捷，生态环境优美，市政 设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出，有银郫县之称。全 县幅员面积 437.5 平方公里，辖 14 个镇（街道） ，总人口 48 万人， 非农业人口 10 万人。郫县紧邻中心城区，拥有“近城而不进城”的 级差地租优势。按照成都市郫县分区规划，包括郫筒、犀浦、红光和 高新西区在内，未来 5 年郫县城区面积将扩展到 50 平方公里，城市 人口达到 50 万人。 成都新一轮城市总体规划确定的郫县城市发展定位是“成都市重 要组成部分，成都市西部新中心，以发展科教文化、为高新西区配套 服务，建设既适宜居住、又适宜创业的综合性城市片区” 。基于成都 市城市总体规划确定的郫

28、县城市发展定位，经县委慎重研究，提出未 来郫县的发展定位是：率先构建富有经济实力、独具城市魅力、充满 创新活力的成都西部新中心。 加快构建城市实力、城市魅力、城市 活力三大系统，努力把城市的规模做大、实力做强、功能做优、形象 做美、品位做高。 郫县抓住新一轮城乡统筹发展的机遇，着力深化城乡统筹综合配 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 13 套改革，利用民间资金、政府资金、市场化配置资源，建立城乡统一 的市场体系，通过体制机制不断创新，使资金、土地、技术、人才等 要素真正流动起来，实现良性互动。 3.1.2 国民经济和社会事业概况国民经济和社会事业概况 近年来，郫县始终坚持以经济建

29、设为中心，调整优化经济结构为 主线，扩大开放招商引资为重点，提高经济运行质量为核心，壮大财 政综合实力为目标，县域经济持续快速高效发展，综合实力显著增强， 人民生活日益改善。先后被列入全国乡村城市化试点县、国家软件产 业化基地、国家级出口加工区、国家中药现代化科技产业园、国家生 态示范区、全国蔬菜标准化生产示范区、中国盆景之乡等。2008 年， 全县实现地区生产总值 159 亿元，同比增长 18%，增速超年计划 3 个百分点；其中一产业增加值 16.10 亿元，同比增长 5.5%；二产业 增加值 89.81 亿元，同比增长 24.3%；三产业增加值 47.91 亿元，同 比增长 11.9%。地

30、方财政收入 40.7 亿元，增长 85.8%，增速超年计划 60.8 个百分点；社会消费品零售总额完成 33.6 亿元，增长 20.3%,增 速超年计划 4 个百分点；全社会固定资产投资完成 165 亿元，增长 35%，增速超年计划 15 个百分点；市外到位资金 46 亿元、实际利用 外资 1.5 亿美元，出口创汇 1.9 亿美元；万元地区生产总值能耗下降 4.4。城乡居民收入稳步增加，生活质量进一步提高。全县城镇单 位在岗职工年平均工资 28674 元，比上年增长 20.9%。全年城镇居民 人均可支配收入 15051 元，增长 12.7%；农民人均纯收入达到 7320 元，增长 22.1%。

31、2008 年末，全县居民储蓄存款余额 124.92 亿元， 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 14 同比增长 32.9%。 其他经济和社会发展指标均完成了计划任务。县 域经济综合实力连年位居全省“十强县”，跨入中国最具投资潜力中小 城市 50 强之列。 3.1.3 交通交通 郫县交通方便快捷。国道 317 线、成灌高速、绕城高速、成铁西 环线等近 10 条主干道纵贯东西、横跨南北，镇镇通二级公路，村村 通水泥路，等级公路密度达世界先进水平，已形成“三横六纵一圈” 的城市交通网络体系和“一刻钟经济圈” 。 成都至都江堰的成灌快铁已正式动工，预计将于 2010 年 5 月投 入运营，

32、该路在郫县境内共设 5 个站。成灌快铁的建设从真正意义上 实现了郫县与成都市区的无缝连接，将使郫县率先成为纳入成都主城 区怀抱的区县之一。从而为郫县作力打造的 “新成都人生活港”提 供了可靠的交通保障。 3.1.4 产业基础产业基础 郫县独特的区位优势、比较优势、后发优势和良好的投资环境使 得境内产业聚集、精英荟萃。成都现代工业港、成都高新技术开发区 西部园区、四川成都出口加工区西区等数个国家级、省级开发区汇聚 郫县，国家西部软件研发产业化基地、国家集成电路设计产业化基地、 国家信息安全成果产业化基地、国家现代中药科技产业园等众多国家 级产业基地在此聚集、连为一体。境内已有摩托罗拉、英特尔、中

33、芯 国际、友尼森、百事可乐、瑞士布鲁克西部基地等世界 500 强企业及 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 15 银河磁体、正大集团等一批国内外知名企业落户。产业配套成熟、完 善，产业规模聚集效应显著，使郫县作为成都市都市工业的制高点和 科技成果就地转化的乐园在大西部脱颖而出。这些投资规模大、技术 含量高、市场效益好和带动能力强的项目入驻郫县境内，初步形成从 原材料、零部件到加工、包装、物流等上中下游配套产业链，使郫县 经济驶上了以龙头企业为引擎、特色产业为依托，产业集群快速崛起 的发展快车道。今日郫县正以 21 世纪西部工业中心的崭新姿态成为 世人瞩目的焦点。而在这诸多国家级、省

34、级的开发区中，成都现代工 业港是最年轻、发展势头最猛、发展速度最快的工业集中发展区之一。 3.2 项目的提出 建设中的成灌快铁东起成都火车北站，经安靖、金牛站进入郫县 境内的犀浦、红光、郫县东、郫县、郫县西、安德等五个站后至都江 堰、青城山。快铁将于 2010 年 3 月试运行，5 月 12 日将正式通车。 建成后的“成灌快铁”将采用公交化运行，全程运行时间控制在 30 分 钟以内。目前成都至郫县西段的设计时速为 120 公里，运行时间可控 制在 15 分钟以内，容量是普通公交车的好几倍，发车时间将和地铁 有效对接。在技术上，快铁承载能力可以达到每 3 分钟发一趟车。 本次成灌快铁沿线环境综合

35、整治示范项目建设范围位于郫县郫筒 镇北部，片区为规划建设的城市新区，现状基础设施不足，建筑杂乱， 危旧房多，还存在“城中村”和棚户区，脏、乱、差状况比较突出， 严重影响城市面貌和经济发展。该区域土地平整，发展空间巨大，具 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 16 有良好的居住、商贸发展前景，为改善民生，并利用快速铁路建设的 契机，推进城乡建设，促进经济发展，提高片区土地利用价值，郫县 政府决心对成灌快铁沿线进行环境综合整治，并已列入城市改造计划。 目前郫县电梯公寓价格仍在 3000 元水平左右，比西三环外的房价低 1000-2000 元/平方米，快铁开通后，交通优势非常明显，房价势

36、必攀 升。显然，综合整治完成后本片区土地开发具有良好的前景。 3.3 项目建设的必要性 3.3.1 配合成灌快铁的兴建，加快郫县经济发展配合成灌快铁的兴建，加快郫县经济发展 根据成都市郫县分区规划，郫县城区的定位是成都市西部新中心， 建设成既适宜居住、又适宜创业的城市重要功能片区。郫筒镇地处川 西平原的腹心区域，东距成都市中心 19 公里并与高新西区接壤，西 距都江堰市 30 公里。郫筒镇是成都市规划建设的西部新中心重要组 成部分，以生活居住、商业、行政管理、文化设施为主。利用修建成 灌快铁并在郫筒镇设站的机遇，抓紧进行沿线环境综合整治，新建区 内路网，配套建设市政管网，为生活、生产服务。在郫

37、县分区发展规 划指导下，项目的实施可以合理利用土地资源和其他城市资源，完善 交通网络及其基础设施配套建设，提高快铁沿线整治范围的城市功能， 为该区域带来更大的商机，提高快铁沿线的土地价值，带动城镇经济 的发展。 3.3.2 进行旧城改造，发展快铁经济进行旧城改造，发展快铁经济 快铁经济就是依托快铁发展的经济，成灌快速铁路将成为“成都- 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 17 都江堰”主要联系通道之一，必将带来大量人气的聚集和商机。抓住 快铁建设机遇，进行快铁沿线环境综合整治，完善基础设施，有利于 发展郫县快铁经济。快铁线开通之后，预计郫县境内每个站点每天的 客流量将会达到数万，起

38、到了汇聚人流和提升人气的作用，这都是商 业不可缺少的，所以财富叠加效应非常明显。 利用快铁建设的有利条件，进行沿线环境综合整治，增加郫县城 镇发展空间，实现城市土地资源的优化配置，使土地资源实现最大的 资产价值，促进第三产业发展，必将对郫县产生巨大的经济效益和社 会效益。 3.3.3 坚持科学发展观，统筹城乡发展，推进郫县城镇化进程坚持科学发展观，统筹城乡发展，推进郫县城镇化进程 党中央明确提出在本世纪头 20 年全面建设小康社会的奋斗目标， 这是我国实现现代化建设第三步战略目标必经的承上启下的发展阶段， 也是一个必须紧紧抓住，并且可以大有作为的重要战略机遇。成都是 国家批准的统筹城乡综合配套

39、改革试验区，郫县县委、县政府结合本 县实情，从改善投资环境入手，大力招商引资，推进工业化和城镇化， 加强产业互动，城乡一体规划建设，促进经济社会环境协调发展。县 政府制定出加快郫县城镇化进程，全面建设小康社会的规划和奋斗目 标，并明确提出城镇化对郫县经济社会发展具有重要的推动作用，是 全面建设小康社会的一项重要举措。推进城镇化进程是社会和经济发 展的必然趋势，是迈向小康社会必由之路。加大城镇基础设施建设力 度，有利于促进商贸、房地产开发和文化体育活动场所等公益设施建 设，加快城镇化建设步伐。 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 18 通过快铁沿线环境综合整治，将促进郫筒镇道路和市政

40、基础设施 建设，完善城市综合服务功能，城乡居民可因拆迁安置改善现有居住 条件，政府可实现土地的科学化、集约化利用。本项目的实施对推进 城市整体规划进程及郫筒镇建设有着显著作用。 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 19 第四章第四章 项目建设内容及规模项目建设内容及规模 4.1 综合整治的原则 1、对成灌快铁沿线合理布局，合理利用土地资源，满足经济、 社会的发展需要。 2、对新征用的土地进行必要的配套基础设施建设，达到开发用 地要求，同时达到提升土地价值，增强市政府对土地资源的征用、储 备、出让调控能力和增加政府财政收入。 3、按照市政道路和管网规范要求，使工程建设科学、经济、合

41、理，满足片区内外交通及环境景观的需要，满足雨、污水排放，给水、 电力、天然气、通讯的需要并方便与片区外市政管网的联接。 4、为满足居住、配套商务和区内人口生活、休闲的需要，改善 投资环境打下良好的基础。 4.2 项目规划条件 本项目规划建设用地条件如下表（表 4-1） 表表 4-1 成灌快铁沿线环境综合整治项目土地基础数据表成灌快铁沿线环境综合整治项目土地基础数据表 序号序号指标指标面积（亩）面积（亩）备注备注 一整理范围土地总面积659.5 二保留项目土地总面积99含已建项目 三拆迁整理土地总面积560.5 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 20 3.1二类居住用地278.6含

42、幼儿园用地 54 亩 3.2商业金融用地48 3.3教育用地13 3.4绿化用地161 3.5市政道路用地34.08本项目拟实施建设或改造道路 3.6水域25.82 四可开发利用土地面积326.6 五出地率49.52% 4.3 项目建设内容及建设规模 主要内容包括： 市政道路、公共绿地、雨水、污水管网，电力、自来水、天然 气、通讯等市政管网、其他配套公用工程以及旧城改造范围内的征地 拆迁。 1、 成灌快铁沿线环境综合整治总面积和土地拆迁安置内容和规 模。 成灌快铁沿线环境综合整治总面积 659.5 亩，拆迁土地面积 560.5 亩，其中： 农村集体土地 274 亩 城镇土地 286.5 亩 表

43、表 4-2 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目基本情况表成灌快铁沿线环境综合整治示范项目基本情况表 序号序号指标名称指标名称单位单位指标值指标值 1改造总面积改造总面积亩亩560.5 1.1城镇国有土地面积亩286.5 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 21 1.2农村集体土地面积亩274 2农村集体土地拆迁情况农村集体土地拆迁情况 2.1拆迁农户户221 2.2农村拆迁人数人497 2.3拆迁农房面积平方米88006 2.3.1营业房面积平方米8694.6 2.3.2楼（平）房面积平方米61742.2 2.3.3瓦房面积平方米17569.2 3城镇国有土地拆迁情况城镇国有土地拆迁

44、情况 3.1拆迁城镇居民户数户1364 3.2拆迁城镇居民人数人3410 3.3拆迁企业事业单位家9 3.4拆迁房屋面积平方米328462.16 3.4.1住宅面积平方米260912.32 3.4.2营业房面积平方米13894.61 3.4.3办公用房面积平方米34778.7 3.4.4厂房面积平方米0 3.4.5其他用房面积平方米18876.53 2、配套基础设施建设内容及规模 1）道路工程 面积 22720 平方米； 2）交通及照明工程 2272 米； 3）排水工程 2726 米； 4）供水、电力、通讯、光纤、燃气等专业管线工程各长 5907 米。 4.4 技术要求 4.4.1 道路工程道

45、路工程 1、设计依据 1） 公路沥青路面设计规范 （JTG D50-2006） 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 22 2） 沥青路面施工及验收规范 （GB 50092-96） 3） 公路沥青路面施工技术规范 （JTG F40-2004） 2、 设计标准 1）路面类别：沥青路面 2）桥涵设计荷载：城-A 3）设计时速：60Km/h 4）路面等级：高级路面 5）路面设计使用年限：15 年 3、 纵断面设计 充分考虑道路与沿线现状地面的衔接及挖填平衡。 1） 设计考虑因素： 道路沿线地形、水文地质条件及沿线地面标高； 道路排水工程对道路设计高程的要求； 沿线涵洞及规划沟渠、河流对路面

46、设计高程的影响； 本区路网竖向、排水的总体控制。 2）按道路纵断面设计原则进行设计，最大纵坡为 0.18%，最小 纵坡为 0.1%。施工前务必对高程进行核实。 4、路基设计 1）土基土质较差时应换尽不良土，如淤泥、建筑垃圾等不符合 设计要求的土，必须全部清除，分层换填砂砾石并应经压实性及其它 各项无力力学指标应满足设计要求。 2）密实度 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 23 车行道：采用重力型击实标准 填方路段：路床表面以下 080cm 范围内93%，80cm 以下范 围内90%。 挖方路段：路床表面下 030cm 范围内93%。 对挖方段，如开挖后发现膨胀土或其它不良土质均需

47、换填。挖 方段土基压实度不低于 95%（重型击实法） 。 对开挖出来的耕植土或生活垃圾，不能作为填方路段的填土。 5、 路面 1） 路面结构组合 结合本地的材料来源情况，道路路面结构组合拟定为： 上面层为 4cm 的 AR-13F 型细粒式沥青混凝土，下面层为 6cm 的 AR-20C 型粗粒式沥青混凝土。上基层为 25cm 厚 5%水泥稳定碎 石，下基层为 40cm 的级配砂砾石。 2）结构厚度 车行道设计容许弯沉为 43.9（1/100mm） ，土基回填模量 30Mpa，表面层沥青混凝土劈裂强度 1.2 Mpa，抗压模量 1200Mpa，下面层沥青混凝土劈裂强度 0.8 Mpa，抗压模量

48、1000Mpa。 采用多层弹性体理论编制的专用程序进行结构厚度计算，下面 为通过计算后采用的结果（其测试标准为 BZZ-100） 。 表表 4-3 结构厚度计算表结构厚度计算表 结构层AC-13FAC-20C水泥稳定碎石级配砂砾土基 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 24 厚度（mm）40602540 实际弯沉（0.01mm）42.250.963.1131.2313.0 3）材料要求 面层 沥青：采用符合“道路石油沥青技术标准”的沥青，基层沥青标号 AH-70。 粗集料：采用符合“沥青面层用粗集料质量要求”的集料。 细集料：采用符合“沥青面层用细集料质量要求”的集料，含泥量 必须

49、小于 3%。 矿粉：采用符合“沥青面层用矿粉质量要求”的矿粉。 石屑：采用符合“沥青面层用石屑质量要求”的石屑。 天然砂：采用符合“沥青面层用天然砂质量要求”的天然砂。 矿料配合时尽量使粗集料的用量靠近下限，矿粉的用量靠近高 限，同时使空隙率接近低限。 中粒式沥青混凝土，粗粒式沥青混凝土：采用普通沥青混凝土。 沥青：标号 AH-70 细集料：采用卵砾石加工，石屑颗粒饱满，粉尘含量低，含泥 量不得超过 3%。 粗集料：用反击式破碎机加工，4.75mm 以上颗粒有两个以上破 碎面的比例不得小于 80%，压碎值不得超过 28%，针片状含量不得 超过 15%。 成灌快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告 25 填料：采用磨细石灰石矿粉，必须干燥，能从填料仓中自由流 出。 基层 粗集料：碎石压碎值不大于 30%，细集料：有机质含量不超过 2%。 水泥稳定碎石：要求其抗压模量1300Mpa，劈裂强度0.6Mpa.7 天 25无侧限抗压强度2.5Mpa。 级配砂砾：要求其回填模量300Mpa。 土：混合料中土的塑性指数以 717 为宜，