毕业论文-房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨.doc

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1、论文题目： （中文）房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨 （外文）Real estate enterprise land value increment tax collection present situation analysis and discussion 所在院、系、所 ： 公共管理学院土地管理系 专专业、名、称 ： 房地产经济学 指专导专教专师 姓专名、职专称 ： 论文主题词： 土地增值税 ；征管；税收一体化 学习期限 ： 2006 年 9 月至 2008 年 7 月 论文提交时间： 2010 年 4 月 1 摘要摘要 随着房地产市场的快速发展，房地产税收收入逐年大幅增长，

2、已成为地方 财政收入的重要来源和主要增长点。土地增值税是国家宏观调控房地产市场最 重要的税收扛杆之一，其有效利用离不开具体政策的有效执行。由于房地产税 收涉及税种多、征管难度大，征管不到位等问题较为突出。如何完善房地产业 税收征管，已成为当前税务部门亟需解决的一个重要问题。目前，针对土地增 值税理论研究和实证研究很多，但从税务关机角度出发，对土地增值税政策方 面的研究较少，呈现出了滞后性。本文结合北京市 2001 年至 2008 年度土地增 值税收收入及征管情况，简要分析当前土地增值税收征管形势和存在问题，并 提出对策和建议。 本文从理论研究方面主要以税收理论为基础，对土地增值税政策进行了深

3、入的分析，简要介绍了土地增值税概念及原理，国内外土地增值税发展情况， 说明了我国现行的土地增值税基本政策及北京市税收征管流程，分析了土地增 值税的经济学原理和政策目的，指出有效实施的土地增值税在合理调节土地增 值收益分配，维护国家权益，改进房地产开发结构方面有着其它税种不可代替 的作用。 在实证研究过程中，采用税收分析的方法，分析了北京市房地产市场发展 情况及土地增值税征管情况，认为北京市房地产业发展十分迅速，房地产市场 拥有巨大潜力，为土地增值税提供了规模充足的税源基础。现阶段土地增值税 占地方税收的比重仍较低，整体税收负担仍较少。土地增值政策对抑制土地投 机，调整土地增值收益的作用正在逐步

4、显现，其对增加房地产开发成本、推高 房价的负面作用并不明显，现阶段应继续加强土地增值税税收征管。同时， 土 地增值税是一个极易受宏观形势和政策影响的税种，征管制度和政策调整对税 收收入及负担会产生较大的影响。土地增税征管政策本身存在一些不完善之处， 在实施过程中逐渐显现出一些弊端。本文对北京市土地增值税政策在税收征管 中的具体政策实施情况及存在的问题进行了深入的分析，指出现阶段土地增值 税征管在税务机关、纳税人、社会中介，征管政策方面存在的问题，并以案例 分析的形式，例举了北京市某房地产开发企业土地增值税清算过程，并分析了 案例中存在的主要问题。本文在全面分析的基础上得出实施房地产税收一体化，

5、 2 是实现土地增值税政策目的有效途径。提出了加强房地产开发整个过程的监控、 强化对房地产行业的稽查、建立房地产业各税种的税源控管、改革和完善土地 增值税税制、积极探索建立房地产行业纳税评估模型规范社会中介的清算行为 等建议。 关键词 ：土地增值税 ；征管；税收一体化 1 Abstract Along with real estate market fast development,the real estate tax revenue grows largely year by year. It has become the important local finance income so

6、urce and the main point of growth. The land value increment tax is one of the most important tax levers of national macroeconomic regulation and control in real estate market. Its effective application cannot leave the concrete policy effective execution. Because the real estate tax revenue involves

7、 so many taxation categories,Problems such as the collection difficulty is very big,complete execution can not realize is more prominent. How to improve real estate tax revenue collection is an important question which the current tax affairs department needs to solve. At present,there are many view

8、points about the land value increment tax in fundamental research and the empirical study,but studies from tax affairs aspect about the land value increment tax policy is very few,it become posterior to the current situation. This paper summary analysis current land increment tax revenue collection

9、situation and the existent problem based on Beijing land value increment tax revenue and the collection situation from 2001 to 2008 and propose the countermeasure and suggestions. This paper has carried on the thorough analysis from the fundamental research aspect to the land value increment tax pol

10、icy according to the taxation theory. it briefly introduced the land value increment tax concept and its principle, the development of domestic and foreign land value increment tax ,it illustrated our country present land value increment tax basic policy and Beijing tax revenue collection procedure,

11、 it also analyzed the land increment duty principle of economics and the policy goal, then it pointed out that the effective implementation of the land increment tax policy has the indispensable function to reasonable adjust land increment income distribution and protect the national rights and inte

12、rests and improve the real estates product structure. In the empirical study process, this paper has analyzed Beijing real estate 2 market and the land value increment tax collection situation with the tax revenue analysis method. It thought that Beijing real estate industry develop so rapidly and t

13、he real estate market has the great potential and it has provided sufficient tax sources for the land value increment tax. At present stage the proportion of land increment duty accounted for the local tax revenue were still low, the overall tax burden were still few. The land increment policys func

14、tion to suppresses the land gamble and adjust land value increment income is appearing gradually, and the negative function which increase the property development cost and pushes the house price high is not obvious. Now we should continue to strengthen the land value increment tax revenue collectio

15、n. At the same time, the land value increment tax is a category tax that extremely easily influenced by the macro economic situation and the policy. The adjustment of collection system and the policy can produce to the tremendous influence to the tax revenue and burden. The land value increment tax

16、collection policy itself have some imperfect aspects which appears gradually in the implementation process. This paper has thoroughly analyzed the implementation situation and the existence problem of Beijing land value increment tax collection. It pointed out existent problems of the land value inc

17、rement tax collection in tax authorities, taxpayers, society intermediaries and the collection policy at present stage. The paper has illustrated a Beijing real estate enterprise land value increment tax settlement process in the form of an example and has analyzed the main matter in this example. T

18、his paper draw a conclusion that the integration collection is efficient path to realize the land value increment tax policy goal based on overall analysis foundation. It gives suggestions that strengthen the monitoring of entire real estate produce processes , enhance auditing the real estate indus

19、try , establish real estate industry tax source control and administration, reform the land value increment tax system , positively explore to establishment real estate profession tax payment appraisal model ,standardize society intermediary settlement behavior and so on. 3 KEYWORDS：Land Value Incre

20、ment Tax ； Collection ； Integration 1 目录 第第 1 章章 绪论绪论.1 1.1 问题的提出 1 1.2 政策背景 2 1.3 国内外研究综述 4 1.4 研究对象、方法及章节安排 6 第第 2 章章 土地增值税理论土地增值税理论.8 2.1 土地增值税的概念及原理 8 2.2 我国土地增值税政策目的与作用 9 2.3 我国现行的土地增值税基本政策 11 2.4 北京市土地增值税征管程序12 第第 3 章章 北京市土地增值税征收现状北京市土地增值税征收现状.18 3.1 北京市房地产业发展情况 18 3.2 北京市土地增值税征管现状 20 第第 4 章章

21、税收征管中存在的问题税收征管中存在的问题.29 4.1 从纳税人角度 29 4.2 从税务机关角度 31 4.3 从中介角度 33 4.4 从政策角度 34 第第 5 章章 征管改进和案例研究征管改进和案例研究.36 5.1 改进税收征管的思路 36 5.2 清算审核基本方法 37 5.3 案例研究 38 第第 6 章章 结论与建议结论与建议.44 2 6.1 主要结论 44 6.2 政策建议 44 6.3 文章的不足及展望 48 参考文献参考文献.50 攻读硕士学位期间所发表的学术论文攻读硕士学位期间所发表的学术论文.52 致谢致谢.52 3 图表索引 图 1：北京市土地增值税清算流程图 .

22、14 图 2：北京市历年土地增值税收入统计表 .21 表 1：土地增值税超率累进税率表 .12 表 2：北京市历年地方税收与土地增值税税收统计表 .22 表 3：北京市历年房地产投资总额、销售面积与土地增值税税收关系表 .24 表 4：北京市 2005 年2008 年房地产企业利润总额与土地增值税税收收入 25 表 5：2001 年2009 年商品房销售情况与土地增值税征收情况比对表 .26 表 6：北京市近年来土地增值税税收弹性系数和宏观税负的变化情况 .27 房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨 1 第 1 章 绪论 1.1 问题的提出 近年来，房地产税费改革的呼声在媒体的报道中广获

23、业界关注。其中，取 消土地增值税的提议亦在其中。虽然土地增值税在对国家税收的贡献中并不突 出，但其是该继续征收还是暂停甚至取消，业界对此亦是颇多争议，并有两种 截然不同的观点。主张者的理由主要有： 第一，1994 年 1 月 1 日起施行的土地增值税暂行条例 ，其出台背景是， 1993 年前后，炒买炒卖房地产的投机行为盛行，开征土地增值税是国家对房地 产开发和房地产市场调控的客观需要，其有效遏制了炒卖土地、获取暴利的行 为。现在市场形势已发生巨大变化，土地增值税已完成被赋予的历史使命，应 该退出历史舞台。 第二，在开发的每个环节都有相应的税费，房地产交易产 生营业税、房屋过户时产生的契税、项目

24、开发过程中交纳公共建设配套费、产 生利润交纳企业所得税乃至个人所得税等，只要不是直接炒地，就不应该再交 土地增值税。第三，取消土地增值税，可以降低房地产开发成本，平抑房价、 让利于购房者，促进市场健康发展。 反对者的理由主要有： 第一，随着经济的发展和土地资源的相对短缺，土地的自然增值会越来越 大，开征土地增值税是规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家 的财政收入。一旦取消这个税制，开发商可能将其作为利润的增加而不一定是 降低房价。第二，房价的涨跌取决于市场供求关系，征收土地增值税对房价涨 跌没多大影响；土地增值税在房地产开发实际支出所占比重不大。 第三，土 地增值税是公众利益和创造

25、社会公平正义的一种价值体现，同时还是税收政策 公平的体现。第四，土地增值税是一种社会经济发展的价值体现，不是开发商 的努力所能产生的，增值税的收益应当属于政府和社会大众，土地增值税体现 房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨 2 了公众利益。当然，这个价值的产生也有开发商的付出，所以政府征收有一个 比例。 在国家没有明确的关于土地增值税的新政出台的情况下，业界关于土地增 值税的争论还会继续。那么，在实际操作中，土地增值税的征收情况又是怎样 的，这是本文试图探索和解决的问题。 1.2 政策背景 1.2.1国外土地增值税发展历史 开征土地增值税的历史并不长，1820 年在德国出现，1898 年

26、在中国青岛 德租界完善，所以青岛实行的土地增值税被视为该税种的起源。德国是最早实 施征收土地增值税的国家，为防止土地不利用和土地投机囤积居奇，除对土地 转让征收累进增值税外，还收取囤积土地的特征税。而在澳大利亚和新西兰， 殖民地初期因地广人稀，每人可以花很少代价向政府领得土地据为已有，及至 19 世纪时，政府为鼓励开垦，改良利用土地，广泛课征空地税，在征收一般地 价税外，还加征未改良的地价税；又如，美国、加拿大和香港等国家和地区， 对土地征收保有税，一般并不包含土地政策目的，而仅作为财政收入。但也有 一些国家或地区则将土地保有税作为一种土地政策，目的是通过征收土地保有 税，提高土地占有成本，以

27、提高土地的供给量，促进土地有效利用。英国曾于 1990 年的财政法中规定，在以下四种场合征收土地增值税（land value increment tax） ，即土地出让时；土地因所有权人死亡而转移时；缔结 14 年以 上租赁契约时；法人所有土地届满 15 年无转移时。对于上述四种所有权转移 时，或法律规定的其他特殊场合，就其增涨的地价征税 20%。但英国实施土地 增值税，其计算方法太抽象而且过于复杂，在施行当初，每每发生争执与纠纷， 征得的税少，到 1917 年则停止征收，1920 年正式废止。1 土地增值税征收时间最长，征收范围最广的是我国台湾地区。土地增值税 1 毕宝德， 土地经济学 ，北

28、京：中国人民大学出版社 房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨 3 是台湾地区的主要房地产税种。台湾地区土地增值税，即对已规定地价之土地， 于土地所有权转移或设定典权时，按其土地涨价总数额征收或预征土地增值税。 其税率规定为三级：第一级土地涨价总数额未达 100%的为 20%；第二级 100%至 200%的为 30%；同时根据持有土地年限规定一定的减征率。200%以上的为 40%，同第二级一样规定一定的减征率。另外自用住宅用地一律为 10%。土 地增值税和地价税是台湾地区八大税种之一，2006 年税收收入规模占全部税 收收入的 3.4%。1 1.2.2我国土地增值税发展历史 我国最早实施土

29、地增值税的地区是在胶州，1898 年德国人占领胶州后，因 土地投机狂热，德国殖民政府在土地问题专家单威廉的设计下，开征了土地增 值税，规定凡地主出卖土地时，应以土地增值之 33纳税。为了防止瞒报地价， 偷漏税款，又规定了地主于出卖前应以卖价呈报政府，政府有照价收买之权。 1930 年，在孙中山先生的主持下，推出了我国政府自己的土地增值税。抗战中， 当局公布施行战时土地征收条例 ，将土地增值税税率级距改为四级。解放 后，人民政府规定，土地不能私自买卖，因此建国以来未设定土地增值税。改 革开放后，随着经济发展，在各大中小城市房地产投机盛行，地价随之猛涨。 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节

30、土地增值收益，维护国家权益， 国务院于 1993 年 12 月 13 日，发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例 ， 规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应 当依法缴纳土地增值税，条例从 1994 年 1 月 1 日起开始施行。 但由于在实际执行中一直采用“预征”的方式，使得执行效果并不令人满意。 房地产企业总会想方设法预收收入，以减少预缴地土地增值税数额。同时到房 屋销售完毕后，要根据实际销售情况对土地增值税多退少补，房地产开发企业 又会在房产销售上弄虚作假，降低销售额，来偷逃土地增值税。 为弥补预征地诸多漏洞，国家税务总局于 2006 年明确规定将预征改为清

31、算，而清算范围包括全部竣工完成销售、整体转让未竣工决算房、直接转让土 1 河北省邯郸市地方税务局， 关于赴台湾地区税收考察情况的报告 ， http:/ 房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨 4 地使用权等房地产开发项目。该通知的出台意味着拖延 14 年而未贯彻到位的 土地增值税征缴将开始严格执行，房地产开发迎来土地增值税清算时代。 1.3 国内外研究综述 土地增值税的构想，始于一八七一年英国学者约翰密勒（J.S.Mill）所起草 之土地改革纲领。约翰密勒认为土地的自然增值，属于不劳所得，应课以重税。 同一期间，美国学者亨利乔治，于一八七九年著作进步与贫穷 （Progress and po

32、verty）中也强调土地增值税不劳而获性质的自然属性，主张以征收单一 税的方式，全部征收归公，这样地主虽保留土地私有形式，但在土地私有制度 下，已因没收地租（征收单一税）而被彻底铲除，土地投机的问题，也将根本 消除。 具有代表性的观点由美国社会经济学家亨利乔治（Henry George，1839 1897）提出，他认为土地价值之所以增加，是因为人口的集聚和生产的需求， 而非某个人的劳动或投资所引起的，因此土地的价值收益应归全社区所有。认 为土地的增值收益产生原因可以归纳为以下几个方面：（1）城市化进程引起 地理区位固定的地块发生了经济区位变化而形成的增值。 （2）人口的增加与聚 集引起的同一地

33、块产出需求的增加所发生的增值。 （3）国家对原有地块使用规 划条件的变化产生的增值。 （4）相关主体对土地进行投资（比如房屋修建及土 地整理）后的增值。 （5）通货膨胀引起的土地虚拟增值。我们认为国家作为土 地所有者参与土地增值收益分配应该将其限制在前三个方面；第四方面形成的 土地增值收益应该体现投资者权益；至于由通货膨胀引起的虚拟增值，应该将 其作为剔除因素考虑。基于以上至少这五个方面的土地增值形成原因，就决定 了国家对土地收益增值管理的难度和复杂性。我国目前的土地增值收益管理制 度主要由土地有偿转让制度、土地税收制度、土地储备制度等构成。其中土地 储备制度在我国尚没有发挥到预期作用，在此我

34、们着重论述前两者。 土地增值税的课征，体现了国父孙中山先生平均地权之主张。孙中山先生 认为“土地价值之能够增加的理由，是由于众人的功劳，众人的力量；地主对 地价涨跌的功劳，是没有一点关系的。在社会主义市场经济条件下，涨价归公 房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨 5 本质上体现了一种收益分配的思想，它的理论依据是社会主义分配规律，即按 劳分配与按生产要素分配相结合的规律.。税收是现代政府取得财政收入的主要 形式之一，课征土地增值税的目的在于使土地自然涨价全部归公，做到地尽其 利，地利共享。 土地增值税原则上是以不劳而获的自然增值作为课税标的。目前世界各国 对于土地的资本增益，税制上有两种

35、处理方式，一为不予课税，如英国（但另 外课征一种开发特捐） ；一为视土地增值税为资本所得性质，而并入综合所得 成为所得税的一种，如美国。依照世界主要国家对土地增益课征之规定，大抵 是将土地增益并入所得课征，或采单一税率课征。 关于中国土地增值税的改革思路，目前主要的观点有三种：即“取消论”、 “改革论”和“相机抉择”。 “取消论”的观点很简单，那就是要废除土地增值税 1。 “ 改革论”认为，虽然中国现行土地增值税存在种种缺陷，但从长远看，该税种 还是有其存在的必要性，因此问题的关键在于完善现行税制而不是将其取消。 “改革论”的主要政策建议是：(1)扩大土地增值税的课税范围 2，增设“土地租赁

36、增值税”和“定期土地增值税”两个税目 3；(2)合理确定计税依据，将“人工增值” 和“自然增值”区别开来 (3)适当降低税率，同时对持有时间较长的不动产交易 给予税收优惠 4。同时也有学者认为：应该将中国的土地增值税改造成对土地 投机（或投资）进行“相机抉择”的调控工具 5，即国家可以根据国民经济的发 展状况以及房地产市场的景气决定停征或恢复征收土地增值税（显然也包括对 税率的调整） ，建议实际上包含两层意思：一是不能将土地增值税废除；二是 有时土地增值税也可以停征。 1 张天犁， “关于房地产制度改革若干对策思路研究”， 财政研究 ，2000 年 2 谢群松，“不动产课税论“，北京:财政部财

37、政科学研究所学位论文， 2002 年 3 邓宏乾， 中国房地产税制研究 ，武汉：华中师范大学出版社，2000 年 4 雷根强， “试论中国财产课税制度的改革和完善” ， 财政研究 ， 2000 年第 3 期 5 谢群松， “论中国土地增值税的改革” ， 经济学季刊第二卷第四期 房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨 6 1.4 研究对象、方法及章节安排 1.4.1研究对象 本文的研究对象为土地增值税税收政策及其税收征管现状。本文通过研究 土地增值税税收理论及政策，阐述土地增值税特有的经济功能，通过研究北京 市土地增值税税收征管现状，分析现阶段土地增值税功能发挥的程度及其影响 因素，查找土地

38、增值税税收征管中存在的问题，并提出相应的政策与建议。 1.4.2基本方法 本文采用了理论与实证相结合的研究方法对论题进行分析。理论研究过程 中主要以理论分析为基础，在具体研究的方法上采用了功能分析法，并结合其 他有效的研究手段，如描述性研究。在实证研究方面，主要以统计数据为基础， 在具体研究方法上采用数量研究法，同时为使研究详细透彻，本文还采用了个 案研究法。为了得出客观而全面的结论，本文采集了丰富的数据资料，制作了 大量的图表，以求鲜明直观。 1.4.3章节安排 文章分为六部分： 第一章绪论，主要介绍了社会各界对土地增值税征收存在的分歧及土地增 值税发展情况及国内外对土地增值税的研究观点。

39、第二章土地增值税理论，主要说明土地增值税的概念及税收原理，并详细 阐述了北京市现行土地增值税基本政策及征管流程。 第三章北京市土地增值税税收实证分析，主要分析了北京市房地产发展现 状及土地增值税征管现状，指出了土地增值税税收收入特点及存在的问题。 第四章北京市土地增值税税收征管中存在的问题，主要参照征管流程，分 析了现阶段北京市土地增值税税收征管中存在的主要问题及问题产生的原因。 第五章征管改进和案例分析，说明税收征管改进思路，以本市某房地产企 业清算为例，说明土地增值税征管过程，并分析了案例中存在的征管问题及启 房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨 7 示。 第六章结论与建议，总结了完

40、善土地增值税税收征管的建议， 阐述了房 地产税收一体化的概念及方法并针对土地增值税税收征管中存在的问题提出解 决思路。 房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨 8 第 2 章 土地增值税理论 2.1 土地增值税的概念及原理 土地增值税，是指按土地价格增加数额征税。土地增值税的计征办法又分 两种：一是土地所有权未转移条件下，按一定时期内土地价格增加部分征税； 二是在土地所有权转移时，按土地所有者出卖土地的价格高于其购入价格部分 征税。在我国，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例 ，转让国有土地 使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和 个人，为土地增值税的纳税义

41、务人，应当依照条例缴纳土地增值税。 从土地增值税发展的历史与现状来说，土地增值税的主要税制要素可以概 括如下。 2.1.1 课税对象 根据是否将建筑物纳入课税范围，土地增值税可以划分为包括建筑物的土 地增值税和不包括建筑物的增值税。包括建筑物的土地增值税不仅对土地的增 值额课税，而且对建筑物的增值额课税，这种土地增值税可以称为广义的土地 增值税，例如中国现行的土地增值税。不包括建筑物的土地增值税仅对土地的 增值课税，这是名副其实的土地增值税，可以称为狭义的土地增值税，例如中 国台湾地区现行的土地增值税。 2.1.2 计税依据 顾名思义，土地增值税的计税依据是土地增值额。土地增值的原因可以概 括

42、如下：（1）土地投资；（2）因人口增加和社会发展导致的土地（或土地服 务）需求增加；（3）通货膨胀带来的价格上涨；（4）因其他资产因报率下降 导致土地价格上涨。本文将允许扣除通货膨胀和私人投资因素的土地增值税称 为土地自然增值税，将不允许扣除通货膨胀和私人投资因素的土地增值税称为 土地名义增值税。中国现行的土地增值税基本上属于土地名义增值税。 房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨 9 2.1.3 土地增值的本质 土地增值实际上是一种资本利得。如果土地增值已经转化成货币，那么过 程增值就称为已经实现的利得；如果土地增值尚末转化成货币，那么这增值就 称为末实现的利得。表现在操作上，就是定期对

43、土地价值进行评估，并对其增 值额进行课税。本文将仅仅在转让环节课征的土地增值税称为土地转让增值税， 将在占有环节也同样课征的土地增值税称为土地占有增值税。我国现行的土地 增值税属于土地转让增值税。 2.1.4 税率 从土地增值税发展的历史现状来看，其采用主要税率形式是累进税率，其 中又以超额累进税率最为常见。目前，中国内地的土地增值税、台湾地区的土 地增值税采用的都是超额累进税率。 2.2 我国土地增值税政策目的与作用 开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范 房地产市场的交易程序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房 地产开发的健康发展。具体为： 2.2.1

44、开征土地增值税，是增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要 改革开放前，我国土地管理制度一直采取行政划拨方式，土地实行无偿无 期限使用，但不允许买卖土地。实践证明，这种土地使用管理制度不利于提高 土地资源的使用效益。自 1987 年我国对土地使用制度进行改革，实行国有土 地使用权的有偿出让和转让后，极大地促进了我国房地产业的发展和房地产市 场的建立，对提高土地使用效益，增加国家财政收入，改善城市基础设施和人 民生活居住条件，以及带动国民经济相关产业的发展都发生了积极作用。 但是，由于有关土地管理的各项制度滞后，以及行政管理上的偏差，在房 地产业发展中也出现了一些问题。特别是 1992 年

45、及 1993 年上半年，我国部分 地区出现了房地产持续高温，炒买炒卖房地产情况严重，使得很多资金流向了 房地产，极大地浪费了国家的资源和财力，国家土地资产收益大量流失，严重 房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨 10 冲击和危害了国民经济的协调健康发展。为扭转这一局面，国家采取了一系列 宏观调控措施，其中一项就是开征土地增值税，这也是社会主义市场经济发展 的客观需要。 2.2.2对土地增值课税其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为 土地增值主要是两方面原因，一是自然增值，由于土地资源是有限的，随 着社会经济的发展，生产和生活建设用地扩大，土地资源相对发生紧缺或改善 了投资环境，导

46、致土地价格上升。二是投资增值，把“生地”变为“熟地” ， 建成各种生产、生活、商业设施，形成土地增值。城市土地属国家所有，建国 以来，国家在城市建设方面投入了大量资金，搞了许多基础设施建设，这是土 地增值的一个重要因素。对这部分土地增值收益，国家理应参与土地增值收益 分配，并取得较大份额。征收土地增值税有利于减少国家土地资源增值收益的 流失。同时，对投资房地产开发的合理收益给予保护，使其能够得到一定的回 报，以促进房地产业的正常发展。但对炒买炒卖房地产获取暴利者，则要用高 税率进行调节。这样就可以起到保护正当房地产开发的发展、遏制投机者牟取 暴利的行为，维护国家整体利益的作用。 2.2.3规范

47、国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入 目前，我国涉及到房地产交易市场的税收，主要有营业税、企业所得税、 个人所得税、契税等。这些税对转让房地产收益只起一般的调节作用，对房地 产交易因土地增值所获得的过高收入起不到特殊的调节作用。开征土地增值税 能对土地增值的过高收入进行调节，并为增加国家财政收入开辟新税源。土地 增值税收入属于地方财政收入，地方可集中财力用于地方经济建设，同时，开 征土地增值税可以规范土地增值收益的分配制度，统一各地土地增值收益收费 标准。 2.2.4征收土地增值税可以抑制房地产开发企业哄抬房价，改进房地产开发结构 土地投机、房地产开发企业囤积土地不开发，房地产开发

48、商捂盘惜售，哄 抬地价房价是导致房地产价格上涨的重要因素，土地增值税的开征对于这方面 的因素导致的房价上涨有重要的抑制作用，因为囤积土地、捂盘惜售导致房地 房地产开发企业土地增值税征管现状分析与探讨 11 产开发周期变长，售出时价格与原始价格差导巨大，增值额畸高，而这种情况 收入、成本关系最为简单，房地产企业难于逃避税、税务机关易于税收征管， 只要增值税税率足够高，就能够抑制哄抬地价、房价行为。同时我国土地增值 税条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额末超过扣除项目金额 20% 的，免征土地增值税。这一规定有利于指导开发企业增加普通住宅的开发，降 低别墅、写字楼等没有税收优惠的类型项目，

49、从而增加普通住宅的供应，供应 增加对于降低普通住宅的房价有着重要的作用。 对于人们普遍关心的开发商会不会因此将增值税转嫁给消费者并由此引发 房价的新一轮上涨，对于这一点要区别看待，理论上土地成本的上涨会推动房 价的上涨。因为价格升降并不完全由开发商决定，市场供需，土地，建筑类型， 区位等众多因素决定着房价，因而开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外 地采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上。而且房价是否受影 响，主要取决于供求关系。我国商品房价格的居高不下，本质上是由于商品房 供不应求所致。因此，严征土地增值税，会有效遏制开发商爆炒房价的中动使 得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。 因引，开征土地增值税对于维护国家利益，合理分配国家土地资源收入， 促进房地产业和房地产市场健康发展都会产生积极作用。 2.3 我国现行的土地增值