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1、贵州弘宇房地产开发有限公司 弘宇琉森堡可行性研究报告 弘宇琉森堡可行性研究报告 贵州弘宇房地产开发有限公司二一二年十月二十五日目 录 第一章 总论41.1. 项目概况41.2. 项目建设单位介绍41.3. 可行性报告编制依据61.4. 项目主要技术经济指标6第二章 市场分析与项目定位72.1 我国房地产市场形势发展分析72.1.1 宏观调控促进房地产行业平稳发展82.1.2 2011-2012年我国房地产相关政策分析92.1.3 2012年我国房地产政策分析92.1.4城市化进程推动住宅房地产行业飞速发展102.1.5 2012年房地产形势展望102.2 贵阳市房地产市场分析112.2.1 贵
2、阳经济运行状况分析112.2.2 贵阳市住宅房地产市场发展概况分析132.2.3 项目周边楼盘信息及竞争关系分析182.2.4 贵阳市房地产发展有利条件182.3 项目市场竞争分析212.3.1 项目竞争优势分析212.3.2 项目劣势分析252.4 本项目销售价格预测252.5 市场分析结论29第三章 项目建设的依据及合法性30第四章 项目建设地址及周边交通、配套环境304.1项目区位304.2项目所属区域的发展定位及配套情况324.3项目发展机会32第五章 项目建设内容325.1项目总体规划325.2 规划设计理念325.3 规划设计特点及技术创新335.4 建筑设计风格345.5 建设内
3、容34第六章 项目实施进度36第七章 营销组织377.1本项目市场营销模式简述377.2本项目营销组织机构及人员构成37第八章 投资估算及资金来源388.1 投资估算范围388.2 投资估算内容388.3 投资估算依据388.4 投资估算的结果398.5 资金筹措41第九章 财务评价419.1 财务评价编制说明419.1.1 财务评价依据419.1.2 财务评价基础数据与参数419.2 销售收入估算429.3 盈利能力分析（财务评价及指标）439.4 贷款偿还能力分析439.5 财务评价结论44第十章 敏感性分析4510.1 敏感性分析45第十一章 结论及建议4611.1 结论4611.2 建
4、议46第一章 总论1.1. 项目概况1.1 项目名称：弘宇琉森堡1.2 建设单位：贵州弘宇房地产开发有限公司1.3 建设地点：贵阳市汤巴关路旁（老机场路）武警医院旁1.4 用地面积： 130809.881.5 建设规模： 277627.291.6 综合容积率：1.801.7 项目进展情况: 1.2. 项目建设单位介绍贵州弘宇房地产开发有限公司前身为自然人黄建军、黄建云于1998年10月出资800万元设立的贵州房天房地产开放有限公司。公司法定代表人黄建军认为，没有良好的管理制度和优秀的经营团队是不能长久的、持续的发展。故房天公司在成立之初就建立健全了建筑项目管理、招投标程序及相应规章管理制度。在
5、严格控制成本和狠抓产品质量下，最早实行了项目管理责任制，制定了适合本公司的质量管理办法，质量管理责任制、质量检查验收办法和质量奖惩办法等，为公司下一步的跨越发展打下坚实基础。房天公司在1999年至2005年间陆续开发了近10万方商住楼盘。房天公司所开发的各个项目地处贵阳市中心区域，在面对贵阳房地产市场，公司采取了一系列针对性措施，把客户群细分，并划分各收入阶层，对房地产消费者心理行为进行细致分析，进行有针对性地宣传和推广。所开发的项目因位置优越，价格合理，宣传到位，均在短时间内销售完毕，受到众多消费者的一致好评。 2006年公司因发展战略调整，同时为了更好的运作开发汤巴关城中村改造项目,黄建军
6、、黄建云2005年4月出资1100万元在贵阳市工商行政管理局登记注册成立了贵州贵州弘宇房地产开发有限公司，后经多次增资及股权变更，现注册资本增至6000万元。目前公司股东出资及持股比例为：黄建军出资2418万元，持股40.3%，黄建云出资1302万元，持股21.7%，曾超前出资2280万元，持股38%。公司经营范围：房地产开发与经营；公司注册地址：贵阳市南明区都司路7号新天地商住楼1层1号；法定代表人：黄建军；组织机构代码证：77058364-4；贷款卡号：5201010000216908。公司一直保持稳健经营战略，在项目地段的选择、产品定位、工程管理、产品创新上狠下功夫，力争形成自己的核心竞
7、争力。在工程管理上有土建、安装、设备电气工程师，建筑上有规划、景观甚至外立面等专业技术管理人员对工程项目进行全方面的管理和监督。公司为民营企业，股东为三位自然人,股本结构简单，决策机制灵活。公司股东会为公司最高权利机构,公司不设董事会、监事会，设执行董事、监事各一名，执行董事为法定代表人。公司设经理一名，可由执行董事兼任，其可聘任和解聘副经理、财务负责人以及主持公司的经营管理工作，法人治理结构基本健全。公司内设行政人事部、开发部、工程部、销售部、预算部、总工室、财务部等职能部门，现有员工35人。部门设置合理；公司按项目开发的需要制订了较为完善的内部管理制度，日常经营管理工作有章可循，且制度执行
8、情况良好；主要管理人员行业管理经验丰富，经营者能对项目工程建设实施较为有效的管理。组织架构如下：目前公司是贵州省企业联合会成员，公司董事长黄建军，男，现年42岁，文化程度：贵州财经学院本科毕业，清华大学房地产总裁班；北京大学私募股权与企业上市；上海中欧国际工商学院工商硕士；98年10月创办成立贵州房天房地产开发有限公司，2006年成立贵州弘宇房地产开发有限公司任公司法人代表兼总经理，全面负责公司的经营管理，熟悉房地产专业的技术规定和政策法规，了解房地产行业市场规律，掌握房地产资金运作，市场策划、产品定位及推广、项目管理等手段，事业心强，品德优良。董事长黄建军任贵州青年联合会常委，贵州省政协11
9、届政协委员、贵州湘商联合会执行会长等职务。副董事长黄建云任贵阳市云岩区政协常务委员、贵州湘商联合会副会长、贵州青年商会副会长；学习经历：2006-2007年， 北京大学MBA；2010-2011年， 清华大学房地产总裁班；2010-2011年，中欧国际工商管理学院EDP项目；2011年至今，北京大学私募股权与企业上市。股东曾超前，2005.6月，毕业于加拿大Mohawk College大学，2005-2006年，贵州安顺黄果树铝业有限公司副总经理；2006-2009年，深圳市曾氏宏大铝业有限公司总经理；2009年至今，贵州弘宇房地产开发有限公司监事；公司财务主管谭萍安，男，现年45岁，文化程度
10、：大学，技术职称：会计师。公司主要负责人具备丰富的业务拓展能力，领导能力，创新精神。 1.3. 可行性报告编制依据l 房地产开发项目经济评价办法；l 可行性研究指南；l 方法与参数；l 项目有关资料；l 贵阳市行政事业及服务性收费目录1.4. 总项目主要技术经济指标序号指 标 项 目单位指标1用地面积m2 130,809.88 2可融资建筑面积m2 376,175.96 3总建筑面积 m2 376,175.96 4可销售面积 m2 277,627.29 5容积率 1.80 6绿化率%39.00%7总投资万元 107,114.01 7.1其中： 自有资金万元 19,000.00 7.2 银行贷款
11、万元 15,000.00 7.3 预售收入万元 73,114.01 8销售收入万元 270,905.48 9利润总额万元 142,931.75 10净利润万元 107,198.81 11财务内部收益率95.30%12财务净现值万元 69,410.73 13投资利润率133.44%14投资净利润率100.08%15销售净利润率：39.57%16贷款偿还期年2.001期项目主要技术经济指标序号指 标 项 目单位指标1用地面积m2 45,018.46 2可融资建筑面积m2 65,810.00 3总建筑面积 m2 65,810.00 4可销售面积 m2 48,000.00 5容积率 1.80 6绿化率
12、%39.00%7总投资万元 27,673.57 7.1其中： 自有资金万元 11,000.00 7.2 银行贷款万元 15,000.00 7.3 预售收入万元 1,673.57 8销售收入万元 48,000.00 9利润总额万元 16,630.43 10净利润万元 12,472.82 11财务内部收益率78.57%12财务净现值万元 8,660.43 13投资利润率60.09%14投资净利润率45.07%15销售净利润率：25.99%16贷款偿还期年2.42 第二章 市场分析与项目定位2.1 我国房地产市场形势发展分析2.1.1房地产行业整体平稳发展2012年上半年，房屋成交量降幅逐步收窄，6
13、月新建住房价格和二手住房价格均止跌企稳，房地产开发投资增长持续下降。预计下半年房地产市场将逐步企稳并保持稳定发展。一、2012年上半年房地产市场运行情况2012年1-6月，国房景气指数持续下行至94.7，略低于金融危机时2009年3月的最低点，自2011年11月起房地产开发市场连续8个月在不景气区间运行。房地产市场运行状况由1季度的持续调整，逐步发展为2季度末的筑底阶段。主要体现在：1、房屋成交量减幅逐月收窄，重点城市房屋销售回升较快；2、新建住房价格和二手住房价格止跌企稳，房价下降城市数量逐月减少；3、房地产开发投资增幅较快下降，新开工和购置土地面积负增长。从各项指标的变化情况看，2季度末房
14、地产市场已进入筑底阶段。4月以来，重点城市商品房屋和二手房屋交易量连续出现较大幅度的环比增加。同时，房价下降城市数量逐步减少，二手住房价格和新建住房价格相继企稳。房地产企业投资意愿总体仍处低位，但从5、6月的数据看，40重点城市中超过50%的城市购置土地面积和房屋新开工面积出现环比增加，2季度居住用地价格亦由1季度环比下降0.04%转为上涨0.13%，说明部分地区伴随房屋交易量的增加，企业投资意愿有所恢复。2季度房地产市场成交回暖的原因包括3方面：第一，宏观调控由“控通胀” 转为“稳增长”，提振了市场信心。第二，微调放宽的货币政策构成房地产市场的实质利好，初步估计降息和首套住房贷款优惠政策可提
15、高居民住房支付能力13.7%。第三，房地产企业打折促销以价换量刺激了交易量的增加。 二、2012年下半年房地产市场走势预测 从需求方面看，微调放松的货币政策，提高了居民住房支付能力，在稳定经济增长、企业打折促销等多重因素共同影响下，居民房价上涨预期提高，购房意愿亦有所增加。央行2季度储户问卷调查显示，预期房价上涨的居民比例较上季提高2.8个百分点，未来3个月打算购房的居民比例较上季提高1.6个百分点。但是，房地产调控政策思路始终没有动摇，即严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，严控住房投资投机需求不放松。目前房价企稳的一二线城市中多数执行限购政策，不会出现住房需求爆发式增加。三四线城市受
16、较低的住房需求增长影响，消化市场存货时间会相对较长。从供给方面看，近两个月新建房屋交易量增加，房地产企业资金压力总体有所缓解。5月以来房地产企业本年新增资金来源增幅有所增加，新增的国内贷款、销售回款数额均逐月增加。根据建设周期推算，下半年市场供应量增长将低于上半年，市场新增存货压力减小，企业进一步降价的动力不足。综上分析，在现有政策环境和市场状况下，在宏观经济保持稳定增长、居民收入继续增加的背景下，预计下半年房价总体保持基本平稳的可能性较大。 2.1.2 2011- 2012年我国房地产相关政策分析中国的房地产市场虽然受到市场供求关系的影响，但是受到政策的影响更大。2011年到今年下半年，国家
17、相关部门正在酝酿和出台了一系列的政策，我们选择了部分对房地产影响相对较大的政策进行了分析。新“国八条”，限购、税费、金融等五维度控压楼市；2011-2012年楼市调控以“限”为主（限购/限价/限贷成为楼市调控的主要手段），且政策严厉程度进一步升级。中央高度重视保障房建设，把保障房作为经济及楼市调控的关键一环来抓，近两年保障房建设明显提速。除楼市调控措施外，虽然2012年央行下调存款准备金率、两次降息一定程度上缓解资本的流动性，但房地产信贷门槛依旧较高。2011年国务院颁布新“国十一条”，调整了住房税收政策和信贷政策，并要求各地公布2011年度的房价调控目标，同时对重点城市统一要求出台楼市限购政
18、策，凸显了政府调控房价和稳定市场的信心和决心。“国十一条”主要从土地供应、信贷、市场供应、税收、住房保障、市场管理等多个方面对各地区及相关部门做出了相关的规定。中央的目的非常明确，是要进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。其中对市场影响最大的主要是“加大差别化信贷政策执行力度”、“对保障性安居工程建设的支持力度”、“落实地方各级人民政府责任”。政策一出台，立刻导致市场的观望情绪。随后，未出台限购政策的重点城市陆续出台了限购细则，限购力度有所加大。2.1.3 未来我国房地产政策分析2012年2月24日和5月18日央行进行了两次下调存款类金融机构人民币存款准备金
19、率，并于6月、7月两次下调借款利率，这进一步释放银行体系流动性，缓解当前市场资金紧张压力，对房地产行业发展带来了新的契机。土地政策方面，2012年02月23日国土资源部下发了2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知，通知要求，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排低密度住宅类用地。计划总量原则上应不低于过去5年年均实际供应量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。房地产用地管理和调控重点工作不仅确保保障性安居工程住房用地，而且也适时增加了普通商品房的用地。目前全国房地产市场已经进入了一个调整期，但是由于房地产仍然是我国经济发
20、展的重要支柱之一，同时也是一个民生的重要问题，为了促进国民经济的发展，国家长久政策注定是要力保房地产的健康和稳定发展，只是在房地产过热时会出台政策打压，在房地产过冷时又出台政策促进。未来中长期内将一直保持着这样的基调，政策会一直保持着“压制促进压制促进”这样一个循环过程。房地产同样也会不断地经历“冷热冷热”的过程。就本项目而言，将加大项目的竞争压力，产生项目销售周期延长的风险。但随着房地产的回暖，风险将会降低。2.1.4城市化进程推动住宅房地产行业飞速发展2012年1月12日,国务院颁布了关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见即国发20122号文件。意见指出加快发展是贵州的主要任务，
21、其中包括推动区域协调发展的战略需要，加快城镇化进程。目前我国正好处于快速城市化阶段，对应的房地产行企业必然将保持最少30%左右的发展速度，而其中的部分企业发展速度甚至要超过50%。房地产行正处于一个由零散向集中过渡的时期，从房地产行业百强占全国市场份额来看，行业集中度不断提高的趋势越来越明显并将加速发展，而在这一过程中也伴随着大规模的资产并购重组。综上所述，房地产目前还处于高速成长的阶段，虽然遭遇宏观调控使行业的发展出现短暂停滞，但在贵阳市，房地产开发仍有较好的环境，而且中央调控政策的实施以及深耕三四线城市的策略使得恒大这种龙头类上市公司在行业结构调整过程中，获得了进一步扩大市场份额和并购发展
22、的良好机遇。2.1.5 2012年房地产形势展望房地产是中国经济增长的基础产业和支柱产业，2011年房地产大概是4.82万亿，占当年GDP的12%。伴随GDP增长，城市人均可支配收入增长非常迅速，而居民收入的增长提高了住房的购买力。从国际的经验和我们国家的现状来分析，得到以下结论：经济增长持续、工业化和城镇化进程的推进，仍是中国房地产市场的持续推动力。区域经济差异，城镇化阶段的不同，影响地产开发模式。从城市化发展趋势来看，城农村转向城市的居民主要还是以中低端住房市场为主，而小城市向大城市流动人口将以改善型和高端住房为主，受益于城市化社会来临，商业地产的增值将会加速。未来十年中国房地产市场的主要
23、特征将是：1）保障房供应增长，中低端商品房市场价格平稳向上；2）财富收入结构继续分化，改善型需求增长和高端房产价格依然看涨； 3）经济发达区域商业地产增值加速。4）三四线城市受益城镇化加速，住宅市场依然长期看好。总之，2012年，随着土地供应量、房地产项目的开工量、开盘量的增加，以及保障房建设力度的不断加大，房地产市场仍将回归一个平稳发展的态势，并且由于二三线城市居民的自住性需求仍然旺盛，在供应量增加的情况下，市场结构会逐渐趋于合理，楼市也将逐渐稳定。2.2 贵阳市房地产市场分析2.2.1 贵阳经济运行状况分析贵阳市位于中国西南云贵高原东部，是贵州省省会，全省政治、经济和文化中心，作为贵州省唯
24、一的大城市，贵阳在贵州具有唯一性，对周边有着极强的辐射力与市场影响力。可以说，贵阳不仅是贵阳人的贵阳，更是贵州人的贵阳。这一点其他省份少有。贵阳属亚热带湿润温和型气候，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨水充沛。宜人的气候为贵阳博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳”之誉。贵阳保持着相对较好的生态环境，空气清新，夏季气候凉爽，纬度合适，海拔适中，灾害罕见，适宜人居。这里民族文化积淀深厚，维系着一种自有的人文生态系统。2007年底，贵阳市委、市政府在全国率先作出了“建设生态文明城市的决定”， 该决定为贵阳的未来发展和城市定位明确了方向，勾画了蓝图，让贵阳这座原本个性模糊的城市特色鲜明起来，可谓高
25、屋建瓴，妙笔生花。贵广高速公路、铁路，以及贵渝高速铁路的规划建设，在政治、经济、战略上具有十分重大和深远的意义，使贵阳这个偏安一隅的城市一下子成为西南直通珠三角的重要交通枢纽；贵阳已充分融入珠三角大经济圈，找到了出海口。加上“多彩贵州、避暑林城”品牌的打造，贵阳市场与影响力已经辐射到整个贵州省和华南地区。贵阳市近几年的GDP呈现持续上涨的良好局面，虽然08年受到50年一遇的雪凝特大自然灾害与全球金融危机的影响，但贵阳08年的GDP增长速度是从01年来同期最高水平，贵阳市实现地区生产总值813亿，比去年同期增长16.7%。2009年是贵阳经济整体复苏的一年，生产总值902.61亿，整体经济形势发
26、展良好。2010年贵阳生产总值1121.8亿，按可比价格计算，比上年增长14.3%。2011年贵阳实现生产总值（GDP）1383.07亿元，比上年增长17.1%，增速比上年提高2.8个百分点，经济呈现快速增长态势。整体经济强劲的增长态势带动了居民的购买力，随着居民财富的迅速增加，房地产市场将迎来勃发期。这一点从贵阳市的房屋空置率为全国省会城市最低就可得到印证。2011年贵阳实现生产总值（GDP）1383.07亿元，比上年增长17.1%，增速比上年提高2.8个百分点，经济呈现快速增长态势。2011年城镇居民人均可支配收入19420.14元，同比上年增长17.0%，较上年增加2823元。在城市人均
27、可支配收入节节走高的形势下，对于房地产的发展也将带来巨大的促进作用。随着城市化进程的加快、对内对外交通及城市基础设施的完善，全社会固定资产投资呈现高速增长态势。2011年全年全社会固定资产投资完成1600.59亿元，增速也达到了历史新高的57.1%，其中城镇固定资产投资完成1537.36亿元，比上年增长59.9%。工业投资完成560.97亿元，比上年增长109.3%。2011年全市房地产开发投资467.36亿元，比上年增长50.5%。按工程用途分，住宅投资283.43亿元，增长71.8%，其中经济适用房投资21.41亿元，办公楼投资14.16亿元，商业营业用房投资53.82亿元，其他投资115
28、.94亿元。从历年贵阳市城市居民人均收入变化来看，近年来一直呈上升势头，可以肯定的是，伴随城市各种基础设施建设的逐步完善，各种市场制度的逐步成熟，贵阳市为社会所提供的投资发展空间将更为广阔，这就保证在未来一段时间内，贵阳市这种上升势头将进一步增强。2011年贵阳市人均可支配收入达19420.14元，比上年同期增长17%，城市人均消费支出14300.11元，这表明，目前贵阳市的城镇居民消费潜力较大，城市消费前景可观。贵阳市是全省的工业基地和经贸中心，也是中国西部地区重要的综合性工业城市；2011年贵阳市的国民经济保持了良好的发展势头。随着社会经济发展，人民生活水平和质量不断提高，全市消费模式已基
29、本实现转型,未来城市消费能力逐渐增强，为城市经济增加了消费活力。贵阳作为内陆省份省会城市，虽然整体经济水平相对较低，但城市凭借旺盛的消费力，使得市场基本呈现出较高的上升态势，同时高速稳定发展的宏观形势必定会进一步影响人们的消费意识，消费结构将由温饱向享受型转变，住房消费支出比重也必定会进一步增加。2.2.2 贵阳市住宅房地产市场发展概况分析（一）、城市规划发展情况1、“国二号”文件2012年1月，中央发布了国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见（国发20122号），这是中央出台的首个专门针对贵州省的支持经济社会全面发展的文件，这在很大程度上增强了贵州省的发展信心，也为贵州省经济
30、社会的全面发展理清了思路，对贵州省实现加速发展、加快转型、推动跨越产生巨大的促进作用。意见说：按照“黔中带动、黔北提升、两翼跨越、协调推进”的原则，充分发挥黔中经济区辐射带动作用，对于黔中经济区，建设以贵阳安顺为核心，以遵义、毕节、都匀、凯里等城市为支撑的黔中经济区。推进贵阳安顺经济一体化发展，加快建设贵安新区，重点发展装备制造、资源深加工、战略性新兴产业和现代服务业等，这也为贵阳及区域性的房地产市场发展提供了后续动力，龙洞堡区域作为贵州省交通枢纽，也将在发展中得到极大的好处。2、二环四路城市带建设规划贵阳市对二环四路城市带的建设规划包括二环路和机场路、甲秀南路、花溪大道、鬼黄路沿线区域，设计
31、云岩、南明、花溪、乌当、白云、小河、金阳等7个城市片区的15个功能板块“株连式”新兴城市带，设计上也上午、交通枢纽、产业服务、度假休闲、文化娱乐、高品质居住区等功能和城市现代商业综合体、现代交通服务区等新兴商业服务业态。建成后的二环四路城市带预计聚集城镇人口80万、规划总用地面积105平方公里，城市建设用地92平方公里，其中新增开发（改造）建设用地52平方公里，建成后贵阳核心区将拓展到近200平方公里，比原有老城区扩大近五倍，区域内人口超过200万。二环四路城市带是贵阳发展新引擎，也是第二轮外来房企高峰期，对本地楼市将形成较大的市场带动，增强贵阳城市聚合力，为贵阳房地产市场的发展奠定了后续的土
32、地及客户基础。除“国二号”文件及二环四路城市带的规划，白云区“白金新城”（规划总面积6.4平方公里）及“卖架-沙文工业园”（一期规划17.37平方公里）的规划落地，都将对区域房地产市场的发展有巨大的推动作用，对区域价值形成极大提升。卖架-沙文工业园白金新区（二）、商品房市场环境分析1、市场供应情况1.1、 商品住宅供应面积涨幅大，南明区花果园供应为主2012年贵阳市主城区新增商品住宅项目（含组团）58个，供应总面积599.4万，供应总套数约6.34万套，供应面积环比上涨132.2%，供应套数环比上涨150.8%，整体上涨幅度较大。2012年上半年，花果园项目供应面积452.2万，占贵阳市供应总
33、面积的75.4%，据统计花果园项目1-5月单月供应量均占当月总供应的50%以上，市场占有量极大。值得一提的是3月花果园大量推出五里冲组团房源，大大增加了市场整体供应。1.2、 两城区供应为主，南明区供应增加金阳供应减少2012年上半年两城区供应房源535.8万，占市场供应总量的89.4%，其中南明区供应465万，环比增加429.68万，增幅加大，云岩区供应环比增加16%，供应面积小幅上涨。在所有区域供应中，金阳区整体降幅达81.6%，2011年金阳区结束了世纪城和中天会展城这两大普通高层产品的销售，从而大大降低了区域市场供应量。2、市场成交情况2.1、商品房成交上涨，政策影响显著根据贵阳市筑房
34、网数据统计，2012年上半年贵阳市场成交商品房470.25万，成交套数48551套，成交面积和成交套数环比均增长，其中成交面积环比上涨34.87%，成交套数环比上涨43.86%。其中商品住宅成交400.78万，成交套数39780套。2012年上半年商品房成交走势甚好，在今年3月的两会上，国家对于房地产调控的坚定不移让大部分的刚需客户们不再观望，纷纷出动，使得当月的成交成为近一年成交量的转折点。同时市场显现一定起色，这主要有赖于开发商“以价换量”促成成交，另一方面6月8日央行近三年来首次降息，直接刺激房贷市场，进一步推动楼市回暖，但同时也让购房者开始对房价反弹上涨的担忧随随之产生，让众多观望客户
35、开始出动，使得商品房在6月达到交易小高峰，成为近一年来单月成交最高。2.3、南明区成交量独占鳌头，改善型房源拉动区域均价2012年上半年南明区成交248，成交套数2.95万套，位居各区之首，其中花果园项目成交占南明区总成交的92%，市场占有量极大，所以也拉低了区域整体成交均价，但除开花果园，南明区其他项目基本都位于主城区，或者距主城区较近，成交均价都较高。此外，金阳区两大楼盘世纪城和中天会展城普通住宅于去年年底基本售罄，从而大大减少了金阳区上半年的整体成交，同时使得该区域的整体均价得以回升。2012年上半年金阳区洋房、低密度住宅及公寓成交量占比达，其中美的林城时代、远大生态风景及中渝第一城均推
36、出洋房产品，并且市场关注度极高，花溪区、乌当区上半年保利独占市场，陆续推出低密度住宅、洋房产品，并且大量成交，使得区域房源成交均价整体上涨，值得一提的是，修文上半年主要以商业成交为主，因此成交均价相对较高。3、市场后市发展预期3.1、楼市成交回暖，刚需市场以价换量为主基调央行年内两次降息，在一定程度上会减轻房企的贷款成本及融资压力，同时降低购房者的贷款压力，减轻购房成本，刺激刚需入市，楼市成交量上升。随着成交回暖，房价会反弹上涨的担忧会随之产生，处于“抄底”的心理，购房者入市的积极性将会进一步提高。但另一方面，房地产调控政策的总体方向未变，限购等主要的调控政策未放松，开发商资金压力依然存在，因
37、此以价换量以回笼资金仍是下半年的主基调。3.2、刚需市场容量透支，改善型需求或将成为供需主力降息对刚需置业者的触动很大，亦增强了部分改善型置业者的购房意愿，花果园、未来方舟两大超级大盘，以及其中众多的项目使得刚需市场已呈现透支现象。另一方面，2012年上半年，保利公园2010、中铁置业顾问、乐湾国际、美的林城时代等大量高端产品相继入市和加推，刚需市场刚需市场将趋向“改善型需求”发展，下半年弘宇汤巴关项目、中逾第一城、保利溪湖等高端产品将会分割市场份额，随着高端产品市场占有量的加大，改善型需求稳步释放，未来一段时间内有可能成为供需的主流。2.2.3 项目周边楼盘信息及竞争关系分析一、项目区位分析
38、：弘宇.琉森堡项目位于城市东扩战略的热点发展区域及未来富人区南明区龙洞堡新城的区域龙头位置，承载龙洞堡航空片区及中心城区发展的双向联动推力。在贵阳二环四路城市带产业的发展规划中，机场路龙洞堡空港服务功能板块，被定位为临空经济区和城市新城，中心城区东部城市副中心，是二环四路城市带重点开发区域。弘宇.琉森堡距离主城核心喷水池4.6公里，距离龙洞堡国际机场6.8公里，5-10分钟即可到达，无论是在物理地段还是在生活方式上，都是在主城与机场的黄金位置点。二、项目周边楼盘信息及竞争关系分析由于项目有着不可多得的优势资源，结合良好的规划，弘宇琉森堡项目定位：专为城市高端人士打造的城市半山国际街区，包括仅1
39、33席的西班牙风格的私人低密度住宅、art-deco大户型高层。通过对其他城市的高端项目借鉴来看，无论是做高层大宅还是低密度豪宅，其园林景观都是重中之重。在针对本项目的基础特征加之市场竞争对比后而我们造的是园林，从本质上拉开本项目与低端以价格取胜之楼盘的差异，再结合弘宇地产“精耕品质 建筑传奇”的企业宗旨，本案的项目定位描述为：专为城市高端人士打造的城市半山国际街区。2.2.4 贵阳市房地产发展有利条件 (一)避暑宜居宜游资源独有的优势据中城院公布,贵阳以其优越的气候及自然环境，被“中国避暑宜居宜游资源研究评价联系课题组”评为”第六届(2009)中国避暑旅游城市排行榜”第一名，贵阳连续五年高踞
40、榜首，同时荣膺“2009全球十佳避暑旅游名城”。同时首席公信官、亚太环境保护协会总干事乔惠民评价，黔60%的地州市（包括省城）入选，昭示了以“爽爽的贵阳”为中心的黄金避暑旅游带区域强势。并且2010年贵州以“醉美贵州避暑天堂”的主题走进世博会，向全世界显示打造中国最优势的避暑旅游目的地的决心和底气。旅游地产的发展，国内的三亚是一个成功的典型案例，而贵阳市的近邻昆明、成都等市也已经作出了很多有益的探索。一般情况下，旅游地产较发达的地区，其地产外向程度也较高。因此贵阳作为贵州的省会城市，必将迎来旅游及外向型房地产发展的大好时光。(二)经济发展及人口增长聚集的市场潜能按照贵阳市生态文明城市总体规划发
41、展目标：到2020年，全市生产总值(GDP)将突破3000亿元，年均增长11%左右，人均GDP超过8500美元。市域常住人口达到500万人，其中城镇人口400万人左右，城镇化水平达到80%，年均提高1个百分点左右。对于经济发展及人口增长聚集的市场潜能，有以下两种测算：1、根据调查推测，预计未来三年本市购房需求将达到1180万平米左右，加上地州和省外购房群体的需求，未来三年全市潜在购房需求面积在2360万平米左右，除去部分“无效需求”，全市未来三年住房有效需求总面积约为1570万平米，年均需求面积520万平米左右。2、根据城市化进程预测，按照贵阳市生态文明城市总体规划发展目标，目前贵阳市常驻人口
42、297万（其中城镇人口为181.42万人），到2020年将新增218万人，若以人均住房建筑面积30平方米计算，将新增6540万平方米住房，年平均新建住宅需求量为654万平方米。综合上述两种测算结果，可以肯定，未来几年甚至十几年，贵阳市住房需求潜量仍然较大。(三)城市发展规划带来的空间1、2011年3月20日贵阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要正式出台，规划遵循“走科学发展路，建生态文明市”的基本路径，突出实施工业强市战略和城镇化带动战略，以扩大投资为重要举措，以三次产业提速增效为主攻方向，以科技和人才为核心支撑，以生态建设和环境保护为基本前提，以改革开放为强劲动力，以保障和改善民生为根
43、本目的。大力实施城市拓展计划，促进主城区和各功能片区有机融合，提升城市综合承载能力、辐射带动能力、产业聚集能力；大力推进生态建设和环境保护，发展绿色经济、循环经济、低碳经济，着力巩固生态优势；大力推进社会事业发展，实施十大民生工程，促进基本公共服务均等化和民生改善，提升全体市民的幸福指数；大力推进体制机制创新，扩大对内对外开放。2、完善交通设施为房地产发展提供了新机遇。高铁、快铁、轻轨建设，将使贵阳市综合交通运输网络规模快速扩充，各种运输方式之间功能结构趋于合理，运输效益大幅提高。通过市域环线铁路与贵阳市轻轨、公交系统形成无缝换乘，方便旅客快速出行；通过射线建设，将使贵阳中心城区在30分钟内到
44、达市域各县市；依托国家铁路干线长昆客专、贵广、渝黔、成贵铁路的建设，形成主城区至遵义、毕节、安顺、凯里、都匀等周边城市的1小时交通圈，为区域经济社会协调发展提供了基础设施保障，也为房地产发展提供了新的机遇。(四)地方文化特征作为全省政治、经济、文化、商业中心，贵阳历史源远流长，文化底蕴丰厚，如少数民族文化、喀斯特山地文化等，构成了独特的民族民间原生态文化遗产，这些都是不可复制的特色资源，为打造贵阳市地产文化品牌提供了丰富的元素。此外，从贵阳市房地产未来发展投资前景来看，与其他城市相比，贵阳市房地产市场投资风险较小且发展前景广阔。据CRIC中国房地产决策咨询系统对未来全国部分房地产投资风险情况评
45、估，贵阳、合肥是评估城市中仅有的两个房地产投资风险最低的城市，具体类型城市风险如下： 从中央经济工作会议和国家出台的调控政策来看：一、国家在宏观政策上是调控而非打压，房地产作为国民经济的支柱性产业，带动相关6070个行业的发展，依然应该保持良好的态势持续发展。二、2012年商品房建设将向中小城市倾斜；贵阳市目前还是一个发展中的三线城市，武广高铁的开通对长沙房地产市场产生深刻影响的典型实例证明了，随着贵广高铁、高速公路的开通，将直接拉动贵阳经济的快速增长，同时贵阳 “林城”“避暑之都”等城市品牌效应的发挥，让贵阳的认知度大大提高。城市化迅速加快；城镇人口不断增长；许多相近省市的购房者纷纷涌入贵阳
46、购房、置业，都为贵阳市的房地产业提供了更加广阔的发展市场。(五) 房价上浮增幅低于收入增长，房价收入比愈趋近合理区间(六) 贵阳整体及各区域市场成交情况整体市场成交均价为5152元/平米，较2010年上涨约13%，房价整体涨幅以达到预期控制目标维持在14%以下。各区域均价都超过4000元/平米，两城区站稳5000元高位。综合上述，展望未来，贵阳市房地产业发展前景十分广阔。2.3 项目市场竞争分析2.3.1 项目竞争优势分析1）、区域发展为贯彻贵阳市城市总体规划的精神，近两年龙洞堡新城片区有大量的土地出让，片区的开发也渐渐拉开了帷幕，价值片区本身所具有的区位、自然环境及交通等先天优势，相信未来片区的发展将会大大快于贵阳主城周边的其他各区域。201