昆明莲花池项目市场调查研究报告.doc

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1、 美格行商业顾问机构远建房地产开发有限公司莲花池项目市场调查报告美格行商业顾问机构二八年九月前 言1、市场调研说明为达到本次对昆明市现有商业状况调查研究的目的，美格行项目组在市场调研过程中采用了定量和定性相结合的调查方法。在定量调查过程中，对调研的区域进行了划定；在定性调研中，通过问卷，对消费者的消费需求进行了调查和统计，从而达到本项目符合商业发展方向和消费者需求的目的。2、定量调研细分调研区域划分为项目周边商业区和核心商圈商业区。3、定性调研完成问卷300份，实收有效问卷295份。通过项目组人员对问卷现场的控制，针对不同的消费群体，分别对核心商圈消费群、项目周边居民消费群及高校师生消费群的消

2、费需求进行了调查和统计。 4、调研时间、进程及人员调研时间：2008年7月16至2008年7月25日工作进程：按照原有工作计划表保质保量完成工作调研人员：美格行顾问事业一部 项目小组调研人员目 录一、 市场宏观背景41.1昆明市宏观背景41.2 五华区宏观背景111.3 宏观背景分析结论16二、昆明市商业市场研究172.1昆明市商业概况172.2 核心商圈调研172.3核心商圈内各片区商业调研182.3.1三市街片区调研192.3.2青年路-白塔路片区调研242.3.3小西门片区调研302.3.4昆都片区调研332.4项目周边商业调研342.4.1项目周边商业街调研352.4.2项目周边IT专

3、业市场调研362.4.3项目周边大型集中商业调研372.5项目周边2公里范围人口调研37三、消费者调研分析383.1 消费者问卷调查说明383.1.1调研目的383.1.2 抽样方法及访问对象383.1.3 样本配额数量及完成情况383.1.4访问质量控制393.1.5访问总结393.2消费者基本特征调查分析403.3 消费者消费形态调查分析463.4 受访者对本项目及其周边的评价分析73四、项目分析834.1 项目四至分析834.2 项目地块分析844.3项目交通分析854.3.1 项目交通概况854.3.2 项目人车流量调研分析864.3.3 核心商圈人车流量调研88一、 市场宏观背景1.

4、1昆明市宏观背景近年来，昆明市国民经济获得巨大发展，先后完成了“六五”、“七五”、“八五”、“九五”、“十五”五个五年计划，经济运营状况良好，以下为昆明市20042007年经济运行状况。昆明市20042007年经济发展状况指标 年份2004年2005年2006年2007年产值增长率产值增长率产值增长率产值增长率国民生产总值（亿元）942.1411.2%1062.310.2%1238.811.6%1393.6912.5%人均可支配收入（元）89009.6%961610.8%11388.311.8%120836.1%社会消费品总额（亿元）340.4910.2%415.4912.2%484.216.

5、2%569.4217.6%固定资产投资（亿元）523.26.8%607.211.6%6547.7%817.5225%数据表明，昆明市经济逐年稳定增长，国民生产总值平稳增加，人均可支配收入逐年增长，社会消费品总额强劲增加，消费力强，固定资产投资平缓增长。（1） 国民生产总值20042007年昆明市国民生产总值呈快速平稳增长趋势，增长率均在10个百分点以上。（2）产业结构比例昆明市2006-2007年产业结构表指标名称单 位2006年比上年增减2007比上年增减生产总值亿元1238.811.6%1393.6912.5%第一产业亿元88.96.4%93.955.6%第二产业亿元55810.2%641

6、.214.9%第三产业亿元592.713.6%658.5411.1%数据来源于昆明市统计年鉴从以上图表看出，昆明市产业结构中，三大产业均有发展。其中，第一产业发展较慢；二、三产业增长较快；产业结构不断调整，趋于优化。（3）人口数量及构成昆明市是著名的旅游城市，主要常住人口构成为户籍人口。随着经济的发展，近年来，昆明市的人口数量也不断的增加。数据来源于昆明市统计局（4）人均可支配收入20042007年昆明市人均可支配收入逐步增长，呈良好的发展势头。数据来源于昆明市统计局（5）昆明市未来城市规划根据昆明城市总体规划2008-2020规划成果公告，昆明市未来城市发展的总体战略目标主要为：目标1：尽快

7、构建城市面向东南亚、南亚的交通枢纽、信息枢纽，以及区域性进出口加工中心，加速昆明迈向区域性国际城市的进程；目标2：调整经济结构，转变经济增长方式，实施产业强势战略。谨慎发展重化工业，确保烟草及配套工业的稳步发展，大力扶持生物制药业，光电子信息产业，机械加工制造业等特色产业，积极培育发展昆明的现代物流业，实现旅游、商贸产业的新跨越，大力发展现代农业及特色农业。目标3：优化区间发展格局，统筹区域城乡发展。塑造优良和特色的人居环境，提升昆明核心竞争力。目标4：构建区域生态安全体系。保育生态，改善环境，实现人与自然的和谐发展。目标5：形成“中心城区二级城市三级城镇（市）重点镇一般镇”五级配置的市域城镇

8、等级结构。在昆明市总体发展目标指导下，为实现区域与城乡统筹发展，产业调整优化的目标，市域发展空间客居得到完善，山水园林与旅游城市特色显现，城市功能配套完善，聚集辐射能力增强，生态环境建设成效明显，投资环境进一步改善，社会保障和社会救助体系较为健全，城乡居民收入水平和生活质量普遍提高的城市发展总目标。（6）昆明至2010年的商业规划总体规划重点1）昆明商业发展目标实现商业活动规范化，与现代化昆明城市发展相适应。推进社会化服务体系的建立，使中心城市的商业服务走向更广的地域，优化网络布局，提高整体运行效益及城市空间利用率。改变商业自身内涵，由以物为本，转换为以人为本的发展。实现商业发展适度规模控制，

9、避免设施过剩导致不良竞争。 作为我国重要的旅游商贸城市，随着国家对西部地区开发力度的加大，昆明商业的发展将保持较大的增长速度，发展成为我国西部的商业中心之一。依托生物资源、旅游资源丰富的优势，带动相关产业的发展，使之成为昆明经济发展的驱动力。 强化中心商业区的辐射功能，创新业态，发展以连锁经营为主的现代化流通形式，引进先进经营管理理念、技术和手段，提升昆明城市商业网点总体经营实力和竞争力。发展社区连锁超市，搞好农贸市场超市化改造建设。培育设施功能现代化、管理规范化，具有发挥较大的吸纳辐射功能的专业市场和现代化物流中心。推进会展业和旧货业的发展。 结合设置在南昆线与枢纽环线交汇的昆明南站的昆明集

10、装箱结点站，与昆明东南部大型现代化综合公路货运站统筹规划布局，处理好运输流程的衔接，建设云南省现代化物流基地，将昆明南站建成我省最大的，面向全国、全省和东南亚地区的货运枢纽。 2）昆明商业发展重点百货店、仓储商店、综合超市、专卖店、专业店、便利店、餐饮网点、生活服务网点、文化娱乐网点。 区域规划重点1）市级商业中心规划范围：一环路以内及周边区域； 重点区域：根据昆明城市商业现状特点，结合中心区功能定位，规划形成“四心六街九区”，四心即：近日公园、小花园、白塔路片、小西门四个商业核心区；六街九区即：六条特色商业街九个商业区。 列入市级商业中心的特色商业街（区）：正义路三市街、南屏街东风西路、青年

11、路、白塔路、东风东路、北京路；威远街中心商务区、文明街、祥云街、金马碧鸡、昆明站前、昆都、翠湖、圆西路、螺蛳湾商业区。 重点业态：以新型综合百货店、专业店、专卖店、精品店、连锁店、服务网点为主，以名品、新品、中高档商品为主。 市级商业中心定位：提高商业集聚程度，增强城市繁荣繁华气息，推进经营结构调整，拓展新型的经营服务领域，形成服务全市、辐射全省及周边区域、充满活力的商业区。 2）区域商业中心具有规模适中、商品丰富、顾客群以本地区和周边地区消费者为主的特点，集购物、餐饮、娱乐、健身、文化欣赏为一体。 建设的区域：北部区域商业中心，建设重点地段为北市区北京路延长线、烟草路；南部区域商业中心，建设

12、重点地段为南市区十里长街、前卫西路、海埂路；东南部区域商业中心，建设重点地段为春城路延长线、官渡镇以北的区域。 区域商业中心定位：应以服务于本区域居民消费为主，兼有一定的集散辐射功能，结合各个区域的特点及商业发展的基础条件，突出本区域购物、交易、餐饮娱乐、文化休闲、服务等功能。 区域商业中心的设置宜以块状为主、条状为辅，建筑形态宜采取购物中心模式。3）社区（居住区）商业中心以居住区为载体，从便民、利民出发，满足居民物质生活和精神生活的多种消费需求。 建设的区域：人口规模达到3万人以上的居住区。每12万人配置一个超市（或生鲜超市），每3000人或300米为半径配置一个便利店。 社区（居住区）商业

13、中心建设应以新型社区购物中心为主体，建设发展融合各种新型业态、各种服务功能的现代化社区商业。商业设置宜适度集中，应以配置便民利民的业态为主。 4）特色商业街目前突出特色经营已成为众多商业网点经营者提升其功能档次的首选方向，各种专业店、专卖店的兴起和发展，出现了经营细化、网点集聚的趋势。商业街的兴起，展现了高雅、时尚的品位和满足个性化消费的特色。作为零售商业的载体，商业街的建设既丰富了城市商业网点的业态，同时也促进了城市商业网点功能档次的提高。特色商业街应发挥各个区域的历史文化、人文环境、商业特色的优势，重点建设信息、通讯、花卉、服饰用品、旅游产品、儿童玩具、家用电器、文化用品、小商品等适应现代

14、消费趋势的商业专业特色。 （资料来源：昆明城市商业网点规划2002-2010）1.2 五华区宏观背景五华区是云南省省会昆明市的中心城区之一，辖区位于市区西部，总面积397.86平方公里，人口65.8万人，辖护国、大观、华山、龙翔、丰宁、莲华、红云、黑林铺、普吉9个街道办事处、沙朗、厂口2个乡；高等院校、科研院所集中，是昆明的重要组成部分和传统文化区，更是全省的政治、经济、教育、文化中心。本项目（1）国民生产总值2006年五华区国民生产总值338亿元，同比增长12%，从20042006年连续三年来的国民生产总值数据看，五华区经济在快速平稳增长。（2）人口数量及构成五华区人口总体增长幅度不大，人口

15、发展较为平稳，其中户籍人口仍为居住人口的主要组成部分。五华区20042006年人口数据表指标 年份200420052006总人口（万人）66.166.3868.36户籍人口（万人）65.865.866.8非户籍人口（万人）0.30.581.56（3）人均可支配收入五华区人均收入与昆明市数据比较表年份昆明五华人均可支配收入人均可支配收入2004年8,9008,9012005年9,6169,4802006年11,3889,498.9上表显五华区的人均收入同昆明市整体水平相比，部分年份数据稍高于昆明市，整体上，五华区消费群收入及支出接近昆明市水平。（4）社会消费品总额五华区2004-2006年社会消

16、费品总额表指标年份2004年2005年2006年产值增长率产值增长率产值增长率社会消费品总额（亿元）89.2654%1389.4%1512.41%以上数据显示，五华区社会消费品总额呈快速增长趋势，20042006年增长率达15%以上，整体发展势头较为良好。（5）五华区与昆明其他区经济状况对比2006年五华区与昆明其他区主要经济指标的数据比较表区域五华区盘龙区官渡区西山区生产总值（亿元）338139.33266.7141.54人均可支配收入（元/人 ） 9,402.511,994.99,273.99,824.93社会消费品总额（亿元）151.0993.780.670.7以上数据来源昆明市和五华区

17、统计局数据显示，五华区的生产总值、人均可支配收入和社会消费品在昆明五区中居于首位，人均可支配收入次于盘龙区和西山区，经济实力相对较强。（6）五华区城市未来规划“十五”以来，五华发展的各个领域都发生了一系列重大变化，为未来发展奠定了良好基础。按照“商贸立区、工业兴区、科技强区、立足社区、城乡统筹、协调发展”的总体发展思路，构建产业特色突出，文化特质鲜明，城市功能完善，环境和综合实力一流，人民生活水平稳步提高的和谐发展新格局。以在全市率先实现全面建设小康社会和把五华区建设成为面向东南亚、南亚的区域性国际化城市中心区和西部地区综合实力最强的城区之一的奋斗目标为统领，以创建国家卫生城市、国家园林城市、

18、国家环保模范城市任务目标为支撑，实现和谐发展和新的跨跃。发展重点如下：1）转变经济增长方式以转变经济增长方式作为实现经济既快又好发展的根本途径，积极推进产业布局调整、产业结构升级、引导产业集群发展、大力发展循环经济，确立和强化五华作为现代新昆明高端产业聚集区的功能地位，为持续稳定增长提供保障。（a）建设五大产业聚集区建设中央商务区（CBD）。努力创造条件，推动潘家湾大村、建工新村、文明街、顺城街、威远街、祥云街等六个处于核心商圈内的旧城、城中村改造。完善步行街体系建设，形成一批提升城市商务品质的新主力商业设施，为构建现代新昆明中央商务区奠定基础。建设中央智力区（CID）。以荷叶山公园和莲花池公

19、园建设为契机，推动周边旧城、城中村改造步伐，实施五华科技园二次创业, 加快金鼎科技园开发平台建设,启动“一二一”大街改造和主要高等院校新校区建设后的老校区整合工作，建设“创业大道”。另外，建设王家桥工业聚集区，建设红云现代卷烟配套聚集区，建设沙朗特色农业旅游小镇。（b）做强五大产业集群做强现代服务业集群。依托中央商务区建设，促进传统商贸业向业态多元化、精品化、专一化方向演进，形成一批在全省具有较强知名度的旗舰店、品牌店、专门店，聚集一批地区内实力居于前列的商贸连锁企业总部，形成地区信息化物流中心。（c）建立开放型经济体系完善开放型经济体系。大力发展外向型经济，抓住市场开放带来的有利契机，积极应

20、对挑战，支持和引导行业、企业间的经贸、技术合作以及招商引资活动。进一步扩大在货物贸易、服务贸易和投资领域的经济贸易合作。注重与高新技术产业开发区和相邻县区特别是北部五县广泛开展经贸合作，建立互补互利的发展格局，扩展发展空间，从整体上拓展开放的广度和深度，提高开放水平，提升竞争能力，努力形成全方位、多层次、宽领域的开放格局。 扩大对外经济合作领域。拓展招商引资领域，吸引外来资金参与旧城改造、片区开发等重大项目。采取更加灵活多样的方式，加大市场化招商力度，充分挖掘区位优势，改进招商引资工作机制，提高利用外资的规模和水平。大力发展非公有制经济，建设桃园非公经济园区，发展加工工业，改造提升建材业，引导

21、和规范乡镇企业发展壮大，鼓励和支持非公有制企业参与新型工业化。（d）优化经济发展环境加大政策支持力度。健全和完善企业融资平台，支持重点产业发展。支持企业技术研发、品牌推广、分销体系建设等关键环节。（e）实现资源节约型增长探索建立循环经济运转模式。建立消费拉动、政府采购、政策激励的循环经济发展体系，指导循环经济健康发展。按照“资源-产品-再生资源-再生产品”的流程模式，完善资源节约型产业链。开展循环经济示范推广活动。2）推进城乡一体化 按照统筹城乡发展的要求，通过完善规划，打破城乡分割的体制和政策，统筹城乡基础设施、社会保障体系建设和社会事业，加快推动社会主义新农村建设，逐步缩小城乡差别，消除城

22、乡二元结构，实现城乡经济、社会、环境的和谐发展。（a）加快推进城镇化进程（b）建设社会主义新农村3） 提升城市品质坚持城市规划、建设、管理相一致，围绕城市功能提升的需要，加快城市建设步伐。按照突出重点、科学发展的原则，加大城市改造力度，完善城市基本功能体系，加强生态环境保护，治理环境污染，建设环境友好型城市。4）扩展社会公共服务坚持以人为本，强化政府职责，创新服务模式，提高服务效率，逐步建立覆盖全区、布局合理的社会公共服务体系，促进经济社会的协调发展。（a）树立公共教育优质品牌（b）加强公共卫生服务（c）发展文化体育事业（d）完善社区公共服务体系5）构建和谐五华按照民主法制、公平正义、诚信友爱

23、、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，构建社会主义和谐社会。1.3 宏观背景分析结论（1）昆明市、五华区经济运行状况良好，整体呈良好的发展势头，而五华区在昆明市各区中经济实力首屈一指，为项目的开发提供良好的宏观基础。（2）五华区人口数量逐年稳定增长，其中绝大部分为户籍人口，非户籍人口比例相对较低，人口的稳定增长将会带动消费的增长。（3）五华区人均可支配收入、消费支出、社会零售消费品总额在昆明市五区中居于前列，且稳定增长。（4）项目位于莲花池片区，处于五华区的高校聚集地区，该区域将结合周边消费群体的消费特点，进行老城区的建设改造和产业结构调整，形成片区内新的商业中心。二、昆明市商业市场研

24、究2.1昆明市商业概况昆明市现有核心商圈为城市中心区的以：南至环城南路，东起白塔路，北到人民路，西至环城西路围合区域。在此核心商圈中，根据商业的聚集和经营的业态种类，又可细分为昆明老街三市街片区、青年路-白塔路片区、小西门片区，还有以餐饮娱乐为主的昆都片区。另外，位于环城南路的螺狮湾片区及翠湖周边商业，也在昆明市商业中占有一定的分量。随着近年的商业发展，在项目周边的一二一大街也逐渐形成了IT专业市场商业区。2.2 核心商圈调研昆明市现有的核心商圈（如图示）：东由白塔路，西至环城西；北到人民路，南至环城南路的围和区域。以下为核心商圈的商业调研汇总：核心商圈 （1） 核心商圈商业街业态分析以下为核

25、心商圈中商业街的业态分析：2.3核心商圈内各片区商业调研商业调研主要是对于昆明市核心商圈内所包含的三市街片区、小西门片区、青年路-白塔路片区和昆都片区。三市街昆都小西门商圈北京路白塔路环城南路商业青年路2.3.1三市街片区调研核心商圈中的三市街片区以宝善街、南屏街及三市街一带为中心，辐射面积约25万平米，该区域以精品服装、百货为主，最具代表性的是柏联广场、昆明百货大楼，这些代表有着悠久的商业历史，因此该片区的定位一直是中档层面，大众化消费为主。2001年，作为该片区的龙头商场柏联广场开业，靠着特殊的地理位置、百盛的品牌效应、优美舒适的购物环境及时尚流行产品，人流量很快就超过了附近的几家百货，成

26、为三市街片区中经营相对成功的商业项目。（1） 商业街调研三市街的商业主要分布在三市街、南屏街、宝善街、同仁街、金碧路、正义路、南强步行街等。三市街片区周围道路通畅度较高，有东风路、金碧路等主要交通干道。在三市街，商铺出租率较高，基本没有空置商铺。数据来源：美格行项目小组实地调三市街的商业主要分布在以上八条街道，业态有服饰鞋帽、服务配套、餐饮、数码家电均占有一定的比例，所占比例为服饰鞋帽21.43，服务配套20.46，数码电器占16.42%，餐饮占17.14%，美容美发占0.48%，家居占0.43%，精品饰品占0.74，休闲占11.01%，地产中介占0.04%，银行占4.3%，其他的占7.54%

27、。（2）大型集中商业调研三市街片区分布大型集中商业相对较多，主要代表有柏联广场、昆明百货大楼、百大新天地等，单体商业面积较大，经营状况良好。以下是几家大型集中商业的资料： 柏联广场项目概况项目名称柏联广场项目位置三市街与宝善街交汇处发展商昆明柏联房地产开发有限公司商业性质百货临街长度85经营面积63,000左右电梯及扶梯每层4组扶梯；3部直梯开业日期主出入口人流人流量为224人次/5分钟项目规划层高3.8m中庭面积约180层数8层单层商业面积约7,875租金水平一层：500元/m2二层：300元/m2三层：280元/m2 四层：160元/m2招商率约100业态分布-1F:超市1F:百货，CK，

28、纪梵希，肯德基，上岛咖啡等2F:百货，迪森高尔夫，曼谷银，江南布衣等3F:百货，浪漫一身，卓娅，歌力思等4F:百货、型型色色发型屋，柔婷美容，索尼等5F:百货、探奇乐园等6F:百货，美容spa、成记靓粥等7F:迪美生健康中心代表商家肯德基、CK、纪梵希，上岛咖啡，迪美生健康中心等数据来源：美格行项目小组实地调查 昆明百货大楼项目概况项目名称昆明百货大楼项目位置东风西路99号发展商昆百大集团公司商业性质百货临街长度84m经营面积约21,860电梯及扶梯每层4组扶梯；3部直梯开业日期主出入口人流B座人流量为185人次/5分钟；C座为127人次/5分钟项目规划层高2.8m中庭面积无中庭层数B座：9层

29、 C座：6层单层商业面积约2,700经营状况良好业态分布B座C座负一层： 超市、德克士一层： 化妆品、女鞋饰品、数码二层： 女装、饰品三层： 女装、饰品、箱包四层： 女装、内衣针织五层： 昆百大珠宝六层： 男装、男鞋七层： 儿童服饰、幼婴用品八层： 儿童服饰、幼婴用品一层： 家电洗衣机、数码器材等二层： 厨房电器、橱柜三层： 电视、音响、家庭影院四层： 成熟女五层： 羊绒羊毛、家居用品六层： 昆百大珠宝代表商家德克士、家有宝贝主题商场等数据来源：美格行项目小组实地调查 百大新天地项目概况项目名称百大新天地项目位置东风西路发展商昆百大集团公司商业性质百货临街长度75m经营面积26,000左右电梯

30、及扶梯每层4组扶梯；3部直梯开业日期主出入口人流人流量为224人次/5分钟 项目规划层高3.5m中庭面积无中庭层数10层单层商业面积约2,600经营状况良好业态分布负一层：运动服饰、户外休闲用品、健身器材 一层：面包新语、哈根达斯、 数码产品、服饰等二层：味千拉面、服饰精品、数码三层：服饰精品 四层：休闲女装、美发五层：服饰、珠宝精品、餐饮六层：昆百大珠宝、餐饮七层：上影永华国际影城八层：总厨CLUB餐厅九层：厨房制造餐厅代表商家哈根达斯、面包新语、味千拉面、上影永华国际影城等数据来源：美格行项目小组实地调查 世纪广场项目概况项目名称世纪广场项目位置南屏街中段88号发展商昆明盘通屋业有限公司商

31、业性质综合超市临街长度65m经营面积30,000左右主出入口人流人流量为210人次/5分钟项目规划层高3.2m中庭面积无中庭层数5层单层商业面积约6,000租金水平一层：400-500元/经营状况良好业态分布一层：百货、屈臣氏、化妆品、珠宝、服饰、麦当劳等二层：家乐福三层：家乐福四层：五星电器五层：家居用品代表商家家乐福、麦当劳、屈臣氏等数据来源：美格行项目小组实地调查 倾城名店项目概况项目名称倾城名店项目位置同仁街41号发展商商业性质百货临街长度50m经营面积15,000左右电梯及扶梯每层4组扶梯；3部直梯开业日期主出入口人流人流量为121人次/5分钟项目规划层高3.2m中庭面积约108层数

32、5层单层商业面积约3,000租金水平经营状况良好业态分布一层：化妆品、女鞋、珠宝等二层：精品服饰 、内衣展厅三层：休闲服饰、户外产品四层：运动品牌、服饰五层：餐饮、美发中心、玩具中心代表商家澳门豆捞、阿迪、BELLE、amass等数据来源：美格行项目小组实地调查（3）租金水平调研此片区商业主要分布在三市街、正义路、南强步行街、宝善街、南屏街等，下表为各商业街的租金水平调研。街道名称主要业态租金水平（元/月）整体经营情况三市街服饰，餐饮500-1300较好正义路服饰、数码、办公配套等300-450 一般正义街服饰、服务配套200300一般南强步行街餐饮100150较好同仁街服饰精品、餐饮4005

33、00较好祥云街服饰精品、餐饮150300较好宝善街服饰精品、餐饮200400较好南屏街服饰、服务配套200500较好数据来源：美格行项目小组实地调查2.3.2青年路-白塔路片区调研青年路-白塔路片区是包括有人民路、北京路、拓东路、环城东路、圆通路的区域，该地块包括尚义街、东风巷、明通巷、人民巷。大型商场主要集中在青年路、白塔路与北京路。（1）商业街调研青年路-白塔路片区商业街主要包括青年路、白塔路、北京路、拓东路、人民东路。商业档次较高，集中商业也都分布在主要通道的两侧。此片区商业氛围较好，主要商业形态为中、高档百货。以下是商业街的业态分析：图表显示，青年路-白塔路片区商业业态主要以服饰鞋帽类

34、为主，比例为38.8%，其次为数码通讯及服务配套，比例分别为22.7%、19.1%，商业整体档次较高，辐射范围较广，经营较好。（2）大型集中商业青年路-白塔路大型集中商业较多，且多为中高档百货，辐射整个昆明的中高端消费市场，以下是各大型集中商业的具体资料： 金格中心项目概况项目名称金格中心项目位置北京路591号发展商金格集团商业性质百货临街长度40m经营面积28000电梯及扶梯每层2组扶梯；开业日期主出入口人流人流量为32人次/5分钟项目规划层高3.5m中庭面积120层数9层单层商业面积约3,100经营状况良好业态分布负一层：生活空间一层：服饰精品、钟表等二层：珠宝首饰、精品服饰三层：服饰、鞋

35、四层：服饰五层：男性服饰六层：运动品牌七层：居家用品、儿童服饰及用品八层：美容美发代表商家LV、VERSASE、浪琴表等数据来源：美格行项目小组实地调查 金格百货汇都店项目概况项目名称金格百货汇都店项目位置昆明市白塔路90号发展商金格集团商业性质百货临街长度60m经营面积42,000主出入口人流人流量为40人次/5分钟项目规划层高3.8m中庭面积30层数6层单层商业面积约7,000租金水平约300-700元/月招商率90以上经营状况良好业态分布-1F：精品超市，家居饰品，床上用品、味千拉面 1F：化妆品、精品服饰2F：珠宝首饰、钟表、精品服饰3F：精品女装、饰品4F：精品男装5F：运动品牌、家

36、居用品代表商家Boss，登喜路，卡地亚，宝姿，华伦天奴等 金格百货金龙店项目概况项目名称金格百货金龙店项目位置昆明市白塔路90号发展商金格集团商业性质百货临街长度60m经营面积42,000主出入口人流人流量为40人次/5分钟项目规划层高3.8m中庭面积30层数5层单层商业面积约8,400租金水平300-700元/月招商率90以上经营状况良好业态分布1层：化妆品、精品服饰2层：珠宝首饰、钟表、精品服饰3层：精品女装、饰品4层：精品男装5层：运动品牌、家居饰品、床上用品代表商家Boss，登喜路，卡地亚，宝姿，华伦天奴等数据来源：美格行项目小组实地调查 金鹰购物中心项目概况项目名称金鹰购物中心项目位

37、置青年路8号发展商金鹰商贸集团有限公司商业性质百货临街长度75m经营面积37,000主出入口人流人流量为69人次/5分钟项目规划层高3.5m中庭面积160层数5层单层商业面积约7,400经营状况良好业态分布一层：服饰精品、珠宝钟表、化妆品二层：女鞋、女装、包、配饰三层：淑女装、配饰、内衣、羊绒四层：男装、男鞋、运动休闲五层：童装、家居礼品、烟酒滋补、家电厨具、手机数码、美发、餐饮代表商家GUCCI、LALVAFOVE FEVIAGAMO、ADIDAS、EA等数据来源：美格行项目小组实地调查 新世界百货项目概况项目名称新世界百货项目位置青年路432号发展商香港新世界集团公司商业性质百货临街长度5

38、0m经营面积9,879主出入口人流人流量为178人次/5分钟项目规划层高3.2m中庭面积无中庭层数5层单层商业面积约1,978经营状况良好业态分布负一层：运动服饰、户外休闲用品、健身器材 一层：珠宝、钟表、化妆品、精品配饰、男女皮鞋 二层：男装、男士内衣、男士配饰、皮具箱包、保健器材三层： 女士内衣、女士手袋、女士职业装 四层： 女士配饰、女士休闲装代表商家潮宏基珠宝、venti珠宝、阿迪、耐克、百丽等数据来源：美格行项目小组实地调查 假日百货项目概况项目名称假日百货项目位置昆明市人民中路与青年路的交叉处发展商上海国之杰投资发展有限公司商业性质度假式购物商场临街长度74m经营面积25,000主

39、出入口人流人流量为30人次/5分钟项目规划层高3.5m中庭面积100层数4层单层商业面积约6,100经营状况良好档次中档业态分布1层：珠宝首饰、化妆品、钟表、服饰、鞋类；2层：鞋类、皮具、男装；3层：女装、休闲装、运动品牌、妇婴用品、饰品、箱包；4层：淑女装、羊毛衫、内衣、床上用品；代表商家卡西欧、梦特娇、华伦天奴、耐克、李宁、安莉芳等.数据来源：美格行项目小组实地调查 新西南广场项目概况项目名称新西南广场项目位置云南昆明市人民中路17号发展商华夏西部投资有限公司商业性质购物中心临街长度110m经营面积11.3万平米主出入口人流人流量为30人次/5分钟项目规划层高3.5m中庭面积488，144

40、层数7层单层商业面积约16,000经营状况较好业态分布负一层：百盛超市、国美电器、一层：化妆品、黄金珠宝、鞋、珠宝、眼镜.高档服饰、时尚精品、餐饮等.二层：女装、手袋、精品饰品、餐饮.三层：时尚女装、休闲装、精品饰品、手袋.、皮具、餐饮.四层：男装、男鞋、皮具、健身用品.五层：运动装、体育用品、童装、床上用品、家用电器.六层：西南电影院代表商家马天奴、BOSS香水、味千拉面、歌力思、ONLY、1881切瑞蒂、宝力豪、运动100 新大新百货项目概况项目名称新大新百货项目位置云南昆明市人民中路发展商商业性质百货临街长度30m经营面积3,000主出入口人流人流量为50人次/5分钟项目规划层高3.5m

41、中庭面积无中庭层数4层单层商业面积约750经营状况较好业态分布负一层：中老年服饰、鞋帽等一层：化妆品、黄金珠宝、鞋等二层：运动服饰、体育用品.三层：体育用品专卖代表商家Adidas, Nike,361等数据来源：美格行项目小组实地调查（1） 商业街租金水平调查街道名称主要业态租金水平（元/月）整体经营情况青年路服饰、鞋帽、精品饰品、茶庄等200-350较好人民东路服饰、金融服务机构、地方小吃等200-250 良好北京路通信、服务配套等150-300较好白塔路服装、茶叶、民族饰品 、地方小吃等70-200较好拓东路服饰、运动品牌、体育用品、茶叶等180-250较好2.3.3小西门片区调研小西门片区中心处于东风西路与人民路交叉处，来往车辆众多，交通发达，地势开阔。商圈内主要购物场所有大观商业城、百汇商场、美辰百货、环翠湖干道等。片区商业主要分布在东风西路、西昌路部分路段、昆师路、五一路等，小西门商业的整体档次一般，业态组合较为丰富，商业氛围较好，人气较旺。（1）商业街调研以下是商业街的业态分析：图表显示，小西门片区商业业态主要以服饰鞋帽类为主，比例为32.9%，其次为数