房价运行规律与中国特色的供求背景培训PPT.ppt

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1、房价运行规律与中国特色的供求背景,主讲:董藩 2012年9月1日,0.简单的房价问题引发了严峻甚至危险的局势,0.1当前的形势,消费者与政府 政府主管部门与开发商 消费者与开发商 有房者与无房者之间 开发商内部 政府管理部门之间 中央、地方政府之间 学者与政府之间 学者与开发商之间 学者与需求者之间 学者之间,混乱不堪 相互失信 相互指责,社会 动荡,0.2 对良性秩序的呼唤,政府冷静、讲科学 开发商“衣锦夜行” 消费者摈弃“仇富”、“臭富”心理 管理部门间相互配合 中央、地方政府联动、 协作 学者严谨、自律,富不傲穷 贫不妒富 政府体谅百姓 百姓理解政府,1 房价运行规律：常态就是上涨的,1

2、.1理论模型 供求模型 图1为一般 普通商品供求关系图，供给与需求曲线都是较有弹性的。所以一般普通商品的价格变化规律往往是有涨有跌。,随着经济的发展，对土地的需求不断增加，而土地的供给不能增加，这样，地租就有不断上升的趋势。在右图中，土地的需求曲线由D0移动致D1就表明土地的需求增加了，但土地的供给仍为S，S与D1相交于E1，决定了地租为R1，R1高于原来的地租R0，说明由于土地的需求增加，地租上升了。短期房地产的供求曲线与土地的供求曲线基本相同。,从右图可以看出，从中长期来看，房地产的供给弹性仍然小于需求弹性。当供给弹性小于需求弹性（ESED）时，价格波动与产量波动越来越小，最终趋向均衡。因

3、此，供给弹性小于需求弹性也被称为“蛛网稳定条件”。,对上图的解释及其启示： 从上图可以看出，从中长期来看，房地产的供给弹性仍然小于需求弹性。当供给弹性小于需求弹性（ESED）时，价格波动与产量波动越来越小，最终趋向均衡。因此，供给弹性小于需求弹性也被称为“蛛网稳定条件”。蛛网理论是研究本期价格波动对下期产量影响以及趋向均衡过程的理论。当价格变动时，一般情况下，供给弹性与需求价格弹性是不同的。蛛网理论假定需求弹性不变，这时本期价格波动对下期供给量的影响将是不同的。根据供给弹性与需求弹性的关系，分别有三种均衡结果：一是趋向均衡；二是趋向不均衡（发散）；三是重复循环。图3是趋向均衡的,先来看上图，在

4、图中横轴OQ代表产量，纵轴OP代表价格，S为供给曲线，D为需求曲线，供给曲线比需求曲线陡峭，表明供给弹性小于需求弹性。供给曲线与需求曲线相交于E，E为均衡点，其均衡价格为P0，均衡数量为Q0，如果市场价格高于或低于均衡价格，就会引起产量波动，产量又引起下一期价格波动，如此下去就是价格与产量的波动。在图中，第一期开始时产量为OQ1，OQ1OQ0，决定了价格为OP1，OP1OP0。第二期的价格OP2决定了第三期的产量为OQ3，OQ3OQ0。决定了价格为OP3，OP3OP0。产量仍然要低于均衡数量如此循环下去.,在这一循环中每一次波动价格和产量更加接近均衡点，这样波动越来越小，最后趋于均衡点。右图横

5、轴Ot代表时期，纵轴OP表价格，该图表明了价格的波动趋向于均衡价格P0。随着价格波动的趋势减少，产量的波动也随之在减弱。 这说明在一般情况下，无需对房地产进行价格调控。 无替代品对房地产价格变化与总收益的影响 房地产迄今为止基本上可以看作是没有替代品的商品。这又对总需求产生影响。 首先明确两个概念：替代品与互补品。如果两种商品之间能够相互替代以满足消费者的某一种欲望，则称这两种商品之间存在着替代关系，这两种商品互为替代品。苹果与梨是替代品,咖啡与茶是替代品; 若两种商品必须同时使用才能满足消费者的某一种欲望，则称这两种商品之,间存在着互补关系，这两种商品互为互补品。汽油是汽车的补充品,糖是咖啡

6、的补充品。 一般说来，一种商品的替代品越多其需求的价格弹性越大。电影的替代品日益增多。电视、录像、VCD、DVD等替代品层出不穷。由于电影的需求弹性大，因而从理论上分析，降价有利于增加营业收入，提高企业的利润水平。因而对经营者来说也是一件好事。这是需求的价格弹性问题。如果替代品价格发生变化，还会产生交叉弹性的影响。 一种商品替代品越少，需求的价格弹性越小。从需求的价格弹性角度考虑，降价会减少总收益，提价会增加总收益。房屋作为一类商品，类似于整体粮食产品，基本上可以看作是没有替代品的商品（帐篷、房车这些临时性使用的商品除外），因此开发商总是倾向于不断提升价格水平而不是降价。这是对市场总体而言，对

7、某个开发商而言，可能存在为快速回笼资金而降价的问题。,房地产总需求的变化趋势 房地产总需求是不断扩大的，除了人口总量不断增加外，人均房地产需求量也在不断提升。房地产需求量不断上升的基本表现 总人口增加，人均住宅面积不断扩大，具有不可逆性； 总人口增加，人均商业设施面积不断扩大，具有不可逆性； 就业人口和人均办公面积不断扩大，具有不可逆性； 工业地产通过市场化方式提供的比例越来越多； 可以满足人们需要的新的房地产形式不断涌现，例如旅游地产，休闲地产（高尔夫球场）等。 这样，总需求与受到供应约束甚至严格管制的总供给相比，就显得更加主动、对价格的决定更具引领性。在总需求和总供给共同决定价格水平的过程

8、中，需求是主动、强势、变化快的，供应是被动、弱势、变化慢的。总需求象一个成,人，而总供给则象一个被大人引领的孩子，不能决定价格变化的方向，只有跟着总需求变化的趋势变动，即不断上升。 Carey房地产模型检验 Carey 房地产模型指出，房地产价格取决于投资者数量，收入水平，供给数量，金融政策等因素。 李宏谨对中国房地产进行了检验，结论是： 房地产价格与投资者数量成正向变动，与投资者可以获得的金融资源成正向变动，而与房地产市场的供给数量成反向变动。中国市场上增加一个投资者，房地产价格上升0.15元；增加1亿元贷款，上升0.685元；增加1万平米竣工面积，下降0.32元。贷款对价格的边际影响最大。

9、 房地产市场的供给收入弹性小于需求收入弹性，供给,约束大于需求约束。收入弹性是1.55，供给弹性是0.75。供给约束大于需求约束，城镇居民人均可支配收入增加1个百分点，实际供给仅增加0.75个百分点。 开发贷款与房地产供给同方向变化，个人住房贷款与房地产市场需求同方向变化。房地产供给贷款弹性系数为0.95，需求贷款弹性系数为0.68，说明银行信贷直接决定供需。 低利率政策极大刺激供给和需求。房地产需求对名义利率敏感程度大于对供给敏感程度，名义利率上升1个百分点，房地产需求增长率下降0.97个百分点，供给增长率下降0.64个百分点。,这只是以19982003年31个省、市、自治区共6年186个样

10、本观测值的面板(panel)数据,作为研究样本的结果。随着房地产理财收益的下降，数据会发生变化。 这也说明，特殊时期调控一下需求，进而影响价格也是必要的。但这不等于赞同采用不当的行政措施。 价格粘性 价格粘性(Price Stickiness) 指价格不能随着总需求的变动而迅速变化。名义价格粘性指名义价格不能按照名义需求的变动而相应地变化。实际价格粘性是指各类产品之间的相对价格比有粘性。 价格粘性最初主要是用于解释工资的变化。工资粘性指工资不能迅速调整。名义工资粘性指名义工资不随名义总需,求的变动而变动。实际工资粘性指各种工资之间的相对工资比有粘性。 房地产价格变化表现出明显的粘性，当需求明显

11、变化时，房地产价格并不表现为同等程度的下降，往往下降趋势并不明显，象一滴蜂蜜挂在那里，而不象一滴水可以轻松落地（股票市场价格下跌具有这样的特点），又象有个蜘蛛网托着。这是因为，即使出现价格下跌趋向，供应并不能增加多少，需求下降的幅度往往一般也不大 从供应方面看，大部分房子仍然被住着、出租着、办公或者经营用着，并不会大量涌向市场“抛售”； 从需求方面看，住房虽在国民经济核算时列入私人国内总投资，但同时表现为生活必需品，需求具有刚性，一般结婚需要房子，家庭裂变也需要房子。经营、办公用房产在经济萧条时也仍要使用。,总体结论 在国民收入核算理论中，按照最终产品法（支出法）核算GDP时，个人买房计入私人

12、国内总投资项下，由房屋提供的居住服务则估算租金计入个人消费支出之中。对社会上存在的租赁关系，租金也连同装修、水、暖、电、气等开支一同计入个人消费支出的服务项下。从理论上来说,作为投资品,根据资产定价的基本原理,基准价格等于预期的未来现金流的贴现之和。租房作为消费行为,承租者对房地产的需求取决于其效用及预算约束。 无论是在买卖市场上还是在租赁市场上,由于位置固定性、进入壁垒等原因，房地产市场结构并非完全竞争,作为买方或者承租方往往只能成为价格的接受者,这样投资者或消费者的保留价格必然高于由边际成本决定的基准价格。 从资本品角度来看，房地产与股票、古董、字画等投资产品相比较，市场的信息相对充分，其

13、未来收益的更确定、更把握，投资者的购买、持有兴趣更强。 综上所述，从理论上说，在正常状态下，房地产价格运行的基本规律是呈平缓上行趋势。房地产价格下跌只发生在战争、瘟疫、连续的地震、特殊的政治事件、经济危机、严厉而错误的调控、税制调整等特殊情况下。,1.2实践证明 澳大利亚（1959-2003）,澳大利亚中价位别墅价格增长趋势图(1960-2010),悉尼别墅价格增长趋势图,墨尔本别墅价格增长趋势图,布里斯本别墅价格增长趋势图, 英国（1979-2005）,英国夫妇炒房炒到910套，价值2.5亿英镑,炒房夫妇：弗格斯威尔森和朱蒂斯威尔森 原来职业：中学数学老师 最多时房子：910多套 炒房时间：

14、1986年至今 最高市值：2.5亿英镑（约合27亿元人民币） 收益状况：全部卖掉，扣掉所有贷款本息以及其他税费支出，应有一半的净收益, 中国大陆（1987-2011）,各国房地产业黄金发展期GDP与房价变化, 中国大陆（2007.07-2010.12）, 广州（2007.08-2010.12）, 深圳（2007.08-2010.12）,1.3 如何看待历史上的“房地产泡沫”事件,东南亚、香港的“房地产泡沫” 发生范围 泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家和香港地区，以泰国、香港为重； 泰国的情况与原因 （1）政策推动下的初升期：政府把房地产业作为优先发展领域；强迫商业银行支持“低成本住房计划

15、”；对住房按揭给予税收抵免优惠；财政部控制的政府住房银行推出超级储蓄计划，把按揭利率由16.5%降到10.5%，并迫使商业银行降低利率加以应对； （2）投机主导的价格上升期：1992年，泰国新政府上台以后，推出的系列政策推动了土地价格上涨。同时，泰国的证券交易委员会也对上市的房地产公司提出了“必须保持充足的土地储备”要求。大量的开发商和投机者都涌入了房地产市场，而银行信贷政策的放任，促成了房地产快速上升。,从1990年1月到1994年4月期间完工的1500个住宅项目，在总共大约319万个单元的调查样本中，有54的住宅尚未出售，354的住宅虽已出售但无人常住。报告估计当时曼谷的空置住宅大约有30

16、万个，空置率接近145。 （3）下跌的因素出现：两个因素的变化最终引发了价格下跌：首先是利率的上升，提高了投机者的资金成本，也加剧了开发商的资金压力。其次，外资的撤退也加大了下跌的压力，而促使外资作出这个决定的原因还在于泰国经济的衰退。泰国经济受到重大打击，房地产价格也随之急剧下滑。 房地产市场震荡的原因：（1）经济高速增长吸引了大量外资流入；（2）过早地开放了资本市场，经济总量不够强大，易受投机资金的攻击；（3）金融政策和银行监管出了问题；（4）人口自由流动，没有明显的城市化作为支撑； （5）土地资源局部地区相对有限，管理比较混乱，从而使土地成为房地产市场最稀缺最昂贵的商品，以私有制为基础，

17、土地也难以征用。这些条件在中国大陆不同时具备。,香港的情况与原因 （1）香港“房地产热”的形成：起步于20世纪70年代，当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1984年1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。香港的房地产投资迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。上涨原因：一是萧条后补

18、涨；二是中央政府干预港英政府卖地；三是投资、投机资金跟进。 就在香港的房地产价格升至1997年时，市场陷入紧张状态，恰恰此时东南亚金融危机降临了。1997年2003年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。,（2）香港房地产价格大幅下跌的原因：一是香港回归前后港人大量移民，纷纷卖房，有卖无买；二是董建华政府宣布每年建8.5万套低价房解决中低收入家庭的住房问题，而香港市场常规每年只能吸收2万套左右，形成超量供应；三是东南亚金融危

19、机的影响；四是香港是个极端自由的市场，资金进出方便，便于投机性资金进入；五是香港房地产市场狭小，本身容易产生波动。 日本房地产市场震荡：东京都一地的地价曾超过了美国全国地价总和 房价的上涨与下跌 20世纪80年代后期，为刺激经济发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨，而此时城市化进程又比较快，1986至1989年，日本房价整整涨了两倍。,受房价骤涨的诱惑，投机活动增加。到1989年，

20、国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层购房吃力，能买得起住宅的只有高收入阶层。 1991年后，随着国际资本获利后撤离，加上政策调整，由外来资本推动的日本房地产上涨发生逆转，开始暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留坏账高达6000亿美元。 从后果上看，这次房价下跌是历史上影响时间最长的一次。不仅本行业受到影响，还直接引发了严重的财政危机。但大部分学者把日本后来经历的漫长的经济衰退（长达20年的萧条和低迷）归咎于房地产泡沫的破灭，并称是“二战后日本的又一次战败”，

21、 “失去的十年”。其实随着日本逐步追上西方科技水平，主要靠自主创新能力后，发展速度就下降了，如60年代平均年增速是10%，70年代降至5%，80年代進一步降至4%。后来城市化速度的下降、人口的老龄化也加剧了经济的衰退。 原因分析,（1）经济增长速度的变化；（2）推动经济增长的因素的变化；（3）城市化进程从1990年开始放缓，后来几乎停滞；（4）人口增长率下降，老龄化加快；（5）金融政策出了问题，过度宽松；（6）日元升值带来的影响；（7）私有制下的土地供应：炒卖地皮缺乏监管；（8）1992年税制改革，（针对房屋的固定资产税和都市计划税）（9）租约时间变化；（10）房产税膨胀的自大认识：日本经济第

22、一 以上条件在中国大陆不同时具备 佛罗里达的疯狂：7.5万人口的城市，2000多家地产公司，2.5万名地产经纪人 投资热的形成 佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。一战后，这里迅速成为冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在19231926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例,如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮 据统计，到1925年，迈阿密市

23、居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。 然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产热迅速降温，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。 原因分析 最初全国性资金涌入，逐利意识疯狂，需求膨胀。但随着更多沼泽地改造投入市场，供求关系迅速改变。那些财力不够雄厚的炒手首先被贷款压垮投降，银行只好收回土地到市场拍卖，这些土地又带给市场新的

24、压力。随即银行对买地者要求改变，要求远超10%的首付金，需求迅速下降，悲剧爆发。,2 较高的房价：中国的特色,2.1七大国情背景,人多地少 人口继续增长 城市化进程加剧 经济高速增长 城乡收入差异严重 家庭规模小型化 生活方式的演化,供给,需求,决定了长 期的明显 的求大于 供局面,2.2 三大制度背景,住房制 度改革 金融制度改 革（金融深化） 社会福利 制度现状,福利分房彻底 中止后，压抑了十几 年、几十年的需求叠 合在一起迸发出来,按揭贷款出现， 银行帮助支付七、 八成甚至全部款项 一步到位买大房,城乡福利安排存在 巨大差别，随着城乡流 动控制的放松，引起农 民向城市大量流动,从时间上将

25、原本分 布在几十年的需求 挤压到当前较短的 时间实现，近几年 是典型的“喷发期”,从空间角度将分 布在整个城乡社 会的住房需求吸 附到城镇中实现,2.3 三大意识背景,城乡阶层意识 群居意识 负债消费意识,城乡经济、政治 差别的存在使农民盼 望着“跳龙门”，进入 城市生活、工作,中华民族群居意 识很强，喜欢城市 的热闹，导致人口 不断向城市集中,随着对外开放的 推进，观念逐渐变化 ,贷款消费成为时髦,众 多“百万负翁”出现,它们对 住房需求 的扩大和房 价的上升也 具有重要 影响,2.4 结论 综上所述，在正常的市场状态下，也就是说如果政府不进行严格的干预，至少今后20年内中国的住房总需求是明

26、显大于总供给的。这种市场背景的出现源于“七大国情背景、三大制度背景和三大意识背景”的共同作用，这些因素基本上都是可以看作是中国特色的东西，这是很难改变的，是调控也难彻底“消灭”的。所以，西方立竿见影的调控措施在中国、在今天，其效力会大打折扣，要调控房价还得有一些独到的手段和措施。,3 房地产“泡沫”的含义及其判定,3.1 什么是投机性需求？怎样从市场中分离出投机性需求？ “泡沫”就是虚拟需求过度膨胀，导致市场价格水平明显高于基于真实生产和真实消费基础上的理论价格。 “房地产泡沫”就是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场价值的基础)

27、不符。虽然账面上价值增长很高，但实际上不具备稳定实现的基础，形成一种表面上的虚假繁荣。,住宅需求,直接居住需求 理财(投资)需求,长期的出租用需求、 相机行事的混合需求 短期的投机需求,真实的需求,投机需求,真正的“泡沫”是由短期的投机需求和一部分相机行事的混合需求转化成投机需求导致的可根据存量房产换手时间的长短来分离、近似统计这一部分需求。 由直接的居住需求和长期的出租用需求推动的价格上涨是有坚实需求基础的上涨，不能称为“泡沫”。所以，在这个问题上，简单地谈理财需求（投资需求）过大导致了“房地产泡沫”是不科学的。 对房地产市场总体上是否存在“泡沫”的判断，厉以宁是对的，吴敬琏是不对的（他最近

28、尽管出言谨慎，但“非理性繁荣”、“出现了泡沫的理论根据是对的”等意味着已经明确表态）；聂梅生的判断是对的，谢国忠、易宪容的判断是不对的。 如果不考虑政策干预的影响，现在就是把所有房地产市场上“投机者”都抓起来，房价还是会涨的。,3.2究竟该如何判断市场上有无“泡沫”？,认为中国存在房地产“泡沫”一方的普遍的依据 （1）中国房地产业以远超过10%的高发展速度持续增长5年后，按照其固有周期必然调整，但未调整（受其它因素影响上升阶段延长；房地产周期的特殊性指数波动，非价格波动）； （2）房地产价格一路飙升，导致房价收入比超出可接受范围。房价收入比的合理水平是361，但各地远高于这个数字； （3）把住

29、宅作为投资品。保守估计已有20%以上的购房者是出于投资或者投机目的； （4）租金售价比超过国际标准（房屋每平方米建筑面积的月租金与房价之间的比值，国际成熟市场经济国家1：200）； （5）房地产贷款超常增长； （6）空置率很高； （7）炒卖地皮现象明显； （8）黑灯现象明显 注：以上判断依据基本都不科学,3.3 京、沪两市的简单比较与原因分析 概况 北京理财性投资相对于人口规模庞大（2007年末1633万）、外来和流动人口比例很高（外来人口约540万，约占33）、收入水平也比较高的这样一个政治、文化、科教中心来说，比例不高，仅占约1720。上海在人口规模（ 2007年末1858万）、外来和流动

30、人口比例（外来人口约479万左右，约占26）、收入水平上与北京差别不大，但在政治、文化、科教领域的影响力上还是明显处于弱势的。不过上海的理财性投资需求明显大于北京（据解放日报抽样调查：上海有26.55%的购房者是出于投资动机购房的。据业内人士估计：实际数值是40%左右），其中短期的投机需求和相机行事的混合需求所占比例很高。,最科学、最简单的判断方式 理财投资中用于出租的房屋不多，准备短期炒卖的比重过大，就是有泡沫了。,成因解释 其一，外资的影响。 其二，区域文化的影响。,北京的住房是很容易租出去的，且出租收益率与利息率大体相当，甚至略高于利息率。所以，北京房市尽管价格水平较高，但总体上看还是健

31、康的，有真实的需求作为支撑。上海基于房价来看出租收入，显然出租收入偏低，明显抵不了利息支出。 北京、上海两市存量房产规模大体相当，但2003、2004、2005、2006、2007、2008年北京二手房仅成交约2.1万、3.9万、7.0万、7.6万、8.6万、7.4万套，换手率很低，交易稳定；而上海2003年成交了23万套，2004年成交了33万套，换手频繁，表明投机活动明显。2005年5月七部委政策出台后，上海市场出现了明显的抛盘，也印证了这一点。2007年上海二手房成交18.5万套。,3.4 “七最”北京市场的特殊消费力量 上海和杭州一度有一定的泡沫成份，但北京不同，是真实、巨大的需求导致

32、了较高的房价水平。除导致中国较高房价水平的国情因素外，还有一些非常特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量： 北京拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层。 北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构。 北京拥有规模庞大的涉外机构。 北京拥有全国规模最大、平均层次最高的白领阶层。 北京拥有全国规模最大、平均层次最高的科教队伍。 北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员。 北京拥有最多的进京退休人员（地方中高层人士和在京子女优秀者）。 3.5北京房价较高的经济学解释 从经济学上来讲，高房价是获得在首都、在国际化大都市居住好处时不得不支付的成本，是进入国际化大都市的经济门槛,是由外部性决定的，是城市价值的体现

33、。,4 政府为什么不能“袖手观市”？为什么不强调开发商可以接受的调控理由？,4.1开发商对新政的反应 热烈而抵触 看到积极的一面： 开发商敢于表达自己的意见，说明中国民主政治建设成就很大，民主气氛在增加，对政府行为的监督也在增强。 开发商敢于表达自己的意见，说明市场经济体制改革成就很大，房地产市场正趋于完善，开发商可以不在乎、不迎奉政府和官员了； 对中国来说，越来越多的舆论、越来越多的人卷入房地产市场的讨论中，说明中国人越来越喜欢思考、越来越关注社会发展了一个不喜欢思考、没有社会责任感的民族是没有希望的！但一个不讲诚信、喜欢炒作的民族也是无希望的！,4.2调控的理由,中央政府本该赋予这次调控更

34、多的含义和更重要的使命，以避免政府与房地产行业之间的摩擦。 住房不是纯正的商品，它反映着一定的公共产品属性，这必然要求政府在一定程度上参与其供给活动。 第一，住房是房地产业的基本产品种类，而保证居民最低层次的居住要求是保障人权的体现。 第二，住房价值巨大，但却不是奢侈品，这就要求社会保障的参与。 第三，住房建设要求土地要素的参与，而在中国，参与建设的城市土地资源是公共资源。房屋建在土地上，土地的所有权属于国家，国家干预商品房的价格名正言顺。,房地产开发将大量耗用土地，而土地是人类赖以生存的最基本的自然资源，其使用必须严格遵循可持续发展的要求。,最后，国民经济是一个有机整体，每个行业的发展都必须与国民经济体系的要求相适应，房地产业也不例外。,5 当前调控房地产市场的四项基本原则,5.1稳定价格 所谓“稳定价格”，就是说调控不是要把过高的房价水平拉下来，而是使其处于相对稳定状态或在可接受的上升幅度内。 5.2理顺秩序 “理顺秩序”主要是指对企业经营行为和市场运行秩序要加强管理。,5.3把好关口 “把好关口”有三重含义：其一，把好开发市场的入口。其二，把好产品的出口。其三，把好消费者的入口。 5.4保障人权 “保障人权”是与居住的社会保障工作联系在一起的。,特别强调：不要对房价问题“泛政治化”，否则将造成大量信息失真现象以及其他副作用，已有许多迹象显示出这一点。,谢 谢！,