2010上海嘉定融真城市广场项目可行性研究及定位策划报告汇报稿.pdf

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1、融真城市广场项目融真城市广场项目 可行性研究及定位策划报告汇报稿可行性研究及定位策划报告汇报稿 四、区域办公楼市场概况 七、项目定位建议 六、区域消费者市场研究 五、区域商业市场概况 附件、工程条件及相关优惠政策 九、项目规划建议 二、项目地块分析 八、项目投资分析 三、城市发展对办公物业的影响 一、区域环境介绍 一、区域环境介绍一、区域环境介绍 嘉定简介 嘉定人口概况 嘉定经济发展情况 收入与支出 南翔发展动力 南翔发展定位 嘉定区位于上海西北部，总面积463.55平方公里，东与宝山、普陀两区接壤，西与昆山市毗连，南 襟吴淞江，与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与太仓市为邻。 嘉定有11

2、个街道、镇和工业区。项目位于嘉定重镇南翔镇。 来源：上海嘉定政府网站 嘉定简介 南翔 镇 各区、县土地面积、常住人口及人口密度（各区、县土地面积、常住人口及人口密度（20082008） 地 区 土地面积 年末常住人口 其 中 人口密度 （平方公里） （万人） 外来人口 （人/平方公里） 嘉定区嘉定区 464.20464.20 103.42103.42 45.9745.97 2 2282 228 金山区 586.05 64.56 14.02 1 102 松江区 605.64 107.42 51.74 1 774 青浦区 670.14 78.98 32.92 1 179 南汇区 677.66 10

3、6.21 32.81 1 567 奉贤区 687.39 80.84 28.84 1 176 崇明县 1 185.49 67.26 9.41 567 嘉定全区常住人口达嘉定全区常住人口达103万人万人，外来人口外来人口46万人万人，是远郊中外来人口最多的地区是远郊中外来人口最多的地区， 外来人口占常住人口的外来人口占常住人口的45%，南翔户籍人口约南翔户籍人口约5万人万人，居住人口约居住人口约15万人万人，另据我另据我 司统计司统计，随着区域内中冶翔腾随着区域内中冶翔腾、骏丰等项目竣工入住骏丰等项目竣工入住，未来南翔区域居住人口有望达未来南翔区域居住人口有望达 到到30万人万人，大量外来人口导入

4、同时也为本区域内的商业及商务地产市场提供了潜在大量外来人口导入同时也为本区域内的商业及商务地产市场提供了潜在 消费基础消费基础。 嘉定人口概况 街道/镇/工业区 面积 （平方公里） 户籍人口 （万人） 嘉定镇街道 4.1 6.34 真新街道 5.09 3.95 南翔镇 33.31 4.81 菊园新村 18.61 2.02 华亭镇 39.57 2.44 徐行镇 / 3.11 马陆镇 57.16 5.08 外冈镇 50.95 3.11 安亭镇 60.15 5.57 江桥镇 42.37 5.24 嘉定工业区 / 6.23 嘉定经济处于快速发展阶段，2004年到2009年的年均复合增长率达到15.7%

5、，高于上海同期GDP 的年均复合增长率14.9%。 嘉定固定资产投资保持稳健增长。 目前嘉定引进了超过40家世界500强公司。 来源：上海嘉定统计局 嘉定GDP（2005-2009） 341 411 478 560 655 706 0 200 400 600 800 2004 2005 2006 2007 2008 2009 GDP（亿元） 嘉定固定资产投资（2005-2008） 156 161 171172 182 0 50 100 150 200 20042005200620072008 固定资产投资（亿元） 嘉定经济发展 2005年到2008年，嘉定城镇居民可支配收入的年均复合增长率达到

6、了12.5%。 2008年，嘉定社会消费品零售总额191.6亿元，比上年增长15.9%。 嘉定城镇居民可支配收入 （2005-2008） 15,641 17,268 19,770 22,241 0 5000 10000 15000 20000 25000 2005200620072008 城镇居民可支配收入（元） 嘉定城镇居民可支配收入和消费性支出 就业 高速公路、轨道交通、 城镇内部密集的路网 结构，这些都是交通 良好的象征。 生活 交通 便捷的交通使得当地 居民更容易在城市中 寻觅工作和购物，并 且也吸引企业将办公 室迁移到城镇 便捷的交通提高当地 居住的生活质量，并 吸引自市区搬迁而来

7、的居民 随着人口和企业 的涌入，就业率 提高，城镇功能 进一步发展，经 济进入良性循环 南翔发展动力 南翔发展定位 嘉定新城规划图嘉定新城规划图 嘉定新城位于上海市西北部，由嘉定主城区、安亭组团、南翔 组团共同组成，是全市“1966”新型城镇体系之中九个新城之 一，更是“十一五”期间重点推进建设的三大新城之一。 主城区定位主城区定位 嘉定新城的主体与核心，以现代服务业、世界级体育休闲产业 和高科技产业为核心，形成具有独特人文魅力和城市特色、强 大的集聚力和持续的创新力的现代化城区，集中体现传统文化、 现代文明、运动休闲及生态魅力。 安亭组团定位安亭组团定位 以上海国际汽车城核心区和嘉定新城对外

8、交通枢纽建设为动力， 以全国最重要的汽车产业基地之一为目标，形成具有上海市郊 特色、风貌鲜明、配套齐全、设施完善、居住舒适的现代化城 区。 南翔组团定位南翔组团定位 以现代居住、传统古镇风貌和都市工业为特色，承接部分上海以现代居住、传统古镇风貌和都市工业为特色，承接部分上海 中心城疏导人口，形成环境优美、交通便捷、配套完善、各类中心城疏导人口，形成环境优美、交通便捷、配套完善、各类 城市用地布局合理、传统与现代景观风貌协调融合的现代化城城市用地布局合理、传统与现代景观风貌协调融合的现代化城 区。区。 以现代居住、旅游观光、都市工业以现代居住、旅游观光、都市工业 为导向的南翔发展定位将催生更多为

9、导向的南翔发展定位将催生更多 新型的商业及商务需求空间。新型的商业及商务需求空间。 南翔镇中心区位地块 新南翔，新城市，新格局新南翔，新城市，新格局 南翔发展定位 二、项目地块分析二、项目地块分析 项目技术指标 项目区位介绍 项目周边概况 项目周边交通规划及实况 项目周边实景图 项目周边景观图 项目技术指标 融真城市广场 总用地面积 16,856.26 总建筑面积（含不计容）总建筑面积（含不计容） 75,110.59 地上建筑面积（计容） 42,140.65 商业部分（B1-F3) 8,430.13 办公部分办公部分(F4-F21) 33710.52 办公部分单层面积办公部分单层面积 约约1,

10、520 其中 架空/骑楼（不计容） 554.58 地下建筑面积（不计容） 32,415.36 Walmart（沃尔玛） 12,516.40 地下商业步行街 3,691.28 地下停车库 14,330.29 人防面积 1,877.39 建筑占地面积 8,428.13 容积率 2.5 建筑密度 50% 绿化率 20% 总停车位 479辆 地上停车 62辆 地下停车(B2) 417辆 规划指标限制：规划指标限制： 商业与办公配比：商业与办公配比：2：8 本项目位于嘉定区南翔镇新镇中心，距离镇政府500米，区域位置佳； 本项目距离人民广场30分钟车程，距离虹桥机场20分钟，可达性较强； 本项目地处众仁

11、路与银翔路交汇处，距离轻轨11号线南翔站800米，毗邻沪嘉高速公路，交通便利。 嘉定新 城 南翔南翔 镇镇 市中心 虹桥机场 大虹桥商务 区 项目区位介绍 项目区位优势明显项目区位优势明显 项目交通便捷程度高，可到性强项目交通便捷程度高，可到性强 A12公路/S5 真南路 金地格林等 （较为成熟） 物流园区 云翔居住社区（待开发） 南翔 新镇 11号线南翔站 11号线环球公园 站 本项目 南翔老镇 项目周边概况 本项目周边有金地格林、云翔居住区等大型居住小区，居住人口密集； 项目南侧规划为物流园区，集中了大量物流类相关企业。 项目周边大型居住区、工业园区等较为密集，商业及商务配套的需求度高项目

12、周边大型居住区、工业园区等较为密集，商业及商务配套的需求度高 项目周边交通规划 本项目本项目 项目紧邻次干 路-众仁路，并 可快速与城市 快速路相连同， 交通便捷。 银翔路 4车道 众仁路 2车道 本项目周边交通实况 本项目临近主干道，交通便捷本项目临近主干道，交通便捷 北 西 东 南 本项目 河 医院 本项目周边实景图 南翔已改造好的景观河道。 （位于本项目西北面） 南翔政府投入2000多万治理河 道及河道景观，目前项目河边已 经种上树木。 景观河道对本项目形象和业态 有一定正面影响。 本项目周边景观图 三、城市发展对办公物业的影响三、城市发展对办公物业的影响 城市发展规律 城市副中心发展案

13、例介绍 城市副中心的形成加强城市对外扩张 企业外迁表现 企业外迁给南翔带来的机会 城市经济发展 城市人口膨胀 城市规模扩大 “多中心”多中心” “单一中心”单一中心” 城市资源紧张 城市交通拥挤 城市效率下降 城市向外拓展 城市发展规律 城市由单一中心向多中心发展过程，催生多个城市副中心的相继产生城市由单一中心向多中心发展过程，催生多个城市副中心的相继产生 真如副中心 （规划） 五角场副中心 花木副中 心（规划） 徐家汇副中心 以徐家汇为例： 上海90年代的高速发展孕育 了徐家汇的商业繁荣以及城 市副中心的形成。 城市副中心发展案例分析-徐家汇 徐家汇城市副中心 交通改善 商业繁荣 商务发达

14、人口导入 1998年 2002年 2008年以 后 地铁开通人口 开始大量导入 2000年 2005年 1998年以前 太平洋百货、 汇金百货、美 罗城开业核心 商业面积达38 万平方米 徐家汇商场全 面升级调整， 一线品牌全面 入驻 90%为乙级写 字楼和商住楼 小型商贸企业 集中 港汇等甲级写 字楼对外出租 外资总部开始 入驻 甲级写字楼面积 增至60万平方 米跨国公司总部 20多家，上海 六大CBD的地 位确立 港汇广场开业 第一阶段： 交通改善、人口导入 第二阶段： 人口聚集、商业建设 第三阶段： 商业繁荣、商务发展 徐家汇商业的繁 荣直接促进了写 字楼的开发与商 务需求的增加。 城市

15、副中心发展案例分析-徐家汇 城市发展规律 南翔地处大虹桥商务区与嘉定新城之间，随着大虹桥商务区的发展完善、嘉定新城的规划完成， 南翔起到城市外扩发展之功能，其未来发展成为区域副中心乃至城市副中心的可能性将非常之 大，相应地，商务功能的完善是必不可少的一步。 商业功能 居住功能 商务功能 南翔发展趋势 嘉定新 城 南翔南翔 镇镇 市中心 虹桥机场 大虹桥商务 区 城市副中心城市副中心 随着城市的发展与成熟，上海市中心城区传统的由陆家嘴、南京西路、淮海中路、虹桥、 徐家汇、人民广场组成的六大CBD出现了向外围区域拓展的趋势。 南翔南翔 城市副中心的形成加强城市向外扩展 商务成本不断提高 交通状况不

16、断恶化 产品不够丰富 商务需求多样化 六大CBD客户外迁 市中心商务成本的提高以及企业商务需求的多样化促使客户大量外迁 企业外迁表现 高租金物业向低租金物业搬迁 企业后端职能部门向外围分化 企业不同职能部门的整合 对于物业要求的多样化趋势 企业物业需求方式的改变 外迁表现：企业多元化选址的趋势 政府经济园区 城市副中心 区域商业中心 新兴商务规划区 租赁与购买相结合 租赁为主 联合利华，由虹桥搬迁至临空经济园区 新设立的一个分部，由仙乐斯广场搬迁至火车站亨通国际 从梅陇镇广场搬迁至杨浦复旦科技园 从美罗大厦搬到闵行紫竹经济园区 佳通轮胎，从香港新世界搬迁到临空经济经济园区 横河电机从嘉华中心搬

17、迁至临空经济园区卡迪乐鳄鱼大厦 科勒搬迁至市北工业园购买一幢整栋作为总部 由文新报业大厦搬迁至张江 原租赁世贸商城，现已购买长风生态商务区汇银 铭尊整栋办公 购买长风生态商务区汇银铭尊整栋办公作为企业总部 购买漕河泾开发区的整栋办公 购买真如地区8000办公作为企业总部 小肥羊购买北外滩海泰国际一个层面 大型生产型企 业集中 原材料供应商 技术合作企业 广告、法律及管理等服务企业 物流、仓储企业 其它生产性服务企业 居住人口密集、 商业繁荣 设计、研发部门 后勤管理部门 企业管理总部 产品销售部门 商贸流通企业 大量中小型商贸企业 商业服务企业 产业链上下游企业及关联企业 市中心企业的外迁及多

18、元化的需求趋势给南翔带来了机会 四、区域办公楼市场概况四、区域办公楼市场概况 南翔CBD规划 本项目周边地块规划 南翔产业发展概况 主要企业类型分析 本项目与江桥及大虹桥关联性分析 区域办公楼市场特征 现有市场供应 潜在市场供应 商办物业价格走势分析 相关产品调研分析 竞争项目调查分析 可比项目调查分析 办公楼市场未来发展趋势 南翔CBD规划 本项目本项目 南翔CBD正在建设的第一批商务楼中，有6栋产业总部大楼由大型企业自行开发，分别是中能集团中能集团（中能广中能广 场场）、七星集团七星集团（七星广场七星广场）、昌辉集团昌辉集团（昌辉广场昌辉广场）、永乐久友大厦永乐久友大厦、中奥集团中奥集团（

19、中澳广场中澳广场）、中川石油集中川石油集 团团（中川石油大厦中川石油大厦）和中暨集团和中暨集团（中继广场中继广场）总部大楼总部大楼； 由大型企业来开发总部大楼，这些楼宇既能成为企业总部办公楼，又能凭借企业在各自领域中的核心地位， 吸引相关物流、电子商务、传媒信息等产业的入驻，形成“总部+招租”的综合格局。如昌辉集团大楼（昌辉 广场）该项目除作为总部办公之外，还将引入其业务关联企业金山词霸公司已准备入驻； 另外，根据从政府相关网站消息，地铁11号线南翔站南侧，南翔将与上海外经贸投资集团共同建设外资总部外资总部 大楼大楼，重点引进国际性的企业总部。 根据政府规划，本项目所在的南翔镇将规划为首座郊区

20、南翔镇将规划为首座郊区CBD 未来地铁南翔站区域将逐步形成城市广场、交通枢纽、企业总部、商业配套以及相关的生活服务未来地铁南翔站区域将逐步形成城市广场、交通枢纽、企业总部、商业配套以及相关的生活服务 设施相结合的商务商业集群，同时也将成为内外资企业总部的集聚地，商务办公氛围将逐步形成。设施相结合的商务商业集群，同时也将成为内外资企业总部的集聚地，商务办公氛围将逐步形成。 本项目周边地块介绍 经实地调查，目前项目周 边主要地块基本功能如下： 1）医院 2）银翔文化商务区 3）骏丰嘉天下 4）中暨总部 5）昌辉总部 6）蓝天创业大厦 7）艺翔图书物流中心 8）政府职能部门（现状 为嘉定区成教学校）

21、 9）中冶祥佳 10）绿荫地块 本项目本项目 1 2 3 5 4 6 7 8 9 10 序号序号 名称名称 土地性质土地性质 总建筑面积（平方米）总建筑面积（平方米） 1 医院 医疗 31,995 2 银翔文化商务区 商办 待定 3 骏丰嘉天下 综合 194,131（办公未定） 4 中暨总部 商办 37,523.5 5 昌辉总部 商办 42,995 6 蓝天创业大厦 商办 29,632 7 艺翔图书物流中心 商办 41,134.92 8 政府职能部门（现状为嘉定区成教学校） 商办 待定 9 中冶祥佳 商办 2,999 10 绿荫地块 商业 45,213 蓝天创业广场蓝天创业广场 蓝天创业广场由

22、地上17层主楼、地下一层和三层裙楼构成，总建筑面积 29632m2。主楼高68.1m，主要功能为商务办公。裙楼高15.3m，主要为配套餐 厅、厨房、会议和报告厅等功能。主楼、裙楼通过一三层连廊连接。地下室主要 用于设备用房和平时的停车库。 蓝天创业广场原计划于2010年3月5日竣工，建成后主楼35层、717层用于商 务办公租赁，租赁方式采取以税代租、以税补租等优惠政策来吸引企业入驻。 基地面积 10,555.5m 2 可建用面积 46183 m2 建筑占地面积 2650 m2 总建筑面积 2,9632m2 地上部分建筑面积 地下室建筑面积 人防地下室建筑面积 25,519m2 3,920m2

23、3,640m2 建筑密度 25.1% 容积率 2.31 绿地面积 3,500m2 绿地率 23.6% 集中绿地面积 700m2 集中绿化率 5% 停车位数量 245辆 地上停车位 地下停车位 170辆 75辆 使用年限50年（建筑设计） 项目概况项目概况 技术指标技术指标 对本项目的影响 蓝天创业广场紧邻本项目南侧，基本以商务 办公为主，目前外立面基本安装完成。该项 目以租赁为主，且竣工时间较早，对本项目 带来的市场冲击不大。 艺翔地块艺翔地块 政府职能部门政府职能部门(现状学校现状学校) 骏丰嘉天下骏丰嘉天下 绿荫商业地块绿荫商业地块 中暨及昌辉总部地块中暨及昌辉总部地块 总体来看，本项目除

24、即将竣工的蓝天创业广场为出租型商务办公物业外，其他地块多为总部办公（如 中暨及昌辉）、仓储（艺翔地块）及商业（绿荫地块）为主，销售型的纯办公物业项目较为稀缺，本 项目正好填补了这一市场空白点。 南翔产业发展概况 目前南翔镇内拥有南翔高科技园区、南翔工业开发区、蓝天私营经济城、南翔经济城、古猗园经济城、环 球经济城、南翔高科技经济城、永乐经济城及各类企业220多家，累计引进外资企业100多家，已形成高 新技术、轻纺、电子、医药及现代机械等产业集群。 产业现状产业现状 产业发展产业发展 房地产板块 依托大都市辐射圈的现代物流 文化商务 创意产业等 依托南翔最新产业发展规划，在房地产业板块的带动下，

25、未来区域内文化商务、创意产业及依托南翔最新产业发展规划，在房地产业板块的带动下，未来区域内文化商务、创意产业及 现代物流产业将得到重点发展，相应地，与该三类产业相关的中下游企业及关联性企业将会现代物流产业将得到重点发展，相应地，与该三类产业相关的中下游企业及关联性企业将会 有较大发展空间，其对办公及商务配套方面的需求度较强。有较大发展空间，其对办公及商务配套方面的需求度较强。 主要企业类型分析 根据我司实地调研及了解，目前嘉定及南翔区域内主要企业类型如下： 南翔企业类型分租户构成比例 11% 14% 10% 8% 14% 42% 1% 独资 合资合作 股份制 国有 集体 民营 私营 南翔办公多

26、以私营经济为主，且绝大多 数都建有自己的厂房和办公楼 外资企业在南翔多以生产加工为主，目 前对市场办公需求并不多 绝大多数企业都为中小型规模，购买自 用型办公楼的企业相对较少 目前，由于南翔产业结构以生产加工型为主，现阶段南翔办公多以企业自建厂房为主，租用办公目前，由于南翔产业结构以生产加工型为主，现阶段南翔办公多以企业自建厂房为主，租用办公 场地比较少；但随着南翔场地比较少；但随着南翔CBD建设日臻完善，在总部型企业（如高新技术、电子及医药产业等）建设日臻完善，在总部型企业（如高新技术、电子及医药产业等） 的产业影响和带动作用下，其关联性企业对于纯办公楼的需求市场将被逐步激发。的产业影响和带

27、动作用下，其关联性企业对于纯办公楼的需求市场将被逐步激发。 119. 3 66. 9 45. 4 33. 329. 527. 725. 3 18. 216. 714. 1 0 20 40 60 80 100 120 1 交通运输设备制造业 电气机械及器材制造业 通用设备制造业 金属制品业 专用设备制造业 通信设备、计算机及其他 电子设备制造业 化学原料及化学制品制造 业 非金属矿物制品业 单位：亿元 2010年第一季度嘉定产值前十强行业 南汇区南汇区 (现属浦东新区现属浦东新区) 大虹桥临空经济区大虹桥临空经济区 本项目本项目 江桥开发区江桥开发区 本项目与江桥及大虹桥关联性分析 江桥开发区：

28、江桥开发区： 江桥位于嘉定、普陀、长宁三区交汇处，北接南翔，东依普陀区，南连虹桥临空经济园。距人民广场 仅15公里，距外环线仅8公里，去虹桥机场8分钟车程。沪宁高速公路、沪宁铁路、沪杭铁路、312国 道等从镇区穿过，交通非常便利。因其极为便捷的交通优势，因而在产业方面形成了以物流为主的产 业特点。另外，江桥还启动了上海首家生产性服务业集聚区上海西郊生产性服务业集聚区。 江桥开发区是嘉定区经济最为发达的区域之一，区域规划和产业定位已基本完善和成熟，区域可供开 发利用的土地等资源相对较为稀缺。 大虹桥临空经济区：大虹桥临空经济区： 大虹桥临空经济区依托于大虹桥交通枢纽而形成的产业园区，主要定位为高

29、科技生产服务性企业及物 流服务业，对入住园区企业的背景、实力等方面要求较高； 临空经济区虽然紧邻虹桥机场，交通相对较为便利，但飞机起降噪声污染严重，办公环境嘈杂； 由于临空区域内的建筑均有较严格的限高规定，较难满足企业总部类客群对于办公楼形象和档次等方 面的要求。 尽管南翔江桥及虹桥存在一定的关联性，但江桥及虹桥无论从产业发展及区位和交通方面均优于南翔；而南翔则 在人文、环境等方面较上述地区有较大优势。因此，本项目要想在前两者中胜出，要尽量发挥自身优势，避免直 接竞争，将商务客群目标锁定民营企业总部或不适于临空经济园区及江桥开发区的广大其他类型行业企业入驻； 此外，次重点目标客群可锁定为江桥及

30、临空区域内大型企业的上下游关联性企业及对办公及区域环境要求较高的 客户。 从上图可以看出，本项目所在的南翔郊区CBD与大虹桥临空经济园区及江桥开发区在区位上均处于城市近 郊，同时均有地铁、高速公路及城市主干道与市区相连，都属于市区外扩、企业外迁的目标选择范围，因 此在吸引市区外迁的商务办公客群方面存在一定的竞争。以下将对江桥及大虹桥临空经济园区的概况和产 业特征进行重点分析，以期为本项目找到市场机会点. 区域办公楼市场特征 整体办公楼市场状况：整体办公楼市场状况： 嘉定办公楼市场起步较晚，且现状较为落后 ，办公楼物业主要集中在安亭镇、真新板块及嘉定老城区； 南翔镇现有办公物业绝大部分属于自建厂

31、房，基本以自用为主，目前尚无真正意义的办公楼物业出现。 办公楼客群特点：办公楼客群特点： 由于南翔自身产业结构所限，现有企业基本以生产加工及物流配送等为主，体现出典型的工业园区特色。 分布特征：分布特征： 嘉定现有办公楼主要集中于嘉定老城区、安亭、真 新（曹安路沿线）三大板块，本项目所在的南翔区 域内尚无规模以上成熟办公楼项目。以上三个板块 内的写字楼主要特点总结如下： 嘉定老城区域内办公楼市场呈新老林立之势，较 早修建的办公楼楼层较低，面积不大，规格不高， 同时租金也较低。新建的办公楼楼层较高，配套设 施完善； 安亭区域的办公楼多以汽车制造为重要卖点，引 进大量汽车产业相关企业入驻。楼层较高

32、，各个办 公楼规格较高，配套设施完善； 真新版块由于临近普陀区，距离市中心相对较近， 办公楼开发时间较早，办公气候较为成熟。 总供应量：总供应量： 目前嘉定区内主要建成和在售楼盘共32处（分布表 见后页），总建筑面积约为772772万万平方米。 嘉定老城区 安亭区块 真新区块 本项目位置本项目位置 现有市场供应 嘉定区主要办公物业汇总嘉定区主要办公物业汇总 编号 名称 总建筑面积（平方米） 1 大卫国际大厦 27158 2 永和生活广场 25648 3 曹安办公楼 12000 4 唐韵大厦 100000 5 嘉乐园商务大厦 26800 6 智慧金沙3131 32000 7 太平洋商业广场 54

33、020 8 盛创企业家园 2000000 9 绿地嘉创国际 8690 10 利金国际 29857 11 莱英国际 12980 12 嘉正国际大厦 43802 13 东方慧谷 上海文化信息产业园 500000 14 沸城创意产业园 51180 15 世康大厦 16000 16 世昶生活广场 55280 17 上海西郊商务园 4200000 18 上海国际汽车城 26132 19 马陆丰登工业园 60766 20 底特律财富广场 95000 21 新正商务楼 18000 22 博威禧福汇 17000 23 曹安锦程 13280.22 24 三德大楼 18000 25 国际鞋城商务中心 30000

34、26 泰宸商务楼 18000 27 亚太 兴业城 52339.14 28 平正大厦 18981.44 29 V6时代新源商务楼 32800 30 上海 皮尔中心 25000 31 汇尊国际 63736 32 威隆商务楼 37500 总面积 7721949.8 潜在市场供应 公告号公告号 地块名称地块名称 环线环线 土地土地 用途用途 土地面积土地面积 （万平方米）（万平方米） 容积率容积率 建筑面积建筑面积 （万平方米）（万平方米） 中标人中标人 土地单价土地单价 （万元（万元/ /亩）亩） 200900701 2009年7号公告嘉定区江桥镇金沙江 西路北侧地块 外郊环 办商 20718 2

35、41436 中国南方航空股份有限 公司 3300206.352 200900704 2009年7号公告嘉定区沪宁高速以南 、祁连山路以东地块 中外环 办商 9428 4 37712 上海嬿豪企业发展有限 公司,上海欧哲实业有限 公司,上海江恒建筑装饰 工程有限公司 7999615.73 200902705 嘉定区绿苑路以西、嘉松北路以北地 块 外郊环 办商 7705.3 3.5 26968.55 上海鸭王投资管理有限 公司 1851548.67 200903503 嘉定区曹安商贸城A地块 中外环 商办 45868 2.7 123844 上海市宁佰投资管理有 限公司 5842882.62 200

36、907107 2009年71号公告嘉定区规一路以东、 真南路以南地块 外郊环 商办 31237.4 2 62474.8 世萌投资 3741260.508 200907301 2009年73号公告嘉定新城西云楼地块 外郊环 商办 58730.2 1.1 64603.22 上海易端投资有限公司 1400989.804 200908504 2009年85号公告嘉定区米泉南路以西 、博园路以北地块 外郊环 商办 5557.6 2 11115.2 铃木（中国）投资有限 公司 2938933.173 201001401201001401 20102010年年1414号公告嘉定区古猗园路以东号公告嘉定区古猗

37、园路以东 、银翔路以南地块、银翔路以南地块 外郊环外郊环 商办商办 15009.415009.4 2.52.5 37523.537523.5 上海中暨投资管理有限上海中暨投资管理有限 公司公司 4169852.1994169852.199 201001402201001402 20102010年年1414号公告嘉定区槎溪路以西、号公告嘉定区槎溪路以西、 银翔路以南地块银翔路以南地块 外郊环外郊环 商办商办 1719817198 2.52.5 4299542995 上海昌辉企业发展有限上海昌辉企业发展有限 公司公司 8528166.0668528166.066 20100140320100140

38、3 20102010年年1414号公告嘉定区槎溪路以东、号公告嘉定区槎溪路以东、 金通路以北地块金通路以北地块 外郊环外郊环 商办商办 11999.611999.6 2.52.5 2999929999 上海中冶祥佳投资有限上海中冶祥佳投资有限 公司公司 6889152.9726889152.972 201001404201001404 20102010年年1414号公告嘉定区众仁路以西、号公告嘉定区众仁路以西、 银翔路以南地块银翔路以南地块 外郊环外郊环 商办商办 16873.616873.6 2.52.5 4218442184 东方伟业茗品（上海）东方伟业茗品（上海） 投资发展有限公司投资发

39、展有限公司 4170391.6614170391.661 总建筑面积（折扣容积率后）总建筑面积（折扣容积率后） 520,855.27520,855.27 嘉定区土地成交情况表嘉定区土地成交情况表 根据嘉定土地情况成交情况表，未来2-3年内嘉定区域内将 要建成的商办项目共有11个，总建筑面积为：520855.27 平方米； 其中南翔区域内的包含本项目在内的主要项目为4个，均位 于南翔CBD范围内，总建筑面积为152701.5平方米，约占 潜在供应量的29.3%。 综合分析，嘉定区未来2-3年未来商办物业总体供应量较大， 但由于大部分地块为自用型企业总部，因此，市场竞争相 对较为平和； 从南翔镇的

40、潜在供应情况来看，未来商办物业的放量多集 中在南翔CBD区域内，除本项目外，其他均为总部办公自 用为主，纯商务型办公楼仍较为稀缺。 潜在市场供应 上海易端投资 中冶祥佳投资 昌辉集团总部大厦 本项目本项目 中暨集团总部大楼 中国南方航空 200900704地块 南翔CBD 潜在市场供应 根据2010年嘉定区1-4月 份房地产开发和销售统 计数据，截至4月底，区 域内办公楼新开工面积 为16.4万平方米，同比 增长12.8倍，大大低于 住宅及商业用房的增长 比率。说明本区域内办 公楼市场仍存在较大增 长空间。 嘉定区历年商办土地成交情况 区县公告号地块名称环线土地用途 土地面积 （万平方米） 容

41、积率 建筑面积 （万平方米） 中标人 中标价 （万元） 楼板价（元/ 平方米） 土地单价 （万元/亩） 嘉定区 20050410国际汽车城核心区LS-6地块外环外 商办1. 106122. 2122 上海伊凡斯特贸易有限公司42481920. 260374 256. 0359967 嘉定区 20060106嘉定新城东云街地块外环外 商办14. 512. 536. 275 上海鼎福房地产开发公司17410479. 9448656 79. 99121089 嘉定区 20060208嘉定新城D 9地块外环外 商办4. 5925 2. 998413. 77 上海市嘉定区住宅建设综合开 发有限责任公司

42、137801000. 726216 200. 0372912 嘉定区 20060407嘉定马陆镇大众维修站南侧地块外环外 商办1. 76592. 54. 4147 上海亚嘉达置业有限公司4370989. 8747367 164. 9780792 嘉定区 20060408嘉定工业区飞跃五金厂地块外环外 商办1. 371245. 4848 绿地集团151002753. 063011 734. 1538069 嘉定区 20060504嘉定新城路街道澄浏中路东侧地块外环外 商办6. 1032. 515. 2575 上海瑞锦房地产开发有限公司11900779. 9442897 129. 9913649

43、嘉定区 20071310嘉定区沪嘉高速公路东侧、宝安公路南侧地块外环外 商办6. 68751. 218. 091875 上海东方文信科技有限公司110341363. 590021 109. 9968117 嘉定区 20071619嘉定新城D 7地块外环外 商办5. 3829316. 1487 嘉定新城发有限公司215001331. 376519 266. 2766353 嘉定区 20071620嘉定新城D 8地块外环外 商办4. 0937312. 2811 上海大卫房地产开发有限公司214001742. 514921 348. 5047268 嘉定区 20071625墨玉路东侧、昌吉路北侧路口

44、地块外环外 商办0. 653. 82. 47 张良规63002550. 607287 646. 1570769 嘉定区 20071626叶城路北、富蕴路东侧A地块外环外 商办0. 69432. 81. 94404 上海嘉定建设安装工程公司1875964. 4863274180. 038348 嘉定区 20071627叶城路北、富蕴路东路口B地块外环外 商办0. 82242. 52. 056 嘉宝（集团）实业股份有限公司88004280. 155642 713. 3628405 嘉定区 200802205 嘉定区浏河以北、飞沪南路以西地块外环外 商住混 合用地 5. 8411115. 84111

45、 上海通中实业有限公司70091199. 943161 79. 99661075 嘉定区 200803501 嘉定区江桥镇黄家花园路东侧、金沙江西 路南侧地块 外环外 商业、 商务办 公和居 18. 631542. 2541. 920965 大连万达集团股份有限公司992132366. 667847 355. 0019521 嘉定区 200900701 2009年7号公告嘉定区江桥镇金沙江西路北 侧地块 外郊环 办商20718241436 中国南方航空股份有限公司102562475. 142388 3300206. 352 嘉定区 200900704 2009年7号公告嘉定区沪宁高速以南、祁连

46、 山路以东地块 中外环 办商9428437712 上海嬿豪企业发展有限公司, 上海欧哲实业有限公司, 上海 江恒建筑装饰工程有限公司 113132999. 8408997999615. 73 嘉定区 200902705 嘉定区绿苑路以西、嘉松北路以北地块外郊环 办商7705. 33. 526968. 55 上海鸭王投资管理有限公司2140793. 51689281851548. 67 嘉定区 200903503 嘉定区曹安商贸城A地块中外环 商办458682. 7123844 上海市宁佰投资管理有限公司402003246. 0191855842882. 62 嘉定区 200907107 200

47、9年71号公告嘉定区规一路以东、真南 路以南地块 外郊环 商办31237. 4262474. 8 世萌投资175302805. 931352 3741260. 508 嘉定区 200907301 2009年73号公告嘉定新城西云楼地块外郊环 商办58730. 21. 164603. 22 上海易端投资有限公司123421910. 43109 1400989. 804 嘉定区 200908504 2009年85号公告嘉定区米泉南路以西、博 园路以北地块外郊环 商办5557. 6211115. 2 铃木（中国）投资有限公司24502204. 188859 2938933. 173 嘉定区 2010

48、01401 2010年14号公告嘉定区古猗园路以东、银 翔路以南地块 外郊环 商办15009. 42. 537523. 5 上海中暨投资管理有限公司93882501. 9 4169852. 199 嘉定区 201001402 2010年14号公告嘉定区槎溪路以西、银翔 路以南地块 外郊环 商办171982. 542995 上海昌辉企业发展有限公司220005116. 8706 8528166. 066 嘉定区 201001403 2010年14号公告嘉定区槎溪路以东、金通 路以北地块 外郊环 商办11999. 62. 529999 上海中冶祥佳投资有限公司124004133. 4711 688

49、9152. 972 嘉定区 201001404 2010年14号公告嘉定区众仁路以西、银翔 路以南地块 外郊环 商办16873. 62. 542184 东方伟业茗品（上海）投资 发展有限公司 105552502. 1335 4170391. 661 嘉定历年商办土地成交情况 嘉定区商办物业价格走势分析 2 3 商办物业市场供应、成交稳中有升，但市场规模和容量偏小商办物业市场供应、成交稳中有升，但市场规模和容量偏小 2009年商办物业市场出现供不应求的状况，未来商办物业市场需求空间大年商办物业市场出现供不应求的状况，未来商办物业市场需求空间大 成交价格稳中有逐步快速上升的发展势头，商办物业市场价格后期看涨成交价格稳中有逐步快速上升的发展