无锡清扬路项目可行性分析报告46p.doc

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1、无锡清扬路项目可行性分析报告 上海均业房地产咨询有限公司 区域概况篇一、南长区基本概况南长区位于无锡市区东南部，是无锡城区的南大门，西濒新运河，东倚沪宁铁路、沪宁高速公路和312国道，南临硕放机场和无锡新加坡工业园，北接市内最繁华的商业地段。全区面积22.5平方公里，下辖1个乡镇、8个街道，人口30.15万。古运河 清扬路二、历史沿革作为无锡城区主体部分的南长区，历史人文底蕴醇厚。早在3000多年前，周太王之子泰伯由陕西来无锡梅里筑城，并在南长区境内开凿伯读港。隋代的京杭古运河纵贯全境，现被列为历史文化保护区。位于古运河畔的南禅寺被誉为 江南最胜丛林，距今已有 1500年历史。横架于古运河上的

2、清名桥，是一座古老的拱型石桥，与周围粉墙黛瓦、古朴典雅、夹水而建的民后，构成了无锡著名的历史人文景观。 南长区是无锡工商业的发祥地。在明清两代，南长区一度成为无锡地区的商市中心，是米市和农产品的集散地，有 米码头、布码头、丝码头之称。清末民初，成为苏南地区砖瓦生产、冶铸行业和木船修造基地。光绪21年(1895年)，杨宗廉、杨宗瀚兄弟创建业勤纱厂，开创无锡近代工业的先河。光绪26年，荣宗敬、荣德生兄弟相继创办保兴面粉厂、振新纱厂、中新纱厂。此后境内缴丝、机器、粮食加工厂等相继开设。至建国前，已有各类工厂60余家，职工18000余人。清明桥南禅寺三、区域商业经济发展 区域商业概况南禅寺文化商城五爱

3、路沿线商业清扬路永乐路商业南长街沿线商业南长区的商业发展态势较为良好，主要集中在区域的北部，是市中心黄金商业带的延伸，布局相对较为分散，各主要商业网点缺少明确的定位，一般以居民生活消费类为主要经营方向。包括：南禅寺文化商城、苏顺家电广场、上海永乐家电广场、21世纪汽车广场、梦之岛购物中心、家乐福大卖场及物美大卖场等一批大型商业设施，支撑起了全区商业发展的主线。南禅寺商城 家乐福大卖场以现有南长区商业网点的数量和规模来看，已不适应全区的进一步发展，而本区域及临近区域居民的潜在消费力将大大促使未来区域商业的迅猛发展，特别是有一定档次和特色的商业设施将逐步成为全区商业的主流，提升目前走“大众化”路线

4、为主的商业定位，“精、高、特”将成为区域商业今后的发展趋势。四、区域重点建设项目太湖广场太湖大道中段南禅寺文化商城扬名镇四夹地区商圈清扬路五爱广场商圈目前南长区全区的规划重点是以太湖广场为中心，沿太湖大道（中段）为中轴线，进行南北联动发展，建成集商贸、旅游、物流及中高档居住等功能为一体的现代化综合型城区。五、区域发展规划方向一带两个中心南长街古运河文化旅游商贸带的建设无锡口岸物流中心五爱片区建设上海永乐家电江苏配送中心建设三大街区清扬路沿线特色商业街建设太湖大道沿线宾馆餐饮商贸带建设人民西路电子一条街建设从南长区的远景规划来看，将重点以清扬路和南长街古运河为两条主轴线的重点片区，该片区四至界线

5、为：清扬路永乐路塘南路古运河马夹浜。规划用地面积约4.8平方公里，规划打造为无锡市今后的城市副中心。其中南长街古运河将规划建设一个以旅游、文化、休闲为主的商贸带，而清扬路将规划建设无锡市的第二条“中山路”，成为一条集商业、商务、贸易等功能为主的黄金街。办公楼及酒店式公寓楼市场篇一、办公楼市场状况办公楼分布情况主要集中在市中心的中山路沿线办公楼的数量市场上现有甲级写字楼屈指可数，近年来上市量更是少之又少。现有办公楼的入住企业一般为大中型国有企业和民营企业。现有企业办公场所大多在档次较低的普通商务楼和商住两用楼办公楼租售情况市场上新建办公物业基本已售罄，现有办公楼的入住情况也良好，通常在80%以上

6、。伴随着无锡整体经济保持快速增长的态势，使得市场今后对办公用房的需求量将非常广阔。目前无锡市场上办公楼的整体品质较低，且供应量相对较小。现有办公楼的租售情况良好，投资和自用客的需求都较为旺盛。无锡办公楼市场将是一个潜在的机会点，相对于较为成熟的住宅市场，其今后还将有较大的发展空间，但目前除了市中心外的其他区域的办公氛围尚未完全形成，也在很大程度上滞碍了办公楼的“四处开花”。市中心现有办公楼概况案名性质位置体量楼层入住企业楼宇定位时代大厦老办公楼中山南路182万平方米24层以咨询、科技、保险等现代服务型企业为主现代服务业的专业楼宇华光珠宝城老办公楼人民路与中山路交界处55万平方米39层总部型企业

7、为主总部型企业的专业楼宇国联大厦老办公楼县前东街305万平方米30层金融机构单位为主金融业的专业楼宇三阳银辉大厦新建办公楼中山路人民路8万平方米50层未入住，物业的去化以投资客为主无锡市中心第一商务旗舰楼金马大厦新建办公楼中山路与县前街交叉口52万平方米28层未入住，物业的去化以投资客为主市中心高档甲级纯办公楼二、全市酒店式公寓楼市场状况 无锡酒店式公寓楼市场形成时间较短，从整体看与南京、上海、杭州等一些一级城市相比有较大的差距，特别是各楼盘的整体品质与其说是酒店式公寓还不如说是普通全装修小户型公寓，没有充分将酒店式公寓的自身价值和使用价值体现出来。但即便如此，其销售的速率也通常高于同区位的普

8、通住宅公寓。其其销售单价除去装修成本后也高于普通公寓的价格。分析原因主要为：地理位置优势小面积低总价优势全装修差异化优势通常位于中心城区，交通出行较为便捷，周边生活氛围非常成熟。单元面积通常在40-80平方米。总价与同区位的普通公寓相比有一定的优势，特别能吸引一些投资客和单身白领。与市场上普通公寓相比，酒店式公寓采用全装修的交房标准大大节省了业主的精力，且部分配有全套的家具，极大吸引起客户的购置欲望。从今后的发展趋势来看，无锡市场上的酒店式公寓将逐渐向高端产品发展，不但在内部装修风格上达到四星级甚至五星级酒店标准，而且在物业管理的理念上乃至经营上更向国际接轨。从无锡市场来看新建的办公性质的楼宇

9、通常由办公房和酒店式（商住）公寓混合型的产品构成方式，尤其是非市中心区域的个案。以下是市场上两个在售的办公楼宇，具有较强的市场代表性。u 市中心均价8000-9000元/ m2单元面积64-178m2低区办公房、高区酒店式公寓8万平方米，共27层保利广场u 新区均价5000-6000元/ m2单元面积170-1000m2低区办公房、高区商住公寓6万平方米，共26层东方银座由此可以看出，无锡市场虽然对办公用房用较大的需求量，但短时期内这种刚性需求还不足以快速释放出来，为了满足不同类型客户的需求，扩大项目的市场接受度，更好的加快项目的整体去化进度，相对减小开发风险，混合型产品的组合方式正越来越被广

10、大无锡开发商所认同，且市场的整体反响也较好。 三、区域办公楼和酒店式公寓市场从目前南长区的整体区域发展来看，办公楼市场还很不成熟，没有一个成规模的商务板块，现有的具有办公性质的楼宇主要集中在清扬路北段（太湖大道以北），现有纯办公性质楼宇只有清扬路与永丰路交界处的永丰大厦，该大厦层高20层，立面为普通小面砖，以建成6年，整体楼宇显得较为陈旧，该大厦的单元面积一般在130-250平方米左右，目前该大厦基本满租，以信息、科技、广告及房地产等行业的小型企业为主，目前的租金价格为1元/平方米/天。而清扬路（近永乐路）的盛世天下大厦为一座公寓和办公房混合型大厦，总建筑面积33442.69平方米，总层高26

11、层，其中35层为写字楼，面积从67.4平方米163平方米不等，626层为普通住宅与SOHO公寓。该案办公房：6500元/平方米，住宅：6800-7000元/平方米，目前已全部售罄，2006年上半年可入住。可以看出，目前整个南长区办公物业和酒店式公寓物业非常稀少，唯一的两座具有办公性质的楼宇也已满租售罄，区域市场对该类型物业的需求量非常大。而随着南长区以太湖广场为中心，结合太湖大道和清扬路的进一步规划发展，一个无锡未来的新CBD区域将逐渐形成。无锡新商业、商务、文化、政治中心将形成城南“CBD”目前以太湖广场为中心的未来无锡新“CBD”已初步形成，其中有多座在建（拟建）的办公综合楼宇将成为这一城

12、市副中心的标志性建筑，并且是该地区发展的良好契机，为“CBD”氛围的塑造打下了基础，同时也将成为本项目今后潜在的也是威胁最大的“竞争对手”。凯燕环球中心&凯宾斯基大饭店 主要竞争个案凯燕环球中心位于永和路18号（太湖广场北侧），总建筑面积约12万平方米，从层高181米，共48层，为单体建筑，其中一到五层为裙楼，六到四十八层为主楼。整体由五星级酒店、办公楼和酒店式公寓组成，其中低区为五星级酒店；中区为办公楼；高区为酒店式公寓，全部由德国凯宾斯基饭店公司管理。建筑的底层层高6米，二到五层层高5米，标准层层高为3.2-3.3米，标准层面积为1990平方米，采用8部电梯的配置。其办公楼和酒店式公寓全部

13、采用豪华精装修的标准（酒店式公寓配备了部分家具），项目内部设施配备完善，其中底层设酒店大堂、商务中心、大堂酒吧、精品商店等；二层为中餐厅、西餐厅；三层为宴会大厅、小会议室、会见厅；四层为KTV、演艺中心；五层为室内游泳池、健身房；此外在主楼部分设有业主交流层，主要设置出租给业主使用的多功能会议厅。目前该案处于预订阶段，将于2005年10月开盘，2007年年底交房。该案的办公楼和酒店式公寓的单元面积分割相同，为62-143 m2，目前办公楼部分的均价为12500-13000元/平方米，酒店式公寓的均价为13500-14000元/平方米。建成后该楼将成为一座集酒店、办公、休闲、会议和居住等功能为一

14、体的大型标志性建筑。从前期的预订情况来看，市场反响良好，特别是刚推向市场的阶段，曾引起市场的轰动效应。由此可以看出，在无锡由知名酒店管理公司经营管理的高端物业非常有市场，其与众不同的软硬件品质很好的与市场上现有同类型产品形成鲜明区隔。满足了高端消费客群与投资客的需求。太湖明珠&数码大厦 次要竞争个案太湖明珠数码大厦位于清扬路与太湖大道交界处，总建筑面积约3.6万平方米，共8层。其中一到三层为商业用房，三到五层为办公用房，该案体量较小，品质一般，办公部分的单元面积为150-300平方米，目前的销售均价为8000元/平方米，销售率在70%左右，主要以投资客购买为主。可以看出，虽然该案的整体品质一般

15、，楼层只有8层，缺少标准单体办公楼所应具备的产品设施条件，但其销售价格却还是略高于同区位的普通住宅楼盘（该区位的普通住宅公寓的价格在6000-7000元/平方米之间），这说明了办公用房在区域内还是有一定市场的。但目前该板块尚不成熟的办公氛围，也在一定程度上限制了其去化进度和价格的进一部提升。没有将物业所处位置上的优势充分体现出，故该项目的定位是否适应目前这一市场的真正需求还有待商榷。无锡世贸中心 潜在竞争个案无锡世贸中心位于太湖大道与清扬路交界处（太湖广场东侧），占地约100亩，规划总建筑面积约为27万平方米，规划总层高为189米，共48层。规划世贸中心内部功能分别有万平米的交流中心，按国际标

16、准设有个展位和多声道同声翻译系统，是无锡首个专业会展场所；总面积万平米的写字楼，其空间分割全部符合跨国企业的办公要求和国际惯例；万平米的五星级商务酒店，成为中心商务服务的重要配套设施；万平米的世贸中心广场，不仅是会展人流的集散广场，更是太湖广场的重要组成部分，成为市民休闲、娱乐场所；万平米的商务金领公寓，有望成为无锡最高档的居住区；万平米的精品商业走廊，为商务人士提供完善的休闲配套服务。其独一无二的大型会展中心将成为今后无锡举办大型展览会的首选场所，将带动该区域相关产业经济（楼宇经济、餐饮、娱乐、物流等）的快速发展。预计2007年建成后将成为一座集会展、商务、商业、酒店和居住为一体的无锡新地标

17、级建筑群，将进一步扩大本板块的知名度，提升该板块的土地价值，为新“CBD”的打造，奠定坚实的基础条件。太湖广场太 湖大 道清 扬 路世贸中心凯燕环球中心数码大厦本案位置示意图从本项目周边的竞争个案来看，混合型集多种功能于一身的产品类型成为了项目定位的主流方向，各种功能之间的互补及功能效应的叠加将更为良性的推进本板块的可持续发展。尤其是高级酒店和国际会展中心的相继建成，将进一步突出“CBD”的核心作用，为后续项目聚集人气，增加卖点打下了前提基础。上述三个项目的设计理念和功能定位方向将为该板块的其他项目提供借鉴依据。项目研判篇一、项目地块位置和主要经济技术指标本项目地块位于无锡市南长区清扬路沿线上

18、，具体位置是东临虞湾里、西接清扬路、南靠清扬新村、北连清名路。目前地位上为旧式居住区，北面为80式的公房，整体环境不佳，地块的西侧临交通主干道清扬路，交通出行非常便捷，有多条公交线路达到全市各处。此外，地块周边由于是老居民区，生活机能配套也比较完善。项目主要经济技术指标：项目总用地面积：39086平方米分为A、B两块（B块主要经济技术指标省略）A块 用地性质：商业、办公用地A块 占地面积：23190平方米A块 容积率约：3.0A块可建建筑面积（地上）约：70000平方米A块 建筑密度：45%A块 绿 地 率：20%二、项目地块SWOT分析2.1优势 城市南进大发展项目地块所在的南长区是无锡城市

19、南进发展的重要区域，该区域历史文化底蕴深厚，普遍被广大无锡市民所认同，而随着打造无锡新城市副中心的规划出台，将进一步提升全区的综合地位。 太湖广场的效应作为无锡市的重要地标性景观设施，太湖广场的整体效应在无锡市十分突出。而现有政治文化中心的形态已初具规模，城市核心地区的形象已逐渐形成。且以其为中心的太湖大道和清扬路沿线的整体规划，将更好的带动本板块成为全区乃至今后无锡全市的核心位置，也促进了商业、贸易、房地产、旅游、会展等相关产业的联动发展。 清扬路的规划本项目所临近的清扬路今后将规划成一条集商业、商务、休闲、文化等多种功能为一体的城市主干道，并且借助太湖广场的人气效应，将更显现出清扬路的区位

20、优势和今后规划的前景。此外，清扬路作为无锡市的一条交通主干道，能充分发挥快速连通市中心的功能作为，间接的拉近了本项目与市中心的距离。2.2劣势 周边环境不佳目前项目地块周边环境不佳，以老式旧居民楼和公房为主，在景观视野上有所欠缺，特别是地位南侧的清扬新村在可预见的时期内未有拆迁的动向，将不利于项目整体品质的塑造。 项目两块地块间的影响本项目分为A、B两块地块，其中B块为回迁公寓房，其将在一定程度上影响A块产品的市场形象树立，尤其是对纯办公楼产品产生较大的影响。2.3机会 市场的良好大势从无锡市的整体经济发展现状来看，良好的大势背景必将促进房地产市场的长期繁荣稳定，也保证了市场上对各种房产物业的

21、需求量。而本项目周边的太湖广场、太湖大道、清扬路及古运河的整体规划改造进一步提升了项目所处板块的价值，无形中能吸引更多客户对本项目的期盼和关注，也使项目具备了吸纳投资客户的基础条件。 周边多座标志性楼宇项目周边主要以太湖广场为中心的地区，今后将建成多座无锡市的标志性建筑，特别是随着凯燕环球中心和无锡世贸中心的建成，将极大的改变该地区的整体面貌，为后续项目的入市创造了有利的条件。 自身产品力的塑造上从本项目（A块）的经济技术指标来看，产品具有较强的可塑性，如在产品功能的定位上与周边其他项目能充分融合，填补区域市场的空白点，真正能满足不同消费者的需求，就必将使本项目的市场号召力和产品价值得到提升，

22、保证项目后期销售工作的顺利进行。2.4挑战 宏观政策的不确定因素随着，国家对房地产市场加大宏观调控的措施，未来市场上存在一定的不确定因素，尤其会对房产投资者的信心造成较大的影响，将在一定程度上关系到项目今后的去化进度。故本项目在产品设计时必须考虑终端消费者的使用需要，以此来更好的规避来自政策面的压力。 周边竞争个案的威胁本项目所在的板块从规划发展趋势来看，将有一批同类型项目推向市场，从近期来看，较直接的三个竞争个案，将在一定程度上分流项目的潜在目标客源。因此，项目必须在自身产品力上作足文章，以期成为市场的“领跑者“。三、项目地块分析总结及研判 通过上述对项目地块的SWOT分析可以看出，本项目虽

23、在现有周边小环境上有所欠缺，但从整个板块发展的前景来看还是充满了发展机遇，尤其是以太湖广场为中心的城市新“CBD”的规划蓝图及清扬路的改造上将使这一板块的价值充分显现出来。本项目所处板块价值的全面提升城市副中心的打造太湖广场的核心地位清扬路的新规划而本项目在后续的产品定位时应解决如下问题：对优势的利用对周边一系列综合规划的借势、用势对劣势的化解产品功能上的体现和品质上的突破对机会的把握和威胁的回避尽快入市把握市场时机，塑造鲜明而具有差异化的市场形象因此应在客观理性的分析项目地块所在板块内所依托的共性优势后，着重发掘自身的产品个性，进行科学正确的差异化产品定位，寻找稳定的客源依托，从而顺利的把握

24、市场发展和变化带来的机会，强化优势、弱化劣势、克服风险，使项目立于不败之地。项目定位篇一、 定位前的思考本项目所处板块尚未形成成熟的办公氛围，现也没有一定的产业经济的支撑。纯办公楼显然将面临极大的市场风险和，其销售时也将会遇到一定的障碍，很难使项目收益最大化上，不能充分体现出项目的真正价值。融入项目所处板块的整体环境，并与项目现有和潜在的主要竞争个案在功能性上互补。本项目的产品定位必将要契合该地区的发展态势，以期用最短的时间来占据市场。而周边一些标志性项目的酒店和会展等主要功能将使本项目所利用的最大资源之一。借助清扬路交通主干道的作用，打造该板块内又一个标志性项目，形成属于自己的市场地位。以打

25、造精品项目为出发点，以寻找市场空白点为突破口，力争将项目打造成为一个具有国际级标准的现代化标志性建筑，为本板块增添一份“光彩”。二、 项目产品定位集高级商务公馆、产权式公寓酒店和时尚精品商业为一体的现代化综合楼定位诠释：高级商务公馆采用了当今国际上流行的“TOPA-MOHO”理念，（意为把总部经济、移动办公、高级商务酒店三大功能集于一身的新型物业），是普通办公楼的升级版，采用全装修的交房标准，并为用户提供多种配套商务服务，节省了企业非核心业务的消耗，单元内部可办公可休憩，没有了普通办公楼给人的压抑感，公共部分装修采用四星级以上标准，内部环境给人舒适的感觉。产权式公寓酒店把酒店的每一个单元分割出

26、售给投资者，投资者委托酒店管理公司统一经营管理，而不得自己寻找租户或自行入住，酒店每年给予投资者固定的投资回报，其提供给住户既有居家般的氛围和私密性，又有酒店的相关服务内容，主要吸引长期的住户，租金相对于同级别的宾馆更为合理。时尚精品商业满足周边居民的消费需求，为项目其他部分提供配套服务，提升整个项目的档次和知名度，引领区域商业的新典范，塑造新高挡商业形象，为清扬路规划打造成黄金商业街打响“第一枪”。注：建议聘请国际知名酒店管理公司从项目开发的前期阶段就介入，提供内部的设备配置要求、平面布局概念、装修设计理念及整体文化定位等多方面技术支持，并全程管理项目的产权式公寓酒店和高级商务公馆，运用其成

27、熟的物业管理理念，按照国际化标准建立物业的运作及控制等系统，以保证其高效的运营管理，确保资产的保值、增值，使业主能够获得合理的投资回报。以下为部分国际知名酒店管理公司品牌：雅阁酒店管理公司（澳大利亚）雅高国际酒店管理公司（法国）胜腾酒店管理公司（美国）三、 项目目标客群定位分析3.1项目高级商务公馆目标客群定位分析客群来源无锡市区70%、无锡所属县市（主要来自江阴、宜兴等地）20%、周边地区（主要来自是浙江等地）10%客群用途自用为主70%、投资为辅30%客群构成自用客户：以高新科技、信息咨询、广告建筑设计、商贸服务等行业企业为主（其中高起点的创业型公司将占据一定比例），一般民营企业会占据较大

28、比例，同时也能吸引部分比较关注办公环境的外资企业投资客户：主要以私营企业为主，购置物业增加企业的资产价值，根据市场行情也可先自用后出售客群心理分析看好该地区的发展前景、对产品的品质非常认可对完善的配套设施的认可、看重物业的投资回报改善现有的办公环境3.2项目产权式公寓酒店目标客群定位分析客群来源无锡市区80%、无锡所属县市（主要来自江阴、宜兴等地）15%、周边地区（主要来自是浙江等地）5%投资客群的特征描述年龄：35-45岁为主，一般为二次以上购房，具有很强的投资眼光，由于宏观调控的因素，放弃了投资普通住宅公寓的想法，而选择了更有投资空间的本产品类型客群职业构成投资客户：外企高级白领、企业中高

29、层管理者、公务员、私营企业业主、文艺界人士、高新科技、IT行业高收入阶层、专业房产投资者、海外归国人员等。终端租户：外地商务人士、外企外籍管理层人士企业常包使用客群心理分析其较关注物业的品质、价值空间、投资前景及产品升值保值功能。尤其是对该类产品已有一定的了解，深信其今后的经营业绩。四、 项目价格定位建议根据前述对市场的分析及项目地块SWOT分析所示，项目所处地段虽为无锡市的热点地区，但目前该板块的规划改造还未全部完成，特别是清扬路沿线的改造步伐较慢，与无锡传统的市中心区域相比，办公和生活的氛围尚有一定的差距。以这为标准再结合了周边同类物业的售价、周边普通住宅公寓的售价（6000-7000元/

30、平方米）后，如能依照上述对项目产品的定位标准，根据项目不同产品类型之间在硬件上和经营上的差异因素：建议：项目高级商务公馆的售价为8500元/平方米；（低区）项目产权式公寓酒店的售价为9000元/平方米。（高区）项目产品建议篇一、 项目整体规划建议根据项目的产品定位和地块的基本经济技术指标要求，建议本项目由1.5万平方米商业裙房和5.5万平方米主楼构成，其中主楼的高区2.5万平方米的面积将作为项目的产权式公寓酒店，而低区3万平方米面积将作为项目的高级商务公馆。 建议项目商业裙房的基底面积为7500-8000平方米，底层层高5米左右，二层层高4.2米左右。项目主楼建议单层面积为1500-1600平

31、方米，主楼标准层层高3.3米左右。商业裙房产权式公寓酒店高级商务公馆项目具体产品组合如下：二、 项目整体建筑风格具有开放、透明、简约、现代的多种建筑风格元素项目产品空间规划为无隔断的开放性空间，外立面为通透性较强的大开间落地玻璃，最大限度地展现通透性。 开放性的空间更能满足企业个性的张扬； 大开间落地钢化玻璃的应用可有效提升产品档次，吸引客户眼球； 建筑外观体现出一种极具气势的整体形象。项目外立面设计造型应注重表达时尚的简约特性，简约的立面、简约线条、简约的结构。 具有强烈视觉冲击的建筑风格必然能提升项目的价值； 建筑风格能有效的将产品的档次和品位显现出； 简约明快的立面设计，蕴含着现代的元素

32、，从使项目的内涵与外延得到高度统一。三、 建筑内部装修建议内部大堂面积建议在1000平方米左右，采用四星级酒店的装修标准，整体大堂体现明亮、高贵、典雅的视觉效果。可采用大理石、玻璃、不锈钢等现代建材元素。走道及电梯间地面以大理石材质拼花，墙面挂艺术画，顶部可装豪华灯饰，从细部就可以体现整幢楼宇的非凡品质，能充分显现出客户的身份和品位。四、项目高级商务公馆户型设计建议建议项目高级商务公馆单元面积分为100平方米、150平方米、200平方米和250平方米四种，以充分满足不同客户的需求，同时也兼顾了控制单元总价的目的。单元面积总套数套数比例户型总面积面积比例用途100平方米100套47.6%1000

33、0平方米33.3%个人工作室150平方米60套28.6%9000平方米30.0%小型公司200平方米30 套14.3%6000平方米20.0%中小型公司250平方米20套9.5%5000平方米16.7%中型公司总计210套100%30000平方米100%高级商务公馆的装修建议以简约的风格为主，可参照下图所示：五、项目产权式公寓酒店户型设计建议1、精装修的户型，装修程度标准高，与四星级酒店的标准相符；2、主力面积可适当控制在5070平米/户，并可适当设计部分面积在100-120平方米/户的豪华套房；3、在管理上由酒店统一管理经营，满足了投资性的需求以及酒店的特质；4、在主要功能上又存在“住”的功

34、能，有卧室、卫生间，甚至简单的厨房；5、比一般酒店的管理多了很多商务方面的功能，满足居住者商务的需求。因此，我们在本项目房型建议上参考目前市场上的第三代小户型，并作了部分修改，房型示意如下：注： 相对较小的主力面积使其形成“高单价、低总价”，满足投资性需求； 卫浴间安装专用HOME SPA按摩浴缸，可让住户享受到独特的服务，体现本项目的高档专注之处（适宜高消费人士和未来的超前感念）； 50平方米户型主人房约在15平方米，70平方米小房型主人房约在20平方米； 小 SPA浴室面积约在8平方米左右，大SPA浴室面积约在10平方米左右 厨房考虑到管道、油烟排放等因素，建议设置简单的厨具，如：微波炉等

35、； 内藏式阳台既不影响项目整体的统一美观，又可作工作台，放置洗、烘、脱三位一体的洗衣机； 户型中设计了工作间，增强了商务功能，可用作工作和商洽活动； 内部空间的隔断可采用轻质实心墙，厚度8厘米，增加面宽和实用面积。装修示意图六、项目智能化设施建议 设立可视对讲系统。 ADSL宽带接入，并设立独立局域网、VOD点播、电子图书馆等。 大堂及公用部位背景音乐系统。 闭路电视监控系统 IC卡及可视对讲门禁系统 智能卡表、分户式水冷空调 防盗报警器，自动巡更系统七、项目配套服务设施建议a) 商务平台功能。设立打字、复印、传真、EMAIL服务；订购机票、车船票服务；公用事业费代缴点；设立商务局域网，发送股

36、市当日行情、外汇行情等；国际互联网接入系统；POS交易系统；多功能会议厅及小会议室等。b) 设立服务平台，提供酒店式服务：如上门送洗衣物、宠物托管、房间清扫、送餐服务及家政服务等。此类服务可以是有偿的。聘请酒店管理集团对整个物业日常护管理与服务实施监控、调度与支持。八、项目商业部分布局建议项目商业部分定位成时尚精品商业主要引进一些具有一定品牌的，能迎合年轻人消费特点的高档商业业种。本商业不但是为了满足周边居民的消费，更是成为项目主体部分的重要商业服务配套，提升整个项目的功能完整性。结合项目商业部分定位，建议一、二两个层面的商业布局大致如下：二层：雪茄红酒俱乐部、休闲氧吧与运动理疗室；引进知名健

37、身中心（约3000-5000平方米左右）等；一层：功夫茶室、运动器具专卖、运动休闲服饰专卖、爵士酒吧、品牌休闲餐饮等。结论：从本项目所处的板块位置来看，其今后的规划前景将成为无锡整个城市的一大热点地区，目前政治文化中心的功能已初步形成，随着今后几年内一批标志性项目的建成，其商务、酒店、会展、商业、休闲等功能将逐步完善，最终将成为无锡市的一个新“CBD”。而本项目依托良好的背景因素，只要在产品设计上突出“高起点、高标准、高设计”的原则，在充分以市场消费者的需求首要准则，就必将使本项目产品极大的市场人气和口碑效应，进而顺利实现物业的整体去化，赢得社会效应和经济效益双丰收。从项目的静态投资收益分析来看，其总投资利润率达到了62.2，整体收益十分可观，充分说明了项目的投资价值。项目具有非常高可操作性。因此，对于本项目的开发而言既是一次挑战，更是一次机遇，只要项目的产品品质到位，同时配合国际水准的建筑规划设计、专业的销售、宣传推广团队以及酒店式物业管理服务，本项目肯定将成为无锡市一个里程碑式的标志性项目。48