海景花园度假村可行性研究报告.doc

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1、 1 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项目背景1 1.2 项目概况2 1.3 研究结论及建议3 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性5 2.1 国际旅游岛大背景下的海口房地产市场5 2.2 海口城市规划和建设7 2.3 海口黄金海岸线10 2.4 项目建设的必要性12 第三章第三章 市场需求分析市场需求分析16 3.1 海南省和海口市经济发展概况16 3.2 海口市房地产发展概况22 3.3 海口房地产 2010 年的发展趋势24 3.4 项目周边楼盘销售情况26 3.5 项目定位28 3.6 项目 SWOT 分析29 第四章第四章 建设地点及建设条件建设地点

2、及建设条件31 4.1 建设地点31 4.2 拟建场址条件31 第五章第五章 项目规划与建设方案项目规划与建设方案33 5.1 项目规划33 5.2 单体设计方案37 5.3 结构设计41 5.4 给排水设计43 5.5 电气设计48 5.6 暖通设计说明53 2 5.7 消防方案57 第六章第六章 节能设计方案节能设计方案61 6.1 项目概况61 6.2 项目合理用能标准和节能设计规范61 6.3 项目能源消耗种类和数量分析62 6.4 项目建筑措施情况63 第七章第七章 环境影响评价环境影响评价67 7.1 环境质量标准依据67 7.2 项目建设与运营对环境的影响67 7.3 环境保护设

3、计68 7.4 环境保护措施69 7.5 环境影响评价70 第八章第八章 消防措施及安全措施消防措施及安全措施72 8.1 消防措施72 8.2 安全措施72 第九章第九章 项目组织机构及建设管理项目组织机构及建设管理74 9.1 项目组织机构74 9.2 人力资源配置74 9.3 项目建设管理75 第十章第十章 工程招标工程招标77 10.1 项目招标范围77 10.2 招标组织形式及招标方式77 10.3 招投标程序78 第十一章第十一章 项目建设实施进度项目建设实施进度79 11.1 建设工期79 11.2 进度安排79 11.3 项目实施进度表79 3 第十二章第十二章 投资估算与资金

4、筹措投资估算与资金筹措80 12.1 投资估算80 12.2 资金筹措84 第十三章第十三章 财务评价财务评价85 13.1 评价依据85 13.2 销售及经营收入估算85 13.3 成本估算86 13.4 利润总额87 13.5 清偿能力分析87 13.6 财务评价指标87 13.7 敏感性分析88 13.8 综合财务评价90 第十四章第十四章 社会效益评价社会效益评价91 14.1 项目对社会的影响91 14.2 项目与所在地互适性分析91 第十五章第十五章 结论与建议结论与建议92 15.1 结论92 15.2 建议92 附件： 财务评价表。 附图： 项目总平面布置示意图； 项目部分建筑

5、效果图。 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目项目背景背景 1.1.1 项目名称项目名称 东泽盛海景花园度假村 1.1.2 建设单位概况建设单位概况 海南天地通咨询服务有限公司 法定代表人：吴骏东 单位住所：海口市人民大道 33 号黄山大厦 1704 房 1.1.3 编制单位编制单位 海南华鹏工程咨询有限公司； 资格证书编号：工咨丙 12620060005。 1.1.4 编制依据编制依据 （1） 建设项目经济评价方法与参数（第三版） ； （2）民用建筑设计通则 （GB 50352-2005） ； （3）住宅建筑设计规范 （GB 50096-1999） ； （4）高层民用建筑设计防火规范

6、（GB50045-95） （2005 年版） ； （5）人防防空地下室设计规范 （GB 50038-2005） ； （6）人民防空工程设计防火规范 （GB50098-98） (2001 年版)； （7）汽车库建筑设计规范 （JGJ 100-98） ； （8）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （GB60067-97） ； （9）公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)； 2 （10）居住建筑节能设计标准 （DB13(J)63-2007） ； （11）建筑采光设计标准 （GB/T 50033-2001） ； （12）工程建设标准强制性条文房屋建筑部分 （2002 年版） ； （13）海南

7、省公共建筑节能设计标准 （DBJ 03-2006） ； （14）国家、部委、省现行的其它设计规范、标准和定额； （15）建设单位提供的其它意见、资料等； （16）海南天地通咨询服务有限公司与海南华鹏工程咨询有限公司 签定的编制项目可研报告合同书 。 1.1.5 可行性研究报告研究范围可行性研究报告研究范围 本研究工作范围主要是市场分析及项目定位，建设规模及功能， 住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价 等。 1.2 项目概况项目概况 1.2.1 项目建设地点项目建设地点 项目选址位于海口市盈滨半岛旅游度假区永庆大道东附近，规划 地块面积为 14.9444 公顷。 1.2.

8、2 项目建设规模及内容项目建设规模及内容 本项目为集商业、住宅为一体的综合商住小区。本项目建设内容 为建筑用地红线内的建筑、结构、给排水、消防、道路广场、景观绿 化、篮球场、游泳池、会所、室外停车场等。项目共由 10 栋 9 层的 住宅楼、40 栋联排别墅、60 栋独栋别墅、1 栋会所和 1 栋酒店组成。 总用地面积约为 149443（折算 14.9444 公顷），总建筑面积约 125330，其中地上建筑面积为 119020（住宅和别墅 108820， 会所 3000，酒店 7200） ，地下室面积 6310。共有停车位 510 个， 3 其中地上 302 个，地下 208 个。 1.2.3

9、主要建设条件主要建设条件 建设场地紧邻永庆大道东，交通条件便利。水、电、等城市管网 完备，能源供应情况良好。 1.2.4 项目总投资及资金筹措项目总投资及资金筹措 东泽盛海景花园度假村开发建设投资为 43642.33 万元。所需资金 来源为银行贷款 20000 万元，其余由企业自筹解决。 1.2.5 主要经济技术指标表主要经济技术指标表 序号序号项目项目单位单位指标指标备注备注 1总用地面积m14944314.9444 公顷 2总建筑面积m125330 2.1地上建筑m119020 2.1.1住宅m67500 2.1.2别墅m41320 2.1.3酒店m7200 2.1.4会所m3000 2.

10、2地下建筑m6310不计入容积率 3建筑占地面积m25150 4建筑密度%16.83 5容积率0.80 6绿化面积m59778 7绿化率%40 8道路及广场面积m6500 9机动车位个510 9.1地下个208 9.2地上个302 10户数户680 11酒店床位数床240 4 1.3 研究结论及建议研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业 政策，开发用地使用权已取得，现场建设条件具备。本项目开发土地 位于海口市盈滨半岛旅游度假区，项目建成后将大大改善项目区域的 面貌。 针对海南房地产项目建设逐步多元化，以及海口市的房地产市场 特点，本项目规划为中高档生态住宅，根

11、据对海口市住宅市场分析预 测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。 从现状来看，项目建设用地周围环境有待改善，建议建设单位争 取地方政府的支持，加大改善周围环境，这有利于项目规划目标的实 现。 从目前房地产市场分析，销售价格开始出现下滑，应加强营销工 作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 5 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 2.1 国际旅游岛大背景下的海口房地产市场国际旅游岛大背景下的海口房地产市场 2009 年，在国际金融危机背景下，海南房地产开发增长势头不减， 房地产投资规模居 20 个投资行业之首。2009 年 1-11 月，全省房地产 投

12、资累计完成 248.56 亿元，占同期全省城镇固定资产投资的 31.6， 在列入统计的 20 个投资行业中投资规模位于第一，较去年同期的增 幅达 48.1，增幅在各投资行业中也属快速增长水平。2006 年以来， 海南房地产开发投资连续 3 年保持高位增长，年均增幅达 30%以上， 商品住房销售年均增幅 38.1%以上，其中 65%以上的商品房销往省外。 海南省房地产的快速发展直接带动了以旅游业为主的现代服务业的发 展，推动了海南省经济社会平稳快速发展。2009 年前三季度，海南省 房地产业销售势头强劲，区域经济活力明显增强，并且开发投资继续 扩大。前三季度，海南省房地产开发投资累计完成 190

13、.61 亿元，同比 增长 46.7%，超过 2008 年全年 189.33 亿元的投资总量，房地产业总 体上呈现稳定健康的发展态势。 2010年1月4日，国务院办公厅发布了国务院关于推进海南国际 旅游岛建设发展的若干意见，计划到2020年初步将海南建成世界一 流的海岛休闲度假旅游胜地。对此，国务院要求各有关部门高度重视， 并表示在政策、资金、项目安排等方面给予特殊扶持。这标志着海南 国际旅游岛正式上升为国家战略，并且在意见中明确提出海南国际旅 游岛建设发展的六个战略，包括要把海南建成我国旅游业改革创新的 试验区；世界一流的海岛休闲度假旅游目的地；全国生态文明建设示 范区；国际经济合作和文化交流

14、的重要平台；南海资源开发和服务基 6 地以及国家热带现代农业基地。国际旅游岛获批的消息一经正式发布， 立刻在海南楼市掀起了轩然大波，海南各地的房价也是水涨船高，海 南一时之间成为全国瞩目的焦点，开发商跃跃欲试，投资客纷纷踏至 海南，海口房价仿佛在一夜之间上涨数千元，市场更出现购房如买 “白菜”的局面，新盘推出即售罄，各个楼盘无房可售，出现了市场供 不应求的紧张状况，既让岛内岛外人士对海南国际旅游岛纷纷看好， 也让人们增加了对海南国际旅游岛是否会变成海南国际房产岛的担心。 面对这种房价暴涨的情况，1月16日海南省政府及时出台关于土地政 策的两个暂停“暂停商业性经营土地出让和暂停审批新的项目”，更

15、是 加深了人们对海南的看好，纷纷投资海南，各楼盘也出现部分捂盘惜 售现象，政府的这一举措旨在稳定房地产市场的正常秩序。 在国际旅游岛建设背景下，海南旅游房地产发展面临前所未有的 机遇。与全国内地部分大城市商品房成交量出现萎缩下滑的情况相反， 海口市场首月表现依然强劲，成交量和成交均价继续稳步提升，海南 国际旅游岛的获批吸引了国内国外大批客户到访，海口房地产市场火 热，需求旺盛，强烈显现供不应求之状。2 月，海口商品房市场供应 量为 10.88 万平方米，商品房成交量为 26.15 万平方米，供应成交呈 现双双下跌，但供应量与成交量相比略显不足，市场依然呈现房源紧 张情况。 国务院关于推进海南国

16、际旅游岛建设发展的若干意见明确要 求海南“积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地 产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有 海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度 假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、 7 疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋 租赁经营”。2009 年海口 60%、三亚 80-85%商品房是由岛外来购买的， 并且主要是购买二套房、三套房，这些人来海南买房最终是买海南的 自然环境，由于海南是中国唯一的热带岛屿，所以海南房地产的资源 在全国是有唯一性的，随着人们生活水平的提高，人

17、们追求健康人居， 所以海南房地产未来的需求肯定是越来越旺盛。 把海南建设成为“世界一流的海岛休闲度假旅游目的地”及“度假天 堂”是建设国际旅游岛的重要战略定位之一。可以说作为以“休闲度假” 为内容的房地产开发投资成为今后海南地产的一个投资主题，据一项 统计数据显示，2009 年 1 至 11 月份全省房地产投资累计完成 248.56 亿元，超额完成年初 200 亿元投资目标的 24.3%，同比增长 48.1%。 据不完全统计，2009 年以来，涌入海南投资房地产的资金超过 1000 亿元人民币。面对巨大的岛外休闲度假房地产市场， “休闲度假地产” 不仅是眼前，更将成为未来海南房地产资金聚集的行

18、业。 2.2 海口城市规划海口城市规划和建设和建设 海口市总体规划 （2005-2020）提出了“中强、西拓、东优、南 控”的海口主城区空间布局结构发展原则。 中强：强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与 规模效益，改善生态环境。 西拓；鼓励中心组团建设用地的西向拓展，注重长流组团、老城 组团的专业性开发和规模积聚，积极培育长流组团的产业增长点。 东优：选择恰当时机，择优开发项目，有选择性地开发江东组团。 江东组团的开发要注重开发品质而不是开发的规模。要优先考虑人口 密度低、土地开发价值高的项目，注重与环境相协调。 8 南控：控制城市向南发展，保护城市生态屏障，确立生态发展底 线，

19、注重保护优良的生态环境。 城市发展总目标：把海口建设成为海南省经济实力最强、服务设 施最优的中心城市，较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地，具有 优良生态环境的健康宜居城市和浓郁地域文化特色的历史文化名城。 城市发展阶段性目标： 2010 年，海口市国内生产总值预计达到 530 亿元。城市综合经济实力显著提高，对琼北区域的辐射带动作用 增强，全面实现小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境 最佳的城市之一。到 2020 年，海口市国内生产总值达到 1390 亿元， 创业环境和人居环境的优势更加突出，并在全省率先实现现代化，初 步建设成为在国际上具有一定知名度与影响力、以热带滨海风光为特

20、色的绿色生态城市。进一步强化海口作为全省经济中心城市地位，提 升省会城市的服务功能，重点发展交通运输、文化教育、商贸流通、 旅游服务等第三产业，增强海口对全省的综合辐射与带动作用。 根据海口市总体规划的布局，从城市发展区域的开发现状、 产业集中程度、自然资源的利用评价和基础设施的开发条件等因素的 分析，影响到项目区的中心组团将定位为：重点完善面向岛内的中心 服务功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游 接待等） 。 近期发展建设重点为：中心组团，启动大英山城市中心区的建设； 以道路建设和环境整治带动旧城和城中村改造，实施“一园两湖”改造 工程；完善道路网建设；调整和增加文教、体

21、育、卫生等公共设施； 进一步建设金盘工业区、药谷工业园区；加快给排水管网、环境卫生、 城市安全等市政基础设施建设。 9 海口市在经济结构调整纲要中，将“两地一中心”作为总体发展 战略。在“十一五”规划纲要中提出了培育壮大特色优势产业，加快新 型工业化进程，加快发展先进制造业，努力打造“娱乐之都”，加快发 展现代服务业和都市型农业，进一步加强海口作为全省以高新技术产 业为导向的新型工业基地、全国热带滨海旅游休闲胜地、全省都市型 农业基地、国家海岛生物产业基地、区域交通枢纽和现代服务中心的 战略地位；加快城市化进程，完善中心城市功能，突出城市特色，改 善人居环境，加强区域协调，把海口建设成为聚集能

22、力和辐射带动能 力强、生态环境和人居环境优越的热带滨海绿色温馨城市；深入实施 “文化立市”、 “科教兴市”和“人才强市”战略，加快发展社会事业，推进 和谐海口建设；加快体制创新，扩大对外开放，进一步完善社会主义 市场经济体制， 2010 年努力实现建设宽裕型小康社会的目标，跨入 全国先进城市行列。 根据海口市总体规划确定的城市布局结构，海口的旅游发展体系 从空间上可以概括为“三带、一轴、一中心”的规划结构。 （1）三带 为海口西海岸旅游带、东海岸旅游带和城市外围旅游带。西海岸 旅游带西至热带海洋世界，东至海甸岛，包括热带海洋世界旅游区、 假日海滩旅游区和海口核心滨水区旅游区。其中西海岸旅游带和

23、东海 岸旅游带构成了海口市滨海旅游的主要内容，城市外围旅游带将是海 口市旅游的有机补充以及发展腹地。 （2）一轴 指以南渡江风光游览带为主的城市水系旅游轴，包括南渡江森林 公园和南渡江风光带，即是对海口市城市景观的丰富，同时也是对海 10 口旅游特色的一大提升。这将作为海口市旅游近期建设的亮点。 （3）一中心 指的是以大英山城市中心区为主的都市旅游区和以琼山老城为主 的历市史文化旅游区的结合，包括海口中心区、海口江东组团中心、 南洋风情购物区和琼山历史文化区。是海口旅游服务的核心地带，集 中体现了海口的都市休闲旅游、历史文化旅游、商务购物旅游的内容。 2.3 海口黄金海岸线海口黄金海岸线 绵长

24、而优质的黄金海岸线是海口最宝贵的和最自豪的资源，而富 饶的滨海资源，无疑是催生休闲产业的温床。南渡江及其支流的穿城 而过，在城市中心形成江海汇流的自然奇观，使海口的滨海特色无与 伦比、天然成趣。市区滨水地区经过多年的建设已经具备了成为“黄 金旅游走廊”的条件，从新埠岛到西海岸（规划为“海口核心区滨海 区域” ）沿途汇集了融汇佛教文化的永庆寺、亚洲最大的鸟语林公园 金鑫鸟语林公园、金鑫国家足球训练基地、海口火车站、海南国 际会展中心、热带海洋世界、假日海滩、印象海南岛、国际轮滑赛 场、西秀海滩、水上运动基地、观景台、游艇码头、万绿园、世纪公 园、复兴城步行街区、高尔夫球练习场、新港码头、新埠岛水上美食 城等多种景点和消费场所，集中了吃、喝、玩（玩海水、高尔夫） 、 乐（休闲、娱