《成本法课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成本法课件.ppt（49页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、1,近,法,逼,成本,The cost method,刚什元 2012级资产评估硕士,2,成本法的应用举例,成本法的基本理论,目 录,成本法的评估步骤,3,成本法的基本理论,4,以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。,一、成本法的概念,实质,对估价对象房地产的各部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。,5,经济成本,成本法所采用的“成本” 是房地产重新建造时的 完全价格，即经济成本， 包括建造成本，一切 合理必要的费用、税 费及应得利润等，并 不是会计成本，成本 法所采用的“成本”实质
2、是一种价格。,估价时点时的价格,成本法中的成本不是 历史成本或账面成本， 也并非总是“现在”，也 可能是过去，所以不能 总是用现在或过去的成 本代替估价时点时的 价格。,消费者的成本,成本法中的成本不 是指开发商所付出 的成本，而是指包 括所有最终消费者 的成本。,客观成本,由于实际成本是某个开发商的实际花费，而客观成本是假设开发商建设时大多数开发商的正常花费。因此，重新构建价格不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会一般的公平耗费，即是客观成本，不是实际成本。,成本的特定含义,6,卖方：愿意接受的价格 已投入的成本，否则会亏本。,买方：愿意付出的价格 重新建造成本，否则自己建造；,价格=成本,
3、共同点：,二、理论依据：,生产费用价值原理,7,三、成本法的特点,1、在无市场依据或市场依据不充分，而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下，首选成本法。,2、采用成本法评估的价格是一种积算价格，对房地产的效用、价值及市场需求等情况考虑较少，这是成本法的缺陷。,3、成本法不仅是一种估价方法，又可作为投资者衡量投资效益、进行可靠性研究的依据。,8,适用于工业用地价格评估，不适用于商业和住宅用地价格评估。,对于房地产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域，可用成本法。,对于既无收益又很少发生交易的不动产，如政府办公楼、学校、医院、图书馆等公用或公益房地产，可用成本法。,对于房地产抵押、
4、企业合并及房地产投资、房地产保险及其它损害赔偿中抵押贷款、拆迁、保险中的不动产现值，不动产拍卖的“底价”可用成本法进行评估。,适用于新开发土地估价，不适用于建设区域已开发的土地估价。,四、成本法的适用范围,9,根据不同估价对象分为三种情况,新开发土地,新建房地产,旧有房地产,基本思路,五、成本法的基本公式,10,根据不同估价对象分为三种情况,新开发土地,新建房地产,旧有房地产,基本思路,成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的
5、基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。 因此，成本逼近法的基本公式为： 土地价格土地取得费土地开发费税费利息利润土地增值收益,Back,11,根据不同估价对象分为三种情况,新开发土地,新建房地产,旧有房地产,基本思路,新开发土地：指将未经“三通一平”等开发、不能直接作为城市土地利用的新征用土地(生地)，或城市旧城区待拆迁改造的土地(毛地)开发为可以直接利用的城市建设用地(熟地)。这一种情况在地产评估中称成本逼近法。其估价公式为 新开发土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益）修正系数 新开发土地价
6、格=(土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润)(1+土地增值收益率)修正系数,Back,12,根据不同估价对象分为三种情况,新开发土地,新建房地产,旧有房地产,基本思路,1、土地取得费取得待开发土地所需的费用等。 根据取得土地的途径不同，土地取得费用分别为： 农地征用费（征用农村集体土地） 城市房屋拆迁安置补偿费（城市拆迁土地） 土地出让价格（土地使用权出让市场） 土地转让价格（土地使用权转让市场）,Back,土地取得费用的三种途径： 通过征用农地取得 通过在城市中进行房屋拆迁取得 通过在市场上购买取得,13,根据不同估价对象分为三种情况,新开发土地,新建房地产,旧有房地产,基本思路
7、,2、土地开发费在取得开发用地后进行土地开发所需的直接费用等。 基础设施配套费七通一平（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面） 公共事业建设配套费用邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施费用 小区开发配套费,Back,3、税费在土地取得和开发过程中必须支付的有关税收和费用，如耕地占用税、新菜地开发建设基金、土地管理费等,14,根据不同估价对象分为三种情况,新开发土地,新建房地产,旧有房地产,基本思路,4、投资利息是资金的时间价值。计算投资利息就是在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值。 目前常见做法是：土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利
8、息可采用两种方法计算：一是以整个开发费为基数，计息期为开发期(或资金投入期)的一半；二是以开发费一半为基数，计息期为整个开发期。 确定土地开发利息是按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。土地开发周期超过一年，利息按复利计算。,Back,（1）单利计算方法 投资利息=全部预付资本利率计息期=土地取得费利率开发周期+土地开发费利率开发周期0.5,（2）复利计算方法 投资利息=全部预付资本(1+利率)计息期-1 =土地取得费(1+利率)计息期 -1+土地开发费(1+利率)计息期0.5-1,15,根据不同估价对象分为三种情况,新开发土地,新
9、建房地产,旧有房地产,基本思路,5、投资利润投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。 成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和税费，利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：一是开发土地的利用类型 二是开发周期的长短 三是开发土地所处地区的政治经济环境 按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。土地开发利润一般为6一10。,Back,利润的计算方法： 投资利润(土地取得费+土地开发费+税费)投资回报率,16,根据不同估价对象分为三种情况,新开发土地,新建房
10、地产,旧有房地产,基本思路,6、土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的，由于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途或对土地增加投资而带来的，应归整个社会拥有。土地增值收益率理论上应等于“增值地租”在总地价的比例，或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例。通常为10%-25%。 土地增值的计算方法： 土地增值收益(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润) 土地增值收益率,Back,17,根据不同估价对象分为三种情况,新开发土地,新建房地产,旧有房地产,基本思路,7、土地价格修正与确定根据上述各步的计算结果，采用下列公式计算土地价格： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+
11、利息+利润+土地增值收益。 通过上述步骤计算的土地价格，还应根据评估对象的具体情况和评估目的，考虑是否进行以下几方面的修正，最终确定估价结果：,Back,根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。,采用成本法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正，年期修正公式为： 是否进行年期修正要具体分析： 当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定的，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正； 当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定的，土地增值收益与成本价格都要进行年期修正； 当评估宗地为转让土地时，应进行剩余年期修正。,18,根据不同估价对
12、象分为三种情况,新开发土地,新建房地产,旧有房地产,基本思路,如果采用成本逼近法测算的是某一小区(或开发区)的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，因为这些公共设施的占地面积(如道路、公共绿地等)是不能卖出去的，其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。计算公式如下： 可出让土地的平均单价土地总平均单价总土地面积/可出让土地面积,Back,宗地成熟度修正。由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。,开发区某宗地单价 = 宗地用途、区
13、位等因素修正系数,19,根据不同估价对象分为三种情况,新开发土地,新建房地产,旧有房地产,基本思路,新建房地产的成本法公式： 新建房地产价格=购置土地价格+建造建筑物价格 购置土地价格=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）修正系数 建造建筑物价格=直接成本+间接成本+正常利润 1、购置土地价格：征地费用或拆迁补偿安置费用或出让价格； 2、直接成本：新建建筑物的人工与材料成本支出； 3、间接成本：人工与材料成本以外的其他支出； 4、正常利润：按总成本的一定比例计算。,Back,20,根据不同估价对象分为三种情况,新开发土地,新建房地产,旧有房地产,基本思路,旧有房地产的成
14、本法公式： 旧有房地产价格=土地重新取得价格+旧有建筑物价格 其中，旧有建筑物价格=建筑物重新购建价格-建筑物折旧 旧有房地产价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 必要时，还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值减损。,Back,21,成本法的基本理论,成本法的评估步骤,成本法的应用举例,22,23,评估步骤,一、收集整理资料,三、建筑物折旧,二、估算重新购建价格,四、求取积算价格,24,成本法,评估步骤,收集整理资料,估算重新购建价格,建筑物折旧,求取积算价格,25,成本法,评估步骤,收集整理资料,估算重新购建价格,建筑物折旧,求取积算价格,1、土地相关资料：待估土地的
15、形状、面积、位置、用途，周围环境，土地征用过程中的征地费、补偿费、劳力安置补助费及新菜地开发基金等，各种债券的正常利率，银行存、贷利率，当地各行业正常的投资回报率，土地使用权的出让年限及剩余年期，当地基准地价评估与修正系数体系资料等。,2、建筑物相关资料：建筑物面积、结构、用途、区位、朝向、已使用年数、新旧程度、耐用年限、残值率、重置价格或重建价格标准等。,26,成本法,评估步骤,收集整理资料,估算重新购建价格,建筑物折旧,求取积算价格,重新购建价格是在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应该的利润之和。,27,成本法,评估步骤,收集整理资料
16、,估算重新购建价格,建筑物折旧,求取积算价格,重置价格-重置成本，以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。,重建价格 -重建成本，以原有建筑材料、建筑技术与工艺、式样等，在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。“复制”，只适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。,28,求取重新构建价格的方法,1、土地,重新构建成本,求取方法,对于土地重新构建成本，一般可采用市场比较法或基准地价修正法等方法进行评估城市建成区土地。对于新开发的土地也可以采用成本逼近法。,29,求取重新构建价格的方法,2、建筑物,重新构建价格,求取方法,可以
17、采用以下四种方法： （1）单位比较法； （2）分部分项法； （3）工料测量法； （4）指数调整法。,30,单位面积法 根据类似建筑物的单位面积造价，适当修正后乘以建筑物面积 价格=单位面积造价*修正系数*面积,单位体积法 价格=单位体积造价*修正系数*体积,这是一种广泛运用的重置价格估算方法，它通过调查近期建成的与待估建筑 物相类似的建筑物的单位面积或单位体积的造价资料，并依据它们在时间和物质实体上的差异进行相应修正，得到待估建筑物的单位价格，再乘以待估建筑物的面积或体积，即可求得待估建筑物的重置价格。,单位比较法,31,这一方法基于建筑物各个分部分项构件或工程的单位成本来估算。即先估算基础、
18、楼地面、墙体、门窗、屋面、装修等各个分部分项的单位成本，再乘以相应的数量，然后累加再考虑适当的利税得待估建筑物的重置价格,分部分项法,32,该方法先估算建造建筑物所需的各种材料、设备的数量和标准人工时数，然后逐一乘以估价时点各该材料、设备的单位价格和人工劳务费标准，再累加求和得建筑物的重置价格。这一方法与建筑工程概预算的方法相类似。显然，采用这一方法需要估价人员掌握丰富的建筑概预算知识，并较费时费力。如对建筑概预算不甚了解，各项费用累加后的误差将会很大。因此，这一方法在估价实务中应用较少。,工料测量法,33,该方法 根据建筑成本指数或变动率，将其修正到估价时点，以求取建筑物的重置价格。这一方法
19、以建筑物的历史成本为依据，估算精度较低，通常是一种辅助方法，其结果仅供参考。,指数调整法,34,成本法,评估步骤,收集整理资料,估算重新购建价格,建筑物折旧,求取积算价格,建筑物折旧，是指建筑物的价值减损。建筑物的价值减损是由物质因素，功能因素和经济因素共同造成的。,35,1、物质折旧：又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。进一步可以归纳为下列4个方面：（1）自然经过的老朽；（2）正常使用的磨损；（3）意外的破坏损毁；（4）延迟维修的损坏残存。,2、功能折旧：又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、
20、落后或不适用所造成的其价值损失。,3、经济折旧：是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。如一个高级住宅的附近建设一个工厂，该物价值会降低。,建筑物在建造完成后之所以会随着时间的推移而发生价值减损，是由于物理、功能以及经济等方面的原因而引起的。,折旧分类,36,实际观察法,成新折扣法,混合法,耐用年限法,折旧方法,37,1、耐用年限法,是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。,自然寿命：是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数,经济寿命：是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。建筑物的经济寿命短于其自然寿命。,在成本法求取折旧中，
21、建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。 运用耐用年限法求取建筑物折旧的方法有直线折旧法、余额递减折旧法等，其中直线法是最简单应用最普遍的方法。,直线折旧法 余额递减法 年数合计法 偿债基金法,38,2、实际观察法,实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。因为早建成的建筑物未必损坏严重，从而价值未必低；而新近建造的建筑物未必维护良好，特别是施工质量、设计等方面存在缺陷，从而价值未必高。这样，实际观察法是由估价人员亲临现场，直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总
22、额。,实际观察法需要估价人员具有扎实的建筑物鉴定技术和丰富的估价实务经验,根据我国原城乡建设环境保护部发布的经租房屋清产估价 原则(1984)，根据建筑物的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度划分为完好房、基本完好房、一般损坏房， 严重损坏房和危险房五类。 其成新度标准为： 完好房： 十、九、八成 其本完好房： 七、六成 一般损坏房： 五、四成 严重损坏房和危险房： 三成以下,39,3、成新折扣法,成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。,V = Cq 式中：q建筑物的成新率(%),在实际估价中，成新率是一个综合指标，其求取可以
23、采用“先定量，后定性，再定量”的方式按下列3个步骤进行： (1)用年限法计算成新率 (2)根据建筑物的建成年代对上述计算结果作初步判断，看是否吻合。 (3)采用实际观察法对上述结果做进一步的调整修正，并说明上下调整修正的理由。,成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查统计，但比较粗略。,例题：有一座10年前建成交付使用的建筑物，经估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，该建筑物的残值率为零。试用直线法计算该建筑物的成新率。,40,4、混合法（综合法）,针对以上各种折旧方法所存在的优缺点，估价人员有时同时采用几种折旧方法确定建筑物的折旧额。对于采用不同方法
24、所得出的折旧结果，通过简单算术平均或加权算术平均等综合出一个统筹兼顾的结果，并以此作为陈旧贬值的最后判定，这就是综合法。,例5-5：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为零。试求其折旧总额。,解：其折旧总额计算如下： (1)门窗等损坏的折旧额=其修复费用=2(万元) (2)装修的折旧额 (3)设备的折旧额 (4)长寿命项目的折旧额 (5)该建筑物的折旧总额=2+18+40+17.6=77.6(万元),4
25、1,求取建筑物折旧应注意的事项：,(1)估价折旧与会计折旧的区别,估价上的折旧注意的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。,在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化；在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点时的，因此，估价时点不同，C的值也不同。,(2)土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。 建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。 建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折
26、旧。,在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧总量都是估价上的折旧，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费(土地取得费用的摊销)就属于会计上的折旧。,42,成本法,评估步骤,收集整理资料,估算重新购建价格,建筑物折旧,求取积算价格,不动产积算价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧,43,房地产 价格,土地重新 购建价格,建筑物重新 购建价格,建筑物的折旧,44,成本法的基本理论,成本法的评估步骤,成本法的应用举例,45,成本法的应用举例,46,有一房地产，其中土地总面积1000m2，是10年前通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年限为50年，地上容 积率为3，土地出让金每平
27、方米400元/m2，现在该类土地出让金已上涨为600元/m2；地上建筑物为钢筋混凝土结构，于8年前建成交付使用，总耐用年限一般为60年，残值率为0，当时建筑造价为每平方米500元，现时建造同类建筑物每建筑平方米需650元。试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。,Back,3、建筑物已提折旧：195(848)=32.5(万元) 4、该房地产现时总价：60+195-32.5=222.5(万元),47,某开发区拟出让一宗土地，出让年限为50年。该宗土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为10%
28、，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的40%，总投资回报率一般为20%，当地土地增值收益率为20%，土地还原率为7%。试采用成本法估计该宗土地单位价格。,Back,1.计算土地取得费 土地取得费= (6+2)万元/亩=120(元/M2) 2.计算土地开发费 土地开发费=2亿元/平方公里=200 (元/M2),3,计算投资利息，土地取得费期初一次性投入，其计息期为2年，土地开发费分段均匀投入，第1年投入的计息期为1.5年，第2年投入的计息期为0.5年。,投资利息=120(1+10%)2-1+20040%(1+10%)1.5-1+20060%(1+10%)
29、0.5-1=43.36 (元/M2),4.计算投资利润 投资利润=(120+200) 20%=64 (元/M2) 5.计算土地增值收益 土地增值收益=(120+200+43.36+64) )20%=85.47 (元/M2),(6)计算土地价格 土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土地增值收益 =120+200+43.36+64+85.47=512.83 (元/M2) (7)以上求得的是土地无限年期的价格，则50年期的土地使用权价格为： 土地使用权价格=512.831-1/(1+7%)50=495.42 (元/M2),48,某开发区征用土地总面积5k，现已完成了“七通一平”，开
30、发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地15k。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为45亿元，征地中发生的其他费用为15亿元，征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/k，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40，总投资回报率为20，土地增值收益率取20，当年银行年贷款利息率为10，房地产还原率确定为7。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。,Back,1.计算土地取得费 (4.5十1.5)108(5108) 120(元) 2.计算土地开发费 (2.0108)(1106)200(元),3
31、.计算投资利息 120(1十0.1)2-1+20040(1+0.1)1.5 -1+20060(1+0.1)0.5-1 25.20+12.30+5.8643.36(元),4计算投资利润 (120+200) 2064(元) 5计算土地增值收益 (120+200+43.36+64) 2085.47(元),6计算土地价格 120+200+43.36+64+85.4751283(元) 7进行可出让土地比率修正 开发区可出让土地比率(开发区总面积-不可出让土地面积)开发区土地总面积100 =(5-1.5)510070 则可出让土地的平均单价 512.8370732.61(元),8进行土地使用权年期修正 以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为： 732.6111(1+0.07)50 707.74(元) 9计算土地总价格 707.74100007077400(元) 采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为： 单位面积价格为707.74元m， 总价格为7077400元。,49,谢谢,