丽江房地产项目可行性分析研究（以玉和苑房地产开发项目为例） .pdf

《丽江房地产项目可行性分析研究（以玉和苑房地产开发项目为例） .pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《丽江房地产项目可行性分析研究（以玉和苑房地产开发项目为例） .pdf（61页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、丽江房地产项目可行性分析研究-以玉 和 苑房地产开发项目为例. 影法出品 必属精品 目录 III 目 录 第一章 绪 论 1 第一节 研究背景和意义 . 1 一、研究背景 1 二、研究意义 2 第二节 研究方法 2 一、项目编制原则 2 二、研究运用的方法 3 第三节 国内外研究现状 3 一、国外研究现状 3 二、国内研究现状 5 第四节 研究内容和论文框架 7 第二章 房地产项目可行性研究理论基础 . 9 第一节 房地产项目管理 9 一、房地产项目 9 二、房地产项目管理 . 10 第二节 房地产项目可行性研究 . 11 一、可行性研究及作用 . 11 二、可行性研究的内容和程序 . 12

2、三、房地产项目开发方案的综合评价 . 13 第三章 丽江玉和苑房地产开发项目环境分析 16 第一节 项目开发宏观环境分析 16 一、丽江市经济发展状况 . 16 二、丽江市的城市发展规划 . 20 三、丽江市交通设施状况 . 21 第二节 丽江市房地产市场分析 . 21 一、丽江市房地产市场现状 . 22 二、丽江市房地产市场区域划分 . 22 三、丽江房地产市场总体销售和售价 . 23 四、同地区竞争楼盘分析 . 24 五、丽江房地产市场客户分析 . 24 第三节 项目分析 . 25 目录 IV 一、项目的整体市场定位 . 25 二、项目位置分析 . 25 三、项目所在区域房地产市场发展现状

3、 . 26 四、项目地块分析 . 26 第四节 项目合规性分析 . 27 一、住宅产业政策规定分析 . 27 二、商业设施产业服务政策规定分析 . 28 三、项目准入分析 . 28 第五节 小结 . 29 第四章 丽江玉和苑房地产开发项目的规划设计方案 30 第一节 建设条件 . 30 一、地质状况 . 30 二、气候条件 . 30 三、配套设施 . 31 第二节 项目的规划设计 . 31 一、建设规模 . 31 二、总体规划布局 . 31 第三节 建筑方案、结构设计 . 32 一、建筑设计 . 32 二、空间结构 . 32 第四节 公用设施方案 . 33 一、供水排水 . 33 二、供电 .

4、 33 三、供气 . 33 四、通风空调 . 33 五、弱电设计 . 33 第五节 消防方案 . 34 一、消防布置 . 34 二、室内消火栓给水系统 . 34 三、室外消火栓给水系统 . 34 四、消防给水 . 35 第六节 环境保护措施 . 35 一、废气的防治 . 35 二、污水的防治 . 35 目录 V 三、噪声的防治 . 35 四、固体污染物的防治 . 35 五、绿化 . 35 第七节 小结 . 36 第五章 丽江玉和苑房地产开发项目财务评价 37 第一节 项目总投资估算 . 37 一、投资估算的内容 . 37 二、投资估算结果 . 37 第二节 项目总投资的资金来源 . 38 第三

5、节 收入、税金及利润估算 . 38 一、收入预测 . 38 二、税金及附加预测 . 39 第四节 盈利能力分析 . 39 一、投资利税率 . 39 二、投资利润率 . 40 三、静态投资回收期 . 40 四、动态指标分析财务内部报酬率(FIRR) . 41 第五节 清偿能力分析 . 42 第六节 不确定性分析 . 43 一、项目盈亏平衡分析 . 43 二、敏感性分析 . 44 第七节 小结 . 44 第六章 运用模糊综合评判风险分析与防范对策 . 46 一、模糊综合评价法具体步骤如下： . 46 二、综合排序向量具体步骤是： . 48 第一节 运用模糊综合评判风险分析 . 49 一、宏观因素风

6、险分析 . 49 二、潜在的市场风险 . 49 三、企业、品牌风险 . 50 四、不可抗风险 . 50 第二节 防范对策 . 50 一、关注政策动态，认准投资方向 . 50 二、加强市场调查研究，寻找投资良机 . 51 三、加快项目建设，充分发挥优势 . 51 目录 VI 第七章 结论与展望 52 第一节 研究结论和建议 . 52 一、研究结论 . 52 二、建议 . 53 第二节 本文的创新 . 53 第三节 本文的局限性 . 54 第四节 有待进一步研究的问题 . 54 参考文献 55 致 谢 57 第一章 绪论 1 第一章第一章 绪绪 论论 第一节 研究背景和意义 一、研究背景 据统计，

7、2010 年我国全年房地产开发投资 48267 亿元，比上年增长 33.2%。其中， 商品住宅投资 34038 亿元，增长 32.9%；办公楼投资 1807 亿元，增长 31.2%；商业营业 用房投资 5599 亿元，增长 33.9% 。城市化发展步伐的加快，城市人口的增加以及国民 经济的飞速增长带动了我国房地产行业的蓬勃发展， 房地产项目投资的高收益也使其逐 渐成为了一种重要的投资工具。 2011 年 3 月，我国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要中提出:优化城市化布 局和形态， 加强城镇化管理， 不断提升城镇化的质量和水平。 通过构建城市化战略格局， 科学规划城市群内各城市功能定位和产业

8、布局，缓解特大城市中心城区压力，强化中小 城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，把符合落户条件的农业转移人口逐步 转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务，稳步推进农业转移人口转为城镇居民 。然 而现实的情况不容乐观：按照中国科学院的预测，2050 年我国人口规模是 15 亿左右， 也就是说，平均每年要转移农村人口 1400 万以上。我们在改革开放三十年当中，农村 人口大概转移了三亿六千万，平均每年转移 1200 万人口 。所以，我国城市化的任务还 很重，我国居民对于商品住宅的需求还很大。 房地产行业也是一个高风险的行业，风险因素复杂，难以量化，尤其是对于初涉房 地产开发项目的开发商更是如此

9、。 我国房地产开发的实践表明， 开发项目的关键是决策， 而决策的依据则是可行性研究报告。在改革开放初期，我国的房地产业刚刚起步，开发 商并没有重视可行性研究的重要作用。因为在当时的经济环境下，开发商还没有真正意 识到房地产的风险，很多人都是通过“投机”来赚钱。随着我国房地产市场的日渐成熟 和规范，只有依靠合法的房地产经营管理，不断提高决策水平，才能确保获取开发收益 的可靠性。丽江市是以旅游业为国民经济支柱的地区，旅游资源十分丰富，玉和苑房地 产项目位于丽江市玉龙新城，项目的建设符合国家建设中小城市的发展战略，符合丽江 国家统计局.中华人民共和国 2010 年国民经济和社会发展统计公报，2011

10、.2.28. 新华社.中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，2011 年 3 月. 许海.MZ 房地产开发项目投资可行性研究.江西理工大学，2011. 第一章 绪论 2 市城市化的发展的要求，项目建成后将会为更多的居民提供优质住所。然而，在房地产 业刚刚复苏的情况下，加上国家宏观调控政策的不断收缩（交易税费、土地交易、购房 政策等） ，给玉和苑房地产项目的开发业带来了许多风险和压力。因此，基于很好地控 制项目开发过程中的各种风险和难题、确保项目投资的最大收益目的考虑，分析玉和苑 项目的可行性研究是非常必要的。 二、研究意义 本研究旨在通过充分的调查、研究，在收集、分析资料的基础

11、上，论证建设玉和苑 项目的必要性和迫切性，比较和论证对项目投资估算等进行技术可靠性、经济合理性及 实施可行性等多方案的综合性研究，提出财务评价、效益分析、环境评价等建议，为项 目的决策提供科学依据，为工程的初步设计确定原则。 通过本课题的研究，具有以下几方面的意义： （一）理论意义。房地产项目管理的目标是为了实现质量、工期和成本三大目标， 项目可行性分析是房地产项目前期策划的一个重点内容。 虽然目前有关这方面的研究不 在少数，然而不同房地产项目的情况是不一样的，各个项目都有其独特的特点。因此， 本文以丽江玉和苑房地产项目的可行性分析为研究重点， 有利于丰富弥补房地产项目可 行性研究的基本案例，

12、对房地产项目管理理论形成一定的补充，更好地发挥理论的指导 作用。 （二）实践意义。玉和苑项目地处旅游胜地丽江，该项目的开发投资具有一定的代 表性。以玉和苑项目的背景、市场分析和定位、项目规划设计、投资估算、财务分析等 为研究对象，系统分析项目的基本情况，不仅能验证和完善由笔者负责和参与的玉和苑 项目初步规划设计方案，指导项目的具体实践，对其它房地产项目的可行性研究也能起 到一定的参考作用。 第二节 研究方法 一、项目编制原则 本项目可行性研究遵循以下原则： 第一，严格执行国家及行业的有关标准、规范和政策，符合国家环境保护政策，确 保安全和环保。 第一章 绪论 3 第二，遵循丽江城市发展过程中对

13、不同等级住房的需求，结合实际情况，合理确定 工程规模， 使工程建设和城市的发展相协调， 既保护环境， 又最大程度地发挥工程效益。 第三，采用适宜的、先进成熟、安全可靠的技术方案和工艺设备，为该项目建设和 运行创造良好的条件。 第四，通过总体优化，合理布局、减少占地，节约能耗，降低成本，减少工程总投 资和运行管理费用。充分发挥本项目的社会效益、环境效益和经济效益。 第五，充分考虑周边环境，重视环境保护。 第六根据国家现行规定，结合玉龙县实际情况进行投资估算和经济评价。 二、研究运用的方法 本文主要运用文献分析法、个案分析法和统计分析法来进行论文写作。 （1）文献分析法。系统地搜集和整理有关房地产

14、项目管理、可行性研究方面的专 著和文献，从中得到启发，为论文的写作奠定理论基础。本文在写作过程中，翻阅了 10 余本相关专著，参考了 30 余篇期刊论文，在此基础上，对房地产项目、房地产项目管 理的概念和特征，以及可行性研究的概念、基本构成和作用，房地产开发方案的综合评 价方法等进行了详细阐释，构建了论文的基本框架，理清了写作思路。 （2）个案分析法。论文以玉和苑项目的具体背景资料为研究对象，详细介绍项目 每一个组成部分的基本情况，为课题研究提供真实的个案，力图使研究更具针对性和代 表性。 （3）统计分析法。统计分析法方法简单，工作量小，是一种比较科学、精确和客 观的测评方法。 其具体应用方法

15、很多， 在实践中使用较多的是指标评分法和图表测评法。 为了更好地认识和揭示项目各个组成部分的相互关系、变化规律和发展趋势，本文对项 目的市场分析、投资估算和财务分析等进行了数量关系分析，在数据整理的基础上，以 图表形式更直观地表现项目的基本情况。 第三节 国内外研究现状 一、国外研究现状 美国最开始把可行性研究作为开发前期对项目进行技术经济论证的一种方式， 源于 美国 1930 年对田纳西河流域的开发，通过可行性研究，该项目取得了成功。1936 年， 第一章 绪论 4 美国颁布了全国洪水控制法 ，该法正式规定了运用费用效益分析方法分析评价洪水 控制和水域资源开发项目，同时指出： “一个项目只有

16、当其产生的效益大于其投入的费 用时才算是可行的” 。从此，可行性研究的方法逐渐在美国、英国和加拿大等国流行， 并制定了相应的规定。20 世纪 60 年代开始，随着各种新技术的涌现和发展，可行性研 究逐步形成了一套科学的演变就方法。1972 年，联合国工业发展组织(UNIDO)编写了可 行性研究的第一本重要著作项目评价准则 ；1973 年英国海外开发署编写出版了发 展中国家屏幕评估经济学家指南 ；1978 年，UNIDO 又编写出版了工业可行性研究 手册一书，供各国开展可行性研究参考用；后期，国际复兴开发银行等世界性组织， 经济合作与发展组织(OECD)、亚洲开发银行等区域性经济组织，也都分别编

17、写了包括房 地产项目在内的投资项目可行性研究专著， 可行性研究的理论与实践在国外己经比较成 熟。 学者著述方面，代表性的观点有： W.Behrnes和P.M.Hawrnake(1993)认为可行性研究环节是房地产投资决策的重要依 据，是投资分析中的重要部分，是一个繁杂的系统工程。 Arthu J.Koewr(2002)认为，在房地产项目可行性研究中可以采用概率分析的方法 对不确定性因素进行分析，同时，概率分析方法也能测算风险的大小及对项目的影响程 度。 Gaglon E.Greer 和 Micher D.Farred(2003)认为，为避免出现决策失误，在房地产 可行性研究中要加强对风险的预测

18、和防范；他们把风险分为财务风险，可保风险和经营 风险三大类。 1975 年，世界银行专家 Lyn Squire 和 Herman G.vander Tak 合著了项目经济分析 影子价格的推导和估算一书，书中提出了 S-V-T 方法。该方法在某种程度上综合了 L-M 方法与 UNIDO 方法的优点，其主要观点在计算项目收益过程中，注重考虑项目在 一个国家内收入分配的影响。该方法还提出了进行社会效益评价的理论；对影子价格的 本质进行了自成体系的解释，所推荐的计算方法与应用更为系统和协调一致；方法还对 经济分析中的加权数值 作了深入的推导和估算。 从国外研究情况来看，可行性研究的起步比较早，理论趋于

19、成熟。国外学者对可行 性研究主要侧重方法方面、标准程序方面，具体针对某行业的项目可行性研究很少，房 地产项目可行性研究方面的文献也不多。 第一章 绪论 5 二、国内研究现状 1981 年，国务院发布了技术引进和设备进口工作暂行条例 ，明确规定了“所有 新建，扩建大中型项目，都要经过详细的论证和比较，并提出项目可行性研究报告” 。 1983 年，原国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 ，对可行 性分析原则、编制程序、编制内容、审查方法等做了详细规定，使可行性研究成为我国 投资项目建设前期不可缺少的环节 。 2000 年，建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法 ，从研究框架和研究

20、方法 上对房地产投资项目的经济可行性进行了规范， 指出开发项目的经济评价是可行性研究 的重要组成部分，是房地产项目科学决策的重要手段 。 笔者通过中国知网以及图书馆等工具， 了解到国内有关房地产项目可行性研究的文 献或专著主要有： （一）著作方面 王伟宇，李淑同（2001）在房地产开发项目可行性研究与经济评价手册一书中， 概述了房地产开发项目可行性研究、房地产项目可行性研究报告，对房地产开发项目投 资环境、项目投资风险、财务和不确定性进行了详细阐述。 于守法（2002）在投资项目可行性研究方法与案例应用手册一书中，系统地介 绍了项目可行性研究与经济评价工作的基本理论、具体业务内容和方法，并编入

21、了大量 不同类型项目的可行性研究和项目评估案例。 陈溥才，郭镇宁（2005）在房地产开发项目可行性研究与方案优化策略一文中， 系统论述了房地产开发项目可行性研究工作的范围和内容， 介绍了财务评价方法与方案 优化方法，可行性研究报告编制方法与技巧和土地报批评价与决策方法等 。 余源鹏（2008）在房地产项目可行性研究实操一本通一书中，列举了大量优秀 案例，进行分析论证。分别介绍了房地产项目的研究概论、概况分析、市场调查分析、 规划设计建议、费用估算、资金筹措、财务评价、风险分析、方案比选、社会评价等内 容 。 国务院. 技术引进和设备进口工作暂行条例.国发198112 号. 国家计委.关于建设项

22、目进行可行性研究的试行管理办法，1983.2.2. 建设部.房地产开发项目经济评价方法，建标2000205 号. 王伟宇.李淑同.房地产开发项目可行性研究与经济评价手册.北京：地震出版社.2001. 于守法.投资项目可行性研究方法与案例应用手册. 北京：地震出版社.2002. 陈溥才，郭镇宁.房地产开发项目可行性研究与方案优化策略.北京:中国建筑工业出版社 ,2005. 余源鹏.房地产项目可行性研究实操一本通.北京：机械工业出版社，2008. 第一章 绪论 6 （二）论文方面 曾祥瑞(1994)在房地产投资可行性分析方法研究一文中，研究了房地产投资可 行性分析的方法，提出了房地产投资常用的两种

23、分析方法，即前门法和后门法，构建了 分析的指标体系 。 王明华; 杨应玖（1994）在房地产项目开发的灰色可行性研究 中，分析了房 地产项目开发过程中各种不确定因素及其灰色处理， 首次提出了房地产开发项目的灰色 评估模型、灰色评估指标及其算法。 皇甫夏云（1994）在发展研究杂志发表了要重视房地产开发项目的可行性研 究一文，指出房地产投资者要高度重视项目的可行性研究，不能流于形式。 阎小燕（1995）认为，房地产价值的增加是房地产投资回报的主要来源，区位对于 土地是否增值具有关键决定作用，对房地产项目区位分析进行了探讨。 濮励杰，彭补拙，陈传钊（1997）在房地产项目可行性研究信息系统探讨中，

24、 对房地产项目的可行性研究进行了剖析，尤其对敏感性、不确定性、投资决策、评价指 标进行了全面介绍。 张阿芬（1997）在.开展房地产项目可行性研究与评估规范投资行为一文中，对 房地产开发可行性研究与评估的必要性、主要内容等进行了研究。 马鑫，杨玉鑫（2003）在试论如何加强房地产项目可行性研究中，分析了我国 房地产项目可行性研究的现状和紧迫性，总结了房地产项目可行性研究的工作核心。 之后，有关房地产项目可行性研究的文章日益增多，例如：崔晓青（2004）的计 算机信息技术在房地产项目可行性研究中的应用 ，王聪利（2004）的商业房地产项 目可行性研究评价指标体系研究 ，许成林（2005）的重庆

25、LX 房地产项目可行性研 究 ， 张润智 （2005） 的 房地产项目可行性研究与企业可持续发展战略 ， 马智亮 （2005） 等的.房地产项目可行性研究辅助系统的建模 ，巫世峰（2006） 房地产项目可行性研 究的评价指标体系研究 ，周巍（2008）的谈价值工程在房地产项目可行性研究中的 应用 ，周正（2009）的潍坊九龙山一期房地产项目可行性研究 ，蔡亮（2010）的 某房地产项目可行性研究分析 ，周筠、杨俊德、陈仡楠（2011）的滨海新区地块 房地产项目可行性研究 ，许海（2011）的MZ 房地产开发项目投资可行性研究 等 曾祥瑞.房地产投资可行性分析方法研究.中国房地产，1994（7）

26、. 阎小燕（1995）在房地产投资可行性研究中的区位分析一文中 马鑫，杨玉鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究.城市开发,2003（6）. 第一章 绪论 7 等。 从国内研究情况来看， 2000 年以前有关房地产项目可行性研究的文献相对较少， 涉 及的内容也比较少， 基本上都是介绍可行研究的重要性、 基本方法和内容。 2000 年以后， 房地产项目可行性研究的文献明显增多，几乎每年都有一些学者发表相关文献或专著， 内容涉及的范围也较广，从具体的房地产项目可行性分析案例研究，到可行性研究与企 业战略的发展关系，到可行性研究评价指标体系的构建，计算机技术在可行性研究中的 应用等方面，都有较多的研究

27、。然而，各个研究的侧重点不同，各房地产项目的实际情 况也有所不同，因此该领域仍有较多的研究空间。 第四节 研究内容和论文框架 本文以丽江玉和苑房地产项目为研究对象，对项目的可行性就行了分析研究。论文 分六个部分： 第一部分为绪论。介绍研究背景和意义、研究方法、国内外研究现状，以及研究的 主要研究内容和论文框架。 第二部分为房地产项目可行性研究理论基础。对房地产项目管理、房地产项目可行 性研究的基本概念，可行性研究及作用、内容和程序、房地产项目开发方案的综合评价 等基础理论进行了阐释。 第三部分为丽江玉和苑房地产开发项目环境分析。分析了项目开发的宏观环境、丽 江市房地产市场、玉和苑项目基本情况和

28、项目的合规性。 第四部分为丽江玉和苑房地产开发项目的规划设计方案。从建设条件，项目的规划 设计，建筑方案、结构设计，消防方案和环境保护措施等方面进行了全面分析。 第五部分为丽江玉和苑房地产开发项目财务评价。对项目总投资进行了估算，分析 了项目总投资的资金来源，同时对玉和苑项目的盈利能力、清偿能力、不确定性进行了 分析。 第六部分为运用模糊综合评判风险分析与防范对策。 第七部分为可行性研究结论。总结全文，得出主要研究结论。 论文框架结构见图 1.1。 第一章 绪论 8 图 1.1 论文框架结构图 绪论 房地产项目可行 性研究理论基础 丽江玉和苑房地产 开发项目环境分析 丽江玉和苑房地产开发 项目

29、的规划设计方案 丽江玉和苑房地产 开发项目财务评价 玉和苑项目可行 性研究结论 第二章 房地产项目可行性研究理论基础 9 第二章第二章 房地产项目可行性研究理论基础房地产项目可行性研究理论基础 第一节 房地产项目管理 一、房地产项目 “项目”一词目前已经被广泛应用于社会生活各个领域，一般“项目”是用来表示 某种特定的事件的。按照 ISO 1006 的定义，项目是指具有开始和结束时间、由一系列 相互协调和受控的活动组成的独特的过程。 德国国家标准 DIN 69901 把项目定义为： “项 目是指总体上符合唯一性，具有预定的目标，具有时间、财务、人力和其他限制条件， 具有专门组织的任务。 ”按照我

30、国学者谭术魁的观点，项目是指对确定性对象按限定时 间、费用和质量标准完成的一次性任务 ，具有项目任务和成果具有一次性，项目目标 具有明确性，项目系统具有整体性，项目对象具有确定性等特征。 房地产项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力或使用功 能的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务 。与其它项目相比，房地产项目管 理七个方面的特征： 第一，时间目标的限定性强。由于房地产项目的资金占用量大，市场需求变化也较 快，行业竞争激烈，因此在时间上要求比较严格。 第二， 质量目标要求高。 如果工程质量不达标， 将会给房地产项目带来资源的浪费， 严重者可能给人们的生命和财产安全带来威

31、胁。 第三，费用目标较强。资金的稀缺性，以及每个项目都要考虑经济性，决定了房地 产项目的费用目标较强。 第四，系统性较强。房地产项目的规模大、投资大、时间长，各个阶段之间的衔接 紧密，要求房地产项目在管理过程中要统一规划、统一进行资源和效益核算。 第五，程序性。房地产项目的建设，必需经过项目构思、建议和方案拟定、可行性 研究和评审、决策、勘查、设计、招投标、施工、竣工验收等既定的程序，才能实现项 目目标。 第六，组织的特殊性。房地产项目参与的组织较多，协调困难，为了保证项目按计 划实施，必需建立严密的项目组织系统。 谭术魁.房地产项目管理.北京：机械工业出版社，2009. 李国敏.价值工程法在

32、房地产项目产品决策中的应用.项目管理技术，2005（8） ：34-36. 第二章 房地产项目可行性研究理论基础 10 第七，政策法规的多样性。为了规范房地产项目的实施过程，我国已经制定了很多 行业政策和法律法规，例如房地产管理法 、 工程承包法 、 招标投标法 、 环境保 护法和建筑装饰材料安全标准等 。 二、房地产项目管理 现代项目管理是 20 世纪 50 年代以后逐渐发展起来的。随着人类社会的发展，社会 政治、经济、文化、宗教、生活、军事等对某些房地产项目产生了不同的需求，当社会 生产力的发展水平能实现社会的这些特定需求时，就出现了房地产项目。 房地产项目管理是房地产项目的管理者为了实现盈

33、利目标，根据系统工程的观点、 理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程、全方位的综合管理，实现生产要 素在房地产项目上的优化配置 。房地产项目管理随着项目范围的不断扩展，管理内容 也不断增加，涉及的单位部门较多，例如项目建设单位、项目设计单位、施工单位和咨 询单位，其它还有政府主管部门。房地产项目管理具有以下几个方面的特点： （一） 理论和方法的科学性。 现代房地产项目管理运用了现代科学技术的最新成果， 注重现代管理理论在项目管理中的应用，以及计算机、精密仪器、多媒体、互联网等现 代化的管理手段。 （二）社会化和专业化。房地产项目管理已经发展成为一门学科，也形成了一种职 业，为社会发展和

34、人们就业渠道的拓展了契机。房地产项目的规模、数量，以及社会对 房地产项目的较高要求，决定了项目实施和管理过程中需要专业化的项目管理人员，这 样才能实现高水平的房地产项目管理。 （三）标准化和规范化。房地产项目管理技术性较高，必需符合社会化大生产的要 求，因而项目管理必需标准化和规范化，才能使项目管理工作具有通用性，摆脱经验型 管理。 （四）国际化。全球化趋势使得国际合作项目（如国际工程、国际咨询、国际投资 等）增多，项目管理也就需要按国际惯例进行操作，才能满足不同地域、不同文化的特 殊要求。 常斌.关于房地产项目管理中若干问题的探讨.管理观察，2009（17） ：260-261. 第二章 房地

35、产项目可行性研究理论基础 11 第二节 房地产项目可行性研究 一、可行性研究及作用 可行性研究是在房地产投资项目拟建之前，通过对与项目有关的市场、资源、工程 技术、经济和社会等方面的问题进行全面分析、论证和评价，从而确定项目是否可行或 选择最佳实施方案的一项工作 。可行性研究一般分为三个阶段： （一）投资机会研究阶段。机会研究是可行性研究的第一阶段，也就是寻找最佳投 资机会的活动。如果机会研究的结果表明投资项目是可行的，则可以进入下一阶段。这 一阶段的研究比较粗略，投资费用和营业成本一般根据同类项目加以推算，误差要求约 为 30%，研究费用一般约占总投资额的 0.2%-1.0%，时间一般为 1

36、-3 个月。 （二）初步可行性研究阶段。这是指在机会研究基础上对项目可行与否所做的较为 详细的分析论证。这一阶段在可行性研究阶段中起着承上启下的作用，需要收集大量的 基础资料，花费较长时间，支出较多费用。初步可行性研究得出的投资误差要求一般约 为 20%，研究费用一般占总投资额的 0.25%-1.5%，时间一般为 4-6 个月。 （三）详细可行性研究阶段。详细可行性研究阶段是投资决策的最后一个阶段，要 全面分析项目的全部组成部分和可能遇到的各种问题， 并最终形成可行性研究的书面成 果，即可行性研究报告。此阶段，投资误差要求约为 10%，研究费用小型项目一般占 总投资额的 1.0%-3.0%，大

37、型项目一般占总投资额的 0.2%或 1.0%，时间一般为 8-10 个 月或更长。 可行性研究的成果为可行性研究报告，这是投资者投资决策的重要依据，是前期投 资准备活动的一个纲领性文件，其主要作用具体表现在 ： 第一，为投资者提供决策依据。可行性研究报告一般由有资质的、权威的投资咨询 机构完成，是在充分调研和分析论证的基础上得出的结论，可以为投资决策提供重要依 据。 第二，为投资者申请项目贷款提供依据。银行等金融机构在受理项目贷款申请时， 首先要求申请者提供可行性研究报告，然后再开始审查和分析，最后在编制项目评估报 告，作为银行是否放贷的一个依据。 第三，为商务谈判和有关合同签订提供依据。有的

38、项目涉及与外商洽谈同样也要以 王立国，王红岩，宋维佳.可行性研究与项目评估.大连：东北财经大学出版社，2001. 徐远征，盛刚平.可行性研究实用指南.广西：广西科学技术出版社，2004. 第二章 房地产项目可行性研究理论基础 12 可行性研究报告的内容为依据。 第四，为投资企业上市提供依据。当企业想上市或在资本市场融资时，一般都会包 含一些投资项目，按我国政府规定，这些投资项目也要提供可行性研究报告，而且需要 通过审批。 第五，为工程设计提供依据。在可行性研究报告中，对项目的产品方案、建设规模、 厂址选择、生产工艺、设备选型等都进行了方案比选和论证，确定了最优方案。在可行 性研究报告获批后，可

39、以依据可行性研究报告进行工程设计。 二、可行性研究的内容和程序 按照联合国工业发展组织（UNIDO）编写的工业可行性研究编制手册一书的观 点，可行性研究的内容一般包括十个方面 ，即实施纲要：简单描述可行性研究的结 论，同时归纳出研究报告的关键性问题；项目的背景和基本设想：重点考察项目的设 想，分析怎么和国家总的经济情况的基本结构和工业发展情况相适应；市场分析与销 售设想：对项目市场供求量进行预测与分析，判断项目产品是否有市场潜力，确定销售 产品的规划和设想；原材料和供应品：分析和叙述各种投入物的来源和供应情况，以 及估算最终生产成本的方法；建厂社区、厂址和环境：叙述确定相应的分析方法和选 择方

40、法，就项目对环境的影响进行深入的分析和评价；工程设计和工艺：设计工厂生 产规定的产品所必需的功能布置图和各单项工程的布置图，选择合适的工艺和技术； 组织和管理费用：涉及管理和控制工厂整体运行所需组织和管理的发展与设计，以及相 关的费用支出；人力资源：论述人力资源计划，对项目所需的人力资源数量、质量、 人员培训、 工资核算等进行确定； 实施计划和预算： 论述项目实施计划和预算的目标， 叙述主要的实施工作的特点和主要的限制因素，介绍编制计划的技术；财务分析和投 资评估：编制一系列带有汇总性质的表格，计算相应的指标，进行项目的财务效益分析 和国民经济效益分析，以及不确定性分析。 可行性研究分三个阶段

41、，机会研究阶段的程序研制不是特别严格，但初步可行性报 告和详细可行性报告需要有规范的实施程序： （一） 组织准备。 确定工作人员、 成立研究小组是对拟建项目可行性研究的第一步。 研究小组负责可行性研究的构想、经费筹措、计划方案的制定等。其中，工作小组的人 员结构要尽可能合理，包括各个行业领域的专家（市场分析、经济学、财务分析、土建 谭术魁.房地产项目管理.北京：机械工业出版社，2009. 第二章 房地产项目可行性研究理论基础 13 工程师等） ，然后分配各自任务，分别调研完成可行性研究报告的有关内容。 （二）现场调查与资料收集。工作小组分工以后，各成员就要分别进行数据调查、 整理、估算、分析等

42、，这是可行性研究的重点阶段。数据来源可以从投资者提供的资料 中获取，也可以从投资咨询机构自身掌握中取得，此外就是通过调研获得相关信息。 （三）开发方案的设计和选择。根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有 资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比和选择，确定具体的项 目开发方案。 （四）形成可行性研究报告初稿。收集信息以后，对信息进行整理和筛选，组织专 业人员论证分析，考察数据的全面性和真实性。在此基础上，组织各小组成员配合撰写 可行性研究报告初稿。 （五）论证和修改。初稿形成以后，首先经过工作小组的分析讨论，发现缺陷和不 足，提出修改意见进行完善。对某些重要的项目，可以邀

43、请行业专家、投资者等参加讨 论，听取和借鉴有关建议，对可行性研究报告进行修改。 三、房地产项目开发方案的综合评价 房地产开发项目的内容繁多，涉及方方面面的因素，仅仅依靠单一指标来衡量其优 劣是非常困难的。项目的优劣与社会、技术、环境、生态等因素都是紧密相连的，因此 要对房地产项目开发进行综合评价。对项目开发评价的方法主要有评分综合评价法、层 次分析法、灰色综合评价法和模糊数学综合评价法等。这里主要介绍评分综合评价法和 层次分析法。 （一）评分综合评价法。该法是对方案的各项指标规定一个满足程度，根据指标的 重要性赋予指标一个权重，根据计算模型来计算各个方案的综合单指标评分值，得出综 合分值，并选

44、择最优方案的方法。计算公式有： 1、加法模型。计算公式为： iiPWF1 其中 Fi表示综合单项指标评分值； Wi为第 i 项指标的权重， Pi为第 i 项指标的得分。 加法模型适用于各项指标的得分相差不大的情况。 2、乘法模型。计算公式为： iiPWF2 其中 F2表示乘法综合单项指标评分值，Wi表示第 i 项指标的权重，Pi为第 i 项指标 的得分。乘法模型适合各项指标权重值差异不大的情况，应该注意的是乘法模型中综合 第二章 房地产项目可行性研究理论基础 14 单项指标受各项指标的影响较强，当某项指标为零时不适用。 3、加乘混合模型。该法综合加法和乘法模型的优点，适用范围较大，当各项指标

45、的权重值和得分值都很大时，可以使用。计算公式为：213FFF 其中，F3表示加乘混合综合单项指标评分值。 4、除法模型。有时在综合评价的指标中，有的如反映经济的指标越大越好，而有 的如反映造价的指标则越小越好， 除法模型正是适合这种情况。 除法模型的计算公式为： iiPWF4/WjPj 其中 F4 为除法综合单项指标评分值，Wi、Pi为希望越大越好的权重和分值，WjPi 为希望越小越好的权重和分值。 （二）层次分析法。层次分析法是美国运筹学家沙旦（T.L.Saaty）于 20 世纪 70 年代提出的，是一种定性与定量分析结合的多目标决策分析法。层次分析法的基本原理 是：先对复杂决策问题所涉及的

46、因素分类，然后构造一个各因素之间相互连接的层次结 构模型。因素分类分三层：第一层为目标层，即要达到的基本目标；第二层为准则层， 是衡量目标能否实现的标准；第三层为措施层，是指实现目标的方案、方法、手段等。 按目标到措施的自上而下将各类因素之间的直接影响关系排列于不同层次， 并构成一个 层次结构图。根据层次结构图确定每一层的各因素的相对重要性的权数，直至计算出措 施层各方案的相对权数，提出个方案的优劣次序，供决策者决策。计算方法有两种 ： 1、方根法。这是一种近似计算法，步骤为：首先计算判断矩阵每行所有元素的几 何平均值，公式为n n j ijia 1 i=1,2,n 得到=（,2,1n）T。

47、将i归一化，计算公式为 n i i i i 1 i=1,2,n 接着，计算判断矩阵的最大特征值max， n i i i in a 1 max )( 最后计算判断矩阵的一致性指标，检验其一致性。当各层次的诸因素相对权重都得 到以后，进行措施层的组合权重计算。 运筹学建材编写组.运筹学.北京：清华大学出版社，2005. 第二章 房地产项目可行性研究理论基础 15 2、组合权重法。设有目标层 A、准则层 C、方案层 P 构成的层次模型，目标层 A 对 准则层的相对权重为： )1( .=（ )1()1()1( ,21k）T 准则层的各准则 Ci，对方案层 P n 个方案的相对权重为： )2( .=（

48、)2()2()2( ,21llln）T 如此，各方案对目标而言，其相对权重是通过权重 )1( .和 )2( .（l=1,2,，k）组合 得到的，计算可通过查表得到，最后得到 V2 ）=（ )2()2()2( ,21n） T 为 P 层各方案的 相对权重。 第三章 丽江玉和苑房地产开发项目环境分析 16 第三章第三章 丽江玉和苑房地产开发项目环境分析丽江玉和苑房地产开发项目环境分析 丽江玉和苑建设项目选址位于丽江市玉龙县，地处玉龙县政府南面。玉和苑项目的 开发可以为旅游者或当地居民提供一个优质的住所，有利于加快玉龙县的城市化的进 程，进而有利于加快丽江市的城市化进程，有利于把丽江建设成为滇西北重

49、要的中心城 市，从而推动整个丽江经济的持续发展。 第一节 项目开发宏观环境分析 一、丽江市经济发展状况 丽江经过多年发展，在旅游产业的大力推动下，社会经济得到了飞速发展。本节从 人口、经济增长情况、就业情况、城镇居民可支配收入、城市化水平和旅游业发展情况 等方面进行阐释 。 （一）人口状况 丽江市下辖古城区、永胜县、华坪县、玉龙县、宁蒗县等 5 个县区，共有 63 个乡 （镇、街办） ，450 个村（居）委会。2005 年末，全市户籍人口 113.76 万人，比上年增 长 0.91%；2006 年末，全市户籍总人口 115.42 万人，比上年增长 1.46%；2007 年末， 全市户籍人口 118 万人，比上年增长 2.24%；2008 年末，年末全市户籍人口 119.49