知名地产公司组织管理手册.doc

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1、 内部文件内部文件内部文件 注意保密注意保密注意保密 XX 地产公司地产公司 组织管理手册组织管理手册 定稿时间：定稿时间：2012 年年 12 月月 提交方：提交方： 提交人：提交人： 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第2页共82页 XX 地产公司管理体系文件 2 目目 录录 第一部分第一部分 手册说明手册说明 5 5 一、手册的基本内容 5 二、手册的发布 5 三、手册的调整和修订 5 四、其他 5 第二部分第二部分 XXXX 地产组织设计基本原则地产组织设计基本原则6 6 第三部分第三部分 XXXX 地产公司组织结构地产公司组织结构6 6 第四部分第四部分 XX

2、XX 地产公司关键职责归属及边界地产公司关键职责归属及边界8 8 第五部分第五部分 董事会层面各委员会职责董事会层面各委员会职责 1111 1.审计委员会 11 2.薪酬委员会 13 3.提名委员会 14 第六部分第六部分 决策委员会及副总裁决策委员会及副总裁/ /执行董事层职责执行董事层职责 1515 1.决策委员会 15 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第3页共82页 XX 地产公司管理体系文件 3 2.副总裁/执行董事层 .16 第七部分第七部分 各中心各中心/ /部门部门/ /商业和地产公司通用职责商业和地产公司通用职责 1717 第八部分第八部分 公司各中心

3、及部门职责公司各中心及部门职责 1818 1.【投资发展中心】 18 2.【投资发展中心】拓展部 19 3.【投资发展中心】市场部 20 4.【技术研发中心】 21 5.【技术研发中心】管理部 22 6.【技术研发中心】建筑部 23 7.【技术研发中心】环境部 24 8.【技术研发中心】研发部 25 9.【建设开发中心】 26 10.【建设开发中心】管理部 27 11.【建设开发中心】工程部 28 12.【建设开发中心】质监部 29 13.【建设开发中心】装饰环境部 30 14.【成本控制中心】 31 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第4页共82页 XX 地产公司管理

4、体系文件 4 15.【成本控制中心】综合部 33 16.【成本控制中心】造价部 34 17.【成本控制中心】招标部 35 18.【成本控制中心】采购部 36 19.【营销管理中心】 37 20.【营销管理中心】销售部 38 21.【营销管理中心】策划部 39 22.【招商中心】 40 23.【招商中心】招商一部 41 24.【招商中心】招商二部 42 25.【招商中心】招商三部 43 26.【商业管理中心】 44 27.【商业管理中心】行政人事部 45 28.【商业管理中心】财务部 46 29.【商业管理中心】物管部 47 30.【商业管理中心】营运部 48 31.【商业管理中心】企划部 49

5、 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第5页共82页 XX 地产公司管理体系文件 5 32.【财务管理中心】 50 33.【财务管理中心】财务部 51 34.【财务管理中心】资金部 52 35.【财务管理中心】税务部 53 36.【资本管理中心】 54 37.【资本管理中心】投资者关系部 55 38.【资本管理中心】投资合作部 56 39.【人力资源管理中心】招聘部 57 40.【人力资源管理中心】人事部 58 41.【人力资源管理中心】培训部 59 42.【总裁办】企管部 60 43.【总裁办】信管部 61 44.【总裁办】行政部 62 45.【总裁办】法务部 63 4

6、6.【总裁办】品牌部 64 第九部分第九部分 地产公司组织结构及职责地产公司组织结构及职责 6565 1.【地产公司】办公室 66 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第6页共82页 XX 地产公司管理体系文件 6 2.【地产公司】工程部 67 3.【地产公司】成本部 68 4.【地产公司】财务部 68 5.【地产公司】营销部 69 6.【地产公司】招标小组 69 第十部分第十部分 商业公司组织结构及职责商业公司组织结构及职责 7070 1.【商业公司】行政人事部 72 2.【商业公司】财务部 73 3.【商业公司】物管部 74 4.【商业公司】营运部 75 5.【商业公

7、司】企划部 77 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第7页共82页 XX 地产公司管理体系文件 7 第一第一部分部分 手册说明手册说明 一、手册的基本内容一、手册的基本内容 本【手册】是 XX 地产公司组织管理的基本文件，用以说明组织结构、部门职责等内容，该手册共包括十部分。 二、手册的发布二、手册的发布 本【手册】经 XX 地产公司执行总裁审批后发布实施。 三、三、手册的调整和修订手册的调整和修订 公司总裁办应根据公司战略发展规划和内外部环境变化的要求，每年组织对本【手册】的适用性、有效性做出评价，并根据评价结果适时提出调整修订方案。组织结 构与部门职责确定后，在一定

8、时期内应保持相对稳定。 本【手册】的发布和更新由公司总裁办负责，解释权归公司总裁办。 四、四、其他其他 本手册中，职责描述使用如下术语，其定义明确为：本手册中，职责描述使用如下术语，其定义明确为： 负责：属于本部门（指“各中心、部门、商业公司或地产公司” ，下同）应负责任的工作，同时需要其他各部门配合； 组织：需要本部门与其他部门共同完成的工作，由本部门负责协调，并承担责任。 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第8页共82页 XX 地产公司管理体系文件 8 特别说明：特别说明： 本【手册】仅对各部门的“负责”或“组织”类工作进行了界定。实际工作中，其他部门的参与或配合类

9、工作也是必不可少的，关于此 “参与”或“配合”类工作， 在后续的【流程文件】中会有详细描述。 第二部分第二部分 XX 地产组织设计基本原则地产组织设计基本原则 此次组织设计的目标是建立稳健和高效的组织体系，以期达成最优的组织管理绩效。此次组织设计遵循了以下四个基本原则，即：战略导向原则、三段分工负责原则、 简单高效原则、客户导向原则。 战略导向原则战略导向原则 组织设计的基本出发点是为了实现企业战略发展目标。此次组织设计，是根据 XX 地产公司的战略发展要求，结合企业自身特点所形成的。基本组织框架设计将能适 应公司未来 3-5 年的发展。 三段分工负责原则三段分工负责原则 此次组织设计，充分考

10、虑XX地产公司目前组织结构中的“三段分工负责”的，对分公司、项目部赋予了比较完备的工作职责，同时也将在后续的授权、绩效体系设 计中，进一步考虑此原则要求，以做到责权利对等。 简单高效原则简单高效原则 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第9页共82页 XX 地产公司管理体系文件 9 组织设计时，充分考虑业务流程的简单、高效和顺畅。组织架构是部门职能的集合，在进行部门设置与职能分配时应优先考虑业务流程的顺畅与合理。这一基本原则 在项目决策、项目策划、规划设计、施工管理、营销管理、营运管理等各流程中充分体现，应尽可能使流程的关键环节由专业部门、专业岗位完成，需要多方协调的环节

11、 尽量减少，主导者和责任人需要进一步明确。 客户导向原则客户导向原则 随着房地产行业的逐步成熟，房地产企业的经营运作模式将由产品导向转向客户、市场导向，因此，在组织管理模式设计上应强化客户导向原则，强化互为客户理念， 建立面向流程、客户驱动的互为客户式组织。以客户需求为起点，以满足客户需求为中心，使组织架构满足特定的内部和外部顾客的需求。 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第10页共82页 XX 地产公司管理体系文件 10 第三部分第三部分 XX 地产公司组织结构地产公司组织结构 股股东东大大会会 审审计计委委员员会会 薪薪酬酬委委员员会会 提提名名委委员员会会 副副总

12、总裁裁 决决策策委委员员会会 董董事事局局主主席席/ 总总裁裁 执执行行总总裁裁 董董事事局局 副副总总裁裁 风风险险控控制制部部 副副总总裁裁 执执行行董董事事 建建设设开开发发中中心心 技技术术研研发发中中心心 招招商商中中心心 投投资资发发展展中中心心 商商业业管管理理中中心心 营营销销管管理理中中心心 财财务务管管理理中中心心 资资本本管管理理中中心心 人人力力资资源源管管理理中中心心 总总裁裁办办 各各地地产产公公司司 税税务务部部 财财务务部部 资资金金部部 建建筑筑部部 环环境境部部 研研发发部部 管管理理部部 管管理理部部 工工程程部部 质质监监部部 装装饰饰环环境境部部 销售

13、部 策策划划部部 成成本本控控制制中中心心 综综合合部部 造造价价部部 招招标标部部 采采购购部部 行行政政人人事事部部 财财务务部部 物物管管部部 营营运运部部 企企划划部部 信信管管部部 企企管管部部 行行政政部部 法法务务部部 品品牌牌部部 招招聘聘部部 人人事事部部 培培训训部部 市市场场部部 拓展部 投投资资者者关关系系部部 投投资资合合作作部部 招商二部 各各商商业业公公司司 招商一部 招商三部 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第11页共82页 XX 地产公司管理体系文件 11 第四部分第四部分 XX 地产公司关键职责归属及边界地产公司关键职责归属及边界

14、主要职责主要职责分项职责描述分项职责描述职能部门职能部门商业公司商业公司地产公司地产公司 战略、组织、流程管理【总裁办】企管部 人力资源管理人力资源管理中心 项目拓展/论证/获取【投资发展中心】拓展部 投资管理 项目策划【投资发展中心】市场部 制定产品标准 材料设备选型定板 概念规划设计管理 建筑/室内方案设计管理 建筑/室内扩初设计管理 建筑/室内施工图设计管理 【技术研发中心】研发部 景观方案设计管理 景观扩初设计管理 景观施工图设计管理 【技术研发中心】环境部 二次专项设计管理？ 设计管理 设计成本优化【成本控制中心】造价部 合约体系建设 项目开发类供方选择 【成本控制中心】招标部 其他

15、类供方选择【成本控制中心】采购部 参与项目开发类招投标成本意见【成本控制中心】造价部 采购管理 参与其他类招投标成本意见【商业管理中心】 工程标准化【建设开发中心】工程部 工程管理 工程项目检查【建设开发中心】质监部 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第12页共82页 XX 地产公司管理体系文件 12 主要职责主要职责分项职责描述分项职责描述职能部门职能部门商业公司商业公司地产公司地产公司 项目地盘管理工程部 商业地产研究 营运模式研究 客户资源管理 客户关系管理 【商业管理中心】营运部 商户招商【招商中心】 营销模式研究 营销资源管理 【营销管理中心】策划部 公司品牌

16、管理【总裁办】品牌部 营销推广策划部营销部 物业增值研究【商业管理中心】营运部 客户服务？ 物业服务物管组 营运管理 住宅/公寓销售管理营销部 前期建安成本测算【成本控制中心】造价部 工程量清单及预算编制 造价部负责，？审核；如果外 包，则造价部审核 变更签证审核 工程及材料设备合同付款 结算资料 【成本控制中心】造价部二级审 核 成本部一级审核 建安成本管 理 项目建安成本后评估【成本控制中心】造价部 编制及跟踪公司年度经营计划【总裁办】企管部 编制及跟踪项目关键点计划【总裁办】企管部计划管理 编制及跟踪项目总控计划【建设开发中心】管理部 报批报建项目报批报建办公室 文件编号 版本/修订 A

17、/0 XX 地产公司组织管理手册 第13页共82页 XX 地产公司管理体系文件 13 主要职责主要职责分项职责描述分项职责描述职能部门职能部门商业公司商业公司地产公司地产公司 财务管理【财务管理中心】财务部/会计部财务部财务部/会计部 行政管理【总裁办】行政部行政人事部办公室 法务管理【总裁办】法务部行政人事部办公室 信息化管理【总裁办】信管部行政人事部办公室 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第14页共82页 XX 地产公司管理体系文件 14 第五部分第五部分 董事会层面各委员会职责董事会层面各委员会职责 1.1. 审计委员会审计委员会 职责概述职责概述详细描述详细描

18、述 核数师管理 1) 负责就外聘核数师的委任、重新委任及罢免向董事会提供建议。 2) 负责批准外聘核数师的薪酬及聘用条款，及处理任何有关该核数师辞职或辞退的问 题。 3) 负责按适用的标准检讨及监察外聘核数师是否独立客观及核数程序是否有效。 4) 负责就外聘核数师提供非核数服务制定政策，并予以执行。 财务监察 1) 负责监察公司的财务报表、年度报告及账目、半年度报告、季度报告的完整性，并 审阅报表及报告所载有关财务申报的重大意见。 2) 负责监察公司财务报告及账目中所反映或需反映的任何重大或不寻常事项，并须适 当考虑任何由公司下属会计及财务汇报职员或核数师提出的事项。 内控检讨 1) 负责检讨

19、公司的财务监控、内部监控及风险管理制度。 2) 负责与管理层讨论内部监控系统，确保管理层已行职责建立有效的内部监控系统， 包括考虑公司在会计及财务汇报职责方面的资源、员工资历及经验是否足够，以及员工 所接受的培训课程及有关预算是否充足。 3) 负责主动或应董事会的委派，就有关内部监控事宜的重要调查结果及管理层的响应 进行研究。 4) 负责公司内部审计部门和外聘核数师的工作协调。 5) 负责检讨公司的财务、会计政策及实务。 6) 负责检查外聘核数师给予管理层的【审核情况说明函件】 、核数师就会计纪录、财务 账目或监控系统向管理层提出的任何重大疑问及管理层作出的响应。 7) 负责确保董事会及时回应

20、于外聘核数师给予管理层的【审核情况说明函件】中提出 的事宜。 8) 负责就本守则条文所载的事宜向董事会汇报。 9) 负责研究其他由董事会界定的课题。 其他 1) 审计委员会成员须由董事会从非执行董事中委任，委员会最少须由三名成员组成。 2) 委员会主席须由董事会委任，并且应为独立董事。 3) 财务董事一般须出席审计委员会会议。如有需要，委员会应在不论董事会执行董事 出席与否的情况下，与外聘核数师举行会议。 4) 每年审计委员会会议次数应不少于两次。外聘核数师如认为有需要，可要求召开会 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第15页共82页 XX 地产公司管理体系文件 15

21、议。 5) 审计委员会秘书应将委员会的会议记录向董事会全体成员传阅。 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第16页共82页 XX 地产公司管理体系文件 16 2.2. 薪酬委员会薪酬委员会 职责概述职责概述详细描述详细描述 高管薪酬政策 建议 1) 负责就公司董事及高级管理人员的全体薪酬政策及架构，及就设立正规而具透明度 的程序制定等薪酬政策，向董事会提出建议。 2) 负责厘定全体执行董事及高级管理人员的特定薪酬待遇 (包括薪酬及费用、退休金 权利及赔偿金额，任何丧失或终止职务或委任的赔偿，及非金钱利益)。 3) 负责就非执行董事的薪酬向董事会提出建议，应考虑的因素包括同

22、类公司支付的薪 酬、非执行董事须付出的时间及职责。 4) 负责检讨、厘定及批准向执行董事及高级管理人员支付有关丧失或终止职务或委任 的赔偿，以确保该等赔偿按有关合约条款厘定；若未能按有关合约条款厘定，赔偿亦须 公平合理，不会对本公司造成过重负担。 5) 负责检讨及批准因董事行为失当而解雇或罢免有关董事所涉及的赔偿安排，以确保 该等安排按有关合约条款厘定；若未能按有关合约条款厘定，有关赔偿亦须合理及适当。 6) 负责确保任何董事或其任何联系人不得自行厘定薪酬。 其他 1) 薪酬委员会成员须由董事会从董事中委任，而且须最少有三名成员，大部份成员应 为独立非执行董事。 2) 薪酬委员会会议的法定人数

23、为两人。 3) 薪酬委员会主席须由董事会委任。 4) 薪酬委员会会议次数应不少于每年一次。 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第17页共82页 XX 地产公司管理体系文件 17 3.3. 提名委员会提名委员会 职责概述职责概述详细描述详细描述 董事评估及提 名 1) 负责定期检讨董事会的架构、人数及素质（知识及经验方面） ，并就任何拟作出的变 动向董事会提出建议。 2) 负责物色具备合适资格可担任董事的人士，并挑选提名有关人士出任董事或就此向 董事会提供意见。 3) 负责评核独立非执行董事的独立性。 4) 负责就董事委任或重新委任以及董事（尤其是主席及总裁）继任计划的有

24、关事宜向 董事会提出建议。 其他 1) 提名委员会成员须由董事会委任，而且须最少有三名成员，大部份成员应为独立非 执行董事。 2) 提名委员会会议的法定人数为两人。 3) 其他董事会成员均有权出席会议。 4) 提名委员会主席须由董事会委任。 5) 提名委员会会议次数应不少于每年一次。 说明： *上述委员会的名称、职责、成员组成、议事规则等等，完全按照香港联交所关于证券上市规则附录十 四的企业管治常规守则【企业管治守则】制定。 *其中需要特别说明的是，某些专业词汇在内地上市公司治理结构要求与香港的有所不同，如“薪酬与 考核委员会” ，在香港被直接称为“薪酬委员会” ；内地的“审计师” ，在香港称

25、为“核数师”等等。 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第18页共82页 XX 地产公司管理体系文件 18 第六部分第六部分 决策委员会及副总裁决策委员会及副总裁/执行董事层职责执行董事层职责 1.1. 决策委员会决策委员会 职责概述职责概述详细描述详细描述 人员组成 1) 总裁、执行总裁、副总裁及执行董事作为决策委员会固定参与人员，总裁助理根据 需要参与。 决策机制 1) 决策委员会采取会议决策的机制，即：固定参与人员三分之二以上人员出席，对于 决策事项，须总参加人数半数以上通过，且总裁同意方为通过。 决策事项 1) 负责评议和审批公司层面战略、管理、业务、财务类重大事

26、项，详见【授权手册】 。 2) 负责评议和审批公司层面重大危机事项的解决预案和方案。 3) 负责评议和审批总裁、执行总裁指定的其他事项。 说明： *与上市公司所需各委员会不同，本委员会为公司管理层集体决策机制所需。 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第19页共82页 XX 地产公司管理体系文件 19 2.2. 副总裁副总裁/ /执行董事层执行董事层 职责概述职责概述详细描述详细描述 高层管理 1) 负责所分管的各中心的专业指导。 2) 负责所分管的各中心负责人的绩效评价。 3) 负责所分管的各中心业务的流程、制度建设。 4) 负责所分管的各中心的计划指导、工作完成情况监

27、督。 5) 负责所分管的各中心内重大事项的审核、审批，详见【授权手册】 。 6) 参与决策委员会，对公司重大事项行使决策职责。 7) 负责完成总裁、执行总裁指定的其他工作。 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第20页共82页 XX 地产公司管理体系文件 20 第七部分第七部分 各中心各中心/部门部门/商业和地产公司通用职责商业和地产公司通用职责 1.制度管理制度管理 1)负责本部门和本专业流程与制度的建设和完善。 2)负责本部门员工的培训，确保员工理解和遵守公司与本部门规章制度。 2.日常管理日常管理 1)负责本部门专业能力的建设。 2)负责根据业务发展需要，制定创新课

28、题，不断进行本部门业务与管理的创新。 3)根据公司战略规划和年度经营计划，编制本部门年度、季度和月度计划，并负责计划的实施与控 制。 4)负责安排本部门员工的重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报绩效数据。 5)负责本部门员工的能力开发及培养。 6)在人力资源管理部门的组织下，完成本部门职位说明书的修订、完善工作。 7)完成本部门各类统计台帐、统计报表的编制、汇总及上报工作。 8)负责本部门设施、设备及办公用品的日常维护、管理工作。 3.知识管理知识管理 1)总结本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识库。 2)整理、管理本部门文件档案。 4.协作配合协作配合 1)完成

29、流程与制度规定的本部门配合工作。 2)完成领导交办的其他工作。 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第21页共82页 XX 地产公司管理体系文件 21 第八部分第八部分 公司各中心及部门职责公司各中心及部门职责 1.1. 【投资发展中心投资发展中心】 职责概述职责概述详细描述详细描述 项目拓展 1) 负责根据公司发展战略，对公司拟拓展的目标城市进行研究和评价。 2) 负责根据公司发展战略，制定土地储备计划。 3) 负责收集土地信息，建立土地资源信息库。 4) 负责寻找符合公司土地储备要求的区域或地块，谋求合作机会，或通过土地市场招、 拍、挂等形式获得土地。 市场调研 1)

30、 负责根据目标地块信息和公司市场开发战略，组织市场调研。 2) 负责研究目标地块所在区域的土地、房地产相关法律法规及规费政策，并提出对策。 3) 负责撰写调查报告，并组织相关部门进行可行性研究。 项目投资论证 1) 负责对意向项目进行评估分析，提出投资建议。 2) 组织相关部门完成项目投资论证。 3) 组织项目投资决策评审。 项目获取 1) 负责项目前期与政府相关部门的沟通与协调 2) 组织相关部门对计划竞买的土地进行综合分析，编制竞买方案，向公司领导提出竞 标建议。 3) 组织进行竞买投标文件的准备，递交竞买申请书及竞标投标文件，配合公司领导进 行竞标工作。 4) 负责或协助公司领导进行项目

31、谈判，完成项目相关协议的草拟和签署。 5) 负责跟进和监督土地或项目转让合同的履行，负责合同款的支付和补充协议的签订 工作。 6) 负责办理土地获取的其他相关手续。 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第22页共82页 XX 地产公司管理体系文件 22 2.2. 【投资发展中心投资发展中心】拓展部拓展部 职责概述职责概述详细描述详细描述 项目拓展 1) 负责根据公司发展战略，对公司拟拓展的目标城市进行研究和评价。 2) 负责根据公司发展战略，制定土地储备计划。 3) 负责收集土地信息，建立土地资源信息库。 4) 负责寻找符合公司土地储备要求的区域或地块，谋求合作机会，或通

32、过土地市场招、 拍、挂等形式获得土地。 市场调研 1) 负责对意向项目进行初步市场调研，并形成初步调研报告。 项目获取 1) 负责项目前期与政府相关部门的沟通与协调。 2) 组织相关部门对计划竞买的土地进行综合分析，编制竞买方案，向公司领导提出竞 标建议。 3) 组织进行竞买投标文件的准备，递交竞买申请书及竞标投标文件，配合公司领导进 行竞标工作。 4) 负责或协助公司领导进行项目谈判，完成项目相关协议的草拟和签署。 5) 跟进和监督土地或项目转让合同的履行，负责合同款的支付和补充协议的签订工作。 6) 负责办理土地获取的其他相关手续。 说明： 拓展一四部的职责基本相同，主要区别在于各自的目标

33、市场有所区分。根据公司的划分，拓展一部主 要负责环渤海区域；二部主要负责长三角区域；三部主要负责中西部地区；四部主要负责海西和珠三角 区域。 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第23页共82页 XX 地产公司管理体系文件 23 3.3. 【投资发展中心投资发展中心】市场部市场部 职责概述职责概述详细描述详细描述 市场研究 1) 负责根据拓展部提供的目标地块信息和初步调研结果进行深度市场调研。 2) 负责研究目标地块所在区域的土地、房地产相关法律法规及规费政策，并提出对策。 项目策划 1) 根据公司发展战略，负责对意向项目进行初步产品定位，并组织相关部门进行预可 研。 3

34、) 负责制定可研计划，并组织相关部门进行可研。 项目投资论证 1) 负责对意向项目进行评估分析，提出投资建议。 2) 组织相关部门完成项目投资论证。 3) 组织项目投资决策评审。 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第24页共82页 XX 地产公司管理体系文件 24 4.4. 【技术研发中心技术研发中心】 职责概述职责概述详细描述详细描述 产品研发 1) 负责根据产品定位及策划成本价值要求，建立和完善公司“标准店”产品系列，并 据此开展产品规划，指导项目拓展和产品定位工作。 2) 负责建立并完善公司标准店产品的设计质量标准体系和设计技术标准体系。 3) 负责根据产品定位及

35、产品档次的成本和价值要求，提出并落实产品标准。 4) 负责应对政策、客户需求、成本降低等重要课题，组织专题研发并形成研发成果。 设计管理 1) 负责编制项目设计计划和概念规划、建筑/室内/景观方案设计、扩初设计、施工图 设计任务书。 2) 组织相关部门完成对概念规划、建筑/室内/景观方案、建筑扩初、施工图设计成果 的评审。 3) 负责与公司选定的设计单位的对接管理。 设计变更管理 1) 负责组织对设计变更的评审。 2) 配合成本控制中心组织的涉及重大建安成本的变更评审。 3) 负责对涉及客户变更的重大技术和设计方面的评审。 材料设备选型 定板 1) 负责编制材料设备选型定板清单。 2) 组织材

36、料设备的选型定板。 设计成本优化 1) 负责推行限额设计，确保项目在设计上成本受控。 2) 在设计评审阶段，负责对超出目标成本的设计进行方案调整或进行修正。 设计知识管理 1) 负责搜集信息并研究行业整体研发水平和行业产品发展趋势，开展产品调研。 2) 负责总结和分析已完成产品的设计缺陷，并持续改善和优化，完善设计经验教训知 识库。 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第25页共82页 XX 地产公司管理体系文件 25 5.5. 【技术研发中心技术研发中心】管理部管理部 职责概述职责概述详细描述详细描述 资料管理 1) 负责本中心及本中心与其他中心/部门的相关文件的传递或

37、预处理。 2) 负责选型材料封样的保存。 3) 负责设计图纸、技术资料的档案管理并按期提交归档；。 4) 负责设计变更资料的接收、发放及保存管理并按期提交归档。 会议管理 1) 负责跨中心，跨部门协调会等会议的组织和会议决议的跟踪，及会议纪要的整理和 发布。 2) 负责本中心专题会议的组织和会议决议的跟踪。 计划管理 1) 负责根据公司战略和年度经营计划，制定本中心年度、季度及月度工作计划，并跟 踪落实。 2) 负责汇总本中心各项目设计计划及专项设计计划，并跟踪落实。 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第26页共82页 XX 地产公司管理体系文件 26 6.6. 【技术

38、研发中心技术研发中心】建筑部建筑部 职责概述职责概述详细描述详细描述 设计管理 1) 负责编制项目设计计划和概念规划、建筑方案设计、扩初设计、施工图设计任务书。 2) 组织相关部门完成对概念规划、建筑方案、建筑扩初以及施工图设计成果的评审。 3) 负责汇总各专项概念规划、方案、扩初以及施工图设计。 4) 负责与公司选定的设计单位的对接管理。 设计变更管理 1) 组织对涉及客户变更的重大技术和设计方面的评审。 2) 组织涉及重大建安成本的变更的评审。 材料设备选型 定板 1) 负责编制建筑材料设备选型定板清单。 2) 组织建筑材料设备的选型定板。 设计成本优化 1) 负责推行限额设计，确保项目在

39、设计上成本受控。 2) 在设计评审阶段，负责对超出目标成本的设计进行方案调整或进行修正。 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第27页共82页 XX 地产公司管理体系文件 27 7.7. 【技术研发中心技术研发中心】环境部环境部 职责概述职责概述详细描述详细描述 设计管理 3) 负责编制项目的室内/景观设计计划和概念规划、室内/景观方案设计、扩初设计、 施工图设计任务书。 4) 组织相关部门完成对室内/景观的概念规划、方案、扩初及施工图设计成果的评审。 5) 负责与公司选定的设计单位的对接管理。 材料设备选型 定板 3) 负责编制室内/景观材料设备选型定板清单。 4) 组

40、织室内/景观材料设备的选型定板。 设计成本优化 3) 负责推行限额设计，确保项目在设计上成本受控。 4) 在设计评审阶段，负责对超出目标成本的设计进行方案调整或进行修正。 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第28页共82页 XX 地产公司管理体系文件 28 8.8. 【技术研发中心技术研发中心】研发部研发部 职责概述职责概述详细描述详细描述 产品研发 5) 负责根据产品定位及策划成本价值要求，建立和完善公司“标准店”产品系列，并 据此开展产品规划，指导项目拓展和产品定位工作。 6) 负责建立并完善公司标准店产品的设计质量标准体系和设计技术标准体系。 7) 负责根据产品定

41、位及产品档次的成本和价值要求，提出并落实产品标准。 8) 负责应对政策、客户需求、成本降低等重要课题的研发，并组织专题研发形成研发 成果。 设计知识管理 1) 负责搜集信息并研究行业整体研发水平和行业产品发展趋势，开展产品调研。 2) 负责总结和分析已完成产品的设计缺陷，并持续改善和优化，完善设计经验教训知 识库。 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第29页共82页 XX 地产公司管理体系文件 29 9.9. 【建设开发中心建设开发中心】 职责概述职责概述详细描述详细描述 工程变更管理 1) 负责公司各项目的工程变更的审核。 工程标准化 2) 负责搜集行业、竞争对手的工

42、程技术数据，掌握当前房地产行业工程技术发展状况， 建立并完善集团工程技术信息库。 3) 负责建立并完善集团工程管理知识共享机制，促进先进管理经验和典型案例在各项 目间的分享。 4) 负责建立并完善集团工程技术标准和工程管理标准，并负责对项目部的培训、监督。 5) 组织开展集团“四新”应用管理。 工程监控 1) 负责审核各项目施工组织设计方案、施工进度计划，为项目部提供技术支持，并监 控实施。 2) 负责审核项目施工过程中重大技术方案，并监控实施。 3) 负责建立工程检查和巡检制度，对各项目进行现场检查，确保进度与质量受控。 4) 负责对现场检查发现的和项目部上报的工程管理问题提出整改要求，并监

43、督实施。 5) 负责依据各项目现场检查情况和工程管理月报分析结果，组织项目间横向评比，并 向集团绩效管理部门提供相关数据。 6) 负责组织论证各项目部上报的工程重大质量事故，并反馈处理意见。 7) 配合各项目进行图纸关键技术交底和图纸审核工作。 计划管理 1) 负责项目总控计划的编制和监督执行。 2) 负责 工程档案管理 1) 制定技术资料管理制度，对项目部的资料管理情况进行监督； 2) 收集各部门的工程设计、施工管理案例，归类整理，建立案例库； 3) 审核和移交项目竣工后的工程技术档案。 其他 1) 组织项目竣工初验。 2) 负责公司工程项目信息统计 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产

44、公司组织管理手册 第30页共82页 XX 地产公司管理体系文件 30 10.10.【建设开发中心建设开发中心】管理部管理部 职责概述职责概述详细描述详细描述 计划管理 1) 负责公司项目总控计划的编制。 2) 负责各项目 工程档案管理 1) 负责项目工程档案的建立和管理。负责项目工程技术资料、洽商、工程日志、质量 记录等工作资料的收集、整理并及时归档，并统计分析相关数据； 2) 负责各种前期手续和文件的归档和管理； 3) 负责设计规划方案和施工图纸的管理和发放、收回、变更登记； 4) 根据国家和公司档案管理办法，定期检查施工单位、监理单位工程档案的规范管理； 5) 负责组织竣工资料的档案移交（

45、向政府档案馆的移交） 文件流转 1) 负责各地产公司提交的文件在各中心、部门之间的流转。 2) 协助各地产公司解决提交到其他中心的问题。 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第31页共82页 XX 地产公司管理体系文件 31 11.11.【建设开发中心建设开发中心】工程部工程部 职责概述职责概述详细描述详细描述 工程标准化 1) 负责建立和完善公司工程质量、安全、文明、技术标准体系。 工程知识管理 1) 负责搜集行业、竞争对手的工程技术数据，掌握当前房地产行业工程技术发展状况， 建立并完善公司工程技术信息库。 2) 收集质量通病信息，建立质量通病资料库，组织内部或邀请外部

46、专家进行研究攻关， 为项目中出现的质量通病提供解决方法。 3) 负责建立并完善公司工程管理知识共享机制，促进先进管理经验和典型案例在各项 目间的分享。 4) 组织开展公司“四新”应用管理。 工程变更管理 1) 组织各项目的工程变更管理 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第32页共82页 XX 地产公司管理体系文件 32 12.12.【建设开发中心建设开发中心】质监部质监部 职责概述职责概述详细描述详细描述 工程监控 1) 负责审核各项目施工组织设计方案、施工进度计划，为项目部提供技术支持，并监 控实施。 2) 负责审核项目施工过程中重大技术方案，并监控实施。 3) 负责

47、建立项目工程检查评估标准，作为检查评估的依据。 4) 负责建立工程检查和巡检制度和计划，对各项目进行现场检查，确保进度与质量受 控。 5) 负责对现场检查发现的和项目部上报的工程管理问题提出整改要求，并监督实施。 6) 负责依据各项目现场检查情况和工程管理月报分析结果，组织项目间横向评比，并 向集团绩效管理部门提供相关数据。 7) 负责组织论证各项目部上报的工程重大质量事故，并反馈处理意见。 8) 配合各项目进行图纸关键技术交底和图纸审核工作。 其他 1) 组织项目竣工初验。 文件编号 版本/修订 A/0 XX 地产公司组织管理手册 第33页共82页 XX 地产公司管理体系文件 33 13.13.【成本控制中心成本控制中心】 职责概述职责概述详细描述详细描述 成本管理体系 建立 1) 负责建立和实施成本管理体系，管理和控制项目总体成本。 2) 负责指导并审核地产公司成本管理体系。 3) 负责建立项目成本监控预警机制。 全流程 成本管理 1) 负责项目可研阶段的全成本测算。 2) 负责产品定位阶段的建安成本估算。 3) 负责提出方案、扩初、施工图限额设计要求。 4) 负责方案设计阶段的建安成本匡算。 5) 组织各专业测算，包括勘察设计、管理及财务费用、土地成本费用、营销费用等的 测算，并形成目标成本。 6) 负责施工图完成后工程量清单的编制工作。 7) 负责项目总施工图完