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1、房地产开发流程及相关知识分享 一、基本概念与大致阶段划分 2003年以来，网络上活跃着这样一种理想“自己掏钱买地，请人建，自己住”，被称为个人集资建房。 2006年，温州个人集资建房联盟256余会员，集资1.2亿，取得土地，2009年1月，项目开始动工建设。 只要试图进入地产行业，就要遵循行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到 血一样的教训。在这个行业里面，规则比任何行业都要显得重要。 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的 各种权益。 房地产企业是指集合土地、资金、人力、物力等生产要素，创造利润，承担风 险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、租赁
2、、房地产抵押以及房屋信托、交 换、维修、装饰及至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出 让、转让等经济活动在内的经济实体；概括地讲，即是指从事房地产开发经营 的各种有关经济活动，在满足社会需要的同时获取利润、进行自主经营、独立 经济核算，并具有法人资格的经济单位。 房地产开发指在依法取得使用权的土地上，通过资本和人力的投入，进行土地 开发，基础设施建设，进行房屋建设与经营的活动。 特征：强烈的资源整合属性 与房地产有关的三个基本概念 房地产 开发 金融 机构 建筑 商 规划 师 建筑 师 工程 师 会计 师 经济 师 律师 营销 人员 有关 部门 需要整合的社会资源 房地产开发阶段划
3、分 房地 产开 发 土地开发阶段房屋开发阶段 生地毛地熟地在建项目现房 项目决策 阶段 前期工作阶段 工程建 设阶段 销售阶 段 交付使 用阶段 大体阶段划分 从开发程度划分 从建设、经营、管理划分 房地产综合开发是指对土地和房屋实行一体化开发的全过程，是综合性房地产开发经营活动。这一开发经营 活动往往由某一个房地产开发企业或建设单位负责完成，包括从投资决策、土地使用权获取、规划设计、土 地开发、房屋建造、公共服务设施的配套建设、工程竣工验收、商品房租售直至交付使用和管理的全部内 容。 房地产开发经营流程 二、项目决策阶段 项目决策 阶段主要 工作 项目甄选 可行性研 究 项目决策 项目甄选
4、确定投资 区域范围 鉴别投资 城市区域 锁定投资 意向地块 可选择签订项目意向协议 宏观 微观 可行性研究 可行性 研究主 要内容 项目背 景与概 况 风险分 析 市场研 究 规划、 建设方 案 开发计 划与投 资估算 经济评 价 重点：区位分析、宗地概况、 配套情况、周边信息 重点：政策分析、社会经 济状况、土地获取、金融 税收、合作风险 重点：初步定位目标客户 与价位。 重点：规模、布局、档次 重点：开发周期安排、投 资规模与进度 重点：确定投资来源与筹 措方式，成本、收入估算 及财务评价 项目决策 房地产经营决策的具体内容比较多，且贯穿开发项目的全生命周期。 项目决策 阶段 前期工作阶段
5、 工程建 设阶 段 销售阶 段 交付使 用阶段 经营战略决策 投融资及财务决策 经营组织与人事决策 经营目标与计划决策 产品及开发决策 价格与成本决策 工程指挥决策生产销售决策物业管理决策 项目决策活动是整个项目开发经营活动的核心与灵魂。 三、前期工作阶段 前期工作阶段主要指的是完成项目投资决策到具备工程建设条件的工作周期。主要 工作内容包括： 前期 工作 获取土 地使用 权 征地、 拆迁、 安置 规划、 研发 工程技 术准备 落实资 金 中国现行土地制度的要点： 全部土地为社会主义公有； 分为全民所有（国有土地）和集体所有土地两种情况； 城市市区土地属国有土地； 市郊及农村土地一般属集体土地
6、；法律规定属国家的除外； 土地登记：由县级以上人民政府对所辖土地登记造册，核法国 有土地使用证、集体土地使用证。依法登记的土地所有权和 使用权受法律保护。 土地有偿限期使用制度：除国家核准的划拨土地，凡新增用地和 原有土地改变用途和使用条件，进行市场交易等，均实行有偿限期 使用。 土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。 取得国土使用权的途径： 1） 通过行政划拨方式取得； 2） 旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3） 转让取得；（买卖、赠与等） 4） 出让方式取得（招拍挂、协议出让）； 5） 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6） 通过司法裁决取得； 7） 通过兼并、收购等股
7、权重组方式取得。 土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限。 开发部的兄弟们，办理土地证就意味你们漫长办证道路开始了哦亲很辛苦哦 征地拆迁是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体 所有的土地征为国有，对原集团用地上的建筑物、构筑物进行拆迁，并给 予补偿的行为。 农村房屋 拆迁 城市房屋 拆迁 适用法律不同：城市房屋拆迁管理条例、土地管理法 实施主体不同：房管、国土 土地权属不同： 补偿不同： 征收土地的补偿费包括土地 补偿费、安置补助费以及地 上附着物和青苗补偿费、新 菜地开发建设基金、复垦费 等。 城市房屋拆迁补偿包括被征收房屋价值的补 偿； 因征收房屋
8、造成的搬迁、临时安置的 补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补 偿。 征收基本农田，基本农田以外的耕地超过 35公顷的，其他土地超过70公顷的，由 国务院审批； 城市房屋拆迁 集体土地征地拆迁 规划程序 规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据。建设用地规 划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据； 立项、可研和环评，开发部的亲，请常备醒酒药哦 建设项目规划审批流程 “修建性详细规划审查”。 管线综合审查、排水许可 证。单体审查、建筑工程规 划许可证。消防和人防专项 审查。节能审查、施工图审 查。余泥排放许可、噪音排 放许可、夜间连续施工许 可。 营销基本
9、流程 分析市场机 会 研究和选择 目标市场 制定营销战 略 制定营销计 划 组织执行销 售工作 落实项目开发资金 自有 资金 银行信 贷资金 社会 集资 国家规定：“在商品房屋开发建 设资金总额中，开发公司自有资 金不得低于年度投资工作量的 30%。” 信用贷款、抵押贷款（土 地、房屋） 股票、债券、预收房 款、借贷 工程 准备 施工组织 与协调计 划 建材与设 备供应计 划 关键技术 处理方案 三通一平 方案 承包商考 察与谈判 设计成果 四、工程建设阶段 招投 标 工程 管理 工程实施 阶段重点 工作 招投标，是在市场经济条件下，进行大宗货物的买卖，工程建设项目的发包与承包，以及服务项 目
10、的采购与提供时，所采取的一种交易方式。招标和投标是一种商品交易行为，是交易过程的两 个方面。 招投 标 公开 招标 邀请 招标 议标 公开招揽一切具备相应条件 而又愿意参与的承包商 适用于工程规模较大、周期 较长、技术复杂的开发项目 建设（政府工程要求） 工作量大，经历的时间长， 支出的费用多 预先选择、有限 竞争 节约费用与时间 限制了竞争的范 围，对发包主体 要求高 发包人和承包商之 间通过一对一谈判 而最终达到目的的 方式； 适宜少数不宜公开 的工程。造价、工 期、质量与合同条 款等问题可充分进 行讨论； 缺乏竞争，对承包 商要求高。 招投标 类型 全包 阶段 分包 专业 分包 招投标一
11、般程序 项目 审 批、 备案 招标人资格审 查 报批 招标 申请 编制 招标 文 件、 标底 公布 （发 布） 招标 信息 资格 审查 交 底、 答疑 开 标、 评 标、 定标 签订 合同 工程监理： 工程建设监理是对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有 关法规、政策、技术标准、规范及合同的规定，促进工程进度、质量、造价按计划 实现。 工程监理的主要内容有： 审查工程计划及施工方案； 协助开发建设单位与承建单位签订承包合同； 监督施工单位严格按规范标准施工； 审查技术变更； 控制工程进度； 检测工程质量； 检查安全防范措施； 测试原材料和构配件质量； 认定工程质量等级和工程
12、数量； 验收工程和签发付款凭证； 审查工程价款； 整理合同文件和技术档案资料； 提出竣工报告和审查工程结算； 调解开发建设单位与承建单位之间的争议。 招投标、监理规划、监理细则完成后，终于可以办理施工许可证了。开发部的亲高兴不？ 工程项目管理，是以高效率地实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础，对工程项目按照其内在 的逻辑规律进行有效地计划、组织、协调和控制的管理系统。 房地产公司工程管理： 质量 成本 进度 工程项目三大要素 组织协调监督 以投资 者的身 份监管 质量管理与控制要点 ： 严格报建：程序控制，遵照国家标准、规范，质量事故责任划分。 招标资格审查：技术能力、管理能力、资金能力
13、。 质量总承包负责：单位工程严禁层层转包。追究直接责任者外，还要严厉追究总包单位 的责任。 技术交底：施工前要组织各级技术交底，工程师对工长交底、工长对班组长交底、班组 长对作业人交底。 材料进场：合格供应商库。进场复核。采购部门与工程管理部门共同承担责任。 样板引路：大面积操作前做出示范样板。 施工挂牌制度：主要工种施工过程中要在现场实行挂牌制，注明管理者、操作者、施工 日期，并做相应的图文记录，作为重要的施工档案保存。 质量否决：质量不合格必须返工。追责。 成品保护：减少工序的交叉作业。若有影响，下道工序征得上道工序同意。 竣工承诺：工程保修，质量保证金。 质量事故报告及调查：督促施工单位
14、向当地质量监督机构和建设行政主管部门报告，并 配合追查。 质量 品质 进度管理与控制要点 ： 目标制定：现实而有进取性。 计划编制：建立逻辑联系设立 充足的控制点。 执行检查：28原则，抓大放 小。 反馈调整：制度化，周期化。 P DC A 创造工程顺利实施的环境，消除影响工程实施的不利因 素。 成本管理与控制要点 ： 房地产 主要成 本 土地成 本 前期工 程成本 工程建 安成本 税、费 公关成 本 人力、 管理成 本 成本控制是一门花钱的艺术，而不是节约的艺术。 制定成本战略。 动态成本控制。 精细化管理。 成本责任制。 竣工验收 竣工验收是指当一个工程项目经过施工和设备安装后达到了该项目
15、设计文件规定的要求，具备了投产或 使用的条件后，由开发建设单位或使用单位查验工程并办理接收手续的过程。 单项工程验收：工程质量等级证书 综合验收：综合验收报告 规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼。开发部的亲，他们都是原则同意 的哦 竣工决算与竣工档案 竣工决算是反映工程项目实际造价的经济文件，也是开发商进行经济核算和技术经济分析的重要依据。工 完帐清，互不拖欠。 竣工档案是物业管理的基础依据，主要包括： 1、技术资料：前期工作资料、土建资料、安装资料等； 2、竣工图。 物业管理公司需要在工程实施阶段介入质量管理。 五、销售并交付使用阶段 商品房预售，是指房地产开发经营企
16、业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款 的行为。它是房地产转让的一种最主要的买卖方式。 商品房预售 商品房预售的条件 1 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2 持有建设工程规划许可证； 3 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已经确定施工 进度和竣工交付日期。 4已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。 商品房预售，预售人应与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起3 0日内持商品房预售 合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 物业管理主要内容 物业管理 服务业务 清洁、绿 化维护 安防 设施、设 备维护 公共资金 管理 内外协调 经营业务 住宅、办 公租赁 酒店、商 业经营 停车场、 货场租赁 其他经营 项目