房地产常用术语及写字楼基础知识.doc

《房地产常用术语及写字楼基础知识.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产常用术语及写字楼基础知识.doc（41页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、房地产专业术语解释及写字楼基础知识开始之前先了解几个名词GDP: 国内生产总值，指的是一国(或地区)一年以内在其境内生产出的全部最终产品和劳务的市场价值总和GNP: 国民生产总值(GNP)是最重要的宏观经济指标,它是指一个国家地区的国民经济在一定时期（一般1年）内以货币表现的全部最终产品（含货物和服务）价值的总和。CPI: 消费物价指数英文缩写为CPI，是根据与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。PPI: PPI是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数，是反映某一时期生产领域价格变动情况的重要经济指标，也是制定有关经济政策和国民经济

2、核算的重要依据PMI: 采购经理指数是一个综合指数，按照国际上通用的做法，由五个扩散指数即新订单指数(简称订单)、生产指数(简称生产)、从业人员指数(简称雇员)、供应商配送时间指数(简称配送)、主要原材料库存指数(简称存货)加权而成。CBD: 中央商务区CGD:中央政务区（政经区）第一部分：常用房地产专业术语解释一、房屋建筑方面术语1、建筑面积建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。2、使用面积使用面积，指各层平面中直接供用户生活使用的净面积之和。3、公用面积公用面积是指楼内为人员出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。4、实用面积它是“建筑

3、面积”扣除公共分摊面积后的余额。5、居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。6、套内面积俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。7、辅助面积、辅助面积是指建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。8、共有建筑面积房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。9、实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积10、开间房间的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。11、进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后

4、墙壁之间的实际长度。12、层高它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。13、净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。14、标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。15、阳台阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。16、平台平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。17、走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。18、地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。19、玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。20、隔断隔断是指轻质材料制作，专门作为分隔室内空间的到顶或不到顶构件。21、过道过道是指住宅套内使用

5、的水平交通空间。22、女儿墙以前因建筑防水材料的限制，房屋的屋面都为坡屋面，大量坡屋面的建筑显的单调，于是把建筑屋顶的外墙伸高，人们把这部分伸处屋面的外墙称为女儿墙。23、单元式住宅指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；24、跃层式商品房指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。25、复式商品房由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。26、错层错层是指各种功能不同的空间错落有致地处在不同层面。二、商品房销售术语1、楼 花： 一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花

6、”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。 2、期 房： 是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 3、现 房： 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 4、复式商品房： 是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。 5、跃层式商品房： 由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。 6、外飘窗： 指房屋窗子呈矩形或梯形

7、向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。 7、五 证： 房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称 “五证”。其中前两个证由规划部门核发，开工证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发8、两书：产品使用说明书、产品适量保证书，由开发商提供给业主。三、房屋性质术语（一）、按房屋建筑结构分类1、钢结构 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。 2、钢、钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢、钢筋

8、混凝土建造的。 3、钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板4、现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。 5、混合结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢6、筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。 7、砖木结构 是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。 8、其他结构 是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 四、房屋面积术语1、房屋使用面积 是 指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。 2、房

9、屋建筑面积 房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。 3、成套住宅建筑面积 是指成套住宅的建筑面积总和。 4、危险房屋建筑面积 是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。 5、房屋减少建筑面积 指报告期由于拆除、倒塌和因各种灾害等原因实际减少的房屋建筑面积(包括私有房屋)。 6、房屋的产权面积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 7、房屋预测面积 预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家

10、规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构预测的面积。8、房屋实测面积 实 测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之 规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。9、房屋的共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 10、成套房屋的套内建筑面积 由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 11、套内房屋使用面积 为 套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算。12、套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护

11、或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积13、商品房的销售面积 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。共有建筑面积14、公有建筑面积公有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑 面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车 库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 1

12、5、预售面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。 16、期 房 是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。 17、现 房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房。 18、商品房的均价 是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。 19、复式商品房 是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。 20、跃层式商品房 由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。 20、水

13、景商品房 是指依水而建的房屋。 21、联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。 。 22、商住住宅 是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。 23、基 价 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 24、均 价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向

14、，以2800元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 25、七通一平(熟地) 是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 26、三通一平(净地) 是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。 27、五 证 房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称 “五证”。其中前两个证由规划部门核发，开工证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发 五、房地产交

15、易税费常用术语1、房地产契税 是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 2、营业税 指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。 3、房产税 是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 4、营业税附加 是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。 5、印花税 指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 6、个人所得税 指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。 7、纳税保证金 指

16、按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。 8、房地产交易手续费 是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。 9、房屋权属登记费 即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。 六、房屋权属登记与证书名词解释1、房屋权属登记 是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记

17、，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 2、总 登 记 是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。 3、初始登记 指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。 4、转移登记 是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。 5、变更登记 是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。6、注销登记 是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。 7、房屋权利申请人是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所

18、有权证书的法人、其他组织和自然人。 8、房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。 9、共有权证 指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。是房屋所有权证的附件，用以证明共有房屋的归属。 七、住房功能细分术语1、层 高 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 2、进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度。 3、平 台 供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。 4、露

19、 台 一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。 5、过 道 住宅套内使用的水平交通空间。 6、壁 橱 住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。 7、壁龛利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分 8、吊 柜 住宅套内上部的贮藏空间。 9、跃层住宅 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。 10、走 廊 住宅套外使用的水平交通空间。 11、架空房屋 指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。 12、阁 楼 指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。

20、13、骑 楼 指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。 14、单元式房屋 指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。15、幢 是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。 16、廊 泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。 17、柱 廊 有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。 18、檐 廊 在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。 19、挑 廊 挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。 20、通 廊 指联接建筑物间，有顶盖、有廊

21、台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。 21、门 廊 指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。 22、阳 台 泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。封闭阳台 原设计及竣工后均为封闭的。 23、非封闭阳台 原设计或竣工后不封闭的阳台。 24、凹阳台 凹进楼层外墙（柱）体的阳台。 25、凸阳台 挑出楼层外墙（柱）体的阳台。 26、底阳台 房屋一层的阳台。 27、挑阳台 房屋二层（含二层）以上的阳台 28、房屋总层数 房屋总层数为地上层数加

22、地下层数之和。29、房屋地下层数 指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米（含）以上的地下室的层数。 30、自然层 一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。 31、技术层 指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。 32、附属层(夹层) 指介于自然层之间的夹层。 33、假 层 指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层，不计层数，如屋面层。 34、避难层 高层建筑中用作消防避难的楼层。 35、自然层数 按楼板、地板结构分层的楼层数。 36、中间层 底层和最高住户入口层之间的中间楼层。 37、标准层 平面布置相同的住宅楼层。 3

23、8、结构(设备)转换层 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层八、建筑物的各项比率常用术语1、建筑容积率(建筑面积毛密度) 是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。2、建筑密度 即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。 3、绿化率绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。 第二部分：写字楼基础知识一、写字楼简介： 写字楼就是商业办公用楼的别称，即办公用房；

24、指机关、企业、事业单位行政管理人员、业务技术人员等办公的业务用房。严格来讲，写字楼是不能用于居住的；而现代写字楼正向综合化、一体化方向发展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑与现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满足现在社会办公的各种需要的楼宇二、 写字楼专业术语 1、 写字楼：写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。 2、甲级写字楼：特性：管理国际化、24小时运营、人性化、空间的舒适性及实用性、数字化、节能化、便捷的交通、商务化3、3智能化：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），4、智能化：“”是

25、指（办公智能化）、（楼宇自动化）、（通讯传输智能化）、（消防智能化）、（安保智能化）。只是代表写字楼智能化水平，不代表写字楼的品质。5、5E：重要的商务区、有品位的建筑、超一流的硬件设施与服务、出众的客户、纯商务6、5O：氧气、花园式办公、开放而自由、独立私家专属服务（电梯/空调）、发展前景三、 写字楼分类及标准（一）、按功能划分： 1、写字楼：只有办公一种功能、部分底层或裙楼商业，基本没有其它功能 2、商住写字楼：指即能提供办公，同时又能提供居住的写字楼，比纯写字楼复杂度高，需提前预留较多的上下水管线，加设隔墙，成本较高 3、综合性写字楼：指以办公为主，同时又具备多种，如：公寓、商场、展厅、

26、餐厅、酒店等多种功能，一般分层设计 （二）、按档次划分： 1、顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼、SOHO型写字楼标准如下：档次指标顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼SOHO型写字楼区位位于中央政经区的核心增长区位于主要商务区主要商务区的辐射区域或较好的区域位置主要商务区的辐射区域或一般区域位置区位无具体标准交通状况便捷的交通，可达性好，邻近城市交通主干道及交通枢纽可达性良好，邻近城市主干道，多种交通工具可达可达性较好，有交通线路到达，交通较方便基本满足交通可达性要求，有交通路线到达交通状况无具体标准建筑规模5万平方米以上无具体标准无具体标准无具体标准与住宅条件同装修标准外立

27、面采用高档材料，大堂、电梯厅、洗手间等公共部分装修相当于五星级酒店装修外立面采用高档材料，大堂、电梯厅、洗手间等公共部分装修相当于四星级酒店装修无具体标准无具体标准与住宅条件同设备及办公空间从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.8米，办公空间可灵活分割适应各种变化办公空间，国际知名品牌中央空调、写字楼专用电梯配置、楼宇自控、有安全报警、有综合布线等应有名牌中央空调、商用电梯、有楼宇自控、有安全报警、有综合布线有中央空调系统，有电梯、无楼宇自控、有安全报警有中央空调系统，有电梯、无楼宇自控、有安全报警，无综合布线与住宅条件同配套设施配套商务、生活设施，如五星级酒店、会议室、邮局、银行、票务中心、

28、员工餐厅等，停车位充足，商业设施、休闲娱乐设施配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，停车位充足无具体标准无具体标准与住宅条件同客户情况全球500强等国内外知名企业知名的国内外大中型企业国内的中小型、初创型企业国内的中小型、初创型企业居家办公群体，小型公司物业公司世界顶尖物管、国际一级资质物业公司国家一级资质物业公司无具体标准无具体标准与住宅条件同（三）、按智能化分类： 1、3智能化：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），2、智能化：“”是指（办公智能化）、（楼宇自动化）、（通讯传输智能化）、（消防智能化）、（安保智能化）。只是代表写字楼智能化

29、水平，不代表写字楼的品质。理解误区：5A最好品质 如今市场上，人们常用5A来评价写字楼品质等级，其实是一种概念理解上的误区，5A指的是写字楼的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝不是划分写字楼等级的标准，不能说5A写字楼是甲级写字楼或品质最好的写字楼，因为影响写字楼的因素很多，如：区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。四、写字楼市场1.国际市场未来两年亚洲办公楼建成面积世界第一据统计，20102012年间，亚洲将是唯一一个办公项目建成量大幅上涨的地区，这显示出以中国为代表的亚洲企业和投资者的信心。在此期间预期国际将要完成的2700万平米的办公空间中，亚洲将占近7

30、0%;2.国内市场中国商业写字楼不动产投资被看好程度排名全球第四美国房地产海外投资者协会调查报告称，总共持有价值超过6270亿美元的全球不动产的被调查这，在被问及2011年看好哪些国家的不动产投资时，其排名分别为：美国、英国、德国、中国。中国比去年上升幅度很大。五、中国写字楼市场发展情况当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业，写字楼物业虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。因为市场常态下，由于城市土地紧缺，特别是市中心地价猛涨，建筑物逐渐向高层发展，使许多中小企业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合企业开发办公楼，分层出售、出租的业主迅速升起，是能产生较高回

31、报的业态。 “住宅禁商”的出台，冲击了写字楼市场，中小型企业重返写字楼市场，在短时间内出现了众多“住改商”、“商务公寓”等小型写字楼产品，但这类写字楼仅仅满足了短期的需求，对配套、服务、商务氛围等并没有太大考虑，并且商务成本也较低，因此，档次低、形象差的现象屡见不鲜。2006年，“商务公寓”抢占中小型企业的市场份额，产品也以小而精的路线与大型写字楼相抗衡。与住宅市场相比，写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场，当前发展商面临的最大课题是如何建设一个高节能、高智能、富有特色的写字楼，赢得市场的认可六、郑州写字楼发展环境1、郑州城市发展概况 城市概况 郑州市是河南省的政治、经济和文化中心。

32、现辖6区5市1县。到2005年底，辖区总面积7446平方公里，其中市区建成区面积262平方公里；全市总人口716万人，其中城镇人口424万人，城镇化水平达59.2%，市区人口302万人。郑州 是全国重要的交通枢纽城市，陇海、京广两大铁路干线在此交汇；107、310国 道，京珠、连霍高速公路穿境而过；新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各一个，货物可在郑州联检封关直通国外。城市总体规划 根据郑州市“十一五”规划纲要，到2011年，郑州市建成区人口将达760万人（加其它辖区为1500万人），比2005年增加300

33、万人。中心城区建成区面积将达到350万平方公里，比2005年增加将近90平方公里。 逐步形成“多中心，组团式”的城市布局，以中心组团为核心，其他组团为辅组，合理调整城市空间布局和功能分区，分散中心组团职能，形成相对独立的城市发展区域。新城区规划合理、起点高，以现代物流、金融商务、总部 经济、会展经济、文教科研、体育等功能为主。老城区全面提升中心城区的品位和档次，积极推动一般加工制造项目向城市外围转移，大力发展都市型工业和楼宇经济，并加快城中村的改造步伐。 城市发展优势 经过多年的引导和发展，郑州逐步形成了自己的城市特色和优势。郑州市“十 一五”规划纲要明确指出，要把郑州建设成为全国区域性中心城

34、市、全国重要 的现代物流商贸城市、全国重要的交通通讯枢纽城市和全国著名的历史文化名 城，并加快区域性金融中心建设。郑州区位优势明显，不断提升全国交通通讯 枢纽的地位，充分利用自身交通便利的条件，大力发展商贸和现代物流业，辐 射整个中原地区，使其区域性中心城市的地位得到进一步的巩固。郑州作为省 会城市，便捷的政务环境将吸引更多的金融投资机构在此设立区域总部，区域 性金融中心的地位正在逐步确立。 产业机构 2005年，郑州市三大产业比例为4.4：52.9：42.7。第三产业表现出强劲的增 长态势，2011年以来，服务业增加值年均增长12.7%，2005年达到715亿元。 2005年第三产业企业数达

35、到24840个，交通运输、仓储和邮政业，信息传 输、计算机服务和软件业，金融业，房地产业，租赁和商业服务业，科学研 究、技术服务和地质勘察业，居民服务和其他服务业，教育等八个行业实现 增加值452亿元，占全市GDP的27%。 小结： 郑州优越的地理位置为其城市发展吸引更多的目标人群来郑投资；城市发展及 经济发展将促使更多成长型公司的诞生，对写字楼的需求加大；产业结构的调 整更趋于科学化合理化，第三产业比重加大，更多服务型的公司将会越来越 多，将直接导致写字楼需求量的加大。 因此，郑州经济的发展、产业结构的调整将会利于写字楼的快速发展。 2、郑州宏观经济环境 郑州市经济发展优势 郑州经济发展有三

36、大最显著优势，一是拥有全国最重要交通枢纽地位，二是具有良好的区位优势，三是拥有丰富的资源。 3、房地产宏观政策环境 宏观调控政策 从2005年的新、旧“国八条”到2006年的“国六条”实施细则及至2011年，国家从各个层面对 房地产市场进行宏观调控，既有对地方政府的责任要求，也有对开发商的约束，更有对社会需求的导向性引导，力度不断加大，约束性指标不断增大，中央政府显示出了坚定的决心，务必要使房地产市场走向理性，更为规范房地产 市场、加速房地产市场的持续稳健发展奠定了坚实的基础。国家目前出台的一 系列政策主要是针对住宅市场的，对写字楼市场并没有严格的限制，从而为写 字楼的发展提供了机遇。 土地政

37、策 2004年颁布实施了国务院关于深化改革严格土地管理的决定，2006年9月 份出台了国务院关于加强土地调控有关问题的通知，国务院在部署2006 年第4季度经济社会发展工作时再次强调，“严格审批新增建设用地，加快落实 国家土地督察制度”，标志着国家在土地管理和调控政策上的重大调整。土地 资源的紧张和成本的上升将促使房地产企业从规模扩张向开发精品项目转型。 土地价格的上涨对住宅项目产生更明显的影响，写字楼对土地成本的上升有较 强的消化能力。 房地产税收政策 国家税务总局关于加强房地产税收管理的通知和国税局、建设部、财政部 关于加强房地产税收管理的通知先后制定了对房地产住宅市场的税收调控 政策，从

38、而给非住宅市场创造了更为宽松的发展空间。 房地产行业优惠政策 为促进区域经济或产业的成长，政府会出台一系列相关优惠政策吸引投资者。 郑州市出台的郑东新区鼓励外商投资优惠政策和郑东新区促进外经贸发 展优惠政策，对租赁CBD专业写字楼给予补贴，大力促进CBD写字楼市场发 展。 4、郑州市写字楼市场发展环境评价 第一，郑州市写字楼市场在宏观调控政策下机遇与挑战并存。国家调控政策使写字楼市场融资和取得土地的难度加大，开发环节的不确定因素增多，项目投资风险上升。同时，住宅的投资回报率和风险与写字楼的差距逐步缩小，甚至超过写字楼，大量资金进入写字楼投资领域，写字楼市场迎来新的发展机遇。 第二，地方政府大力

39、扶持写字楼开发。由于写字楼对城市形象、产业聚集、带动投资等方面有显著影响，因此郑州市政府对写字楼立项无任何约束性条件，并且大力提倡在郑东新区投资写字楼，出台优惠政策并采取多种措施鼓励企业入住，既扶持投资主体，又培育需求主体。 第三，区域经济发展水平有限，经济辐射能力不强。以郑州为龙头的中原地区经济总量较大，但人均水平较低，竞争实力不强。中原城市群平均发展水平还比较低，尤其缺乏经济分工。周边城市对郑州的依赖性不强，郑州在中原城市群的首位度不高，很多产业在郑州可以发展，在其他城市也可以生存，不能发挥产业聚集效应，由此导致郑州写字楼市场宏观需求环境不理想。第四，能够有力支撑写字楼发展的行业实力不强，

40、促进写字楼市场发展的动力不足。郑州市对写字楼依赖性最强的第三产业整体发展水平不高，主要发展指标均低于国内平均水平。信息产业、金融业、物流、会展、教育等重要行业正处于起步阶段，基础薄弱，不能对写字楼形成有力支撑。尤其是对写字楼有高度依赖的金融业，尚未取得长足进展，银行的规模仅限于省级总部，且没有能够辐射中西部地区的区域总部和外资银行大举进入郑州的迹象，会计事务所等服务机构发展空间有限。 七、写字楼定位（一）、写字楼定位思考属性：购置写字楼目的是提高企业或资金的生产力，是一种生产工具思考：1、地块具有什么样的属性，从现有状况和未来规划判断，可能卖给谁？ 2、客户关注什么，对现有产品最不满意的是什么

41、？ 3、目前市场怎么样，未来是否存在竞争，竞争楼盘有哪些？ 4、基于地块/客户/竞争的判断，我们应该采取什么样的发展战略?(二)、写字楼客户分析 1、写字楼客户普遍关注什么 （1）、生产工具：提高生产力 （2）、投资工具：保值增值 (3)、经营效率：写字楼所在区域是否有利于提升公司的经营效率（4）、形象（面子）：写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求 必备指标：广场、立面、大堂（汗物业公司）、电梯间、电梯品牌、公共走道、洗手间 可选指标：室内层高、豪华视频会议室、商务会所等其它（5）、经营成本：该写字楼是否有利于企业节约运营成本 必备指标：空调品牌运行方式、电梯速度及运行方式

42、、网络速度、高使用率 可选指标：空中花园、生态办公等等2、不同行业关注点有何不同 普遍关注：物业形象及档次 物流及电子通讯类公司：关注本行业是否聚集 金融和服务类公司：关注行业相关客户群的进驻情况 服务业：关注舒适的办公环境 实业类：关注是否经济适用3、甲级写字楼客户关注主要特点 提供更多的休息空间、学习空间、交流空间，如：午休室、吸烟室、咖啡厅 可预留更多的可改造空间，这样的写字楼才能成为客户新服中的“成长型建筑”八、影响写字楼市场发展的主要因素 1、宏观经济和政策的影响 宏观经济形势 写字楼市场与经济发展高度依存，其发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。写字楼是一个弹性非常强的特殊商品

43、，宏观经济向好，则写字楼发展迅速，反之，写字楼市场必将受到严重的负面影响。房地产宏观调控政策 当前房地产的宏观调控政策主要是针对住宅市场，抑制投资、遏制投机，从而给写字楼市场创造了更为宽松的发展空间。 土地供应 土地的供应会直接影响到写字楼的投放量和价格走势。由于商铺和写字楼的租、售利润大于住宅产品，因此，当土地供应量减少，地价上涨过快时，开发商会将高价获得的土地，更多地用于商铺和写字楼的开发，而减少住宅的开发。近几年来，郑州楼市“地王”连创新高的现象，是导致写字楼开发量增加和价格升高的因素之一。 银行房贷政策 国内的写字楼开发商融资渠道单一，多数依靠银行贷款。而当前银行对写字楼的贷款政策日益

44、压缩，使实力相对薄弱的中小企业开发商投资写字楼面临很大的资金压力。 优惠政策 为鼓励企业进驻特定区域，很多地方制定了不同的优惠政策，这些政策不仅在吸引和引导企业遵循城市规划分布方面起到了显著作用，而且还为地区内的写字楼带来了无限的商机。从提供这些优惠政策的施益人方面看，优惠政策基本可以分为国家层面、城市层面、区域层面和具体项目层面四种类型。从受益方来看，有些优惠政策是针对入住企业的，大多属于利益方面的优惠；而有些则是针对企业员工的，这些政策则大多与身份认同方面有关。 2、市场状况的影响 已有市场存量 写字楼市场的已有存量越大，对于当期出现的写字楼楼盘的压力会越大。 本期供应量 上市时间越靠近、档次越接近的写字楼之间的竞争越激烈。 未来供应量 未来写字楼供应对现有写字楼存量形成潜在的竞争压力。 城际间的竞争 经济发展水平不同的城市，写字楼市场可以形成互补；经济发展水平接近的城 市，写字楼市场竞争激烈. 3、项目的影响 区域定位 写字楼项目的区域定位（行政区、片区、商务圈）对写字楼市场的发展程度、 市场布局和城市“产业簇群”产生影响。 项目定位 最高档次的写字楼项目体现该地区写字楼市场的最高水平。 客户定位 写字楼项目的客户定位有利于营造行业氛围。 4、需求者的影响 行业状况 行业状况对写字楼需求的影响主要体现在行业的性质和行业景气指数上。不