四方山生态旅游设施项目可行性研究报告 (2).doc

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1、I 四方山生四方山生态态旅游旅游设设施施项项目目 可行性研究可行性研究报报告告 第一章第一章 概概 述述I 1.1 项目概述1 1.2 可行性研究报告的编制目的3 1.3 可行性研究报告的编制依据3 1.4 项目效益分析4 1.5 特殊说明事项4 第二章第二章 项目的界定与现状描述项目的界定与现状描述6 2.1 宗地法律关系6 2.2 项目的自然条件与区位7 2.3 地上物状况10 2.4 宗地环境11 2.5 宗地开发目标13 第三章第三章 投资环境投资环境14 31XX 区经济介绍 .14 32XX 区大西山风景旅游区现状分析 .14 33XX 区大西山风景旅游区目前存在的问题 .15 3

2、4 项目建设的必要性分析.16 II 第四章第四章 市场分析市场分析17 41 总体宏观经济分析.17 42 土地市场分析.18 43 旅游市场分析.19 44XX 市旅游饭店业发展的主要特点 .26 45 竞争性项目分析. 第五章第五章 项目的策划和运作项目的策划和运作30 51 规划设计条件.30 52 项目组织结构与实施方式.31 53 拆迁补偿方式.31 54 项目实施进度计划.31 55 资金筹集34 56 土地销售时间和方式选择.34 57 收款方式与回款计划.34 58 营销策略34 第六章第六章 总投资成本分析总投资成本分析366 61 征地费.366 62 拆迁费.36 63

3、 前期工程费.36 64 市政基础设施及公共服务设施建设费.37 65 地价款.40 III 66 管理费用40 67 财务费用40 68 销售推广费40 69 开发期税费41 610 不可预见费41 611 资金使用计划.41 第七章第七章 项目竣工后的土地价值分析项目竣工后的土地价值分析.42 71 假设开发法测算土地市场价格.43 72 开发余值的分析.43 第八章第八章 财务分析财务分析45 81 销售收入估算.45 82 成本分析.45 83 静态分析.45 84 现金流量分析.45 85 借款偿还.46 86 结论.46 第九章第九章 风险分析风险分析47 91 不确定性分析.47

4、 92 盈亏平衡分析.47 93 敏感性分析.48 94 投资环境风险.49 IV 95 资金风险.50 96 管理风险.50 97 政策风险.50 第十章第十章 社会效益评价社会效益评价51 101 对就业效益的影响.51 102 对环境效益的影响.51 103 对政府财政的影响.51 104 对区域发展的影响.51 第十一章第十一章 结论结论53 1 第一章第一章 概概 述述 凤凰岭地块位于XX区大西山风景旅游区的西北部。大西山风景旅游区与皇 家园林旅游区和稻香湖旅游度假区一起，并称为XX区三大旅游区。大西山风景 区位于XX的西北城郊，如上图红色部分所示，风景区中心距西直门约25公里，距

5、中关村约18公里。 20XX年以后，该区域所属的XX北部地区先后编制了XX区北部地区总体规 划、 XX区苏家坨镇镇域规划、 XX市XX区大西山风景旅游区控制性详细规划 （征求意见稿）、 XX市XX区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明 等一系列规划文件，已获得XX市规划委员会关于XX区大西山风景旅游区近期 建设地块规划设计指标有关问题的批复（市规函【2005】1553号），这为凤凰岭地 区的建设发展提供了依据。凤凰岭地区已经具备土地一级开发的基础条件。XX 市土地整理储备中心XX区分中心作为拆迁主体统一组织土地一级开发，并按规 定对可出让的土地实行招标、拍卖，挂牌交易。 1.1 项项目

6、概述目概述 1.1.1 项目名称 XX 市 XX 区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目 1.1.2 项目位置 本项目位于 XX 区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至 聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤凰岭路。总用地面积 24.859 公顷，其中建设用地面积 9.82 公顷，代征道路面积 3.02 公顷，代征绿地 2 12.019 公顷。可规划地上面积 2.95 万平方米。 1.1.3 项目任务 项目任务：对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政基础设施建 设和公共配套设施建设，达到“三通”，地块内场地平整，实行土地挂牌出让。 1.1.4 项目实施的意义 整

7、体规划、统一开发，显化及提升国有土地资源的内在价值。 在加强 XX 区域经济发展的整体性、繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土 地自身优势，提升大西山风景旅游区的北部商业档次。 项目的实施将具有以下意义： l、实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地 价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求； 2、符合 XX 区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。建成后的 项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济中心的一部分，形 成一定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义； 3、项目区将形成以住宿、商务会议为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域 环境

8、、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以 及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整 体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福 利； 4、改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改善环境；实现经济效益、 社会效益和环境效益的统一和城市的可持续发展。 3 1.2 项项目申目申请报请报告的告的编编制目的制目的 为土地一级开发单位提供决策依据； 为政府管理部门提供审批土地一级开发项目的依据； 为金融部门提供审查贷款可行性的依据。 1.3 项项目申目申请报请报告的告的编编制依据制依据 XX 市城市总体规划（2004 年

9、-2020 年） XX 区土地利用规划 关于 XX 区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复 （市规函【2005】1553 号） XX 区北部地区总体规划 XX 区苏家坨镇镇域规划 XX 市 XX 区大西山风景旅游区控制性详细规划（征求意见稿） XX 市 XX 区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明 XX 市房屋重置成新价评估技术标准 （京国土房管拆2003808 号） XX 市非住宅楼房估价技术规范 （京国土房管拆2002646 号） XX 地价 项目区基础资料 拆迁、估价、市政预算等行业标准 4 1.4 项项目效益分析目效益分析 项目建设期为 9 个月，回收期为 1

10、1 个月。通过对项目地块的土地开发成本测算 及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为： 1、成本支出：项目总投资为 12553.24 万元。 2、出让收入：土地出让地价款测算为 13653.35 万元。 3、利润：通过测算利润为 1100.11 万元。 4、综合考虑土地开发价值后，按基准收益率 10%折算，项目财务净现值为 1004.4 万元，年内部收益率为 12%，项目在财务上可行。 1.5 编编写写说说明明 1. 本报告是在委托方提供基础文件、有关数据资料的基础上做出的。委托方对 所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。 2. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 3. 本

11、报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 4. 我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。 5. 本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析所取得的， 如有偏差，仅供参考。 6. 本研究报告作为办理土地一级开发项目立项使用。 5 第二章第二章 项项目的界定与目的界定与现现状描述状描述 2.1 宗地法律关系宗地法律关系 1、宗地性质及基本情况 XX 市 XX 区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于 XX 区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西 至发凤凰岭景区和龙泉寺一级山区公路，北至凤凰岭路。总用地面积 24.85

12、9 公顷， 其中建设用地面积 9.82 公顷，代征道路面积 3.02 公顷，代征绿地 12.019 公顷。 6 可规划地上面积 2.95 万平方米。 项目地块为车耳营村和西山农场所有，共 24.859 公顷。属于国有土地。厂房 及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。 图 21：地块用地规划图 2、宗地实际用途与规划用途 现状用地构成以果园为主，面积约 21.69 公顷，占用地总面积的 87.25%；另 有少量村镇企业用地 1.22 公顷，占用的总面积的 4.91%（家具厂，已停产）。厂房 及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。 宗地规划用途为旅游度假及文化用地。 3、宗地区域的历史价值 该

13、宗地位于 XX 市 XX 区大西山风景旅游区的西北部，对于土地用途要按照 控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。 7 2.2 项项目的自然条件与区位目的自然条件与区位 1、项目土地的自然特征 本项目总用地面积为 24.859 公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平 坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断 裂分布。 2、项目的区位特征 项目所在地 XX 区是著名的高科技、文化、教育、旅游区。区内山清水秀、古 迹繁多，属 XX 的上风上水之地。金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建 设，清代形成“三山五园”的宏大格局，XX 区不仅有优美的自然景观，而且

14、有丰富 的人文景观。秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业、科 研工作者提供了一个良好的生产、生活和工作环境。 8 图 22：大西山风景区位置示意图 XX 区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力密集度在世 界亦属罕见。XX 区发展高新技术产业有了得天独厚的条件，确立了 XX 区在全 国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经济的条件。XX 区位于 XX 市区西 北郊。东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交 界，北与昌平县接壤，全区总面积 426 平方公里。 总用地面积 24.859 公顷，其中建设用地面积 9.82 公顷，代征道路面积 3

15、.02 公顷，代征绿地 12.019 公顷。可规划地上面积 2.95 万平方米。项目用地位置范围 示意图如下： 9 图 23：地块位置图 2.3 地上物状况地上物状况 该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱， 私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形 象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。 现状用地构成以果园为主，面积约 21.69 公顷，占用地总面积的 87.25%；另 有少量村镇企业用地 1.22 公顷，占用的总面积的 4.91%（家具厂，已停产）。所占 土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期 30 年

16、。 项项目目现现状情况状情况统计统计表表 序号项目名称数量单位备注 10 一项目总占地面积24.859公顷 二应拆迁房屋建筑面积1182.4 平方米 拆迁公司实地调查数据 1厂房1182.4 平方米 拆迁公司实地调查数据 2.4 宗地宗地环环境境 1、自然环境 由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为一个相对封闭的 区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷 干燥，全年平均气温 16 摄氏度，一月份平均气温3 摄氏度，7 月份平均气温 30 摄氏度，年平均降水 600mm，全年无霜期 200 余天。项目地块位于以生态为主题 的大西山风景区。区域内山清水秀，

17、风景宜人，景观资源丰富。 2、社会经济环境 XX 区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园， 是 IT 业成功人士，公司白领，及各行业专家开会、办公、旅游、疗养、及举办学术 研讨会的理想处所。 3、市政基础设施状况 （1）交通现状 宗地附近东西向主要有聂各庄西路、北清路、龙泉寺路。 市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。 （2）市政设施现状 自来水：自打井水和XX供水一厂供水 11 雨污水：无市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流 往上庄水库，排洪能力五年一遇。无污水处理设施。自建化粪池或沉淀池，上层 清水自然排除，沉淀污物定期抽运。

18、 天然气：无天然气管道，主要燃料为液化气。 电力：有聂各庄变电站，22万伏-11万伏。居民用电分别由昌平区阳坊供电和 XX区沙涧路供电提供。 通讯：西山农场场部内有电话机房，容量1440门，有800门投入使用。电话线 空中架设，无地下管沟敷设。 有线电视：由XX区有线电视局提供。 （3）周边大市政现状 北清路： 北清路一期敷设有 DN800 上水，末端距凤凰岭地区约 7-8 公里。 北清路一期敷设有 DN500 中压天然气管，末端距凤凰岭地区约 7-8 公里，且 估计中压管线的压力不足以到达本地区。 颐阳路：只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。 4、公共设施状况 宗地附近有环绿艺苑、实创总公

19、司培训基地等小型度假、旅游设施。聂各庄 村分布有邮局、卫生院、商店等简单公共设施。总体规模较小、档次偏低、布局分 散，不能满足该区域未来发展需要。 。 2.5 宗地开宗地开发发目目标标 本项目完成后应达到：用地范围内的 “三通”（通上水通电、通路）及土地平 12 整，满足建设条件，达到熟地标准。各种市政基础设施管线接至规划红线外。 第三章第三章 投投资环资环境境 3 1XX 区区经济经济介介绍绍 XX 区以高科技、高知识含量为特色。无论是从区位、商业氛围、业态构成还 是人气的旺盛程度，都坚实的捍卫着其在京城科技龙头的地位。中关村高科技园 区、上地园区已经成为 XX 高科技的标志，XX 区是高等

20、学府的聚集地，是输送 高科技人才的重要枢纽。 13 3 2XX 区大西山区大西山风风景旅游区景旅游区现现状分析状分析 1、自然风光和民俗旅游 凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区风景秀丽，空气 清新，四季如画，是周末放松休闲的好去处。XX 区北部地区开发办同时组织实 施了当地的民俗旅游文化，抓住现代人回归自然的巨大商机。 2、丰富的商业资源 凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区聚集在 XX 区大 西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好的商机。现在已有的配套设施不能 满足日益增加的旅游观光者的需求。 3、优越的地理区位 XX 区大西山风景旅游区地处 XX 区

21、中关村商圈的后花园，具有明显的区位 优势。 周边环境：本项目所在的 XX 区，是高新技术产业的聚集地，上地科技园区， 中关村商圈，及众多高等学府聚集在 XX 区，这些必将对本项目有辐射影响，本 项目所在的大西上风景区是 IT 成功人士旅游度假、会议、办公的好去处，同时是 各大高校学科带头人举办学术研讨会、学术展示会的优选之所。 商圈环境：XX 区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区为依托，以旅 游、饮食、住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈的 辐射作用，有益于本项目的商业环境。 4、丰富的旅游资源 XX 山后地区（凤凰岭）独特的地理位置和良好的气候及适宜居住环境，凤凰

22、 岭厚重的历史、宗教文化沉淀、传统的旅游观光文化、良好的人文亲和环境，必 14 将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。 3 3XX 区大西山区大西山风风景旅游区目前存在的景旅游区目前存在的问题问题 XX 区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护的限制和交通条件 的限制，除了现有各旅游景区相应的配套设施外，还没有形成大型的商业环境。 1、功能不尽完善，结构不够合理 XX 区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假的绝好选择，但 相关的配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理的衔接起来，对消费者 的吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。 2、配套设施不够完善 各旅游风景区同相应的配

23、套设施没有合理的组合，各行其是，没能达到相辅 相成的作用，除旅游景区外，各饮食、住宿等地的停车位数量有限。 3、XX 区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约 XX 区大西山风景旅 游区商业氛围的发展 旅游区内企业在结构调整、产品营销、形象宣传等方面各行其是，没有形成 合力，企业间的协调组织商会的作用没有充分发挥，使打造 XX 区大西山风 景旅游区整体商业氛围的工作难以顺利进行。 4、XX 区大西山风景旅游区市政设施不完备，电信、燃气、供暖管线没有实 现介入，不能满足该区域的市政需求。 3 4 项项目建目建设设的必要性分析的必要性分析 从 XX 区旅游配套设施的总体供应量来看，市场供不应求，

24、随着中关村以及 高科技产业的进一步发展，未来对于高档旅游配套设施的市场需求将有大幅提 15 升。 结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游配 套设施类产品有非常好的市场前景，不但与大西山风景区的整体规划方向相符 合，而且还能够填补 XX 区旅游配套设施的市场空缺，服务于中关村高科技园区 企业商务交流、技术研发等。 另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为大西山风景 区的可持续发展提供保障。 第四章第四章 市市场场分析分析 4 1 总总体宏体宏观经济观经济分析分析 中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界的 3.4%。 中国的零售业也在两位数

25、的增长，与 12 年前相比，翻了四倍多。这样的发展速度 将会在短期到中期内存在。与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水平（不到 4%）， 零售业和零售价格指标都保持相对稳定。 这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平， 在今后的几年中有这样的发展趋势：作为中国入世的过渡的一部分，经济的重要 组成部分将会进入反常的前进状态。 排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将 会在中期内存在。 中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有 800 至 900 万人移居 16 到城市。同时，农村的总人口量也在持续增长。 XX 是全国的政治、文化与国际交往中心

26、，又是生机勃勃、充满活力的综合 性产业城市。改革开放以后特别是“十五”时期，中共 XX 市委、市政府大力发展“ 首都经济“。循着 XX 经济发展要立足 XX、服务全国、面向世界的思路，对经济 结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速健康 增长，综合经济实力保持在全国前列。近年来 XX 的经济保持了高速增长的趋势， 2001 年-2004 年 GDP 年均增长速度达到 11.4%，GDP 年增长率高于国家平均水 平，服务业和高新技术产业增长迅速，2008 年奥运会将进一步拉动 XX 的基础设 施建设和生态环境改造，进一步改善投资环境，提升国际形象。2004 年，XXGD

27、P 总量为 4283.3 亿元，比上年增长 13.5%，连续六年保持二位数的增长。人民生活 水平迈上新台阶，城市居民人均可支配收入达到 15637.8 元，四年平均实际增长 幅度达到 12.4%。 4 2 土地市土地市场场分析分析 从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场的强势政策调整对我国 房地产业发展的影响主要可从以下几方面加以分析： 、土地供应总量将会进一步得到控制 从供给方面看，国土资源部下发的关于清理各类园区用地加强土地供应调 控的紧急通知以及国务院下发的关于暂停审批各类开发区的紧急通知和关 于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知等文件，对城市各类开发区 （园区）、别墅用地的

28、供给作了严格的限制，这将使城市土地增量供应出现较大回 落。 17 从需求方面来看，由于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定以及协议 出让国有土地使用权规定等的发布实施，经营性用地停止协议出让，转而实行 招标拍卖挂牌出让，市场化程度大大提高，竞争也将更为激烈，土地价格也将因 此而上涨。土地价格的上涨，将降低土地市场需求。 在供求机制的共同作用下，土地市场经过调整将重新实现平衡，土地总供应 量缩减，土地价格则将上浮，从而最终实现控制土地供应总量，减少土地收益流 失。 2、地产价格短期将会有所波动，长期趋向平稳 土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度的实施，对房地产价格的影 响在不同阶段的表现存在着

29、一定的差异。制度建立之初，由于对土地供应总量调 控力度的加大，使得土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购房者的理性预期 影响，房地产价格有可能会呈现上涨的态势，而且上涨的幅度在某些区域可能较 大。与此同时，由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出， 将对住房市场需求形成较强的分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。 再者，随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划等的落实，政府 将根据市场需求进行土地供应，以避免房地产市场价格的大幅波动。因此，从中 长期来看，土地供应政策调整对房地产价格的影响不会特别明显，市场价格总体 上将保持平稳发展态势。 4 3 旅游市旅游市场场

30、分析分析 05 年全市接待入境旅游者 362.9 万人次，比上年增长 15%。其中，外国人 311.6 万人次，增长 16.2%；港、澳、台同胞 51.3 万人次，增长 8.2%。全市旅游外 18 汇收入 36.2 亿美元，增长 14.2%。全年出境旅游者达 51.7 万人次，增长 0.7%。全 年接待国内旅游者 1.25 亿人次，增长 4.6%。国内旅游收入 1300 亿元，增长 13.5%。 “十五”期间，全市共接待入境旅游者 1460 万人次，旅游外汇收入累计达 到 148 亿美元，分别比“九五”时期增长 21.3%和 21.4%。共接待国内旅游者 5.6 亿人次，实现旅游收入 4968

31、.7 亿元，分别比“九五”时期增长 26.3%和 1.3 倍。 不单是 XX，05 年全国的旅游业都在飞速发展。我国入境旅游人数达 1.2 亿 人次，出境旅游者达 3100 万人次，旅游总收入达 7680 亿元。入境过夜旅游人数 达 4680 万人次，国内旅游人数达 12 亿人次。在旅游业总收入中，国内旅游收入 达 5286 亿元，国际旅游收入达到 293 亿元。 预计，06 年入境旅游人数将前所未有地达到 1.3 亿人次，比去年增长 8%。其 中入境过夜人数达到 5180 万人次，外国人 2290 万人次，国际旅游收入达到 336 亿美元。 05 年旅客运输总量 60839 万人，比上年增长

32、 22.3%。其中，铁路 5778 万人， 增长 6.3%；公路 51925 万人，增长 25.2%；民航 3136 万人，增长 10%。 “十五”期间， 客运总量累计达到 19.2 亿人，比“九五”时期增长 2.1 倍。 XX 作为中华人民共和国的首都，是一座有 3000 多年悠久历史的古城，在全 世界都享有盛誉。它是一座拥有大量文化历史古迹和皇家风格的宏伟壮观的城 市，同时也是有着现代化特色的快速发展的国际化大都市。 作为一座有着悠久历史的城市，旅游业对 XX 的经济有着重大的贡献。宏伟 的故宫是世界上最大的并且保存最好的皇宫。在 XX 城外，就可以爬上世界八大 奇迹之一的长城。天安门广场

33、是世界最大的城市中央广场。 19 XX 的旅游业在中央政府的支持下取得了长足的进步。在中国 31 个省、自治 区、直辖市中，XX 是第二大旅游胜地。2001 年，XX 接待的海外游客达到 2,857,872 人次，比上一年增长了 1.3。其中来自国外和香港、澳门、台湾的游客 分别 2,398,790 人次、269,265 人次、14,220 人次和 175,597 人次。旅游业外汇收 入总计达 29.5 亿美元，比上一年增长了 6.5。这一年中，XX 也接待了一亿一千 万来自其他省和中国其他地区的游客，比上一年增长了 8，旅游收入达 887.7 亿元，比上一年增长了 29。 最近几年来京出差的

34、人员比例在快速增长。外地游客平均在京停留时间为 6.5 天，重游率为 69.5%。 外地游客职业分布情况如下图所示： （数据来源：2001 年 XX 统计年鉴，中国统计出版社出版） 表 31：2001 年来京的不同职业的旅游者所占百分比 职业 其他省游客百分比当地游客百分比 政府公务员10.79.5 11% 22% 10% 10% 2% 5% 5% 13% 10% 12% 公务员企业管理人员技术人员销售人员工人军人农民退休人员学生其它 图 31：外地游客职业分布情况图 20 企业管理人员22.717.8 技术工11.510.7 服务销售人员9.78.9 工人10.48.0 军人2.34.2 农

35、民5.01.1 退休人员5.16.8 学生12.625.0 其他10.08.0 表 32：2001 年国内游客参观 XX 的分类百分比 目的百分比 (%) 渡假旅游44.0 拜访亲戚朋友11.2 公务16.9 会议7.9 看病3.0 宗教0.3 文化体育4.7 其他12.0 来京的目的有从事文化科技交流（ 15.1 天）和宗教活动（7.5 天）；这些人是 21 外地来京人员中在京停留时间最长的。 下图显示了外地来京人员不同的来京目的和他们平均在京停留的天数。 （数据来源：2001 年 XX 统计年鉴，中国统计出版社出版） XX 市旅游业发展前景 “十五”期间至 2020 年 XX 市旅游业发展

36、的前景 根据XX 市旅游发展总体规划对 2010 年 XX 旅游发展前景的描述，根据 XX 市旅游局征求 XX 旅游业专家学者的意见和 XX 市相关委、办、局几个区县 的意见，我们对 2020 年旅游发展前景的描绘大体如下： 1XX 的城市建设将有一个极达的发展，许多城市标志性建筑物将陆续涌现， 15.1 7.5 6.3 5.6 5.2 4.8 7.4 文化科技交流宗教朝拜商务医疗拜访亲友参加会议观光 图 32：外地来京人员在京平均停留天数 22 不断增加和改变着 XX 城市景观。XX 的基础设施建设将在今后 20 年中产生飞 跃式发展，地铁线路延长，地面轻轨铁路建成，四环、五环通车，市内的交

37、通也将 通过马路扩延、违法建筑物的拆除、占路市场的清理以及增加停车场地等措施得 以彻底的改善。城市绿地将进一步扩大，大气质量将进一步提高，和基础设施相 配套的城市标识系统将全面建立。XX 旅游业将有一个更加轻松、更加现代的发 展环境。 2XX 市将会竭尽全力保护 XX 古城风貌，重点街区、重点文物、重点民居 不仅会得到市政府的高度重视，并且肯定会充分为旅游业所利用，成为现代化 XX 的古老文化的亮点。 3XX 的郊区将成为本市居民和周边地区旅游度假者的旅游目的地，成为发 展双休日旅游和黄金周旅游的重要基地，京郊还将成为连接周边热点旅游区点 的重要通道。 4XX 的旅游产品将更加丰富，观光旅游、

38、会站旅游、度假旅游、文化旅游、 娱乐旅游将成为 XX 旅游产品的五大支柱。另外，商务旅游、体育旅游、探险旅游、 康体旅游、节庆旅游、修学旅游、购物旅游以及农业观光、工业观光、科技观光、 教育观光等多种旅游形式将得到充分的发展，届时，国内外旅游者将在 XX 对旅 游产品有更多的选择性。 5XX 将作为科教文化中心，更加充满知识与趣味氛围。国家级和地方级重 要文物点、博物馆、名人故居、历史上重要事件发生地将更多地向游人开放。科 技开发区、科技成果试验地、大学校园等都将成为旅游者选择的新热点，而且民 俗文化因其特色鲜明而得到更加重视和充分开发，茶馆、会馆、民间文艺、特色 小吃、京剧话剧以及来自全国各

39、地不同民族的民俗活动，都将在 XX 全面开花， 23 使 XX 成为国际知名的文化大都市。 6旅游产业届时经过四十年的发展，将成为一个非常成熟的产业，不仅有稳 定的市场，而且在国内外享有很高的知名度，很多产品将成为世界产品，XX 将 成为世界最主要的旅游目的地和国际会议中心，XX 旅游文化节也将成为享誉世 界的国际节日。旅游业的产业配套将走向市场化，产业各要素得以充分的发展。 旅游者在 XX 将享受更加方便的出入和咨询，享受充满知识、充满信息、充满文 化的旅游活动。 7旅游业无疑将成为 XX 经济的支柱型产业，将对国家和地方做出较大的 贡献，XX 因此成为国际国内知名的文化型消费城市，人民生活

40、水平、生活质量 将得到极大提高，整个社会更加稳定，经济更加繁荣，文化更加丰富多彩，并因 此跻身于国际大都市和国际旅游强市的行列。 结论： 中国旅游产业和 XX 旅游业的发展为国内旅游市场提供了巨大的潜力，国 民经济增长的强劲走势使得国民用于旅游方面的开销迅速增长； XX 已有一大批文化历史名胜，如故宫、天坛、八达岭长城和颐和园等； 总体上，旅游业仍处于发展规律阶段、热点不多，就是历史名胜开发得也很 有限，近几十年没有开发新的景点； 游客在京停留时间平均为国为 6.5 天，重游率接近 70%。假设在初次到京时 已经游览了 4 个主要景点，对于新景点来说，市场潜力在重游的客源中每年将超 过百万；

41、所有的现有景点均为静态景观，XX 缺乏像迪斯尼乐园或二十世纪影城那样 的互动性或主题性的景点； 24 将传统转变为资本，并且高度宣扬中关村科技园商务休闲及旅游度假概念，并且 得到奥运支撑作用，凤凰岭地区的建设一定能成为充满活力的亮点。 4 4XX 市旅游市旅游饭饭店店业发业发展的主要特点是：展的主要特点是： 一、旅游饭店的规模和经济总量在一定区域内高度集中。分区县的数据表明， 全市有 52%的旅游饭店集中在朝阳区、XX 区和东城区，它们实现了全市 79%的 营业收入、101%的利润总额和 83%的税金总额。另外，还有 20%的旅游饭店集中 在西城区、宣武区和丰台区。以上区域集中了全市 72%的

42、旅游饭店、90%以上的 经济总量。 二、高星级饭店是拉动旅游饭店业总体水平提升的主力军。四星级以上的高 星级饭店呈现出创收水平高、赢利水平高、平均房价和客房出租率同步提高的态 势，是拉动旅游饭店业总体水平提升的主力军。 高星级饭店集中全市旅游饭店 60%的收入和 70%的利润。截至 11 月底，仅 占全市旅游饭店数 16%的四、五星级饭店实现营业收入 104.9 亿元，同比增长 49.4%，占总量的 61.5%；实现利润总额 13.9 亿元，占总量的 72.4%,收入利润率 为 13.3%。不足两成的四、五星级饭店集中了全市六成多的营业收入和七成多的 利润总额。三星级及以下饭店实现营业收入 6

43、5.5 亿元，同比增长 25.5%，占总量 的 38.5%；实现利润总额 5.3 亿元，不足总体的三成, 收入利润率为 8.1%，超过八 成的三星级及以下饭店仅集中了全市不足四成的营业收入和三成的利润总额。 平均房价和客房出租率同步增长。目前，全市旅游饭店的平均房价为 411 元/ 间天，比 2003 年增长 6%；客房出租率为 65%，比 2003 年上升 15 个百分点，实 现平均房价和客房出租率的同步增长。其中：四、五星级饭店的平均房价分别比 25 2003 年增长 3%和 10%；客房出租率分别比 2003 年提升 15 个和 16 个百分点。二、 三星级饭店在平均房价不变的情况下，客

44、房出租率分别提升 14 和 12 个百分点。 一星级饭店在平均房价下降 5%的情况下，客房出租率提升 12 个百分点。 表 34：旅游饭店分星级的平均房价及客房出租率： 星级五星四星三星二星一星 平均房价(元/间天)762437281204166 客房出租率(%)6771636045 4 5 竞竞争性争性项项目分析目分析 项目周边区域近期没有土地供应，区域的土地市场仍然在起步阶段。目前正 在交易的地块中，距离项目最近的是位于温泉镇的D1、D2地块，规划用途为住宅、 行政办公及商业。 从04年至06年间XX市场上成交的地块中，规划用途为商业金融用地，同属 于六类土地，并且对本项目有一定参考意义的

45、地块有三个，分别是：京土整储挂 （昌）2005002号（昌平区东小口镇建设用地）、京土整储挂（昌）2004001号（昌平 区东小口镇中滩村建设用地）、京土整储挂（石）2004007号（石景山区八角建设 用地）。 XX 区旅游区旅游业发业发展情况分析展情况分析 二十一世纪，国际三大产业中最具吸引力的产业为旅游服务等第三产业。尤 其是第三产业宠儿旅游休闲产业。随着中国改革开放的不断深入，中国政府 大力扶持旅游产业，而旅游产业也越发展示出其勃勃生机，可以说旅游经济产业 的黄金时代即将来临。据测算目前在我国，旅游业每收入 1 美元，又使国民经济 26 增加 3.12 美元。使第三产业相应增加 10.7

46、 美元。旅游业的独特经济功能，促使各 地区都加大了旅游业的发展力度，特别是在景点建设上更是不遗余力。国际及国 内的形势为该项目提供了坚实的政治，社会基础（即天时）。 XX 中关村作为全国高科技行业的基地及窗口，近年来吸引大量的国际国内 客商、专家，并带来大量商务及附属的旅游观光休闲需求。XX 山后地区（凤凰岭） 独特的地理位置和良好的气候及适宜居住环境，必将吸引越来越多的媒体和旅 游界的关注（即地利）。 凤凰岭厚重的历史、宗教文化沉淀、传统的旅游观光文化、良好的人文亲和 环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源（即人和）。 总结总结 结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展

47、旅游度 假配套类产品有非常好的市场前景，不但与大西山风景区的整体规划方向相符 合，而且还能够填补 XX 区旅游度假配套设施的市场空缺，服务于中关村高科技 园区企业商务交流、技术研发等。 另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为大西山风 景区的可持续发展提供保障。 27 第五章第五章 项项目的目的策划和运作策划和运作 5 1 规规划划设计设计条件条件 按照 XX 市规划委员会发关于 XX 区大西山风景旅游区近期建设地块规划 设计指标有关问题的复函（市规函20051553 号）的规定，本项目规划利用条件 如下： 项目名称：XX 市 XX 区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目 1、用地规

48、划要求： 拟规划建设用地位置、范围：东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤 凰岭旅游设施二期项目，北至凤凰岭路。 28 拟规划建设用地性质：旅游度假及文化用地 总用用地面积：24.859 公顷 总建设用地面积：9.82 公顷 其中，旅游度假用地：9.82 公顷 代征城市公共用地面积：15.039 公顷 其中，代征道路用地面积：3.02 公顷 代征绿地：12.019 公顷 2、建筑规划要求： 建筑使用性质：旅游度假、文化 建筑控制规模：旅游度假2.95 万平方米 建筑控制高度：旅游度假9 米 5 2 项项目目组织结组织结构与构与实实施方式施方式 开开发发主体主体设设想：想：本地块的开发与XX区大西山风景区的发展密切相关，现申 请在XX市土地整理储备中心的监督下，以XX区分中心作为一级开发实施主体， 组织实施该项目土地一级开发工作。 开开发发意向和意意向和意义义： ：在本地块建设高品质、高标准、达到国内同类物业领先水 平