某房地产一期建设项目可行性研究报告.doc

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1、目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项目提出的背景与概况.1 1.2 项目提出的背景.2 1. 3 编制的依据5 1.4 项目建设条件.6 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性9 第三章第三章 场地条件与用地方案场地条件与用地方案12 3.1 项目选址.12 3.2 建设用地情况.12 3.3 土地利用合理性分析.12 3.4 征地拆迁和移民安置规划方案.12 3.5 场地条件.12 第四章第四章 建设内容与工程设计方案建设内容与工程设计方案15 4.1 建设规模与内容.15 4.2 工程设计方案.15 第五章第五章 节能方案分析节能方案分析28 5.1 合理用能标准及节

2、能设计规范：.28 5.2 能耗状况和能耗指标分析：.28 5.3 建筑节能标准要求.30 5.4 建筑节能措施.31 5.5 暖通节能.34 5.6 供电照明系统节能.34 5.7 给排水节能.34 5.8 结论.36 第六章第六章 环境和生态影响评价环境和生态影响评价37 6.1 采用标准.37 6.2 环境和生态现状.37 6.3 环境影响分析.39 6.4 地质灾害影响分析.41 6.5 特殊环境影响.41 第七章第七章 劳动安全卫生消防劳动安全卫生消防42 7.1 劳动安全卫生.42 7.2 设计依据和采用标准.42 7.3 消防设施.43 第八章第八章 组织机构与人力资源管理组织机

3、构与人力资源管理45 8.1 项目实施管理.45 8.2 劳动定员.45 8.3 工作职责.46 8.4 人员培训.46 第九章第九章项目实施进度项目实施进度48 9.1 建设工期.48 9.2 项目实施进度安排.48 9.3 项目实施进度表.48 第十章第十章项目招标方案项目招标方案49 10.1 项目基本概况.49 10.2 拟选择招投标方案.51 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措52 11.1 投资估算依据.52 11.2 资金筹措方式与来源.52 第十二章第十二章 经济和社会影响分析经济和社会影响分析54 12.1 经济费用效益或费用效果分析.54 12.2 行业

4、影响分析.54 12.3 区域经济影响分析.55 12.4 宏观经济影响分析.55 12.5 项目社会影响效果分析.55 12.6 社会适应性分析.57 12.7 社会风险及对策分析.58 第十三章第十三章 结结 论论60 1 第一章 总 论 1.1 项目提出的背景与概况项目提出的背景与概况 1.1.1 项目名称项目名称 XX 一期 1.1.2 项目承办单位概况项目承办单位概况 承办单位：河北 XX 实业有限公司 河北 XX 实业有限公司是由浙江 XX 控股集有限公司(占 80%)和浙 江利源化纤有限公司(占 20%)出资共同组建的科技型民营有限责任公司。 XX 集团位于浙江省绍兴县，是一家集

5、化纤、印染、汽配万向节、大豆 蛋白纤维、轻纺石化 PTA、农业等多种产业为一体的跨行业、综合性科 技企业集团。河北 XX 实业有限公司创立于 2004 年 3 月，暂定房地产 开发资质。 河北 XX 实业有限公司注册资金：6000 万元，法定代表人：唐利 民，企业地址：XX 经济技术开发区内，位于第一城正阳路主轴东侧、 运河大道西侧。 1.1.3 建设地点建设地点 本项目位于廊坊市 XX 县，四至范围：东至纬二路，南至中兴后街， 西至安泰路，北至平安大街。 项目所在地交通发达，信息流畅，环境优美，配套完善，地理位置 优越，项目周边无文物景观及自然保护区，总体建设符合 XX 县发展总 2 体规划

6、要求。 1.1.4 建设规模建设规模 该项目规划总占地面积 85008 平方米，总建筑面积 68215 平方米。 建设周期为 6 个月，总投资约 25300 万元人民币。主要经济技术指标表 见下表。 主要经济技术指标表 1.2 项目提出的背景项目提出的背景 2010 年房地产市场大幅调整的可能性不大： 1房地产开发投资增速将在 15%左右 2010 年全年房地产开发投资将较快增长，房屋新开工面积负增长 序号指标单位数量 1总占地面积平方米85008 2总建筑面积平方米68215 排屋建筑面积平方米65415 其中 公建面积平方米2800 3建筑占地面积平方米23802 4绿化占地平方米2635

7、2 5建筑密度%28 6容积率0.8 7绿化率%31 8总居住户数户134 9居住人数人376 3 的情况将明显改善。首先，今年以来房价上涨和销售回升将推动开发投 资增加。其次，国家降低房地产开发项目资本金比例将降低行业融资门 槛，增强开发商的投资能力。第三，房屋销售的增加使房屋库存大大减 少，有限的库存将鼓励开发商加快投资。第四，十大产业振兴规划的出 台将对相关产业的投资起到刺激作用，必将带动商业营业用房投资较快 增长。再加上政府对保障性住房的建设力度不断扩大，预计明年房地产 开发投资将继续保持较快增长，全年增长 15%左右。 2全国房价大幅下跌的可能性不大 随着货币政策趋紧，各地相继收紧二

8、套房贷款政策，投资和投机性 需求将受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出 现下降的可能。但总体上看，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流 动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑。 3全国房地产市场风险主要集中在一线城市 这里仍采用“房价收入比”来衡量实际房价的高低及其泡沫程度，我 们测算了全国 34 个省会城市和计划单列市的房价收入比。结果（1）绝 大多数城市房价收入比偏高。在我国大陆 35 个直辖市、省会城市和计 划单列市中，房价收入比低于 6.0：1 的只有 2 个，高于 6.0：1 小于 8：1 的地区有 12 个，介于 8：1 和 10：1 的地区也有 12 个，高于

9、 10：1 的有 9 个。 （2）房价收入比偏高的城市主要集中在一线城市和经济发达城市。 如北京、深圳、广州、上海等一线城市和大连、厦门、天津、杭州等沿 海发达城市，房价收入比均超过了 10：1，大多数中西部地区城市房价 收入比普遍较低。 4 （3）中西部地区的一些城市房价收入比也偏高，需引起关注。如 西北地区的兰州和西安，西南地区的成都、南宁和昆明，中部地区的南 昌和太原等。 尽管 2009 年以来房市升温对扩内需和保增长发挥了积极作用，但 房价过高、上涨过快也不利于行业发展和宏观经济金融稳定。因此，未 来一段时间我国房地产市场调控将以“稳”字优先，坚持增加供给和抑制 不合理需求并举，把鼓励

10、首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资 投机需求作为制定下一阶段房市政策的基本方针。 1坚持有保有压、区别对待，对不同需求采取不同政策 当前我国房地产市场消费不足和消费过度并存，消费不足是指广大 中低收入者的住房需求没有得到根本性的解决，消费过度是指相当比例 的高收入阶层拥有多套住房，存在多占、滥占住房资源。因此，针对我 国房价总体偏高和价格涨幅过快的情况，根据我国房地产市场消费不足 和消费过度并存的现象，未来我国房地产调控政策应把增加供给和抑制 不合理需求作为政策调控的重中之重，满足自住性和改善性需求，抑制 投资性和投机性需求，促进房地产市场健康稳定发展。 2财政货币政策多管齐下，抑制不合

11、理需求 严格执行按揭贷款首付比例政策，中止年初出台的包括利率七折优 惠、降低首付款比例和减免交易环节税等在内的房地产刺激政策。严格 限制信贷资金违规进入房地产市场。随着经济回升和物价进一步升高 （如达到 3%） ，适时上调利率。进一步加大对外资进入房地产市场的监 管和限制。对非本地居民购房出台一定的政策限制。加快推出征收物业 税政策，抑制投资投机性需求。 5 3完善供给结构，进一步增加保障性住房建设 尽管近年来国家加大了保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住 房总供给的比重以及中低收入家庭的住房需求来看，我国保障性住房供 应依然不足，建设步伐依然缓慢。未来几年，国家应进一步加大保障性 住房建设

12、力度，增加市场有效供给，达到平抑房价、满足需求和促进房 地产健康稳定发展的目的。对国有大型企业进入房地产市场，争当“地 王”，助推地价和房价进行政策限制。 4引导银行业因地制宜、有保有压地实行差别化信贷政策 坚持因地制宜、有保有压，引导商业银行根据各地的经济发展、市 场需求、房价水平、建造成本、居民收入和地理环境等多种因素，实行 差别化的信贷政策。扩大对房价比较合理、泡沫和风险比较小的地区的 信贷投放。 为了避免房地产市场过度调整，预计 2010 年房地产调控政策将坚 持以“稳”为主，合理引导房地产市场，防止房价大起大落，促进房地产 市场稳定发展。 1. 3 编制的依据编制的依据 河北省环境保

13、护条例 ； 河北省投资优惠政策 ； XX 县城市发展规划 ； XX 县国民经济和社会发展“十一五”计划纲要 ； 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ； 投资项目可行性研究指南（试用版） ； 6 国家有关政策规定、法律法规、技术标准、规范、规程等； 建设单位提供的相关资料。 1.4 项目建设条件项目建设条件 1.4.1 地理优势地理优势 XX 地处京津之间，幅员面积 458 平方公里，人口 31 万，现辖 7 镇 2 乡，一个省级经济技术开发区，一个国家级农业综合开发示范区。 XX 区位优势独特，距北京市区 45 公里；距首都国际机场 60 公里；距 天津机场 70 公里；距天津新港 110

14、 公里。从县城出发，半小时可达北 京三环或天津市区，50 分钟可达北京机场或天津新港。1 小时就可以 “上天下海”。北京 938 路公交车由北京火车站直通 XX。 7 1.4.2 交通优势交通优势 境内及周边交通网络密集。拥有京秦、京山、京津、京九铁路和 京哈、京津、京福、京广四条国家级公路干线，以及京沈、京沪、京津 塘、京开、津保、京石六条高速公路干线。2004 年，新的北京城市 总体发展规划已经出台。北京将以 2008 年奥运会为契机，加快构建 “东部发展带”，其中心人口和产业将在 15 年内实现东移，在东部的通 州区规划建设 7090 万人的新城，并预留百万人口规模的发展空间。 届时 X

15、X 到北京市中心的距离将缩短到 15 分钟的车程。北京市目前正 在规划建设“大七环”和第二条京津高速公路。而这两条公路恰好从 XX 穿过。届时，XX 与北京周边县区的交往会更加方便，与天津的距离也 会大大缩短。便利的交通条件，使 XX 成为中外客商进军京津市场的桥 头堡。 1.4.3 基础设施优势基础设施优势 目前，全县水电路讯等各项设施日臻完善。县城已建成现代化水厂， 日最高供水能力达到 3 万吨。全县电力供应充足，拥有 22 万伏变电站 8 1 座，11 万伏变电站 2 座，最高供电容量达到 24 万千伏安，并实现了 双电源供电，供电可靠率达到 100%。县内通讯设施发达，全县固定电 话用

16、户发展到 8 万户，平均每 1.3 户家庭就有一部固定电话；全县手机 和小灵通用户发展到 7.97 万户，平均每 3.8 个人就有一部移动电话，互 联网用户发展到 5600 户。 1.4.4 社会治安环境社会治安环境 全县政治安定，社会稳定，先后荣获“全国三五普法先进县”、 “全 国社会治安综合治理先进县”等多项荣誉称号。去年以来，我县深入开 展了平安 XX、诚信 XX、文明 XX、效率 XX 创建活动，并取得了较好 效果。其中“平安 XX”享誉全国，走出了一条独具特色的“XX 经验”。今 年 5 月份，XX 县再次被中央社会治安综合治理委员会国家人事部授予 “全国社会综合治理先进单位”称号，

17、在 XX，会让您有一种更为明显的 安全感，您的工作和生活将会更加的放心和安心。 9 第二章 项目建设的必要性 拟建项目符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区 域规划等要求，项目建设目标与规划内容相衔接和协调。 2007 年中国房地产发展报告的政策篇，对近几年出台的相关政策 进行了初步的总结。近几年政策的主要特点：1.调控对象由初期以土地 调控为中心转向土地调控与房屋调控并重。2.土地调控由早期主要关注 国有土地资产流失问题，开发区建设用地转向对建设用地总量控制和土 地管理制度建设的关注。3.房屋调控重心由重视房地产业发展转向对住 房价格的关注和最近对住房结构的调控。4.土地和房屋调

18、控由“租”“费” 为主转向以“税”为主，由软约束转向硬约束。5.金融调控由宽松的鼓励 性转向紧缩的限制性。 2007 年 8 月 1 日，国务院召开常务会议，原则通过了国务院关 于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 。 意见要求各级政府要 把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内 容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度 为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。可以看出， 国家对房地产市场要进行控制，但其控制的最终目的是要引导开发商理 性地看待土地资源的稀缺性和房地产建设结构的合理性，引导老百姓逐 渐形成理性的消费观念和消费模式，进而将

19、房地产市场引导到正常发展 的轨道上来。 廊坊市委、市政府全面贯彻落实国家宏观调控政策，出台了廊 坊市“十一五”期间住房建设规划等 9 个规范性文件，为全面落实调控 10 政策，推进产业发展奠定了坚实基础。 根据廊坊市“十一五”期间住房建设规划 ， “十一五”期间应建设经 济适用住房 165 万平方米（含廉租住房） ，建设商品住房 935 万平方米， 拟建项目符合当地有关规划和国家有关产业政策的要求。 河北省城市房地产开发经营管理规定河北省人民政府令 2004第 3 号，提高了房地产行业准入门槛、明确了对房地产开发企 业资质管理及投资项目资本金的监管。国家工商总局严格房地产市场主 体准入，把房地

20、产开发企业及中介机构作为企业年度检查的重点；强化 房地产广告监管和房地产展销活动管理；会同建设(房地产)主管部门加 强房地产经纪机构管理；查处商品房销售中违法广告、合同欺诈等侵害 消费者合法权益的违法违规问题。 1、房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册 登记。设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企 业设立条件外，还应当具备下列条件： （1）注册资本金在五百万元以上； （2）有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专 职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资 格证书的专职统计人员。 2、房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房

21、地产开发项目， 不得越级承揽项目： （1）一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制； （2）二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不 超过二十五万平方米； 11 （3）三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不 超过十五万平方米； （4）四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的 建筑面积不超过十万平方米。 3、房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的 比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不 得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部 门的监督管理。 项目建设单位房地产开发资质与本项目开发内容相

22、符，符合相关行 业准入标准的规定。 12 第三章 场地条件与用地方案 3.1 项目选址项目选址 本项目位于廊坊市 XX 县，四至范围：东至纬二路，南至中兴后街， 西至安泰路，北至平安大街。 项目所在地交通发达，信息流畅，环境优美，配套完善，地理位置 优越，项目周边无文物景观及自然保护区，总体建设符合 XX 县发展总 体规划要求。 本项目选址无压覆矿床和文物，不影响通航及军事设施，有利于防 洪和排涝等，不会造成相关不利影响，总体建设符合 XX 县总体规划要 求。 3.2 建设用地情况建设用地情况 该项目规划占地 85008 平方米（127.51 亩） ；建筑面积 68215 平方 米。 3.3

23、土地利用合理性分析土地利用合理性分析 拟建项目建设用地性质为住宅用地，符合土地利用规划要求，项目 承办单位已取得土地使用权。 项目总占地规模 85008 平方米（127.51 亩） ，建筑密度为 28%，容 积率为 0.8，绿化率为 31%；符合集约和有效使用土地的要求。 13 3.4 征地拆迁和移民安置规划方案征地拆迁和移民安置规划方案 本项目不涉及拆迁。 项目建设单位已缴纳土地相关费用，取得土地使用权。 3.5 场地条件场地条件 1）水文地质 XX 县地处燕山南麓，属扇缘向冲积平原过渡的交接地。西部和西 南部，东部和东南部分别受北运河和潮白河的影响，形成广阔的冲积平 原，全境西北高，东南低

24、，自然坡度 1/3000 左右，海拔 4.715.7 米。 该工程场地地形较平坦，地层分布较稳定，场地范围内未发现不利 于建筑稳定的不良地质作用及不安全隐患，故场地稳定，适宜建筑。 项目区工程地质良好，地质条件单一，地层为第四纪全新统，属河 湖相沉积层，以河流山洪积亚砂亚粘土粉细砂为主，土层粒度由上至下 逐渐变粗，含钙质结核，建设土类别为软二类，地基土主要持力层的承 载力为 140Kpa，浅层地下水埋深 10-15 米，矿化度2g/L，对混凝土不 具有腐蚀作用，适宜作建筑场地。 2）地震烈度 依据国家标准中国地震动峰值加速度区划图 （GB18306-2001） 规定。设计基本地震加速度值为 0

25、.20g，拟建场地抗震设防烈度为 8 度。 3）气候条件 XX 县属暖温带大陆性季风气候，其特征是：四季分明，秋短夏长； 雨雪偏少，光照充足；夏暑冬寒，干燥多风；雨热同季，温差较大。年 14 均气温 11.2，无霜期 179 天，全年大于 15积温平均为 3562.4。 年平均地温 13.9，比年平均气温高 2.7。全年日照总数为 2674 小时， 占可照时数的 60%。春季日照时数多，冬季日照时数少。XX 县太阳年 总辐射 128.7 千卡/平方厘米。春季辐射多，为 41.113 千卡/平方厘米， 夏、秋次之，分别为 40.462 千卡/平方厘米和 27.479 千卡/平方厘米，冬 季辐射最

26、少，为 19.651 千卡/平方厘米。多年平均降水量 619.2mm，多 集中于 7、8、9 三个月，主导风向冬季北风，夏季为东南风。 4）地震烈度 该场地地震基本烈度为 8 度，场地标准冻结深度为 0.7 米。因该场 地位于华北平原地震带中，场地的地震危险性将主要来自该带，该带未 来百年内将处于地震活动水平较低的阶段。 5） 生态环境条件 本项目拟建场址周围无污染源和污染排放物，场址周围环境良好。 6） 公共设施条件 道路：项目周边为规划路环绕，交通方便。 给水：项目用水由 XX 县自来水厂供给，供水有保障。 排水：采用生活废水、雨水分流排放制，污水经化粪池处理后排入 排水管道，雨水直接排入

27、排水管道，排水渠道畅通。 供电：由 XX 县供电局提供 供热：供热采用市政集中供暖，能够保障采暖要求。 通讯：项目的办公用电话和宽带网络，由附近的预留口接入。 15 第四章 建设内容与工程设计方案 4.1 建设规模与内容建设规模与内容 4.1.1 主要建设条件主要建设条件 项目所在地交通发达，信息流畅，环境优美，配套完善，地理位置 优越，项目周边无文物景观及自然保护区，总体建设符合 XX 县发展总 体规划要求。 该项目场地平整；给水、排水设施便利；供电由 XX 县供电局提供； 供水由 XX 县自来水厂提供；供热采用市政集中供暖，具备开工建设条 件。 4.1.2 建设规模建设规模 该项目规划占地

28、 85008 平方米（127.512 亩） 。总建筑面积 68215 平 方米。 4.1.3 主要建设内容主要建设内容 规划总占地面积约 85008 平方米（127.512 亩） ，其中： 建筑占地：23802 平方米； 道路占地：34854 平方米； 绿化占地：26352 平方米。 总建筑面积 68215 平方米，其中： 排屋建筑面积 65415 平方米（包括 16-51 号楼，层数为三层） ； 公建面积 2800 平方米（包括幼儿园 1800 平方米，物业管理用房 16 1000 平方米） 。 4.2 工程设计方案工程设计方案 4.2.1 设计要求设计要求 根据XX 县城市总体规划 、 X

29、X 县土地利用总体规划和XX 县关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房困难的实 施意见实施意见 ，本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社 会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。 1）保证该项目的服务设施齐全、功能完善、经济适用，且考虑到 居民今后的生存和商业区的发展。 2）该项目建筑抗震设防类别：丙类。 3）设计使用年限：70 年。 4）耐火等级：二级。 5）抗震设防烈度为 8 度，设计基本地震加速度值为 0.20g。 6）使用功能：节能型小区。 4.2.2 结构设计结构设计 1） 设计依据 a. 民用建筑防火设计规范GB50045-95（2005 版） b. 建筑

30、结构可靠度设计统一标准GB50068-2001 c. 建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006 版） d. 混凝土结构设计规范GB50010-2002 e. 建筑抗震设计规范GB50011-2001 17 f. 建筑地基基础设计规范GB50007-2002 2）结构型式 建筑采用钢筋混凝土框架结构。 公用建筑层高均为 3.6 米，地上层高 4.5 米，民用建筑层高为 3.0 米。 3）基础选型 本项目采用钢筋混凝土箱形基础。 4）伸缩缝、沉降缝、抗震缝的设置 对于较长建筑，设置伸缩缝以减小温度收缩应力对结构的影响，剪 力墙结构房屋伸缩缝的最大间距 45mm。 对于层数变化，竖向荷载变

31、化较多的位置，设置沉降缝，基础分开， 避免沉降不均对结构产生的不利影响。 伸缩缝、沉降缝的缝宽均满足抗震缝的要求。 5）抗震构造措施 根据建筑抗震设计规范 （GB50011-2001）附录 A“我国主要城镇 抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组”，本项目拟建场 地所处地抗震设防烈度为 8 度，设计基本地震加速度值为 0.20g，设计 地震分组为第一组。 本项目所有建筑物抗震构造均严格按建筑抗震设计规范 （GB50011-2001）及建筑物抗震构造详图 （03G329-1、04G329-3） 中有关规定执行。 结构设计时，主要考虑采取构造和施工措施，加强结构强度与刚度， 具体措施如下：

32、 18 设置施工后浇带，并采用微膨胀混凝土浇注。后浇带的封闭应在主 楼结构封顶后进行。并注意后浇带浇灌时的温度应低于主体结构浇灌时 的温度。 在温度、收缩应力较大的区域内，加强结构构件的强度与刚度，如 楼层面板在该部位适当增加厚度；采用双层双向配筋方式，并减小钢筋 间距。 加强板顶的保温隔热措施；施工时控制混凝土水灰比，并加强施工 养护。 对于楼板开洞较大的情况，对楼面开洞四周楼板板厚及梁板配筋进 行加强处理。 为了提高建筑物内短柱的抗震能力，短柱箍筋全高加密。 对于多层砌体住宅，女儿墙顶部设置压顶圈梁，女儿墙高度超过 500mm 时，设置构造柱，间距不大于 2m。 6）当地材料及施工情况 保

33、定易县及廊坊市有许多建筑材料生产厂家，且其交通方便，为本 工程的建造提供了良好的材料来源。 7）主要的楼层面活荷载标准值 名 称荷载（kN/m2） 卧室、餐厅2.0 厨房、卫生间2.0 阳台（不临街）2.5 阳台（临街）3.5 楼梯2.5 4.2.3 给排水设计给排水设计 1）设计依据 19 建筑给水排水设计规范GB50015-2003； 建筑设计防火规范GB50016-2006； 室外给水设计规范GB50013-2006； 室外排水设计规范GB50014-2006； 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005； 建筑专业及有关专业提供的条件。 2）设计范围 本项目涉及范围为红线以内室内、

34、外给水排水及消防系统。 3）室外给水系统 水源：本项目由 XX 县自来水厂提供。 用水量计算：本项目估算总户数 134 户，人数 376 人。按人均每人 每天用水量 120L 计算，需供水 45.12t/d；绿化及道路喷洒用水为 2t/d； 未预见水量以总用水量的 10%计为 4.71t/d, 日用水量为 51.83t/d，该项 目年总用水量 1.89 万吨。 供水方式：本工程室外给水管网为两路市政给水管网供水，给水管 网采用环状网与枝状网相结合的方式布置。室内消防系统为临时高压给 水系统，由消防泵（一用一备） 、消防管网、屋顶水箱组成，消防时可 在泵房内或消火栓处就地启动消防泵。 管材及接口

35、：室外给水管采用球墨铸铁管。管道、管件及阀门的工 作压力为 1.0MPa。 水表井和阀门井均采用砖砌筑：井盖采用球墨铸铁井盖和盖座，位 于行车道上者为重型，位于非行车道上者为轻型。 4）室外排水系统 20 排水量：本工程采用雨污分流制。污水量为给水量的 80%计，本项 目生活污水量为 41.46m3/d。 排水方式：生活污水经化粪池处理后排入污水管网；地下室排水由 潜水泵提升后排入室外污水管网。由场区内污水干管收集后，排入市政 排水管。屋面及场地雨水经雨水管道收集后排入市政雨水管道。 管材：室内排水系统采用 UPVC 硬聚氯乙烯排水管粘接接口。雨水 管材为 UPVC 硬聚氯乙烯排水管。室外污水

36、和雨水管道均采用承插式钢 筋混凝土管，橡胶圈接口。 5）建筑物内给水系统 系统设计：本工程所需最高水压 0.30Mpa，市政水压满足要求。 住宅每单元设单元水表，每户设户用水表。 管材：室内生活给水系统主横干管及管井立管采用钢塑复合管，支 管 DN32 的采用聚丙烯管（PP-R） ，热熔连接。 6）室内污水系统 室内排水系统采用污废合流制。 排水管采用 UPVC 排水管，采用胶粘剂粘接。 7）室内消防系统 消防水源及消防用水量：消防水源为本小区内的消防贮水池。火灾 持续时间：消火栓系统为 2h。消防用水量标准及一次灭火用水量 32.4 立方米。消防水池有效容积为 V=45m3，完全满足室内和室

37、外一次灭火 用水量 32.4m3的要求。水池为钢筋混凝土水池。 室内消火栓灭火系统：室内采用临时高压制消火栓灭火给水系统。 消防泵房内共 2 台消火栓给水加压泵，一用一备，互为备用。建筑物内 21 各层均设消火栓进行保护。其布置保证室内任何一处均有 2 股水柱同时 到达。灭火水枪的充实水柱为 10m。每个消火栓箱内均配置 DN65mm 消火栓一个、DN65mm L25m 麻质衬胶水带一个，DN6519mm 直流水 枪一支、启动消防水泵按钮和指示灯各一只。 系统控制：消火栓给水加压泵由设在各个消火箱内的消防泵启 泵按钮直接开启消防给水加压泵。消火栓水泵开启后，水泵运转信号反 馈至消火栓处。该消火

38、栓和该层或防火分区内的消火栓的指示灯亮。 消火栓给水加压泵在泵房内设手动开启和停泵控制装置。消火栓 给水备用泵在工作泵发生故障时自动投入工作中。 管材：室内消火栓给水管采用焊接钢管，焊接连接或卡箍式连接。 固体灭火系统：变配电用房内按中危险级设推车式磷酸铵盐干粉灭 火器。 4.2.4 暖通设计暖通设计 1）设计依据 采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003 建筑设计防火规范GB50016-2006 公共建筑节能设计标准GB50189-2005 建筑专业提供的相关资料。 2）设计概况 本项目供热采取市政集中供暖。 4.2.5 电气设计电气设计 1）主要设计依据 22 供配电系统设计规范

39、GB50052-95； 低压配电设计规范GB50054-95； 建筑物防雷设计规范GB50057-94； 建筑设计防火规范GB50016-2006； 火灾自动报警系统设计规范GB50116-98； 建筑专业及其它相关专业提供的条件。 2）设计范围 本设计包括建设红线内的以下内容：10/0.4kV 变、配电系统；电力 系统；照明系统；防雷保护、安全措施及接地系统；客访对讲系统。 电源设计分界：由县城电网引入本工程的一路 10kv 电缆线路在进 入本工程建设红线之前属城镇供电部门负责范围，不在本设计内；本设 计只提供此线路进入本工程建设红线内的路径；电源分界点为本工程 10kv 开闭所高压电源进线

40、柜进线开关。 3）供配电系统 10/0.4KV 变配电系统： 负荷等级：本项目用电为一般照明，二级负荷。 负荷计算及变压器选择：a、负荷统计：对空调、水泵等用电设备 安装容量进行统计，对照明等设备的用电负荷按单位容量法进行统计； b、负荷计算：住宅变压器装置指标按 40VA/m2估算，配套公建变压器 装置指标均按 80VA/m2估算。 低压配电系统：变压器低压侧采用单母线方式运行，由变电所采用 电缆放射式向各单体配电总箱供电。 功率因数补偿：采用低压集中自动补偿方式，在变配电所低压侧设 23 功率因数自动补偿装置，要求补偿后的变压器低压侧功率因数为 0.95 以上。荧光灯就地补偿，补偿后的功率

41、因数为 0.9。 配电系统： 对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电；对一般设备 采用放射式与树干式相结合的混合方供配电。 消防水泵、换热站水泵等设备的控制柜为落地安装，双电源进线采 用 HSQ6-200/4-D 自动转换开关，各消防回路开关过载保护均作用于信 号，故障时只报警不切断。 照明系统： 光源：一般场所为荧光灯或节能型光源，有装修要求的场所视装修 要求商定。 照度标准：按现行国家标准建筑照明设计标准GB50034-2004 执行。 本工程设正常照明、应急照明、警卫值班照明、景观照明，其中应 急照明包括备用照明、疏散照明、安全照明。 利用自然采光与电光源相结合的照明方式，获得良

42、好视觉功效，合 理的照度和显色性以及舒适的视觉环境。 选择高光效节能长寿型电光源，景观及道路照明选用金属卤化物灯 或高显色钠灯，根据目前电光源的发展技术，可采用 LED 光源。 地下车库、景观及道路照明，一般采用集中控制，并按使用要求采 用分区，粉饰控制；走廊、楼梯间等公共场所的一般照明采用节能自熄 开关；住户房间内一般采用开关控制。 应急照明：变配电所、消防控制室、消防水泵房等场所设置应急照 24 明，采用 220V 电源供电，应急时能迅速点这的光源，采用现场控制开 关。 节日/室外照明：本工程设户外照明，在道路两侧适当位置设道路 照明，采用 220V 电源供电，采用值班室集中控制。 照明配

43、电系统：照明采用 BV-0.45kV 导线由单元总配电箱墙内穿 钢管敷设以放射方式配电。 照明、插座分别由不同的支路供电，照明支路导线为 BV- 3X2.5mm2穿 SC25 管敷设；插座支路导线为 BV-3X4mm2穿 SC25 管敷 设；所有插座支路（空调插座除外）均设剩余电流保护器。 室外线路采用 YJV22-3x4 穿 SC32 管敷设，室外灯具就地做等电位 联接，由室内控制室统一控制。 4.2.6 防雷保护、安全措施及接地系统防雷保护、安全措施及接地系统 1）防雷保护： a、本工程按第三类防雷措施设防； b、在楼层屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器， 利用建筑物结构柱子内

44、的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地 体； c、为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢 管等与电气设备接地相连。 2）安全措施 a、本工程低压配电系统接地型式采用 TN-C-S 系统； b、其中性线和保护地线（PE）在接地点后要严格分开，凡正常不 25 带电而当绝缘破损有可能呈现漏电的一切电气设备金属外壳均采取可靠 接地措施； c、防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共用统一 的接地装置； d、在变配电所（室） 、水泵房、卫生间等处设局部等电位联结； e、有线电视引入端、电信引入端设过压保护装置。 3）接地系统： a 所有建筑单体进线总开关选用漏电保护断路器，以

45、有效预防电气 火灾。 b 本工程所有建筑物均设总等电位连接，接地装置利用建筑物基础， 接地电阻不大于 1 欧姆。当无法满足要求时须增加人工接地体。 4.2.7 网络通信、有线电视及消防报警网络通信、有线电视及消防报警 该工程的弱电系统包括：综合布线系统及通信系统、有线电视系统、 安全防范系统、楼宇自控系统等。 1）综合布线及通信系统 电话进线由市话网埋地引入，自网络中心总配线架引出的数据传输 干线及电话电缆通过室外弱电管道地下暗敷设引至各单体建筑物网络设 备间。建筑物楼间数据干线以室外多模光纤为传输媒介，支持 l00Mbps 以上带宽，并可升级至千兆。竖向干线弱电井内沿金属线槽明敷设，水 平线

46、缆沿线槽吊顶内或穿金属管沿墙及现浇层内暗敷设。 2）有线电视系统 有线电视信号引自市有线电视网。室外电视干缆通过弱电管道地下 26 暗敷引至各单体建筑物。建筑物内电视干线沿弱电竖井敷设，电视分支 线沿吊项、墙及现浇层内暗敷设。 3）安全防范系统 可分别设置下列子系统进行监视、控制、记录，部分相关系统应能 联动。 a.周边防范报警系统 主要用于非正常入侵的周边警戒，安装各种类型的入侵探测器。各 类入侵探测器应根据防范的需要选择和设置，构成立体和组合的防护系 统。并能与电视监控系统及出入口控制系统联动。 b.闭路电视临控系统 依防护和监视的具体要求，对重要部门以及重要部位如主要出入口 通道、电梯、

47、汽车库及人流集中的公共场所，设摄像装置。各单元监控 点的信号通过同轴电缆传至保安监控中心。 c.出入口控制系统 按用途和安全防范管理的需要，对主要出入口通道、车库出入口等 安装出入口控制系统，该系统由出入口对象识别装置、信息处理及控制 执行机构组成，采用磁卡系统。 4)楼宇自控系统 该系统可对建筑物内的水、暖、电、消防等设备自动监控及管理。 通过对给排水设备、照明及配电设备、变电所重要回路开关状态及电梯 运行状态等进行监视，达到节约能源、提高效率的目的。 27 4.2.8 主要设备选型和配套工程主要设备选型和配套工程 （1）设备选型 1）变压器按环氧树脂真空浇注节能型干式变压器设计，设强制风

48、冷系统； 2）高压配电柜依据型进行设计，额定电流 630A、开断电流 31.5kA、直流操作；电缆下进下出； 3）低压配电柜按固定柜、抽插式开关进行设计，落地式安装；电 缆下进下出。 （2）电缆、导线的选型 1）高压电缆采用 YJV-10kV 交联聚氯乙烯绝缘护套铜芯电力电缆； 2）低压电缆采用 YJV-1kV 交联聚氯乙烯绝缘、聚氯乙烯护套铜芯 电力电缆，工作温度：90； 3）消防设备配电电缆采用 NHYJV-0.6/1kV 矿物绝缘铜芯耐火电力 电缆，工作温度：90； 4）动力、照明配电导线采用 BV-0.45-0.75kV 聚氯乙烯绝缘导线； 5）应急照明、消防设备配电导线采用 NHBV

49、-0.45/0.75kV 导线； 6）控制电缆为 KVV 型电缆，与消防设备有关的控制电缆为 NHKVV 耐火型电缆。 （3）投资估算 该工程项目总投资为 23300 万元。其中：工程费用 10977 万元，占 总投资的 47.11%；其他费用 11427 万元，占总投资的 49.04%；预备费 用 896 万元，占总投资的 3.85%； 详见附表 1。 28 （4）资金筹措 本项目总投资 23300 万元，全部由项目单位自筹解决。 29 第五章 节能方案分析 5.1 合理用能标准及节能设计规范：合理用能标准及节能设计规范： 1、中华人民共和国节约能源法 2、中国节能技术政策大纲 3、国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改 委 2005 第 65 号） 4、建筑卫生陶瓷能源消耗定额 JC712-1990 5、节电措施经济效益计算与评价 GB/T13471-1992 6、公共建筑节能设计标准 GB/T50189-2001 7、绿色建筑评价标准 GB/T50378-2006 8、外墙外保温工程技术规程 JGJ144-2004 9、建筑照明