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1、第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1.1 项目申报单位概况 1.1.11.1.1 企业简介企业简介 盘锦金芳地置业有限公司组建于 2010 年 8 月 11 日，位于大 洼县新立镇前胡村，注册资金 800 万元。 企业性质为自然人独资企业；是一家以城乡房地产开发、集 建筑安装于一体的民营企业。 公司现有员工 90 人，其中，高层管理人员 15 人、专业工程 技术人员 21 人、各工种高级工人 54 人。 该公司以诚信开发市场；以建筑精品回报社会；以人才铸就 企业辉煌！ 公司组建以来聘请国内知名精英 36 人，其中国家一级建造 师 5 人、国家二级建造师 8 人、国家注册造价师
2、 3 人、工程质保 工程师 5 人，各专业高级管理人员 15 人。均来自国内建筑行业 的知名企业，业绩卓著，从业年限 820 年。 为了实现新立镇创建 “大洼县工业第一镇”的目标，加强 与完善新立镇的基础设施建设，扩大招商引资工作的范围，为入 驻企业、员工及新立镇居民创造一个的安心、放心、舒心、省心 的软硬生活环境。该公司拟在大洼县新立镇政府南侧投资 1.56 亿元，建设盘锦金芳地丽都小区，为推动大洼县、新立镇社会经 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 济的发展贡献自己的力量。 1.1.21.1.2 企业财务概况企业财务概况 该公司属新建企业，资产负债、收益
3、各项财务指标反映良好。 资产负债见下表： 表 1-1 资产负债表 会开 01 表 单位名称：盘锦金芳地置业有限公司 2011 年 5 月 31 日 单位：元 资产行次年初数期末数负债及所有者权益行次年初数期末数 货币资金 13397270.10 其他应收款 557019929.20 其他应收款 84981682.00 流动负债合计 707019929.20 流动资产合计 208378952.10 负债合计 907019929.20 实收资本 918000000.00 未分配利润 96-6640977.10 所有者权益 991359022.90 资产总计 508378952.10 负债及所有者权
4、益合计 100 8378952.10 补充资料：无 损益见下表： 表 1-2 损益表 会开 02 表 单位名称：盘锦金芳地置业有限公司 2011 年 5 月 31 日 单位：元 项 目 行 次 本月数 本年累计 一、房地产经营收入 1 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 减：经营成本 2 6238729.20 6238729.20 销售费用 3 57529.00 63244.00 销售税金及附加 4 二、房地产经营利润 7 -6296249.20 -6501973.20 加：其他业务利润 9 减：管理费用 10 57904.89 139108.29 财务费用
5、 11 -254.20 -104.39 三、营业利润 14 -6353899.83 -6640977.10 加：投资收益 15 营业外收入 16 减：营业外支出 17 加：以以前年度损益调整 18 四、利润总额 19 -6296249.20 -6501973.20 减：所得税 20 五、净利润 21 -6296249.20 -6501973.20 1.2 项目概况 项目名称：盘锦金芳地 “丽都小区”建设项目； 建设单位：盘锦金芳地置业有限公司； 法人代表：邹维一； 建设地点：大洼县新立镇政府路南； 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 项目性质：新建。 1.2
6、.11.2.1建设规模建设规模 工程分两期进行，本项目申请报告为第一期工程项目。 第一期工程占地面积 48344.64，建筑面积 101026.25。 纵向南第 1 幢 2 排布置 1 栋 11 层的高层住宅，建筑面积 8025.98。纵向南第 3 幢布置 2 栋 5 层的高层住宅，建筑面积 8510.56。其余为 6 层住宅、11 栋，建筑面积 56169.74，共 14 栋。 1.2.21.2.2 投资规模、资金筹措方案及各项经济技术指标投资规模、资金筹措方案及各项经济技术指标见下表 表1-3 主要技术经济指标 序号指 标单位规模说 明 1 建设规模 1.1 项目总指标 1.1.1 总占地
7、面积 132466 198.7亩 1.1.2 建筑构物占地面积 42890.51 建筑密度：32.38% 1.1.3 总建筑面积 256383 容 积 率：1.94 1.1.4 道路 19870 15% 1.1.5 绿化占地面积 69707 52.62% 1.2 第一期工程 1.2.1 项目占地 48344.64 1.2.2 建筑构物占地面积 18636.37 建筑密度：38.55% 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 1.2.3 总建筑面积 101026.25 容积率：2.09 1.2.3.1 其中：住宅面积 72706 安排居民住户656户 1.2.3.
8、2 商网面积 24009 1.2.3.3 车库 4311 车库96个 1.2.4 道路 7252 15% 1.2.5 绿化（含景点及运动场地） 22456 46.45% 2 第一期工程投资 万元 15593.0 2.1 土地出让金万元 803.0 11.08万元72.5亩 2.2 动迁费万元 2920.0 40.26万元72.5亩 2.3 基本建设投资万元 10844.0 固定资产 序号指 标单位规模说 明 2.4 其他投资万元 1026.0 递延资产 3 资金筹措万元 15593.0 3.1 企业自筹万元 5593.0 3.2 银行贴息借款万元 10000.0 4 项目收益 4.1 销售收入
9、万元 24165.0 4.2 销售税金万元 1208.0 4.3 总成本费用万元 16439.0 4.4 利润总额万元 6518.0 4.4 所得税万元 1630.0 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 4.5 税后利润万元 4888.0 1.2.31.2.3 项目开发方案项目开发方案 该项目的建设地点原为居民居住地，城乡一体化“盘锦金 芳地丽都小区”建设项目，由镇政府报请各级土地部门，进行必 要的土地置换。 依据本项目的特点，拟将金芳地丽都小区打造成为宜居、易 行的绿化居住区。项目包括：拟建住宅楼 72706、车库 4311、商业网点 24009，容纳 6
10、56 户居民的住宅楼、物业 中心及供电、供暖、供排水、煤气、通讯设施。 在基础设施建设上、科学合理的规划道路、供电、供水、排 水、供暖等设施，以满足城镇化小区的需求。新规划的小区道路 为沥青路面，供电接受国家电网、供水、排水接入镇区管线。供 暖、物业采用商业化招标方式，由专业化公司承建和管理。整个 项目分期进行开发和建设。 首先建设样板楼展示工程、完善居往区的基础设施建设。让 农民充分体验党和政府的关爱、体验城镇化小区带给农民的实惠。 从而加大城乡一体化建设的进程，缩小村屯占地控制面积。 城乡一体化“盘锦金芳地丽都小区”建设项目，由镇政府 报请各级土地部门，进行必要的土地置换。 盘锦金芳地丽都
11、小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 建筑的住宅楼全部返还动迁居民和商业业主，部分销售。新 建的换热站、变配电间、物业管理中心由建设单位招标商业化经 营。 1.2.41.2.4 总图布置总图布置 1.2.4.1 平面布置 选址相邻大洼县新立镇镇政府南侧，东侧为苏五路，西侧、 南侧、北侧分别为小区规划路，交通十分便利。项目落成后小区 将成为新立镇集油地、城乡、农民集中居住于一体的农村新型社 区。 项目规划总用地 132466，总建筑面积 256383.23。 以小区东侧苏五路为主要进出口，同北、东、西三侧形成区 外环路。按小区规划，一、二期工程之间修一条宽 7m，南北通小 区
12、外东西路的南北路，为小区的进出口主路，两侧通小区一、二 期工程的次入口。南、北、西三侧分别设有通小区外的三面次路 口。 在建筑构物纵向修有 5m 宽的南北路，横向每栋楼之间按绿 化景点通路错落有致、生态自然。 园区主路进入一期工程的次入口，同西侧次入口之间布置绿 化景点。 第一期工程总图布置第一期工程总图布置 小区南北主路以东为一期工程：纵向 2 排、横向 7 幢、共 14 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 栋。东西次入口之间布置小品景点，横向楼群间除环形道路外种 植花草乔木、布置健身器材。 第一期工程占地面积 48344.64，建筑面积 101026.2
13、5。 纵向南第 1 幢 2 排布置 1 栋 11 层的高层住宅，建筑面积 8025.98。纵向南第 3 幢布置 2 栋 5 层的高层住宅，建筑面积 8510.56。其余为 6 层住宅、11 栋，建筑面积 56169.74。 楼群纵向间距前楼总高度的 1.5 倍，符合城市居住区规 划设计规范GB50180-93 的要求。 容积率：1.94；建筑密度：32.38%；绿化率：52.62%。 1.2.4.2 交通布置 在一、二期工程之间修一条宽 7m，南北通小区外东西路的南 北路，为小区的进出口主路，两侧通小区一、二期工程的次入口。 南、北、西三侧分别设有通小区外的三面次路口。 道路面积 7252，小
14、区通道为黑色沥青砼地面。保证人流、 车流出入方便、避免交叉。 1.2.4.3 围墙、绿化带及环形消防通道 场区规划红线内为钢柱铁艺围栏，内 2m 为绿化带，绿化带 内 5m 为环形消防通道。东西次入口之间布置小品景点，横向楼 群间除环形道路外种植花草乔木，绿地面积（含景点、健身场地） 22456，让入住居民充分享受生态水乡、绿地的自然风光。 1.2.51.2.5 建筑工程建筑工程 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 A1、A2；A13、A14#楼 12 层为商业网点； A5、A6；A11、A12#楼 1 层为车库； A7、A8#楼南侧一层为商业网点，北侧一层
15、为车库； A9、A10#楼北侧一层为商业网点，南侧一层为车库。 A3#楼 1 层为供热换热站、变配电站，A4#楼一层为物业中心。 其余面积均为住宅，14 栋楼均为框架结构，12 层商业网 点为砖混结构，车库层高 4.2 m，住宅层高 2.8 m。 不锈钢楼梯扶手、塑钢窗、进户防盗门。外墙前面粘瓷砖、 其余三面为涂料，内墙为仿瓷涂料，麻面水泥地。 1.2.61.2.6 装修装修 外装修：主楼正面干挂彩色瓷砖，其他三面按建筑构物分不 同层次配刷米黄、紫红、白色涂料。 内装修：住宅楼装修由入住业主自行决定。 1.2.71.2.7 公用工程公用工程 1.2.7.1 供水 供水现状： 建设盘锦金芳地丽都
16、小区给水系统，来水经 DNl00 管道接 入小区给水管网，要求供水压力 0.45MPa，保证不间断用水。 高层设置变频调速水泵供水，屋顶设置消防水箱。 建设方案： 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 根据设计参数及规范，金芳地丽都小区第一期工程最高日 用水量为 1172m3d，最高小时最大时用水量为 98m3h。 由东西两侧新立镇供水管网接两条 DN100 管线供水，当其中 一路管线发生事故时，另路管线仍能供给规划区内的用水。管网 采用环状和枝状相结合的方式布置。 1.2.7.2 排水 排水现状： 金芳地丽都小区建设排水系统，其排水体制为分流制，排 水管网为
17、暗渠和管道两种形式。 设计参数： 污水量按用水量的 70%计算： 雨水量 Q=qF I/S 其中径流系数 =0 .60 暴雨强度 q 按盘锦市暴雨强度公式计算， 汇水面积 F 按起步区汇水面积计算 排水设计方案： 根据上述参数，规划区内污水量为 820m3/d，雨水量为 0.17m3s。 该项目雨、污分流排出。雨水由水落管流入农田排水网。生 活污水排到污水沉淀池、污水经沉淀可用作厕所冲洗水和绿地浇 灌水。通过排污泵将污水排入化粪池，设计主排水管采用 DN500 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 砼管。 1.2.7.3 通风系统 通风工程：本工程消防排烟和空
18、调排风分开设置，每个区域 均设有排风机，排烟风机设在屋面。 1.2.7.4 采暖工程 金芳地丽都小区第一期工程居民住宅采暖面积 72706；商 业网点采暖面积 24009，合计采暖面积 96715。 一、热负荷估算 计算指标取用综合热指标 70W/ m2，容积系数取 0.65； 第一期工程供暖：70W96715=6.77MW/0.65=10.42MW，估算 本项目的供热负荷为 10.42MW,由新立镇供热公司供热。 二、供热方案 根据供热要求，由供热公司接出两根 DN150 两根主供、回水 管，沿镇政府西侧直接向南敷设，通过 4#楼的换热站、再沿小区 南北路敷设分管 DN100,进入到楼前各单
19、元的支管采用 DN50 钢管。 供水温度 95，回水温度 70，地热供暖。 三、供热一级干管的布置应尽可能靠近热负荷集中的地区； 供热管道尽量避开交通干道和繁华的街道；规划供热管道采用枝 状布置形式，直接铺设。 1.2.7.5 环境工程 按大气环境要求。根据园区的建设要求，大气环境质量执行 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 GB30951996环境空气质量标准二级标准，大气污染物排放 执行国家相关标准。 固体废弃物处理：新区内的固体废弃物应分类收集存放，由 环卫部门统一收集处理。有毒、有害的危险废弃物必须依法委托 有资质的单位处理。固体废弃物的处理标准执行
20、城市生活垃圾 产生源分类及垃圾排放J/T3033-1996。 1.2.7.6 强电工程 本项目用电负荷为一级负荷，由10KV高压线路接入，用地下 电缆接入到4#楼的变配电室，变配电室采用高压真空开关柜，低 压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直 流操作电源。采用电磁操作。由变配电室送电到各用电单元。 断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电 流过负荷保护。 1.2.7.7弱电工程 引入市话电缆线路，住宅楼及其他设施设外线电话。本工程 设有线电缆电视系统和宽带网络系统。 在主要出入口、住宅楼、停车场场所设置不同类型（定焦、 自动光圈半球型、变焦云台型、针孔型）的监控
21、摄像机，进行有 效监视和实时录像。 系统控制主机及分控机设在物业办公楼一层消防控制中心。 1.2.7.8 建筑工程内容见下表 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 表 1-5 建设项目工程汇总表 序号序号项项 目目面积面积 m m2 2备备 注注 一一主体建筑建工程主体建筑建工程 101026101026 1 住宅楼 72706.28 框架结构，含物业用 房 2 车库 4311.19 框架结构 3 商业网点 24008.78 砖混、框架结构 4 防水工程 101026 5 外立面砖 101026 四四其他工程其他工程 1 道路工程（含停车场） 7252 含亮化
22、工程 2 绿化工程 22456 3 围墙 900 含电动门 序号序号项项 目目面积面积 m m2 2备备 注注 4 智能化系统 5 景观工程 五五主体安装工程主体安装工程 1 给排水系统 96715 商网 24009 2 弱电 住宅 72706 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 商网 24009 住宅 72706 3 强电 车库 4311 4 电梯工程住宅 6567 商网 24009 住宅 72706 5 消防 车库 4311 六六管网工程管网工程 1.2.7.9 总图数据 总图占地面积 48344.64m2；总建筑面积 101026m2；容积率 2.09
23、；建筑密度 32.4%；绿地面积 22456m2，绿地率 52.6%。 1.2.81.2.8 工程进度安排工程进度安排 工程分期建设，本项目为第一期工程。 一期工程占地 72.5 亩(48345),建设规模 101026；其中 住宅 72706（656 户） 、商网 24009，车库 4311。 第一期工程：2011 年 7 月2012 年 7 月；工程进度见下图 图 1-1 施工进度计划横道图 2011 年2012 年 进度 工作内容 68 10 12 246 8 项目前期工作 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 土建施工 安装 竣工验收 第二章第二章 发
24、展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析 2.1 发展规划分析 2 2. .1 1. .1 1 建建设设项项目目符符合合国国家家的的投投资资政政策策 党的十六大以来，党中央提出的“树立和落实全面、协调和 可持续的科学发展观”、“群众利益无小事”等论断，为盘锦金 芳地丽都小区建设，改善农民群众的生产、生活条件提供了理论 和政策依据。 在农村推进“三个集中”，即农业向适度规模经营和现代都 市农业规划区集中，乡镇工业向开发园区和工业集中区集中，农 民向城镇和农村新型社区集中，是党的十六届五中全会提出的建 设社会主义新农村的目标要求和重大发展战略。其中，农民居住 盘锦金芳地丽都小
25、区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 集中的顺利推进，一大批农村新型社区的建设落成，大大改善了 农民的生产生活条件，加快了城乡一体化进程。 2.1.22.1.2 项目符合大洼县项目符合大洼县“十二五十二五”规划规划 2011 年是实施“十二五”规划的第一年，也是实现大洼县跨 越发展的关键一年。加快城镇化步伐坚持统筹城乡发展，推进农 村城镇化和城乡一体化，建立适应社会主义市场经济发展要求的 新型城乡关系，健全有利于促进城镇化发展的体制和政策环境， 增强城镇经济实力，提高城镇发展质量，完善城镇功能，进一步 提高各类城镇的要素集聚、辐射和带动力。尽快完成县域城镇体 系规划、县城近期
26、规划、县城中心区详细规划、县城集中供热规 划等专项规划和全县各乡镇所在地的总体规划工作。初步形成分 工有序、功能完善、布局合理、结构协调的城镇体系框架，为我 县经济发展提供广阔的市场和持久的动力。推进城市综合管理， 增强服务意识，提升城市品位。建立健全执法监督机制，大力开 展对行政执法情况的监督管理，促使城市建设管理纳入法制化轨 道。到“十二五”末，大洼县城镇化水平提高到 40%。 一、有序促进农村人口城镇化 以协调城乡利益关系为出发点，健全促进农村人口城镇化的 体制机制。允许农村富余劳动力有步骤分阶段地自愿跨地区流动 就业和进入城镇定居，形成促进城乡劳动力和人口有序流动的机 制。研究制定进城
27、落户农民原有承包地的流转办法。坚持城乡的 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 统筹就业，逐步降低农村劳动力进入城镇就业的门槛，取消针对 农民进城就业的歧视性就业条件和各种不合理限制，推进城乡劳 动力市场一体化。 二、积极发展专业型小城镇 要依托产业基础，以园区为载体，加强城镇基础设施和公共 服务设施建设，大力发展县域经济，加快产业聚集和人口聚集， 不断扩大建城区和人口规模。加快小城镇综合开发建设， “十二 五”期间，各个乡镇要因地制宜，充分发挥区位优势，发展专业 小城镇，促进各城镇间的分工协作，形成综合服务功能较强的城 镇职能体系。统筹城乡规划建设，稳步实施
28、建设用地增减挂钩， 加强土地储备管理和增值开发。逐步推进户籍管理、劳动就业、 社会保障等工作城乡一体化，进一步提高城镇化发展水平。加快 生态宜居新县城建设，依托 305 国道、向海大道以及中华路延伸 工程，大力实施田家镇、王家镇、榆树镇、唐家镇（西部） 、新 立镇和清水镇（南部）及赵圈河镇“同城化”发展战略。 三、完善促进城镇化健康发展的体制机制 建立健全与城镇化健康发展相适应的财税、征地、行政管理 和公共服务等制度，完善户籍和流动人口管理办法。改革创新城 镇基础设施和公用事业经营管理模式。加快城市经营性基础设施 市场化进程，推进市政公用事业改革，培育多元投资主体。转换 城建机制，将公用事业由
29、政府操作变为企业实体操作，实现建设 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 项目业主化、市场化。鼓励企业、个人及外商以多种方式参与小 城镇基础设施投资、建设和经营，多渠道投资小城镇教育、文化、 卫生等公用事业，走出一条在政府引导下主要依靠社会资金建设 小城镇的路子。 由此可见，本项目的建设符合大洼县“十二五”规划的精神。 2.1.32.1.3 项目符合城乡一体化、土地有效利用规划项目符合城乡一体化、土地有效利用规划 大洼县实施了县城道路、给排水、绿化、亮化等基础设施工 程，县城集中供热得到巩固和完善，温泉城、临港生态新城、红 海滩湿地旅游度假区、职教城规划编制工
30、作已经启动，县城内改 外扩综合路网、滨河景观带、平面休闲广场以及文化活动中心等 重要基础设施、公用设施建设前期工作准备就绪。建立了土地储 备管理新机制，实施了一批建设用地增减挂钩项目，金远宝 兴狮城开工建设，拉开新县城建设和全县城乡一体化建设的序 幕。田家镇、新立镇、唐家镇推进城镇化试点工作有效开展。实 施了湖畔花园二期、筑景地中海等一批房地产项目，开发面积 153 万平方米，竣工面积 110 万平方米，地产业、建筑业迅猛发 展，成为经济增长的重要支撑。实施了荣港路、红海滩生态旅游 路建设和大南线、库二线拓宽改造等重点公路工程，完成新港路、 疏港铁路、盘营客专、盘海营高速公路互动立交的征地拆迁
31、、土 方工程等，为加快形成完备的综合交通体系夯实基础。在农民向 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 小城镇集中的同时，启动了农民集中居住区建设，促进了土地节 约集约使用。 规划对本项目的退线要求为：控制容积率1.8，绿化率不 小于 30%。本项目方案完全遵照规划的要求进行设计。 2.2 产业政策分析 2010 年国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的 通知中指出： 2.2.12.2.1 增加保障性住房和普通商品住房有效供给增加保障性住房和普通商品住房有效供给 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未 建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促
32、开工、促上市措施， 督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用 住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、 上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公 共租赁住房供应。 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用 效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、 结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规 划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制年 住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限 价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规 模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块
33、盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住 房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供 应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效 率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用 地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。 2.2.22.2.2 合理引导住房消费抑制投资投机性购房合理引导住房消费抑制投资投机性购房 一、加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居 民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管 理，合理引导住房消费，抑制投资投机性
34、购房需求。对已利用贷 款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借 款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于， 贷款利率严格按照风险定价。 二、继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关 个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别 化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。 同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约 的住房消费观念。 2.2.32.2.3 加强风险防范和市场监管加强风险防范和市场监管 一、加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地 产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。 要严格执行
35、房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、 银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。 有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范 信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。 二、继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有 关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场 秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房 的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴， 深化合同执行监
36、管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法 违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价 格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、 哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大 对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要 进一步规范国有大企业的房地产投资行为。 三、进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综 合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情 况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评 标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制 其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面
37、积。 要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模， 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发 企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格， 明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合 同网上备案制度，加大交易资金监管力度。 四、加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统 计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。 有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。 2.2.42.2.4 加快推进保障性安居工程建设加快推进保障性安居工程建设
38、一、力争到 2012 年末，基本解决 1540 万户低收入住房困难 家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政 府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市 低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住 房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工 矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加 大农村危房改造力度，适当增加试点户数。 二、中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提 高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助 资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。各地区、 各有关部门要加强监督检查，确保
39、保障性安居工程建设用地和资 金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度 和资金使用等情况，要及时向社会公示。 三、进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住 房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工 作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化 的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减 免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和 个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按 照
40、支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、 完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。 2.2.52.2.5 强化地方人民政府稳定房地产市场的职责强化地方人民政府稳定房地产市场的职责 落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。稳定房地产市场 实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任 制。各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际， 进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进 房地产市场健康发展的政策措施。廉租住房建设以配建为主。要 科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保证房地产 开发用地供应的持续和稳定。依法做好拆迁管理
41、工作。严格建设 程序管理，确保工程质量。 因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。在坚持住房市场 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 化和对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时，对不符合廉租 住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭， 要从当地实际出发，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解 决其住房问题。 2.2.62.2.6 推进城乡统筹进程推进城乡统筹进程 建设社会主义新农村，按照中央“生产发展、生活宽裕、乡 风文明、村容整洁、管理民主” 的五点要求，最终达到缩小以 至消灭城乡差距，必须有产业的带动，以便乡村的基础设施建设、 农民就业、收
42、入提升都迈上一个新台阶。 房地产开发企业介入城乡统筹，从目前普遍的作法来看，就 是到农村去搞房地产，合理处置农村空置房及宅基地。按照统一 规划、集中建设、节约集约的要求，在保证农民生产生活方便的 前提下，引导农民向城镇有中心村适度集中居住。鼓励迁入城镇 并有固定住所的家庭自愿放弃宅基地，对自愿放弃的宅基地，各 地可结合实际制定相应的补偿政策给予补偿。在符合土地利用总 体规划的前提下，允许从事规模经营的房地产开发商有偿使用闲 置的宅基地用于生产经营活动。 2.3 行业准入分析 本项目建设单位盘锦金芳地置业有限公司 和拟建项目盘锦 金芳地“丽都小区”建设均符合辽宁省对房地产企业市场准入 的各项规定
43、与要求，目前盘锦金芳地置业有限公司 已具备营业 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 资格和房地产开发企业资质。 公司的房地产开发企业资质为暂定资质。 本项目的建筑面积为 132466 平方米，该公司具有开发该项 目相应的开发资质。 从上述内容可以看出，盘锦金芳地置业有限公司 对农村房 地产开发无疑是可以起到促进作用的，房地产行业在城乡统筹事 业中一定大有作为。 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 3.1 资源现状 据粗略计算，农民分散居住户均居住占地面积 1167，村屯 道路占地户均 150；道路折旧维修费户均 938 元/年。供变电
44、线 路、供水管网折旧维修费 112 元/户.年。 3.2 资源综合利用分析 3.2.13.2.1 土地资源土地资源 该项目开发总占地面积 132466，总建筑面积 256383， 到 2013 年，实现农垦职工危房改造 1928 户，户均居住占地由原 来的 1167削减到 68.7，可增加土地资源储备 3176 亩。本期 工程开发占地面积 48345，建筑面积 101026，可安排居民 656 户，可增加土地资源储备 1081 亩。 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 村屯道路占地户均 150，集中居住后户均道路占地 14。 本期工程可缩减道路占地：（150
45、14）656=89216/134 亩。 3.2.23.2.2 电网、水管网节省财政投资见下表电网、水管网节省财政投资见下表 表 3-1 农民集中与分散居住财政投资比较表 单位：元 方式 项目道路折旧维护（户） 水电折旧维护费（户） 合 计 集中居住 322 物业管理 0 322 分散居住 938 112 1050 投资比较 -728 该项目安排农民居住 656 户，每户每年为国家节省 728 元， 每年可为国家节省财政投资 48 万元。 3.2.33.2.3 水电资源节能分析水电资源节能分析 农民集中居住后，大大地缩短了供变电线路和自来水管网， 除减少国家折旧维修费用外，可减少供电线损、变压器
46、损耗；可 减少供水滴漏损耗，保证供水压力；提高供电、供水安全系数。 农民集中居住后，统一节电、节水措施，统一采用节能灯具、 节水卫生洁具、统一提高水的重复利用率，统一装表计量最大限 度的节约能源。 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析 能源是社会发展和提高人民生活水平的重要物质基础，长期 以来我国的能源供应一直十分紧张，严重制约经济的发展。建筑 能耗包括直接能耗和间接能耗，建筑能耗占总能耗的 30-40。 盘锦金芳地丽都小区建设盘锦金芳地丽都小区建设 项目申请报告项目申请报告 建筑节能是整体节能工作的重点，搞好建筑节能工作对节约能源 和保证国民经济持续健康发展有重要的现实意义，是实现可持续 发展的重要手段和根本措施。国家发改委节能中长期专项规划 确定“十二五”期间，新建建筑严格实施节能 50的设计标准。 4.1 编制依据 中华人民共和国节约能源法2007 年 10 月 28 日公布； 民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)辽宁地区实 施细则（第二阶段）DBJ04-216-2006 ； 居住建筑节能设计标准DBJ04-242-2006； 建筑照明设计标准GB 500342004； 国家颁布的现行有关节能和合理利用能源政策的有关规定及 标准。 4