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1、3000美金时代专题模块,立业地产服务机构高价值地产营销专家,2011年7月,GDP透露的真相,3000美金引发变化,对房地产的影响,总体结论,GDP,经济发展总量,GDP = C + G + I +（X - M）,民间消费,政府消费,投资,净出口,GDP = C + G + I +（X - M）,人均GDP,经济发展质量与阶段的风向标,低收入国家,中上等收入国家,3030美金,中等收入国家,760美金,9360美金,高收入国家,人均GDP3000美金在经济学上是一个重要的发展临界点。它标志着地区经济已经达到上中等收入国家的水平，经济发展由量变转向质变。,资料链接,根据世界银行1999-200
2、0世界发展报告中的划分标准，人均GDP在760美金及以下的，为低收入国家；761至9360美金的，为中等收入国家；9361美金以上的，为高收入国家；3030美金则是中等收入国家与上中等收入国家的分界线。,数据来源：世界银行发展报告,2009国家与地区人均GDP（美元）,CHN,我国已于2008年突破人均GDP3000美元大关, 被视为国家成长阶段的经济转折点。,人均GDP,人均GDP,据重庆市统计局统计，2009年我市按常住人口计算，全市人均地区生产总值22916元。这是重庆市人均GDP首次突破3000美元，达到3356美元。,大重庆人均GDP在2009年突破3000美金,GDP透露的真相,3
3、000美金引发变化,对房地产的影响,总体结论,产业结构,城市发展,经济外向程度,居民生活方式,城市发展,实现从粗放型增长向集约型增长转变，从依靠汗水赚钱向依靠智慧创造财富转变。 上海市提出“ 十一五”期间要着力增强自主创新能力，加快构建城市创新体系，整合创新资源，推动产学研紧密结合，支持企业、高校、科研院所共建研发机构，深入实施人才强市战略，加快创新团队和人才队伍建设，营造鼓励创新的社会氛围。,更加注重创新型城市建设，增强城市发展动力,城市发展,纽约 外贸金融,波士顿 纺织业,巴尔的摩 钢铁工业,国际经验表明，人均 GDP3000美元后，伴随着大都市区的蓬勃发展，区域内多个大都市区开始走向联合
4、，并注意防止城市蔓延现象，努力发展紧凑型多中心都市圈，实现区域职能的有序分工。,更加注重城市功能完善，促进区域协调发展,城市发展,人均GDP3000美元后往往是城市发展中资源和环境问题最为严重的瓶颈期。为了缓解资源压力，各地将加快转变经济发展方式作为政府工作重点，大力发展循环经济，积极倡导资源节约的生产生活方式，走可持续发展道路。,更加注重资源节约和环境保护，推动城市持续发展,产业结构,城市发展,经济外向程度,居民生活方式,产业变化,产业转型/结构高级化重组,日本及香港地区的产业结构在人均GDP3000美元左右阶段，明显呈现出一产持续下降， 二产稳中趋降，三产持续上升的趋势，而且第三产业的比重
5、均超过50，居三次产业之首。 从国内城市来看，在人均GDP超过3000美元后，各城市都不约而同地将第三产业特别是金融保险，现代物流、信息服务、文化创意、房地产业、软件业等现代服务业作为推动城市经济发展的重点。,产业变化,上海、北京、广州人均GDP及产业比重变化,上海/天津/广州/南京/深圳/厦门/青岛/大连/宁波/杭州/苏州等，一批东部发达城市在2002年或之前突破人均GDP3000美元大关。从此，城市经济发展的产业重心逐渐偏向第三产业。 2009年，重庆市人均GDP突破3000美元。同年，第三产业实现增加值2474亿元，增长13.3%。第三产业增加值比重为37.9%，上升0.6%。,上海、北
6、京在人均GDP超过3000美金后的一两年内均出现房价再上台阶的现象。,北京房价数据来源于北京市统计局统计公报 上海市房价数据来源于上海市房屋土地资源局房地产市场管理处分析报告,上海北京人均GDP及房价变化,产业变化,产业结构,城市发展,经济外向程度,居民生活方式,经济外向程度,扩大外贸规模,提升外资利用水平,加快资本输出步伐,提高对外开放水平，加快外向型经济发展步伐，在更大范围、更广领域参与国际合作与竞争，拓展发展空间，提升城市经济国际化水平,注重经济国际化，大力发展外向型经济,产业结构,城市发展,经济外向程度,居民生活方式,推的力量,拉的力量,消费细分,城市扩张,汽车时代,商圈 交通瓶颈,+
7、,商家 环境围塑,社区引力,城市发展,商家 占位,租金理论,城市新商业模式的产生,资源占有,分众市场,圈层和自我,6000,10000,人均GDP 美元,重庆商业发展趋势：多中心，国际化，消费需求多元,商圈商业 + 社区商业街,商圈商业 + 社区商业 + 邻里中心 + 旅游/观光商业,3000,商圈商业 + 社区商业 + 国际规格社区商圈 + 休闲/社交商业 + 旅游/观光商业,多元化,商圈多元化,商圈商业 + 社区商业,居民生活方式,1. 观念革新,+,居民生活方式,社会结构提档升级,居民生活方式,社会结构提档升级,人均GDP1000美元 补钙需求集中爆发 例如我国前几年发生的倡导全民喝奶运
8、动。 多数人群加入钙片抢购潮,人均GDP5000美元 健康和精神消费支出显著提高 工作压力逐渐增大，人们开始 寻找并乐于接受心理医生的辅助治疗。 保健品市场也呈现供需活跃。,居民生活方式,社会结构提档升级,健康和精神消费,GDP透露的真相,3000美金引发变化,对房地产的影响,总体结论,起步阶段 福利房仍然是大多数人的梦想，但人们对成套住宅的概念开始形成。,快速增长阶段 商品房开始出现在市场中，但主要是集资建房的形式，由企业部分出资修建，并低价上市，客群大都为企业员工。小区概念开始萌芽。,增长峰值阶段 市场供应形势开始逐渐多样化，房产品品质和价格快速抬升。房地产市场走向成熟，竞争日益激烈，风格
9、化发展心态日益清晰。,平稳发展阶段 人们对房产品的鉴赏能力越来越高，评判房产品价值的标准也越来越严厉。供应市场专业化能力提升明显。分众市场特征显著。,洋房别墅类舒适住宅市场兴起阶段,市场衰退期 房地产市场呈现供过于求的负增长态势，多数产品进入有价无市的利弱循环。消费市场的余钱也转移目光，房地产投资地位已经没落，需方市场力量明显不足。,房地产市场增速加大,房地产业发展稳定，高档住宅兴起,房地产业发展,房地产投资,据重庆市统计局统计，2009年全年，重庆市实现地区生产总值6528.72亿元，其中第三产业实现增加值2474亿元，仅仅房地产开发投资就占1238.91亿元。 房地产业进入活跃发展期 房地
10、产投资成为人均GDP突破3000美元后的热点投资领域,房地产投资成为常态,人均GDP（美元）,重庆市,重庆 主城,按照我国重点城市发展轨迹，人均GDP进入3000美金后，通常需要4-5年达到6000美金，之后3-4年达到10000美金。,重庆主城2006年进入3000美金时代，2009年突破6000， 预计2012年进入1万美金时代,人均GDP,人均GDP（美元）,重庆主城人均GDP发展趋势示意（美元）,2012,重庆主城2006年进入3000美金时代，2009年突破6000， 预计2012年进入1万美金时代,人均GDP,1300美元,1500美元,4000美元,3000美元,1994,199
11、9年 象征全球金融中心的金茂凯悦投入使用,2001年 领先全国商业消费模式新天地开业,2005年 顶级别墅佘山紫园1.3亿元售出,1994年 代表浦东模式的东方明珠建成,1993,2007,2005年 首个单价上10万元的滨江豪宅汤臣一品面世,上海经济年份,8000美元,2002,1998,2005,起步阶段 福利房仍然是大多数人的梦想，但人们对成套住宅的概念开始形成。,快速增长阶段 商品房开始出现在市场中，但主要是集资建房的形式，由企业部分出资修建，并低价上市，客群大都为企业员工。小区概念开始萌芽。,增长峰值阶段 市场供应形势开始逐渐多样化，房产品品质和价格快速抬升。房地产市场走向成熟，竞争
12、日益激烈，风格化发展心态日益清晰。,平稳发展阶段 人们对房产品的鉴赏能力越来越高，评判房产品价值的标准越来越严厉。供应市场专业化能力提升明显。分众市场特征显著。,别墅市场兴起阶段,市场衰退期 房地产市场呈现供过于求的负增长态势，多数产品进入有价无市的利弱循环。消费市场的余钱也转移目光，房地产投资地位已经没落，需方市场力量明显不足。,上海高档住宅热销,GDP与房地产,2010年 汤臣一品热销,2010,重庆房价加速上升,GDP与房地产,西永 微电园,2009年 价格年内涨幅达到30%，全年均价站上4000元,2007年 价格年内涨幅33%，全年均价站上3000元,2010年3月 价格5550元，
13、站上5000元,重庆主城区人均GDP与房价,2002年 渝中区四大豪宅诞生,2004年 重庆顶级百货美美开业,2005年 首个GOLF别墅佰富开盘,2005年 首个西班牙洋房汤城开盘,2003年 投资渡假型产权酒店海兰云天开盘,2007年 首个万元滨江豪宅春森彼岸开盘,2007年 首个投资性集约独栋别墅坡岭顿开盘,2009年 渡假型洋房仙女山1号开盘,2009年 投资综合体朗晴广场开盘热销,2006年 首家星巴克开业,2008年都市区每千人私人汽车拥有量32辆，比上年增加9辆，增幅37%,2011年 高层豪宅环宇天下开盘热销,2011年 GUCII开业 LV开业,快速增长,增长峰值阶段,平稳发
14、展,主城商品住宅 销售均价走势,2010年12月 价格6677元，创历史新高。,雏形期,成长期,成熟期,大户型阶段,空中花园阶段,空中豪宅阶段,多元化阶段,总面积增加 多房间数 普通层高 分房空调,风格化 多房间数、多功能室 多阳台、院馆 层高增加、精装 中央空调,风格化 多功能厅 奢想空间 层高增加、精装 中央空调、地暖,简约与个性化 绿色建筑 自由空间 小户豪宅 智能化,GDP与房地产,例：高层豪宅发展路径,GDP与房地产,例：社区商业发展路径,雏形期,成长期,成熟期,社区底商 社区商业街,社区商业中心,邻里中心,国际规格社区商圈,春风城市心筑 劲力五星城 蓝湖郡蓝调天街 嘉合金街,东和春
15、天 长安丽都 皇冠自由城 骏逸蓝山,紫都城,晶郦馆 名家汇,人均GDP3000美元时代房地产市场特征 房产品市场供应和消费异常活跃 全民参与炒房革命 居民改善型住房需求旺盛 买房者对房产品的居住以外功能诉求越来越看重 购房者对房产品的鉴赏能力开始提升 消费者的审美情趣逐渐风格化 分众市场形成,GDP与房地产,人均GDP突破3000美元后房地产消费进入黄金时代,GDP透露的真相,3000美金引发变化,对房地产的影响,总体结论,3000美金,6000美金,10000美金,旅游,汽车,城市人口,消费诉求,投资理财,收入,3000美金现象概览,住宅市场,总体结论,投资 城市经济发展和经济外向化，使得重
16、庆房地产前景得到普遍认可，投资性购房比重明显上升，重庆房价在人均GDP3000后也进入加速上升通道。,分众 居住消费进一步成熟和细分，分众市场格局逐渐显现，如文化、鉴赏、收藏、旅游、社交等细分市场逐步出现。,换房 城市化和收入增长促进城市中产阶层规模的扩张，带来新一轮改善性居住需求，产品升级、功能升级、品质升级等居住需求使中高端物业获得新机遇。,商业 经济转型、第三产业发展、消费水平增加带动商业物业进入黄金发展时期。,二环 主城二环地区受益于城市产业升级、城市化进程和爆发型汽车消费，成为承接房地产消费以及居住升级的热点区域。,旅游 交通改善、中产崛起、汽车消费增长带来旅游渡假消费旺盛，也促使旅游地区发展和旅游渡假休闲型地产项目成长迅速。,