房地产抵押估价报告.doc

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1、房地产抵押估价报告房 地 产 抵 押 估 价 报 告估价项目名称: 华中科技大学文华学院 委 托 方： 华中科技大学文华学院 估 价 方： 武汉威龙房地产估价有限公司 估 价 人 员： 邓 威 威 、 舒 玉 龙 估价作业日期： 2011年6月27日2011年7月1日 估价报告编号： 武国用（2002）字第号 目 录一. 致委托方函 2二. 估价师声明 5三. 估价的假设和限制条件 6四. 房地产估价结果报告 7（一）委托方7（二）估价方7（三）估价对象7（四）估价目的11（五）估价时点11（六）价值定义12（七）估价依据12（八）估价原则13（九）估价方法13（十）估价结果14（十一）估价人

2、员14（十二）估价作业日期15（十三）估价报告应用的有效期15五. 房地产估价技术报告 16（一）区域因素分析16（二）个别因素分析16（三）市场背景分析17（四）最高最佳使用分析17（五）估价方法选用18（六）估价测算过程18（七）估价结果确定28六. 附件 29致委托人函华中科技大学文华学院：承蒙贵方的委托，我公司对位于武汉市洪山区华中科技大学文华学院内学生食堂(地号 )全座房地产进行了抵押评估。此次评估目的是确定该房地产的市场价值，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。估价时点为2011年6月27日。在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对

3、象进行了实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象转让价格的因素，运用成本法、收益法等估价方法对估价对象进行了评估，确定估价对象房地产市场价值为为人民币7678100 元，大写：柒佰陆拾柒万捌仟壹佰元整。武汉威龙房地产估价有限公司法定代表人：邓威威二一一年七月一日注册房地产估价师声明我们郑重声明：我们郑重声明：我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）

4、个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘），估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、

5、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。本估价报告由XX公司负责解释。参与本次估价的工作人员 参加本次估价的注册房地产估价师签名（至少有两名）估价师姓名注册证书号签 字邓威威舒玉龙参加估价人员：邓威威 舒玉龙 估价的假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制： 合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下： 估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。 估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为 50年，2002年3月5日至2

6、052年3月6日结束，报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。 最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。 估价时点假设。即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。 估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应对本估价结论进行必要的调整。 公开市场假设。即估价结果是在公

7、开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。 报告使用限制条件如下： 本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的房地产转让下使用，不得做其他用途。 本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。 估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。 其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下： 估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不

8、可抗力对评估结论的影响。 本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。 关于位于武汉市洪山区华中科技大学文华学院内的学生食堂的估价结果报告( 编号： ) 房地产估价结果报告一、委托方1、委 托 人：华中科技大学文华学院2、单位地址：武汉市洪山区关山文园路58号3、联 系 人：XXX4、联系电话：XXX二、估价方1、受托估价机构：湖北威龙房地产评估咨询有限公司2、机 构 地 址：武汉市洪山区珞瑜路XXX号3、联 系 人：舒玉龙4、联 系 电 话：XXX三、估价对象1.估价对象基本状况本次估价对象为武汉市洪山区华中科技大学文华学院内的学生食堂的房地产，房屋建筑面积为3580平方米，商品房用途为教育

9、用地。华中科技大学文华学院内的学生食堂，建成于2003年，钢混结构，总层数3层，外墙面贴石材及瓷砖，两部楼梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分均为石材地面及墙面，石膏板造型吊顶。估价对象为整栋食堂，四层楼，朝向西。室内装修情况为：大厅地面铺石材，墙面贴石材及石质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房内有整体厨柜，内铺石质地板砖、墙面为乳胶漆及有机玻璃，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；卫生间地面及墙面为石材，石膏板吊顶，；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭；外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。室内水、电、有线电视等设施齐全。根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良

10、好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为九成。2.估价对象权利状况根据商品房买卖合同记载，该用地为教育用地，房屋建筑面积为3580平方米，土地使用年限自2002年3月5日至2052年3月6日。估价对象于估价时点存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。3.估价对象区位状况洪山区基本概况估价对象位于武汉市洪山区华中科技大学文华学院内，洪山区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况以及华中科技大学文华学院的教育情况等，均对估价对象房地产的价格

11、有明显的影响。武汉市洪山区位于长江之畔，东湖之滨，是武汉市以城带郊的中心城区。全区自西向东呈半圆形，东抵鄂州市，南与江夏区接壤，西与武昌、青山两区相邻，北与黄陂区、新洲区隔江相望，是武汉的东大门。全区版图面积570平方公里，户籍人口82.6万，常住人口超过100万，辖8个街道6个乡镇。洪山区人文特色浓郁，科教智力密集，交通发达便捷，山水资源丰富，发展空间广阔，是创业、居住的理想之地。近年来，洪山区以科学发展观为指导，充分发挥自身的区位优势，深入实施“依法治区、科教兴区、环境优区”战略，积极推进先进制造业、现代服务业和都市农业加快发展，经济社会保持了持续快速健康的发展态势。2007年，全区实现生

12、产总值224.9亿元，比上年增长15.02%；规模以上工业增加值35.5亿元，增长20.95%；全口径财政收入26.5亿元，区级财政收入7.19亿，分别增长26.2%和22.1%；城镇居民人均可支配收入14698元，农民人均纯收入6901元，分别比上年增长15.21%和10.19%。估价对象区位状况位置：估价对象位于华中科技大学文华学院内，地理位置较优越。华中科技大学文华学院基本情况：校园位于华中科技大学主校区对面1公里处（东湖高新技术经济开发区内，创业街东，中国光谷中心），可共享和使用华中科技大学主校区教学资源。校园建设有教学楼、宿舍群、食堂、塑胶运动场、实验大楼、语音与计算机大楼、图书馆和

13、行政大楼等设施，校园面积1280亩。学院设有理、工、文、管、法多个学科门类的32个本科专业和13个专科专业(截至2008年9月），面向全国30个省市区招生，在校本、专科生14500余名。学院以“育人为本，质量第一”为办学宗旨，共享华中科技大学的优质教育资源，培养具有创新精神和能力的高素质实用型专业人才。学生学业完成时，符合学籍管理规定、成绩合格的毕业生颁发华中科技大学文华学院毕业证书；符合学士学位授予条件者，授予华中科技大学文华学院学士学位。 华中科技大学负责学院的管理和教学，并帮助建立教学质量监测和评估体系；学院中层以上管理干部由华中科技大学选派；任课教师绝大多数是华中科技大学选派的在职教师

14、，其中大部分是教授和副教授。华中科技大学以“从严治校”闻名，文华学院继承华中科技大学管理传统，从做人、学习、生活、习惯等多方面对学生严格要求，受到学生和家长的支持和理解；同时，学院注重“严”、“活”结合，张扬个性，发挥学生的想象力和创造性，增强适应能力、竞争能力和创新能力。学院正逐步形成学生“自我教育、自我规范、自我管理”的氛围。学院注重校园文化建设，对学生进行人文素质教育，提高学生情商和综合素质，经常举行“院士、教授论坛”、“企业家论坛”等系列讲座，还举行大学生文化节、各种大赛和丰富多彩的学生团体活动。许多活动都由学生自己组织和主持，调动了学生的参与积极性和热情。学院正在努力为大学生创造良好

15、的学习和生活环境，建立良好的校风和学风。自然环境和人文环境：估价对象食堂内条件较好，设备齐全，环境较好。公共服务设施及教育配套设施：小区附近有建设银行、工商银行、邮政银行、中商超市、湖北中医院、华中科技大学、森林公园等，生活服务及教育设施较齐全。交通：食堂通达性较好，方便学生就餐。学校附近有738、518等多条公交车站，交通便捷度较高。基础设施状况：估价对象食堂，基础设施齐全，厨房内的设备大多较新，完全可以满足食堂正常运行的需要。4.估价对象权属状况本次评估的范围为洪山区文园路58号，产权属武汉美联地产有限公司所有。其房屋所有权证证号为武房权证市字，证载设计用途为教育用地，建筑面积为4200平

16、方米；其国有土地使用证证号为武国用（2002）第XXX号，土地使用权类型为出让，终止日期为2052年3月5日，土地使用权面积为1788平方米。 至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。四、估价目的为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2011年6月27日六、价值定义本次评估采用公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指估价对象在符合估价假设及限制前提下，于估价时点2011年6月27日的公开市场价格。七、估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法2、中华人民共和国土地管理法3、房地产估价规范（GB/T502911999）4、武

17、汉市城镇国有土地使用权出让和抵押实施办法5、中华人民共和国担保法（国家主席令第50号）6、建设部房地产抵押估价指导意见7、武汉市物价局、市房产局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知（武价房字200474号）8、国家和省市政府颁发的其他有关法规和政策文件9、现场勘察资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期房地产市场行情10、委托方提供的房屋所有权证（武房权证市字第XXX号）；11、委托方提供的国有土地使用证（武国用（2003）字第XXX号）；12、委托方提供的其他有关资料八、估价原则本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象房地产价格进行客观、

18、公正、科学、合理的评估。九、估价方法根据建设部、人行、银监会发布的房地产抵押估价指导意见，房地产抵押估价应先求取估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款来确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值，具体计算公式如下：房地产抵押价值未设立法定优先受偿权利下的市场价值-估价人员知悉的法定优先受偿款估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目情况及邻近类似房地产进行实地查勘、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准等，经过反复研究：（1）估价对象作为学生食堂用途，主要利用学生就餐盈利，属收益性房地产，故选用收益法作为一种估价方法。（

19、2）由于估价对象用途为食堂，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用另一种方法成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格1、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 式中：V为收益价格；Ai为年纯收益；R为资本化率；n为未来可获收益的年限。2、成本法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。十、估价结果本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所

20、在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点2011年6月27日的市场价格为：（币种：人民币）房地产总价：767.81万元大 写 金 额: 柒佰陆拾柒万捌仟壹佰元整。十一、估价人员估价师姓名注册证书号签 字邓威威舒玉龙十二、估价作业日期2011年6月27日至2011年7月1日十三、估价报告应用的有效期在市场无明显价格波动条件下，本估价报告应用有效期自提交报告日期起不超过一年，即2011年6月27日至2012年6月27日。房地产估价技术报告一、个别因素分析（一）估价对象权属状况本次评估的范围为武汉市光谷创业

21、街文华路一号，其国有土地使用证证号为武国用（2003）字第XXX号），其地号为，证载用途为教育用地土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2043年3月5日，土地使用权面积为1788平方米。至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。（二）估价对象实物状况估价对象为一栋三层的钢混建筑物，建成于2004年5月20日，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为八成新。一楼为小吃区，二楼三楼为正餐区。其装修状况大致如下：楼外立面面饰红色条型面砖，门厅处：顶棚为玻璃，地面为大理石岩；室内：内墙面面饰白色乳胶漆，地面铺贴瓷砖。楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为木质漆红栏杆。

22、门均为透明加厚玻璃门带塑胶门帘，窗为铝合金窗。室内配有电视、电扇、卫生间；工作区各项设施完善。估价对象维护保养状况良好。二、区域因素分析（一）区域概况：武汉是湖北省省会，华中地区最大城市，武汉是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，历来有“九省通衢”之称，东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在1000公里左右，处于中国经济地理的核心位置。（二）基础设施情况：处东湖区为国家示范区。交通发达，区域配套和基础设施完善。（三）房地产政策对房地产的影响：受国家宏观调控政策的影响，武汉房地产价格仍稳步上升，上升的幅度高于周边中部城市。再加上估价对象所在的武汉市光谷创业街文华路一号，紧邻佳园

23、路，位于光谷创业园内，交通方便，环境好，配套设施完善，周围有三环集团，中商平价超市，华中科技大学，森林公园，中百超市；在这里居住、购物消费、日常生活以及公共交通都比较方便，地理位置较为优越。三、市场背景分析随着国家产业政策调整，武汉将定位中部崛起的龙头，洪山区作为新城区，其经济、科教、人文各方面优势将日渐突出，目前，由于武汉新太阳科技发展有限公司正忙于处理企业改制中遇到的各种问题，对该幢写字楼市场发租无暇顾及，故该物业除一楼作为学生食堂用。在区位优势的带动下，如估价对象定位准确，在市场上应具有相应发展空间。四、最高最佳使用分析最高最佳使用,是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上

24、允许、技术上可能、经济上可行、价值是否最大，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。因此，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。估价对象房屋证载用途为教育，实际用途为教育，根据房地产估价规范中的保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价。因而其最佳使用方式就是按照当前的使用方式持续使用。因此，本估价报告的估价对象按教育用途进行估价符合最高最佳使用原则。五、估价方法选用1、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

25、式中：V为收益价格；Ai为年纯收益；R为资本化率；n为未来可获收益的年限。2、成本法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。六、估价测算过程（一）基准地价系数修正法测算土地价格1、武汉市基准地价概况根据湖北省物价局、湖北省国土资源厅省物价局省国土资源厅关于武汉市市区基准地价更新的批复（鄂价房服200510号），武汉市市区土地定级估价成果已经过省国土资源厅、省物价局批准。根据武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告，武汉市土地定级与基准地价评估的范围为武汉市

26、市区，包括江岸区、江汉区、桥口区、汉阳区、青山区、武昌区、洪山区以及东湖新技术开发区和武汉经济技术开发区。土地定级级别分为商业用地级别、住宅用地级别、工业用地级别和综合定级级别。其中商业用地级别分为九级、住宅用地级别分为七级、工业用地级别分为五级和综合定级级别分为九级。2、确定待估宗地的土地级别及基准地价待估宗地位于武汉洪山区光谷中心，评估设定用途为教育用地，根据武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告，确定待估宗地处于基准地价综合二级用地区域，基准地价为910元/平方米。3、宗地地价区位因素修正基准地价修正体系根据武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告，级教育用地宗地地价区位因素修正系数指

27、标说明表和宗地地价区位因素修正系数表详见下表1-1、表1-2：30表1-1 级教育用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣交通条件临街道路状况混合型主干道生活或交通型主干道交通型或生活型次干道交通型主干道支路临公交站点状况(条)300(300,500)(500,1000)(1000,1500)1500距火车站距离(米)1000(1000,2500(2500,5500(5500,80008000距长途汽车站距离(米)1500(1500,3500(3500,4500(4500,55005500距码头距离(米)1200(1200,3500(3500,6000(6000,8000

28、8000基础公用设施状况排水状况好较好一般较差差环境条件地质状况坚固类场地土体，抗震能力强硬塑类场地土体，抗震能力较强抗震能力一般软塑类场地土体抗震能力较弱软散类场地土体，抗震能力弱产业规模产业集聚度高新技术产业联系紧密区高新技术产业联系一般区、一般产业联系紧密区高新技术产业联系松散区、一般产业联系一般区一般产业联系松散区独立分布区表1-2 级教育用地宗地地价区位因素修正系数表因素权重因子权重优较优一般较劣劣交通条件0.410临街道路状况0.1010.0230.0110-0.014-0.027临公交站点状况(条)0.0660.0150.0070-0.009-0.018距长途汽车站距离0.078

29、0.0180.0090-0.010-0.021距火车站距离0.0910.0200.0100-0.012-0.024距码头距离0.0740.0170.0080-0.010-0.020基础公用设施状况0.280排水状况0.2800.0630.0320-0.038-0.075环境状况0.180地质状况0.1800.0410.0200-0.024-0.048产业规模0.130产业集聚规模0.1300.0290.0150-0.017-0.035确定待估宗地各因素修正系数根据武汉市级工业用地修正系数（因素）说明表和修正系数表所叙述的具体内容，结合待估宗地的具体情况，编制待估宗地因素数修正系数表分别如下表。

30、表1-3 待估宗地因素条件说明、优劣程度及修正系数表因素影响因素调查情况优劣程度修正系数交通条件临街道路状况交通型次干道一般0距公交站点距离约500米较优0.07距火车站距离约45千米较优0.05距汽车站距离约28千米较优0.16距码头距离约61千米一般0基础设施排水状况较好较优0.32环境条件地质状况抗震能力强较优0.05产业规模产业集聚度一般产业联系紧密较优0.17合 计0.824、宗地地价个别因素修正使用年期修正系数估价对象土地使用权性质为划拨，本次评估首先设定为教育用地法定最高出让年限50年进行评估，再扣除出让金。而基准地价设定的年期为法定最高出让年限，所以待估宗地年期修正系数为1。交

31、易期日修正系数本次评估以中国城市地价动态监测系统公开发布的武汉市2000-2011年的地价指数为依据，本评估机构在此数据基础上通过建立长期趋势模型，结合近年来本机构掌握的地价动态变化信息，有2003年第一季度教育地价指数为100，2011年第二季度教育地价指数为100。则估价交易期日修正系数K=100/100=1.00。宗地面积修正根据武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告，对估价对象的不同面积状况需要做出修正。经估价人员的实地勘察，估价对象宗地面积对土地利用无不良影响。根据宗地面积修正系数表（表1-4），估价对象的面积修正系数为1.00。表1-4 教育用地宗地面积修正说明表指标标准优较优一

32、般较劣劣指标标准说明面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小，对土地利用有一定影响面积过小，对土地利用产生严重影响修正系数1.11.0510.950.90宗地形状修正根据武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告，对估价对象的不同形状需要做出修正。估价对象的形状形状对土地利用无不良影响。根据宗地形状修正系数表（表13），估价对象的形状修正系数为1.00。表1-5 教育用地宗地形状修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明形状规则，对土地利用极为有利形状对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状不规则，对土地利用产生

33、严重影响修正系数1.101.0510.950.90宗地基础设施配套程度修正武汉市区工业用地基准地价设定开发程度为红线外“五通”（即供水、排水、通电、通讯、通路），红线内场地平整。本次评估过程中，待估宗地设定开发程度为红线外“五通”（即供水、排水、通电、通讯、通路），红线内场地平整，与基准地价内涵设定的开发程度一致，故待估宗地基础设施配套程度修正系数为1.00。5、基准地价系数修正法估价结果待估宗地地价基准地价（1+区位因素）个别因素修正系数910（1+0.82）1.001.001.001.001656.20元/平方米出让土地单价1656.20（元/平方米）出让土地总价1656.201788.0

34、0296.13（万元）因为估价土地为划拨土地使用权，故估价结果中应扣除土地出让金。根据武汉市人民政府关于公布武汉市市区土地出让金租金标准的通知（武政200439号），对照土地出让金级别图，待估宗地适用综合用地六级标准，对应的教育用地土地出让金标准级别为四级，为116元/平方米（以土地面积计），则：土地出让金总额=1161788.0020.74（万元）划拨土地单价1656.20-1161540.20（元/平方米）划拨土地总价1540.201788.00=275.39（万元）（二）成本法估算房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧1、土地价格的确定：土地总价1540.201788.00

35、=275.39（万元）2、建筑物重新购建价格的确定建筑重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+开发利润建筑物建造成本建安工程造价+前期费用+其他费用（1）建安工程造价的确定因委托方无法提供建筑工程的有关技术资料,所以本次评估参照武汉市物价局、武汉市房产管理局“关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知”（武价房字200474号）及武汉市建设工程造价管理站“市造价管理站关于发布武汉地区建筑安装工程二一年三季度造价指数的通知”（武建价字201018号），结合估价对象的实际现状及武汉地区类似工程的一般造价水平，根据估价对象的结构、建筑标准确定建安工程造价，为1300元/，则：总建安工程造价=13

36、003580465.4万元（2）前期费用及其它费用根据相关文件规定为建安工程造价的4%，即有：前期费用及其它费用465.44%18.61万元（3）管理费，根据武汉市类似建筑的管理的水平，以及本项目的实际开发周期和规模，分析管理费用为建安工程费，前期及其他非用之和的3%，则：管理费用（465.4+18.61）3%14.52万元（4）投资利息，估价对象的建设工期约为一年，综合利率为8%，建造成本，管理费用等均匀投入，则：投资利息=（建造成本+管理费用）年限贷款利率0.5=19.2万元。（5）开发利润，开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，通常按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发

37、项目所要求的相应利润率来测算。根据估价对象的实际情况，取开发利润为10，以投入的成本为计算基数，即：开发利润（建筑物建造成本+管理费用）利润率48万元。建筑物重新构建价格建造成本+管理费用+投资利息+开发利润547.12万元。3、建筑物折旧额的确定根据相关资料，及对建筑物的现场勘察，确定成新率为九成，则：建筑物折旧建筑物重新购建价格（1-成新率）=54.7万元。4、成本法最终评估价值成本法评估价值土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧275.39+547.12-54.7=767.81万元。（三）收益法估算本估价对象实际用途为学生食堂，学校人数大约为14000人，依据委托方提供相关资料，食堂就

38、餐率占学校总人数的60%，据数据统计显示文华学院学生人均消费水平为10元每人每天。根据学生食堂特点，除掉寒暑假大概90天，节假日30天左右，周末人流减半估算35天，食堂每年实际营业时间约为210天。有：表1-6 食堂基本情况表一学校人数每天消费营业时间就餐率140001021060%1、年有效毛收入=1400060%102101764万元。2、年运营费：包括人工费（员工工资）、材料费（餐饮所需原材料）、水电费、管理费、其他费用（建筑物维修费、建筑费折旧费、煤气费、税费）等。表1-7 食堂基本情况表二人工费材料费水电费管理费其他费用10%35%4%6%15%年运营费=1764（10%+35%+4

39、%+6%+15%）=1234.8万元3、年净收益：年净收益=年有效毛收益-年运营费=529.2万元4、折现率的确定：根据市场情况确定折现率r10%，估价对象的估价时点为2011年6月27日，土地使用权终止日期为2052年3月5日止，考虑本次评估以抵押贷款用途为估价前提，即至估价时点至土地使用期限终止期间为估价年限，即40.75年。建筑物耐用年限为50年，于2003年5月20日建成竣工验收合格。建筑物终止年限即2053年5月20日。由于土地使用年限不可续期，则本估价对象收益年限即土地剩余使用年限，即40.75年，则：收益价格pa/r1-1/（1+r）n 529.2/0.11-1/(1+0.1)4

40、0.755183万元七、估价结果的确定本次评估采用的两种估价方法测算，其中成本法为767.81万元、收益法为5183万元。可见结果相差较大，采用收益法通过测算地上建筑物所获收益来计算房地产整体的价值，其结果偏高；而成本法通过分别计算土地使用权价值和地上建筑物价值，计算方法和依据可信度较高，其计算结果能够客观的反映估价对象现状房地产的价格水平。经分析并征询有关专家的意见，确定成本法的测算结果作为估价对象房地产的最终评估结果，故：房地产总价值为767.81万元。通过估价人员勤勉尽责的进行了必要的调查和询证，根据估价对象权利状况查询资料及调查记录，未发现估价对象于估价时点存在法定优先受偿款。综上，确

41、定估价对象房地产在未设立优先受偿权利下的市场总价值为人民币767.81万元，大写人民币：柒佰陆拾柒万捌仟壹佰元整。附件1、房屋建筑物评估明细清单2、他项权利证书复印件（编号分别为：武房昌他字第9900048号、武房昌他字第200100172号、武房昌他字第200100170号、武房昌他字第200100171号、武房昌他字第9800014号）3、中国人民共和国最高人民法院民事判决书（2006）XX号）复印件4、湖北省高级人民法院民事判决书（2005XX号）复印件5、湖北省高级人民法院协助执行通知书（2005XX号）复印件6、房地产估价机构营业执照复印件7、房地产估价机构资质证书复印件8、房地产估价师注册证书复印件 9、文华食堂照片