神山国际生态精品农业休闲度假村项目可行性研究报告.doc

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1、神山国际生态精品农业休闲度假村 项目可性行研究报告项目可性行研究报告 安徽神山旅游发展有限公司 二九年十月 安徽神山旅游发展有限公司 2 目目 录录 1.1. 项目总论项目总论4 4 1.1. 项目背景 .4 1.2. 可行性研究结论 .6 2.2. 项目建设内容项目建设内容8 8 2.1项目概况 .8 2.2项目建筑规模概况 .8 3.3. 项目投资环境及市场研究项目投资环境及市场研究9 9 3.1全椒概概况 .9 3.2全椒房地产与旅游市场分析 11 4.4. 项目地块解析项目地块解析1 13 3 4.1项目位置 13 4.2本次可行性研究范围 13 4.3项目地块解析 13 5.5. 项

2、目定位及发展设想项目定位及发展设想1 14 4 5.1项目整体市场定位 14 5.2客户定位 14 5.3价格定位 14 6.6. 项目开发建设进度安排项目开发建设进度安排1 16 6 6.1有关工程计划说明 16 6.2施工横道图 16 7.7. 环境保护及相关措施环境保护及相关措施1 16 6 8.8. 新型环保建筑材料的应用新型环保建筑材料的应用2 21 1 安徽神山旅游发展有限公司 3 9.9. 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措2 23 3 9.1项目总投资估算 23 9.2资金筹措 24 10.10.销售及经营收入测定销售及经营收入测定2 26 6 10.1 物业销售收入估算 2

3、6 10.2 销售利润 26 11.11.财务分析财务分析2 28 8 11.1 赢利能力分析 28 11.2 项目盈亏平衡分析 28 12.12.项目运营管理项目运营管理2 29 9 13.13.项目拆迁安置计划项目拆迁安置计划2 29 9 14.14.社会效益和影响分析社会效益和影响分析2 29 9 15.15.可行性研究结论可行性研究结论3 30 0 附件一：项目平面位置图 附件二：项目规划方案图 附件三：建设项目选址意见书 附件四：企业相关资料 附件五：验资报告书 安徽神山旅游发展有限公司 4 1. 项目总论项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称： 神山国际生态精品农业休闲度

4、假村 1.1.2 开发公司 安徽政和置业投资有限公司是安徽神山旅游发展有限公司唯一出资方，企业性质是 内资有限公司，安徽神山旅游发展有限公司是本项目开发的法人主体。 1.1.3 企业简介 1.1.3.1 安徽政和置业投资有限公司 一家新型高起点、标新立志拥有现代经营管理模式的房地产开发企业，成立于 2006 年 9 月 5 日，公司注册资本为人民币 2000 万元整，截止 2008 年 12 月份公司资产总计 37145 万元，公司主营房地产开发、销售及信息咨询服务。政和置业公司现有的管理人 员和在编人员绝大部分是大、中专以上学历或相关专业的中、初级职称，在经历了市场 的风雨后，已基本上形成了

5、一系列科学的管理方式和市场应变能力，为将来企业的稳步 发展奠定了基础。 政和人秉承“以人为本，开拓创新”的经营理念，以“成就企业，造 就人才，有益社会，服务大众”的企业宗旨，为合肥人民创建新颖优质、布局合理、环 境优雅的美好家园。 1.1.3.2 安徽神山旅游发展有限公司 安徽神山旅游发展有限公司是安徽政和集团旗下一家创新型、高起点、经营管理现 代化的旅游地产企业，公司成立于 2009 年，公司注册资本为人民币 1000 万元整。公司 拥有一支年轻化、现代化、高素质、高效率的专业管理团队，公司现有管理人员平均年 龄 30 岁，本科以上学历占 90%以上，其中研究生占 30%以上，有专业的高、中

6、、初级职 称人数占 70%，大多数管理人员具有多年大型旅游企业管理经验。公司将秉承“以人为 安徽神山旅游发展有限公司 5 本，开拓创新”的经营理念，坚持“人的价值高于物的价值、社会价值高于企业价值” 的核心价值观，为社会创建新颖优质、布局合理、环境优雅、服务一流的旅游度假胜地。 安徽神山旅游发展有限公司正在为建设中国优秀旅游度假区而不懈拼搏，热忱欢迎社 会优秀人才加盟。 安公司成立后，通过租赁和挂牌取得了本项目土地，目前土地的权证正在办理过程 中。1.1.4 研究工作依据 (1) 房地产开发项目经济评价方法 (2) 建设项目经济评价方法与参数 (3) 滁州市建设工程价格信息 (4) 企业的相关

7、资料 (5) 本项目相关的优惠政策。 1.1.5 项目开发所需办手续 （1）项目土地的权证取得 本项目地块拟于 2009 年 12 月 20 日通过国土部门挂牌取得，目前土地的各种权证正 在办理过程中。 （2）项目进展 目前项目设计处于规划设计评审阶段，工程地质初步勘察已经完成。目前正处于前 期开发施工准备阶段。 由于项目所处地段目前仍为陌生区域，项目生活用水、污水排放、供电等市政配套 设施由我方配合政府解决。 （3 3）结论）结论 项目开发手续合理合法。 安徽神山旅游发展有限公司 6 1.2 可行性研究结论 1.2.1 市场预测 本项目距离市区约 8 公里，约 20 分钟车程，同时，项目周边

8、居住积少量地缘性居民， 本项目定位为面向周边商务成功人士、社会精英、城市群高级白领、小资；产品档次定 位为中高档次，最具超级的性价比的旅游度假休闲产品，根据对长三角市及项目周边房 地产市场的研究，本项目具有良好的自然环境及极高产品性价比，从客户旅游度假阶段 分析，南京、安徽省、长三角区域已步入了远区置业与城际度假并行的相对成熟阶段而 且郊区房地产销售比例以及旅游收入日益提高，有利于本项目周边区域整体发展，因此， 本项目经过规模开发，成熟配套，便捷交通、幽雅环境等必将成为当地经济的亮点及区 域名片。 1.2.2 工程建设进度 项目计划基本同步开始建设，2009 年 12 月开工，计划开发期为 5

9、 年。20014 年底 竣工。 1.2.3 投资估算及资金筹措 项目总投资为 8-10 亿元，折合约 1.5 亿美元。 项目总投资估算表 序号项目名称总额（万元） 1 土地成本 10000 2 前期工程费 5000 3 建安工程 70000 5 管理费 5000 安徽神山旅游发展有限公司 7 6 不可预见费 5000 7 财务费用 5000 9 合 计 100000 项目综合评价结论项目综合评价结论 (1)(1) 项目建设后续资金有保证 项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款、销售回款、经营收入。 (2)(2) 项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境，完善产业功能，增加财政税收，创

10、造就业机会。 (3) 项目经济效益属行业正常水平 项目主要经济指标 序号项目 单位指标 1 占地亩 30000 2 总建筑面积万 m2 20 3 项目总投资万元 100000 4 项目销售收入万元 115000 5 税后利润万元 14175 6 投资净利润率 （税后） 14.175% 2 项目建设内容 安徽神山旅游发展有限公司 8 2.1 项目概况 项目总占地面积约 3 万亩，总建筑面积为 20 万平方米，其中公建及市政配套建筑面 积为 6000 平方米。 项目主要配套市政设施由项目自身配套解决，如在项目区附近建设自来水厂、污水 处理厂、变电所及天然气站等，所有设施仅供项目本身服务。 项目地块

11、控制指标 序号 用地性质 用地面积（亩） 容积率 1 综合用地 30000 0.5 2.1项 目建筑规模概况 序号物业类型建筑面积（万 m2） 1 生态居住 15 2 商业 2 3 体育运动休闲 2 4 综合配套 1 安徽神山旅游发展有限公司 9 3 项目投资环境及市场研究 3.1 县城概况 3.1.1 地理位置： 全椒县位于安徽省最东部，与经济发达的长三角地区山水相连，是安徽以及中西 部地区实施“东向战略” ，融入长三角的通道前沿，也是长三角经济发达地区向中西部地 区产业转移的第一阶梯。所在北纬 31513215，东经 1174911825。东依 南京 48 公里，距上海 360 公里，北邻

12、滁州 18 公里，西接合肥 98 公里，南距马鞍山 70 公里。 人口面积：全县总人口 46 万人，县城（襄河镇）人口 11 多万人，总面积 1568 平方 公里，东西长 58 公里，南北长 44 公里。耕地面积 4 万公顷。 3.1.2 交通资源： 陆路交通方面，境内将有两条高速公路，三条高速铁路，有六个高速公路道口，两 个火车站。两条高速公路是指合宁高速和和正在规划设计的沿江高速。三条高速铁路是： 南京西安的宁西铁路和沪汉蓉城际快速通道以及正在建设中的京沪高速铁路,宁西 铁路、沪汉蓉城际铁路已通车运营。京沪高速在全椒县县城东北；空运方面，县城距南 京禄口国际机场和合肥骆岗机场仅 1 小时里

13、程，即在一小时之内可以同时选择两个机场。 水运方面，距全国最大的内陆港口南京新生圩港仅一小时里程，境内 400 吨位船舶可通 过六级航道直达长江。 安徽神山旅游发展有限公司 10 3.1.3 气候地质： 属北亚热带向暖温带过渡性气候,春季温和多变，夏季炎热多雨,秋天天高气爽，冬 天寒冷干燥，常年风向多为东北风，年平均气温 15.40C,年平均降水量 840-980mm,全年 无霜期大于 210 天。土壤养分：缺磷，有机质和全氮含量偏低，速效钾含量偏上，PH 值 为中性。 3.1.4 历史文化： 全椒建制于西汉，历史文化深厚，境内古迹众多，民风淳朴。明代四大高僧之一憨 山大师和开讽刺小说之先河儒

14、林外史的作者吴敬梓都出生在这片文化底蕴深厚的土 地上。 3.1.5 经济发展： 2007 年全县实现地区生产总值 41.4 亿元，比上年增长 13.6%。实现财政收入 3.21 亿元，增长 36.6%。全社会固定资产投资完成 32.2 亿元，增长 82.0%。城镇在岗职工年 人均工资 16244 元，增长 29.5%。农民年人均纯收入 4061 元，增长 22.2%。年末金融机 构各类存款余额达 42.8 亿元，增长 9.7%；贷款余额达 23.9 亿元，增长 17.5%。全年实 现社会消费品零售总额 14.5 亿元，增长 17.3%。全椒以“生态立县、科教兴县、工业富 县”的发展战略。拥有皖

15、东第一家上市公司全柴动力股份有限公司等一批骨干企业，已 经形成了机械制造、服装玩具、医药化工、粮油饲料加工、建材生产的五大支柱产业， 工业基础较为厚实。 3.1.6 开发区概况： 安徽省全椒综合经济开发区位于县城北郊，总体规划面积 11.18 平方公里，规划控 制区域面积 17 平方公里，以汽车及汽车零部件、机械制造、电子电器、农副产品加工、 轻纺出口产品加工、物流配送、三产服务业为主导，着力培养高新技术产业和无污染产 业。区内采用“一区多园”的模式，设立综合工业园、省投电子工业园、全柴工业园、 商景投资园和综合服务区、居住休闲区、仓储区等生产基地和生活社区，是唯一被中国 欧盟商会向其成员推荐

16、的县级经济开发区。 安徽神山旅游发展有限公司 11 3.2 全椒县区域近年来整体市场变化态势 整体概述滁州紧邻长三角，周边市场潜力巨大，资源十分丰富。近年来，滁州市积 极推进与南京的同城化步伐，目前已在产业、规划、机制和基础设施建设等多个领域与 南京实现了同城化对接。根据国家发展战略，安徽皖江城市带即将被列入全国产业转移 示范区，而享有地利之便的滁州将成为产业转移的首选地和第一站，这也是广大投资商 们的关注点之一。 近年来，该市通过在农村推进的村庄整治和土地置换，腾出了大量发展用地供企 业选择。去年以来，该市不断强化机关效能建设，打破了企业落户、项目落地过程中的 瓶颈问题，缩短了审批流程，简化

17、了办事程序，降低了企业成本 3.3 地产市场概述 全椒县目前的房地产住宅以老建筑样式居多，因城市土地资源丰富和人们长久 以来多年的生活习惯导致以前的住宅多为平房和四五层的普通多层楼房，随着城市现 代化的发展进程，房地产开发和建设也都向着规模化、产品档次化方向发展，只是目前 吸收和引进的先进理念还很缺少，主要表现在住宅房型的外观、户型、景观等规划设计 的滞后性上。 市场调查统计显示：2008 年多层住宅市场开发量增幅较大，共包含原有项目的后期 建设和多个新项目的建设，上市总量约达到 30 万，08 年全椒县房源供应基本满足市 场需求，在进入 09 年到现在，市场需求量增大。 3.4 09 年的房

18、地产开发主要下特征： （）开发规模扩大。今年经济复苏，全椒加快了旧城改造的步伐，带动了新一轮 的开发热潮，房地产计划投资保持了较强的增长势头，开发规模明显扩大。 （）开发后劲增强。随着城市化进程的加快，今年全椒县的新开工项目增多，土 地开发投资加大，土地购置面积增加，房地产开发后劲增强。 （）产销衔接脱钩。今年全椒县房地产开发企业在增加投资的同时，加大了对商 安徽神山旅游发展有限公司 12 品房销售的力度，使商品房的产销衔接脱钩，销略大于产的供求状况。 （）商品房销售势头良好，个人购房踊跃。随着住房制度改革的深化和人们投资 住房理念的进一步增强，今年全椒县商品房销售火热。 （）商品房开发品牌意

19、识增强。目前全椒县商品房开发显著特点是开发企业更注 重品牌意识，在保证商品房开发质量和适用功能外，开发企业在房屋结构、外观造型、 区内配套设施、物业管理、环境绿化等方面增加投资，形成了各开发企业风格迥异的建 筑特色。 进入 2009 年，全县将动工多处大规模的旧房改造项目和超大规模的住宅社区的兴建， 但产品建设仍停留在单一化的普通多层住宅，房价也在已每年 12%左右的速度不断攀升。 全椒县住宅市场和商业市场的发展建设与其它同类城市相类比，住宅市场开发量较大， 但开发理念相对落后，具备现代化居住环境和高质量的住宅十分缺乏。 可以预测，全椒县房地产市场新一轮的开发高潮期即将到来，升值空间和潜力较大

20、， 可以断言全椒县未来五年极具发展潜力的地区；关键在于开发经营者是否具备独到的眼 光、超前的意识运用正确的策略挖掘出市场的空白点。 安徽神山旅游发展有限公司 13 4.项目地块解析 项目位置（见附图） 。 本次可行性研究范围 序号 用地性质用地（亩）容积率 1 综合用地 30000 0.1 4.1 项目地块解析 4.1.14.1.1 地表状况 项目地块内为林地、农田、荒地、水塘等，地块内开发强度较低，周边湖水环绕， 且无任何工业设施。 4.1.24.1.2 周边配套状况 目前地块内几乎无任何配套设施，所有配套设施基本由我司解决。其中，正式用电 由市供电公司提供 10KV 供电线路至地块红线边，

21、自来水水源取自，污水经达标处理后排 放至政府指定区域。商业设施位于本次项目开发范围之内，其他设施将陆续建成。 4.1.34.1.3 规划建筑面积 序号序号物业类型建筑面积（万 m2） 1 住宅(可售可售) 15 4 建筑面积总计 20 安徽神山旅游发展有限公司 14 5 项目定位及发展设想 5.1 项目整体市场定位 根据对项目的优劣分析及周边项目竞争状况分析，我们考虑本项目适宜定位为： 最具性价比的旅游度假区、生态居住区。 5.2 客户定位 根据我们的项目特性，我们的客户主要定位为： 社会精英、成功人士、商务人员、 高级白领、政府机关以及社会团体等等。 5.3 价格定位 通过对南京市及项目周边

22、区域的房地产市场调查及本项目已开发项目发展状况，本 项目主要运用市场比较法分析得出初步价格建议。 物业类型销售均价（元/m2） 生态住宅单价 8000 其他物业暂不考虑销售 说明：上述销售单价是毛坯交房标准。 安徽神山旅游发展有限公司 15 6 项目开发建设进度安排 6.1 有关工程计划说明 根据项目的开发规模、市场承接力等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如 下： 项目计划基本同步开始建设，2009 年 12 月开工，计划开发期约为 5-8 年。2017 年 全部竣工。 6.2 项目总进度计划图 详见附表附表 1 1 安徽神山旅游发展有限公司 16 7 环境保护及相关措施 7.1 建设项

23、目环境现状 （1）项目地理位置： 本项目位于全椒县西北部，界于南京市和合肥市之间，南部与宁合高速通道相邻， 距离全椒县城约 10 公里，交通便捷，属于长三角与中部省份结合带。 （2）土地利用现状 现状土地利用强度不足千分之一，主要为居住用地，地块内开发程度低，因此无公 共服务设施，无市政公用设施。 （3）建设项目水文、气象 本地块以山体及林地为主，拥有良好环境条件的同时，必须处理环境与人协调的生 态问题。作为区域级的景观区，因此地块临近的部分应做好周边的绿化及保护规划，留 有足够的绿化开敞空间，并且尽量处理好水域、山体、林地、居住区的之间各种关系， 避免大面积的改造水面、河道、山体等。 本项目

24、所在地属北亚热带季风气候，空气湿润，四季分明。雨量适中，常年平均降 水量 1000 毫米。日照充足，年平均气温 16.7。全年无霜期 230 天。除偶遭水旱外， 无其它自然灾害。 （4）道路交通现状 地块内部道路为以前上山砍伐小道，道路未成系统，道路宽度约为 2-5 米。地块外 围公交不可达，内部并无其他交通设施。 7.2 建设项目对环境可能造成影响 废气：本项目施工期主要废气污染源为施工扬尘及装饰工程中油漆、涂料等产生的 有机废气；营运期主要是居民煤气燃烧废气及地下车库尾气，污水处理厂未建成之前污 安徽神山旅游发展有限公司 17 水处理设施运营时产生的废气等。 废水：本项目施工期废水主要来自

25、施工活动自身产生的污水及施工人员的生活污水； 营运期废水主要是居民日常生活产生的废水及会所产生的污水等。 噪声：本项目施工期噪声主要来自施工机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声； 营运期噪声主要来变电箱运行时产生的噪声、汽车车库的交通噪声级人员社会活动噪声 等。 固体废物：本项目施工期固体废物主要来自基坑开挖产生的土石方、建筑垃圾，涂 料、油漆包装桶及施工人员产生的生活垃圾等；营运期的固体废物主要是居民日常生活 产生的垃圾、公建产生的垃圾等。 7.3 环境保护的主要措施 7.3.1 废气废气 （1）建设期 施工单位对主要产尘部位采取洒水抑尘，抑尘效率可达 65以上；大风天气进行覆 盖、4 级风

26、以上天气不进行扬尘作业；运输车辆进入施工场地应低速行驶，或限速行驶， 减少产尘量；对施工期现场四周加设高约 3 米的围墙等措施以降低施工期扬尘对外界的 污染。 爆破过程严格按照爆破安全规程 （GB6722-2003）要求进行，并在爆破过程中覆 盖爆被，能够有效地防止爆破粉尘的产生。 项目选用符合国家质量标准的绿色人造板材、胶粘剂、涂料、墙纸等装修材料，严 格按照标准的装修工艺和流程施工，将装修过程中有害物质的排放降至最低。 （2）营运期 使用的小汽车发动机排放的尾气要符合轻型汽车污染物排放标准 （GWPB11999）的要求。在各类气象条件下对环境影响贡献值均低于评价标准限值，各 安徽神山旅游发

27、展有限公司 18 敏感点的叠加浓度均满足评价标准要求。不会对周围大气环境造成明显影响。 建议区内内污水处理工艺采取好氧生物处理工艺并采用反应器负压运行，管道收集， 活性炭过滤方式处理居民区内污水处理产生的恶臭，能够满足恶臭污染物排放标准 （GB145541993）的要求。 7 7. .3 3. .2 2废水 （1）建设期 施工期生产废水水质较清，主要含有悬浮物等，本项目拟建立污水处理设施，在区 内内污水处理设施建成之前，要求在施工场地建立旱厕，污水等定期运往农田施肥，不 外排；区内内污水处理设施建成运行之后，施工期生活污水经处理达标后，经本工程污 水管网排放。 （2）营运期 污水处理厂未建成之

28、前，区内设污水处理设施，采用生物接触氧化工艺处理区内内 产生的生活污水。出水能够达到污水综合排放标准 （GB8978-1996）一级标准限值要 求。 污水处理厂建成之后，生活污水经化粪池处理后，经污水管网最终进入污水处理厂 处理。 7.3.3 噪声噪声 （1）建设期 施工期噪声主要来源于基础工程土石方的爆破声，固废外运、建筑材料运输、土石 方外运等产生的交通噪声，施工期间施工作业噪声及施工机械噪声等。 拟采用的环保措施主要有：对施工期现场四周加设高约 3m 的围墙，以降低噪声污染； 尽量使用低噪声的建筑施工机械；施工现场应合理布置；对于爆破噪声，采用多排孔微 安徽神山旅游发展有限公司 19 差

29、挤压式爆破，梅花形布孔；在设计边坡轮廓线上设光面爆破孔（斜孔） ；清渣后预留保 护层用小炮消除等，可使爆破符合城市区域环境振动标准的要求。 （2）营运期 营运期噪声主要是区内车辆噪声、配套设备噪声和周围道路的交通噪声。 对于进出区内的车辆应禁鸣喇叭、减速慢行、设路障等，减少车辆噪声对住宅区居 民的影响；各设备间应设计独立基础，配套设备选用低噪声设备，设减震器、橡胶接头， 墙壁设吸音材料及隔音门；对于道路交通噪声，加强绿化。噪声排放符合城市区域环 境噪声标准 （GB3096-93）中的相应标准要求，不会对区域声环境产生明显影响。 7.3.4 固体废物固体废物 （1）建设期 尽量避免土石方的外运，

30、本工程内部填土；对于建筑垃圾要分类收集，集中存放， 将其中可作为原材料再生利用的成分进行回收再利用，其他成分进行填埋处理。 （2）营运期 居民和办公产生的生活垃圾，置于垃圾桶中，由环卫部门定期外运至城市垃圾场处 理；商业垃圾，主要为外包装垃圾，大多为可再利用的物品，由相关单位统一回收处理； 办公垃圾中的硒鼓、废旧电池不应与生活垃圾混装，物业管理应及时提醒，并集中收集 后交有关部门统一处置。 7. 4 环境影响评价结论 7.4.1 项目选址合理性： 本工程选址处地理位置优越，信息畅通，水、电、气等配套设施齐全，且区内占地 为住宅用地，用地手续已经得到了胶南市国土资源局的审批，因此本项目符合区域发

31、展 规划，项目选址是可行的。 安徽神山旅游发展有限公司 20 7.4.2 环境现状评价结论： 评价区大气环境质量现状总体良好，符合环境空气质量二级标准的要求，且有较大 的环境容量；如山湖的现状水质按类标准衡量。地区地下水质良好；白天和夜间声环 境质量能够达到城市区域环境噪声标准(GB3096-93)2 类标准要求，声环境质量良 好。 7.4.3 施工期环境影响评价结论： 区内完全建成入住还需约 16 个月左右，在此期间将不可避免地对周围居民，以及区 域环境造成较大范围的明显影响，主要集中于施工机械噪声、进出运输车辆噪声、道路 和工地扬尘、建筑垃圾堆放等问题，由于施工期只是暂时的，只要建设方能够

32、严格按照 本报告中所述的环境保护措施进行施工，则施工期对周围环境的影响是可以接受的。 7.4.4 建成营运期环境影响评价结论： 本项目废气、废水和噪声均可实现达标排放，不对周围环境造成影响。本项目用 地选址符合规划，项目有很好的经济效益、社会效益和环境效益，可以把先进的国际化 都市发展理念、经营管理模式引入和县，将如山湖开发成生态、休闲、旅游、别野融为 一体的生态旅游胜地。 因此认为，在全面落实本报告提出的各项环保措施的基础上，切实做到“三同时” ， 并在使用期内持之以恒加强管理，从环保角度来看，主要污染物做到达标排放，项目建 设对周围环境影响不大，本项目的建设是可行的。 8 新型环保建筑材料

33、的应用 新型环保建筑材料的应用是保证住宅功能和舒适度的前提下，要坚持开发与节约并 举，把节约放到首位。在规划、设计、建造、使用、维护全寿命过程中，尽量减少能源、 土地、水和材料等资源的消耗，并尽可能对资源进行循环利用，实现资源节约和循环利 用的住宅。 安徽神山旅游发展有限公司 21 节能：一是通过科学的规划布局、合理的功能分区以及住区布置；二是通过建筑朝 向、体形系数等规划设计手段；三是通过提高建筑围护结构保温隔热性能以及设备和管 线的节能，来减少能源消耗。 在建筑围护材料中，本项目将优先选用轻质墙体材料、断桥铝合金窗体材料、塑钢 门窗环保材料、外墙保温材料等环保节能建筑材料，以减少使用能耗、

34、减小建筑全寿命 使用成本，主要节能措施如下： 在工程建设中普遍应用了传热系数低、隔热效果好的加气混凝土隔热层技术； 采用密封性好、节能作用明显的塑钢门窗以及外墙双层玻璃技术； 严格按照国家强制标准审查窗墙面积比； 开展墙体材料革新工作，外墙材料重点推广应用隔热性能好的加气混凝土砌 块； 是使用环保、节能型聚苯乙烯板建筑材料，增强建筑维护结构的保温隔热性 能； 是积极引导可再生能源太阳能的应用，住宅区内普遍使用太阳能、安装了太 阳能路灯； 充分利用地下水做为自然冷源，在夏季作为冷却水为空调系统提供冷量。 节水：一是在项目规划中，充分考虑水资源开采利用与补给的平衡关系，以及城市 供水与排水系统对节

35、水的有效性；二是在住宅区内中，通过雨水收集利用、生活废水收 集与处理回用等住宅节水措施和设备，解决非优质用水的来源；三是在住宅区内中，通 过分质供水、推广应用节水器具等住宅节水措施与设备，节约用水。 节材：一是本项目推广应用高性能、低材耗的建筑材料（如高强混凝土、高强钢筋 等） ；二是本项目所有物业均实行一次装修到位的可选式菜单，减少耗材、耗能和环境污 染。 安徽神山旅游发展有限公司 22 9. 投资估算及资金筹措 9.19.1项目总投资估算 根据测算，项目的总投资为 100000100000 万元（含地价，折合美元 1.5 亿美元） ，详见 下表： 项目总投资估算表 序号项目名称总额（万元）

36、 1 土地成本 10000 2 前期工程费 5000 3 建安工程 70000 5 管理费 5000 6 不可预见费 5000 7 财务费用 5000 9 合 计 100000 9.1.1 总投资估算说明 （1）土地成本 根据土地出让与租赁价格，本项目土地成本分摊成本为 3.3 万元/亩，计 30000 亩， 土地总价约 10000万元。 （2）前期工程费 安徽神山旅游发展有限公司 23 前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用、土地平整费、政府规费等， 费用确定主要参考近期行政事业性收费一览表及本项目的优惠政策，项目前期费用 5000 万元。 （3）建安工程费 包括基础、主体、水电安装

37、、室内外配套工程等，此项费用根据项目分期开发情况， 结合工程施工进度计划投入。费用确定主要参考近期市建筑工程价格信息 ，项目建安 工程费为 70000 万元。 （4）管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动 而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产 税等。按市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述 3 项之和 的 0.5%计取，项目管理费为 5000 万元。 （5）不可预见费 由于项目拆迁主要由于政府牵头、企业配合，项目其他费用已充分考虑，同时我公 司控制项目成本能力较强，不可预见费按总投资的 0

38、.5%计取较为合理，项目不可预见费 为 5000 万元。 （6）财务费用 目前项目开发资金暂定全部以自有资金及销售回款，销售回款不足，加上少量贷款， 财务费用预计为 5000 万元。 9.2 资金筹措 目前项目开发资金暂定全部以自有资金及销售回款，销售回款不足，则全部为自有 资金， 安徽神山旅游发展有限公司 24 项目资金构成 序号项目资金(万元)比例 1 自有资金 3000030% 2 银行融资 1000010% 3 销售收入 6000060% 4 总投资 100000100% 安徽神山旅游发展有限公司 25 10 销售及经营收入测定 10.1 物业销售收入估算 10.1.1 项目销售收入测

39、算 项目所有销售收入均基于毛坯交房标准，销售过程中将根据客户需求，提供 精装修菜单，销售单价亦将随之调整。 物业类型单位面积（万 m2） 销售均价(元 /m2) 总价(万元) 生态住宅 m2157000105000 10.1.2 销售税金及附加测算 按当地房地产销售税费计算，综合税率约为销售税率的 6%。项目销售税 金及附加合计为 5040 万元。 10.2 销售利润 经测算项目的利润总额、税后利润（净利润） 、成本利润率等指标详见下表： 序号项目计算公式金额（万元） (1) 销售收入 105000 (2) 开发成本 70000 (3) 销售费用 （1）5% 5250 安徽神山旅游发展有限公司

40、 26 (4) 销售税金及附加 6300 (5) 财务费用 10000 (6) 利润总额 (1)-(2)-(3)-(4)- (5)13450 (7) 所得税 （6）25% 3363 (8) 净利润 （7）-(6) 10087 (9) 销售净利润率净利润/销售收入 9.6% 安徽神山旅游发展有限公司 27 11 财务分析 11.1 赢利能力分析 经测算，总投资约为 100000 万元，开发期为约 5-7 年，税后利润约为 9000 万元，税后销售净利润率为 9.6%，即使考虑一定财务成本及不可预见费用，项 目的盈利水平也在正常范围之内。 因此，项目具有较好的盈利水平。 11.2 项目盈亏平衡分析

41、 项目盈亏平衡点（临界点） ，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相 等的状态。分析如下： 在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可知，当住 宅销售率达 70%，项目即可保本。 根据市场及项目定位分析，该项目住宅部分的保本销售价格及销售率容易实 现。 安徽神山旅游发展有限公司 28 12 项目运营管理 本项目属于房地产开发项目，绝大部分物业开发后均销售，所有权为置业业 主。因此，本项目建设后的项目管理主要为物业管理。 本项目建设成后，物业管理将由神山物业管理有限公司承担，神山物业管理 有限公司作为集团旗下全资子公司之一，管辖物业面积超过 50 万平方米、现有 员工总计 10

42、0 余人。 神山物业管理公司将高科技工具与人性化服务相结合，为业主的安全、生活 起居、社区环境及文化生活等方面提供全面的服务。 神山物业管理公司的服务不仅保证了本项目的后期维护，更为项目的良性运 营及物业升值提供了有效保障。 13 项目拆迁安置计划 此项目现已完成补偿安置。 14 社会效益和影响分析 14.1 改善区域环境，完善城市功能，加快片区的房地产市场发展进程 本项目的建成将进一步改善区域环境，提升区域形象，加快当地的房地产市 场发展进程。 14.2 增加财政税收 本项目的建设预计将为国家创造销售税费相关税收 96639663 万元。 14.3 创造就业机会 项目的开发建设，将会给建筑业、建材业、金融、保险、广告等多个行业创 造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的机会。 安徽神山旅游发展有限公司 29 15 可行性研究结论 (1) 项目建设后续资金有保证 项目建设资金来源于自筹资金及项目销售回款。 (2) 项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创造就业 机会。 (3) 项目经济效益属行业正常水平 本项目的税后净利润 9.6%。在行业的正常水平范围内。 安徽神山旅游发展有限公司 30