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1、,第八章 土地增值税法,是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。,一、土地增值税的定义,三个要点：权属变更；有增值收入； 按转让次数征收。,下列情况不缴纳土地增值税：,1.国家将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，国家收取土地使用权出让金。 2.农村和城市郊区集体所有的土地，只能被国家征用，不能自行转让。,判断下列10种情况是否应缴土地增值税？,1.以出售方式转让（是） 2.以继承(法定)、赠与(直系亲属、公益) 方式转让（否） 3.房地产出租（否） 4.房地产抵押（否） 5.房地产交换（是）,6.以房地产进行投资、联营（
2、双方都不是房地产企业的免征；一方是房地产企业的应征）（前者属投资活动，后者属经营活动） 7.合作建房（自用的免征，转让的应征） 8.企业兼并取得的房地产（免征） 9.房地产企业的代建房收入(否) 10.房地产重新评估增值(否),二、土地增值税的计税依据,是对转让收入额减去准予扣除项目金额后的余额（即增值额）计税。,准予扣除项目（4+1）及扣除标准：,1.取得土地使用权支付的地价款，按实际金额扣除； 2.房地产开发项目的成本，按实际金额扣除；,3房地产开发费用（指房地产的销售费用、管理费用和财务费用。即与房地产实体无关），扣除方法有两种： (1)利息支出，能按房地产项目分摊、金融机构能提供证明的
3、，按实际金额扣除（但最高限额为按商业银行同期贷款利率计算的金额）；其他开发费用，按地价与项目成本之和（1项+2项）的5%以内扣除。 (2)利息支出不能单独核算的，开发费用按地价与项目成本之和(1项+2项)的10%以内扣除。,4.与转让房地产有关的税金，按实际金额扣除。（营业税、城建税、教育费附加、印花税） 5.专门从事房地产开发的纳税人，可按地价与项目成本之和的20%加计扣除。,旧房及建筑物转让，扣除项目包括旧房及建筑物的评估价格（按政府评估机构评定的重置成本价和成新度计算）、取得土地使用权所支付的地价及转让环节缴纳的税费。 取得土地使用权时未支付地价或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除。
4、,三、土地增值税四级超率累进税率,注:累进税率根据增值率(非增值额)确定； 增值率系增值额与扣除金额(非转让收入)的比率。,四、增值额的确定,不能准确提供转让收入的，参照同类房地产的市场交易价格确定； 不能准确提供扣除项目金额的，按照房屋重置成本和取得土地使用权的地价确定。,增值额= 转让收入扣除金额,五、应纳税额计算,算式 应纳税额=(每级距的土地增值额适用税率) 算式,应纳税额,=,土地 增值额,适用税率,扣除项目金额,适用税率,扣除项目金额,速算扣 除系数,【例题】某房地产开发公司出售一幢住宅楼，有关收入与支出的数据是： 售楼收入1600万元; 支付地价款250万元; 楼房建筑成本350
5、万元; 分摊的期间费用按10%计算; 应缴的营业税及城建税等120万元; 适用附加扣除费用20%。,可扣除金额=250350(250350)10% 120(250350)20% =900(万元) 增值额=1600900=700(万元),增值额,可扣除金额,=,700,900, 78% （50%78%100%）,增值率78%适用两档税率，50%以内的适用税率30%，50%以上的适用税率40%。 即以扣除金额为计算基数，增值额450万元(90050%）以内的部分，适用税率30%，450万元以上的部分，适用税率40%。,计算：,按算式计算： 适用累进税率40%，速算扣除率5%,=70040%9005
6、% =235（万元）,应缴税额,=,土地 增值额,适用 税率,扣除项 目金额,速算扣 除系数,按算式计算： 应缴税额=(每级距的土地增值额适用税率) =45030%(700450)40% =235(万元),速算扣除系数的含义及计算,含义：是增值额按全额累进税率计算的税额与按超额累进税率计算的税额之差占扣除项目金额的百分比。,公式表示为：,按超额累进税率计算的税额,=,按全额累进税率计算的税额,扣除项目金额,速算扣除系数,速算扣除系数,=,按全额累进税率计算的税额,按超额累进税率计算的税额,扣除项目金额,由上式推导可得：,速算扣除系数0、5%、15%、35%的计算,设增值额A，扣除项目金额B (
7、1)当增值额与扣除项目金额的比率不超过50%时 应缴税额=土地增值额适用税率(30%),(2)当增值额与扣除项目金额的比率超过50%、不超过100%时，适用30%和40%的税率。,速算扣除系数,=,A40%(B50%)30%(AB50%)40%,B,=5%,(3)当增值额与扣除项目金额的比率超过100%不超过200%时，适用30%、40%和50%的税率。,速算扣除系数=A50%B50%30%B50%40%（AB100%）50%B=15%,(4)增值率超过200%时，速算扣除系数35%(计算略),六、土地增值税的税收优惠,1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，免征。 2.因国家征用收回房地产，免征。 3.个人转让自用住房，居住满5年的免征，满3年的减半征收，未满3年的按规定计征。,七、纳税期限(转让合同签订后的7日内) 八、纳税地点(房地产所在地),土地增值税讲解到此结束,Thank you!,