CRIC_中房易居1月南昌市场月报72.pdf

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1、 2011 年 1 月 南昌房地产市场报告 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司 2011-2-17 此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 2 / 72 南昌房地产市场报告 目 录 易居视点 . 3 数字楼市 . 4 第一章 背景篇 6 一、政策法规 . 6 二、市政动态 . 8 三、市场资讯 . 9 第二章 土地篇 . 10 一、本月公告土地分析 . 10 二、本月成交地块分析 . 12 第三章 住宅篇 . 15

2、一、南昌市住宅市场特点分析 . 15 二、供求关系分析 . 17 三、供应量分析 . 17 四、成交量分析 . 20 五、供求对比分析 . 22 六、成交均价分析 . 23 七、热点板块 . 24 第四章 产品篇 . 26 一、新盘速览 . 26 二、案例介绍 . 28 第五章 营销篇 . 35 一、营销综述 . 35 二、营销策略 . 36 三、媒体分析 . 42 第六章 区域数据篇 . 46 一、东湖区 . 46 二、西湖区 . 49 三、青云谱区 . 52 四、青山湖区 . 55 五、高新技术开发区 . 58 六、红谷滩区 . 61 七、经济技术开发区 . 64 八、湾里区 . 66 九

3、、南昌县 . 69 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 3 / 72 南昌房地产市场报告 易居视点 政策频出，后市或入严冬 2010 年房地产经历了三轮严厉的政策调控， 但并未阻止房价上涨的步伐。 12 月平稳收 尾，统计局数据显示，2010 年全国 70 个大中城市房价上涨了 6.4%；中房信对全国重点城 市监控数据显示，30 个重点城市房价涨幅均超过 10%，其中海口、杭州、太原、北京、上 海、深圳等城市涨幅超过 40%。2011 年 1 月 26 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常 务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。2011 年第一轮房地产调控就此

4、拉开帷 幕。在此之前 1 月 21 日南昌出台限购令，而随着国八条的出台，限购令需重新修改趋势更 严厉。 1、对市场量价的影响 在毫无征兆的前提下出台如此严厉的调控政策，楼市各方最紧急的反应就是暂时观望， 这在过去历次的调控中也有所体现。当下即将迎来春节假期，正处于市场正常的低谷期内。 因此短期内， 春节假期和政策伊始买卖双方的观望将导致成交量下滑明显。 而从价格方面来 看， 短期内开发商将保持观望态势， 在市场处于低谷期内不会贸然调整价格。 春节假期过后， 不排除部分开发企业会出现一定的价格让利。 2、对城市市场的影响 本次调控带有很强的针对性，无论是二套房六成首付、未满 5 年的交易统一全

5、额征税 还是对持有 2 套以上的限购，都是直接针对楼市投机者的，这是由各城市购房需求中投资 者所占的比重决定的。而从城市结构方面来看，一二线城市投资比重较大，同时直接受到限 购令的冲击，因此受政策的影响也最大；大部分三四线城市房地产市场以刚性需求为主，且 不会出台限购令，相反会成为一二线城市购房资金转移的目标，因此市场影响较小。 3、对不同物业的影响 从价格结构来看， 预计高端物业受到的冲击会较大， 高端项目的客户群体多数已经拥有 两套以上的住宅，是本次限购令明令禁止的，因此，高端住宅可能将面临前所未有的冲击。 而中低端住宅以刚性需求为主， 相对受到的冲击较小。 而改善性需求由于六成首付的要求

6、也 将受到一定的抑制，首此影响，中高端住宅的销售也将受到一定的冲击。 当然， 本次新国八条最终的调控效果特别是对房价的影响取决于两个方面： 地方政府的 执行力和市场需求对政策的适应力。和去年四月中旬一样，政策很严厉，但最终地方执行力 度不一，购房者对调控政策快速消化等使得政策季度化，最终的调控效果并不理想。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 4 / 72 南昌房地产市场报告 数字楼市 土地市场 挂牌宗数：12 成交宗数：7 成交金额：49124 万 成交面积（净）：107.31 万平方米 每亩单价：30.52 万元/亩 平均楼面地价：293.37 元/平方米 溢价宗

7、数：0 流拍宗数：0 住宅市场 供求比：1：1.94 新增供应面积：16.57 万平方米 成交面积：32.08 万平方米 成交套数：3213 套 成交均价：6931 元/平方米 注：因统计途径有限，故本报告所有数据不包括安义县，进贤县，新祺周区域。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 5 / 72 南昌房地产市场报告 ? 排行榜 1 月南昌市区商品住宅成交面积排行榜 项目名称 成交面积() 成交套数 成交金额(元) 成交均价(元/) 众鑫城上城 35437.18 302 268965688 7590 恒大绿洲 25917.18 179 128570960 4961 钦

8、都豫景住宅小区 23439.25 321 190078814 8109 康馨苑 21931.68 230 88322375 4027 奥克斯盛世经典 17416.87 186 121696540 6987 世纪中央城 10687.03 121 91200443 8534 绿腾雅苑 10591.79 103 46287312 4370 新地阿尔法国际社区 10538.75 74 131539878 12482 敏龙大厦 10010.16 168 31572045 3154 润碧康城 8972.55 96 36034212 4016 1 月南昌市区商品住宅成交金额排行榜 项目名称 成交面积() 成

9、交套数 成交金额(元) 成交均价(元/) 众鑫城上城 35437.18 302 268965688 7590 钦都豫景住宅小区 23439.25 321 190078814 8109 新地阿尔法国际社区 10538.75 74 131539878 12482 恒大绿洲 25917.18 179 128570960 4961 奥克斯盛世经典 17416.87 186 121696540 6987 名爵公馆 8016.67 164 94971548 11847 滨江首府 6856.58 105 93446167 13629 世纪中央城 10687.03 121 91200443 8534 康馨苑

10、21931.68 230 88322375 4027 万科青山湖 3003.21 16 65336156 21755 1 月南昌市区商品住宅成交均价排行榜 项目名称 成交面积()成交套数 成交金额 (元) 成交均价(元/) 万科青山湖 3003.21 16 65336156 21755 凯美怡和 1460.49 6 27578187 18883 保利国际高尔夫花园 751.79 3 10603520 14104 保利东湾国际花园 1989.49 9 27429349 13787 滨江首府 6856.58 105 93446167 13629 智通悦蓝山 2743.20 49 37126275

11、13534 新地阿尔法国际社区 10538.75 74 131539878 12482 名爵公馆 8016.67 164 94971548 11847 联发广场 510.53 10 5535584 10843 江铃晶城 695.11 7 7282660 10477 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 6 / 72 南昌房地产市场报告 第一章 背景篇 一、 政策法规 解读南昌版商品房“限购令” 1 月 21 日电 1 月 21 日， 南昌市政府发文称， 暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。 自 2011 年 2 月 1 日起，

12、南昌市及外省市居民家庭(成员范围包括购房人、配偶及未成年子 女)在本市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区范围内，只能新购一套商品 住房。 易居点评： 第一、短期内商品住房成交量或下挫 从之前已采取限购政策的城市的经验看， “限购令”出台后，部分购房人会因观望推迟 购房，短期内成交量势必下挫宁波曾一周下降 40%，上海一度减少五成。 我们认为， 限购措施短期内会对商品房成交量造成颇大影响， 实力购房者和投机购房者 将被拒之门外，失去购买资格。但是长远看，因为刚性需求依然强烈，加上一些有购买实力 的购房人也会想出各种措施应对， “限购令”恐难奏效。 第二、新购一套而不是只能购一套 南昌

13、的限购令并不是 “规定一个家庭只能买一套房” ， 而是在 2 月 1 日之后只能 “新购” 一套。也就是说，限购令，和市民之前有多少套房并没有关系。 第三、限新不限旧，二手房获好时机 只能购一套商品住房和新购一套商品住房之间的区别很大。 这其实也是为了保证被限购 的五区不至于突然出现“需求紧缩”的情况，被限购的五个区内，商品住房的供应量约占全 市供应量的一半以上。如果只能购一套，相当于绝大部分购买力突然间消失了。而能够新购 一套，只是抑制了小部分购买力。 同时， 一些无法在这五大中心城区买新房的人， 会将注意力转移到其他区域或转战二手 房市场。限购令的出台，对饱受营业税优惠取消打击的二手房市场

14、来说，正是利好消息。不 过从长远看，若“限购令”促使中心城区商品住宅销售下滑、价格下跌，会快速传导到二手 房市场，政策起效前二手房价涨幅也会很有限。当然，将投资性或投机性购房引导到二手房 的可能性较小。根据此前调查，南昌 80%以上二手房为刚性需求购买，另外 10%以上的购 房也多是购房人买来出租，投机性购买二手房的少得可以忽略不计。 。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 7 / 72 南昌房地产市场报告 南昌限购令要“变身”、四成购房需求受限 记者从南昌房管部门获悉，根据新“国八条”南昌住房限购令会有些变化，目前还在拟 定中。原因在于：南昌限购令规定购房者可以在限

15、购的五大区域新购一套住房，而新“国八 条”规定，有两套房的本地家庭、有 1 套房的外地家庭暂停购房。 易居点评： 不管是南昌限购令，还是新“国八条”都让开发企业感受到前所未有的寒意。南昌限购 令相对温和，只是限制东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区和红谷滩新区新购一套商品住 房。从近两年的成交情况看，象湖、莲塘、昌北、新建和湾里板块成交比例已经接近其他限 购的五个区域。而且，虽然南昌近几年投资炒房兴盛，但是比例远低于沿海一二线城市，全 市炒房比例充其量在 20%左右。从数据上看，南昌限购令影响的需求并不是特别大。 但是新“国八条”的影响将大大增加，有两套房的本地家庭、有 1 套房的外地家庭将 暂

16、停购房政策影响下，初步统计至少将影响到 40%以上的购房群体，在需求明显减少的情 况下，房价将加快调整步伐。 江西省各银行取消房贷优惠 随着南昌版“限购令”和国务院房产调控政策的正式公布，我省多家银行调整了放贷政 策。28 日，记者在采访中了解到，在商业银行取消首套房 8.5 折利率优惠之后，国有银行 也紧跟步伐，从当日起按基准利率执行。也就是说，目前办理个人住房贷款已经没有优惠折 扣了。 易居点评： “从 1 月 28 日起，首套房 5 年以上贷款按照基准利率 6.4%执行，二套房首付六成，利 率为基准利率的 1.1 倍。 ” 已经办完审批手续的贷款按贷款合同执行，仍然可以享受折扣优惠。不过

17、，如果还在走 审批程序的市民就没有那么幸运了，银行将执行基准利率，取消优惠。 另外，利率优惠收紧，对已经获批的老客户来说并无影响，因此，银行工作人员提醒， 已获得 7 折或 8.5 折利率优惠的老客户仍具备利率优势，不必急于提前还贷。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 8 / 72 南昌房地产市场报告 二、 市政动态 南昌市 27 条道路改造本月全部竣工 南昌市新一轮路网改造提升工程目前进展顺利。 记者从南昌市城管委了解到， 列入改造 计划的 48 条道路中，已有 27 条开工，计划在本月中旬全部竣工。 改造工程的主要内容包括对道路实施病害处理、改造提升和沥青摊铺。

18、目前，艾溪湖南 路、富大有路等 27 条已经开工改造，其中有 5 条基本完成改造，其余 22 条道路改造工程 正在紧张施工中。据南昌市城管委负责人介绍，原则上要求，已经开工改造的 27 条道路在 今年 1 月 15 日前要全部完工。 剩下的道路将在 1 月底前完成前期工作， 包括设计、 招投标。 所有的道路改造将在 8 月份全部竣工。 南昌市八一大道孺子路口本月建人行天桥 为缓解城市交通拥堵局面，改善八一大道与孺子路口的交通秩序，方便行人过街，南昌 市将加快人行过街设施建设，拟在八一大道中山路口、八一大道孺子路口设置 2 座人行过 街天桥或人行通道，预计投入 2400 万元，计划今年 1 月开

19、工建设，8 月前完工。目前， 八 一大道孺子路口人行天桥平面规划方案已经编制，并向社会公布，听取公众意见。 艾溪湖大桥桥面即将贯通 昨日，记者在艾溪湖大桥施工现场看到，大桥的主体工程进展顺利，已经到了桥面最后 的衔接阶段。还有剩下 100 多米的桥面工程正在紧张施工，该段桥面的施工完成将意味着 大桥桥面彻底实现贯通。 南昌启动迎城运百路大会战道路改造工程 据大江网记者了解，南昌于 1 月 8 日启动迎城运“百路大会战” 。据悉，此次“百路大 会战”道路改造工程共 126 条道路，由市、区两级政府部门共同投资实施，其中：东湖区 57 条、西湖区 21 条、青云谱区 15 条、青山湖区 25 条、

20、经开区 2 条、高新开发区 3 条、 红谷滩新区 3 条。这 126 条道路大多为上世纪 80-90 年代修建而成，由于使用年代较长， 路面相继出现一些坑洼、碎裂、隆起、溢水等病害，影响了道路通行功能。此次改造总面积 134.67 万平方米，计划投资 5.74 亿元。计划 7 月底前竣工。 南昌地铁 1 号线一期起始站等 3 站开工 1 月 13 日，南昌地铁 1 号线一期工程的起始站双港站、第二站蛟桥站和第三站长江路 站开始做围挡，宣布开工。据悉，这三个站点中，蛟桥站受外界影响较小，预计 15 个月能 完成主体土建结构。长江路站施工期间因围挡范围的变化，对交通影响不大。 中国房产信息集团 |

21、 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 9 / 72 南昌房地产市场报告 三、市场资讯 提取公积金今年有新规 昨日，记者从南昌住房公积金管理中心获悉，从今年开始，未签订委托提取协议，或不 符合签订委托提取协议条件的职工， 申请提取住房公积金用于偿还购房贷款的， 只能在与贷 款发放月对应的月份办理提取手续，错过对应月不予提取。 据悉，从 2011 年开始，凡未与中心签订委托提取协议，或不符合签订委托提取协议条 件的职工， 申请提取住房公积金用于偿还购房贷款的， 只能在与贷款发放月对应的月份办理 提取手续，错过对应月不予提取。 江西两宗地被收回重新拍卖 江网讯记者秦海峰报道：1 月 16 日，记

22、者从江西省国土厅日前发布的两起土地处置公 告获悉，两宗因故长期闲置土地被收回重新拍卖，其中一宗位于南昌市，另一宗位于景德镇 市。 根据公告， 一宗位于南昌市赛维大道以南、 新城大道以东， 面积 9.611281 公顷的土地， 2006 年 7 月 3 日签订出让合同，约定 2006 年 10 月 3 日开工，因受让方迟迟未能开工， 2010 年 9 月被南昌市政府依法无偿收回重新拍卖。另一宗被收回的土地位于景德镇市湖田 杨梅亭，面积 9.536 公顷， 2006 年 3 月 24 日签订出让合同约定开工时间为 2006 年 12 月 30 日，因土地受让人意外身亡，导致工程开发至一半后停工，2

23、010 年 3 月被景德镇市 政府收回重新拍卖。 三宗地以起拍价成交 南昌土地今年开局惨淡 1 月 17 日，记者从南昌国土局获悉，近期南昌拍卖一宗商住用地和两宗工业用地均以 起拍价成交。1 月 6 日，湾里区和高新区的两宗工业用地分别以 13.8 万每亩和 5.6 万每亩 的起拍价成交，无独有偶，1 月 14 日，另一宗位于湾里的商住用地以 55 万元每亩的起拍 价成交。 取消行政强制拆迁 补偿不得低于市价 “拆迁补偿 对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、 搬迁与临时安置补偿、 停产 停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格 。 ” 据新华社电 国务

24、院总理温家宝 19 日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过 国 有土地上房屋征收与补偿条例(草案) 。会议决定，该条例草案经进一步修改后，由国务院 公布施行。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 10 / 72 南昌房地产市场报告 第二章 土地篇 一、 本月公告土地分析 本月新增供应土地 12 宗，占地面积约 64.74 万平方米，从供应宗数上看，比上月的 10 宗增加 2 宗，但总建筑面积大幅下降，下降幅度为 43.49%，其中商，住，办用地共 6 宗，总建筑面积为 31.53 万方，工业用地和市场用地共 6 宗，总建筑面积 33.21 万方。从 土地属性来看，工

25、业用地 5 宗，商住用地 3 宗，市场用地 1 宗，旅馆业用地 1 宗，居住用 地 1 宗，办公用地 1 宗；从供应区域上看，高新区 1 宗，青云谱区 2 宗，青山湖区 4 宗， 桑海经济技术开发 1 宗，湾里区 2 宗，西湖区 2 宗；从土地供应面积规模来看；10 万平方 米以上的有 3 宗、5-10 万平方米土地有 2 宗、1-5 万平方米的土地有 6 宗、1 万平米以下 的有 1 宗。 1、地块供应走势分析 图 2-2-1：南昌市 08 年 6 月至 11 年 1 月土地市场供应走势 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 0 50 100 150 200 0 5 10 15 20

26、25 30 08.6 08.7 08.8 08.908.10 08.11 08.1209.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.909.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 万平方米 幅 占地面积土地幅数 中国 2、 图 2 资料 图 2 数据 图 2 数据 1-5万 42 国房产信息集团 | 供应结构分 -2-2：南昌市 料来源：CRIC 中 -2-3：南昌市 据来源：CRIC 中 -2-4：南昌市 据来

27、源：CRIC 中 1万 8 万 2% 居住 克而瑞（中国） 分析 市 11 年 1 月土地 中国房地产决策 市 11 年 1 月土地 中国房地产决策 市 11 年 1 月土地 中国房地产决策 以下 8%10万以上 17% 青云谱区 17% 青山湖区 33% 商业 8% 住用地 8% 信息技术有限公 地供应用途结构 策咨询系统 地供应区域结构 策咨询系统 地供应面积结构 策咨询系统 上 区 区 公司南昌机构 构 构 构 高 桑海经 商住 25% 办公 17% 高新区 8% 济技术开发区 8% 11 / 西湖区 17% 湾里区 17% / 72 南昌房地 5-10 3 区 工业 42% 地产市场报

28、告 0万 33% 告 中国 二、 业用 用地 焦头 本月 1、 图 2 数据 2、 图 2 数据 0 50 100 150 200 250 09. 国房产信息集团 | 、 本月 本月成交土 用地、1 宗商 地较多， 其中不 头河以西 GD 月土地很大部 地块成交走 -3-1：南昌市 据来源：CRIC 中 成交地块结 -3-2 ：南昌市 据来源：CRIC 中 综合用 29% 109.209.309.4 克而瑞（中国） 成交地块 土地为 7 宗， 商业用地，2 宗 不乏有规模较 P1055 号地 部分成交在远 走势图 市 09 年 1 月至 中国房地产决策 结构分析 市 11 年 1 月土 中国房

29、地产决策 用地 % 409.509.609.7 信息技术有限公 块分析 成交面积为 宗综合性用地 较大的地块， 地块，占地 54 远郊区域，例如 11 年 1 月土地 策咨询系统 土地成交用途结 策咨询系统 居住 0% 商业 14% 09.809.909.10 0 占地面积 公司南昌机构 为 107.31 万方 地，本月土地 ，其中一块2 4.96 万方，被 如湾里区、经 地市场成交走势 结构 09.11 09.1210.11 土地幅 方，成交金额 地成交量比上 010第58号 被江西洪都商 经开区等。 势 0.210.410.510 幅数成 12 / 额 4.91 亿元 上月有所上涨 号高新

30、区昌东 商用飞机股份 0.610.710.810. 交总价 / 72 南昌房地 元。其中 4 宗 涨，但主要是 东镇下尾村以 份有限公司取 工业 57% 910.10 10.11 10.1 地产市场报告 宗为工 是工业 以南， 取得。 1000 51000 101000 151000 201000 251000 301000 1211.1 万元 告 0 0 0 0 0 中国 图 2 数据 图 2 数据 国房产信息集团 | -3-3： 南昌市 据来源：CRIC 中 -3-4：南昌市 据来源：CRIC 中 3、地块流 本月无流拍 4、成交地 本月无溢价 10万以上 43% 青山湖 29% 克而瑞（

31、中国） 市 11 年 1 月土 中国房地产决策 市 11 年 1 月土地 中国房地产决策 流标率分析 拍土地。 地块溢价率分 价地块。 上 经开区 29% 区 信息技术有限公 土地成交区域结 策咨询系 地成交规模结构 策咨询系统 分析 公司南昌机构 结构 构 1万 0% 1-5万 14% 5-10万 43% 以下 % 高新区 14% 13 / 湾里区 28% / 72 南昌房地地产市场报告 告 中国 图 2 数据 国房产信息集团 | 5、拿地企 -5-1：南昌市 据来源：CRIC 中 本月拿地企 克而瑞（中国） 企业分析 市 11 年 1 月经营 中国房地产决策 企业中，全部 信息技术有限公

32、营性土地成交企 策咨询系统 部以本地中小型 本 1 外地企 0% 公司南昌机构 企业结构 型企业为主。 地企业 100% 企业 % 。 14 / / 72 南昌房地地产市场报告告 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 15 / 72 南昌房地产市场报告 第三章 住宅篇 市场综述 ? 1 月份，南昌市商品住宅供求比为 1：1.94，供求矛盾加剧。 ? 1 月份，新增供应量 16.57 万平方米，环比下降了 46.08%，新增供应套数 1830 套。 ? 1 月份，成交量 32.08 万平方米，环比下降了 3.3%，成交套数 3213 套。 ? 1 月份，成交均价为 693

33、1 元/平方米，环比下降了 8.5。 一、 南昌市住宅市场特点分析 12011 年 1 月份供求比为 1：1.94，本月由于已临近春节，加上月度下旬出台限购令， 开发商放缓了推案节奏， 供应量大幅下滑， 而成交量由于年末回乡置业以及限购令压迫式备 案的双重影响持续维持在高位，从而使得供求矛盾加剧。 22011 年 1 月，新增供应为 16.57 万平方米，环比下降 46.08%，随着春节的临近，开 发商放缓了推案节奏， 同时月度下旬南昌限购令以及国八条的横空出世， 对开发商信心有所 影响，从而使得新增供应量大幅下滑，市场以消化前期集中供应的房源为主。 3 2011 年 1 月，南昌市商品住宅成

34、交量为 32.08 万平方米，环比下降了 3.3%。本月春 节前最后一个月， 成交量受回乡置业和限购令压迫式备案的双重影响下维持在高位， 由于南 昌政府 21 日出台限购令，规定每个家庭在南昌东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红 谷滩新区范围内，只能新购一套商品住房，而这几个区域新建商品住宅由于保值性比较好， 所以有不少购房者在政策缓冲期内抢搭“限购令”的末班车，拉动了整体成交量的上涨。 42011 年 1 月南昌市商品住宅成交价格 6931 元/平方米，较上月环比下降了 8.5，小 幅下降。本月价格小幅下降，但依然维持在高位，且为假性下跌，仅是因为郊区区域楼盘成 交的放量，拉低了整体均价，

35、而几个高价位楼盘的持续加推或新开盘，如名爵公馆、滨江首 府的开盘、 世纪中央城持续备案等， 再加上部分保值增值性较强项目的小幅提价拉动整体市 场价格。在供应不足局面在短期内仍难以扭、成交量平稳运行的情况下，房价难有较大幅度 的下滑。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 16 / 72 南昌房地产市场报告 图 3-1- 1 ：2010 年 1 月至 2011 年 1 月南昌市商品住宅供求走势图 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 表 3-1-2：南昌市 11 年 1 月商品住宅各类指标变化表 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 指标 2010 年 12

36、月 2011 年 1 月 环比 同比 供求比 1:1.08 1:1.94 79.63% 94% 供应量（万 m2） 30.73 16.57 -46.08% -20.45% 成交量（万 m2） 33.18 32.08 -2.56% 53.27% 成交价格（元/ m2） 7573 6931 -8.48% 36.73% 成交总额（亿元） 25.12 22.24 -11.46% -11.46% 10.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.1010.1110.1211.1 新增供应面积 20.835.4116.3537.9933.3611.2717.3

37、15.740.931.4820.3230.7316.57 成交面积 20.939.4519.9836.8515.1819.6514.9622.9547.5242.3634.0533.1832.08 均价 5069436454975239669754325905583162436355785875736931 0 2000 4000 6000 8000 10000 0 10 20 30 40 50 南昌市商品住宅市场走势图 单位：万平方米 单位：元/平方米 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 17 / 72 南昌房地产市场报告 二、 供求关系分析 2011 年 1 月份

38、供求比为 1：1.94，本月由于已临近春节，加上月度下旬出台限购令， 开发商放缓了推案节奏， 供应量大幅下滑， 而成交量由于年末回乡置业以及限购令压迫式备 案的双重影响持续维持在高位，从而使得供求矛盾加剧。 图 3-2-1：2010 年 1 月至 2011 年 1 月南昌市商品住宅供求情况比对 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 三、 供应量分析 1、供应总量分析 2011 年 1 月，新增供应为 16.57 万平方米，环比下降 46.08%，随着春节的临近，开 发商放缓了推案节奏， 同时月度下旬南昌限购令以及国八条的横空出世， 对开发商信心有所 影响，从而使得新增供应量大幅下滑，市场

39、以消化前期集中供应的房源为主。 图 3-3-1：2010 年 1 月至 2011 年 1 月南昌市商品住宅供应量比对图 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 20.83 5.41 16.35 37.99 33.36 11.2717.3 15.7 47.52 31.48 20.32 30.73 16.57 0 20 40 60 10.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.1010.1110.1211.1 单位：万平方米 10.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.1010.1110.12

40、11.1 新增供应面积 20.835.4116.3537.9933.3611.2717.315.740.931.4820.3230.7316.57 成交面积 20.939.4519.9836.8515.1819.6514.9622.9547.5242.3634.0533.1832.08 均价 5069436454975239669754325905583162436355785875736931 0 2000 4000 6000 8000 10000 0 10 20 30 40 50 南昌市商品住宅市场走势图 单位：万平方米 单位：元/平方米 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公

41、司南昌机构 18 / 72 南昌房地产市场报告 2、供应结构分析 2011 年 1 月首置产品在上月下滑后本月大幅回涨，改善型产品放量有所下滑，但依然 是市场的主力，本月高端产品别墅上月放量后本月下滑，即 90 平方米以下所占比例上涨， 70 平米以下产品由上月 2%上涨到 17%的比例， 而 70-90 平方米产品由上月的 18%上涨 到 31%，首改产品的供应 90-125 的产品由上月 37%下降到 19%，而 125-144 平方米以 上的供应由 17%下降到 15%，再改产品 144-180 平方米以上普通住宅的产品有所下滑， 由上月的 15%下降到 9%，180 平方米以上普通住宅

42、产品由上月无供应上涨到 7%的比例， 别墅类产品由上月的 10%下降到 2%。 图 3-3-2：2010 年 12 月-2011 年 1 月商品住宅面积段供应面积比重对比图 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 2011 年 1 月供应量大幅下滑，且供应区域较为集中，集中在红谷滩、西湖、经济技术开 发区，其中红谷滩区本月仍为区域供应量的榜首，占到整体市场比例的 29%，同时经济技术开 发区由于绿腾雅苑、南天阳光的加推使得区域排名第二，占到 27%的比例，西湖区由于新 项目滨江首府的开盘，占到 24%的比例，本月列第三，青云谱区则由于名爵公馆的开盘， 占到 11%的比例，其他区域供应比例皆

43、在 10%以下。 图 3-3-2：2010 年 12 月-2011 年 1 月商品住宅区域供应面积比重对比图 和 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 2% 17% 18% 31% 37% 19% 17% 15% 15% 9% 0% 7% 10% 2% 12月 1月 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 70平米以下709090125125144144180180平米以上别墅 8% 0% 25% 29% 4% 27% 9% 2% 23% 0% 0% 5% 2% 1% 11% 24% 17% 11% 12月 1月 0%10%20%30%40%50%60%70%

44、80%90%100% 东湖区红谷滩区经济技术开发区青山湖区高新区桑海经济技术开发区湾里区西湖区青云谱区 中国 3、 （1 图 3 数据 （2 图 3 数据 规模 5 万方 51 10 30 万 合计 建筑 别墅 高层 小高 合计 国房产信息集团 | 新盘数据分 ） 、规模分析 -3-5：南昌市 据来源：CRIC 中 ） 、建筑形态 -3-6：南昌市 据来源：CRIC 中 模 方以下 10 万方 30 万方 万方以上 计 筑形态 墅 层 高层 计 克而瑞（中国） 分析 析 市新盘规模列表 中国房地产决策 态分析 市新盘建筑形态 中国房地产决策 新盘量（个） 0 2 1 2 5 新盘量 1 2 2

45、 5 信息技术有限公 表 策咨询系统 态列表 策咨询系统 （个） 公司南昌机构 表 3-3-2 表 3-3-3 40% 别墅 40 5万方 19 / ：1 月新盘建筑 ：1 月新盘建筑 新盘建筑形态 高层 0% 新盘建筑规模 方以下 / 72 南昌房地 筑规模分布图 筑形态分布图 20% 40% 态分布图 层小 模分布图 510万 地产市场报告 % 小高层 40% 20% 万方 告 0 10 20 30 40 50 中国 （3 图 3 数据 四、 节前 昌政 谷滩 所以 数据 区域 红谷 青云 西湖 经济 合计 20.83 10.01 单位：万平 国房产信息集团 | ） 、区域分析 -3-7：

46、南昌市 据来源：CRIC 中 、 成交 2011 年 1 前最后一个月 政府 21 日出台 滩新区范围内 以有不少购房 1、成交总 图 据来源：CRIC 中 域 谷滩区 云谱区 区 济技术开发区 计 9.45 19 10.0210 平方米 克而瑞（中国） 析 市新盘区域分布 中国房地产决策 交量分析 月，南昌市商 月， 成交量受回 台限购令，规 内，只能新购 房者在政策缓 总量分析 3-4-1：2010 中国房地产决策 新盘量（ 2 1 1 1 5 9.98 36.85 0.0310.04 信息技术有限公 布列表 策咨询系统 商品住宅成交 回乡置业和限 规定每个家庭 购一套商品住 缓冲期内抢搭

47、 0 年 1 月-201 策咨询系统 （个） 15.18 10.05 公司南昌机构 交量为 32.0 限购令压迫式 庭在南昌东湖 房，而这几个 “限购令”的 1 年 1 月南昌 19.65 14 10.0610 红谷 表 3 8 万平方米 式备案的双重 湖区、西湖区 个区域新建商 的末班车，拉 市商品住宅成 4.96 22.95 0.0710.08 20% 20% 谷滩区青 20 / 3-3-4：1 月新 ，环比下降了 重影响下维持 区、青云谱区 商品住宅由于 拉动了整体成 成交量走势 40.9 10.09 20% % 新盘区域分 青云谱区西 / 72 南昌房地 新盘区域分布图 了 3.3%。

48、本 持在高位， 由 区、青山湖区 于保值性比较 成交量的上涨 42.36 34 10.1010 分布图 西湖区经 地产市场报告 图 本月春 于南 区、红 较好， 涨。 4.05 33.18 0.1110.12 40% 经济技术开发区 告 32.08 11.1 区 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 21 / 72 南昌房地产市场报告 2、成交结构分析 2011 年 1 月份全市住宅成交面积段分布结构中，首置产品比例大幅上涨，改善型产 品依然是市场成交的主力， 高端产品成交比例有所下滑， 本月 70 平米以下产品由上月的 7% 上涨到 8%， 70-90 平米的产品由上月的 10%上涨到 23%； 90-144 的首次改善型产品虽然 小幅下滑，但依然是成交的主力，由上月的 51%下降到 49%， 144-180 平方米的产品由 上月的17%下降到12%， 180平方米以上普通住宅产品有所下滑， 由上月的5%下降到3%， 而别墅产品本月有所下滑，由上月的 11%下降到 6%。 图