某地区农产品批发市场建设项目可行性研究报告.doc

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1、- - 某某地区农产品批发市场建设项目 可行性研究报告 二九年三月 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月1 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项目名称.1 1.2 项目承建单位.1 1.3 可行性研究报告编制依据.1 1.4 项目建设地址.2 1.5 项目建设规模与目标.2 1.6 投资估算及资金筹措.2 1.7 经济效益分析.2 1.8 研究结论.3 第二章第二章 项项目建目建设设的必要性的必要性4 2.1 项目提出的理由.4 2.2 项目建设的必要性.5 2.3 项目建设的优势.8 第三章第三章 资资源源现现状与市状与市场

2、预测场预测.10 3.1 资源现状.10 3.2*农产品市场现状13 3.3 市场预测.14 第四章第四章 场场地地选择选择.17 4.1 建设地点及地理位置.17 4.2 场址条件.17 第五章第五章 建建设规设规模及方案模及方案设计设计.22 5.1 建设规模.22 5.2 方案设计.22 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月2 5.3 总平面布置方案.23 5.4 建筑方案.24 5.5 主要工艺设备系统.27 5.6 配套设施.28 5.7 网络信息系统.30 第六章第六章 环环境影响境影响评评价价.34 6.1 项目选址环境现状.

3、34 6.2 项目建设与营运对环境的影响.34 6.3 环保措施.35 6.4 环保设施与投资.36 6.5 环境影响评价.36 第七章第七章 劳动劳动安全、消防、安全、消防、卫卫生生37 7.1 劳动安全.37 7.2 消防安全.37 7.3 劳动卫生.38 第八章第八章 项项目目组织组织管理与定管理与定员员.39 8.1 项目组织管理.39 8.2 项目建成后组织管理机构及定员.39 第九章第九章 实实施施进进度度.42 9.1 建设工期.42 9.2 项目前期工作.42 9.3 项目实施进度安排.42 第十章第十章 投投资资估算及估算及资资金来源金来源.43 10.1 估算依据.43 1

4、0.2 投资估算.43 10.3 资金来源.46 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月3 第十一章第十一章 经济评经济评价价.47 11.1 评价依据.47 11.2 经营种类及规模.错误错误！未定！未定义书签义书签。 。 11.3 经营收入及成本估算.47 11.4 财务评价.49 11.5 贷款偿还能力分析.50 11.6 社会效益分析.51 附件：附件： 1、陕西省计委陕计经贸20031151 号关于陕西*市农产品批 发市场扩建项目建议书的批复。 2、企业法人营业执照复印件。 3、中国农业银行贷款意向书。 4、科学技术部国科发农社字2

5、002163 号关于批准宁波慈溪等 15 个农业科技园区为第二批“国家农业科技园（试点）”的通知。 5、*市人民政府专项问题会议纪要第 32 次关于陕西*国家农 业科技园建设有关问题的会议纪要。 6、*市县城乡建设局建设项目选址意见书审批件。 7、国家林业局授予陕西省*市县中国枣乡的荣誉证书。 8、国家环境保护总局文件环发200188 号关于批准北京市密 云县等地为第六批全国生态示范区建设试点地区的批复。 附图：附图： 1、项目建设区域位置图 2、项目工艺平面布置图 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月1 第一章第一章 总总 论论 1.11

6、.1 项目名称项目名称 陕西*市*区*农产品批发市场建设工程 1.21.2 项目承建单位项目承建单位 *区*物业管理有限公司，项目负责人成战楼 1.31.3 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 （1）国家发改委关于“十一五”期间加快发展服务业若干政 策措施的意见； （2）国务院关于加强新时期“菜篮子”工作的意见； （3）国家发改委关于编制服务业重点领域发展规划的通知 ； （4）*市国民经济和社会发展“十一五”规划； （5）国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要 求 （6）项目建设单位提供的有关资料以及现场调研的资料。 （7）项目单位的委托。 农产品批发市场建设工程项目可行性研

7、究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月2 1.41.4 项目建设地址项目建设地址 项目区位于*区东部，北与*市耀柳二级相接，南 与*区主干道锦阳路及西铜一级路、210 国道相连。 1.51.5 项目建设规模与目标项目建设规模与目标 项目总占地 40 亩，建筑总面积 28320m2，建成后日交易量 为 1000 吨，为*地区最大的农产品集散中心，同时配套建设 配送中心、检测中心和餐饮住宿服务场所。 1.61.6 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 经估算，本项目总投资为 7328 万元，其中固定资产投资 为 6907 万元，建设期利息 175 万元，流动资金 246 万元。

8、本项目建设资金来源为*区*物业管理有限公司 4449 万元占 61%(含入驻商户集资 2220 万元)，申请国债专项 基金 1200 万元占 16%。 1.71.7 经济效益分析经济效益分析 本项目建成后，年平均服务收入 2419 万元，年均利润 总额 1251 万元，年均上缴税费 546 万元，年均税后利润 838 万元。 经计算，本项目各项财务评价指标均较好。投资利润率 17.07%；投资利税率 18.89%；项目财务内部收益率为 19.06%， 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月3 高于本项目设定的 10%的基准值；全部投资回收期为

9、 6.43 年 （含建设期 2 年），借款偿还期 4.75 年（含建设期 2 年），盈亏平 衡点 44.11%。不确定性分析显示本项目具有较强的抗风险能 力。本项目经济评价是可行的。 1.81.8 研究结论研究结论 经研究论证，本项目符合国家产业政策，具有良好的经济 效益、产业联动效应和广泛的社会、环境效益。项目建设依据 充分，建设地址和建设条件较好，建议有关部门给予大力支持 使本项目能及早开工建设，早日取得经济效益和社会效益. 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月4 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.12.1 项目提出的

10、理由项目提出的理由 *市是陕西省的一个工业门类比较齐全、农业基础条件 优越、城市基础设施功能完善、经济实力日益增强，各项社会 事业全面进步的综合性工业城市。发达的农业使*市成为全 省粮、棉、油商品基地之一，也是全国著名的农副土特产主产 区。自古以来，*市的药材和蔬菜就闻名国内外，特别是* 区出产的黄芩更珍品。近年来，随着特色农业的发展，以苹果、 花椒、核桃、樱桃等为代表的经济林果更是享誉大江南北。* 市*区又被省政府定为苹果产业县（区）和 20 个加工专用果 产业县（区），并列为重点区。目前全区特色果业面积发展到 45 万亩，其中苹果 11.7 万亩，总产量达到 8 万吨，优果率提高 5 个百

11、分点，并新建果园 2.08 万亩，其它杂果 9808 亩，建立各级 优质苹果示范园 80 个。特别自改革开放以来，*市委、市政 府按照十五大确立的不断优化农业产业结构，积极探索农业产 业化实现方式的决策，制定了一系列切实可行的政策，引导农 民走农业产业化之路，以传统农产品为主，大兴设施塑棚业， 开发生态农业，倡导绿色食品业，经过多年的发展，农产品结 构不断优化，已完成了由传统农业向特色农业的转变，使农产 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月5 品品质大大提高，产量稳步增长。迅猛的农产品发展态势使现 有农产品服务业的配套设施已远不能适应形势发

12、展的需要，从 现状市场看，现有的农产品市场始建于 20 世纪 90 年代初期， 规模小、设施落后、管理不配套。农产品流通服务设施的滞后 已严重制约区域经济发展的步伐，也影响了农民发展农产品种 植业的劲头，近年来的 “果难卖”、“菜贱卖”诸多现象，已严重 挫伤了农民的积极性，为了彻底改变目前制约市场发展的“瓶 颈”工程，不断完善规范市场的硬件设施，建设和配套管理服 务软件，为区域经济的发展拓展空间，根据国务院关于加强 新时期“菜篮子”工作的意见和国家计委关于编制服务业重 点领域发展规划的通知精神，*区*物业管理有限公司 结合区域资源发展的实际，经过对南方沿海大市场特别是山东 寿光市场的实际考察与

13、调研分析、论证，拟申请建设*市* 区*农产品批发市场建设工程项目，按照“大市场大流通”的宗 旨，市场定位为：建立*地区最大的农产品、建材、药材等综 合物资集散中心；采用先进的电子计算机网络系统实行市场全 方位监督监测管理；配备完善的配送方式和配套设施。 2.22.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.2.12.2.1 项目建设是充分利用区域丰富的农产品资源的需要项目建设是充分利用区域丰富的农产品资源的需要 项目主要幅射区*市是陕西省的农业大市，辖区 5 个县 区均有名优特色农产品规模种植，据统计全市共有近 100 余种 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页

14、2008 年 3 月6 农产品，2008 年农产品种植面积 50 余万亩，总产量已达 60 万 吨，其中菜果产量为近 10 万吨。近年来，中央实施西部大开发 战略，给西部地区带来良好的发展机遇，也极大地激发了* 市人民发展经济的热情，市委市政府从优化农村产业结构入手， 制定了详实的“十一五”发展计划，调动农民积极发展干杂果经 济林的热情，以苹果、花椒、核桃为主的果林业及设施塑棚业 得到迅猛发展，各类反季蔬菜产量均居陕西省前列。但是严重 的现实问题，即农产品市场服务滞后，设施条件和管理模式已 远远不能满足农产品资源不断增长的趋势，尽快扩建市场规模， 建设现代大型农产品批发市场，已势在必行。只有这

15、样才能充 分利用*市丰富的农产品资源繁荣市县经济，满足域内外人 们的消费需求。项目建设是一项实现区域经济发展与搞活流通 的战略双赢工程。 2.2.22.2.2 项目建设是国家产业政策调整和商贸改革的需要项目建设是国家产业政策调整和商贸改革的需要 党的十五大以来，中央提出要不断调整农业产业结构，积 极探索农业产业化经营的具体途径与实现方式。在*市“十一 五”规划中将产业结构调整与农业产业化经营列为发展的中心 任务。经过多年发展，区域农业及农产品量的增长已非本区域 市场需求所能容纳，必须建立与之相配套的市场中心来实现农 产品资源的合理流通，以满足人民物质生活的需求。国务院关 于加强新时期“菜篮子”

16、工作的意见和国家发改委关于编报服 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月7 务业重点领域发展规划的通知精神，正是此类项目发展趋势 的政策依据。项目建设从实际出发与国家扶持发展方向相统一， 不但能够引导农民调整优化产业结构，也极大地丰富了菜篮子 建设，项目建设非常必要。 2.2.32.2.3 项目建设是经济发展规律的必然要求项目建设是经济发展规律的必然要求 经济增长更多地依靠服务业带动，是经济发展到一定阶段 后的客观规律。西方发达国家早在上世纪六、七十年代就实现 了经济增长主要靠服务业带动的转变，日本、韩国及我国台湾、 香港地区，也在上世纪八、

17、九十年代实现了这一转变。目前这 些国家和地区，服务业对经济增长的贡献率已经达到了 70%80%。我国工业化的任务还没有完成，但随着物质产品 短缺时代的结束，卖方市场进入到买方市场后，服务业对经济 增长的贡献率也呈现逐步加大的态势，通过对沿海及山东等发 达地区的考察发现，服务业对经济增长的贡献率已达到 50%左 右。农产品市场作为服务业的范畴，对带动区域经济的增长也 被山东寿光等市场的发展势头所证明，因此，要使*区经济 有一个持续的增长态势，建设现代化的农产品批发市场已势在 必然，项目建设不但可促使区域经济的增长，而且将带动周边 省市农产品种植业的发展，形成“市场牵龙头，龙头带基地，基 地联农户

18、”的新格局，不断推进农村优化产业结构的调整步伐。 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月8 2.32.3 项目建设的优势项目建设的优势 2.3.12.3.1 农产品资源充足，品质优良，发展有持续性是项目建设的农产品资源充足，品质优良，发展有持续性是项目建设的 基础条件基础条件 *市县地处黄、洛、渭交汇区，是西瓜、红枣、辣椒、花生、 黄花菜等各类水果、蔬菜及土特产品的优生区。*市西瓜、红 枣、花生、黄花菜等一批名优土特产早已享誉全国，品质优良， 深得广大消费者的青睐。县域种植各种农副产品 80 余种，农 产品总面积达 90 万亩，瓜菜果年产量达

19、 15 万吨。 独特的资源优势成为*市县经济发展的优越条件，改革 开放以来*市农产品得到长足发展，“九五”期，已初步形成 *市特色的“沙苑 108，黄洛果菜瓜，庭院上香菇，滩区渔笋杂， 牧业牛当家、实现产业化”的农产品发展布局，果类总产已达 13.3 万吨，塑棚 8 万亩，红枣面积达 20 万亩，大牲畜存栏 7.6 万头，芦笋 5 万亩，香菇食用菌达 310 万袋，为进一步促进县 域经济的发展，*市“十五”计划又把“发展红枣，设施农业， 畜牧业和水果业四大产业”列为重点发展产业，同时确定“扩大 规模，增加品种、改善品质，提高效益”为发展方向，以“布局合 理，规模种植，专业经营和一乡一特、一村一

20、品”为产业发展格 局。 充足的资源和优良的品质，切实可行的持续发展规划为项 目建设提供了最根本的基础保障。 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月9 2.3.22.3.2 良好的政策环境和规范的市场管理，为市场建设提供了根良好的政策环境和规范的市场管理，为市场建设提供了根 本保证。本保证。 为了抓住西部大开发战略实施的机遇，*市县委、县政 府制定了关于抢抓西部开发机遇，积极扩大对外开放，加强 招商引资工作的实施办法，明确了招商引资优惠政策，为项 目建设提供了政策保障，使全国的客商有了来*市发展的依 靠。同时*农产品市场周围环境优美，水、电、通

21、信设施齐全， 政府网站已开通运营，和全国网络已联网，为客商了解*市， 了解信息提供了便捷的途径。 *市县民风纯朴，社会经济秩序稳定，政府多年来非常 重视经济环境的治理与市场管理的规范工作，县城内有一个公 平竞争、规范经营的良好氛围，这些都为项目顺利实施提供了 根本政策与环境保证。 2.3.32.3.3 优越的交通条件为项目建设提供了极大的便利优越的交通条件为项目建设提供了极大的便利 *市县是渭北的交通枢纽，陆路交通比较发达，西候铁 路依北穿境，108 国道斜贯南北，大华公路和 310 线相连，以县 城为中心的公路网布局合理，*市县各乡镇农贸市场均依公 路而建，交通便捷，运输十分方便，不仅利于项

22、目建设期建筑 材料的运输方便，同时，有利于项目建成后农产品的销售畅通 与配送及时便捷。 2.3.42.3.4 现状市场场地设施和临街营业楼可为项目所利用，可减少现状市场场地设施和临街营业楼可为项目所利用，可减少 一定的资金投入一定的资金投入 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月10 目前市场占地 78 亩，仍为市场规划的一部分，可为项目 建设所利用，临街营业楼总面积 5850 平方米，建设亦沿用其 设施与功能，无需拆迁，可为项目建设节约一定费用。 2.3.52.3.5 市场已有知名度，利于项目建设向更大规模发展市场已有知名度，利于项目建设向

23、更大规模发展 *市*区农产品批发市场是农业部批准的全国 60 家农 产品市场之一，经过十余年的市场运作与农产品贸易，该市场 已发展为关中东部最大的农产品批发市场，在陕西乃至西北地 区具有一定的声誉和稳定的客户群体，农产品集散地的 雏形 已逐步形成，有利于项目真正发展为西北地区最大的农产品集 散中心。2002 年 4 月举办“中国*市”瓜菜节时，西北五省省 会城市的市长均亲自带队组团参加，且都签订了农产品供销合 同、协议。 第三章第三章 资源现状与市场预测资源现状与市场预测 3.13.1 资源现状资源现状 3.1.1*3.1.1*市农产品资源现状与发展规划市农产品资源现状与发展规划 1、资源现状

24、 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月11 *市是陕西的农业大市，地处黄河中游关中平原东部，优 越的自然条件为各类农产品提供了良好的生长环境，市域内十 一个县市区均有特色的农产品种植面积。目前已建成的农产品 基地有：以合阳、白水、澄城、*市为主的百万亩优质苹果基 地；以蒲城、临渭为主的 30 万亩酥梨基地；以*市、临渭、蒲 城、富平为主的百万亩设施塑棚基地；以合阳、华阴、临渭为主 的 30 万亩红提葡萄基地；以*市、临渭为主的 30 万亩冬枣基 地和以*市、华县、潼关为主的 8 万亩桃、杏基地。 全市共有农产品 100 余种，总体分布为渭北

25、塬区以生产优 质苹果、酥梨、红提葡萄为主，秦岭山麓地区广种猕猴桃、板粟、 山果，平原地区以发展瓜菜为主，滩涂地以水面养殖为业，山 地以杂果著称，沙苑以花生、黄花菜种植为主。经统计：2001 年 全市农产品总值达 46.55 亿元，其中瓜菜产值 15.5 亿元，水果 18.2 亿元，畜产品 12 亿元，水产品 0.85 亿元，农产品总产量 为 930 万吨，其中：瓜菜果产量为 150 万吨。瓜菜果的产量和 产值在农产品中所占比例越来越大。*市农产品经过 50 年来， 特别是近年来的发展，已基本形成了以优质果品、蔬菜、肉牛、 渔业为主的格局并向基地化发展。 2、发展规划 根据*市“十五”规划和*市

26、“菜篮子”发展规划，*农产品 发展的总体布局为：以白水、蒲城、澄城、合阳、富平为重点发 展优质苹果基地；以*市、临 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月12 渭、富平、华县为主发展西瓜、蔬菜基地；以*市、临渭、蒲城、 富平为主发展秦川牛养殖生产基地；以*市、富平、临渭、蒲 城、合阳为主发展奶源生产基地，以*市、合阳、华阴、潼关、 华县为主发展渔业基地，以临渭、蒲城、富平的主发展日光温 室蔬菜示范基地；以*市、白水、韩城为主建立农牧产品加工 示范区。 3.1.2*3.1.2*市县资源现状市县资源现状 1、现状 *市县是传统的农副产品大县，现有

27、各种农副产品达 80 余种，经过改革开放以来的发展，全县 34 个乡镇都形成了各 自的农产品种植生产特色，依据*市四种地貌特征，其农副 产品区域分布非常明显，北部铁镰山旱塬区以优质苹果、柿子、 核桃为主，洛河平原区广种西瓜、酥梨、各季时令鲜菜，黄、渭 滩区以水面养殖为主，沙苑地区广产花生、黄花菜、辣椒、杂果。 近年来，随着农业产业结构调整步伐的加快，*市县农产品 业发展日新月异，已建成 30 万亩设施农业基地，引进洋香瓜、 寿桃、油桃等十余种新特品种，在沙苑区建成 10 万头秦川牛 养殖生产基地和 10 万亩黄河冬枣示范基地，农产品产业化种 植生产已成雏形，发展势头正猛。止 2001 年底，全

28、县农产品种 植达 90 万亩，总产量达 105 万吨，瓜菜瓜产量为 15 万吨。 2、发展趋势 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月13 根据*市县“十五”计划，*市县在“十五”及 2010 年农 产品总的发展思路是以“结构调优，产品调特，效益调高”为目 标，在农产品全面发展提高的基础上，重点发展红枣，设施农 业，畜牧业和水果业四大产业。加大开发力度，加快优化升级， 实现规模效益。到 2005 年，红枣面积达到 35 万亩，设施农业 新增 10 万亩，水果业达到 25 万亩，畜牧业建成全省畜牧大县， 牛存栏 12 万头，猪 15 万头，羊

29、10 万只、禽 200 万只。 3.2*3.2*农产品市场现状农产品市场现状 *市*区 TX 农产品批发市场始建于上个世纪 90 年代 初，为农业部批准的全国 60 家农产品批发市场之一。现状市 场总占地 78 亩，临街营业楼建筑面积 5850m2。简易交易大棚 8 个总面积 16000m2，设计日交易量为 100 吨，市场规格为县 级农产品批发市场。交易场所建筑为简易石棉瓦交易大棚和露 天水泥交易平台；临街为三层砖混结构楼房。现状市场占地面 积小，布局不合理，配套设施不健全，无停车场；市场道路狭窄， 不便车辆通行，交易周转受阻；交易大棚设计容量小，高度不 够，跨度太小，且年久失修，渗露严重；

30、露天交易平台缺少管护， 已不能再用；临街营业楼缺乏统一规划，质等参次，整个市场 缺少信息系统、监测系统、配送中心及一系列现代大市场服务 设施和管理硬件。近年来*农产品批发市场交易量逐年持续增 长，旺季区内交易达 300 余吨，由于市场场地小，设施不足，管 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月14 理不配套，服务跟不上，经常导致拥挤、堵塞、争执现象和矛盾 冲突，严重影响到客商的发展信心与客户的经济利益，也损害 了*市的整体形象和投资环境，制约了县域经济发展的步伐。 尽管如此，经过十余年的发展，*农产品批发市场已成为陕西 乃至西北地区农产品交易

31、的主要场所。2002 年 4 月，在现市场 内举办了“中国*市”瓜菜节，取得了巨大成功，市场知名度日 趋提高，市场发展潜力凸现。现状市场必须进行全面改造，扩 大规模，建立现代大市场，以满足农产品交易量日益发展的需 要。 3.33.3 市场预测市场预测 3.3.13.3.1 市场预测的范围及原则市场预测的范围及原则 由于粮、棉、油为国民生活的必需品，且受国家政策统一 管理，不列为预测范围，其余农产品为预测范畴；原则上只对 项目区资源作预测。 3.3.23.3.2 资源供给情况资源供给情况 根据 2001 年项目区瓜菜果农产品总产量 15 万吨，项目设 计日交易能力为 1000 吨，年交易量为 3

32、6 万吨，区内总供给尚 差 21 万吨资源。根据*市“十五”发展速度，每年增长为 9%， 农产品保守增长为 1.5 万吨，可补充部份缺口，其余由市场调 剂完成。本项目是按照现代物流业模式建立的电子化管理市场， 是应用计算机技术把供需双方有机结合在一起，达到供需配对 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月15 的现代交易方式。按照现代物流发展规律，缺口资源必然由第 三方物流所承担。静止地看，仅*市的瓜菜果农产品资源就达 150 余万吨，完全可以补充缺口，根据“大生产，大市场，大流 通”的市场发展趋势，这部份资源缺口也会被临近省市及全国 各地的资

33、源所占领，这也正是项目发展的最终趋势和即建立西 北地区最大的农产品集散地。因此，资源供给充裕，发展有依 托。 3.3.33.3.3 销售预测销售预测 随着我国全面建设小康社会的步伐加快，国民收入不断提 高，生活需求也必将增大并向营养化、保健化、时尚化方向发 展。*市*区农产品批发市场以现代物流的模式，严格的管 理，全面的监测体系，逐步实施“*”品牌战略，以提供绿色农 产品为经营目标，迎接我国加入 WTO 的挑战，与国际产业接 轨。满足全球、全国消费者的需求。产品符合消费趋势，市场有 潜力。但在市场经济下必须顺应市场规律，按照优胜劣汰的法 则，应积极拓展市场，实施相应的竞争策略，才能建设好该项

34、目。 1、目标市场选择 由于*市农产品资源的特色所决定： 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月16 第一目标市场为西安、宝鸡、*等省内大中城市，仅以西 安市为例，市区人口达 600 余万人，以人均年需 10 公斤计，可 产生 6 万吨有效销售量。 第二目标市场为：全国各大中城市，以山西太原、北京、郑 州及南方发达地区为主，主要发展绿色环保农产品需求市场。 第三目标市场为：日本、韩国、俄罗斯及港澳台地区，主要 发展特色优质农产品异域市场，实现外贸创汇。 2、销售策略 加大宣传力度，做好电视媒体的广告工作，设计出特 色易记的形象广告词。 实行网

35、上交易，充分利用政府网、商务网和因特网的 现代交易形式。 申办自营进出口权，加大外销力度，争取出口创汇及 补偿贸易。 加强南北货物对调业务，实现资源互补。 第四章第四章 场地选择场地选择 4.14.1 建设地点及地理位置建设地点及地理位置 项目区*市位于陕西省关中北部，地处东经 109 4311019；北纬 34363502。东临黄河与山西永济相望， 南隔渭河与潼关、华阴、华县相邻，西与*、蒲城相连，北和澄 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月17 城、合阳接壤，县域东西长 46.4 公里，南北宽 39 公里，总面积 1776.3 平方公里

36、。拟建市场位于*市县城西南，108 国道与大 华公路交汇处。该区为城市规划预留地，项目建设用地方便。 4.24.2 场址条件场址条件 1、地形、地貌 *市县地势北高南低，海拔 327520 米之间，地处渭河 盆地东端。盆地北为黄土台塬，南屏秦岭山脉华山，中部为渭 河冲积平原，地势从山地向中央呈阶梯状降低。 本县地貌的基本结构是燕山运动末期与喜马拉雅山运动 期间地质构造运动奠定的。由于新构造运动气候变迁，局部侵 蚀基准和流水侵蚀堆积等作用，形成目前四种地貌类型，由北 向南依次分布为：黄土台塬、渭河平原、沙苑沙地和黄渭滩地。 拟建地点位于县城西南角，处渭河平原上，地形由东向西 微倾，自北而南缓降，

37、总体相对平坦，地上为目前市场现状及 预留规划地。 2、工程地质、水文 项目区*市县城位于洛河北岸二级阶地前缘，地势平坦， 海拔 346352 米，是洛河下游冲积平原的一部分。阶地面上 广泛覆盖着晚更新时期的黄土状轻亚粘土。由于洛河二级阶地 属于关中盆地的渭河断谷下沉区，处在渭河大断裂的边缘，是 我国历史上强震发源地之一，地震裂度 8 度。 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月18 县城附近岩土类型简单，无基岩出露。据地质钻孔资料及 现场勘察分析，整个地区分布着黄土状轻亚粘土和亚粘土。由 于整个二阶地的地层结构是洛河下游冲积扇层部，因而城区所

38、 在地的地层上部壳层（轻亚粘土）和下部较密实土层（亚粘土） 之广泛存在着处于流塑状态的游泥层。该游泥层承载力低，不 可天然地基。项目拟建高层建筑，须对地基作好规范处理。 该地区地下水埋深 27 米，由于碱、氟含量超标，故不宜 作生活用水。地表水由排碱渠排入洛河。 3、周边建筑物与环境条件 拟建地点东为大华公路，公路两侧均为私人自营商业临街 门面房，建筑结构为两层砖混结构，主要以餐饮服务和百货副 食品为经营内容，有利于项目建设的配套服务；南为加油站， 可方便项目所需车辆燃油就近供给；西为弃耕地，为城市规划 预留地，是项目建设用地的基础；北为 108 国道，路北为城市 西部商住区，可为项目建成后各

39、地客商提供住宿补充。 项目地处县城规划的西南部农产品加工及仓储区和商贸 居住区，区位优势明显。*市县政府为促进区域经济发展，出 台了一系列招商引资优惠政策，区域投资环境良好，政府支持 力度大。 4、城市规划 项目区*市县城市规划遵循市场经济的发展与可持续发 展的指导思想，注重现状与各层次空间的研究，按照特色生态 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月19 城市规划发展的原则。县城规划为一个主中心，两个副中心， 四条城镇发展带。县城是经济发展的核心，其辐射力是联系县 城内各发展点的基本动力，是规划发展的主中心，项目地居县 城西南角，是城市规划发

40、展的重点地带，符合县城发展中远期 规划。 5、交通条件 项目区地理位置优越，108 国道横穿县境内，大华公路与 西潼高速公路相连，县城居两线交汇处，交通区位优越，以县 城为中心的公路网布局合理，全县 34 个乡镇及农贸市场均沿 公路建设，非常有利于项目的资源供给与配送，方便快捷。 6、公共设施条件 给水：项目建设所需水源由县城城市供水网供给，城市 现状供水管网设施配套齐全，供水管网已引进项目区，目前可 满足现状经营用水和项目建设用水，考虑到未来项目建成日需 水量达 800 吨，现状供水管网需配套建设。 排水：*市县城排水采用雨污合流涵渠方式，项目区 现状污水及生活用水由城市排污涵渠排入城南洛河

41、。 7、征地拆迁条件 现状市场西部留有城市规划预留地，无拆迁任务，加之该 项目为县、市重点建设项目，征地费用等均享受政府优惠政策。 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月20 现状市场设施仅有部分简易交易棚，拆迁方便，不会影响 项目进展工期。 8、施工条件 水电：县城供水管网已引至项目地，现状市场已有供水 设施可满足建设用水与生活用水。县城供电充足，现市场内有 供电线路，完全满足建设用电需要。 三材：项目所需木材、钢材及水泥可从就近采购，* 市交通网络发达，运输十分方便。 附助材料 砂砾材料由西安灞桥砂厂提供，砂砾品质良好，取沙处距 项目区

42、100 公里，可通过 108 国道运输供给。 石灰、水泥取材极为便利，项目邻县蒲城盛产石灰、水泥、 质量稳定，当地市场均有供应，运距仅 50 公里。 砖块由本县机砖厂供给，质量可靠，距项目区仅 12 公里。 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月21 第五章第五章 建设规模及方案设计建设规模及方案设计 5.15.1 建设规模建设规模 根据市场分析及市场发展规划，本项目拟建规模为总占 地 178 亩，其中新征地 100 亩，总建筑面积 28320 平方米，日 交易量 1000 吨，同时，围绕完善市场功能，建设相配套的配送 中心、检测中心和接待住

43、宿能力 100 人，餐饮能力 300 人的服 务设施，按照现代的物流配送体系，配送中心涉及 2 万吨商品 化处理厂和冷藏保鲜等业务，配套建设 2000 吨气调库。 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3 月22 5.25.2 方案设计方案设计 5.2.15.2.1 设计的指导思想和原则设计的指导思想和原则 5.2.1.15.2.1.1 指导思想指导思想 根据*市*区“十五”计划及城市发展规划，项目建设本 着市场物流“以物流为中心”的宗旨，注重现代市场的物流配送 以及电子商务的推广和应用，按照功能健全、设施完善、服务 一流的市场体系要求，努力实现商

44、贸流通业在提高国民经济运 行质量、扩大农产品销售、拉动内需、增加社会就业诸方面的 重要作用。 5.2.1.25.2.1.2 设计原则设计原则 1、符合城市发展规划和土地利用规划的原则； 2、总体设计及功能适当超前的原则； 3、建筑设计既体现现代城市的艺术风格，又充分考虑行 业特色和应用。注重与城市环境的协调以及与功能内涵一致的 立面处理。 4、地震设防烈度为 7 度，耐火等级局部一级，其它防雷等 按规范要求设计。 5.35.3 总平面布置方案总平面布置方案 5.3.15.3.1 总平面布置原则总平面布置原则 总体布置根据场地地形特点，因地制宜、合理规划，做到 功能分区、系统分明、布置整 农产品批发市场建设工程项目可行性研究报告 市工程咨询中心编制 第 页 2008 年 3