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1、住房公积金贷款知识讲座信贷管理科 前 言住房公积金是一种政策性住房资金，根本目的在于惠民利民，其贷款主要特点为使用有偿微利，贷款对象为缴存住房公积金的特殊对象人群，住房公积金贷款作为一种政策性住房金融的融资途径，目前已经成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。我市自从2003年发放第一笔住房公积金贷款以来，时至今日已经有了长足的进展，截止2012年6月底，市本级累计为12386户家庭发放住房公积金贷款14.93亿元。回收住房公积金贷款3.2亿元，贷款余额11.43亿元。市本级住房公积金个贷率为38.2%。今天，我们这次培训会的目的，就是将我县住房公积金管理中心的有关信贷政策和业务流程向大家讲一下，
2、希望各位专管员首先了解相关政策和业务流程，通过你们这个平台，让所有缴存职工能了解住房公积金贷款的优势，为职工解决自住住房提供融资渠道，实行低利率为职工降低购房融资成本，提高职工购买住房支付能力。下面，就对我县住房公积金委托贷款相关政策和业务流程进行整理归纳，供大家学习参考。第一章 简述住房公积金委托贷款第一节 概念住房公积金个人住房贷款，是住房公积金管理中心运用归集的住房公积金存储余额，委托指定的商业银行向符合条件的职工发放的用于购买自住住房的个人住房贷款。此项贷款作为一种政策性业务，其贷款利率低于商业银行同类贷款利率标准。第二节 特性政策性：贷款资金来源、投向、利率等均有严格的政策规定。定向
3、性：贷款对象特定为住房公积金缴存人，先缴后贷。消费性：只能用于自住住房消费。住房公积金个人贷款与商业性个人住房贷款的共性是：有偿性、期限性。第三节 作用住房公积金个人购房委托贷款作为政策性的信贷工具，为职工解决自住住房提供了融资渠道，完善了个人住房消费支持体系。实行低利率为职工减少购房融资成本，提高住房支付能力。产生的增值收益支持了城镇廉租住房的建设，并将对其发展继续发挥作用。第四节 区别住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别在于：性质不同。住房公积金贷款属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；银行个人住房贷款属于商业银行自主发放的自营性（商业性）贷款，资金来源为银行
4、吸收的各类存款；贷款主体及发放方式不同。住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担。贷款主体属委托贷款人，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同。个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。贷款对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的职工。商业银行发放的个人住房贷款可对一切具有完全民事行为能力、符合银行贷款条件的自然人发放贷款。贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有不同的规定，另外，住房公积金贷款利率远比商业住房贷款利率优惠。第五节 种类按信贷资金来源及贷款风险承担主体的不同，可分为自营贷款与委托贷款。根据贷款通则的规
5、定，自营贷款是指贷款人以合法方式筹集的资金而自主发放的贷款，其风险由贷款人承担，并由贷款人收取本息。委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）一般只收取手续费，不承担贷款风险。住房公积金属委托贷款种类。按贷款期限不同，可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。短期贷款是指贷款期限在1年以内（含1年）的贷款；中期贷款是指贷款期限在1年以上（不含1年）5年以下（含5年）的贷款；长期贷款是期限在5年（不含5年）以上的贷款。按贷款的方式不同，可分为信用贷款、担保贷款和票据
6、贴现。目前，我县住房公积金贷款以所购住房抵押为主。按贷款的构成不同，可分为纯公积金贷款、组合贷款。一类是纯公积金贷款（一般称为住房公积金个人购房贷款），即职工仅申请公积金贷款；另一类是组合贷款（一般称为个人住房担保组合贷款）。组合贷款是申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用时，购房者既申请公积金贷款，同时又向商业银行申请一般个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。目前，我县公积金贷款最高贷款额度为20万元，按照我县目前的房价水平，住房公积金贷款基本就可满足购房职工的需求。 第六节 优势个人住房公积金贷款与银行购房贷款相比较，有其特定的优势。主要体现在以下几个方面：一是贷款利率低，利息支
7、出少。住房公积金贷款作为国家政策性贷款，享有低利率的政策优惠，随着房贷利率的调整，住房公积金与商业贷款的利差进一步拉大，以住房公积金贷款20万元，期限10年为例，住房公积金贷款比商业贷款每月少还200元，10年累计可节省利息2.5万元；二是收费项目少，贷款成本低。与商业住房贷款相比，住房公积金贷款不需要收取保险费、公证费、手续费及成本费等费用。三是借款人可申请提取个人帐户内的住房公积金缴存余额偿还贷款本息。按照政策规定凡办理住房公积金贷款的借款人，可支取本人及其配偶的住房公积金帐户余额用于偿还贷款本息，减轻了借款人的还款压力。四是还款方式灵活度高。住房公积金贷款在借款人正常还款一年后，可根据自
8、己的经济状况可以申请提前一次性或部分还款，且不收取违约金。第七节 沿革1992年5月，上海市在全国率先开办住房公积金个人贷款业务。1999年4月3日住房公积金管理条例颁布，规定了缴存住房公积金只能用于发放个人贷款和购买国债，各地加大了住房公积金个人购房委托贷款发放力度。2002年3月24日，国务院修订了住房公积金管理条例，住房公积金制度趋于完善，在住房公积金缴存额大幅增加的同时，住房公积金个人购房委托贷款业务得到重点快速发展，住房公积金个人购房委托贷款已经达到相当规模。2002年5月13日国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知国发（2002）12号文件规定，住房公积金管理中心和受委托银行要简
9、化个人住房购房委托贷款手续，提高办事效率，改进贷款服务工作。住房公积金管理中心要按规定确定住房公积金个人住房委托贷款发放范围，对于职工买房、集资合作建房，以及自建、翻建和大修住房的，均应提供住房公积金贷款。陕西省人民政府于2000年5月9日制定了陕西省人民政府关于印发住房公积金个人购房委托贷款管理办法的通知陕政发（2000）21号文件，完善了政策制度，为保证这项政策性个人住房贷款业务的顺利实施打下了良好的基础。宝鸡市于2002年3月27日出台了宝鸡市住房公积金个人购房委托贷款实施细则宝市房改委发（2002）1号文件，对宝鸡市住房公积金个人购房委托贷款工作，做了进一步的规定。宝鸡市人民政府办公室
10、于2009年4月8日下发了进一步加大住房公积金归集力度，提高使用率的实施意见。宝鸡市住房公积金管理委员会于2009年4月27日下发了关于简化住房公积金贷款条件及程序的通知。宝鸡市住房公积金管理委员会与2011年4月28日下发了关于调整住房公积金贷款政策的通知。本通知是为了促进房地产行业健康平稳发展，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。通知共分八条，其中第三条规定：“严格掌握首付款比例。使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房，贷款首付款比例不得低于20%；购买第二套住房仅限于现有人均住房建筑面积低于我市平均水平的缴存公积金家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，首付款比例
11、不得低于60%，贷款利率在同期首套住房公积金贷款利率的基础上上浮10%；停止向购买第三套及其以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。”第四条规定：“第二套住房按以下办法认定：（1）通过中国人民银行个人征信系统查询借款人夫妇的相关信息认定；（2）通过房地产交易办证系统查询借款人夫妇的相关信息认定；（3）通过住房公积金贷款管理信息系统查询借款人夫妇的相关信息认定；（4）通过调查核实认定。第五条规定：“完善住房公积金贷款面谈记录制度。住房公积金管理机构要在住房公积金贷款面谈记录中增加相关信息项目，借款人必须如实填写，并诚信保证。一旦发现保证不实，并取消其住房公积金贷款资格。由于我市住房公积金贷款业
12、务开展较晚，一些正常缴存住房公积金的职工在购买第一套住房时，并没有使用住房公积金贷款，如住房公积金贷款对面积和套数进行进行严格限制，将会出现正常缴存住房公积金的职工不能享受住房公积金贷款政策优惠，对这些职工就会有政策上的不公平。我市对二套房的认定，概括为“认次不认房”。其理由一是公积金贷款是一种政策性贷款和保障性的贷款,对于正常缴纳公积金的职工,不能因为其原有住房而剥夺其使用公积金贷款的权利。二是“认房”则较为困难。“如果现公积金贷款申请人此前没有贷款买过房或者已购房屋是全款付清的，要认定其现在所购房屋属其第几套房，就得通过房屋登记系统查询。但由于当前我市房屋登记系统未能全部联网，查询有一定的
13、难度。因此，在二套房的认定上，在面谈记录中特别增加了借款人及配偶须如实签写家庭住房实有套数书面诚信保证的内容，如果本人诚信保证不实，中心有权依据法律法规、国家金融政策及住房公积金信贷政策，对本次借款的金额和利率进行调整，并记作不良记录。第二章 贷款政策住房公积金个人购房贷款是一种个人信贷，同时更是政策性贷款。其基本内容包括贷款对象、贷款条件、贷款额度、贷款期限、贷款利率、还款方式等。第一节 对象住房公积金贷款对象是凡在我县住房公积金管理中心连续、及时、足额缴存住房公积金一年以上，具有完全民事行为能力的职工，购买自住住房资金不足时，原则上均可申请住房公积金贷款。住房公积金贷款的对象与缴存住房公积
14、金相联系，即国家机关、企业、事业单位的在职职工，他们既是住房公积金的缴存者，也是住房公积金贷款的对象。第二节 条件按照我县眉县住房公积金个人购房委托贷款实施办法及相关文件的规定，申请住房公积金贷款必须满足以下几个条件：具有合法有效的常住户口或户籍证明；在本县辖区购买自住住房，所购楼盘已在中心备案登记且个人已签订正式购房合同；本人及其所在单位住房公积金已按规定连续、及时、足额缴存满一年以上（部队转业干部分配到地方单位的缴存住房公积金一个月以上，就可办理住房公积金贷款；外地调入本县的，凭调出地住房公积金管理部门的缴存证明，可视为连续缴存）；有稳定的职业和收入，具备偿还贷款本息的能力；首套房须具有支
15、付购买住房总价款40%以上的自有资金，二套房须具有支付购买住房总价款60%以上的自有资金；贷款人规定的其它条件。第三节 额度住房公积金个人住房贷款的额度，必须同时符合以下条件：按照眉县住房公积金个人购房委托贷款实施办法相关规定，个人申请单笔贷款额度不得超过我县中心规定的最高限额，我县规定最高贷款额度20万元。也就是说20万元以内个人确定贷款金额。申请人首套房的实际可贷款额度必须确定在购房总价款的60%以内。二套房的实际可贷款额度必须确定在购房总价款的40%以内。月还款不超过家庭收入的50%。夫妻双方月工资额比如4000元，除以2等于2000元，月还款额不能超过2000元，也就是必须控制在200
16、0元以内。其余50%要留足基本生活保障，不能用夫妻双方的全部工资还贷款。第四节 期限贷款期限由住房公积金管理中心根据借款人的申请、剩余工作年限及偿还能力确定。贷款期限最长不超过10年。退休年限目前参照机关、事业单位相关规定：男同志60岁退休，女同志干部55岁退休，工人50岁退休。在确定期限时，一定要充分考虑以上因素。借款人申请期限短于规定的最长期限，且符合贷款条件的，贷款期限以申请期限为准。第五节 利率贷款利率按照中国人民银行公布的利率执行，贷款期间遇利率调整，贷款期限在1年以上的，于次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。目前，首套房贷款期限在5年以下（含5年）的，贷款年利率为4.0%
17、（月利率3.333）；5年以上贷款年利率为4.50%(月利率3.75)；二套房在首套房利率的基础上浮10%。贷款利率以实际放款当天的利率标准执行。第六节 还款方式按照个人住房贷款管理办法的规定，住房公积金个人贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，采用按月等额本息方式归还贷款本息。自实际放款之日起，至次月当天为还款期等额本息还款方式是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月偿还本金先少后多，偿还利息先多后少。其特点是，贷款期间还贷压力均衡，贷款前期还款压力相对较小，比较适合还款前期资金紧张的借款人且在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的贷款户，
18、如国家机关、企事业单位人员等。需要说明的是，公积金管理中心统一委托银行为借款人开设通存通兑的专门账户用于归还贷款本息，贷款关系存续期间，借款人不得中途擅自变更或挂失该账户。第三章 贷款流程 第一节 贷款流程1、 贷前咨询申请人到眉县公积金管理中心询问贷款事宜并领取相关表单。2、 贷款申请借款申请人及其配偶备齐相关材料，一起到眉县公积金中心提交贷款申请。3、 贷款审查与合同签订管理中心自受理申请之日起10个工作日内完成贷款初审、复审、审批三级审查程序，通过贷款审批准予贷款的，通知借款人与受委托银行签订借款合同;不准予贷款的,由管理中心通知申请人,并说明理由。4、 办理抵押担保贷款抵押担保手续由房
19、屋开发商到房地产管理部门办理，时间长短视开发商办理速度。5、 贷款发放 抵押登记手续办理完毕后，管理中心自接到抵押件5个工作日内通知受托银行将贷款资金划至售房单位收款账户。6、 履约还款借款人按照借款合同约定，借款人按月归还当月应还款金额，直至结清全部贷款本息。7、 结清贷款由受托银行、公积金管理中心出具还清证明，借款人再到房屋产权登记部门撤销抵押担保等手续，领回抵、质押物，借款合同终止。第二节 个人须提交的资料1、宝鸡市住房公积金委托贷款申请表1份（须有双方本人签字、手印）；2、宝鸡市住房公积金委托贷款申请人及配偶单位情况证明一式2份（须双方单位工资管理人员填写签名并加盖单位公章）；3、购房
20、人夫妇双方身份证复印件各2份（二代身份证须双面复印）；4、夫妇双方户口本复印件各2份（本人所在页）；5、婚姻证明。已婚的提供结婚证复印件一式2份，离异的提供离婚证或判决书复印件一式2份，同时当面填写单身声明原件一份，未婚的须当面填写未婚声明原件一份；6、首套房屋总价款40%以上首付款、二套房提供房屋总价款60%首付款收据复印件一式2份；7、购房合同原件1份；8、所有以上证件的原件；9、贷款人要求提供的其他证明。第三节 对单位专管员的要求大家看宝鸡市住房公积金委托贷款申请人及配偶单位情况证明宝鸡市住房公积金委托贷款申请人及配偶单位情况证明1、职工姓名 年龄 岁，职务及职称为 工作单位及岗位为 是
21、我单位（用工形式） 职工，月工资总额为 元。申 2、我单位自 年 月起为该职工缴存住房公积金，现缴存比例为 %，请 目前该职工住房公积金月缴存额为 元，现公积金缴至 年 月。人 我单位住房公积金帐号为工 3、该职工在我单位的住房情况是：作 4、我单位保证为 出具的证明真实、合法、有效，如位 与事实不符，我单位愿意承担相关连带责任。证 5、其他情况。明 特此证明。 填写人： 单位公章单位地址：联系电话： 年 月 日 1、职工姓名 年龄 岁，职务及职称为 工作单位及岗位为 是我单位（用工形式） 职工配 2、我单位自 年 月起在 公积金管理中心为该职工缴存住房公积 偶 金，现缴存比例为 %，该职工月
22、工资总额 元。目前该职工住房公工 积金月缴存额为 元，现公积金缴至 年 月。作 3、该职工在我单位的住房情况是：单 4、我单位保证为 出具的证明真实、合法、有效，如位 与事实不符，我单位愿意承担相关连带责任。证 5、其他情况。明 特此证明。 填写人： 单位公章单位地址：联系电话： 年 月 日 说明：本证明一式二份。其中工作单位要填写全称，岗位填写该职工的工作部门及职务，用工形式按正式、聘用合同制职工（注明合同期限）等据实填写。住房情况填写该职工在本单位有无住房，住房建筑面积、是否按房改政策购买等。这个表重点是贷款申请人及配偶工作单位、工作部门、职务职称、用工形式、现住房、工资等情况。情况证明由
23、双方单位专管员和劳资或办公室人员签字、盖公章。这个证明需要单位专管员严格履行岗位责任，对个人用工形式、月工资总额和住房公积金月缴额要认真核实后填写。有的人为了贷款额度大，就要求单位将月工资总额开的高，如果我们的单位专管员不把好这第一道关，开出了虚假的证明就会人为地造成该笔贷款的风险。如果风险一旦发生，相关单位和经手专管员个人要承担贷款损失的法律和经济责任。有的人怕麻烦不愿意签写配偶的收入；还有的人认为我贷款我还款，为什么需要签写配偶的收入，所以，不愿意签写。这都是一种误解，贷款首先要如实提供信息，提供虚假信息就不能办理贷款。另外，配偶的收入可作为确定贷款额和贷款期限的依据。目前，借款人因为缴存
24、公积金，所以有单位，工资相对比较好确认，难的是配偶工资不好确认，我们在实际操作中，对行政、事业、国有、市属以上企业工作的配偶工资予以确认，对个体、私营企业和我们认为收入不稳定的工资一般不认，不计算在家庭有效月收入之内。如果没有缴存公积金，就目前的数据库就无法发放贷款，就怕时交时停，如果审查不严，一旦发放贷款，就是咱们工作人员的失职。同时，可以起到督促单位连续、按月及时缴存住房公积金的作用。第四节 贷款担保贷款担保形式有抵押、质押、保证担保三种，借款人可根据各自具体条件选择下列形式之一或多项。我市采用的是阶段性保证及抵押、第三方保证等两种方式单用或同时采用。抵押登记手续办理原则及步骤目前对于可以
25、用于申请住房公积金贷款的房屋，其性质为个人购商品住房，必须办理相关房屋抵押登记手续：对于上述房屋，属于现房的 必须先办理房屋产权证，然后办理现房抵押登记手续，向中心提交房屋他项权证及划款申请书后，中心方可发放贷款；属于期房的 必须先办理房屋预告，然后办理期房预抵押登记手续，向中心提交房屋预告登记证及划款申请书后，中心方可发放贷款。阶段性保证加抵押：以所购房产抵押但未办理产权证的，售房单位应为借款人提供从贷款发放之日起至办妥房产证及抵押登记手续之日止的阶段性保证担保。住房公积金个人贷款阶段性保证加抵押担保是抵押权人在取得他项权证明之前，由开发商或专业担保机构提供连带责任保证。贷款发放后，贷款人应
26、定期检查抵押物建设进度。期房竣工交付后，在抵押权人收押他项权证明后，阶段性担保保证责任方可解除。质押。用国债、银行定期存单等有价证券进行质押。用于质押的有价证券票面金额不得低于借款本息金额。办理质押登记的费用由借款人承担。保证担保。借款人不能办理房产抵押，也不能提供足额质押或无质押物的，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证担保。以保证人作为贷款担保的，保证人必须是具有中国人民共和国担保法规定资格的法人组织或公民，具有代为清偿贷款本息的能力，且在贷款银行存有一定比例的保证金。第五节 资金划拨贷款发放的必要条件：（1）借款人均已准确无误签订了借款合同及附属合同；（2）借款人已在指定银行设立
27、还款帐户，并签订了委托扣款协议；（3）开发商需在房屋产权管理部门办理好住房抵押登记手续，并将房屋预告登记证或房屋他项权证交中心留存；（4）集资建房单位、开发商将划款申请书一式两份交中心。根据委托贷款通知单、划转通知。会计部门应提前一天将款项划入受托银行委托贷款基金户。受托银行根据中心贷款通知单办理划款手续。划款申请书 宝鸡市住房公积金管理中心： 单位为 等职工购房贷款，共计 元，大写金额 元，一次转入以下账户：户名： 、账号： 、开户行： ，以上提供帐户我单位已确认。申请人（单位公章）：经办人（签字）：负责人（签字）：联系电话：年 月 日贷款资金应当划入售房单位（售房）或者建房、修房承担方在银
28、行开设的帐户内，不得直接划入借款人帐户或者支付现金给借款人。第六节 贷款发放发放贷款时，住房公积金管理中心一般应向受委托银行出具委托贷款放款通知书。受委托银行收到放款通知书后，应及时逐笔划转发放资金。贷款发放的资金流程一般为：住房公积金存款户住房公积金委托贷款基金户售房单位帐。第七节 贷款回收受委托银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。借款合同中应约定借款人归还借款采取的偿还方式、还款方式、明确计息方式和结息日，以及对提前还款、逾期还款的处理规则。确定结息日的方式有按户定日。按户定日即对应放款日结息，是依据贷款发放日，以后每月对应的该日均为计息扣款日。计息方式有按日计息和按月计息。按月计息是按月初贷款余额乘以月利率计算当月利息，在还款期内任何一天还款所还利息均相等；按日计息是按实际占用天数计算利息，在每月的实际还款日或结清时才计出应计利息。贷款偿还方式有委托扣款方式和柜面还款方式。住房公积金贷款提前还款可采取一次性还清或提前部分还款。提前部分还款后，不改变贷款期限相应减少月还款额，或既改变月还款额又改变贷款期限。借款人提前还款应提前预约，还款时签订补充合同。受委托银行应将扣受的贷款本金、利息、罚息及时分别划回公积金中心的指定帐户。住房公积金管理中心根据受委托银行反馈的扣款信息、进账单及相关单据及时登记个人住房公积金贷款明细账。17