公共利益导向下南宁水城沿岸用地调整研究.pdf

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1、Master Dissertation of Suzhou University of Science and Technology Abstract II Abstract A positive factor in the city will enhance its periphery in the built environment and to contribute to the value of existing elements to the beneficial direction of transformation. If the lack of planning, these

2、factors after joining the benefit produced by certain interest groups tend to drain in the body and is hard to develop public utility. Planning level should make what kind of response to guide these added benefits the public interest under the redistribution is we need to solve the problem. Nanning

3、city “water city“ construction operations, as the improvement of city water landscape ecological environment positive factors, in the city shore water under the condition of increasing at the same time caused the surrounding land value. In response to this change, use of city planning, economics, pu

4、blic policy, environmental science and other related theory, combined with the Guilin city“ two rivers four lakes“ and Suzhou light rail construction related examples, analysis of the factors predisposing to the surrounding land use changes the main content, advantage. In the analysis of road constr

5、uction on the waterfront in the city construction land, especially land for public facilities and outdoor public space impact on the basis of“ water“, by triggering the benefit of land use change characteristics author. This change brought about by the benefits, widespread public reduction problems,

6、 mainly reflected in the city space and economic benefits. To solve this problem, in order to maximize the public interest as the goal, will control gauge adjustment as the realization of public interest reduction technology means, to the height of the building, street interface, waterfront space en

7、vironment factors as the breakthrough point, is the realization of guarantee in public space, economic benefit and technical document and level of public interest reducing the effective way. “Water city“ construction as a catalyst to the surrounding land use benefit to bring change, this part of val

8、ue-added benefit redistribution should be the public interest oriented; at the same time, regulatory adjustment under the condition of market economy is effective implementation planning effective means to maintain public interest; public space, economic benefits and the relevant laws and regulation

9、s to ensure each dimension of justice realize the program benefit public reduction Keywords: Land use adjustment, Planning gain, Redistribution, Public reduction, Nanning “Water City“ 苏州科技学院硕士学位论文 目录 III 目目 录录 摘摘 要要 I Abstract . II 目目 录录 III 图表目录图表目录 V 第一章第一章 绪论绪论 . 1 1.1 题释题释 . 1 1.1.1 选题背景 . 1 1.1

10、.2 南宁“水城”建设及随其产生的公共利益的思考 . 1 1.1.3 规划调整是实现规划得益再分配的有效手段 . 2 1.1.4 用地调整 . 5 1.1.5 小结. 6 1.2 研究对象与内容研究对象与内容 . 6 1.2.1 研究对象 . 6 1.2.2 研究内容 . 6 1.2.3 研究方法 . 7 1.2.4 研究框架 . 7 第二章第二章 概念及相关理论概念及相关理论 . 9 2.1 相关概念界定相关概念界定 . 9 2.1.1 触媒. 9 2.1.2 土地增值 . 9 2.1.3 容积率与开发强度 . 9 2.1.4 小结. 10 2.2 相关理论研究相关理论研究 . 10 2.2

11、.1 触媒理论作用于城市规划 . 10 2.2.2 容积率、开发强度弹性控制 . 11 2.2.3 控制性详细规划中的社会需求和市场作用 . 12 2.2.4 关于规划控制要素方面的相关讨论 . 12 2.3 案例研究案例研究 . 13 2.3.1 桂林“两江四湖”水系整治工程 . 13 2.3.2 苏州轻轨建设项目 . 14 2.2.3 小结 17 第三章第三章 南宁水城建设引发的土地利用效益变化特征南宁水城建设引发的土地利用效益变化特征 . 18 3.1 从“绿城”到“水城”的城市规划建设背景从“绿城”到“水城”的城市规划建设背景 18 3.1.1 水城建设必要性探讨 . 18 3.1.2

12、 水城建设现实可能性探讨 . 19 3.1.3 南宁水城规划背景研究 . 20 3.2南宁水城建设规划的基本内容南宁水城建设规划的基本内容 21 3.2.1 南宁“水城”规划的基本思路 . 21 3.2.2水城建设规划中的水网规划特征 22 3.3 水城建设对城市建设用地产生的影响水城建设对城市建设用地产生的影响 26 3.3.1 对公共服务设施用地的影响 . 26 3.3.2 对室外公共空间布局产生的影响 . 27 3.3.3 新变化对用地调整产生的诉求 . 28 3.4 以“水”为触媒的土地利用效益变化特征以“水”为触媒的土地利用效益变化特征 29 苏州科技学院硕士学位论文 目录 IV 3

13、.4.1 引发城市土地利用效益变化的因素 . 29 3.4.2 规划行为对土地利用效益的影响 . 30 3.4.3 南宁“水城”建设对沿岸用地利用效益的影响 . 32 3.4.4 规划行为引发的利益及现有分配特征 . 33 第四章第四章 规划得益再分配的公共还原策略规划得益再分配的公共还原策略 . 34 4.1 我国规划得益分配的现存问题我国规划得益分配的现存问题 . 34 4.1.1 公共空间的公共还原缺失 . 34 4.1.2 土地所产生效益公共还原的缺失 . 35 4.1.3 具有针对性的法规制度缺失 . 36 4.2 回归公众的利益再分配策略回归公众的利益再分配策略 . 37 4.2.

14、1 维护公共空间分配的公正 . 37 4.2.2 维护经济利益再分配的公正 . 37 4.2.3 维护相关法律制度的监执公正 . 39 4.3 南宁“水城”建设规划得益公共还原南宁“水城”建设规划得益公共还原 41 4.3.1 公共空间的复苏 . 41 4.3.2 经济利益的公共还原 . 43 4.3.3 小结. 44 第五章第五章 公共利益导向下滨水地区调整策略公共利益导向下滨水地区调整策略 . 45 5.1 公共利益导向下再分配的原则与手段公共利益导向下再分配的原则与手段 45 5.2 公共利益导向下用地调整要素公共利益导向下用地调整要素 . 45 5.2.1 保证空间场所公共利益的要素

15、. 45 5.2.2 保证经济效益公共还原的要点 . 48 5.3 技术文件层面规划控制要素的制定技术文件层面规划控制要素的制定 . 49 5.3.1 宏观层面的规划控制要素及控制方法 . 50 5.3.2 中观层面的规划控制要素及控制方法 . 50 5.4 小结小结 . 54 第六章第六章 结论及建议结论及建议 . 55 6.1 主要结论主要结论 . 55 6.2 创新点创新点 . 55 6.3 不足及研究展望不足及研究展望 . 55 参考文献参考文献 . 57 致谢致谢 . 61 作者简介作者简介 . 62 苏州科技学院硕士学位论文 图表目录 V 图表目录图表目录 图 1-1 总体规划与控

16、制性详细规划内容对比.5 图 1-2 论文研究框架.8 图 2-1 桂林“两江四湖”历史水系景观体系13 图 2-2 桂林“两江四湖”历史水系规划总平面14 图 2-3 苏州轻轨沿线土地开发潜力15 图 2-4 轻轨沿线天际轮廓线理想模式16 图 2-5 调整前后桐泾路站点周边用地模式17 图 3-1 南宁市内河水系现状23 图 3-2 南宁市内河水系补水选线方案24 图 3-3 南宁邕江江北补水工程选线方案及断面示意25 图 3-4 利江-心圩江段近期联合补水方案.25 图 3-5 南宁市内河水系现状26 图 3-6 水网规划后产生的用地变更27 图 3-7 水网规划后产生更多景观绿地28

17、图 3-8 规划前景观界面平面构成28 图 3-9 规划后景观界面平面构成 3 种形式29 图 5-1 从选址角度出发的场所控制示意48 图 5-2 从建筑高度角度出发的场所控制49 图 5-3 从单位尺度出发的场所控制50 图 5-4 规划控制要素体系梳理52 图 5-5 规划控制建议54 图 5-6 土地兼容性使用控制55 苏州科技学院硕士学位论文 第一章 绪论 1 第一章第一章 绪论绪论 1.1 题释题释 1.1.11.1.1 选题背景选题背景 城市的发展演变是在各种新因素作用下得以发生的， 这些新因素对城市的影响往 往是长期的、内在的和巨大的。综观城市史，一座城市的发展演变就是在各种各

18、样新 因素的作用下得以发展的。每当城市中出现新的元素，城市物质环境形态就会发生一 定程度的变化。它们可能是某个城市历史事件带来的契机、新建设的地铁、兴起的 CBD、 旧城改造和公共空间等， 甚至是小规模的、 特别的实体， 如一列廊柱或喷水池。 这些新因素改善了其周围的元素、提升现存元素的价值或进行有利的转换。 但是针对受新因素影响所带来的价值的变化， 城市总规每次都作出相应的调整的 可能性微乎其微。而缺乏了规划作出的应对，这些资源性因素就难以合理发挥原有效 用为城市服务。另外，因素加入后所产生的效益往往流失在少数得益者身上，利益不 能公共化。所以，针对城市中具有资源效用和推动发展作用的新因素，

19、就需要规划同 时作出应变，通过新的规划控制调整更好协调新因素与城市的关系，以达到经济、社 会、环境等方面综合效益的最大；同时，使所产生的效益作为公共利益使全体居民受 益，如何做到这些是亟待我们解决的问题。 论文提出新因素的加入是规划调整的动因。 在新因素影响下， 规划需要作出应对， 为因素能最大限度的发挥其效应提供有利条件。确定规划调整的目标。通过规划调整 优化和完善水系沿岸两侧土地使用的功能、 空间形态， 使水系沿岸土地得到良好增值， 同时做到社会、经济、环境的综合效益的最大化。提出规划调整后利益重新分配的观 点，弥补利益分配中少数人受益的欠缺，探求公众受益的分配方法与途径。希望通过 研究为

20、利益的重新分配提供案例，从单一的经济增值转变为综合效益的增值；从单一 的少数人得益转变为大众性受益而非部分企业受益或开发商受益，强调了公共利益。 对南宁城市建设来说具有指导意义，同时对其他城市建设也提供一个普适性的案例。 1.1.21.1.2 南宁“水城”建设及随其产生的公共利益的思考南宁“水城”建设及随其产生的公共利益的思考 作为拥有“联合国人居奖” 、 “中国人居奖” 、 “中国绿城” 、 “中华宝钢环境奖” 、 “全国文明城市” 等靓丽名片的城市， 南宁市的绿化覆盖率达到了 40%以上， 拥有 “绿 城”的美称。而水系环境的综合整治本身作为一项优化环境、保护环境的生态工程， 其内部生态体

21、系的建成，对提高城市空气质量、树立城市形象、提升城市品位和改善 市民居住生活环境等均起到积极的促进作用，也将使南宁市再拥有一张充满魅力的 苏州科技学院硕士学位论文 第一章 绪论 2 “水城”名片。 “水城”建设通过水系环境的整治，结合景观设计和旅游、休闲服务 设施，增强市民了的亲水性和可参与性，使其真正发挥城市公共开放空间和休闲娱乐 场所的功能。项目的建成，将为南湖竹排冲流域以及整个南宁市民提供很好的休闲 娱乐、风景观赏的场所，也必将吸引更多市民到此游玩观光，这将极大的提高南宁市 民的生活质量，丰富人们的休闲方式，提高城市的生活品位。 南宁“水城”建设有条不紊的推进，城市相应的配套设施逐渐完善

22、丰富并为城市 生活的正常运转发挥效用。这个规划举措不但促进南宁城市环境和经济的共同进步， 而且还能够完善南宁城市形象，形成具有地方特色的旅游产业，营造一个机遇众多的 投资环境。随着“水城”项目的建成，环境质量得到了改善，促使南宁市部分土地利 用效益产生积极变化，形成了吸引大量外资投资、增加城市税收的良性循环。而城市 特色旅游业等第三产业的兴旺将会提供很多新的就业岗位， 也促进城市经济的进一步 增长。可以说，南宁“水城”建设为城市注入新的活力，激发城市发展的潜能，客观 的社会效益将会随之而来1。 南宁市水网格局的加入为南宁城市的发展提供了新契机， 成为有利于南宁城市发 展的资源型新因素。如何有效

23、利用水网这个新因素就需要规划同时做出应变，以发挥 这个资源性因素的效用，同时达到综合效益的优化以及利益分配的公共化两个目的。 1.1.31.1.3 规划调整是实现规划得益再分配的有效手段规划调整是实现规划得益再分配的有效手段 在英文释义中，公共利益被表达为“Public Interest” ，意指与民众有关系的、大 众的，或者被民众、大众所需求的利益。在我国宪法在第二十条与第二十二条修 正案中的“公共利益”2相对比较侧重于税收而言。在日本专家学术研究过程中，公 共利益普遍被理解为个体利益的总和， 这个具有公平属性的原理可以很好的协调个体 之间产生的冲突与矛盾。 所以可以这样认为公共利益是一种正

24、面的、 个体的利益， 同时涵盖社会大多数民众对集体利益的需求。 其涉及环境保护、 资源分配、 公共空间、 保全设施、公共设施、道路交通、卫生医疗设施以及教育文化事业等多个方面3。在 城市中，只有维护保障公共利益，才能实现公共资源4的合理配置。 目前世界上很多国家在定义公共利益目的涵盖的内容上都比较类似， 大部分都包 含交通、国防、政府用地、教育、医疗设施等方面。但不同的社会体制、不同的历史 根基背景、不同的民族风情都造就了不同国家对公共利益各具特点的理解。但这种种 1 韦初省等整治南宁市西部可利江的可行性J广西城镇建设，2005（11） 2 中华人民共和国宪法第 l0 条第 3 款中，原本存在

25、“公共利益”一词，宪法第 20 修正案是对其的补充。 3 杨忠伟等城市公共利益与工业园区规划方法探索-以上饶市高新区控制性详细规划为例J苏州科技学院 学报（工程技术版） ，2006（3） 4 城市公共资源，是指国家机关、事业单位、代行行政职能的社会团体和其他组织，依据国家法律法规、利 用国有资源、政府投资，或凭借国家赋予的垄断职能、政府信誉，拥有、控制或掌握的公益性、垄断性、 专有性的资源，包括城市空间和城市功能载体的自然生态资源、人文资源以及相关延伸资源。 苏州科技学院硕士学位论文 第一章 绪论 3 理解的共同性都集中在个体利益、权力与集体利益、需求的制衡关系。具体的描述其 内容， 世界上普

26、遍意义涉及到用地方面的公共利益所涵盖的内容可以总结为下面几个 方面：公共设施用地，例如教育、医疗、宗教、文化设施用地；公共市政用地， 例如给排水、电力电信、能源管线等设施用地；道路交通用地，例如公路、运河、 道路桥梁、站场码头用地；公共活动用地，例如公园绿地、小游园、运动场等用地； 特殊功能用地，例如军用设施、军用基地、兵营等用地。另外，也有一些国家的公 共利益包含内容中还体现了为低保居民或社会弱势群体提供居所这部分内容； 同时也 有类似津巴布韦共和国相关法律中阐明政府可以征用部分人的农场用地分发给没有 土地的黑人或弱势群体。 但在实际操作上，如何维护公共利益是一个具有争议性的问题。从社会公共

27、学角 度看， 不难发现社会上每个个体都是从自身利益得失出发的精明、 理性的利益争夺者； 与之相较，当公众利益与个人得失鲜有关联、甚至还侵犯个人利益的时候，利益个体 处于保护自身的目的，即使长远看来公共利益将带来社会普遍性的收益，他们往往也 会阻碍、反对公共利益的实现。所以，设立一个为公共利益声张正义的、能够代表民 众的权威性组织机构，是解决社会主体公共利益受侵害、弥补公共利益声张者缺失的 好办法。从当前世界上普遍情况看，适合担当这一角色的主要有政府、国家机关、民 间自发公益组织等5。而在我国，政府机关常常被认为是声张公共利益正义的主要机 构，政府为公共利益和公共职能的维护起到监督、倡导的作用，

28、可以说是社会公共利 益的最高代表，但此种公共利益却不能笼统的包含政府利益，二者存在差别。 但实际情况往往是在社会分工趋于细化的情况下， 政府调控管理的行为已经成为 越来越专业化、特殊化的工作而渐渐被独立出来。同时构成政府管理层次的元素恰恰 也是经济学含义上的、具有自己主观意愿、兼具政治利益和经济利益的行为主体 “经济人” 。所以，这个社会公共利益的声张者在特定的市场经济环境下，也难免成 为追逐个体利益最大化的奴隶。为了权衡自身利益的得失，他们同时扮演了政府决策 具有公共属性的公共利益声张者和具有自利意识的个体利益追逐者两个角色， 而在特 定的市场经济环境下，政府的天平常常会偏向个体属性的一方，

29、所以说政府虽然主持 声张公共利益，但也在追逐自身利益。政府工作的实施执行者常常会借助政府权力保 全个人利益，亦或是政府机构内外利益的交互权衡，主要达到扩大政府规模、增强政 府权力等目的，直观的看来，我们可以了解到很多政府为了累积政绩做出一些短期、 效果显著的决策。所以，政府究竟是不是长久的公共利益维护者和声张者的答案也不 言而喻，在个体利益的趋势下，政府机构内部形成的政府利益使决策者在执行公共举 措时也时刻拿捏着自己的算盘6。而公共利益的维护需要公正的公共政策的设置和实 5 我国宪法上“公共利益”的界定。HTTP:/WWW.STUDA.NET/GUOJIAFA/060923/0853543.H

30、TML 6 论我国城市基础建设投资中的政府利益，高健四川社会科学在线 苏州科技学院硕士学位论文 第一章 绪论 4 践，在政府利益的冲蚀、在法律监督体制尚不完善的情况下，极容易产生公共政策的 制定实施与公共利益的实现这个目的背道而驰情况， 即公共利益的需求不能够被公共 政策的制定和实施来满足，这种所谓的社会公共政策也就形同虚设7。 对公众利益和政府利益加以区分后， 我们期待一个能够在政府和公众利益之间起 调和作用的“和事佬” ，这一角色恰恰是由城市规划来充当的。保护公共利益是城市 规划行为最需要具备的特征， 它是规划城市最切实有效的手段以及政府治理城市的主 要参考；对于公众权力的有效利用和个体权

31、力的控制与维护是城市规划行为的本质， 这主要体现在规划得益受益主体所享有的权力上8；对于其它公共利益的维护者，城 市规划是其实施行动和做出相关决定的准绳。 在承担众多社会期望和扮演重要角色的 情况下，需要城市规划在特定的环境下明晰多个利益集团的关系，不要混淆了公共利 益与多方利益综合体的概念， 才能保证在执行规划行为的过程中真正保护公共利益的 实现。 在我国，政府通过控制性详细规划的编制和实施来实现对城市的管理；同时，控 制性详细规划也是维护公共利益不受政府利益、个体利益侵蚀的有效手段，由公共政 策、图则、法规条文等构成的完整的控制性详细规划体系担负着城市居民的生活是否 安全、便捷、舒适、健康

32、的重要责任。所以，控制性详细规划在维护社会的公正公平 和综合效益的最大化的过程中可以在某种意义上对抗政府对个体利益和自身利益的 过分偏向。可以说相较于城市总体规划的政府决策性，控制性详细规划因其具有相对 细化的规划手法而更能有效的保证公共利益的回归（见图 1-1） 。 7 伍敏公共利益及市场经济规律对我国规划控制要素的影响研究以曹妃甸新建海港工业区控制性详细 规划为例D中国城市规划设计研究院，2008 8 冯俊论城市规划中的公权制衡及私权保护J建筑学报，2004（4） 苏州科技学院硕士学位论文 第一章 绪论 5 1.1.41.1.4 用地调整用地调整 用地调整之于控制性详细规划中，是体现在规划

33、的实施进程中。针对实施过程中 的对于控规种种数据指标，实际操作是对其的不断考验，随之会产生调整控制指标的 需求。具体来说可能是对用地性质、开发强度、道路位置布置等变更的需要。 但这种变更并不可以随心所欲，在 2008 年颁布实施的城乡规划法第 48 条对 图 1-1 总体规划与控制性详细规划内容对比 苏州科技学院硕士学位论文 第一章 绪论 6 控规调整有相关规定： “修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性 进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原 审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照本法第十 九条、第二十条规定的审批

34、程序报批9。 ”这说明控规调整行为属于行政程序，所以城 市可以根据自身条件不同，在遵循法律规定的前提下，制定具有自身适应性的控规调 整方法10。 1.1.51.1.5 小结小结 经过对上述几个相关主题的简单阐释， 我们可以发现公共利益的真正回归离不开 规划行为的整体把握， 而这其中控制性详细规划体系中要素控制和相互融合更贴切的 体现了公共利益能否实现的关键。城市规划是牵一发动全身的行为，在这个多层次富 含逻辑的整体结构中，任何一个细微元素的变动都有可能对公共利益的实现产生影 响。对既有用地的调整具有很强的针对性，所以控规调整在土地上做文章要实现公众 利益在市场经济大环境下依然能够被维持和发扬。

35、 社会对公共利益的诉求驱动着控制性详细规划的不断完善， 作为规划制定者在控 制性详细规划的编制过程中首要注意的问题是如何合理配置空间资源。文章以南宁 “水城”建设为引，提出了城市对用地调整的产生诉求，预测和分析相关控制要素， 希望能够达到持续维护公共利益不会在经济利益驱使下被蚕食的目的。 1.2 研究对象与内容研究对象与内容 1.2.11.2.1 研究对象研究对象 文章从南宁“水城”建设入手，研究南宁“水城”地区以及相关国内实例；重点 研究南宁“水城”建设后，沿岸用地可能产生的一些机遇和即将发生的变化；研究主 要针对公共利益、 用地调整、 土地利用效益变化、 控制性详细规划及其要素几个方面，

36、挖掘几个对象之间存在的相互协调、制衡关系。 1.2.21.2.2 研究内容研究内容 对于控制性详细规划用地调整的研究是一个涉及政策、交通、经济、空间环境等 多个领域的综合研究。综合各个外部条件来看，公共利益和市场经济规律也是影响规 划控制要素的两个重要方面。首先，从立足点来看，对于公共利益的保护是规划制定 9 薛忠燕基于政府视角下的控规修改以北京中心城控规动态维护项目论证为例C中国城市规划年会， 2008 10 贾豆豆影响北京控规调整的要素研究D北京建筑工程学院，2010 苏州科技学院硕士学位论文 第一章 绪论 7 的根本，其次从应对的客观环境来看，市场经济规律主导着利益的产生，第三，从本 质

37、来看， 用地调整的方法是在详细规划层面协调公共利益和市场经济规律的重要工具 11。 本文尝试一种城市规划和公共利益两个方面综合研究用地调整的方法。 结合具体 的案例，从以公共利益为导向的角度，以空间资源价值的实现过程作为研究基础，探 索规划制定和用地调整中所应当注意的问题。 1 1.2.3.2.3 研究方法研究方法 （1）文献综述研究 通过对期刊和书籍进行检索，查阅了近年来对公共利益、南宁水城以及规划得益 相关的背景理论、相关案例、法律法规政策等。构筑论文的理论背景，梳理出与本论 文相关的内容与经验，为深入思考打下了良好基础。 （2）历史发展研究 规划得益却是伴随着规划而出现的， 而且其特点与

38、内容等都会因为在不同的历史 背景下具有各自的特点，发生的作用也不同。结合社会政治制度进行考察，才能对其 有更准确的认识与把握。 （3）多交叉学科研究方法 规划得益及其公共还原涉及到经济学等多学科的理论与经验， 所以从单一的城市 规划学科研究往往有很大的局限性，而且很多问题也不是规划体系本身能解决的。因 此，本文研究过程中，也参照和借鉴了经济学、公共管理等学科的研究成果，从而在 更深的理论层次把握论文要义。 1.2.41.2.4 研究框架研究框架 11 伍敏公共利益及市场经济规律对我国规划控制要素的影响研究以曹妃甸新建海港工业区控制性详细 规划为例D中国城市规划设计研究院，2008 苏州科技学院

39、硕士学位论文 第一章 绪论 8 图 1-2 论文研究框架 苏州科技学院硕士学位论文 第二章 概念及相关理论 9 第二章第二章 概念及相关理论概念及相关理论 2.1 相关概念界定相关概念界定 2.1.12.1.1 触媒触媒 在化学中，触媒是加速反应方程中、微量使用的物质，它与反应物相关，却无直 接关联， 因为在反应进行的过程中， 触媒的量并不会减少。 将这个概念引申到城市中， 它可以表示成独立于城市建设行为却对城市开发有积极影响的一些行为举措， 一些开 发建设虽然看上去细微、无足轻重，却如同蝴蝶效应一般为城市建设与发展带来巨大 的连锁反应。这激发相关行业的从业者去重视这种“触媒”的存在，并且对其

40、及加以 利用，实现对更高层次上城市建设的把握12。 2.1.22.1.2 土地增值土地增值 关于土地增值方式与途径的研究，国内外诸多专家学者提出各自看法。20 世纪 60 年代，美国地理学家阿朗索（W.Alonso）开始探讨地租与城市土地利用的关系， 理论上发展了城市土地利用和土地市场价格之间的简单一致性模型。 此后的研究开始 转向地价评估、土地供给收益、土地增值效益分配机制等方面。而国内相关研究则以 朱道林（1992 年）开始为最早，他分析了土地增值的形式，并对土地增值收益的分 配提出建议。石忆邵、武晋一、周乐等人开始从城市规划层面上来探讨土地增值的相 关机制，论述了容积率、建筑密度、水生态

41、环境及空间变化等与土地增值间的辨证影 响。 2.1.32.1.3 容积率与开发强度容积率与开发强度 芝加哥在 1957 年提出了容积率的概念，初衷是使建筑设计有更多的可能性，因 为用地范围内建筑规模的确定可以为建筑的占地面积和高度提供灵活变通的机会。 由 此产生的容积率概念（Floor Area Ratio）是建筑面积与基地面积之比，即建筑物地面 以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。在当前市场经济环境中，这是一个 非常具有代表性、能够说明土地开发强度的指标，尤其在房地产开发中，容积率可以 说是经济利益的另类表达。容积率的增减牵动着建筑体量、建筑排布以及绿地率之类 的其他指标，是用地开发

42、时的重点考虑对象。 由容积率的计算公式（容积率=总建筑面积/用地面积）可以看出，这个比值形式 反映出容积率是总建筑面积和用地面积的正反比。在开发商眼中，与经济直接挂钩的 12 张目等城市触媒理论浅议以上海“新天地”项目为例J理论月刊，2005（3） 苏州科技学院硕士学位论文 第二章 概念及相关理论 10 就是单位建筑面积的价格，开发收益率的多少全都体现在容积率这个数值上，它决定 了土地利用效益的大小。 所以对利益的追逐决定了开发商要求或希望容积率的不断增 高。地块内建筑排布密度、层数高矮变化组成了建筑整体形态和建筑体量，这些可以 从视觉直观感受到的元素也可以直接影响地块的环境好坏， 例如建筑如

43、果排的过于密 集，那对于建筑楼日照间距、绿化率等等指标肯定会有所侵害。所以，容积率反映了 开发强度，也反映了地块环境质量；更深层次的剖析，对于环境日趋高标准的需求， 对于城市居民来说，容积率的指标不应该一味地增加13。 2.1.42.1.4 小结小结 但总体上看，大部分理论虽然热烈讨论了其引发的经济上的蓬勃发展，但所带来 的收益是单一的、肤浅的，往往忽略了公众利益。虽强调了增值效益分配，但缺乏对 生态、社会、人文等其他方面的综合受益的关注。为此，论文研究在吸收前人研究成 果的基础上，以积极因素的引入为城市用地带来收益为切入点，对城市水网格局构建 为背景进行增值方式与途径分析，找出其中相关的影响

44、和控制要素，通过对沿岸用地 的规划调整，着重关注包含经济、生态、人文等多方面的综合收益，达到公众收益的 最大化。 2.2 相关理论研究相关理论研究 论文由南宁“水城”建设引入，强调的是积极因素的加入所可能带来的契机和改 变。所以，在研究国内外相关理论、总结规划成果、科研课题之外，还阅读了大量关 于经济、社科、管理等方面的资料。相关理论研究主要集中在触媒与城市规划、容积 率与开发强度、控规之于社会和市场规律、控制性详细规划中的要素控制中14。 2.2.12.2.1 触媒理论作用于城市规划触媒理论作用于城市规划 触媒在城市规划中的首次提出是在二十世纪末，当时美国建筑学者维恩奥图 （Wayne At

45、toe）于汤洛干（Donn Logan）编写了一部名为美国都市建筑城 市设计的触媒的著作，书中第一次启用了“城市设计触媒”这个新名词。他们认为 城市设计是城市空间演化的一种触媒（Catalyst） ，触媒作用在于对其周边的城市要素 产生影响，使当前元素的外部属性或内在构成发生变化，并且对其造成后续影响。这 种元素的相互作用在城市开发建设中所产生的动力， 并不断的影响带动周边环境发生 变化。当小规模的“触媒”影响范围逐步延伸扩大就会形成触媒联动区域15。当时的 13 吴静雯控制性详细规划指标体系的弹性控制研究D天津大学，2007 14 王晓东滨水区城市设计的多维度研究以漯河沙澧河沿岸地区规划设计

46、为例D华中科技大学，2006 15 金广君等论“触媒效应”下城市设计项目对周边环境的影响J规划师，2006（11） 苏州科技学院硕士学位论文 第二章 概念及相关理论 11 理论并不能系统归纳一个适合所有城市地区的设计方法、没有具化出一个形态，只是 单纯的叙述了触媒一个城市开发过程中所展示的特点具有刺激影响周边元素的 能量。可以我们所关注的“触媒”是一种新因素，在与现状因素的互相作用的过程中 对后续的城市发展将产生影响16。 在书中，维恩奥图担忧美国城市建设的状况，提出需要找到适合具有针对性的 适合美国城市发展的城市规划理论。同样，较之我国的城市建设，处处显现出一种无 序蔓延、中心区土地空置、文脉瘫痪、生活环境品质下降、公共空间缺失、管理死板 一成不变的状态，这也都是缺乏一种针对性强、具有适应性的理论造成的。面对城市 发展，规划并不需要有必须遵从的“应该” ，而是要从实际社会、公众、