房地产开发项目的可行性研究教学课件PPT.ppt

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1、房地产开发项目的可行性研究,第五章,第一节 可行性研究概述 第二节 可行性研究的内容与步骤 第三节 房地产开发项目投资与收入估算 第四节 房地产开发项目财务评价 第五节 不确定性分析,第一节 可行性研究概述,可行性研究的含义和目的 可行性研究的作用和依据 可行性研究的工作阶段,可行性研究的含义和目的,含义：房地产开发项目的可行性研究是指在投资决策前对拟开发项目相关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究，对各种可能的方案进行科学评价的基础上，综合研究拟开发项目的建设必要性、技术上的可行性、经济上的合理性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资。 主要任务：是研究拟开发项目在技术上是否

2、先进、适用、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利。 根本目的：减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。,第一节 可行性研究概述,可行性研究的含义和目的 可行性研究的作用和依据 可行性研究的工作阶段,可行性研究的作用,是申请项目核准的依据（TJSC） 是项目投资决策的依据 是筹集建设资金的依据 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 是编制下一阶段规划设计方案的依据,可行性研究的依据,国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划。 批准的项目建议书和同等效力的文件。 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等。 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等

3、基础资料。 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料 国家所规定的经济参数和指标。 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。,第一节 可行性研究概述,可行性研究的含义和目的 可行性研究的作用和依据 可行性研究的工作阶段,可行性研究的工作阶段,投资机会研究,初步可行性研究,详细可行性研究,项目的评估和决策,工作阶段,目的任务,估算精度,研究费用 /总投资,需要 时间（月）,对项目和投资机会提出建议，在一定地区或部门内，寻找最有利投资机会（地区、经济政策，资源条件等）,进一步对项目建设的可能性与潜在 效益进行论证分析。（市场供需，建筑 材料，项目规划设计方案，进度

4、，财务分析）,是项目投资决策基础，分析项目 技术经济可行性后决定投资与否,政府对项目核准，全面审核及再评估 （国家：项目核准评估 /企业：内部投资决策人员的评估）,30%,20%,10%,10%,0.2-0.8%,0.25-1.5%,大项目1.0-3.0% 小项目0.2-1.0%,1,1-3,3-6,1-3,第一节 可行性研究概述 第二节 可行性研究的内容与步骤 第三节 房地产开发项目投资与收入估算 第四节 房地产开发项目财务评价 第五节 不确定性分析,第二节 可行性研究的内容与步骤,可行性研究的内容 可行性研究的步骤,可行性研究的内容,1.项目概况 2.开发项目用地的现状调查及动迁安置 3.

5、市场分析和建设规模的确定 4.规划设计方案选择 5.资源供应 6.环境影响和环境保护 7.项目开发组织机构和管理费用研究 8.开发建设计划 9.项目经济及社会效益分析 10.结论及建议,可行性研究的内容,1.项目概况 （1）项目名称、开发建设单位 （2）项目的地理位置。 （3）项目所在地周围的环境状况。 （4）项目的性质及主要特点 （5）项目开发建设的社会、经济意义 （6）可行性研究工作的目的、依据和范围。,2.开发项目用地的现状调查及动迁安置,（1）土地调查。 （2）人口调查。 （3）调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。 （4）调查

6、生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。 （5）各种市政管线。主要应调查上水、雨水、污水、热力、燃气、电力和电讯管线的现状及规划目标和可能实现的时间 （6）其他地下、地上物现状。地下物如水井、人防工程、菜窖、各种管线等；地上物，如各种树木、职务等。 （7）制定动迁计划 （8）确定安置方案。 （9）拆迁安置方案。,3.市场分析和建设规模的确定,（1）市场供给现状分析及预测 （2）市场需求现状分析及预测 （3）市场交易的数量与价格 （4）服务对象分析、制定租售计划 （5）拟建项目建设规模的确定。,4.规划设计方案选择,（1）市政规划方案

7、的选择。主要包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通和共享空间等。 （2）项目构成及平面布置 （3）建筑规划方案选择。主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等等。附规划设计方案详图。,5.资源供应,（1）建筑材料的需求量、采购方式和供应计划。 （2）施工力量的组织计划。 （3）项目施工期间的动力、水等的供应。 （4）项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。,6.环境影响和环境保护,（1）建设地区的环境现状 （2）主要污染源和污染物 （3）开发项目可能引起的周围生态变化 （4）设

8、计采用的环境保护标准 （5）控制污染与生态变化的初步方案 （6）环境保护投资估算 （7）环境影响的评价结论和环境影响分析 （8）存在问题及建议,7.项目开发组织机构和管理费用研究,（1）开发项目的管理体制、机构设置。 （2）管理人员的配备方案。 （3）人员培训计划，年管理费用估算,8.开发建设计划,（1）前期开发计划 （2）工程建设计划 （3）建设场地的布置 （4）施工队伍的选择,9.项目经济及社会效益分析,（1）项目总投资估算。 （2）项目投资来源、筹措方式的确定。 （3）开发成本估算 （4）销售成本、经营成本估算。 （5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。 （6）财务评估（静

9、态和动态分析方法） （7）国民经济评价 （8）风险分析。 （9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价。,10.结论及建议,（1）运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案。 （2）存在的问题及相应的建议。,第二节 可行性研究的内容与步骤,可行性研究的内容 可行性研究的步骤,可行性研究的步骤,接受委托 调查研究 方案选择和优化 财务评价和国民经济评价 编制可行性研究报告,第一节 可行性研究概述 第二节 可行性研究的内容与步骤 第三节 房地产开发项目投资与收入估算 第四节 房地产开发项目财务评价 第五节 不确定性分析,第三节 房地产开发项目投资与收入估算,一 房地产开

10、发项目策划与基础参数选择 二 房地产开发项目成本费用构成与估算方法 三 房地产开发项目租售方案及租售收入的测算,一 房地产开发项目策划与基础参数选择,（一）房地产开发项目策划 （二）构造评价方案 （三）选择基础参数,（一）房地产开发项目策划,区位分析与选择（地域/具体地点） 开发内容和规模的分析与选择（最高最佳使用原则） 开发时机的分析与选择（倒推） 合作方式的分析与选择（分散风险） 融资方式与资金结构的分析与选择（结合合作方式） 产品经营方式的分析与选择（租售）,（二）构造评价方案,项目是否分期以及如何分期、拟建物业类型及比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式和合作条件、租售与自营的选

11、择,建设内容与 经营方式,是否分期开发,不分期,分2期,写字楼、公寓,写字楼、商场,销售,出租,评价方案一,评价方案二,评价方案三,评价方案四,（三）选择基础参数,时间类参数（开发活动的起始点，开发经营期，开发期，建设期，出售期。计算周期（年、半年、季度，月） 融资相关参数（包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例、预售收入用于后续开发建设投资的比例） 收益相关指标（出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率） 评价标准类指标（基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率）,二 房地产开发项目成本费用构成,（一） 土地费用 1 征地拆迁费（集体土地征收费用（土地补偿费、安置补助

12、费、地上附着物和青苗补偿费等/武汉农民自制土炮抗强拆），城市房屋拆迁费用（被拆迁房屋的房地产市场价格、室内自行装饰装修的补偿金额，搬迁补助费，安置补助）（参照国家和地方有关标准） 2.出让地价款 熟地：土地出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。毛地：土地使用权出让金和城市基础设施建设费（与已有案例对比修正；依据基准地价修正等） 3.土地转让费 指土地受让方向土地转让支付的土地使用权的转让费。土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。 4.土地租用费 是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为为见。 5.土

13、地投资折价 开发项目土地使用权可以来自开发项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。,二 房地产开发项目成本费用构成,（二） 勘察设计和前期工程费。包括前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出(地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用)。（参照有关计费标准估算） （三） 房屋开发费（单元估算法、单位指标估算法、概算指标估算法等） 1建筑安装工程费：建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照

14、明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等） 2基础设施建设费用：建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，主要包括自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用， 3公共配套设施建设费：居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。（根据各地具体规定或标准）,二 房地产开发项目成本费用构成,（四） 其他工程费用 主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、工程监理费等 （五

15、）开发期间税费 项目开发期间所负担的各种税金或有关部门征收的费用。 （根据当地有关法规标准估算） （六）管理费 房地产开发企业为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、差旅费、折旧费、房地产税、土地使用税、技术转让费等（按项目总投资的3-5%估算） （七）销售费用 在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括：销售人员工资，奖金，广告宣传费，代理费、销售服务费等 （八） 财务费用企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费等 （九） 不可预见费 根据项目的复杂程度和前

16、述各项费用估算的准确程度（按上述各项费用之和的3-7%估算。）,三 房地产开发项目租售方案,估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划： 项目是出租、出售还是租售并举，出租和出售的面积比例？ 可出租面积、可出售面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置 出租和出售的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定 租金和售价水平的确定（参照市场可比实例/产品定价技术和方法） 收款计划的确定（考虑当地房地产交易的付款习惯）,第一节 可行性研究概述 第二节 可行性研究的内容与步骤 第三节 房地产开发项目投资与收入估算 第四节 房地产开发项目财务评价 第五节 不确定性分析,第四节 房地产开发项

17、目财务评价,一 财务评价的基本概念 二 财务评价的主要经济技术指标 三 案例,一 财务评价的基本概念,财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。,二 财务评价的主要技术经济指标,动态盈利能力指标 1 财务内部收益率 2 财务净现值 3 动态投资回收期 静态盈利能力指标 1 开发商成本利润率 2 成本收益率 3 投资收益率,开发商成本利润率,开发商成本利润率= （项目总开发价值-总开发成本）/总开发成本*100% 项目总开发价值：如果项目全部销售，等于

18、扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。 项目开发总成本：一般包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、销售费用和其他费用。 判别标准：一般情况，对于开发期为2年的商品住宅开发项目，如果建成后出售，其开发成本利润率大体应为35%45%,案例1,某房地产开发公司以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率60%，楼高14层，1至4层建筑面积均等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为46

19、0元，管理费用为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/平方米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？,案例2,某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的

20、年净租金收入为450元/平方米。，银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方米，专业人员费用为建造成本的12.5%，行政性收费等其他费用为60元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产投资的收益率为9.5%。项目开发期为18个月，建造期为12个月，可出租面积系数为0.85。试通过计算开发成本利润率对该项目进行初步评估。,案例3：现金流法,财务评价的主要技术经济指标,（三）清偿能力指标 1 利息 2 利息备付率=

21、（税前利润+利息费用）/利息费用（使用项目利润偿付利息的保障倍数）(表示项目利润对付息能力保障程度如何/RE2) 3 偿债备付率=可用于还本付息资金/ 当期应还本付息资金 (当期资金来源是否足以偿付当期债务/RE1.2) 4 资产负债率=负债合计/资产合计*100% 5 流动比率= 流动资产总额/流动负债总额*100% 6 速动比率=（流动资产总额-存货）/流动负债总额*100%,第一节 可行性研究概述 第二节 可行性研究的内容与步骤 第三节 房地产开发项目投资与收入估算 第四节 房地产开发项目财务评价 第五节 不确定性分析,第五节 不确定性分析,不确定性分析是计算各种不确定因素的变化对项目经济评价指标的影响程度的一种经济分析手段。 一 盈亏平衡分析 建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 二 敏感性分析 从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。 三 风险分析（概率分析）,