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1、恒鑫名城现建项目研究分析报告恒鑫名城一期G03号地块项目研究分析报告20098-7-1目 录1 总 论11.1 公司介绍11.2 项目概况11.3 项目用地指标31.4 可行性研究的依据32 投资环境52.1 重庆市经济社会发展现状52.1.1 重庆市经济发展现状52.1.2 重庆市社会发展现状92.1.3 重庆市房地产开发现状112.2高新区经济社会发展现状122.2.1高新区简介122.2.2高新区经济社会发展概况132.2.3投资优惠政策链接213 项目经济效益评价243.1 评价依据和原则243.1.1 依据243.1.2 原则243.2住宅项目经济效益评价25恒鑫名城住宅开发建设成本
2、费用计算表.26恒鑫名城住宅投资总计划表.27恒鑫名城住宅开发建设投资计划表.28恒鑫名城住宅资金筹措计划表.29恒鑫名城住宅借（贷）款明细表.30恒鑫名城住宅还款付息表.31恒鑫名城住宅损益表.32恒鑫名城住宅全投资现金流量表. .33恒鑫名城住宅资本金现金流量表.34恒鑫名城住宅多方案经济分析.35恒鑫名城住宅敏感性分析表.36恒鑫名城住宅利润临界点（盈亏平衡）分析表.373.3商业项目经济效益评价38恒鑫名城商业开发建设成本费用计算表39恒鑫名城商业投资总计划表.40恒鑫名城商业开发建设投资计划表41恒鑫名城商业资金筹措计划表.42恒鑫名城商业借（贷）款明细表43恒鑫名城商业还款付息表.
3、44恒鑫名城商业损益表.45恒鑫名城商业全投资现金流量表.46恒鑫名城商业资本金现金流量表.47恒鑫名城商业多方案经济分析表.48恒鑫名城商业敏感性分析表. .49恒鑫名城商业利润临界点（盈亏平衡）分析表504 项目分析结论551IV1 总 论1.1 公司介绍重庆恒鑫房地产开发有限公司成立于1995年，注册资本3165万元，二级开发资质，经营范围：房地产开发，屋面防水，销售五金，建筑材料，物业管理等。现有员工285人，拥有专业技术人员86人，大专以上学历121人。创立以来，相继开发了“恒鑫大厦”、“恒鑫花园”、60万平方米园林景观社区“恒鑫名城”以及我国西部地区最大的汽摩整车及配件市场“恒鑫老
4、顶坡汽摩综合市场”，与宗申产业集团合作开发的21万平方米万州“三峡福斯德广场”，第一期纯商业步行街已竣工投入使用，经营效果良好。现资产总额达到 6亿元。 利用各种资源优势，不断向其他经营领域延伸，投资成立了重庆恒鑫物业管理有限公司、重庆呈霏实业发展有限公司、重庆呈欣科技有限公司。荣获“全国优秀房地产企业”、质量“万里行”定点单位及先进单位、沙坪坝区“骨干企业”、市工商局“重合同、守信誉”单位、消防先进单位、灯饰工程先进单位等多种光荣称号，老顶坡汽摩市场还被评为“重庆市第四届文明市场”、“重庆市第五届星级文明市场（四星级）”。积极参加各种公益事业，在高新区建成免费向公众开放的“名城公园”；为武胜
5、县龙林乡小池口村建设公路、塘堰；为四川省阿坝州红原地区贫困失学儿童提供支助；在面对重庆地区罕见的洪旱灾情和“5.12”汶川大地震时，积极捐助受灾民众；先后为沙坪坝区绿色广场、灯饰工程、商业步行街、改造天星桥转盘环境投资达1300万元。受到社会一致好评，树立了良好的企业形象。1.2 项目概况“恒鑫名城”一期G03号地块工程位于重庆高新技术产业开发区二郎高科技城口岸北侧，东临市中心10公里，南靠重庆港九龙坡集装箱码头8公里，市高速公路主收费站二郎立交桥200米，渝黔、渝长、成渝等15条高速公路交汇点的上桥立交桥1公里，西距重庆铁路货运站2公里，北连重庆火车北站2公里、重庆国际机场30公里。借助新建
6、的B2道路，南接石新路，北连石小路，道路环抱，构成商城周边大循环系统。电力、供水、天然气、通讯等基础设施完善，附近有国际外国语学校、凤鸣山中学、渝高中学、高新区实验小学等中、小学配套建设，西南医院、新桥医院等医疗、文化设施紧环四周。“恒鑫名城”占据了该地区最佳位置，具有极高的商业价值，是居家、经商的最理想场所。图1 恒鑫名城区位图 “恒鑫名城”总规模为60万平方米，总面积为190016平方米，其中，已使用建设用地6564375656平方米，建成面积2032.2万平方米，本次建设用地为5044120941平方米；公司现有储备用地面积为7393293419平方米，已在该地块上建起临时商铺，并以每平
7、方米70150元的价格对外出租，是老顶坡汽摩综合市场的有机组成部分。1.3 项目用地指标本项目分期进行，现将用地指标列表如下：已用建设用地本次建设用地储备用地总计面积（平方米）656437565650441209417393293419600000详细建设指标见政府批准规划。1.4 可行性研究的依据本项目可行性研究报告共分五个部分，主要包括市场环境分析、项目具体状况分析以及财务分析，以求能够为该项目的顺利获得投资提供决策依据。该项目书主要依据国家和重庆市颁布的相关法律、法规和政策文件，重庆市和高新区的经济社会发展状况及发展规划等资料进行编制。可行性研究报告编制的主要依据如下所列：v 国家及重庆
8、市颁布的相关法律、法规、政策v 房地产开发管理机构发布的工程建设方面的标准、规范和定额v 2007年重庆市国民经济和社会发展统计公报v 2008年上半年重庆市经济运行情况分析v 重庆2020都市区城市总体规划（2004-2020）纲要v 高新区经济和社会发展规划v 重庆市恒鑫房地产开发有限公司提供的有关文件材料v 国家、省市颁布的有关设计的技术规程、规范和有关规定 2 投资环境2.1 重庆市经济社会发展现状2.1.1 重庆市经济发展现状n 去年重庆市生产总值为4111.82亿元图2 2001年到2007年重庆市GDP及其增长速度在全国经济高速增长，宏观经济运行良好的情况下，重庆更是异军突起，取
9、得喜人的成绩。2007年重庆GDP达到4111.82亿元，同比增长15.6%，增长率在全国列第3位，西部列第2位，较全国平均水平高出4.2个百分点，其增长速度比2006年高出3.4个百分点。n 去年本市居民人均可支配收入为13715元2007年重庆城市居民人均可支配收入为13715元，同比增长18.5%，较06年同期高5.6个百分点，扣除价格因素影响后，实际增长13.2%，略高于全国平均水平13%。综合各项宏观数据指标，2007年重庆市经济在保持快速增长的情况下表现出以下特点：l 工业经济平稳增长2007年虽然受特大洪水自然灾害、能源供给制约的情况下，但规模以上工业仍然保持了两位数以上的增长速
10、度。2007年末工业增加值1600亿元，同比增长22%，对全市GDP的贡献份额为60%，拉动全市GDP上升8个百分点。l 投资稳步增长2007以来，在国家控制固定资产投资规模，防止经济增长由偏快转向过热的宏观政策影响下，重庆固定资产投资保持平稳发展态势。固定资产投资比上年增长28.9%，全市固定资产投资3161.52亿元；其中，建设与改造投资2311.62亿元，增长26.9%，投资需求依然强劲。l 消费品市场依旧旺盛2007年，在商贸流通市场的不断完善和物价因素的双重影响下，全市消费品零售总额增速创直辖以来最高水平，全年实现社会消费品零售总额1661.23亿元，比上年增长18.4%，剔除物价因
11、素影响，实际增长14.2%。消费对经济增长的稳定性贡献逐渐增强。l 对外开放继续扩大2007年全市对外贸易总体状况为进口和出口都快速增长，但出口增长速度慢于进口增长速度。全年进出口总值达74.4亿美元，比全国平均增长率高出12.5个百分点。l 财政收支快速增长2007年地方财政收入788.56亿元，比上年增长48.9%。其中，一般预算收入442.70亿元，增长39.3%，占财政收入的56.1%。全年地方财政支出1103.74亿元，比上年增长34.6%。其中，一般预算支出769.73亿元，增长29.5%。l 金融运行总体平稳至2007年末，全市金融机构本外币存款余额6662.36亿元，比年初增长
12、19.2%。城乡居民储蓄存款余额3228.15亿元，增长9.5%。本外币贷款余额5197.08亿元，增长17.0%；其中，个人消费贷款余额842.57亿元，增长60.0%。l 物价水平持续上涨2007年全国物价一改前两年的高增长低通胀的平稳运行格局，呈现出持续攀升的态势，重庆价格总水平自2007年2月起持续上涨，呈现高位运行态势，全年同比上涨4.7%。物价上涨也带动了消费市场升温。l 城市居民生活稳步提高2007年重庆城市居民人均可支配收入为13715元，同比增长18.5%，随着收入的增加，消费支出保持了同步增长。l 产业结构不断优化2007年第一产业实现增加值531.65亿元，增长9.5%；
13、第二产业实现增加值1832.22亿元，增长20.3%；第三产业实现增加值1747.95亿元，增长12.8%。三次产业增加值比例为12.9：44.6：42.5。与以前的产业结构相比，处于不断优化阶段。2007年重庆经济增幅比2006年高出3.4个百分点，表现出高增长的良好发展态势。但是经济运行中一些深层次矛盾和问题日益凸现，主要表现为经济增长过分依赖投资，产业支柱单一；投资增长回落，经济增长就放缓；工业企业效益持续下滑等都值得继续关注。n 2008年一季度本市生产总值963.77亿元，同比增长13.9%2008年一季度，克服了冰雪灾害和物价居高的困难，取得了“开门红”，实现地区生产总值963.7
14、7亿元，同比增长13.9%，刷新了去年一季度创造的直辖以来同期最快增速。经济依然保持了持续、快速增长。重庆市经济增长目前正处于本轮经济周期扩张的高位平台阶段，预警指数在适度区间平稳运行，经济运行质量总体良好，并且经济持续增长的动力仍较强，从供给来看，生产条件和环境继续改善。从需求来看，投资需求仍有较强资金保障，促进消费增长的政策效应逐渐显现，出口需求仍然旺盛。预计下半年重庆经济将继续在扩张期的高位阶段运行，保持平稳较快增长态势。另外，2008年一季度,全市城市居民可支配收入达到了4664元, 同比增长14.8%，同比增收603元, 农村居民人均现金收入1237元，同比增加226元，增长22.3
15、%。n 按到2020年的规划，九个行政区的全部区域总面积5473 平方公里根据重庆2020都市区城市总体规划（2004-2020）纲要，都市区范围为九个行政区的全部区域，总面积5473 平方公里。其中主城区2737平方公里，是都市区集中进行城市建设的区域。都市区城市建设用地面积将从现在的415 平方公里扩大到800 多平方公里，计划按照“一城五片、多中心团式” 的城市空间结构进行发展。“一城”即主城，按两江四山的山水格局分为中部片区、北部片区、西部片区、东部片区和南部片区五个片区，片区内共有16个组团。“多中心”指城市中心和六个城市副中心，城市中心为中央商务区，由江北城、解放碑和弹子石滨江地区
16、共同组成，六个副中心为沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪和新规划的西永、茶园城市副中心。按照总规，重庆的生态目标是，力争在2010年把都市区建设成“山水园林城市”。 2.1.2 重庆市社会发展现状结合2007年社会发展相关数据，重庆市社会发展现状总结如下：l 基础设施功能完备重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇。到2007年末，公路通车里程累计达到10.47万公里，其中高速公路1049公里。全市行政村公路通达率为71.8%，行政村公路通畅率为27.9%。3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，重庆江北国际机场是国家重点发展
17、的干线机场。特别是近两年修的桥梁工程和轨道交通，为完善我市城市功能、缓解交通拥堵状况发挥了较大作用。重庆是中国西部电网的负荷中心之一，煤炭、天然气产量大，能源供应的保障程度高。l 科技教育力量雄厚科技教育力量雄厚，人才相对富集。重庆拥有1000多家科研机构，56所高等教育学校，60多万科技人员。2007年新组建2个国家级重点实验室和3个国家级工程技术研究中心。市级及以上重点实验室22个，其中国家重点实验室4个；工程技术研究中心38个，其中国家级中心5个。8项科技成果获国家科学技术奖励。全年授权专利4994件，增长8.8%，其中发明专利授权354件，增长43.9%。全年下达9个重大专项项目，新增
18、高新技术企业135家，高新技术产品362个。签订技术合同3770项，增长40.6%，技术合同成交金额39.82亿元。全市拥有中国驰名商标19件，增长11.8%；著名商标279件，增长8.1%。l 文化卫生稳步改进全市有博物馆18个，档案馆48个，文化馆41个，艺术表演团体95个。公共图书馆43个，藏书858.47万册。出版发行报纸58980万份，各类期刊4560万册，图书10180万册（张）。年末卫生机构2410个，其中医院、卫生院1447个，妇幼保健院（所、站）40个，专科疾病防治院（所、站）13个，疾病预防控制中心（防疫站）43个，卫生监督检验机构42个。医院和卫生院床位7.09万张。卫生
19、技术人员8.35万人，其中执业医师和执业助理医师3.86万人，注册护士2.39万人。1807.17万农民参加农村新型合作医疗，增长1.4倍。l 城镇一体化进程加快截至2007年底，全市城镇人口已由1996年的848.21万人，增加到了1361.35万人，城镇化率达到了48.3%。预计今年重庆市城镇化率将达到49.9%。随着城镇化率的提高，对住宅的需求也相应增加。2.1.3 重庆市房地产开发现状n 2007年，本市房地产开发总面积达2066万，投资总额为849.90亿元2007年，重庆房地产市场在一系列发展利好因素刺激下，开发面积达2066万平方米，全国排名第二；房地产开发投资达到849.90亿
20、元，同比增长35.0%。其中住宅投资521.82亿元，增长38.5%，占总投资额的61.4%，居主导地位。全年商品房施工面积10578.84万平方米，同比增长19.3%；新开工面积3555.87万平方米，增长31.2%；竣工2253.07万平方米，增长1.3%。n 去年商品房销售面积3552.92万平方米2007年全市商品房销售面积3552.92万平方米，同比增长59.4%。纵观全年商品房销售情况，受消费者对重庆未来发展预期的影响，商品房销售面积在前10月出现快速增长，累计同比增幅在10月达到全年最高点92.8%。在国家不断出台的宏观调控政策影响下，特别是严格控制银行信贷规模的措施作用下，全国
21、房地产销售市场从10月后出现降温。但2008年重庆房地产市场仍然处于稳定发展状态。n 商品房成交均价增长13%2007前11月，重庆主城区商品住房成交均价为每平米3,050元，同比增长13%。在国家宏观政策和住房结构等调整的情况下，重庆市依然对商品房表现出强劲的需求，江景房、花园洋房等高档住宅交易量依然呈上升趋势。2.2高新区经济社会发展现状2.2.1高新区简介重庆高新技术产业开发区是1991年3月经国务院批准成立的国家级高新技术产业开发区，也是全国5个综合改革试点开发区之一。高新区占地面积20平方公里，包括石桥铺高科技开发园、二郎科技新城和北部新区高新园。其目的在于依靠目前科技力量促进高新技
22、术成果的产业化、商品化，调整产业结构，改造传统产业，提高劳动生产率，增强产品的国际竞争力。到目前，区内电子信息、生物生化制药及医疗器械、新材料及节能与环保、汽车摩托车配套新型产品等四大支柱产业已形成规模。石桥铺高科技开发园于1993年5月动工建设，是重庆高新区的起步区，区内学校、银行、宾馆、居住小区、公园，市场，会展中心，医院 、餐馆等配套齐全。二郎科技新城是重庆高新区的拓展区，是重庆市西部大开发十大重点工程之一，总投资400亿元，其中基础设施建设投资34亿元。新城将积极发展和引进低污染、低能耗、高效益的产业项目，建成重庆21世纪绿色高新技术产业基地。北部新区高新园是重庆高新区最新最大的产业拓
23、展区。建设北部新区是重庆市委、市政府在新世纪之初，为实施西部大开发战略，加速重庆经济发展做出的重大战略决策。图3 高新区示意图2.2.2高新区经济社会发展概况n 招商引资加速仅2007年，高新区累计招商引资项目607个，同比增长119.1%。其中内资573个，外资34个，分别增长119.5%和112.5%。合同总投资41.2668亿元，霍尼韦尔、富士通、微软等世界500强企业纷纷入驻园区，为园区高新技术产业发展注入了新的活力。n 工业经济平稳增长2007年，高新区地区生产总值139.8246亿元，同比增长31.2%。2007年1-8月份，高新区工业经济平稳增长，累计完成工业总产值303.5亿元
24、，同比增长20.1%，完成年度目标进度的67.5%；累计完成工业增加值89.2亿元，同比增长22.5%。直线型增长体现了高新区经济增长的活力。图4 0207年高新区工业总产值n 创意、IT产业发展迅速，产业内部结构进一步升级在巩固自己以高新技术产业为主导的产业结构的同时，随着动漫、游戏等创意产业市场的红火，高新区的创意、IT产业发展也呈现出飞速发展势头。2007年上半年，高新区创意产业总产出(含硬件制造业)已达到25亿元。此外，高新区主导产业智能化仪器仪表产业、新医药器械产业和先进制造业也取得突破性发展。分别实现30亿元、12亿元和112亿元产值。四联仪表、海扶公司、格力电器等主要企业产业主导
25、特色进一步明确。n 财政收入迅速增加2007年，重庆高新区实现区域财政收入71.5051亿元，完成预算的137%，同比增长54%。其中：一般预算收入完成446068万元，完成预算的 115%，同比增长32%；基金预算收入26.8983亿元，完成预算的204%，同比增长114%；税收完成427893万元，完成预算的115%，同比 增长29%。2007年实现区级财政收入403970万元，为预算的187%，同比增长109%。其中：一般预算收入完成137243万元，为 预算的142%，同比增长63%；基金预算收入完成266727万元，为预算的225%，同比增长145%；区级税收完成120381万元，为
26、预算的 136%，同比增长56%。图5 02-07年高新区区级财政收入n 创新能力进一步提高2007年国家级软件园和国家级生物医学工程产业基地的相继落成，使高新区区域创新能力进一步得到了国家认同；同时，集成电路设计中心、重庆微软技术中心、多肽中试生产实验中心的建成，以及动漫设计中心、信息服务外包平台建设的顺利启动，也为该区的各高新技术企业提供了更好的发展平台，使该区科技发展跨上新的台阶。n 外贸将持续稳定增长2002年到2006年高新区注册企业出口总额增长了178.56%，其中05到06年其增长率达到52.58%，增长趋势在2007年得到了延续。但是由于受人民币升值以及各种国际因素的影响，出口
27、增速在2007年底有所放缓，并将持续到08年，但增长的趋势不会改变。图6 02-07年高新区注册企业出口总额n 政府基础设施建设投入逐年加大为了创造良好的投资与创业环境，为高新区的经济社会发展注入更多的活力，政府每年的基建投入逐年增加，2002年到2006年政府基建投资的年平均增长率达到48.1%，2006年的投入达到57.14亿元， 2007年有所回落，基建投资达到36.8344亿元。 图7 02-07年高新区基建投资总额n 交通的发展使高新区的区位优势进一步凸显高新区内的交通是经济持续发展的支撑。高新区周边公路、铁路、港口、航空等交通基础设施一应俱全，许多交通线路正在修建或规划当中，这势必
28、会更加凸显该区的区位优势，从而吸引更多的投资者投资。l 公路高新区位于沙坪坝、渝中区、杨家坪之间，公路路网四通八达，交通十分便捷。有鹅公岩、李家沱、马桑溪三座长江大桥连接两岸，陈家坪长途车站将高新区与市内其他区县的距离拉得更近。l 铁路靠近渝黔、襄渝、成渝三条干线铁路，临近重庆东站、南站、西站三大货运车站。l 港口长江上游最大的深水货运水陆联运码头九龙坡港近在咫尺 l 航空北部新区紧邻重庆江北国际机场，空港距离九龙坡区30公里，车程也仅20多分钟。l 轨道交通已经建成并投入运营的二号线，以及正在修建或即将修建的其他轨道交通线路，都紧邻或穿过，高新区，为该区域提供了一种快速的城市交通。n 建设重
29、庆EBD，生态环境全面体现重庆高新技术产业开发区前瞻性地提出了产业基地与生态新城同建的理念。一方面，把产业园区建好，把孵化器的功能培育好；另一方面，从社会综合价值和利益的角度出发，把产业园区与新型的生态城市结合起来发展，使园区城市生态化。尤其是在重庆北部新区高新园的规划建设中，提出了重庆生态科技商务区（EBD）的发展理念，把科技园区与城市人文、生态环境结合起来，这对于城市区域而言，资源配置更合理，土地得到更集约的利用，符合区域整体的社会发展利益；而对于科技产业而言，则创造了一个服务链条环节更完善、环境更优美、更可持续的发展环境，使园区更具人性化，更有生机，更具吸引力，其本质是提升了区域科技产业
30、持久性的竞争力。n 七大商圈全国首批5个国家综合改革试点开发区之一的高新区，在未来的商业发展上给出了明确的定位。高新区发布的重庆高新区商业网点规划（2007-2020年）显示，未来高新区将突出建设包括石桥铺数码城的高科技时尚消费区、奥体中心的健康生活消费区、二郎地区的复合型休闲消费区等7大商业区，以及中国“数码城”、汽摩及配件销售中心等4大市场群。七大商圈的定位使得高新区更具投资吸引力。n 房地产业优势明显l 房地产升值潜力大高新科技园的定位为整个高新区的定位和发展指明了方向。更多的企业进驻高新区，集聚更多的精英，加上市政的大量投入，无论自住、投资，这一地区的升值潜力都很大，该区域购买力旺盛，
31、楼市发展后来居上。由于产业结构、从业人员的多样性，使得区内供应产品多样，夹层、小跃层等创新户型纷纷在此率先面世，吸引了大量年轻购房群体；在该地区投资置业某种程度上也成为企业素质的象征。l 商用房地产受追捧独特的地理位置与区位优势使得该区域的房地产开发逐渐升温，尤其是商用房地产项目的开发。例如在二郎科技园区兴建的汽摩市场，它是西南地区颇具规模的汽摩及配件市场，独创小产权式的独立商业旺铺模式，受到顾客的欢迎以及业内的一致好评。2.2.3投资优惠政策链接n 优惠政策 l 重庆高新区享有重庆市市级管理权限。 l 高新技术企业从被认定之日起，减按15 %的税率征收所得税。新办的高新技术企业，经企业申请，
32、税务机关批准，从投产年度起，二年内免征所得税。企业出口产品的产量达到当年总产值60%以上的，经税务机关核定，减按10%的税率征收所得税。 l 对高新区建设与发展做出重大贡献的企业法人及群体，可参照其缴纳个人所得税额，由财政实行重奖；重庆高新区财政扶持奖励企业资金，用于企业技术创新，扩大再生产的专项资金；设立招商引资奖励资金，用于奖励为重庆高新区项目引进做出重大贡献的单位和个人。 l 境内外投资企业的投资项目，根据入驻项目技术含量、投资规模、建设周期、纳税创汇贡献等具体情况，对地价、土地出让金、建设规费等执行相应优惠。 l 租用高新区标准厂房，两年内按5-10元/平方米月的价格收取租金。 n 高
33、新技术企业、外商投资企业享受的其它优惠政策 l 经认定为高新技术企业后，自认定之日起，前两年免征企业所得税，第三年开始减按15%的税率征收企业所得税； l 软件生产企业和集成电路生产企业，在2010年底以前，对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按17%的法定税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策，所退税款由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产，不作为企业所得税应税收入，不予征收企业所得税。 l 对外商投资企业免缴国家资产投资方向调节税和（划掉）城市维护建设税，外商投资企业暂不缴纳教育费附加、交通建设重点基金。l 作为外商投资企业，前两年免征企业所得税，第
34、三至2010年减半征收企业所得税。l 企业出口产品产值达到当年总产值70%以上的，当年度减按10%的税率征收企业所得税。ln 外汇政策 l 对核销优秀企业的扶持措施： 1) 一次领单的数量不受限制。外汇局根据企业的实际业务需要发单。 2) 放宽外汇账户管理。企业可以根据实际需要申请开立外汇账户，其账户个数不受限制；外汇局在核定其保留外汇限额时，从优掌握。 3) 放宽差额核销管理：对年出口额在1000万-5000万美圆的企业，其收汇差额在4%以内且不超过100万美圆的、对年出口额在5000万美元以上的企业，其收汇差额在2%以内且不超过200万美圆的，由企业出具情况说明和承诺书，外汇局给予差额核销
35、处理。 4) 集中核销。企业可以根据自身实际情况确定核销间隔时间（但最长不超过90天）。 5) 给予绿色通道服务。设立优秀企业服务专柜；核销资料提交柜台后，立等可取，也可在下一次取回（但需办理资料交接手续）；实行专人联系制度，及时为企业排忧解难。 6)n 进出口政策l 在投资总额内进口自用设备，除国家明确不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税； l 企业为生产出口产品而进口的原材料、零部件，海关比照进料加工的规定予以保税； l 对有条件设立保税工厂和保税仓库的企业，经海关审核批准按有关规定给予保税监管； l 保税工厂为外商加工、装配成品和为制造出口产品而进口的原料、材料、元器件、零部件、配
36、套件、辅料、包装物料及在加工过程中直接消耗的数量合理的化学物品（以下简称料件），准予缓办进口纳税手续，待加工成品出口后，按实际加工出口成品所耗用的进口料、件免征关税和增值税； l 企业自行生产的产品，除国家限制出口或者另有规定者外，免征出口关税； 3 项目经济效益评价3.1 评价依据和原则3.1.1 依据v 国家计委颁布的建设项目经济评价方法与参数v 财政部制定的房地产开发企业会计制度v 国家营业税、所得税及其他税费的相关税收法规条文v 项目工程设计方案及有关资料3.1.2 原则遵循动态分析为主，静态分析为辅，定量分析与定性分析相结合的原则遵循效益与费用的计算口径一致的原则。3.2住宅项目经济
37、效益评价总造价：247022996.04元 楼面造价：2807.57元/土地面积：22051.25 建筑面积：87984.49容积率：3.99单价（按建筑面积计算）：3400元/销售收入：29914.73万元备注：以下所有项目成本、收益分析均未包括土地增值税。273.3商业项目经济效益评价总造价：231702020.81元楼面造价：3613.66元/土地面积：25282.17 建筑面积：64118.42（商铺：34819.95，车库：29298.47）容积率：1.38商铺单价（按建筑面积计算）：7800元/，（车库：3613.66元/）销售收入：37747.03万元，其中商铺27159.56万
38、元，车库37747.03万元备注：以下所有项目成本、收益分析均未包括土地增值384 项目分析结论通过对本项目投资环境分析以及项目成本及利润预算，可以得出以下结论：l 重庆市各项经济指标发展状况良好。2007年，国内生产总值与人均可支配收入分别增长15.6%和18.5%，均高于全国平均水平，房地产开发面积达2066万平方米，位居全国第二；高新区投资环境进一步改善，仅2007年，高新区累计招商引资项目607个，同比增长119.1%。区内电子信息、生物生化制药及医疗器械、新材料及节能与环保、汽车摩托车配套新型产品是高新区的四大支柱产业。因此，从宏观经济层面来说，良好的经济运行态势为此次投资提供了良好
39、的物质基础。l “恒鑫名城”一期工程项目位于重庆高新技术产业开发区二郎高科技城口岸北侧，位置优越，周边交通便利、基础设施完善、区位优势明显，具有极高的商业价值，是居家、经商的理想场所。其培育发展的“老顶坡汽摩综合市场”，为我国西南地区最大的汽摩整车及配件市场，该市场已经发展成熟，一期商铺全部售罄，并取得了相当的规模经济效益，将为后续的投资提供良好的前期市场。l 本次项目，拟推出商铺520间（其中一期工程33号地块247间，二期工程273间）均为独立产权小商铺，成本低，投资性强，项目规划合理，加之公司一期项目所具有的建设运营经验，必将具有极强的招商优势，产品可投资性强。l 通过对本项目成本及利润预算，可以看出，本项目资金流运行合理，投资回报率合理，住宅销售收入达29914.73万元，其税后全投资投资利润率（%）达到21.1%，商业销售收入37747.03万元，其税后全投资投资利润率（%）达到62.91%，具有极强的赢利性。综上所述：该项目极具投资优势，建议进行投资。52