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1、策划金地如虎添翼 【富华商业广场】项目全程策划系列（一）市场调研报告【富华商业广场】项目全程策划系列（一）市场调研报告前 言一、报告概要1.1 市调说明1.1.1 市调目的本次调研通过科学方法，有目的、有计划、系统的收集宏观环境、区域市场、行业及消费者的信息，并对相关要素进行深入分析，为本案描绘准确的市场环境及消费者对本项目的愿景，并以此作为项目定位、规划设计以及后期营销策划、推广的基本依据，为开发商的市场决策提供强有力的可靠支持。1.1.2 市调原则本次调查本着实事求是、有的放矢、讲求效益的三大原则。实事求是的原则：调查充分尊重客观事实，始终从市场的实际出发，如实反映市场的本来面目。有的放矢
2、的原则：调查有目的有针对性的进行，避免人力、物力、财力的浪费，丧失机遇。讲求效益的原则：采用科学的方法和技术，精心设计，充分利用多方面的力量，以达到费时最少、费用最省、效果最佳的目标。1.1.3 市调设计【富华商业广场】项目的前期调研和产品研究主要针对宏观环境与区位现状及发展、行业环境（侧重于商业地产及投资型小户型）、消费者需求三大部分进行，主要采用定性与定量相结合的方法进行分析研究。调查方法调查内容文案调研湖南省、株洲市、芦淞区经济情况房地产行业发展情况实地调研城市商业发展及分布、类比竞争项目调研商铺投资者和经营者调研、区域消费群体问卷调研调研地点：株洲市区；尤以芦淞区、荷塘区为主。具体路线
3、：西线长江广场四周、南线徐家桥贺家土、北线清石广场贺家土、东线包括430中心广场和汽车城119 调研时间：2005年4月2005年5月整个市调工作由金地公司督导全程监督调查全过程，市调人员严格按照“调研执行方案”完成每天的工作任务，保证市调质量、数量。1.1.4 市调样本采集、数据与资料收集整理文案调研部分：在市统计局、房产局等权威单位协助下，通过网络、金地数据库收集筛选各种数据、文字、表格近20万字。城市商业发展分布及类比竞争项目调研：城市四区、商圈、楼盘实地考察、询问，填写有效调研表格50份。投资者、经营者样本采集情况问卷总数有 效 卷无 效 卷比 例区域消费者样本采集情况问卷总数有 效
4、卷无 效 卷比 例调查说明：整个问卷统计工作由评卷、统计两部分组成。评卷工作由贵公司工作人员及金地公司工作人员共同完成。具体的数据统计工作由金地公司八名市场调查员完成。1.2市场调研报告结论精要l 2005年湖南省房地产市场依然蕴藏着巨大的发展潜力。l 株洲市区面积542平方公里，建成区面积69平方公里，市区人口77.22万人。2004年，全市实现国内生产总值452亿元，同比增长12.4%人均GDP达1528美元。l 株洲市近年来财政收入平稳上升，自2002年起，随着城市化进程的不断加快，财政支出开始大于收入。l 城镇居民人均可支配收入首次突破万元，达到10061元，比上年净增1275元，增长
5、14.5%，扣除物价因素，实际增长10.6%。l 株洲房地产总体平稳发展，开发建设和居民购房积极性在株洲并驾齐驱并空前高涨。l 商业地产局部过热，带租约销售商铺模式受到越来越多投资者的质疑，独立产权铺位需求浮出水面。l 商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。中档次的电梯小高层受到大众消费欢迎。l 小户型成为投资新热点，均价多在2200元/平方米以上，畅销户型为50-70平方米之间的一室一厅、两室一厅。l 红旗广场商圈迅速崛起，与中心广场商圈的对接势头良好。l 株洲房地产业的持续向好和消费者购房热情的快速释放、良好发展空间引来大资本以及政策与环境因素等是株洲房地产市场快速增长的深层原
6、因。l 开发存在短期行为、负债经营风险存在、土地经营不够规范、开发经营矛盾显现是株洲市当前房地产开发存在的主要问题。l 目前株洲市在建、在售的中、中上档次住宅楼盘平均起价大多在1400-1700元/平方米之间，一般来说电梯小高层起价高；畅销楼盘中，地段及配套、人居环境、价格成为消费者关注的几大要素，畅销的户型相对集中于120-130平方米的三室两厅。楼价整体呈稳步上涨趋势。l 地段位置较好的电梯小高层甚至多层住宅，具备居住与商务双重功能，能够成为其价值提升的亮点。二、 宏观经济分析2.1整体宏观政策分析2.1.1房地产开发经营的方针政策（1）产业发展政策2005年国家对房地产行业的政策基调是严
7、格规范，促进健康发展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道第一，以促进房地产市场供求平衡、价格稳定为调控目标，重点加大对普通住宅供给和抑制非合理需求的调控。第二，继续控制城市拆迁规模、非住宅和高档住宅的投资速度，增加普通住宅和经济适用房的投资。政府应引导和调节居民的合理住房消费行为，增加房屋市场供求信息的透明度，规范开发商的经营行为。第三，上调购房贷款利率等，提高房屋持有成本，稳定房价。政府对房地产业的发展政策其实存在一定的矛盾，一方面房地产业作为城市、国家的支柱产业必须要积极扶持，一方面房地产业局部发展势头过猛、产业结构失衡、价格虚高、市场信息不对称、开发商行为不规范等现象严重，
8、为了平息民怨，政府联合金融部门不得不提出众多限制、规范产业发展的宏观调控政策，2004年被业内成为“政策年”，2005年的“新、老国八条”延续了这一风格。但从整体来说，政府对房地产业的还是持一种“以市场调节为主、宏观调控为辅，鼓励依赖为主、打压紧缩为辅”的发展政策。（2）土地制度和土地政策新“国八条” （即国务院4月30日提出的关于做好稳定住房价格工作的意见）中对土地的获得及开发提出新的要求：对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储
9、备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。（3）房地产价格政策从2004年开始，通过金融杠杆，政府对房地产行业采取多次宏观调控措施，着重表现为两次上调银行贷款利率及调整住房转让税费，直接将平抑房价的重点放在遏止投资需求上；同时通过对土地获得及开发方向、投资规模进行联动调控。当然，房地产价格政策调控重点是遏制投机需求，并不是要减少有效需求，即以自住房和使用为主的需求。反而，它是为有效需求创造市场条件。投机需求把整体的房地产价格推高，把更多的有效需求排斥在外。通过提高贷款成本可以扩大持房成本，使投机需求的盈利空间缩小，投机需求退出房地产行业，房价
10、虚高逐渐消失。（4）房地产税收政策新“国八条”强调，各地政府部门要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。同时，严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。（5）房地产金融政策2004年-2005年政府采取的多
11、种金融手段，主要分为以下几个方面：l 加强房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛l 控制房地产信贷规模l 提高个人住房按揭贷款门槛 l 提高个人住房银行贷款利率2.1.2 房地产开发经营的法律规定（1）城市房地产开发经营管理条例：详见附件一（2）中华人民共和国城市房地产管理法：详见附件二（3）中华人民共和国土地管理法：详见附件三2.2 湖南省经济状况分析2.2.1 整体社会经济概况（1）经济发展规模2004年，全省GDP为5612.26亿元,按可比价格计算,增长12.0%，比上年提高2.4个百分点，为近8年来增速最快的一年；按常住人口计算，人均GDP为9117元。跨入2005年，经济在新增长周期的
12、高平台上稳定运行。一季度，全省GDP为1349.57亿元，增长11.9%，增速比上年同期快0.7个百分点。（2）国民经济产业结构和主导产业 “三化”进程进一步加快。全部工业增加值占全省GDP的比重比上年提高0.4个百分点；规模以上工业增加值增长24.1%；十大优势产业增加值占规模以上工业的比重为76.1%；十大标志性工程工业企业对规模以上工业增加值增长的贡献率达36.3%；全省规模以上工业企业经济效益综合指数比上年提高19.39个百分点；工业仍然是全省的主导产业。（3）三次产业比2004年，第一产业增加值1155.85亿元，增长7.4%；第二产业增加值2214.41亿元，增长16.2%；第三产
13、业增加值2242亿元，增长10.2%；全省三次产业结构为20.639.539.9。（4）人口总量2004年末全省总人口为6697.7万人，比上年末增加34.9万人，其中城镇人口2377.68万人，乡村人口4320.02万人。全省人口出生率为11.89，比上年提高0.07个千分点；死亡率为6.80；自然增长率为5.09，提高0.14个千分点。年末全省65岁及以上老年人口为569.31万人，占全省总人口的比重为8.50%，比上年提高0.14个百分点。（5）居民收入水平、消费结构和消费水平2004年，全省城镇居民人均可支配收入8617.48元，比上年增加943.3元，实际增长7.9%，其中人均工薪收
14、入为6285.96元，比上年增加732.1元；经营净收入493.97元，增加137.8元；转移性收入1744.65元，增加81.13元。全省城镇居民人均消费性支出6884.61元，增长13.2%，其中人均交通、通信支出881.89元，增加201.68元；人均旅游消费182.88元，增加94.84元；人均购房和建房支出575.28元，增加88.68元；城镇居民恩格尔系数为36%；平均每百户家庭拥有家用汽车0.56辆，家用电脑27.7台；人均居住面积24.1平方米，增加0.8平方米。（6）就业状况年末全省就业劳动力3747.1万人，增加52.32万人，其中年内城镇新增就业56.52万人，下岗职工再
15、就业39.82万人；城镇登记失业率为4.4%。（7）就学条件全省普通高校81所，比上年增加8所，全年共招生20.68万人，增长6.69%，在校学生63.9万人，增长18.95%；招收研究生1.07万人，增长23.95%，在校研究生2.61万人，增长34.3%，其中博士4742人，硕士21341人。 （8）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况对外贸易取得新突破。2004年，全省进出口总额为54.38亿美元，比上年增长45.5%，其中出口30.98亿美元，增长44.3%；进口23.40亿美元，增长47.2%。一般贸易进出口额为47.21亿美元，增长43.6%；加工贸易进出口额5.50亿美
16、元，增长64.7%。招商引资成果显著。全年合同利用外资28.26亿美元，实际利用外资16.37亿美元，其中新批外商直接投资项目636个，比上年增长25.0%；合同引进外商直接投资26.07亿美元，增长94.7%；实际使用外商直接投资14.18亿美元，增长39.3%。对外经济合作大幅增长。全年新签对外承包工程、劳务合作、设计咨询合同金额6.14亿美元，比上年增长57.1%；完成营业额4.62亿美元，增长19.8%；外派劳务6503人，增长29.4%。2.2.2 整体社会经济发展趋势分析湖南省全面建设小康社会的目标是：在优化结构、提高效益的基础上，国内生产总值力争到2008年比2000年翻一番，2
17、020年前翻两番；人均国内生产总值2010年基本达到全国平均水平，2020年超过3000美元；基本实现工业化，建成比较完善的市场经济体制和更具活力的开放型经济体系；城镇人口比重大幅度提高，工农差别、城乡差别和地区差别扩大的趋势逐步扭转；社会保障体系比较健全，社会就业比较充分；社会主义民主更加完善，法制更加健全，人口素质明显提高，可持续发展能力明显增强，步入经济不断繁荣、社会不断进步、生活不断提高、生态不断改善的发展道路。2005年的目标就是：生产总值增长14%；居民消费价格涨幅控制在4%以内；财政总收入增长12%；城镇居民人均可支配收入增长7%，农民人均纯收入增长5%；新增城镇就业50万人，城
18、镇登记失业率控制在4.6%以内。2.2.3 长株潭三市融城规划1997年，湖南省委、省政府正式提出了实施长（长沙）株（株洲）潭（湘潭）三市经济一体化的发展战略，明确将这一地区作为全省区域谋划的重点，构建区域中心城市，打造具有强辐射功能的核心增长极，以此带动湖南全省经济的全面发展。这里也成为了人们常说的“金三角”。不仅国家计委将长株潭城市群列入十五计划全国重点扶持发展的七大城镇密集区之一，同时，长株潭也被列为世界银行在华实施的首批城市发展战略研究计划（CDS）的合作对象。2004年11月，三市融城的具体规划方案已经完成、公示，三市融城进入实质化阶段。（1）长株潭三市经济区域状况l 自然地理条件长
19、株潭地区地处湘江下游，包括3个地级市，4个县级市，8个县，11个市辖区，l77个建制镇。东与江西相邻，西与益阳、娄底相连，北与岳阳接壤，南与衡阳、郴州交界。三市土地总面积28254平方公里，占全省的l3.3%。三市地处我国地貌第三级阶梯向东南山丘过渡地带。三市自然条件比较优越，水量丰沛、日照充足、土地肥沃，自然资源比较丰富。三市历史悠久，历代文物古迹较多，区内有岳麓山、昭山、桃园洞、炎帝陵、韶山、花明楼、乌石、铜官窑等一批著名的自然和人文景观。l 社会经济条件长沙、株洲、湘潭三市地处湖南地理位置上的“中心地区”，又是湖南经济最发达的区域，是全省政治、经济、文化的中心。从区位条件来看，长株潭三市
20、临湘江，呈鼎足之势。历为华中腹地，有着承南启北，东引西连的枢纽作用，区域优势十分明显。从交通条件来看，三市拥有便捷的水、陆、空立体综合交通运输网络。航空有黄花国际机场，公路有三纵四横，即京珠高速公路、106、l07国道和上瑞高速、长常高速、319、320国道。铁路有京广、浙赣、湘黔三条主干线和石长、醴浏、醴茶和潭韶四条地方铁路以及我国南方最大铁路货运编组站株洲站。水运有湘江主航道，通江达海。三市是湖南经济最发达的地区。2004年三市GDP完成1894.11亿元，占全省GDP的33.75%，其中株洲市占三市GDP的23.88%。三市人均GDP为13835元，三次产业结构比为l9.5:40.0:4
21、0.5。全社会消费品零售额1678.86亿元，占全省的36.6%。进出口总额28.76亿美元，占全省的78.5%。l 城市发展状况世界商业杂志福布斯2004年9月3日推出了“中国最佳商业城市排行榜”，长沙排在第23位，是所有中西部上榜城市中位置最靠前的一个，不仅超过了两个直辖市天津和重庆，也超过了成都、武汉。湘潭、株洲也取得不错的排名，分别是55、59位。城市排行指标体系共有8个分指标：劳动素质指数、高级人才指数、经营成本指数、市场规模指数、市场潜力指数、客运指数、货运指数、私营活力，（2）互动联系产业分工模式。长株潭产业要努力向一体化方向发展，重点培育面向国际国内两个市场。赶超中等发达国家技
22、术水平和规模化的产业群体，形成具有较强竞争力的拳头产品系列。各市产业分工方向主要是：长沙作为长株潭最具潜力的产业增长中心，以高新技术产业和第三产业为重点，特别是要发展壮大以电子信息为主的高新技术产业；加快发展金融、科技、教育、文化、信息、旅游业，着重构筑现代科教中心、商贸中心、文化中心及信息中心；株洲作为有基础优势的工业中心，要依托自身的交通中心地位，增创工业新优势，重点改造提升交通设备制造、有色冶金业、化工原料业、建材业，培育发展新材料、医药保健制品、先进制造技术和环保节能降耗等高新技术产业；湘潭要加速黑色冶金、精细化工、机械、建材、纺织及原料等传统工业的优化升级，努力培育光机电一体化等高新
23、技术产业和教育、文化、旅游等第三产业，力争建成新型的加工工业中心和新兴的科教基地。空间布局调整的总体要求。在一体化进程中，要把产业发展重点的选择、空间布局的调整和长株潭城市发展趋势有机结合起来。高新技术产业在布局上要以现有空间分布为基础，沿湘江西岸形成以长沙高新区、岳麓山大学城、湘潭大学科技园、株洲高新区为主的高新技术产业带。三市要将现有分布在三市城市中心区和三市沿江地区生产型企业逐步外迁至三市总体规划布局的新工业区，远景规划在该地区的东部沿南北向发展轴线采取串珠型布局新的工业区，形成一条以制造业为主的产业带。长株潭第三产业的布局重点，要放在三市城区的各功能区，并突出各自特色、扩大辐射半径、增
24、强带动功能、避免重复建设；长沙市主要是金融、证券、保险、市场中介、咨询、旅游、文化、教育等新型第三产业。株洲主要是运输、流通、仓储等产业。湘潭主要是旅游、教育、商业、餐饮等产业。（3）发展趋势总体发展趋势：按市场经济规律，通过基础设施一体化、市场一体化、产业一体化、城市体系一体化，促进三市经济的大融合，带动湖南经济的大发展。基础设施一体化就是通过完善基础设施，增强城市功能，形成交通、电力、金融、信息、环保大网络，构筑三市经济发展的基础平台。市场一体化就是通过消除市场壁垒，统一市场规则，健全市场体系，促进商品流通，优化生产要素配置，构筑三市经济发展的市场环境。产业一体化就是通过产业结构，突出产品
25、特色，培育企业集团，实现互补升级，构筑三市经济发展的产业支柱。城市体系一体化就是通过科学规划，合理布局，统一动作，分步实施，加强组团建设，促进相向发展，形成以立体交通和绿化带相连接，以长沙、株洲、湘潭3个大城市为核心，周边中小城市和一批中心城镇组成的现代化的、生态化的特大网状城市群。2.3 株洲市经济状况分析2.3.1 社会概况（1）历史、地理、人文概况株洲，古称建宁，位于湖南省东部，湘江中游，东经12057-1107,北纬2603-2801,是湖南省长、株、潭金三角的重要一极。现辖炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、株洲县和荷塘区、芦淞区、石峰区及河西高新技术产业开发区。总面积11272平方公里，
26、人口370多万。 株洲市历史悠久。中华民族的始祖炎帝神农氏，曾在这里教民耕种，遍尝百草, 后葬于“茶乡之尾”(今酃县塘田乡)。三国时吴在此设立建宁县，后历经沧桑， 几度变迁。建市前夕为湘潭县辖一个仅几千人口、几十万元工业总产值的小镇。1951年成立专辖县级市，1956年升为省辖地级市，1983年实行市管县体制，由单辖株洲县扩充辖醴陵市、攸县、茶陵县、炎陵县(原酃县)。 株洲市有着光荣的革命传统。老一辈无产阶级革命家毛泽东、朱德、李立三、谭震林等曾在这里从事过革命实践活动。炎陵县、茶陵县为湘赣革命根据地的重要组成部分。 株洲市地处湖南省中东部，是中国南方重要的交通枢纽，具有铁、公、水、空综合运输
27、能力。京广、浙赣、湘黔3大铁路干线在此交汇。株洲火车站为全国10 大客运站和7大零担货物中转站之一。 株洲北站是江南最大的路网性编组站。株洲市已成为中国江南最大的铁路枢纽。公路四通八达，106、320国道及连接湘赣闽3 省的三南公路穿境而过。 株洲市是中华人民共和国成立后迅速崛起的工业新城。50年代，国家安排的重点建设项目，株洲市就有5项。 现在全市共有独立核算工业企业1700 家， 其中大中型企业56家，有6家大型企业跻身于全国500家大型企业行列。在中共湖南省委、 省政府的正确领导下， 株洲市人民经过40多年的艰苦创业，株洲市已逐步建设成为江南内陆腹地的高效农业基地，商品集散基地，高新技术
28、产业基地和交通信息中心。（2）株洲地区社会远景发展规划和城市规划功能分布株洲市城市总体规划（2001-2020）将城市功能定位于南方重要交通枢纽、高新技术产业为先导的新型工业基地、中南地区重要的商贸和现代物流中心、炎帝历史文化纪念地的城市总体规划，分别对市域城镇和中心城区进行了规划。在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。到2005年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构，攸县撤县改市，成为市域次中心城市；2020年，形成完整的市域城镇体系。2005年市域城市化水平达到42
29、%，2010年达到50%，2020年达到60%。中心城区从城市建设用地、综合交通、绿地系统、排水工程、供电工程等多方面做出总体或专业规划。此规划通过近期加强城市基础设施建设；新区建设重点向河西发展，完善天台高科园建设，启动栗雨高科园开发及中心区公共设施项目建设；河东重点发展枫溪生态城、田心高科园等。对芦淞市场群、南岳岭片区等旧城和社区实施整体渐进的更新，搬迁或改造污染严重及对城市安全构成威胁的工厂、仓库等设施；加快市区物流中心配套设施的建设等，逐步提高城市的综合服务功能，为株洲建立现代化物流产业打好基础。2.3.2 经济概况（1）经济发展规模 全年实现生产总值452.5亿元，按可比价计算，同比
30、增长12.4%，增幅比上年提高1.3个百分点，高出全国、全省平均水平，是1997年以来经济增长最快的一年。按常住人口计算，全市人均GDP为12635元，比上年增加1928元，按汇率折算为1528美元。（2）国民经济产业结构和主导产业第一产业增加值64.14亿元，增长7.3%；第二产业增加值221.32亿元，增长13.9%；第三产业增加值167.02亿元，增长12.4%。第二产业仍然是国民经济的主导产业。（3）三次产业比三次产业结构为14.2：48.9：36.9，其中：一产业比重比上年上升1个百分点，二、三产业比重分别下降0.1和0.9个百分点。（4）人口总量2004年末全市户籍人口370.93
31、万人,比上年减少0.61万人。常住人口358万人，减少0.2万人；计划生育率达97.7%，人口出生率为10.73，比上年上升0.18个千分点，人口自然增长率5.88，比上年上升0.56个千分点。（5）居民收入水平、消费结构和消费水平城镇居民人均可支配收入首次突破万元，达到10061元，比上年净增1275元，增长14.5%，扣除物价因素，实际增长10.6%。其中劳动报酬收入、财产性收入、转移性收入分别增长8.6%、36.8%和39.9%。；城镇单位在岗职工人平工资达14800元，同比增长11%。城乡居民的恩格尔系数分别为35.6%和48.3%，分别比上年提高0.8个和1.9个百分点。城市居民生活
32、消费性支出7572元，增长12%。在八大消费支出项目中，食品支出、医疗保健支出和居住支出大幅增长，分别为2699元、602元和922元，比上年分别增长14.9%、70.1%和36.9%；交通和通讯支出、娱乐及教育支出、杂项商品和服务支出呈微增长，分别支出808元、1276元和233元，增幅分别为2.5%、0.7%和0.6%；而衣着支出和家庭设备用品及服务支出则有不同程度的下降，其中衣着支出634元，下降3.4%，设备用品及服务支出399元，下降9.4%；（6）就业状况全市城镇新增就业人员5.46万人，3.05万下岗职工实现再就业，其中安置大龄就业人员5493人；农村劳动力转移就业6.03万人；
33、城镇登记失业率为3.6%，比上年下降1个百分点。年末全市从业人员达到212.7万人，三次产业从业人员比重为43：26.6：30.4。（7）就学条件教育事业不断发展，教学规模基本稳定。全年各类学校招生人数16.11万人，比上年下降13.3%，在校学生59.33万人，下降8.1%，其中：7所普通高等学校年内招生1.73万人，在校学生5.36万人，增长19.1%，培养研究生单位3个，招收新生342人，在学研究生722人。成人高等学校3所，招收学生9627人，在校学生数1.46万人，比上年增长135.9%。普通高中50所，招生2.71万人，在校学生7.31万人，增长8.6%。178所初中学校招收学生5
34、.36万人，在校学生20.54万人。873所普通小学招生3.52万人，在校学生20.36万人。幼儿园在园幼儿4.12万人，特殊教育招生70人，在校学生689人。全市共有各类民办学校41所，在校学生达到3.03万人。（8）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况外向型经济成效显著。出口大幅增长，结构明显改善。全市完成进出口总额59002万美元，增长18.7%。其中出口48436万美元，增长32.6%，进口10566万美元，下降19.8%。出口市场中，对日本、亚洲、加拿大增幅都在35%以上，新开辟的乌斯别克斯坦和哈萨克斯坦市场出口均成倍增长。新批外商投资企业53家。合同利用外资20086万美
35、元，比上年增长47.5%。实际到位外资12781万美元，增长41.9%。2.3.3交通概况（1）公路、铁路、水运交通状况交通营运能力不断增强。年末全市民用车辆拥有量达到26.86万辆，比上年增加1.7万辆。其中公路运输汽车5.4万辆，增加0.53万辆；全年公路货运周转量为332578万吨公里，增长55.6%。水运货运周转量18960万吨公里，增长86.6%；公路客运周转量481319万人公里，增长76.6%，水运客运周转量1294万人公里，增长21.9%；公路、水运客货运换算周转量400317万吨公里，增长59.1%。（2）市内交通状况 新华西路、建设路的改造通车，城市快速环道、石峰大桥以及已
36、经开工建设的芦淞大桥都市内的交通状况起到重要优化作用，市中心交通压力将大大减小。（3）私家车保有量及停车状况以及趋势判断根据株洲市城调队2004年9月的一项调查表明，全市2.4%的城市居民家庭拥有私人汽车，这标志着城市居民家庭拥有的耐用消费品开始由“发展型”向“享受型”迈进。在被调查的1145户居民家庭中，有27个家庭拥有私人汽车28辆，占调查户的2.4%。其中用于经营的私家汽车12辆，占42.9%；而家用私家车有16辆，占57.1%，私车家用占主导地位。这些购买私车的家庭大多收入较高。据统计，这些家庭的户均收入为全部调查户户均收入的2倍。高收入阶层必然选择高档次、高配置的住宅，私家车一般停放
37、于私家车库以及办公场地附近的大型停车场如酒店、写字楼等。随着国内汽车市场价格的不断下调，汽车走近平常百姓人家在今后几年将成为一种必然的趋势。由此对车库、车位的需求将更加突出。2.3.4 株洲市经济发展趋势分析（1）国民经济社会发展计划、发展规划和土地利用总体规划株洲市城市总体规划（2001-2020）于2003年9月5日通过湖南省级评审。该规划将株洲市城市功能定位于南方重要交通枢纽、高新技术产业为先导的新型工业基地、中南地区重要的商贸和现代物流中心、炎帝历史文化纪念地。在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。到2005
38、年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构，攸县撤县改市，成为市域次中心城市；2020年，形成完整的市域城镇体系。2005年市域城市化水平达到42%，2010年达到50%，2020年达到60%。中心城区从城市建设用地、综合交通、绿地系统、排水工程、供电工程等多方面做出总体或专业规划。此规划通过近期加强城市基础设施建设；新区建设重点向河西发展，完善天台高科园建设，启动栗雨高科园开发及中心区公共设施项目建设；河东重点发展枫溪生态城、田心高科园等。对芦淞市场群、南岳岭片区等旧城和社区实施整体渐进的更新，搬迁或改造污染严重及对城市安全构成威胁的工厂、仓库等设
39、施；加快市区物流中心配套设施的建设等，逐步提高城市的综合服务功能，为株洲建立现代化物流产业打好基础。（2）城市建设规划和区域规划城市建设规划在指导思想上，把握株洲独特的交通枢纽优势和在长株潭经济一体化中重工业生产基地的核心地位以及株洲市带县的体制，突出株洲的区域意义，特别是在空间形态、经济结构、大区域设施配套、小区域能量整合、整体环境质量等方面的深刻内涵，按照市委、市政府提出的“东提西拓，合拢三角”城市发展思路和提高城市经济带动功能的原则，规划市中心城区朝“离心”形城市化发展，次中心城区和建制镇由市中心城区沿区域交通骨架网呈“扇”形状辐射。具体地说，市区按照三层经济圈来规划，第一层经济圈以建设
40、路、长江路、新华路、天台路为骨架，北起白石港，南到木材路、东起红旗路，西到珠江路。这一经济圈是株洲市政治、文化、商贸、科技教育、人才、信息中心，是株洲城市的核心区，其发展以第三产业占统治产业，现区域内的第二产业，特别是污染重的工业企业要强制性迁出，大力引进信息、金融、证券行业及其它高技术服务行业，在这一经济圈内体现城市品位的高度升华。（3）城市发展战略“城市发展带动战略”是通过加快城市建设，带动区域社会经济全面发展的一种战略。株洲实施“城市发展带动战略”，主要从六个方面入手。一是以提高城市经济带动功能为核心，提高城市规划品位。二是以交通为纽带，形成中心城市、次中心城市、重点集镇相互关联的网络格
41、局。三是以市场建设为依托，完善竞争有序的区域大市场体系。四是以炎帝文化为中心，培育旅游产业成为城市发展带动的新亮点。五是以重点建设项目为基础，构造城镇产业带动新特色。六是以信息资源开发及网络建设为手段，构造科学的城乡社会化服务体系。（4）房地产发展概况伴随着98年全国房地产复苏的春风，株洲的房地产已经走过了7个年头。不论是开发量、竣工量、销售量，还是开发档次、规模、品位，株洲的房地产行业都呈现出良好的发展势头。2002年之后，株洲的房地产更是迎来了一个快速发展的时段，外来投资者、大盘、拆迁、商业地产、投资、楼价甚至楼盘策划、二手房都在人民日常口头中津津乐道，房地产已经被全市人民所关注。别墅、普
42、通多层、电梯小高层、小户型公寓、产权式商铺、酒店，多种产品形态争奇斗艳，房价也逐年稳步上升。从下表可以看出，2003-2004年，株洲市场放量一共达到了260多万平方米，而实际的销售面积也达到了200万平方米出头，销售率超过75%，可见市场消费能力还是挺强的。当然，从单纯的数据看株洲的地产显得繁华无尽，但如果冷静、客观、理性的回顾、展望株洲楼市，我们也不得不对部分地段、部分产品形态抱以警惕态度，特别是宏观调控政策给行业发展带来的挑战可谓前所未有。2.4 项目区域（株洲市荷塘区）经济状况分析2.4.1 社会概况荷塘区是在原东区和郊区3乡基础上成立的新区，是始建于1997年8月1日，东临长沙浏阳市
43、，南接株洲县和芦凇区，西北与石峰区相连。全区有66143户，年末总人口224767人（公安户籍人口数）。境内交通发达，新华路市干道横穿全境，320国道连通红旗路市干道纵贯南北，铁路京广、湘黔、浙赣3大干线在这里交汇，我国南方最大的铁路编组站株洲北站和株洲千吨级船泊码头仅距区2公里，黄花国际机场距区仅40多公里，境内长途汽车站客运业务远达广州、深圳、宁波、温州等全国40多个大中城市，构成了荷塘区立体交通优势，为荷塘区变交通优势为流通优势奠定了基础。2.4.2 经济概况荷塘区是一个以机械、电子、冶金行业为主的工业区。有东南亚最大的株洲硬质合金厂和享誉全国的株洲车辆厂为代表的中央、省属大型企业20多
44、家，市属骨干企业70多家，年工业总产值占全市工业总产值的三分之一，主要产品有硬质合金、铁路车辆、电焊条、轮胎、电子元器件等200多个品种。全区现有区直工业企业、 乡办企业、私营企业逾千家，逐步形成了机械、化工、电器、纸质包装和建材五大支柱行业。从98年开始，先后建成了华湘大市场、中南机电建材大市场、中南轮胎批发大市场、中南蔬菜农副产品批发大市场、汽车交易市场和新华配件大市场等20多个专业、综合市场。目前，中南地区最大的汽车及汽车配件交易中心株洲（国家）汽车城正在加紧建设。2004年完成地区生产总值9.9亿元，同比增长 18.4%。全区在岗职工人平工资15439元，同比增长12.8%。城市居民人
45、均可支配性收入10016元，同比增长14.5%，人民生活水平逐年提升。2.4.3 项目区域（株洲市荷塘区）经济发展趋势分析荷塘区已初步形成了以红旗广场为中心，以新华汽车配件大市场为龙头，集汽车及配件、机电产品、建筑装饰材料于一体的大型市场网络，经济发展前景广阔。三、株洲市房地产市场分析3.1株洲商品房市场概况株洲市一直把房地产业作为实施城市发展战略的支柱产业，并把提供一流的公共服务、创造一流的发展环境、建设一流的投资洼地，作为刺激房地产业实现跨越式发展的“助推器”。据统计，2004年株洲市完成房地产开发投资25.69亿元，同比增长39.2%，增幅大大超过全国18%的平均水平，是有始以来上亿元开
46、发项目企业最多的一年，达到25家；商品房竣工面积152.5万平方米，同比增长38.2%；商品房销售面积113.3万平方米，同比增长23.6%。 开发建设与居民购房热情并驾齐驱，是刺激株洲楼市快速增长的主要动力，2004年全市上亿元的开发项目由2003年的15家增加到25家，计划总投资近59亿元，同比增长88.9%。其中完成商品住宅投资11.52亿元，施工面积达到295.15万平方米，占全部商品房开工面积的70%，商品住宅实现销售额11.23亿元。在城市危旧住房改造力度加大、城市基础设施建设步骤加快的刺激下，居民购房保持旺盛增长，2004年实现商品房销售额19.2亿元，同比增长93.3%；全市商
47、品住宅均价达到1157元/平方米，同比增长18.2%；商业用房均价达到5360元/平方米，同比增长111%。预计2005年商品住宅均价将突破1200元/平方米。3.2房地产市场区域分布天元区作为日新月异的新城区，依赖其株洲市政治、文化中心的地位，在整体规划、发展前景、城市配套、人居环境等方面优势明显，成为众多实力派开发商的竞争前沿，“湘银”、“联谊”、“海创”等一线房地产开发商都把进军本地市场的第一站放在了天元区，特别是商品房住宅市场，天元区更成为城市四区中楼盘品位最优、价格最高的高端市场。荷塘区在2004年由于政府扶持以及自身区域优势逐渐发挥等方面的原因，开发项目猛然增多，已经开发的项目有“
48、西子花园”、“玫瑰名城”、“荷塘香榭”、“东都文化广场”等，还有多个待建项目，株洲市首个大型经济适用房社区“东环新城”也于2004年开工、销售。不仅开发量取得长足进步，以“西子花园” 、“玫瑰名城”为代表的楼市新锐在楼盘档次、产品设计推广等方面都一改以前的传统形象，很大程度上实现了区域居住价值的回归，同时取得不错销售业绩，说明荷塘区的购买潜力还有待进一步发掘。石峰区一直是株洲市传统的工业区，这也是制约其房地产发展的一大瓶井。在“汇亚国际”、“女人街”、“铜锣湾”三大商业项目逐渐偃旗息鼓之后，商品房市场开始呈现复苏的迹象，而长株潭三市融城的良好远景，对区域环境的规划治理，区域楼价的相对低廉，都将对区域市场形成良好的推动。芦淞区因其复杂的社会、经济机构及发展情况，楼盘形态