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1、西安商品房市场月度分析报告2012年01月份西安房地产信息网数据研究中心2012-02申明：根据合同约定本报告仅限于订阅客户内部使用，严禁传递给第三方，如有违约根据合同约定将中止合同执行，同时追究对我司带来的负面影响，谢谢配合！目 录一、宏观运行背景 1.1 政策法规 1.2 2012年行业调控政策走向 1.3 规划建设 1.4 热点动态 1.5 2012年全国及西安房企“过冬模式”谈二、土地市场2.1 1月全国土地市场动态 2.2 1月全国土地市场概况2.3 1月西安土地市场分析三、2012年1月西安商品房市场运行情况3.1 2012年1月全国楼市背景3.2 2012年1月西安商品房市场运行
2、情况及特征四、2012年1月西安房地产分物业市场情况4.1 2012年1月西安普通住宅市场运行情况4.2 2012年1月西安商服用房市场运行情况4.3 2012年1月西安写字楼市场运行情况4.4 2012年1月西安别墅市场运行情况五、典型案例分析六、2012年1月西安房地产分城区运行情况6.1 城南区6.2 城北区6.3 城西区6.4 城内区6.5 高新区6.6 城东区一、宏观运行背景1.1 政策法规时间政策名称颁布部门主要内容及影响1.1住建部:集体土地建公租房需国土部批准住建部1月1日，住建部住房保障司司长冯俊表示，利用农村集体建设用地建公租房正在试点，与“小产权房”不是一个概念，也不会造
3、成“小产权房”合法化。1月发改委：外籍人士在华按揭购房将受限发改委国家发改委发布的关于境内的外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知规定，对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。1.2 2012年行业调控政策走向1.2.1 2004以来各年度行业政策把脉年份调控主基调关键词2004年抑制投资过热8.31大限，土地供应管控，银根缩紧2005年抑制投资，稳房价新、老国八条，税收调整2006年注重市场结构调整、抑制炒房国六条，住房供应结构调整，规范市场，廉租制度2007年抑制房价过快上涨，健全廉租房经适房、廉租房，二套房，持续加息2008年由“建立健全住房
4、保障体系、防止房价过快上涨”转向“保增长、扩内需”降息，利率7折，税费减免2009年提高调控应变能力、完善保障性住房体系物业税，严打小产权房，“二”改“五”2010年遏制房价、保障性住房建设、抑制投机遏制房价、加快保障性住房建设、抑制投机2011年最严组合政策限购、限价、限贷历年政策的落脚点都是为了满足中低收入人群的住房需求，主要调控手段为稳房价、打击投资投机、规范房地产市场秩序，促进中低档住房市场供平平衡。同时作为十二五而言，调控重点依然是满足广大城镇居民基本居住需求为主，大力建设保障性住房。政策最终结果：房地产行业由投资功能向居住功能回归，行业利润率回归市场平均水平。因此在这样的背景下无论
5、政策是否由房产税取消限购或其他新政策的出台，仍将延续这一目的而进行。对于房地产而言，回归健康、理性是行业必然的发展轨道。1.2.2 2012年行业调控政策走向l 2012年确定的政策基调：调控不放松。l 不确定因素：房产税会否在西安开征？（一）2011年重庆市试点情况 以重庆市为例，公开的数据显示，2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元，增幅超过40%，其中，房产税收入仅有1亿元，与此同时，数据显示，2011年重庆市土地出让收入为1344.2亿元，增长47%。仅仅从试行一年的效果来看，房产税改革的实际执行效果跟预期存在一定差距。房产税改革试点的初衷，除调控房价外，拓宽地方政府财源，让其摆
6、脱对土地财政收入的依赖也是其主要目的之一，但从现实的实验效果来看，房产税改革试点对地方政府的财政收入贡献有限。（二）2012年房产税走向住建部部长姜伟新此前便表示，“6月底前个人住房信息在40个城市联网”，房产税涉及的产权主体和房屋基础信息将初步确定，这被业内看做是为征税奠定较好的技术基础。在政策扩围已经开始准备的同时，对于谁会是下一个试点的城市，并没有明确的指向。据了解，此前北京、广州、南京等地已经明确表态，短期内不会启动房产税。各方观点：孙刚（财政部财政科学研究所税收政策研究室主任）：由于应税面窄、税率过低，目前征收房产税对降低房价的影响微乎其微，对改善地方财政收入也收效不大。因为房产税本
7、身它只是作为地方政府的收入手段，但是从上海、重庆这两个地方的试点情况来看，收入也不理想，任何税这个调节作用都要从收入的角度来体现，如果钱收不上来的话，调节也体现不出来。况伟大（中国人民大学不动产研究中心副主任）：即使未来房产税进一步推进，更大程度上也是基于优化地方财政的考虑。房地产税主要是满足地方的财政收入，优化地方的税收的结构，未来的目的比如说当土地出让(有限)，或者当城市化已经停滞的时候，地方的主要来源可能主要是来自于房产税。曹建海（中国社会科学院工业经济研究所研究员）指出，两地房产税政策设计得“不温不火、先天不足”，注定无法调控房价。1.3 规划建设时间主题内容及影响1月10年内西安改建
8、八水九湖打造水韵长安根据规划，西安市到2020年将再增加生态水面2万亩，全市生态水面达到6.5万亩，建成八水绕长安、九湖映古城盛景，使得西安华夏古都、山水之城旅游名片更为鲜亮。1月今年西安城建投资235亿 建一批二环与三环连接线2012年西安城市建设将继续向国际化大都市目标迈出新步伐。1月19日记者从西安市建委获悉，今年西安将以保障和改善民生为落脚点，计划完成城市维护建设项目投资235亿元。1月投资10个亿 扩建西安园和咸阳园2012年伊始，陕西启迪科技园发展有限公司计划将投资投资地产10余亿元实施清华科技园区西安和咸阳的项目扩建，建成后将形成研发区、创业孵化区、产业区和服务配套区等一体化创新
9、链条。1.4 热点动态时间主题内容及影响1.10万科副总裁建议放松限购 住建委称不放松不动摇去年2月，北京实施了全国最严厉的房地产调控措施。1月10日，市政协委员、万科集团副总裁毛大庆建议，在坚定落实调控政策下，北京的调控政策应进行细化和调整。五环外的限购政策适当微调，对外地人口纳税社保年限降至1到2年。对首次购房的家庭降低信贷门槛，并给予税费减免。1月渣打银行报告：中国房地产调控二季度或有改变渣打银行本周发出的一份研究报告指出，中国的房地产行业已经开始降温，预计2012年二季度，中国当局将会发出信号，改变房地产调控政策，以防止楼市“硬着陆”。1.5 2012年全国及西安房企“过冬模式”谈1.
10、5.1 2011年房企年度销售情况25家上市房企的销售不乐观，总计只完成目标的87%完成年度销售目标的企业房企2011年销售额（亿元）销售额同比年度销售目标（亿元）目标完成情况碧桂园43231.30%430100.50%越秀地产90.542.90%90100.60%佳兆业152.952%150101.90%融创中国192130%183104.91%招商地产21044%200105%恒大地产803.959.40%700114.80%其他上市房企2011年度销售目标完成情况房企2011年销售额（亿元）销售额同比年度销售目标（亿元）目标完成情况绿地中国353-37.90%55064.20%中天城投5
11、3-15%8066%首创集团110-11.40%15073.30%首开股份12638%17074%合景泰富1155%15076.70%金地集团309.29.10%40077.30%金融街128-21%22580%雅居乐315.2-2.40%37085.20%世茂地产3070.70%36085.30%万科地产1215.412.40%140086.80%远洋地产27025%30090%保利地产732.418.80%80091.50%富力地产300.4-6.90%32093.90%龙湖地产382.714.90%40095.70%25家合计6742.649%772387%2011年，共37家房地产企业
12、销售额突破百亿元，其中绝大多数房企销售目标未完成。销售额排名靠前的房企中，只有恒大、碧桂园、佳兆业、招商地产、越秀地产、融创中国等少数房企超额完成目标任务，据统计，万科、保利、恒大等25家上市房企的销售并不乐观，总计只完成了目标的87%。2011年表现优异房企的应对市场策略策略典型房企具体表现1降价求量中海地产中海紫藤苑首先“精装变毛坯”降价，在杭州、深圳、重庆、南京等地降价2紧扣刚需万科地产面向自住购房者的产品定位，产品结构契合市场主流需求。144平方米以下户型占比达到88%3向二三线城市发展碧桂园、恒大2010年碧桂园二三线城市的土地储备占总土储约84%4商业地产万达商业地产2011年，几
13、乎每个月都至少会有一个万达广场开业1.5.2 2012年房企销售目标及态度 房企年度目标趋于保守，普遍与2011年持平或小增由于房地产市场受调控等因素影响，部分开发商2012年首月销售额状况持续低迷。2月第1周周末，万科披露1月份销售业绩，相比2011年同期分别下降28.1%、39.3%，这是万科五年来首次出现负增长。截至目前，仅有恒大、佳兆业、中海、绿城等少数房企公布了2012年全年销售目标。在销售放缓、融资收紧等多种因素的影响下，多家房企巨头纷纷下调2012年销售目标计划，部分开发商提出销售零增长。2012年度部分房企销售目标房企名称2011年销售额（亿元）2012年销售额（亿元）2012
14、年销售目标增长率2012年房企战略恒大地产803.9800-0.49%恒大地产公司董事局主席许家印：土地储备方面，年内不再购买新土地。中海地产8008000.00%中海地产主席孔庆平对媒体表示：中海今年将维持去年的目标，主要的销售指标、开工指标等都和去年一样。佳兆业152.91657.91%佳兆业副主席兼执行董事谭礼宁1月30日表示：2012年集团倾向采取保守策略，加之高基数效应，销售目标预计增长10%，至165亿元人民币水平。内地楼市的调控政策已经见底，暂未见调控及银根有实时放宽的可能，相信调控或银根至下半年方会松绑。而即使再有新的调控措施出台，料亦仅属个别性及地区性。绿城中国3534001
15、3.31%绿城中国董事长宋卫平：2012年运营里面最大的变化之一，就是销售，我们将对原有销售模式进行革命性的变化。”富力地产300.43309.85%富力地产董事长助理陈志，富力将会继续密切留意楼市的发展，作出相应措施以适度地调整销售及市场推广策略。中海外、恒大、和佳兆业三大房企维持或调高2012年销售目标，说明其对今年市场预期相对较好。首先，2012年政策严厉程度加深的可能性不大，市场环境相对温和；其次，这三大房企在2011年的目标大幅度提高，业绩增幅明显，已经具备应对市场转冷的能力和策略；再次，其产品结构合理，具备持续增长的优势。对于这一部分房企来说，产品布局在二三线城市分布较广，产品结构
16、以中低端为主，在2011年严厉限购的情况下稳定“过冬”，有望在今年提前走出楼市“冬眠期”。除上述房企外，像万科、金地、本土房企也都表明了2012年的企业过冬的态度：房企2012年度规划万科集团万科会贯彻现金为王的原则，控制存货、谨慎买地、控制支出。虽然相对于行业整体，公司目前的资金状况仍然良好，但在买地上公司会更加慎重。不排除2012年楼市存在“春天”的可能性，但万科仍然选择“冬天模式”，这是因为“春天”的可能性和现实的风险相比，不值一提。金地集团2011年出台的调控政策使未来的市场发生变化，金地对投资节奏和方向做了适当调整。2012年可能是投资土地更合适的时机，充裕的现金使金地可以积极把握土
17、地市场可能出现的合适机会。华远集团任志强日前表示，“我不觉得2012年房地产商就过不下去了，但是2012年如果不做调整，2013年一定出问题。最危险的是2013年。“1.5.3 2012年西安本土部分房企年度战略西安本土房企2012年度规划西安中海地产2012年销售目标为39.5亿元，较上年下降0.5亿元，土地方面不做扩张，消化多少，储备多少。陕西华宇集团12月9日，陕西华宇集团事业拓展部岳保智在2011咸阳房地产企业座谈会上表示，华宇集团将通过10项法则确保企业温暖过冬：1不要考虑指标，全力保生存。2以生存为底线，以价格贯穿，保证生存空间。3未销售项目不盲目建设。4正在运作项目，必须以市场变
18、化来确定项目运作进度。5限制新项目。6上市组，融资组，财务组扩大融资渠道，准备粮草过冬。7销售至上，现金为王，以工程质量、服务等赢取业绩。8塑造项目亮点。9节约开支 抱团过冬。10冬天已经来了，春天还会远吗？西安地电现有项目放缓运作节奏，稳定现金流，土地储备方面向西安周边郊县扩张。金泰恒业2011年度现售项目3个，筹备项目3个，2012年运作项目增长至9个，计划加大土地储备。但作为企业2012年加大开发的另一客观原因在于储备用地时限将至，不宜再延后。部分小型房企诸如从其他行业转至房地产开发的小型房企目前普遍呈现寻求土地开发或转让的现象已非常普遍。后续拿地动力不足，项目清盘便退出市场，部分房企甚
19、至被迫出售项目。1.5.4 过冬模式l 过冬模式1：大幅降价，现金为王l 过冬模式2：转让股权，以渡难关l 过冬模式3：盲目决策，不如静观其变l 过冬模式4：转战商办市场l 过剩模式5：向三线及郊县扩张l 二、 土地市场2.1 1月全国土地市场动态温家宝：货币政策会因时因势进行预调微调据新华社报道，国务院总理温家宝1月1日至2日在湖南考察时强调，稳中求进的稳不是不动，而是要稳定增长，保持物价总水平基本稳定，促进社会和谐稳定，同时还要实现结构调整和经济发展方式转变的进步、技术改造的进步、管理和效益的进步、改革开放的新突破。温家宝说，我们正处在经济下行压力和物价高位并存的状况。与2008年国际金融
20、危机来临时相比，还面临外需减少、企业综合成本上升并存的问题。在这种形势下我们要充满信心地去迎接挑战，克服困难，实现中央提出的稳中求进。国土资源部：今年供地指标从严从紧 优先保障房“今年供地指标要从严从紧投放。耕地保护要严而又严，没有讨价还价的余地”。“保障性住房用地要应保尽保，计划指标单列。”国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史在1月7日召开的全国国土资源工作会议上表示，“2012年我国将从严从紧投放年度建设用地计划指标，大力推进高标准基本农田建设，同时探索完善农民土地权益保障政策。”住建部今年重点检查房地产调控政策落实住建部副部长陈大卫日前在全国住房城乡建设稽查执法工作座谈会上表示，2012
21、年要推动中央重大决策部署，落实要见到新成效，重点做好保障性安居工程建设和管理、房地产市场调控政策落实的监督检查以及住房公积金管理的监督检查。陈大卫表示，住建部将印发2012年重点稽查执法工作方案，各省级住房和城乡建设主管部门要制订具体实施方案，做好省级监督检查，组织地市开展检查工作；加大查办违法违规案件工作力度，依法查办并曝光一批损害群众利益、扰乱市场竞争秩序、具有广泛社会影响的大案要案，形成威慑力，维护法律法规的严肃性和权威性，回应社会的关切；继续完善城乡规划和住房公积金督察制度，加大推进稽查执法关口前移工作力度，加强对建设行为的过程监管和控制，建立快速反馈处置机制，及时发现和制止违法违规苗
22、头倾向。要用有效的措施抓落实。楼市调控从紧 致2012年房企资金缺口或超万亿“2012年，全行业还将面临着调控政策尤其是限购导致成交量下滑的局面，这也意味着将有一定数量的房地产企业会陷入困境。”黄金湾投资集团董事长申威在日前举行的2012年中国地产金融创新论坛上表示。 据了解，现阶段实施的楼市限贷限购政策，对开发商的资金链构成了巨大的压力，限购降低了现金回流速度，而限贷则限制了开发商的融资规模和渠道。去年前三季度上市房产企业的资产负债率均值为63.58，已经到达了警戒线。2011年1-11月份，开发商的资金来源中，自筹资金达到了41%，而贷款仅占资金规模的15%，今年预计限购政策还将延续，资金
23、饥渴的状况将更加严重，整个行业资金缺口将超过1万亿元。2.2 1月全国土地市场概况2012年1月，全国300个城市共推出土地2735宗，环比减少39%，同比减少23%；推出土地面积11484万平方米，环比减少41%，同比减少21%。其中，住宅类用地886宗，环比减少47%，同比减少37%；推出土地面积3889万平方米，环比减少52%，同比减少45%。2012年1月，土地市场冷清依旧，成交量持续走低。全国300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过50%，同时受春节假期影响，环比也有明显的降幅。本月，全国300个城市共成交土地1691宗，环比减少51%，同比减少52%；成交面积56
24、78万平方米，环比减少63%，同比减少62%。2012年1月，全国300个城市成交楼面均价为751元/平米，环比下跌22%，同比下跌29%；其中住宅类用地成交楼面均价为972元/平米，环比下跌23%，同比下跌27%。2.3 1月西安土地市场分析本月，西安土地市场持续去年年底的低迷，再加上春节的影响，供应量和成交量均出现了下滑。一般来说，春节前后为楼市的淡季，同时也是土地市场的淡季，往年这时候，开发商都在忙着进行年终盘点和准备来年的战略，拿地热情不高。从全国土地市场再到西安市场，一片低迷。再加上从紧的调控政策，及未来扑朔迷离的楼市行情，这时候开发商拿地是慎之又慎。尤其对于住宅用地来说，本月，全国
25、有些重点城市住宅用地更是出现了零成交，西安住宅市场表现不错，本月有5宗住宅用地成交。数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心本月，西安市共供应土地35宗，供应面积73.49万平方米，环比减少66.18%，供应量明显减少，不过从去年整体来看，这样的供应量在正常范围之内，政府并未受农历春节的影响，放缓土地供应。成交土地12宗，成交面积23.56万平方米，环比减少41.1%，成交金额121110万元，环比增加了3.7%。成交的12宗土地中，都是商业和住宅用地，其中住宅用地为5宗，在目前的情势下，能够成交5宗也算不易。1月份，西安市土地楼面均价为959.7元/平米，较上个月有所上涨，本月成交的12宗土
26、地中，全部以底价成交。1、 土地供应：1月，西安市共供应土地35宗，供应面积73.49万平方米，环比减少66.18%。本月，西安市土地市场，除了长安区供地量比较少外，其他几个城区比较平均，供地最多的为城南，占到总供地量的30%。从土地用途上来看，也主要以住宅和商业为主，本月有2宗工业用地。1） 1月份西安市分城区土地供应情况1月份分城区土地供应情况供应宗数供应面积（万平方米）城北313.4城南1421.75城西514.9城东511.89高新710.9长安10.6数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心本月，城南为几个城区中供地最多的城区，一个城区供地量占到全市总供应量的30%，值得一提的是，城
27、西在本月表现不错，共用5宗土地供应，供应面积14.9万平米，对于城西来说，用地稀缺，这样的表现难能可贵。城北，城东，高新供地量比较平均，相差不大。长安本月只有2宗工业用地供应。2） 1月份西安市分用途土地供应情况1月份分用途土地供应情况供应宗数供应面积（万平方米）商业1324.5住宅1015.67商住共用1022.8工业210.5数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心本月，西安市住宅和商业用地供应态势总体来说比较平稳，住宅和商业用地共供应33宗。本月，并未由于农历新年的影响，政府放缓土地供应。这可能与去年年底大量土地流拍有关系，由于去年年底大量土地流拍，影响了政府供地计划，本月，政府继续保持
28、土地供应量，期望通过供应量的增加带动成交量的上升。本月长安区有2宗工业用地供应。2、 土地成交本月，西安市共成交土地12宗，在楼市整体低迷以及农历新年的影响下，这样的成交量还算可以。成交的12宗土地中集中在城南，高新和城东，并且全部以住宅和商业用地为主。高新区商业用地就成交了6宗，在一定程度上拉动了本月土地的成交量。地籍编号城区竞得人面积 （万平方米）用途楼面价（元/平米）容积率成交价（万元）CB3-2-13城东西安市浐灞河发展有限公司2.95住宅9843.510165CB3-2-14城东西安市浐灞河发展有限公司4.6住宅9773.515740GXIII-(1)-41-4高新中铁置业集团有限公
29、司1.1商业701不大于9.2不小于9.07100GXIII-(1)-41-1高新西安迈科金属国际集团有限公司2商业806不大于7.5不小于7.012100GXIII-(1)-41-8高新陕西华威世达实业有限公司1.9商业555不大于11.0不小于9.011600GXIII-(1)-48-4高新陕西永利投资置业有限公司1.23商业735不大于8.2不小于8.07420GXII-(7)-12-2高新陕西延长石油（集团）有限责任公司3.1商业1227不大于5.0不小于4.519025GXII-(2)-1-6高新西安和本房地产开发有限公司0.37商业1450不大于6.0不小于5.510400GXII
30、-(2)-1-7高新1.1住宅、配建廉租房不大于4.5不小于4.0GXII-(3)-2-4高新西安永和置业有限公司1.9住宅、配建廉租房1603不大于3.5不小于3.010660QJ3-7-103城南西安曲江大唐不夜城文化商业（集团）有限公司1.67商业10885.0容积率5.510000QJ5-13-868-3城南陕西隆基帝和置业有限公司1.57住宅、商业14642.5容积率3.06900数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心本月，土地流拍率依旧很高，流拍率将近7成，从侧面反映了目前整体的楼市行情，观望氛围浓厚，不见好转，开发商资金紧缺，相应的波及到了土地市场。不过，本月依然有5宗住宅用地
31、成交，在目前的情况下，这样的成交量也算可喜。成交的5宗住宅用地，都集中在热点区域，未来发展情势比较好。3、 1月西安土地市场特征1）土地市场依旧低迷，流拍率趋高不下本月，共供应土地35宗，成交12宗，流拍率近7成。本月土地市场持续去年年底的低迷，虽然，政府并没有因为春节影响放缓土地供应，但是成交量依然比较低。2）热点区域的地块受青睐在楼市整体低迷的情况下，开发商更青睐一些热点区域的地块。比如城东浐灞地区，高新地区，就高新区一个城区本月就成交了8宗土地，其中5宗商业用地。3）高新区异军突起，土地成交量明显增加本月，高新区土地市场异常火热，成交量为几个城区中最高的，这样的表现对于土地稀缺的高新区来
32、说实属不易。其中高新区的商业用地最为火热，可见在楼市整体不好的情况下，开发商对于高新区商业地产的看好。典型地块分析1、 地块基本信息该宗地编号为GXII-(3)-2-4，位于丈八北路以东、陕西问鼎房地产开发有限公司以南。地块规划用地性质为住宅用地、配建廉租房（该宗地净用地面积为18735.9平方米，其中出让住宅分摊净用地面积为17799.1平方米，配建廉租住房分摊净用地面积为936.8平方米，配建廉租住房用地按照有偿划拨方式供应）。该地块已挂牌成交，成交时间为2012年1月19日，竞得人为西安永和置业有限公司，成交价格为10660万元。根据规划指标及最后成交结果来看，最后成交楼面价为1628元
33、/平方米，预计总建筑面积为6.5万平方米。宗地编号土地位置土地面积土地性质使用年限规划指标要求容积率GXII-(3)-2-4丈八北路以东、陕西问鼎房地产开发有限公司以南1.87万住宅用地、配建廉租房70年不大于3.5不小于3.02、 地块发展前景分析地块位于木塔寨居住圈内，四周交通便利，太白南路、丈八北路、唐延路等高新区的主要交通干道环伺地块周围。随着高新区二次创业版块的确立，特别是09年8月高新管委会迁至都市之门后，区域的发展再受关注，并引发了区域房地产市场的发展。随着高新区整体的发展，区域整体的配套不断完善，越来越吸引置业者的青睐，尤其那些在高新工作的人士。未来区域还有再发展的潜力。3、
34、地块SWOT分析及应对策略内容应对方式strengths区域环境好，未来发展空间大；居住圈内土地比较稀缺充分发挥地块优势，结合公园绿化景观的资源的特点，打造宜居的景观项目；深入研究市场，充分挖掘客户特征，定位合理的业态规划，建设中注重小区的舒适度和实用性配套建设、协调投资和自主的户型配比，以迎合区域居民自主或投资以及多样或专一市场需求。weaknesses地块面积适中，不利于规模开发，景观布局，整体规划方面都会受到一定的影响根据项目本身的特点，打造合适的小区opportunities四周交通便利，太白南路、丈八北路、唐延路等高新区的主要交通干道环伺地块周围。 随着高新区二次创业版块的确立，特别
35、是09年8月高新管委会迁至都市之门后，区域的发展再受关注，并引发了区域房地产市场的发展。随着高新区整体的发展，区域整体的配套不断完善，越来越吸引置业者的青睐，尤其那些在高新工作的人士。未来区域还有再发展的潜力。打造符合都市生活节奏的品质社区，相对周边的在售楼盘，有差异地打造个性化，差别化、品质化的楼盘，以博得客户的认可threats目前居住圈内在售项目比较少，可选择性比较低深入研究高新市场主力客户的需求特征，推出适合市场需求的产品，降低市场风险；注意产品本身的品质，无论是规划设计还是现代科技的应用。4、 地块的分析预测及计算1）地块成本分析根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析，对于目前西
36、安市普通商品住宅项目各项成本计算标准明细如下：类别多层小高层中高层高层超高层土地成本（楼面地价）1000-1400前期费用80-90设计费用50建筑安装工程费600-900900-120014001800-23002200-2500装修费用300-2000政府配套费150售后服务费30-35营销费100-130财务费用90-140管理费30-50税金（营业税及附加、土地增值税）按项目的一定比例提取不可预见费根据以上指标，最后计算出待分析地块总成本为23495万元。2）土地利润预测目前居住圈项目均价在7600元/平米，考虑到目前的市场行情及未来西安市房地产市场走势，待项目建成后，保守估计，我们以
37、8%的降幅作为竣工后居住圈内住宅市场均价，则两年后居住圈内住宅均价为6992元/平米。不考虑其他因素影响，项目建成后，销售总额为45448万元。项目总成本（万元）总收益（万元）利润（万元）销售利润率数据23495454482195348.3%综上分析，待项目建成以后，销售利润将达到21953万元，销售利润率达到48.3%。三、2012年1月西安商品房市场运行情况3.1 2012年1月全国楼市背景西安房地产信息网数据研究中心1月份对全国各主要城市的房地产交易数据监测显示：从全国来看，1月，包括北上广深一线城市和主要二线城市的40个重点城市中，逾八成城市成交面积环比下跌，13个城市跌幅超过50%。
38、一线城市中，北京、上海、深圳楼市销量分别环比下跌69.98%、 43.78%、57.02%；二线城市中，青岛下跌73.68%，杭州环比下跌64.76%，成都下跌近5成，诸多城市市场交易处于多年来最低谷。北京2012年1月，北京商品住宅成交量降至7年来新低。上海2012年1月，上海楼市开门见冰创七年新低，成交同比跌六成。杭州2012年1月，杭州楼市成交量创4年来新低，住宅存量创五年来新高。申城新建商品住宅无论是供应还是成交都降到了6年以来的最低点。青岛1月份新房2646套（包括纯住宅2145套），同比2011年1月份大跌76.45%，环比2011年12月跌73.68%，这个数字为近3年来新低。宁
39、波2012年首月宁波市六区住宅共成交372套，环比下跌53.5%，372套的月成交量也创造了自2011年以来的最低成交记录。合肥2012年1月份，合肥楼市销售量下跌至2000套以下，这也是近五年来合肥市首次出现单月销售量在2000套以下。2012年元月，在元旦及春节影响下，全国主要的一、二线城市房价纷纷呈现大幅下跌态势，龙年中国楼市开局不利，1月成交持续低迷。在经济增速放缓的大背景下，今年房地产市场调控短期难言放松，政策的全面转向仍为时尚远。从资金角度而言，2012年房企资金压力进一步加大，除银行贷款额度仍然难有突破外，从房地产信托角度而言，2010年的大规模发行，让2012年、2013年成为
40、到期兑付的密集期。数据显示，2012年房地产信托到期总规模为1172.5亿元，远远高于2011年的470.5亿元，整年兑付规模较大。而从资金角度，据悉，房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是2012年2月3月。如何度过2012年楼市的寒冬，成为了当下各房企不得不面对的问题。作为二线城市的西安，2012年首月，其住宅销售也较为疲软，26.5万平米的成交量也是创下了4年来的新低。3.2 1月西安商品房市场销售情况及特征1月份西安各城区各物业销售套数一览表单位：套车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北167484324831城东217218750城南59410251812803城内22城西83
41、511588462西高新652461640367全市1692478333233232151月份西安各城区各物业销售面积一览表单位：平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北485.3683178.139573.494288.1297525.1城东680.3176722.72949.0380352.04城南3249.4143575.5632244.984875.4596.984542.25城内148.83148.83城西386.130420.633118.233540.3737465.33西高新1950.1230940.171243.663521.9837655.93全市6751.32
42、64986.0249129.3916225.87596.9337689.48本月西安商品房市场成交量为77.9万平方米，环比上月下滑8.7%，同比上年同期下降51.14%；分物业来看，普通住宅物业销量57.94万平方米，环比下滑15.4%，同比上年同期下降58.64%；商服用房类物业本月销售量为11.71万平方米，环比上涨27.48%，同比上涨5.81%；写字楼类物业本月销售量6.29万平方米，环比上涨10.1%，同比上涨5.81%；别墅类物业本月销量为2050.8平方米，环比上涨42.3%，同比下降92.96%。1月份西安普通住宅销售排行一览表排名城区楼盘名称成交套数（套）成交面积（平方米）
43、1城北香克林小镇10315853.212城东龙湖香醍国际社区8312091.143城西长兴园湖曲12211153.674城西天朗莱茵小城12410087.275高新林隐天下699539.836城北荣城名苑848277.457城北海璟台北湾797379.658城东中新浐灞半岛517379.239高新融侨城三期456830.2710城东绿地国际生态城二期496681.223.2.2 元月西安楼市销量同比跌76.91% 居四年来最低位西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年1月，西安商品房交易面积为33.77万平方米，环比上月下滑56.65%，同比上年同期下降76.91%；其中普通住宅成交面
44、积为26.5万平方米，环比下滑54.27%，同比上年同期下降79.51%。从具体市场原因分析，2011年1月的西安市场买方市场基于对限购令的出台预期，呈现集中性抢签备案现象，因此2011年1月的楼市交易处于历史高位。而2012年的1月西安楼市经历了春节假期假期，受网签备案审核影响，对正常的市场交易统计形成一定影响。加大了与上年同比数据的差距，与此同时，影响楼市交易低位更主要的因素在于市场的观望情绪仍持续加深。3.2.3 房企观市 元月西安住宅供应量下降69.7%在对买方市场持续观望及行业走向不甚明朗的情势下，元月市场推货量开始明显不足，市场房源供量呈现大幅下跌态势。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年1月，西安商品房新批准预售面积44.68万平方米，环比上月下滑71.53%，同比上年下滑29.49%。其中普通住宅37.75万平方米，环比下滑69.7%，本月西安商品房市场供销差额为1