商业文化兼容商业地块策划开发战略及开发战略综述.pdf

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1、 北京奥林匹克公园中心区 商业、文化兼容商业地块策划 开发战略及开发策略综述 北京奥林匹克公园中心区 商业、文化兼容商业地块策划 开发战略及开发策略综述 二零零四年九月 二零零四年九月 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 2 目 录 目 录 总论：策划工作目标及原则 总论：策划工作目标及原则 . 3 一、策划工作目标 3 二、策划关键原则 5 第一部分第一部分 项目开发战略的研究与制定项目开发战略的研究与制定 . 7 一、整体良好的宏观形式为项目的城市运营打下了坚实的基础 7 二、迎接挑战：为什么需要一个有竞争优势的战略？ 34 三、提升地块价值：区域中心还是

2、大都市多中心之一？ 43 四、建立主题：为这个区域进行城市功能定位 47 五、将城市新标识转化为核心竞争力！ 53 六、注意力是稀缺资源：标识经济商圈的形成及其商业价值 56 七、谁最需要注意力：作为目标客群的企业、机构以及商业模式 81 八、主题定位“标识经济商圈” 88 第二部分第二部分 一级开发策略与运作方案一级开发策略与运作方案 . 92 一、城市设计：围绕标识经济概念的规划调整、业态布局与配比 93 二、为实现战略目标制定的主要开发策略 94 三、规划设计初步方案 96 四、开发方案与实施步骤 101 五、土地价值评估及出让方案建议 105 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方

3、案 机密 第 页 思源顾问 3 总论：策划工作目标及原则总论：策划工作目标及原则 一、策划工作目标 为实现贵中心对于奥林匹克公园中心区商业、 文化兼容商业地块 （以下简称“商业地块” ）一级开发的目标，我们在策划报告初步 方案的基础之上，从最终策划报告书的要求出发，制定了本项 目策划工作目标，具体的工作目标如下： 1、制定完整的、切实可行的一级开发策略 1、制定完整的、切实可行的一级开发策略 1) 明确一级开发的策划主题和城市功能定位； 2) 明确一级开发的市场定位和目标客户定位； 3) 明确项目的总体建筑风格； 4) 在明确开发主题的基础之上，研究、确定各种物业类型的功能 配比及其组合模式；

4、 5) 对商业地块一级开发的市场可行性、经济可行性以及操作可行 性进行调研、分析和论证； 6) 针对项目融资、资本运作、地块招商等其它策略进行组合研究 并提出建议； 7) 针对项目的限制性条件和潜在风险进行分析，并提出建设性意 见； 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 4 8) 提出商业地块一级开发的出让低价和最有把握实现的市场出让 价格； 2、提出完整、详尽的一级开发规划建议报告 2、提出完整、详尽的一级开发规划建议报告 1) 提供商业地块一级开发的规划总平面图、地块规划图、展板及 沙盘模型； 2) 进一步明确商业地块开发的规模、 物业类型的配比以及开发顺

5、序、步骤的建议； 3) 根据开发主题、功能配比和开发规模，研究、确定建筑空间布 局、尺度、组合关系，以及对于人流、车流交通，建筑风格等 相关要素，做出全面的规划设计建议，以确保顺利实施土地二 级开发的招商工作； 3、提出招标工作的竞争策略和营销策略的方向性研究成果 3、提出招标工作的竞争策略和营销策略的方向性研究成果 1） 根据商业地块一级开发的策划主题和功能定位，研究、分析、 制定商业地块招标工作的竞争策略，塑造地块的竞争力； 2） 为商业地块招标的市场营销提出方向性的意见和框架性方 案，保证招标工作达到既定目标； 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 5 二

6、、策划关键原则 2.1 指导思想 2.1 指导思想 我们的策划工作将紧紧围绕以下指导思想， 制定商业地块的开发 主题和功能定位。 1、 从开发战略的高度出发，围绕如何创造土地资源的最大价值的 原则，根据一级土地开发的基本原则和地块的实际情况，策划 最有效的开发主题和功能定位，为二级开发客户提供完整的开 发理念和有价值的增值服务，体现土地的最大价值。 2、 在功能定位上，既要考虑到商业地块的开发需要为奥林匹克公 园提供完善配套服务，共同打造历史上最成功的奥运盛会；又 要考虑到奥运会后服务于北京、全国乃至全球市场，构建融合 奥林匹克精神和特色的复合型“主题商业和文化中心” ； 新奥集团 奥林匹克公

7、园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 6 2.2 定位关键因素 2.2 定位关键因素 地块处于奥林匹克公园中心区，必须符合奥运会的总体规划； 地块的开发主题和功能定位要考虑到奥林匹克公园已经存在的 功能设计和规划，避免出现重复建设和内部竞争，包括已经规 划的会议中心、较大体量的地下商业、奥运村运动员公寓等； 地块处于北京城市的北部区域，该区域的市场环境、存在问题 和未来发展方向； 地块位于北京历史文化名城，为中国整个国家关注的焦点，必 须考虑到北京的整体城市规划和对城市综合竞争力的影响因 素； 地块位于经济实力和综合国力高速发展的中国， 在 2008 年前后 将是全球关注的焦点，必

8、须考虑到体现中华民族的悠久历史文 化和蓬勃发展的国民经济。 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 7 第一部分第一部分 项目开发战略的研究与制定项目开发战略的研究与制定 一、整体良好的宏观形式为项目的城市运营打下了坚实的基 础 奥林匹克中心商业、 文化地产的一级开发所涉及的面积体量并不 大，一共 15 个地块，占地 33 公顷，规划建筑面积 137 万平米。然而 由于地处“万众瞩目”的特殊位置，因此可以看作是对北京政府运营 城市能力的一次重大考验。 现状图现状图 规划图规划图 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 8 1.1 整体

9、宏观经济形势良好 1.1 整体宏观经济形势良好 1.1.1 中国经济持续快速增长 1.1.1 中国经济持续快速增长 2003 年中国经济仍然保持较快增长，质量和效益进一步提高。 在经济增长加速中，拉动国民经济的“三驾马车” ，即投资、消费和 出口均起到了积极的作用。固定资产投资增长迅猛，实际完成 55118 亿元，比上年增长 26.7%，实际增长率创近 10 年新高。2003 年国有 及其他经济类型完成投资 39748 亿元，同比增长 28.2%。其中，基本 建设投资 22729 亿元，增长 28.7%；房地产开发投资 10106 亿元，增 长 29.7%。 2004年上半年我国国内生产总值为

10、58773亿元， 同比增长9.7，2004年上半年我国国内生产总值为58773亿元， 同比增长9.7， 比去年同期提高 0.9 个百分点。这是自 1997 年以来同期我国经济最比去年同期提高 0.9 个百分点。这是自 1997 年以来同期我国经济最 高增速。扣除 “非典“对上年基数的影响，经济增长率为 8.2。 高增速。扣除 “非典“对上年基数的影响，经济增长率为 8.2。 1.1.2 北京市宏观经济状况良好 1.1.2 北京市宏观经济状况良好 北京作为中国的政治、文化和经济决策中心，近年来在国际、国 内的影响力越来越大，特别是随着 2008 年奥运会的申办成功，北京 市的经济进入了一个飞速发

11、展的阶段。以 2003 年为例，北京市经济 状况全面向好。 全市经济增长率连续 5 年保持在 10%以上， 质量、 效益同步提高。 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 9 2003 年全市生产总值（GDP）达到 3611.9 亿元，按可比价格计算， 比上年增长 10.5%。 其中第三产业实现增加值 2218.2 亿元， 增长 10%。 2004 年上半年，北京市实现生产总值 1910.3 亿元，按可比价格2004 年上半年，北京市实现生产总值 1910.3 亿元，按可比价格 计算，比上年同期增长 15.。扣除 “非典“对上年基数的影响，计算，比上年同期增长 1

12、5.。扣除 “非典“对上年基数的影响， 经济增长率为 13.3。 经济增长率为 13.3。 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 10 1.1.3 申奥成功有力的促进了北京的经济发展 1.1.3 申奥成功有力的促进了北京的经济发展 申奥成功使北京的城市面貌有一个整体性的提升。申奥成功使北京的城市面貌有一个整体性的提升。北京市已做 出了未来 5 年投资 1800 亿元用于全市基础设施建设的决定， 这 1800 亿元会投入到交通、网络、环境治理、信息建设、生活设 施等诸多方面，整个北京城市面貌将得到根本改观。 北京作为国际化大都市和全国核心的地位会有所提高。北京作为

13、国际化大都市和全国核心的地位会有所提高。巨大的 资金注入将会有效缩短北京与国外同等地位大城市在硬件方面 的差距，通过举办奥运会，也会让全世界更关注北京、了解北 京，从而可以进一步提高北京在国际大都市行列中的地位；同 时，在北京为举办奥运做准备的过程中，会得到全国人民的支 持与关注，也会提升北京在全国的核心地位。 人气的集聚和投资的增长会使整个北京经济保持高速发展。人气的集聚和投资的增长会使整个北京经济保持高速发展。在 奥运会举办之前的几年时间里北京的人气会不断集聚。同时， 承办奥运会将给北京带来本地区以外的 90 亿美元的新增投资， 这些投资给北京的各行各业（主要是第三产业）都会带来很大 的商

14、机，北京经济也会随之更快增长。 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 11 1.1.4 WTO 促进北京非住宅类的房地产市场需求 1.1.4 WTO 促进北京非住宅类的房地产市场需求 加入 WTO 以后，对中国房地产的影响是全方位的，将会扩大房地 产业的市场需求，并带来先进的经营、管理经验以及国际化的设计理 念与产品技术，促使国内房地产市场不断走向成熟。 1、 WTO 给我国房地产金融带来发展新机遇。WTO 给我国房地产金融带来发展新机遇。外资金融机构的进入 带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加。加入 WTO 后，加 速住房金融成熟。国外的住房金融业有着雄厚的

15、实力和丰富的 经验，随着关贸大门的开启和国外金融业的进驻，将有助于国 内住房金融体制与国际接轨，促进房地产证券化以及担保行业 的日趋完善。同时可以促进开发商融资渠道多元化。开发商融资渠道多元化。房地产是 一个资金投入量大、周转期较长的行业，如果资金的供应量不 足，将严重影响其顺利发展。加入 WTO、扩大开放市场后，将 会使外资介入，环境进一步趋向平等化，外资会重新关注中国 市场，房地产业则有可能成为其中的主要目标之一。 2、 加入 WTO 后，北京有望成为国际性的“总部基地” 。加入 WTO 后，北京有望成为国际性的“总部基地” 。目前全世 界 500 强已经有 160 多家在北京设立了中国区

16、总部，随着开放 的深化，还会有大批外国机构进驻北京，这势必会消化空置办 公楼，盘活存量；降低建造成本；促进产业重新组合。入世将 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 12 会刺激外资企业和经营进出口业务的内资公司对写字楼的直接 需求增加。入世后，中国将全面大幅度降低进口关税税率，取 消有关配额限制，这样，大量的外资公司必将涌入中国市场， 已进入的公司也会扩大经营规模，从而会增加对高档写字楼的 需求。中美达成入世协议之后，房地产界普遍认为这是一项重 大利好，尤其是对京城低迷已久的写字楼市场可以说是一个触 底反弹的转折点。 3、 各类房地产需求增加，其中非住宅类房地

17、产需求将首先增加。各类房地产需求增加，其中非住宅类房地产需求将首先增加。 入世将加大写字楼和外销房的需求。事实上，中国加入 WTO 并 不是对整个北京市市场造成影响，它对内销房特别是对普通住 宅的影响不会很大。受影响较为明显的将是商务写字楼和高档 外销公寓等。它们都将由于第三产业的发展和外资的大量涌入 而加大市场需求。 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 13 1.2 宏观政策环境更为开放，对国外大型跨国公司的吸引力增强 1.2 宏观政策环境更为开放，对国外大型跨国公司的吸引力增强 1.2.1“十五”规划中从城市功能对北京的有利政策 “十五” 规划从城市功能完

18、善及基础设施配套建设两个方面提升 了北京的房地产市场环境 1.2.1“十五”规划中从城市功能对北京的有利政策 “十五” 规划从城市功能完善及基础设施配套建设两个方面提升 了北京的房地产市场环境 北京市委关于制定“十五“计划的建议和市政府制定的“十五“计 划纲要， 确定了北京市现代化建设“新三步走“战略及“十五“期间城市 建设的目标和任务， 为北京城市的发展注入了新的动力。 “十五“期间， 北京经济保持 9%的增长速度。 城市建设的重点之一之一就是加快重点功能区建设， 基本完成商务中 心区、金融街及其他商业、文化、物流和城市广场、公共绿地等重点 功能区建设，增强城市的服务功能。同时建成国家大剧院

19、、首都博物 馆、国家奥林匹克体育公园等标志性建筑。 二是二是加大基础设施建设步伐，提高城市承载能力，以城市轨道交 通为重点，完成城市快速轨道交通工程、地铁 5 号线、地铁八通线以 及高速公路、 城市快速道路和环路快速联络线等一批城市交通建设项 目， “十五“期间新增轨道交通运营线路 85 公里， 新建和改建道路 227 公里， 新建公路 733 公里。 同时要完成陕北天然气进京市内扩建工程、 官厅水库饮用水源恢复工程、第十水厂等一大批水、电、气、热和环 保等基础设施工程。 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 14 1.2.2 北京市进一步吸引跨国公司进驻北京

20、1.2.2 北京市进一步吸引跨国公司进驻北京 截至到去年，世界五百强企业中已有四百家在中国投资，外企在 中国设立的研发中心已达 400 家之多， 中国区总部设在北京的跨国公 司为 25 家，进驻北京的投资型企业地区总部高达 137 家。 1、 关于鼓励跨国公司在京设立地区总部若干规定的通知、 关于鼓励跨国公司在京设立地区总部若干规定的通知 北京官方曾于一九九九年出台 关于鼓励跨国公司在京设立地区总部 若干规定的通知 ，以全面吸引跨国公司企业总部落户北京。 2、最新政策动向、最新政策动向 北京将于近期再出台一个吸引跨国公司总部进京的重要文件， 该文件 将把其他省市吸引跨国公司总部的优惠政策悉数囊

21、括。 事隔五年之后 再次出台相关积极政策无疑昭示了北京加紧争夺跨国公司总部的巨 大决心。 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 15 1.2.3 北京市土地政策现状 1.2.3 北京市土地政策现状 土地是关乎房地产业生存与发展的一种物质， 土地的相关政策更 是与地产行业的命脉息息相关。2004 上半年，在巩固 2003 年全面整 顿政策的基础上，国家相继出台了一系列的土地管理政策，继续加大 力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场。 1、2004 年出台的土地市场政策年出台的土地市场政策 关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定(4 号令)

22、 关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见 关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理 的实施意见 关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知 北京市建设征地补偿安置办法 2、土地政策影响、土地政策影响 2004 年以来，国家继续加大对土地市场的调控力度，农业 用地转建设用地受到严格控制，土地开发面积增幅回落， 土地交易价格持续上涨。 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 16 全国各主要城市的土地市场趋于成熟，近期频繁制定与实 施的土地政策为土地市场的运行提供了良好的市场环境， 保证房地产开发过程公开化和房地产市场的健康发展。

23、各项政策均有助于降温房地产市场、防范金融风险。以上 各项政策的颁布，均符合政策的主线适度降温房地产 市场，减缓房价快速增长的步伐。 政策主要集中于土地和信贷这两方面。对大量投入土地中 的金融资本的调控，使得利用土地增值部分来获利的开发 商的融资成本加大，从而有利于金融风险的防范。 3、土地政策对北京的影响、土地政策对北京的影响 政府的一系列调控政策从长远来看毫无疑问有利于北京房 地产市场的健康持续发展，但是由于政策效果本身的时滞 性及房地产供给弹性较小等原因，政府出台的诸如土地和 金融方面的政策效果暂时还未在市场上得到明显反映。 部分消费者在政策出台后产生了市场供应量减少的预期， 短时间内会刺

24、激这部分消费者的购买行为，特别是针对有 投资潜力的楼盘， 造成局部区域出现房地产价格上涨现象。 2004 年是政策年，上半年出台的一系列政策，这些调控措 施的效应将在下半年进一步显现。 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 17 国家对房地产行业所持的态度是积极肯定的，这些政策的 实施是为了使房地产行业走向良性发展的轨道，并不是对 房地产实行打压或是导致整个房地产行业的衰竭。 在国家的宏观调控下，房地产市场将步入调整期，房地产 利润、价格趋于合理化。展望未来，中国的房地产市场将 更加理性而健康地发展。 通过以上分析，我们认为北京市的整体土地市场在 2008 年前

25、将 通过以上分析，我们认为北京市的整体土地市场在 2008 年前将 呈缓慢上升的走势，特别是具有良好主题与契机的区域将加速发展。呈缓慢上升的走势，特别是具有良好主题与契机的区域将加速发展。 在未来几年内具有奥运主题的亚奥商圈将呈现前所未有的活力。 在未来几年内具有奥运主题的亚奥商圈将呈现前所未有的活力。 1.3 北京城市竞争力快速提升 1.3 北京城市竞争力快速提升 北京是中国的政治、文化、科技、信息、经济决策中心和国际交 往中心，表现在综合竞争力、国内生产总值年均增长率和居民人均年 收入都较高。尤其近年来，北京正以全国最快的速度发展，奥运商机 及其带来的大规模的城市建设，将进一步加快其竞争力

26、提升。 1.3.1 北京正在成为洲际的政治、文化及国际交往中心1.3.1 北京正在成为洲际的政治、文化及国际交往中心 北京是中国北方的中心经济城市，腹地为中国三大经济圈的“京 津唐大都市经济圈“，与长三角、珠三角不同，后者的形成与发展得 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 18 益于工商业的发展、先行对外开放所导致的外资进入，以及自主型城 市化， 而京津唐大都市经济圈的形成与发展， 则得益于现有体制下全京津唐大都市经济圈的形成与发展， 则得益于现有体制下全 国资源向首都的集中， 将成为全国性公司设立全国总部和北方总部的国资源向首都的集中， 将成为全国性公司设立

27、全国总部和北方总部的 首选之地。这一地区未来在世界政治经济、文化生活、国际交往等活首选之地。这一地区未来在世界政治经济、文化生活、国际交往等活 动中的组织管理协调功能将更加突出。 北京将成为洲际的政治、 文化动中的组织管理协调功能将更加突出。 北京将成为洲际的政治、 文化 及国际交往中心。 及国际交往中心。 1.3.2 北京综合经济实力保持加速增长 1.3.2 北京综合经济实力保持加速增长 到 2001 年北京的人均 GDP 已经超过 3000 美元， 2003 年接近 4000 美元，预计到 2008 年将达到 6000 美元。按照发展经济学的观点，人 均 GDP 在 400-2000 美元

28、为经济的起飞阶段，2000-10000 美元为加速 成长阶段，10000 美元以上为稳定增长阶段。国际经验表明，当一个国际经验表明，当一个 国家或地区人均 GDP 达到 3000 美元， 经济发展处于加速成长阶段的国家或地区人均 GDP 达到 3000 美元， 经济发展处于加速成长阶段的 初期， 到人均 GDP 达到 10000 美元前， 有一个较长的经济高速增长时初期， 到人均 GDP 达到 10000 美元前， 有一个较长的经济高速增长时 段。 段。 从国外的经验看， 一个国家或地区的高速增长期往往出现在人均 GDP 3000 美元前后（如表 1 所示），而且这一高速增长期大多会持 续较长

29、时间。如日本从 1961 到 1973 年保持了 12 年的高速增长，GDP 年均增速达到 9.8%；希腊从 1961 到 1973 年平均 7.7%的增长速度保 持了 12 年；截止到 1994 年，韩国的高速增长已持续了 11 年；新加 坡与香港的高速增长期则达 33 年之久。由此可见，在人均 GDP 3000 美元前后，总体经济保持一个较长时期的高速增长是完全可能的。 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 19 表 1：部分国家（地区）高增长时期与人均 GDP表 1：部分国家（地区）高增长时期与人均 GDP 国家（地区）国家（地区） 高增长期 （持续时间）

30、 人均 高增长期 （持续时间） 人均 GDP (按按 94 年美元折算值年美元折算值) 年 均 增 速年 均 增 速 (%) 日本日本 1961-1973（12 年） 458-3829（2200-14000） 9.8 联邦德国联邦德国 1951-1955（5 年） 487-857（2400-4300） 9.1 韩国韩国 1983-1994（11 年） 1914-8260（2870-8260） 8.8 新加坡新加坡 1961-1994（33 年） 916*-19420（3572-19420） 8.3 马来西亚马来西亚 1987-1994（7 年） 1810-3480 8.2 香港香港 1961-

31、1994（33 年） 905*-21650（3705-21650） 8.1 希腊希腊 1961-1973（12 年） 7.7 注：资料来源为 1996 年及相关年份的世界发展报告；表中*为 1970 年数据； 94 年美元根据 H.钱纳里关于人均 GDP 与经济发展阶段的研究资料推算。 从人均 GDP 先于北京达到 3000 美元的深圳 （1996 年） 、 上海 （1997 年）和广州（1997 年）的经济增长状况看（见表 2），三城市在人均 GDP 达到 3000 美元之前均经过了一个经济高速增长的阶段，经过这 个阶段的经济积累，三城市 GDP 总量分别比 1990 年增长了 3.44 倍

32、、 4.15 倍和 4.53 倍，经济实力明显增强，为经济的加速发展奠定了基 础。 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 20 表 2：深圳、上海、广州 GDP 总量及增速变化（单位：亿元，%）表 2：深圳、上海、广州 GDP 总量及增速变化（单位：亿元，%） 年份年份 GDP(上海）上海） GDP（广州）（广州） GDP（深圳）（深圳） 总量总量 增速增速 总量总量 增速增速 总量总量 增速增速 1990 756.45 3.5 319.60 11.3 171.67 32.5 1991 893.77 7.1 386.67 16.3 236.66 36.0 199

33、2 1114.32 14.8 510.70 23.3 317.32 33.2 1993 1511.61 14.9 740.84 26.4 449.29 30.0 1994 1971.92 14.3 976.18 18.8 615.19 30.1 1995 2462.57 14.1 1243.07 16.4 795.70 23.0 1996 2902.20 13.0 1444.94 12.4 950.04 16.4 1997 3360.21 12.7 1646.26 13.4 1130.01 16.0 1998 3688.20 10.1 1841.61 13.1 1289.02 14.5 199

34、9 4034.96 10.4 2056.74 13.2 1436.03 14.1 2000 4551.15 10.8 2375.91 13.4 1665.47 14.2 2001 4950.8 10.2 2684.83 12.7 1954.65 1.3.3 经济结构趋于合理化 1.3.3 经济结构趋于合理化 经济结构的合理程度是反映城市经济竞争力的一个重要方面， 在 相当程度上决定着城市经济的增长速度和增长质量。 经济结构合理与 否可以从两个方面来考察，一是三次产业的比例关系，二是代表未来 趋势的新兴产业的发展状况。 从世界上各国际城市的发展和世界经济 的国际化趋势看，以贸易的国际化为先导，并

35、伴随以金融的国际化， 引发城市第三产业的迅速发展，是带动整个经济走上国际化、现化化 的必由之路。因此，在三次产业的比例关系中，第三产业增加值占 GDP 的比重可以较好地反映经济结构的优化程度，城市的辐射度、凝 聚力和综合服务水平。 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 21 2002 年北京第三产业占 GDP 比重为 62.2，上海约为 51。北 京第三产业占较大比重与其首都服务功能密不可分， 第三产业所占份 额逐年递增，且呈加速趋势、这表明北京的经济结构调整很快，第三 产业在总体经济中的地位和作用日益加强。 目前，北京的第三产业虽已成为经济的支柱产业，但是与发

36、达国 家相比比重仍然偏低。 当代后工业化和工业化国家第三产业所占比重当代后工业化和工业化国家第三产业所占比重 平均为 6070，其中世界性的国际城市如纽约的这一比重高达平均为 6070，其中世界性的国际城市如纽约的这一比重高达 86，其他国际城市的平均水平也在 75以上。86，其他国际城市的平均水平也在 75以上。 此外，经济结构的合理性也反映在增长极的培育状况上。城市经 济的增长极， 尤其是国际大都市的经济增长极应选择那些轻型、 洁净、 能耗低、附加值高的产业。依据产业特点，国外的大城市一般都选择 新兴产业尤其是高新技术产业作为经济增长的引擎。北京、上海基于北京、上海基于 自身的智力优势，

37、也都选择了高新技术产业和新型经济发展模式作为自身的智力优势， 也都选择了高新技术产业和新型经济发展模式作为 未来国民经济的支柱产业， 并纷纷采取各种倾斜政策促进高新技术产未来国民经济的支柱产业， 并纷纷采取各种倾斜政策促进高新技术产 业和新经济模式的发展。 业和新经济模式的发展。 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 22 1.3.4 城市开放度快速提升 1.3.4 城市开放度快速提升 北京的城市开放度和参与全球一体化程度高，国内外贸易依存 度、外资占城市总资本的比重较高，表明经济外向度较高。同时，人 文国际化程度高， 移民人口和外来文化影响大， 社会活动和交流

38、频繁。 北京城市对外交流，特别是对外文化交流交往非常广泛。 1、2003 年北京市吸收外资情况良好年北京市吸收外资情况良好 2003 年在国家宏观经济运行良好，北京各项事业加速发展的带 动下，北京市吸收外资取得积极进展。年初市委市政府全面部署优化 发展环境工作，有力推动了外商投资环境的改善，进一步增强了外商 投资北京的吸引力。 2008 奥运筹备工作进展顺利，一大批场馆建设、配套基础设施 项目启动,面向社会资本开放的投融资方式的改革,为外资投向基础 设施建设与管理奠定了良好的政策基础。 中关村科技园“一区七园“格局已经形成,园区管理体制改革取得 积极成效，经济技术开发区扩区成功,规划中的物流园

39、区配套建设稳 步推进，商务中心区 (CBD)、金融街等功能区商务环境日趋完善， 进一步拓展和丰富了北京市吸收外资的有效载体。 以发展现代制造业为重点内容的第六届北京国际科技产业博览 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 23 会、基于内地与香港更紧密经贸关系安排 (CEPA) 基础上的第 七届京港经济合作研讨洽谈会以及朝阳国际商务节、 海淀电脑节等投 资促进活动的成功举办，进一步强化了北京市产业导向，整合了区域 优势资源，形成了吸引外资加速发展新的亮点。 2、外贸需要进一步发展、外贸需要进一步发展 从外贸额来看，2002 年北京市进出口额占全国为 8.5%，上海

40、为 11.7%。从利用外资来看，2002 年北京市实际利用外资额占全国的 3.3%，上海高达 8.1%。事实上，2002 年上海的进出口中 62%是由外 商投资企业创造的。这意味着上海较高的对外开放度不但与贸易有 关，而且也与外国直接投资有关。同期北京的进出口中仅仅 16.7%是 由外商投资企业创造的。比较差距可以看出，北京有必要继续扩大开 放力度，重点放在落实优化投资环境工作上，加大引资力度，发挥外 来资本的积极作用。 3、旅游产业具有明显优势 、旅游产业具有明显优势 国际旅游业的发展水平也直接关系着城市国际化水平的高低， 是 衡量城市开放程度的主要指标之一。2002 年北京接待海外游客 3

41、10 万人，国际旅游收入达 31 亿美元，而同年上海接待海外游客 272 万 人，国际旅游收入 22.7 亿美元。在这方面北京的优势较为明显，这 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 24 与北京的政治地位、历史、以及人文特点有关。北京是世界著名的历 史文化名城，有着 3000 多年的建成文和近 800 年的建都史，是中国 乃至整个东方几千年古老文化的浓缩点和典型代表， 同时也是现代文 明和古老文明、中国文明和世界文明的交汇处，对海内外游客具有巨 大的吸引力，是对中国首访和重访的目的地。 目前北京已成为全国最大的旅游中心和国际著名的旅游观光城 市。 在这一点上，

42、 北京具有国内其他城市 （上海） 所无法比拟的优势。 但是就国际旅游业的绝对发展水平而言， 北京与其他国际城市相比差 距很大，如纽约每年接待海外游客约为 2500 万人，年国际旅游收入 约为 120 亿美元。 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源顾问 25 1.3.5 北京具备吸引跨国企业总部的优势 1.3.5 北京具备吸引跨国企业总部的优势 中国加入 WTO 以来，日益扩展的开放格局吸引了大批跨国公司、 高成长公司的总部、分支机构或研发中心在中国大城市安家落户，带 动了相关地区经济的发展，形成了“总部经济” 。 “总部经济”是指某区域通过创造各种有利条件，吸引跨国

43、公司 和外埠大型企业集团总部入驻，通过极化效应和扩散效应，形成企业 总部在本区域集群布局、 生产加工基地通过各种形式安排在成本较低 的周边地区或外地，从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称。 在 “总部经济” 中， 总部集中的区域一般能够吸引更多的人才、 资本、在 “总部经济” 中， 总部集中的区域一般能够吸引更多的人才、 资本、 信息等创新要素向该区域流动， 在价值链分工中， 占据 “高端” 地位，信息等创新要素向该区域流动， 在价值链分工中， 占据 “高端” 地位， 获取更高的利润回报， 而且能够提升本区域的产业水平， 扩大本地区获取更高的利润回报， 而且能够提升本区域的产业水平， 扩大

44、本地区 经济总量，提高区域经济竞争能力。经济总量，提高区域经济竞争能力。 1、国际投资看好中国、国际投资看好中国 从国际环境来看，世界经济在 2003 年温和复苏的基础上，增速 会进一步提高。国际货币基金组织预测，2004 年全球经济增长率将 会由 2003 年的 3.2加快至 4.1， 世界贸易量的增长速度将由 2003 年的 2.9提高到 2004 年的 5.5。 世界经济的这种走势有利于外需 的增长，为北京市出口的继续增长创造有利的外部条件。此外，加入 WTO 承诺的落实、 内地与香港建立更紧密经贸关系的安排 （CEPA） 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 机密 第 页 思源

45、顾问 26 的实施，以及与东盟建立自由贸易区协定（CAFTA）的推进，将加速 中国的市场开放进程，有利于利用国际市场和资源，实现资源的优化 配置，增强国内经济增长的动力，并促进经济增长质量的提高。 2004 年国际直接投资将重新趋于活跃。据联合国贸发会议发布 的2003 年世界投资报告 ，2003 年的全球外国直接投资流量保持稳 定，从 2004 年开始新一轮并购活动开始兴起，全球范围的投资将呈 现恢复性增长态势。跨国公司全球战略调整加快。伴随发达国家产业伴随发达国家产业 结构调整和国际产业转移浪潮， 跨国公司加快了全球投资战略的调整结构调整和国际产业转移浪潮， 跨国公司加快了全球投资战略的调整 与整合， 中国作为“全球生产基地和制造中心“的影响越来越受到跨国与整合， 中国作为“全球生产基地和制造中心“的影响越来越