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1、第三部分：城市发展与写字楼发展的关系研究 概述 城市的特征直接影响该城市中写字楼的规模、档次和形态。城市在不同发展阶段有其不同的功 能定位，不同的地域条件也将形成不同的城市，它们对写字楼的需求是不同的。 PART3.1影响写字楼需求的主要因素 PART3.1影响写字楼需求的主要因素 城市特征 个别城市和区域因具有相当政治、经济地位和独特经济结构特征，从而形成写字楼经济，如北 上广深、南京、杭州等。而部分职能较单一的城市如苏州却难以形成较大规模的写字楼。 苏州CBD 零星写字楼分布 地域条件： 从规模上看，例如杭州这类大都市，是地区性政治、经济、文化、商贸中心，其功能辐射范围 为省域或省际，无跨
2、国公司总部进驻，难以形成中央商务区，其写字楼主要是为本区域服务性 机构使用，因此总建筑面积规模相对较小，不可能与全球性城市或巨型城市相比。 PART3.1影响写字楼需求的主要因素 城市发展各阶段： 在上世纪八十年代，国内的第三产业不发达，写字楼的需求量极小；九十年代中期以后，第三产 业进入快速生长期，对写字楼的需求迅速提升，今后随着产业与人口进一步在城市的集聚，随着 与国际经济的进一步接轨，第三产业将进入更快发展阶段，对写字楼的需求还将进一步提高。 PART3.1影响写字楼需求的主要因素 八十年代 九十年代 二十一世纪 第 三 产 业 第三产业对写字楼的需求： 第三产业以写字楼为生产经营场所，
3、也即成为写字楼的主要需求者，第三产业的 发达与否直接影响写字楼的需求量； p 首先，第二产业向规模化、高效率、专业化方向发展，需要有强有力的服务 业为其服务，如金融保险、信息咨询、法律、会计、科研开发、广告营销、 媒体传播、软件业、设计业、物业开发与管理等。 p 其次，城市迅速发展聚集了大量人口，除了生产和生活的基本需要外，还产 生大量的精神需求，如娱乐、艺术、教育、影视、旅游等等。 p 第三，后工业化时代来临，信息和效率是企业的生命，城市的高信息量和高 级人才产生的高效率成为吸引各类产业向城市集中的主要动力，一定规模的 工业企业向城市集聚成为市场竞争的必然结果，尤其是以写字楼为场所的企 业总
4、部和研发及营销部门。 PART3.1影响写字楼需求的主要因素 PART3.1国内写字楼发展布局趋势 以广州为例看城市发展与写字楼需求关系 PART3.2广州经济增长与 中心城区的扩张（1990） 1.包括越秀、荔湾、东山、天河、 海珠、黄埔、白云、芳村8个区， 中心城区总面积182平方公里。 2.重要经济指标：GDP总量305亿、 人口594万、零售总额154亿元、 城镇人均收入2593元，人均居住 面积7.99平方米。 3.产业结构：第一产业8.5%，第二 产业45%，第三产业46.5%。 逐步向工业化中期过渡，轻 纺工业取得巨大成功，重新 跻身国家主要中心城市行列 PART3.2 90年代
5、广州核心商务区 环市东高端商 务区逐步成型 沿路两侧聚集了较多 的中、低端写字楼 PART3.2广州经济增长与 中心城区的扩张（2000） 1.包括越秀、荔湾、东山、天河、 海珠、黄埔、白云、芳村、花都 、番禺10个区。中心城区总面积 549平方公里。 2.重要经济指标：GDP总量2387亿 、人口700万、零售总额1121亿 元、城镇人均收入13967元，人 均居住面积13.32平方米。 3.产业结构：第一产业3.96%，第 二产业43.69%，第三产业 52.35%。 已迈进工业化中后期，六大 支柱产业：电子信息、交通 运输设备、石化、建筑与房 产、金融保险、商贸旅游 PART3.2 20
6、00年代广州核心商务区 城市中轴线偏移，天河北商务区 逐步成型，并逐步赶超环市东 PART3.2广州经济增长与 中心城区的扩张（2013） 1.中心城区：总面积1310平方公里 ，包括越秀、荔湾、天河、海珠、 黄埔、白云、花都、番禺、增城、 从化、南沙11个区。 2.重要经济指标：GDP总量15420亿 、人口1293万、零售总额6883亿 元、城镇人均收入42049元，人均 居住面积30平方米。 3.产业结构：第一产业1.48%，第二 产业33.90%，第三产业64.62%。 已处于工业化后期，资 本技术密集型的重化工 业以及知识创新密集型 的生产性服务业将共同 主导产业结构优化升级 PAR
7、T3.2 2013年广州核心商务区 琶 洲 天 河 北 珠江新城 2010年亚运会前后，珠江新城办公 楼爆发式增长，并逐渐赶超天河北 PART3.2广州产业布局 发展规划（2011-2020） 1.大力推进产业结构优化升级，以 现代服务业为主导，推动现代服务 业、先进制造业和战略新兴产业有 机融合。形成“一核三带”的产业 布局。“一核”为现代服务业集聚 核，“三带”为东部产业集聚带、 北部产业集聚带、南部产业集聚带 。 PART3.2商业功能区与基 础设施规划（2011-2020） 核心区外围的商业功能区主要沿 着轨道交通线路向外延伸。 物流园区主要分布在城市外围， 靠近机场、码头、火车站高速
8、公 路等交通枢纽。 PART3.2广州城区中心商务区发展趋势 琶 洲 天 河 北 珠江新城 中央商务区的容量将逐步达到 饱和，并向外寻求发展和延伸 金融城 番 禺 中心城区以外的各产业带可 能会形成区域性的办公中心 PART3.2广州写字楼市场数据回顾 95-98年达到供应高 峰，买家以港澳投资 客为主，过量的供应 加上97金融风暴的 影响，市场低迷了将 近10年的。 2006年左右市场开 始回暖，自用型买家 明显增多，2010年 前后大宗交易频现， 价格急升，近期受市 场供应放量的影响增 长放缓。 PART3.2广州写字楼市场数据回顾 95-98年达到供应高 峰，空置率大幅上涨 ，过量的供应加上 97金融风暴的影响 ，市场低迷了将近 10年的。 2007年左右市场开 始回暖，租金稳步回 升，空置率持续下降 ，近期受市场供应放 量的影响，空置率有 所上升，租金略降。 PART3.2写字楼与城市发展小结 20 写字楼需求与城市的发展密切相关，第三产业 的快速增长将催生大量的写字楼需求。但写字 楼的开发必须跟随城市的发展的步伐，过度超 前的开发容易带来巨大的市场风险。